Invitation Homes Inc. (INVH): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

(INVH)، الشركة الرائدة في سوق الإيجار لعائلة واحدة (SFR)، تبحر في عام 2025 الصعب حيث يتعارض الطلب القوي من المستأجرين مع ضغوط التكلفة الحقيقية. بينما يظهرون الثقة من خلال رفع نقطة المنتصف لتوجيهات FFO الأساسية لعام 2025 إلى $1.92 للسهم الواحد وحافظت على معدل إشغال مرتفع قدره 96.5% في الربع الثالث من عام 2025، تظهر الأرقام الأساسية تباطؤًا: نمو إيجارات الإيجار الجديد سلبي عند (0.6)%، ونمت مصاريف التشغيل الأساسية للمتجر نفسه بشكل ملحوظ بنسبة 4.9%. أنت بحاجة إلى فهم كيف تخطط شركة INVH للاستفادة من تكاليف ملكية المنازل المرتفعة - وهي فرصة واضحة - مع تخفيف التهديد المتزايد المتمثل في العرض المبني للإيجار واعتدال نمو الإيجارات الوطنية، والذي ارتفع فقط 1.4% في أغسطس 2025. إنها نقطة صعبة، لكن الإجراءات التي يتخذونها الآن ستحدد بالتأكيد السنوات الخمس المقبلة.

شركة Invitation Homes Inc. (INVH) - تحليل SWOT: نقاط القوة

محفظة كبيرة ومتنوعة تضم أكثر من 80.000 منزل في 16 سوقًا رئيسيًا في الولايات المتحدة.

يعد الحجم الهائل لـ Invitation Homes ميزة هيكلية هائلة. مع محفظة أكثر من 85,000 منازل مستأجرة لعائلة واحدة، تعد الشركة أكبر شركة REIT متداولة علنًا لتأجير عائلة واحدة (SFR) في الولايات المتحدة. هذا الحجم يخلق وفورات الحجم التي لا يستطيع المشغلون الإقليميون الأصغر حجمًا مضاهاتها، خاصة في مجالات مثل الصيانة والشراء ونشر التكنولوجيا. نحن نتحدث عن ميزة كبيرة من حيث التكلفة.

المحفظة متنوعة بشكل استراتيجي عبر 16 الأسواق الأمريكية ذات النمو المرتفع، خاصة في غرب الولايات المتحدة وفلوريدا وجنوب شرق البلاد. هذا الانتشار الجغرافي يحمي الشركة من الانكماش الحاد في أي اقتصاد محلي. على سبيل المثال، اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، يتركز جزء كبير من المنازل في هذه المناطق ذات الطلب المرتفع:

• غرب الولايات المتحدة: تقريبًا 39% من المنازل
• فلوريدا: تقريبًا 33% من المنازل
• أسواق جنوب شرق البلاد الأخرى: تقريبًا 19% من المنازل

تركز الشركة على المنازل المبتدئة والمتنقلة، والتي تكون تكلفة استئجارها، في المتوسط، أقل من تكلفة ملكية المنازل في 15 أسواقها، مما يجعل خيار الإيجار عرضًا ذا قيمة جذابة للمقيمين.

معدل إشغال مرتفع، يحافظ على 96.5% في الربع الثالث من عام 2025، مما يُظهر مرونة الطلب من قبل المستأجرين.

يعد معدل الإشغال المرتفع والمستقر بمثابة شريان الحياة لأي صندوق استثمار عقاري، وتستمر شركة Invitation Homes في تقديم خدماتها. في الربع الثالث من عام 2025، كان متوسط إشغال المتجر نفسه قويًا 96.5%. يعد هذا المقياس إشارة واضحة لمرونة الطلب من قبل المستأجرين، خاصة بالنسبة لمنتج الإيجار لعائلة واحدة، والذي تفضله العائلات والمستأجرون على المدى الطويل. ويترجم معدل الإشغال المرتفع مباشرة إلى تدفقات إيرادات مستقرة ويمكن التنبؤ بها، وهو ما يحب المستثمرون رؤيته.

