بيان المهمة، الرؤية، & القيم الأساسية لشركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE)

أنت تريد أن تعرف ما الذي يدفع حقًا صندوق استثمار عقاري متخصص مثل شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc.، إلى ما هو أبعد من إجمالي أصولها الضخمة البالغة 37.38 مليار دولار و39.2 مليون RSF من العقارات التشغيلية اعتبارًا من أواخر عام 2025. هذا النوع من النطاق لا يعتمد فقط على عقود الإيجار؛ إنها مبنية على مهمة ورؤية واضحة ومجموعة من القيم الأساسية - وهي السقالات غير المالية الواضحة التي تتيح لهم تقديم FFO المعدل منذ بداية العام لكل سهم بقيمة 6.85 دولار حتى الربع الثالث. هل تترجم قيمهم المعلنة - مثل التركيز على مجموعات الابتكار الحضري المستدام - في الواقع إلى ميزة تنافسية في سوق علوم الحياة الضيق، وكيف يجب أن تأخذ ذلك في الاعتبار في نموذج التقييم طويل الأجل الخاص بك؟

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) Overview

شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE) ليست المالك النموذجي الخاص بك؛ إنها شركة استثمار عقاري متخصصة (REIT) كانت رائدة في قطاع العقارات في علوم الحياة، تأسست في يناير 1994. تقوم الشركة بتطوير وامتلاك وتشغيل مختبرات ومكاتب متخصصة للغاية، مما يؤدي بشكل أساسي إلى بناء البنية التحتية المادية لمستقبل الطب والتكنولوجيا. هذا التركيز على المرافق ذات المهام الحرجة للمستأجرين في مجالات علوم الحياة والتكنولوجيا الزراعية والصناعات التكنولوجية، وخاصة في أسواق المجموعات الحضرية مثل بوسطن الكبرى ومنطقة خليج سان فرانسيسكو، هو نموذج أعمالها الأساسي.

منتجها الرئيسي هو بيئة الحرم الجامعي التعاوني، وهو نظام بيئي مادي مصمم لتعزيز الابتكار. تحقق الشركة الغالبية العظمى من إيراداتها من تأجير هذا العقار المتخصص. وخلال الاثني عشر شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي إيرادات أسهم الإسكندرية العقارية تقريبًا 3.061 مليار دولار. ولكي نكون منصفين، فإن هذا الرقم يمثل انخفاضًا طفيفًا على أساس سنوي، وهو بالتأكيد اتجاه يجب مراقبته في دورة السوق الحالية.

إذا كنت تريد أن تفهم أساس هذا العمل الفريد، فيجب عليك التحقق من ذلك شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE): التاريخ والملكية والرسالة وكيف تعمل وتجني الأموال.

أحدث الأداء المالي: الاستقرار في سوق لينة

يُظهر أحدث تقرير مالي للربع الثالث المنتهي في 30 سبتمبر 2025 (الربع الثالث من عام 2025)، شركة تتنقل في بيئة مليئة بالتحديات مع أعمال أساسية قوية. إجمالي الإيرادات لهذا الربع كان 751.9 مليون دولاربانخفاض قدره 5% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. هذا ليس رقمًا قياسيًا، ولكن المفتاح هو جودة التدفق النقدي، الذي يظل مستقرًا بشكل ملحوظ.

فيما يلي الحساب السريع لقوة الأعمال الأساسية: الأموال من العمليات (FFO) لكل سهم - مخففة، كما تم تعديلها - $2.22 للربع الثالث من عام 2025، والمساهمة في FFO للربع الثالث من العام حتى تاريخه (حتى تاريخه) بقيمة 3Q25 $6.85 لكل سهم. هذا FFO هو ما يهم صناديق الاستثمار العقارية، ولكن لا يمكننا تجاهل صافي الخسارة لكل سهم $(1.38) خلال هذا الربع، مدفوعة إلى حد كبير بالرسوم غير النقدية.

