تحليل الصحة المالية لشركة Vornado Realty Trust (VNO): رؤى أساسية للمستثمرين

أنت تنظر إلى Vornado Realty Trust (VNO)، وبصراحة، السرد معقد: شركة عملاقة للمكاتب في مدينة نيويورك تتنقل في سوق مليء بالتحديات، لكن نتائج الربع الثالث من عام 2025 تظهر بعض العضلات التشغيلية الجادة. ننسى العناوين الغامضة. الأرقام تحكي قصة أوضح. أعلنت الشركة عن إيرادات للربع الثالث بلغت 453.7 مليون دولار، وهو ما فاق التقديرات المتفق عليها، كما هبطت الأموال المماثلة من العمليات (FFO) إلى 0.57 دولار للسهم الواحد، مقارنة بـ 0.52 دولار في العام الماضي. هذه ضربة قوية بالتأكيد.

لكن الحدث الحقيقي يكمن في التأجير: فقد نفذت شركة فورنادو عقود إيجار لمكاتب في مانهاتن بلغ مجموعها 2.8 مليون قدم مربع في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، بمتوسط ​​إيجارات تبدأ عند 99 دولارًا قويًا للقدم المربع (باستثناء عقد الإيجار الرئيسي الرئيسي لجامعة نيويورك). وساعد زخم التأجير هذا في دفع نسبة إشغال محفظة المكاتب في نيويورك إلى النسبة المتوقعة البالغة 85.7% للربع الثالث. بالإضافة إلى ذلك، أصبحت الميزانية العمومية أقوى بكثير، حيث وصلت السيولة الفورية إلى 2.6 مليار دولار، مما يمنحها مسحوقًا جافًا كبيرًا على المدى القريب. السؤال ليس ما إذا كان سوق المكاتب صعبًا، ولكن ما إذا كانت أصول Vornado من الفئة A يمكنها الاستمرار في التفوق على متوسط ​​القطاع، وفي الوقت الحالي، تشير البيانات إلى أنها كذلك.

تحليل الإيرادات

أنت تنظر إلى Vornado Realty Trust (VNO) وتحتاج إلى معرفة من أين تأتي الأموال بالفعل، خاصة مع استمرار سوق المكاتب في نيويورك في العثور على مكانته. والوجهة المباشرة هي أن إيرادات Vornado تستقر، مع فوزها الأخير مدفوعًا بأصولها الأساسية في مانهاتن واثنين من المعاملات الاستراتيجية الرئيسية. بلغت إيرادات الاثني عشر شهرًا اللاحقة (TTM) المنتهية في 30 سبتمبر 2025 مبلغًا قويًا قدره 1.815 مليار دولار، مما يظهر اتجاهًا تصاعديًا طفيفًا.

تعد تدفقات إيرادات Vornado Realty Trust واضحة ومباشرة بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT): الأمر كله يتعلق بالإيجار من عقاراتهم المميزة، في المقام الأول في منطقة العاصمة نيويورك. وتركز محفظتهم بشكل كبير على المكاتب ذات القيمة العالية ومساحات البيع بالتجزئة في الشوارع في مانهاتن، والتي تعد المحرك لتدفقاتهم النقدية. بصراحة، إنه رهان على الحيوية طويلة المدى للعقارات الرائدة في مدينة نيويورك.

إن معدل نمو الإيرادات على أساس سنوي متواضع ولكنه إيجابي، وهو ما يعد فوزًا في هذه البيئة. بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، أعلنت Vornado عن إيرادات قدرها 453.7 مليون دولار، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 2.4٪ مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. هذه خطوة صغيرة ولكنها إيجابية بالتأكيد. بالنسبة لفترة TTM المنتهية في الربع الثالث من عام 2025، بلغ معدل النمو أيضًا حوالي 2.41٪ على أساس سنوي، مما أخرجهم من الانخفاض الطفيف الذي شهدناه في عام 2024. وإليك الحسابات السريعة للأرقام الفصلية:

وما يخفيه هذا التقدير هو المساهمة الكبيرة من عدد قليل من التحركات غير المتكررة، ولكنها استراتيجية. الإيرادات الأساسية هي دخل الإيجار، ولكن فوز الربع الثالث كان مدعومًا بشكل خاص بإيرادات اللافتات القوية واستمرار زخم التأجير في مدينة نيويورك. يظل تركيز الشركة على محفظتها في نيويورك، والتي تشمل عقارات مثل تلك الموجودة في منطقة بنسلفانيا، بالإضافة إلى أصول مثل THE MART في شيكاغو و555 California Street في سان فرانسيسكو.