وتتجلى القوة أيضًا من خلال قدرة الشركة على دفع نمو الإيجارات من سكانها الحاليين. في الربع الثالث من عام 2025، كان نمو إيجارات تجديد المتجر نفسه قويًا عند 4.5%، مع ارتفاع متوسط مدة الإقامة إلى 41 شهرا، واحدة من الأفضل في هذه الصناعة. وهذا يعني أن السكان يقيمون لفترة أطول ويكونون على استعداد لدفع المزيد للبقاء في منزل مُدار بشكل احترافي.

ميزانية عمومية قوية مع قيام وكالة S&P Global Ratings برفع توقعاتها إلى "إيجابية" في الربع الأول من عام 2025.

وتحافظ الشركة على أساس مالي قوي، وهو أمر بالغ الأهمية للتنقل في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. في الربع الأول من عام 2025، قامت وكالة S&P Global Ratings بمراجعة توقعاتها بشأن Invitation Homes إلى "إيجابي" من "مستقر" مع تأكيد التصنيف الائتماني للمصدر عند "BBB". تعد هذه الترقية بمثابة مصادقة من طرف ثالث على الانضباط المالي للشركة والأداء التشغيلي المتسق، وخاصة قدرتها على إدارة الرافعة المالية.

الميزانية العمومية سائلة وتدار بشكل جيد. أنهت الشركة الربع الثالث من عام 2025 بإجمالي سيولة متاحة تبلغ حوالي 1.91 مليار دولار، والتي تتضمن النقد غير المقيد والقدرة غير المسحوبة على تسهيلاتها الائتمانية المتجددة. بالإضافة إلى ذلك، ليس لدى الشركة فترات استحقاق كبيرة للديون حتى عام 2027، مما يمنح الإدارة مجالًا طويلًا لتخصيص رأس المال الاستراتيجي. كانت نسبة صافي الدين / TTM المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDAre) قابلة للإدارة 5.2x في نهاية الربع الثالث من عام 2025. هذا هيكل رأسمالي قوي.

رفعت الإدارة نقطة المنتصف التوجيهية الأساسية لـ FFO لعام 2025 إلى 1.92 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مما يشير إلى الثقة.

يعد قرار الإدارة برفع توجيهاتها لعام 2025 بأكمله إشارة قوية على الثقة الداخلية في مسار الأعمال. بعد نتائج الربع الثالث من عام 2025، تمت زيادة الأموال الأساسية للعام بأكمله من العمليات (FFO) لكل نقطة وسطية توجيهية للسهم إلى $1.92، مرتفعًا عن نقطة الوسط السابقة البالغة 1.91 دولارًا. من المتوقع الآن أن يتراوح نطاق FFO الأساسي الجديد لكل سهم بين $1.90 و $1.94.

إليك الحسابات السريعة: تم دعم الزيادة التوجيهية من خلال رفع توقعات نمو صافي الدخل التشغيلي للمخزن (NOI) بمقدار 25 نقطة أساس عند نقطة المنتصف، والمتوقعة الآن عند 2.25% للعام بأكمله 2025. ويشير هذا إلى أن الشركة تنجح في إدارة النفقات وترجمة النمو القوي في تجديد الإيجارات إلى أرباح تشغيلية أفضل مما كان متوقعًا سابقًا. وتظهر هذه الزيادة، رغم صغرها، أن الزخم يتزايد.

تعمل منصة التكنولوجيا الخاصة على تبسيط إدارة الممتلكات وفحص المستأجرين.

لقد استثمرت شركة Invitation Homes بشكل كبير في منصة تكنولوجية خاصة ومتكاملة رأسياً والتي تعد بمثابة عامل تمييز رئيسي في مجال SFR. هذا ليس مجرد موقع على شبكة الانترنت. إنه نظام شامل يعزز الكفاءة ويحسن تجربة المقيمين.

تعمل المنصة على تبسيط كل جانب من جوانب العمل تقريبًا، بدءًا من الاستحواذ وحتى خدمة المقيمين. يتضمن ذلك تطبيق التأجير عبر الهاتف المحمول أولاً لفحص المستأجرين بكفاءة وتطبيق الهاتف المحمول المخصص للمقيمين. يستخدم السكان هذا التطبيق في كل شيء بدءًا من دفع الإيجار وحتى تقديم طلبات الصيانة - "قائمة الثلاجة" الشهيرة - والتي تعد عامل راحة كبيرًا يزيد من الرضا والاحتفاظ. وتستفيد الشركة أيضًا من تقنية المنزل الذكي، مما يسمح للمقيمين بإدارة منظم الحرارة وأقفال الأبواب الخاصة بهم عبر تطبيق SmartRent، مما يبسط أسلوب حياة التأجير. يساعد هذا النهج المدعم بالتكنولوجيا في الحفاظ على هوامش تشغيل عالية من خلال التحكم في التكاليف على نطاق واسع.