الإشغال التشغيلي للشركة يجلس في 90.6% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بانخفاض من 94.7% في العام السابق، مما يعكس الخلل الحالي في التوازن بين العرض والطلب في علوم الحياة في بعض الأسواق. ومع ذلك، كان نمو إيرادات الإيجار من نشاط إعادة التأجير قويًا، مما أظهر قوة التسعير على عقود الإيجار الحالية:

• زيادات أسعار الإيجار (على أساس مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً): 15.2% ل3Q25.
• زيادة أسعار الإيجار (الأساس النقدي): 6.1% ل3Q25.
• إيجارات المستأجرين المحصلة في الربع الثالث من عام 2025: 99.9%.

يخبرك معدل التحصيل البالغ 99.9% بكل شيء عن الجودة الائتمانية لقاعدة المستأجرين. إنهم يدفعون إيجارهم، هذه الفترة.

رائدة في مجال العقارات ذات المهام الحرجة

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية ليست مجرد مشارك في صناعتها؛ إنه القائد المؤسس. تُعرف الشركة بأنها الشركة المالكة والمشغلة الأولى والأطول أمدًا والرائدة في مجال العقارات المتعلقة بعلوم الحياة. هذا ليس ادعاء مجردا. إنها مدعومة بمعيار أصولها وقاعدة المستأجرين.

تمثل منصة Megacampus™، التي تضم أكبر وأهم المستأجرين 77% من إيرادات الإيجار السنوية للشركة. بالإضافة إلى، 53% من إيرادات الإيجار السنوية تأتي من المستأجرين من الدرجة الاستثمارية أو المستأجرين ذوي رؤوس الأموال الكبيرة الذين يتم تداولهم علنًا. هذه هي الشركات التي تتمتع بأغنى الموارد ونماذج الأعمال الأكثر مرونة، ولهذا السبب يكون المتوسط المرجح لمدة الإيجار المتبقية لجميع المستأجرين طويلًا 7.5 سنة. وبلغ إجمالي القيمة السوقية للشركة تقريبا 27.8 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. هذا عمل تجاري مصمم على المدى الطويل، وليس للتحول السريع.

وتحتفظ الشركة أيضًا بهوامش رائدة في القطاع، مع هامش تشغيل قدره 68% وهامش الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك المعدل قدره 71% للربع الثالث من عام 2025، مما يؤكد كفاءتها التشغيلية حتى مع انخفاض نسبة الإشغال. الميزانية العمومية القوية، مع سيولة كبيرة 4.2 مليار دولار، يوفر المرونة لمواجهة تقلبات السوق ومواصلة البناء ليناسب نموذج التطوير الخاص بـ Megacampus فقط. الآن ترى لماذا تعتبر هذه الشركة قوة مهيمنة في صناعتها المتخصصة.

الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) بيان المهمة

باعتباري محللًا متمرسًا يراقب مجال صندوق الاستثمار العقاري (REIT) لمدة عقدين من الزمن، أستطيع أن أخبرك أن شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) ليست مجرد مالك؛ إنه محرك موجه نحو مهمة صناعة علوم الحياة. بيان مهمتهم هو العدسة الحاسمة التي يجب من خلالها عرض استراتيجيتهم وتقييمهم على المدى الطويل. إنها ليست زغب الشركات. إنه مخطط لتخصيص رأس المال.

تتمثل المهمة الأساسية لشركة الإسكندرية للأسهم العقارية في إنشاء وتنمية الجامعات والأنظمة البيئية الملهمة التي تشعل التعاون وتقدم الابتكار الذي يغير الحياة. هذا البيان هو النجم الهادي لهم، فهو يملي عليهم كل شيء بدءًا من مكان شراء الأراضي وحتى كيفية تصميم المختبر. إنه يرتكز على تركيزهم على ما يسمونه "مجموعات الابتكار الحضري المستدام" وهذا هو السبب في أنهم صندوق استثمار عقاري متخصص، وليس لاعبًا عامًا في المكاتب. بصراحة، هذا التركيز هو السبب وراء حصولهم على علاوة في سوق صعب.