جاء أكبر تغيير في هيكل إيرادات Vornado Realty Trust في عام 2025 من صفقتين رئيسيتين وفرتا ضخًا ضخمًا للسيولة، حتى لو أدتا إلى تعقيد صورة الإيرادات المتكررة. لقد أكملوا عقد إيجار رئيسي ضخم لمدة 70 عامًا مع جامعة نيويورك لأكثر من مليون قدم مربع في 770 برودواي، والذي تضمن دفعة إيجار مدفوعة مسبقًا بقيمة 935 مليون دولار (يتم التعامل معها على أنها عملية بيع للأغراض المحاسبية). بالإضافة إلى ذلك، فقد أنهوا عملية بيع جزء من عمارات 666 فيفث أفينيو بقيمة 350 مليون دولار لشركة UNIQLO. أدت هذه التحركات إلى تحسين ميزانيتها العمومية ووضعها النقدي بشكل كبير، لكنها أحداث لمرة واحدة، وليست نموًا مستدامًا في إيرادات الإيجار. تحتاج إلى قراءة بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Vornado Realty Trust (VNO). لفهم إستراتيجيتهم طويلة المدى وراء مبيعات الأصول هذه.

قطاعات الإيرادات الرئيسية التي تساهم في إجمالي إيرادات TTM البالغة 1.815 مليار دولار هي:

• مكتب نيويورك: القطاع الأكبر، مدفوعًا بأصول الفئة (أ) الراقية.
• نيويورك ستريت ريتيل: عالية-profile مساحات البيع بالتجزئة، وخاصة في مانهاتن.
• إيرادات اللافتات: مساهم متزايد ومرتفع الهامش عزز بشكل خاص نتائج الربع الثالث من عام 2025.

لذلك، في حين أن نمو الإيجارات الأساسية متواضع، فإن تسييل الأصول الاستراتيجية والأداء القوي في إيرادات صناديق الاستثمار العقارية غير التقليدية مثل اللافتات هي ما يحرك الإبرة في الوقت الحالي.

مقاييس الربحية

أنت تنظر إلى ربحية Vornado Realty Trust (VNO)، والأرقام الرئيسية لعام 2025 تبدو مذهلة، لكنك بالتأكيد بحاجة إلى النظر تحت الغطاء. إن نسب ربحية الشركة، وخاصة صافي الربح، مرتفعة حاليًا، ولكن هذا حدث لمرة واحدة، وليس اتجاهًا مستدامًا. أنت بحاجة إلى التركيز على مقاييس الكفاءة التشغيلية مثل إجمالي هامش الربح لرؤية الصورة الحقيقية لأعمالهم الأساسية.

فيما يلي الحساب السريع لربحية Vornado Realty Trust لمدة اثني عشر شهرًا (TTM)، اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، مقارنة بقطاع صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الأوسع:

إجمالي الربح وأرباح التشغيل وصافي هوامش الربح

يبلغ هامش الربح الإجمالي لشركة Vornado Realty Trust، والذي يقيس كفاءة التشغيل على مستوى العقار، مستوى قويًا 55.05% TTM اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذا يوضح أنهم يديرون نفقات تشغيل العقارات المباشرة مثل المرافق والصيانة بشكل جيد جدًا لمحفظة تهيمن عليها المساحات المكتبية من الدرجة الأولى في مانهاتن. هذه علامة جيدة لإدارة التكاليف على مستوى المبنى.

ولكن عندما تنتقل إلى أسفل بيان الدخل، ينخفض هامش الربح التشغيلي إلى 21.15%. هذا هو المكان الذي ترى فيه تأثير النفقات العامة للشركات والتكاليف الإدارية العامة. لكي نكون منصفين، فإن هامش التشغيل العام لـ REIT TTM موجود 29.17%، لذا فإن شركة Vornado Realty Trust متخلفة، مما يشير إلى وجود مجال للتحسين في التحكم في النفقات غير المتعلقة بالملكية أو انعكاس للطبيعة عالية التكلفة والحساسة لإدارة الأصول الرائدة في مدينة نيويورك.

هامش صافي الربح يقارب 49.91% لفترة TTM مضللة. بصراحة، هذا الرقم هو ناشز. شهدت الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025 ارتفاع صافي الدخل العائد إلى المساهمين العاديين إلى $842,250,000، ولكن هذا يتضمن مكاسب هائلة وغير متكررة $803,248,000 المتعلقة بعقد الإيجار الرئيسي 770 برودواي مع جامعة نيويورك (NYU). ما يخفيه هذا التقدير هو أنه بدون هذه المعاملات لمرة واحدة، فإن صافي الربحية الأساسية أقل بكثير.