شركة Invitation Homes Inc. (INVH) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

أنت تنظر إلى الصحة المالية لشركة Invitation Homes، والضعف واضح على المدى القريب: قوة التسعير تتعثر في عقود الإيجار الجديدة بينما تتسارع تكاليف التشغيل. يعد هذا المزيج ضغطًا كلاسيكيًا على الهامش، حتى مع احتفاظ الشركة بإشغال قوي. أنت بحاجة إلى مراقبة نمو الإيجارات الجديدة وتزايد النفقات عن كثب، خاصة في ضوء التركيز الجغرافي في عدد قليل من الأسواق الرئيسية المتقلبة.

يعتبر نمو إيجارات الإيجار الجديدة سلبيًا، حيث انخفض إلى (0.6)٪ في الربع الثالث من عام 2025، وهو ما يشير إلى ضغط الأسعار.

الضعف الأكثر إلحاحا والمثير للقلق هو النمو السلبي في الإيجارات الجديدة. في الربع الثالث من عام 2025 (الربع الثالث من عام 2025)، انخفض نمو إيجار الإيجار الجديد للمتجر نفسه إلى (0.6)٪ على أساس سنوي. هذا هو بالتأكيد العلم الأحمر. في حين ظل نمو إيجار تجديد المتجر نفسه قويًا عند 4.5%، يشير رقم الإيجار الجديد السلبي إلى تراجع الطلب أو زيادة المنافسة على العرض في بعض الأسواق.

إليك الحساب السريع: بلغ نمو الإيجار المختلط - وهو ما يصل فعليًا إلى الحد الأعلى - 3.0٪ فقط في الربع الثالث من عام 2025. وهذا يدل على أن ضغط التسعير على المستأجرين الجدد يعوض إلى حد كبير تسعير الاحتفاظ القوي بالمقيمين الحاليين. وهذا ما يحدث عندما يبدأ العرض الجديد، وخاصة في منطقة الحزام الشمسي، في الوصول إلى السوق.

انخفض متوسط إشغال المتجر نفسه بمقدار 60 نقطة أساس على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025.

ويعد الانخفاض الطفيف في نسبة الإشغال علامة أخرى على تراجع السوق والضغوط التنافسية. أبلغت Invitation Homes عن متوسط ​​إشغال المتجر نفسه بنسبة 96.5% للربع الثالث من عام 2025، وهو رقم لا يزال مرتفعًا، ولكنه يمثل انخفاضًا متوقعًا بمقدار 60 نقطة أساس مقارنة بالعام السابق. ويشير هذا الانخفاض، إلى جانب النمو السلبي في الإيجارات الجديدة، إلى أن الشركة تختار الحفاظ على نسبة إشغال عالية من خلال التضحية قليلاً بأسعار الإيجارات الجديدة.

وما يخفيه هذا التقدير هو المقايضة. ولحماية الإشغال، قد يتعين على الإدارة تقديم امتيازات أو "عروض خاصة" في الربع الرابع، مما يزيد من إضعاف معدل الإيجار الفعلي. إن الانخفاض بمقدار 60 نقطة أساس في نموذج الإشغال العالي مثل هذا يعني أن عددًا أقل من المنازل تولد إيرادات في أي يوم.

ارتفعت نفقات التشغيل الأساسية للمتجر نفسه بشكل ملحوظ بنسبة 4.9% في الربع الثالث من عام 2025، مما أدى إلى ضغط الهوامش.

يعد نمو نفقات التشغيل الأساسية بمثابة رياح معاكسة كبيرة. في الربع الثالث من عام 2025، ارتفعت نفقات التشغيل الأساسية للمتجر نفسه بنسبة 4.9% على أساس سنوي. وهذا أعلى بكثير من نمو إيرادات المتجر الأساسية بنسبة 2.3٪ في نفس الفترة. هذا التباين هو تعريف ضغط الهامش.