بالنسبة للعام المالي 2025 بأكمله، يتوقع المحللون أن تنشر الشركة توجيهات ربحية السهم (EPS) بين 8.980 دولارًا و9.040 دولارًا، مما يوضح أن المهمة تترجم إلى أداء مالي حقيقي، حتى مع الرياح المعاكسة الأخيرة. يتم تقسيم هذه المهمة إلى ثلاثة مكونات أساسية قابلة للتنفيذ والتي تقود قراراتهم الاستثمارية والتشغيلية.

المكون 1: إنشاء مجموعات ابتكار حضري مستدام

الجزء الأول من المهمة يدور حول الموقع والحجم. تركز شركة الإسكندرية للأسهم العقارية على تطوير التعاون ميجا كامبوس™ النظم البيئية في مجموعات الابتكار الرئيسية مثل بوسطن الكبرى ومنطقة خليج سان فرانسيسكو وسان دييغو. هذا ليس نهجا مبعثرا. إنه تجميع استراتيجي لتحقيق أقصى قدر من التعاون - وهو عامل حاسم لشركات علوم الحياة.

تعمل هذه الإستراتيجية بشكل واضح على خلق القيمة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، تم توليد 77% من إيرادات الإيجار السنوية للشركة من منصة Megacampus™ هذه. يوفر هذا التركيز للأصول ذات القيمة العالية الاستقرار، بالإضافة إلى أنه يخلق تأثير الشبكة الذي يجذب المستأجرين من الدرجة الأولى. ترى هذا الاستقرار ينعكس في المتوسط ​​​​المرجح لمدة الإيجار المتبقية لجميع المستأجرين، والذي بلغ 7.5 سنوات قوية اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وتعني عقود الإيجار الطويلة تدفقًا نقديًا يمكن التنبؤ به.

• التركيز على مواقع AAA، وليس الأسواق الثانوية.
• مستأجرو المجموعة لتحقيق أقصى قدر من التآزر العلمي.
• يؤدي التركيز العالي إلى تحقيق إيرادات يمكن التنبؤ بها وطويلة الأجل.

المكون الثاني: تقديم أفضل الحلول العقارية

أما العنصر الثاني فهو الالتزام بتقديم أفضل الحلول العقارية المتخصصة. بالنسبة لشركة التكنولوجيا الحيوية، فإن مبنى المكاتب القياسي لن يكون كافيا. تقوم شركة الإسكندرية للأسهم العقارية ببناء مرافق مصممة خصيصًا لهذا الغرض - مختبرات على أحدث طراز، وليس مجرد مقصورات - تمكن مستأجريها من الازدهار. هذا هو المكان الذي يتألق فيه تفوقهم التشغيلي.

إن جودة قاعدة المستأجرين هي أوضح دليل على هذا الالتزام. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، جاء ما يقرب من 53% من إيرادات الإيجار السنوية من الشركات ذات رأس المال الاستثماري أو الشركات ذات رأس المال الكبير المتداولة علنًا. هاتان هما شركتا بريستول مايرز سكويب وإيلي ليليز في العالم، الشركتان اللتان تتمتعان بالقوة المالية اللازمة للتغلب على الدورات الاقتصادية. تعد قاعدة المستأجرين عالية الجودة هذه نتيجة مباشرة لتوفير منتج عالي الجودة. وعلى الرغم من بعض التقلبات في السوق، إلا أن نسبة إشغالهم للعقارات التشغيلية في أمريكا الشمالية ظلت قوية عند 90.6% حتى نهاية الربع الثالث من عام 2025.

بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون بشكل أعمق عن من يشتري هذه الإستراتيجية فعليًا، يجب أن تكون كذلك استكشاف شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) المستثمر Profile: من يشتري ولماذا؟

المكون 3: تعزيز الابتكار الذي يغير الحياة وتأثيره على المجتمع

وأخيرًا، تمتد المهمة إلى ما هو أبعد من الربح لتشمل دفع التقدم الاقتصادي والاجتماعي والبيئي. هذه ليست مجرد حاشية حول المسؤولية الاجتماعية للشركات (CSR)؛ لقد تم دمجها في نموذج أعمالهم، مما يدعم النهوض بصحة الإنسان والإشراف البيئي.