الاتجاهات ومقارنة الصناعة: وجهة نظر واقعية

إن اتجاه الربحية هو العامل الأكثر أهمية بالنسبة لك الآن. يسعر السوق مخاطر كبيرة، وهذا هو السبب في أن نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) لشركة Vornado Realty Trust تبلغ 8.2x أقل بشكل كبير من متوسط صناعة صناديق الاستثمار العقارية للمكاتب العالمية البالغ 22.4x. يخبرك السوق أنه لا يعتقد أن صافي الربح الحالي مستدام.

يتوقع المحللون أن ينخفض ​​صافي أرباح Vornado Realty Trust بشكل حاد بنسبة 83.8٪ سنويًا على مدى السنوات الثلاث المقبلة، بمجرد الاعتراف بهذه المكاسب لمرة واحدة بالكامل واختفاءها. قطاع المكاتب يعاني، وشركة Vornado Realty Trust ليست محصنة، حتى مع أصولها الثمينة. تعد إعادة تطوير منطقة بنسلفانيا فرصة طويلة الأجل، لكنها لن تصل إلى قائمة الأرباح بالكامل حتى عام 2027.

• هامش الربح الإجمالي قوي، مما يدل على التحكم القوي في التكاليف على مستوى العقار.
• هامش التشغيل أقل من المتوسط ​​العام لصندوق الاستثمار العقاري، مما يشير إلى ضغط G&A.
• يتم تشويه صافي الربح لمرة واحدة ، 803.2 مليون دولار الربح من عقد إيجار جامعة نيويورك.
• ومن المتوقع أن تنخفض الأرباح المستقبلية بأكثر من ذلك 80% سنويًا بعد عام 2025.

لإلقاء نظرة أعمق على الاتجاه الاستراتيجي طويل المدى الذي تدعمه هذه التحركات المالية، يجب عليك المراجعة بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Vornado Realty Trust (VNO). الشؤون المالية: قم بصياغة بيان دخل مبدئي مع إزالة جميع المكاسب غير المتكررة لمعرفة الربحية الأساسية الحقيقية بحلول نهاية الشهر.

هيكل الديون مقابل حقوق الملكية

بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) مثل Vornado Realty Trust (VNO)، فإن مزيج الديون إلى حقوق الملكية هو جوهر نموذج أعماله. في الوقت الحالي، تمر فورنادو بالتأكيد بدورة تقليص الديون، حيث تستخدم بنشاط مبيعات الأصول والتمويل الجديد لإدارة عبء ديونها الكبير.

اعتبارًا من الربع المنتهي في 30 سبتمبر 2025، تُظهر الميزانية العمومية لشركة Vornado Realty Trust هيكلًا إجماليًا للديون يبلغ حوالي 7.9 مليار دولار، أسفل من 9.0 مليار دولار في نهاية عام 2024. وينقسم هذا المجموع بين التزامات قصيرة الأجل وطويلة الأجل، وهو تمييز حاسم بالنسبة للسيولة.

• التزامات الديون قصيرة الأجل والإيجار الرأسمالي (الربع الثالث 2025): 720 مليون دولار
• التزامات الديون طويلة الأجل والإيجار الرأسمالي (الربع الثالث 2025): 7,174 مليون دولار

بلغ إجمالي نسبة الدين إلى حقوق الملكية في Vornado Realty Trust حوالي 1.30 اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. ولكي نكون منصفين، يعد هذا مقياسًا صحيًا مقارنة بالعديد من أقرانهم في قطاع المكاتب المضطرب. ومع ذلك، فإن المقياس الأكثر دلالة بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري هو صافي الدين إلى إبيتدا (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء)، مما يوضح مدى سرعة تغطية الدخل التشغيلي للديون.

تنظر الصناعة عادةً إلى نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بين 5x و7x كمعيار قياسي لصناديق الاستثمار العقارية ذات رأس المال الجيد. تقلبت نسبة فورنادو وتحسنت إلى 7.2x في الربع الثاني من عام 2025 من 8.6x، لكن التحليلات الحديثة الأخرى تضعه في مكانه 8.9xمما يشير إلى عبء دين أثقل من المثالي يستهلك جزءًا كبيرًا من الدخل التشغيلي. هذا هو الخطر الأساسي.