ويعود نمو النفقات إلى الزيادات في كل من النفقات التي يمكن التحكم فيها (بزيادة 7.4% منذ بداية العام حتى عام 2025) والنفقات الثابتة (بزيادة بنسبة 3.4% منذ بداية العام حتى عام 2025)، وفقًا لتعليق الإدارة. ارتفعت تكاليف تشغيل وصيانة العقارات لإجمالي المحفظة بنسبة 6.9% على أساس سنوي إلى 259 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025. ويؤدي هذا إلى تباطؤ النمو في صافي دخل التشغيل (NOI)، الذي كان 1.1% فقط على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025. لا يمكنك تجاوز تضخم التكاليف إذا كان نمو إيراداتك متأخرًا.

التعرض بشكل كبير لحالات الركود الاقتصادي الإقليمي، مع وجود 22% من العقارات في فلوريدا.

إن التركيز الجغرافي للمحفظة يخلق مخاطر نظامية. تعد فلوريدا، على وجه الخصوص، مجالًا رئيسيًا للتركيز، حيث تمثل حوالي 32٪ من إجمالي الإيرادات اعتبارًا من أغسطس 2025. وبينما ينتشر العدد الإجمالي للمنازل عبر 17 سوقًا، فإن وجود مثل هذا الجزء الكبير من الإيرادات المرتبط بولاية واحدة يجعل الشركة عرضة للقضايا الخاصة بالولاية.

ولا يقتصر هذا التعرض على الاقتصاد العام فحسب؛ يتعلق الأمر بمخاطر محددة وعالية التكلفة:

• تكاليف التأمين: وتتعرض فلوريدا لأحداث مناخية كارثية، مما يؤدي إلى ارتفاع أقساط التأمين على الممتلكات.
• الضرائب العقارية: تعد نفقات ضريبة الأملاك تكلفة ثابتة كبيرة، حيث تشكل فلوريدا وجورجيا وكاليفورنيا حوالي 70٪ من إجمالي مصاريف ضريبة الأملاك.
• العرض المحلي: تشهد الأسواق مثل وسط فلوريدا ارتفاعًا في المعروض من المساكن الجديدة، وهو ما يساهم بشكل مباشر في النمو السلبي لإيجارات الإيجار الجديدة.

يمكن أن تؤثر صدمة اقتصادية إقليمية، أو إعصار كبير، أو تغيير سلبي في قانون ضريبة الأملاك المحلية في ولاية مثل فلوريدا بشكل غير متناسب على الأداء المالي العام للشركة ودفع ذلك 4.9% نمو النفقات أعلى من ذلك.

شركة Invitation Homes Inc. (INVH) – تحليل SWOT: الفرص

ارتفاع تكاليف ملكية المنازل، مع معدلات الرهن العقاري حوالي 6.5٪، يبقي الطلب قويا على الإيجارات.

أنت تعمل في سوق تمثل فيه تكلفة شراء منزل عائقًا كبيرًا أمام ملايين الأمريكيين، وهذا يمثل حافزًا هيكليًا لـ Invitation Homes. ويحوم متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاما حوله 6.22% في منتصف نوفمبر/تشرين الثاني 2025، والذي أدى، إلى جانب ارتفاع أسعار المنازل، إلى تسعير جزء كبير من المشترين المحتملين.

تؤدي فجوة القدرة على تحمل التكاليف إلى زيادة الطلب القوي والمستمر على إيجارات الأسرة الواحدة (SFRs). بصراحة، يعد استئجار منزل عالي الجودة هو الخيار الوحيد القابل للتطبيق للعديد من العائلات الشابة وجيل الألفية في الوقت الحالي. ارتفع عدد منازل الأسرة الواحدة التي يشغلها المستأجرون 18% بين عامي 2016 و2024، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه حتى عام 2025.

وتؤكد قدرة الشركة على الحفاظ على نسبة إشغال عالية، حتى مع تباطؤ نمو الإيجارات في بعض الأسواق، هذا الطلب. بالنسبة للربع الثالث من عام 2025، ظل متوسط إشغال المتجر نفسه قويًا للغاية 96.5%، وجاء نمو الإيجار المختلط عند 3.0%. وهذا رقم قوي في بيئة تنافسية.