إن التزامهم المالي تجاه أصحاب المصلحة واضح: فقد أعلنت الشركة عن توزيع أرباح أسهم عادية بقيمة 1.32 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد للربع الثالث من عام 2025، بإجمالي 5.28 دولارًا أمريكيًا للسهم العادي لفترة الاثني عشر شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر 2025. وهذا عائد ملموس للمستثمرين بينما يواصلون الاستثمار في مهمتهم. كما أن تركيزها على الاستدامة والمسؤولية الاجتماعية هو عامل تمييز رئيسي، حيث يجذب المستأجرين الذين يعطون الأولوية للعوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). إنهم يدعمون العمل الأساسي للمستأجرين، وهو أمر بالغ الأهمية بشكل خاص عندما لا يزال أكثر من 90٪ من الأمراض يفتقر إلى علاجات فعالة. وهذه فجوة مجتمعية ضخمة يساعدون في سدها.

إليك الحساب السريع: بلغت الأموال من العمليات (FFO) للسهم الواحد من عام 2025 حتى تاريخه، وهو مقياس رئيسي لصناديق الاستثمار العقارية، 6.85 دولارًا أمريكيًا اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، مما يوضح أن الأعمال الأساسية تولد تدفقًا نقديًا كبيرًا لإعادة الاستثمار في هذه النظم الإيكولوجية ذات المهام الحرجة.

الخطوة التالية: إدارة المحافظ الاستثمارية: قم بمراجعة إرشادات ARE للربع الرابع من عام 2025 لمعرفة أي تحولات في خط أنابيب التطوير للتأكد من أن توافق المهام لا يزال قوياً.

شركة الإسكندرية للأسهم العقارية (ARE) بيان الرؤية

إن رؤية شركة الإسكندرية للأسهم العقارية لا تقتصر فقط على امتلاك المباني؛ يتعلق الأمر بكونك شركة رائدة للاستثمار العقاري التي تدفع بنشاط الابتكار والتعاون والاستدامة في قطاعات علوم الحياة والتكنولوجيا. تتوافق هذه الرؤية بشكل مباشر مع استراتيجيتهم التشغيلية، مع التركيز على الأسواق ذات القيمة العالية والعوائق العالية أمام الدخول لتحقيق عوائد يمكن التنبؤ بها للمستثمرين مثلك.

أنت بحاجة إلى أن ترى كيف تترجم هذه الرؤية إلى أرقام صعبة، خاصة في ظل مناخ السوق الحالي. إن التركيز الاستراتيجي للشركة على مبادئها الأساسية هو ما يدعم ميزانيتها العمومية الرائعة وتدفقاتها النقدية، حتى مع الرياح المعاكسة الأخيرة في القطاع. للتعمق أكثر في البيانات المالية، يجب عليك التحقق من ذلك تحليل أسهم شركة الإسكندرية العقارية (ARE) الصحة المالية: رؤى أساسية للمستثمرين.

شركة بريمير للاستثمار العقاري تقود الابتكار والتعاون

كونك رئيسًا يعني السيطرة على مجموعات الابتكار الأكثر أهمية. تركز شركة Alexandria Real Estate Equities, Inc. على الأنظمة البيئية التعاونية Megacampus في مواقع AAA مثل بوسطن الكبرى ومنطقة خليج سان فرانسيسكو وسان دييغو. لقد نجحت هذه الإستراتيجية: اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، تمثل منصة Megacampus نسبة كبيرة من 77% من إيرادات الإيجار السنوية سارية المفعول.

تعكس جودة المستأجر هذه المكانة الرائدة. حول 53% من إيرادات الإيجار السنوية تأتي من المستأجرين من الدرجة الاستثمارية أو من المستأجرين ذوي رؤوس الأموال الكبيرة الذين يتم تداولهم علنًا، مما يمنح المحفظة عمودًا فقريًا دفاعيًا قويًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن متوسط مدة الإيجار المتبقية لجميع المستأجرين طويل 7.5 سنة، مما يوفر تدفقات نقدية مستقرة للغاية وطويلة الأجل. وهذا يشكل حاجزًا كبيرًا في سوق متقلبة.