تعمل شركة Vornado على الموازنة بين تمويل الديون وتمويل الأسهم من خلال إدارة التزاماتها بقوة. كانت الخطوة الرئيسية هي عقد الإيجار الرئيسي مع جامعة نيويورك (NYU) لـ 770 برودواي، والذي أدى إلى دفع إيجار مدفوع مقدمًا قدره 935 مليون دولار. وتم استخدام هذا الضخ النقدي الضخم لتعزيز السيولة وسداد الديون، وذلك باستخدام أصول طويلة الأجل وعالية القيمة بشكل فعال لخلق مرونة مالية فورية.

وكانت الشركة نشطة للغاية في أسواق الديون في عام 2025، مع التركيز على إعادة التمويل وتمديد فترات الاستحقاق.

ويشكل هذا التركيز على الديون على مستوى الممتلكات التي لا يحق لها حق الرجوع استراتيجية شائعة لعزل المخاطر، ولكنه يظهر أيضًا التحدي المتمثل في تأمين ديون الشركات غير المضمونة واسعة النطاق في البيئة الحالية. والخبر السار هو أن وكالة فيتش للتصنيفات الائتمانية قامت بمراجعة توقعات التصنيف الافتراضي للمصدر على المدى الطويل لشركة Vornado Realty Trust إلى إيجابي من مستقر في سبتمبر 2025، مما يؤكد التصنيف "BB+". وتعكس هذه النظرة الإيجابية توقعات استمرار الرافعة المالية أقل من 7 مرات بدءًا من عام 2025، مدفوعة بتخفيض الديون وتحسين الإيجار.

من أجل الغوص بشكل أعمق في الاتجاه الاستراتيجي الذي تقوم عليه هذه القرارات المالية، يجب عليك مراجعة بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Vornado Realty Trust (VNO).

السيولة والملاءة المالية

عززت شركة Vornado Realty Trust (VNO) بشكل كبير وضعها المالي على المدى القريب من خلال مبيعات الأصول الاستراتيجية في عام 2025، وهو ما يترجم مباشرة إلى سيولة قوية. يجب أن تنظر إلى سيولة Vornado الحالية باعتبارها قوة واضحة، مما يمنحها مرونة تشغيلية كبيرة على الرغم من التقلب المستمر في سوق العقارات التجارية.

وتعتبر نسب السيولة لدى الشركة، والتي تقيس قدرتها على تغطية الديون قصيرة الأجل، قوية بشكل استثنائي. بالنسبة للربع الأخير (MRQ) المنتهي في 30 سبتمبر 2025، بلغت النسبة الحالية لفورنادو مستوى قويًا. 5.61مما يعني أن لديهم أكثر من خمسة أضعاف الأصول المتداولة لتغطية الالتزامات المتداولة. وكانت النسبة السريعة، التي تستثني الأصول الأقل سيولة مثل المخزون، مرتفعة أيضًا 5.24. يخبرني هذا أن شركة Vornado يمكنها الوفاء بالتزاماتها الفورية بشكل واضح دون الاضطرار إلى بيع أي أصول طويلة الأجل على عجل.

فيما يلي الحسابات السريعة حول وصولهم الفوري إلى النقد اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025:

• إجمالي السيولة الفورية: 2.6 مليار دولار
• النقد والنقد المعادل: 1.15 مليار دولار
• الائتمان المتجدد غير المسحوب: 1.44 مليار دولار

تُظهر اتجاهات رأس المال العامل جهدًا متعمدًا لتخفيف الرفع المالي وبناء احتياطي نقدي. أنتجت الشركة ضخمة 1.5 مليار دولار في صافي العائدات منذ بداية العام حتى تاريخه من إعادة تدوير الأصول، بما في ذلك بيع الوحدات السكنية وعقد الإيجار الرئيسي مع جامعة نيويورك. وهذا هو المحرك الرئيسي وراء الميزانية العمومية القوية والبناء النقدي.

يكشف تحليل بيان التدفق النقدي للأشهر الاثني عشر اللاحقة (TTM) المنتهية في 30 سبتمبر 2025 عن استراتيجية واضحة تركز على خفض الديون والاستثمار المستهدف. كان التدفق النقدي التشغيلي (OCF) تقريبًا 1.318 مليار دولار. إن OCF الصحي هذا هو المحرك الذي يمول خطة رأس المال الخاصة بهم.

الاتجاهات في التدفق النقدي متميزة:

في حين أن سيولة Vornado تمثل نقطة قوة كبيرة، إلا أنه لا يزال يتعين عليك أن تكون على دراية بالمخاطر على المدى القريب. الشاغل الرئيسي هو التركيز الكبير للشركة في مكاتب مانهاتن وسوق التجزئة، حيث يوجد معدل شغور مرتفع محتمل 15.2% لا يزال يشكل تهديدا لإيرادات الإيجار في المستقبل. كما أن عدم اليقين القانوني المحيط بإعادة تعيين الإيجار الأرضي لـ Penn 1 يخلق حالة من عدم اليقين المحتمل في الأرباح، على الرغم من أن الوضع النقدي الفوري للشركة يخفف من التأثير على المدى القصير. للتعمق أكثر في الرؤية طويلة المدى التي تدعم هذه القرارات المالية، يمكنك قراءة المزيد عن بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Vornado Realty Trust (VNO).