إعادة تدوير رأس المال الاستراتيجي - بيع المنازل القديمة والحصول على منازل جديدة - يعزز جودة المحفظة.

تعمل شركة Invitation Homes بنشاط على ترقية جودة محفظتها من خلال استراتيجية منضبطة لإعادة تدوير رأس المال. هذا لا يقتصر على البيع والشراء فحسب؛ إنها مقايضة استراتيجية للأصول الأحدث والأكثر كفاءة، مما يساعد على إبقاء نفقات التشغيل (OpEx) منخفضة على المدى الطويل. إليك الرياضيات السريعة للنشاط خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2025:

تتمثل الإستراتيجية في بيع الأصول القديمة بمعدل رسملة أقل (معدل الحد الأقصى) - غالبًا في نطاق منخفض يبلغ 4٪ - وإعادة استثمار رأس المال في الحصول على منازل جديدة من المتوقع أن تدر عائدًا يقارب 4٪. 6%. يعد هذا الفارق طريقة واضحة وقابلة للتنفيذ لتعزيز العائد الإجمالي للمحفظة وتقليل تكاليف الصيانة المستقبلية. وفي الربع الأول من عام 2025 وحده، استحوذت الشركة على 577 منزلاً حديث البناء ل 194 مليون دولار، مما يدل على تفضيل واضح للبناء الجديد.

التوسع في البناء الجديد من خلال برنامج إقراض للمطورين بقيمة 33 مليون دولار في هيوستن.

يعد إطلاق برنامج إقراض المطورين خطوة ذكية ومبتكرة تعمل على تأمين المخزون المستقبلي وإنشاء تدفق جديد للإيرادات. فبدلاً من مجرد التنافس لشراء المنازل المكتملة، بدأت شركة Invitation Homes الآن في المشاركة مبكرًا في العملية - وهي ميزة تنافسية حقيقية (الحق الأول في الرفض).

كانت الصفقة الأولية، التي تم الإعلان عنها في الربع الثاني من عام 2025، عبارة عن قرض بقيمة 32.7 مليون دولار إلى شركة بناء منازل في هيوستن لتطوير أ 156-مجتمع المنزل. يتم تأمين هذا القرض من خلال التطوير ويمنح الشركة خيار الاستحواذ على المجتمع بأكمله بمجرد استقراره. ومن المتوقع أن يولد القرض نفسه عائدًا ثابتًا من دخل الفوائد يبلغ تقريبًا 4% إلى 5%.

يكمل برنامج الإقراض هذا شراكات البناء الحالية، والتي ضمنت بالفعل خط أنابيب يقارب 2000 منزل إضافي للنمو المستقبلي. تقوم الشركة ببناء قناة استحواذ خاصة، وهي بالتأكيد فرصة طويلة المدى.

التقاط الاتجاه طويل المدى للعائلات والمستأجرين الأكبر سناً الذين يفضلون منازل الأسرة الواحدة.

ويشكل التحول نحو تأجير المساكن لأسرة واحدة اتجاها ديموغرافيا هائلا، وليس مجرد نقطة عابرة قصيرة الأجل. يستقطب نموذج الإيجار لعائلة واحدة (SFR) قاعدة متنوعة ومستقرة من المقيمين الذين يريدون مساحة وساحة منزل دون الالتزام المالي بالملكية.

تشمل الدوافع الديموغرافية الرئيسية لبيوت الدعوة ما يلي:

• متوسط عمر المقيمين الجدد في أواخر الثلاثينيات.
• هناك ما يقدر 13000 شخص يبلغون 35 عامًا كل يوم للعقد القادم، مما يخلق طلبًا هائلاً وطويل الأمد.
• الولايات المتحدة تحتاج إلى تقدير 600.000 وحدة إيجارية جديدة سنوياً حتى عام 2034 فقط لاستعادة توازن السوق.
• متوسط مدة الإقامة للمقيم قوي، ويتزايد إلى 41 شهرا اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، مما يقلل من تكاليف الدوران ويدعم أداء الأصول.