فيما يلي الحساب السريع للكفاءة التشغيلية: كانت نفقاتهم العامة والإدارية للأشهر الاثني عشر اللاحقة المنتهية في 30 سبتمبر 2025 فقط 5.7% من صافي الدخل التشغيلي، وهو ما يقرب من نصف متوسط صناديق الاستثمار العقاري الأخرى المدرجة على مؤشر ستاندرد آند بورز 500. إن هذه السيطرة الصارمة على التكاليف هي بالتأكيد علامة على وجود عملية مركزة تتم إدارتها بشكل جيد.

إنشاء مجتمعات نابضة بالحياة ومستدامة تعزز النجاح

تؤكد الرؤية على إنشاء مجتمعات نابضة بالحياة ومستدامة، وهو نهجهم في التعامل مع البيئة والاجتماعية والحوكمة (ESG) في الممارسة العملية. هذا ليس مجرد شعار تسويقي؛ إنها استراتيجية لتخفيف المخاطر والاحتفاظ بالمستأجر. من خلال بناء عقارات من الفئة A/A+ التي تعطي الأولوية للصحة والاستدامة، فإنها تجتذب وتحتفظ بالمواهب من الدرجة الأولى للمستأجرين.

يعد هذا الالتزام بالجودة أمرًا بالغ الأهمية عندما تنظر إلى الإشغال. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ معدل إشغال عقاراتهم التشغيلية في أمريكا الشمالية 90.6%. وفي حين أن هذا انخفض قليلاً بسبب ضعف الطلب على قطاع علوم الحياة على نطاق أوسع، إلا أنه لا يزال يمثل محفظة عالية الجودة تتطلب إيجارًا ممتازًا. يمتد التركيز على المسؤولية الاجتماعية إلى دعمهم للمبادرات الهامة، مثل جهودهم لمعالجة أزمة الصحة العقلية المعقدة في البلاد، مما يدل على أن هدف الشركة يمتد إلى ما هو أبعد من اتفاقية الإيجار.

الريادة في تطوير العقارات المتطورة

تهدف شركة الإسكندرية للأسهم العقارية إلى قيادة الطريق في تطوير العقارات المتطورة، وهو ما يتضح في قاعدة أصولها الضخمة وخط التطوير. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، تشمل قاعدة أصولهم في أمريكا الشمالية 39.2 مليون مراسلون بلا حدود من خصائص التشغيل. لكنهم لا يستريحون. لديهم إضافية 4.2 مليون مراسلون بلا حدود من عقارات الفئة A/A+ قيد الإنشاء حاليًا.

وما يخفيه هذا التقدير هو الطبيعة الاستراتيجية لهذا التطور. جزء كبير-76%- يتركز إجمالي عمليات التطوير وإعادة التطوير الخاصة بهم ضمن الأنظمة البيئية الضخمة الموجودة في الحرم الجامعي. وهذا التأثير التجميعي هو ما يدفع التعاون ويجعل المساحة الخاصة بهم ذات قيمة كبيرة لشركات علوم الحياة والتكنولوجيا. وتدعم القوة المالية للشركة هذا الطموح، مع وجود سيولة كبيرة تبلغ 4.2 مليار دولار اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025. وتوفر هذه السيولة رأس المال اللازم لتمويل خط التطوير وإدارة دورات السوق.

• إجمالي خصائص التشغيل: 39.2 مليون مراسلون بلا حدود.
• العقارات قيد الإنشاء: 4.2 مليون مراسلون بلا حدود.
• YTD 3Q25 FFO لكل سهم: $6.85.
• إجمالي القيمة السوقية: 27.8 مليار دولار.

وتركز استراتيجية التنمية على تحقيق دخل إضافي، مع 16 مليون دولار من صافي الدخل التشغيلي السنوي الإضافي بدءًا من الربع الثالث من عام 2025 من المشاريع التي تم وضعها في الخدمة مؤخرًا.

الخطوة التالية: يجب على مديري المحافظ أن يصمموا تأثير 4.2 مليون مراسلون بلا حدود خط أنابيب التطوير في 2026 FFO، مع تعديل 90.6% معدل الإشغال الحالي.