وما يخفيه هذا التقدير هو احتمال التخلف عن سداد القروض العقارية بدون حق الرجوع على الأصول القديمة، مثل تلك التي تم الكشف عنها في 650 ماديسون، والتي قام فورنادو بحكمة بتدوينها إلى الصفر في دفاترهم. الإجراء الرئيسي بالنسبة لك هو مراقبة معدل إشغال المكاتب في نيويورك، والذي تدفعه الإدارة من 86.7٪ في الربع الثاني من عام 2025 نحو التسعينات المنخفضة.

تحليل التقييم

تريد معرفة ما إذا كانت قيمة Vornado Realty Trust (VNO) مبالغ فيها أو مقومة بأقل من قيمتها في الوقت الحالي، والإجابة المختصرة هي أن السوق يسعر مخاطر كبيرة، مما يجعلها تبدو رخيصة وفقًا لبعض المقاييس التقليدية ولكن يتم تقييمها إلى حد ما بناءً على إجماع المحللين ومقياس REIT الرئيسي مثل السعر / FFO. أغلق السهم عند $33.84 في 21 نوفمبر 2025، وهو انخفاض كبير بأكثر من 17% خلال الـ 52 أسبوعًا الماضية، لكنه لا يزال يتداول فوق أدنى مستوى له خلال 52 أسبوعًا $29.68.

فيما يلي حسابات سريعة حول سبب ظهور Vornado Realty Trust (VNO) بأقل من قيمتها على أساس أرباح بسيط، ولكن الصورة تتعقد بسرعة عندما تنظر إلى أداء أعمالها الأساسي. السوق متشكك، وبصراحة، أن هذه الشكوك مرتبطة بتوقعات الأرباح المستقبلية.

• نسبة السعر إلى الأرباح (P / E): نسبة السعر إلى الربحية تجلس تقريبًا 8.06. ولكي نكون منصفين، فإن هذا أقل بكثير من المتوسط العالمي لقطاع صناديق الاستثمار العقارية العالمية 22.4x، مما يشير إلى أن السهم قد تم خصمه بشدة بناءً على الأرباح المعلن عنها خلال الاثني عشر شهرًا الأخيرة.
• نسبة السعر إلى القيمة الدفترية (السعر إلى القيمة الدفترية): في حوالي 1.33تشير نسبة السعر إلى القيمة الدفترية إلى أن السهم يتداول بعلاوة معتدلة على صافي قيمة أصوله للسهم الواحد.
• قيمة المؤسسة إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EV/EBITDA): هذا المقياس، وهو الأفضل بالنسبة للعقارات كثيفة رأس المال، يقع عند حوالي 8.03 اعتبارًا من منتصف نوفمبر 2025. وهذا رقم معقول، لكن بعض النماذج تظهره أعلى، حوالي 16.86مما يشير إلى صعوبة تقييم شركة ذات عبء ديون مرتفع وأرباح متقلبة.

تتطلب الأعمال العقارية، وخاصة المساحات المكتبية في نيويورك، النظر إلى ما هو أبعد من السعر / الربحية البسيط. ولهذا السبب نستخدم الأموال من العمليات (FFO) ونسبة السعر/FFO. FFO المقدر للسنة المالية 2025 هو 2.39 دولار للسهم الواحد. وهذا يمنح Vornado Realty Trust (VNO) سعرًا / FFO تقريبًا 13.87، وهو مقياس أكثر واقعية لتقييم التدفق النقدي. يشير نموذج التدفق النقدي المخصوم (DCF)، الذي ينظر إلى التدفق النقدي المستقبلي، إلى قيمة عادلة قدرها $42.78مما يدل على ارتفاع محتمل عن السعر الحالي. يمكنك قراءة المزيد عن استراتيجية الشركة طويلة المدى هنا: بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Vornado Realty Trust (VNO).