تتمتع الشركة بموقع مثالي بفضل محفظتها من المنازل عالية الجودة في أسواق Sunbelt المرغوبة لالتقاط هذا الطلب طويل الأجل من العائلات والمستأجرين الأكبر سناً وأولئك الذين يؤخرون ملكية المنازل. التمويل: تتبع نمو خط إقراض المطورين بحلول نهاية الربع الأخير من عام 2025.

شركة Invitation Homes Inc. (INVH) – تحليل SWOT: التهديدات

تؤدي زيادة العرض من قطاع البناء للإيجار إلى خلق منافسة جديدة للمستأجرين.

إنك تشهد تحولًا هيكليًا في سوق الإسكان، وأكبر تهديد على المدى القريب لشركة Invitation Homes Inc. (INVH) هو الزيادة في المجتمعات المخصصة للبناء للإيجار (BTR). توفر هذه المنازل المبنية لهذا الغرض إنشاءات جديدة ووسائل راحة حديثة، وتتنافس بشكل مباشر على نفس الفئة السكانية للمستأجرين، خاصة في أسواق Sun Belt حيث يوجد تركيز كبير لـ INVH.

إن ضغط العرض المتزايد هذا يضرب بالفعل أسعار الإيجار الجديدة. في الربع الثالث من عام 2025 (الربع الثالث من عام 2025)، أفادت شركة Invitation Homes أن نمو إيجارات الإيجار الجديد للمتجر نفسه بلغ (0.6)٪، وهو انخفاض طفيف على أساس سنوي. ويعد هذا النمو السلبي في عقود الإيجار الجديدة نتيجة مباشرة لزيادة العرض في أسواق مختارة، مما أجبر الشركة على التنازل عن السعر للحفاظ على الإشغال. كما شهد متوسط ​​إشغال المتجر نفسه انخفاضًا متوقعًا بمقدار 60 نقطة أساس على أساس سنوي، ليستقر عند 96.5% في الربع الثالث من عام 2025، وهي علامة واضحة على المنافسة. بينما تعمل شركة INVH مع شركات البناء، حيث استحوذت على 749 منزلاً مقابل 260 مليون دولار تقريبًا في الربع الثالث من عام 2025، فإن إجمالي المعروض في السوق لا يزال يمثل رياحًا معاكسة.

اعتدال نمو الإيجارات على المستوى الوطني، مع ارتفاع مؤشر إيجارات الأسرة الواحدة بنسبة 1.4% فقط في أغسطس 2025.

لقد انتهت بالتأكيد أيام نمو الإيجارات المتسارع للغاية، ويؤثر هذا الاعتدال بشكل مباشر على نمو إيرادات INVH. يشهد سوق الإيجارات العائلية الواحدة في الولايات المتحدة تباطؤًا ملحوظًا. أظهر مؤشر Cotality لإيجار الأسرة الواحدة (SFRI) لشهر أغسطس 2025 أن أسعار إيجار الأسرة الواحدة على المستوى الوطني ارتفعت بنسبة 1.4٪ فقط على أساس سنوي. ويمثل هذا أبطأ معدل نمو سنوي منذ أكثر من 15 عامًا، بانخفاض عن متوسط ​​الزيادة البالغة 3.0٪ التي شهدناها قبل عام واحد فقط. إليك الرياضيات السريعة حول كيفية تشعب أداء INVH:

انخفض إجمالي نمو الإيجار المختلط للشركة في نفس المتجر إلى 3.0٪ في الربع الثالث من عام 2025. ويشير هذا إلى أنه في حين أن المستأجرين الحاليين على استعداد لقبول زيادة في التجديد بنسبة 4.5٪، فإن المستأجرين الجدد لديهم قوة مساومة أقوى بكثير، لا سيما في الأسواق التي تعاني من زيادة العرض مثل دالاس، التي سجلت انخفاضًا بنسبة 0.6٪ في نمو إيجارات الأسرة الواحدة في أغسطس 2025.

خطر اللوائح المحلية والولائية السلبية، بما في ذلك سياسات التحكم في الإيجارات الجديدة.

تتحول البيئة السياسية والتنظيمية ضد الملاك المؤسسيين الكبار، مما يخلق خطرًا كبيرًا على قدرة الشركة على تحقيق أقصى قدر من الإيرادات. لم تعد سياسات التحكم في الإيجارات (أو تثبيت الإيجارات) مجرد مشكلة تتعلق بالمدينة الساحلية؛ إنهم ينتشرون إلى الولايات التي تتمتع فيها INVH بمساحة كبيرة.