شركة الإسكندرية العقارية للأسهم (ARE) القيم الأساسية

أنت تبحث عن المبادئ الأساسية التي توجه شركة مثل Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE)، خاصة عندما يكون السوق مليئًا بالتقلبات. الأمر لا يتعلق فقط بالقدم المربع؛ يتعلق الأمر بالمهمة التي تقود صندوق الاستثمار العقاري (REIT). إن القيم الأساسية لشركة ARE - النزاهة والابتكار والانضباط - هي ما يترجم تركيزها على علوم الحياة والتكنولوجيا إلى قيمة ملموسة طويلة الأجل للمستثمرين، حتى مع تقلبات السوق الأخيرة.

لقد علمني العقدان اللذان أمضيتهما في هذا العمل، بما في ذلك الوقت الذي قضيته كرئيس محلل، أن القيم لا تكون جيدة إلا بقدر الأرقام التي تنتجها. هنا، نرى توافقًا واضحًا بين مبادئ ARE المعلنة ومقاييسها التشغيلية، وهو بالتأكيد ما تريد رؤيته في ملكية طويلة الأجل. دعونا نحلل كيفية ظهور هذه القيم في أدائها لعام 2025.

تمكين الابتكار الذي يغير الحياة

تتمثل مهمة ARE في إنشاء وتنمية الجامعات والأنظمة البيئية الملهمة التي تشعل التعاون وتقدم الابتكار الذي يغير الحياة. هذا ليس مجرد بيان يشعرك بالسعادة؛ إنه نموذج أعمالهم، الذي يركز على توفير البنية التحتية ذات المهام الحرجة (مساحة مختبرية متخصصة) لثورة التكنولوجيا الحيوية. إنهم ليسوا مجرد مُلاك؛ إنهم شركاء استراتيجيون لكبار المبتكرين في العالم.

ويتجلى هذا الالتزام بشكل أكثر وضوحًا في عقارات Megacampus™ المجمعة لإستراتيجياتها في مراكز الابتكار AAA مثل بوسطن الكبرى وسان دييغو. إليك الرياضيات السريعة حول أهميتها:

• وشكلت عقارات Megacampus 77% من إيرادات الإيجار السنوية اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.
• تمتلك منصة رأس المال الاستثماري للشركة 1.5 مليار دولار أمريكي من الاستثمارات غير العقارية اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، مما يوفر رأس مال استراتيجي لشركات علوم الحياة التحويلية.
• تم تنفيذ أكبر عقد إيجار لعلوم الحياة في تاريخ الشركة في يوليو 2025 مع مستأجر طويل الأمد وعالي الائتمان لمركز أبحاث الطب الحيوي الذي تبلغ مساحته 466,598 دولارًا أمريكيًا.

يعد هذا النوع من التركيز مخاطرة محسوبة، ولكنه أيضًا الطريقة التي يمكنك بها تأمين المستأجرين ذوي القيمة العالية على المدى الطويل والذين يبنون حرفيًا مستقبل صحة الإنسان. إنه يُظهر التزامًا عميقًا وطويل الأمد تجاه الصناعة، وليس فقط تجاه العقارات.

النزاهة والشفافية والثقة

في قطاع متقلب، الثقة هي العملة النهائية. تُدرج ARE بوضوح النزاهة والشفافية والثقة كقيم أساسية، وتدعم ذلك بإجراءات يمكن إثباتها تعزز الثقة مع كل من المستأجرين والمستثمرين. يعد هذا عاملاً حاسماً، خاصة عند قيامك بتحليل الصحة المالية لصندوق الاستثمار العقاري، والذي يمكنك قراءة المزيد عنه تحليل أسهم شركة الإسكندرية العقارية (ARE) الصحة المالية: رؤى أساسية للمستثمرين.

ويتجلى تركيزهم على الشفافية من خلال اعترافهم المستمر بالاتصالات. تم تصنيفها كواحدة من الشركات الأكثر جدارة بالثقة في العالم من قبل مجلة نيوزويك للعام الثاني على التوالي في عام 2025. بالإضافة إلى ذلك، تظهر علاقات المستأجرين لديهم قدرة تحمل حقيقية:

• 84% من نشاط التأجير على مدى الـ 12 شهرًا المنتهية في 30 يونيو 2025، جاء من المستأجرين الحاليين.
• بلغ متوسط معدل الاحتفاظ بالمستأجرين أكثر من 80% للسنوات الخمس المنتهية في 30 يونيو 2025.