صحة الأرباح ومعنويات المحللين

تعتبر أرباح Vornado Realty Trust (VNO) مستدامة، لكن العائد لم يعد كما كان من قبل. يبلغ عائد توزيعات الأرباح الحالية لمدة 12 شهرًا (TTM) تقريبًا 2.24%، على أساس أرباح سنوية قدرها 0.74 دولار للسهم الواحد. تعتبر نسبة الدفع على أساس أرباح TTM صحية للغاية 17.62%. والأهم من ذلك بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري REIT، هو أن نسبة دفع تعويضات FFO على وشك الحدوث 31.0% (0.74 دولار أرباح / 2.39 دولار تقدير FFO)، وهو مستوى منخفض وآمن للغاية، مما يشير إلى تغطية قوية.

ومع ذلك، فإن اتجاه أسعار الأسهم على مدى الأشهر الـ 12 الماضية يظهر رياحًا معاكسة واضحة، حيث ينخفض 17% من أعلى مستوى له في 52 أسبوعًا $46.52. ويعكس هذا الانخفاض التحديات التي يواجهها قطاع المكاتب، بالإضافة إلى قلق السوق بشأن استدامة المكاسب الأخيرة في الأرباح.

يعكس إجماع المحللين هذه الحقيبة المختلطة من التقييم الرخيص ولكن النمو المستقبلي غير المؤكد. إن الإجماع من المحللين واضح عقد. من بين 11 محللاً 64% يوصي عقد، مع فقط 18% التوصية بالشراء. متوسط السعر المستهدف المتفق عليه موجود $38.36مما يشير إلى اتجاه صعودي متواضع من سعر التداول الحالي.

من المؤكد أن السهم يمثل قيمة كبيرة، ولكن فقط إذا كنت تعتقد أن أصوله المتميزة في مانهاتن يمكنها التغلب على صراعات سوق المكاتب الأوسع والتحديات المتوقعة. 83.8% الانخفاض السنوي في الأرباح الذي يتوقعه المحللون خلال السنوات القليلة المقبلة. إنه تعليق لأن الخصم مضمون بالمخاطر، ولكن جودة الأصول تمنع تصنيف البيع.

عوامل الخطر

أنت تنظر إلى Vornado Realty Trust (VNO) نظرًا لمحفظتها الرئيسية في مانهاتن، ولكن حتى الشركة التي تمتلك أصولًا بهذه القوة تواجه رياحًا معاكسة حقيقية. تتمثل القضية الأساسية لـ VNO في الوقت الحالي في التعامل مع الرافعة المالية العالية والتنمية كثيفة رأس المال بينما لا يزال الاقتصاد الأوسع يشعر بالتذبذب. نحن بحاجة إلى رسم خريطة لهذه المخاطر لفهم كيفية تأثيرها على عوائد استثمارك.

أكبر التهديدات الخارجية هي تلك التي لا يمكنك السيطرة عليها: أسعار الفائدة وعدم اليقين الاقتصادي. تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة بشكل مباشر على تكاليف تمويل VNO، وعلى الرغم من أنها كانت استباقية في إدارة ميزانيتها العمومية، فإن الارتفاع المستمر في أسعار الفائدة سيؤدي إلى تآكل الربحية. بالإضافة إلى ذلك، يؤثر عدم اليقين الاقتصادي بشكل مباشر على طلب المستأجرين، وهو محرك أعمالهم، حتى في سوق المكاتب القوي حاليًا في نيويورك.

• مخاطر أسعار الفائدة: يزيد من تكلفة تحمل الديون وإعادة التمويل.
• تقلبات الاقتصاد الكلي: يمكن أن يبطئ وتيرة نمو التأجير والإيجارات.
• المنافسة: لا يزال النضال من أجل المستأجرين ذوي الجودة العالية شرسًا.

المخاطر التشغيلية والمالية من الإيداعات الأخيرة

وبالنظر إلى ملفات الربع الثالث من عام 2025، تظهر بعض المخاطر المحددة والملموسة. أولاً، على الرغم من أن التأجير قوي، إلا أن الشركة ترى ذلك الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك هي ضغط الهامش، والذي انخفض إلى ما يقرب من 55.9% في الربع الثالث من عام 2025 من حوالي 60.6% في الربع الثاني من عام 2025. ويرجع ذلك جزئيًا إلى فترات "الإيجار المجاني" على عقود الإيجار الجديدة، وهي تكلفة ضرورية لتأمين إيجارات بداية عالية، ولكنها تؤثر على التدفق النقدي على المدى القريب. وإليك الحساب السريع: التأجير القوي يعني الآن انخفاضًا مؤقتًا في التدفق النقدي، ولكنه يعني عائدًا أكبر بكثير لاحقًا.