تتضمن الأمثلة المحددة لسياسات التحكم في الإيجارات الجديدة أو الحالية التي تضع حدًا أقصى للإيرادات ما يلي:

• ولاية واشنطن (2025): يضع قانون جديد لتثبيت الإيجارات على مستوى الولاية حدًا أقصى لزيادات الإيجار السنوية بنسبة 7% بالإضافة إلى مؤشر أسعار المستهلك (CPI)، بحد أقصى 10%.
• كاليفورنيا: الحد الأقصى على مستوى الولاية هو 5% بالإضافة إلى مؤشر أسعار المستهلكين (CPI)، على ألا يتجاوز 10%. على سبيل المثال، مع توقع مؤشر أسعار المستهلكين لمنطقة لوس أنجلوس بنسبة 3% لعام 2025، فإن الحد الأقصى للزيادة يبلغ فعلياً 8%.
• نيو جيرسي: لدى العديد من البلديات قوانين محلية ذات حدود قصوى صارمة للغاية، مثل 3.55% في هايلاند بارك أو 4% في جيرسي سيتي، مما يحد بشدة من نمو الدخل.

يؤدي هذا الخليط من اللوائح إلى زيادة تكاليف الامتثال، والأهم من ذلك، أنه يضع سقفًا لزيادات الإيجار، مما قد يحد من قدرة الشركة على تحقيق توجيهات نمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) لعام 2025 بالكامل بنسبة 2.25٪ عند نقطة المنتصف.

وقد يؤدي ارتفاع الضرائب العقارية وتكاليف التأمين إلى زيادة نفقات التشغيل.

يعتمد نموذج الأعمال الأساسي على إدارة نفقات التشغيل بكفاءة، ولكن هناك عنصرين رئيسيين - ضرائب الممتلكات والتأمين - يتوسعان بشكل أسرع من الإيرادات. هذا قاتل الهامش. ذكرت شركة Invitation Homes أن نفقات التشغيل الأساسية للمتجر نفسه زادت بنسبة 4.9% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025، متجاوزة نمو إيرادات المتجر الأساسية بنسبة 2.3%. بلغ إجمالي تكاليف تشغيل وصيانة العقارات للربع الثالث من عام 2025 259 مليون دولار أمريكي، بزيادة قدرها 6.9٪ على أساس سنوي.

وإليكم تقسيم نقاط الضغط:

• الضرائب العقارية: هذه التكاليف هي أكبر نفقات التشغيل، حيث تمثل حوالي 50٪ من إجمالي نفقات الشركة. وحتى مع جهود الإغاثة التشريعية في ولايات مثل تكساس، فإن التكلفة الإجمالية لملكية المساكن (بما في ذلك الضرائب) لا تزال في ارتفاع.
• تكاليف التأمين: إن ارتفاع الظواهر الجوية القاسية، خاصة في الأسواق الرئيسية لشركة INVH على طول سواحل الخليج والمحيط الأطلسي، يؤدي إلى ارتفاع أقساط التأمين إلى أعلى المستويات. وتظهر البيانات على مستوى الصناعة أن أقساط التأمين على العقارات للمساكن المستأجرة زادت بمتوسط ​​45٪ من عام 2023 إلى عام 2024. وبالنسبة لبعض العقارات، تضاعفت تكاليف التأمين تقريبا على مدى السنوات الخمس الماضية.

يمثل نمو النفقات هذا عائقًا كبيرًا ضد الإيرادات، مما يجعل الكفاءة التشغيلية معركة مستمرة وعالية المخاطر. يؤدي ارتفاع التكاليف إلى تآكل هامش صافي الدخل التشغيلي (NOI)، حتى مع احتفاظ الشركة بمعدل إشغال مرتفع.

الخطوة التالية: إدارة المحفظة: قم فورًا بمراجعة جميع العقارات في الأسواق التي تسيطر عليها الإيجارات والأسواق ذات تكلفة التأمين المرتفعة لتحديد تلك التي تقل عن هامش أمة الإسلام المستهدف وصياغة خطة التصرف بحلول نهاية العام.