وعندما يقوم المستأجرون بتجديد عقود إيجارهم بهذا المعدل، فهذا يثبت أن الشركة تفي بوعدها بتقديم أفضل الخدمات والبنية التحتية في فئتها. يعد هذا النوع من الاحتفاظ إشارة قوية للتميز التشغيلي.

الانضباط المالي والقيمة طويلة الأجل

لا تزال الشركة التي تقودها المهمة بحاجة إلى الصرامة المالية من أجل البقاء. إن التزام ARE بالانضباط المالي هو ما يسمح لهم بمواصلة الاستثمار في أصولهم المتخصصة. إنهم يعطون الأولوية للميزانية العمومية القوية والتدفقات النقدية التي يمكن التنبؤ بها، وهو أمر أساسي لصندوق الاستثمار العقاري (REIT).

وعلى الرغم من التحديات التي يواجهها السوق، فإن تركيزهم على عقود الإيجار طويلة الأجل يوفر مسارًا واضحًا لتحقيق الإيرادات. بالنسبة للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، بلغت الأموال من العمليات (FFO) للسهم الواحد، بصيغتها المعدلة، 6.85 دولارًا أمريكيًا. علاوة على ذلك:

• يبلغ متوسط مدة الإيجار المتبقية لجميع المستأجرين 7.5 سنوات قوية اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.
• بلغت الزيادات في أسعار الإيجار على عمليات التجديد وإعادة التأجير 6.8% على أساس نقدي للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، مما يدل على قوة التسعير في مجالها.
• وأعلنوا عن توزيع أرباح أسهم عادية بقيمة 1.32 دولار للسهم الواحد للربع الثالث من عام 2025، مما ساهم في عائد توزيعات أرباح بنسبة 6.3٪ اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.

كما أن التزامهم بإعادة الاستثمار واضح أيضًا، حيث تقدر نقطة منتصف الإنفاق على البناء بنحو 1.75 مليار دولار للسنة المالية 2025. يعد هذا إنفاقًا رأسماليًا كبيرًا، ولكن من الضروري الحفاظ على محفظتهم من الفئة A/A+ وتلبية الاحتياجات المتخصصة للمستأجرين.

مسؤولية الشركات والاستدامة

الركيزة الأخيرة هي الالتزام بمسؤولية الشركات، والتي تشمل جهودها البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). بالنسبة لشركة عقارية، هذا يعني البناء والتشغيل بشكل مستدام، مما يؤثر بشكل مباشر على تكاليف التشغيل على المدى الطويل وجاذبية المستأجر. وهم لا ينظرون إلى هذا باعتباره وظيفة إضافية، بل كمحرك أساسي لخلق القيمة على المدى الطويل.

ويرتبط أدائها البيئي بأهداف محددة وقابلة للقياس:

• لقد حققوا انخفاضًا بنسبة 18% في كثافة انبعاثات الغازات الدفيئة التشغيلية (GHG) من عام 2022 إلى عام 2024، والعمل على تحقيق هدف التخفيض بنسبة 30% بحلول عام 2030.
• يتم الحصول على 54% من إيرادات الإيجار السنوية من العقارات الحاصلة على شهادة LEED (الريادة في الطاقة والتصميم البيئي).

يعد هذا التركيز على التصميم والتشغيل الأخضر بمثابة خطوة تجارية ذكية أيضًا، لأنه يجذب المستأجرين الذين لديهم تفويضات بيئية واجتماعية ومؤسسية خاصة بهم ويخفض تكاليف المرافق على مدار عمر الأصل. بالإضافة إلى ذلك، يمتد تأثيرها الاجتماعي إلى مبادرات مثل مختبر التعلم للأسهم العقارية في الإسكندرية في مركز فريد هاتش للسرطان، لتمكين مبتكري المستقبل.