ثانيًا، هناك المخاطر الرئيسية من الأصول القديمة: مشروع مشترك تمتلك فيه شركة VNO حصة 20.1% تلقت الفائدة إشعارًا بالتقصير في ملكية العقار رقم 650 Madison Avenue 800 مليون دولار الرهن العقاري غير حق الرجوع. لكي نكون منصفين، فقد قامت Vornado Realty Trust بالفعل بتخفيض استثماراتها في هذا المشروع المشترك إلى الصفر، لذلك لا يوجد تأثير مباشر على الربح والخسارة، ولكنه تذكير بالضغوط العقارية التجارية الأوسع. كما أن عدم اليقين القانوني المحيط بإعادة تعيين الإيجار الأرضي لـ Penn 1 هو عنصر مراقبة مهم؛ إذا فشل الاستئناف، فقد تواجه VNO مصروفات إيجار سنوية قدرها 100000 دولار 20.22 مليون دولار، بأثر رجعي حتى يونيو 2023. وهذا يمثل تدفقًا نقديًا ماديًا واضحًا.

وأخيرا، تكمن المخاطر الاستراتيجية في توقعات الأرباح على المدى القريب. تتوقع الإدارة أن تكون الأموال من العمليات (FFO) المماثلة لعام 2026 "مسطحة" مقارنة بعام 2025، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أنها تأخذ مساحات البيع بالتجزئة المدرة للدخل دون اتصال بالإنترنت لتنفيذ عمليتي إعادة تطوير التجزئة الرابعة والثلاثين والسابعة. تم تأجيل النمو الكبير في الأرباح حتى عام 2027، عندما تساهم مشاريع مقاطعة بنسلفانيا بالكامل.

استراتيجيات التخفيف والإجراءات الواضحة

Vornado Realty Trust لا يقف ساكنًا فحسب. وتتمثل استراتيجيتهم في إعادة تدوير رأس المال الكلاسيكي وقواعد اللعبة للتخلص من المخاطر. إنهم يركزون بشكل كبير على تعزيز الميزانية العمومية وتأمين المستأجرين على المدى الطويل وذوي الائتمان العالي في أصولهم الأساسية في مانهاتن. وكان أقوى التخفيف هو سلسلة من المعاملات الاستراتيجية هذا العام، والتي أدت إلى توليد 1.5 مليار دولار في صافي العائدات منذ بداية العام حتى تاريخه من المبيعات والتمويل، والتي تم استخدامها للسداد 900 مليون دولار من الديون وبناء النقدية.

السيولة الفورية قوية عند حوالي 2.6 مليار دولار، والذي يتضمن 1.15 مليار دولار نقدا و 1.44 مليار دولار في خطوط الائتمان غير المسحوبة. وهذا يمنحهم حماية كبيرة من تقلبات السوق وتمويل تطوير منطقة بنسلفانيا. جوهر التخلص من المخاطر على المدى الطويل هو استئجار منطقة بنسلفانيا، وتأمين التدفقات النقدية طويلة الأجل بمعدلات عالية - بلغ متوسط إيجارات المكاتب في الربع الثالث من عام 2025 إيجارات تبدأ من 103 دولار للقدم المربع. يعد هذا التركيز على الأصول الرئيسية عالية الإيجار أفضل دفاع للشركة ضد سوق المكاتب الشاملة الناعمة.

وللتعمق أكثر في وضعهم المالي، يمكنك قراءة التحليل الكامل هنا: تحليل الصحة المالية لشركة Vornado Realty Trust (VNO): رؤى أساسية للمستثمرين. يجب أن تكون خطوتك التالية هي وضع نموذج لتأثير ارتفاع قدره 200 نقطة أساس في متوسط ​​تكلفة الديون مقابل FFO المتوقع لعام 2026 لتحديد مدى تعرضك لسعر الفائدة الشخصي.

فرص النمو

أنت تبحث عن مسار واضح للمضي قدمًا في Vornado Realty Trust (VNO)، والإجابة بسيطة: نموهم المستقبلي لا يعتمد على التوسع الواسع في السوق بقدر ما يعتمد بشكل أكبر على إعادة الهندسة الإستراتيجية العميقة لأصولهم الأساسية في مانهاتن، ولا سيما منطقة بنسلفانيا. هذا نهج متعمد طويل الأمد بدأ يؤتي ثماره بمكاسب مالية كبيرة في عام 2025.

ترتبط محركات نمو الشركة بشكل أساسي بتحويل عقاراتها الحالية ذات القيمة العالية إلى أنظمة بيئية حديثة متعددة الاستخدامات. إنهم لا يطاردون مدنًا جديدة؛ إنهم يعملون على تعظيم قيمة العقارات الأكثر تقييدًا في العرض في العالم. بصراحة، هذه خطوة ذكية في سوق المكاتب المتقلب.

• تحول منطقة بنسلفانيا: تحويل المنطقة المحيطة بمحطة بنسلفانيا إلى مركز نابض بالحياة ومتعدد الاستخدامات.
• التخفيض الاستراتيجي: استخدام مبيعات الأصول لتعزيز الميزانية العمومية.
• الإيجار عالي الائتمان: تأمين عقود إيجار طويلة الأجل مع مؤسسات مستقرة من الدرجة الأولى.

توقعات الإيرادات والأرباح المستقبلية

تظهر الصورة المالية لشركة Vornado Realty Trust في عام 2025 نقطة انعطاف واضحة، مدفوعة إلى حد كبير بمكاسب إدارة الأصول الاستراتيجية. توقعات المحللين المتفق عليها لإيرادات عام 2025 بالكامل تقريبًا 1.852 مليار دولار. تتضمن هذه التوقعات معدل نمو الإيرادات السنوي المتوقع 2.42% حتى عام 2027، وهو ما يمثل فوزًا قويًا مقابل صندوق الاستثمار العقاري الأمريكي - متوسط توقعات صناعة المكاتب.

إليك الحساب السريع للأداء الأخير: شهد الربع الثاني من عام 2025 صافي دخل مذهل يُعزى إلى المساهمين العاديين في 743.82 مليون دولارأو 3.70 دولار للسهم المخفف. ترجع هذه الزيادة الهائلة في المقام الأول إلى المكاسب التي تحققت من عقد إيجار من نوع المبيعات مع جامعة نيويورك (NYU). للعام بأكمله، يتوقع المحللون أن تكون ربحية السهم (EPS) أكثر تطبيعًا بحوالي $0.391. ولهذا السبب يجب عليك النظر إلى ما هو أبعد من المكاسب غير المتوقعة في ربع واحد إلى التدفق النقدي الأساسي، وهو ما تخبرك به الأموال من العمليات (FFO).

في الربع الأول من عام 2025، ارتفع FFO إلى 135 مليون دولارأو 0.67 دولار للسهم المخفف، ارتفاعا عن العام السابق. هذا هو المعادل العقاري لصافي الدخل، ويظهر الصحة التشغيلية. يمكنك العثور على المزيد حول تركيز الشركة على المدى الطويل هنا: بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Vornado Realty Trust (VNO).

المبادرات الاستراتيجية والميزة التنافسية

من المؤكد أن Vornado Realty Trust لا يجلس ساكناً. وتتمثل مبادرتهم الإستراتيجية الأساسية في التطوير متعدد السنوات لمنطقة بنسلفانيا، وهو مشروع ضخم لإنشاء بيئة حديثة متعددة الاستخدامات. يتضمن ذلك عقد إيجار بمساحة 337000 قدم مربع لشركة Universal Music Group في PENN 2، مما يُظهر قدرتها على تأمين المستأجرين الرئيسيين. كما يقومون أيضًا بتنويع قاعدة أصولهم من خلال تسريع مشروع سكني مؤجر يضم 475 وحدة في شارع 34، وذلك استجابة مباشرة لطلب السوق على الحياة الحضرية.

وما يمنحهم ميزة تنافسية (خندق، إذا صح التعبير) هو تركيزهم في سوق مانهاتن الذي يتسم بارتفاع العوائق أمام الدخول. إنهم يمتلكون أصولًا رئيسية من الفئة "أ" في المواقع التي يكون فيها التطوير الجديد صعبًا للغاية، مما يحافظ على الطلب على المساحة الخاصة بهم. كما أن ثباتهم المالي يمثل فرقًا كبيرًا. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، كان لديهم 1.4 مليار دولار نقدًا و3 مليارات دولار من إجمالي السيولة. يتيح لهم صندوق الحرب هذا التغلب على عدم اليقين في أسعار الفائدة، وتمويل التطورات المستقبلية، وإعادة تمويل الديون بشكل استراتيجي، مثل القرض بفائدة فقط بقيمة 450 مليون دولار المضمون لـ PENN 11 في يوليو 2025.

وأخيرًا، يتمتعون بميزة كبيرة في مجال الاستدامة، حيث حصلوا على شهادة LEED بنسبة 100% عبر محفظتهم - وهي الأولى من نوعها بالنسبة لشركة مقرها الولايات المتحدة بهذا الحجم. يعد هذا الالتزام بالحياد الكربوني بحلول عام 2030 نقطة بيع قوية للمستأجرين من الشركات الكبرى الذين لديهم تفويضات بيئية واجتماعية وإدارية خاصة بهم.