Opendoor Technologies Inc. (OPEN): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie bewerten derzeit die Wettbewerbsfähigkeit von Opendoor Technologies Inc. und versuchen herauszufinden, ob der Wechsel zu KI und Software, Opendoor 2.0, ausreicht, um sich im Wohnungsumfeld Ende 2025 zurechtzufinden. Ehrlich gesagt ist der Druck auf ganzer Linie immens. Wir gehen davon aus, dass Kapitalgeber angesichts des Verhältnisses von Schulden zu Eigenkapital von 2,2 eine hohe Macht behalten, während Hauskäufer in diesem sich abkühlenden Markt definitiv auf ihre Margen drücken. Die Rivalität ist intensiv – die TTM-Nettomarge von -6,72 % spricht für sich – und der traditionelle Brokerage-Ersatz verfügt immer noch über einen Marktanteil von über 90 %. Lesen Sie weiter unten, um die klare, gewaltsame Aufschlüsselung zu erhalten, die die genaue Position von Opendoor Technologies Inc. darstellt.

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Sie analysieren die Lieferantenmacht von Opendoor Technologies Inc. (OPEN), die ein entscheidender Faktor für das Verständnis ihres Betriebsrisikos ist, insbesondere angesichts der geringen Margen, die wir im dritten Quartal 2025 gesehen haben. Die Lieferanten in diesem Modell sind nicht nur Widget-Hersteller; Sie sind die Quellen für Inventar, Kapital und wesentliche Dienstleistungen.

Hausverkäufer (Bestandslieferanten) haben in einem Markt mit geringem Angebot eine mäßige Macht. Wenn der Lagerbestand knapp ist, wissen Verkäufer, dass Opendoor Technologies Inc. ihre Häuser braucht, um die Plattform am Laufen zu halten. Diese Dynamik zwingt Opendoor Technologies Inc. dazu, mit seinen Angeboten wettbewerbsfähig zu sein. Ehrlich gesagt wirkt sich dieser Druck direkt auf die Rentabilität aus. Opendoor Technologies Inc. meldete eine Bruttomarge von nur 7.2% im dritten Quartal 2025, was sehr wenig Spielraum für Fehler bei der Verhandlung der Kaufpreise lässt.

Kapitalgeber, also die Quellen der Verschuldung und der Verbriefungsfinanzierung, haben definitiv eine große Macht über Opendoor Technologies Inc. Dies ist eine direkte Funktion der Hebelwirkung des Unternehmens. Während das Rahmenwerk ein Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von vorschlägt 2.2, aktuelle Daten zeigen eine Hebelwirkung von 220.34% Stand Ende November 2025, was darauf hindeutet, dass die Lagerbestände in erheblichem Maße auf externe Finanzierung angewiesen sind. Diese hohe Hebelwirkung bedeutet, dass Opendoor Technologies Inc. die von den Kreditgebern festgelegten Bedingungen strikt einhalten muss, insbesondere in Bezug auf Vereinbarungen und Sicherheitenanforderungen.

Auch Immobilienmakler gewinnen an Einfluss. Der strategische Schwerpunkt von Opendoor Technologies Inc. unter neuer Führung, agentenfreundlicher zu werden, bedeutet, dass das Unternehmen aktiv an der Integration von Agenten arbeitet, anstatt direkt miteinander zu konkurrieren. Neue maklerfreundliche Plattformen und Anreize sollen die Maklerkooperation sicherstellen, die ein notwendiger Kanal für die Auflistung von Häusern zum Wiederverkauf ist. Wenn dieser Plattformwechsel gelingt, könnte sich die Macht der Agenten stabilisieren oder sogar steigern, da sie zu wichtigen Partnern im Wiederverkaufszyklus werden.

Umgekehrt sind Renovierungs- und Dienstleistungsunternehmen stark fragmentiert, was ihre Verhandlungsmacht gering hält. Opendoor Technologies Inc. verwaltet ein großes Volumen an Reparaturen und Wartung für seinen Bestand, darunter 3,139 Häuser im Bestand am Ende des dritten Quartals 2025. Da viele lokale Auftragnehmer verfügbar sind, kann Opendoor Technologies Inc. im Allgemeinen wettbewerbsfähige Angebote für Dienstleistungen wie Malerarbeiten, kleinere Reparaturen und Inszenierung einholen, was dabei hilft, die Kostenseite der Margengleichung zu kontrollieren.

Hier ist ein kurzer Blick auf die Dynamik der wichtigsten Lieferanten und den relevanten finanziellen Kontext ab dem dritten Quartal 2025:

Der Druck dieser Zulieferergruppen wird deutlich sichtbar, wenn man sich die Einheitsökonomie anschaut. Beispielsweise wurde der Deckungsbeitrag, der ein besseres Maß für die Rentabilität einer Einheit vor Unternehmensgemeinkosten darstellt, auf reduziert 2.2% im dritten Quartal 2025, gesunken von 3.8% im dritten Quartal 2024. Diese Komprimierung spiegelt die Kosten für die Bestandssicherung und die Verwaltung der Lagerhaltungskosten wider, die stark von den Lieferantenkosten und den Marktbedingungen beeinflusst werden.

Das Ausmaß der Kapitalabhängigkeit lässt sich anhand des Bilanzkontexts erkennen:

• Q3 2025 Unbeschränktes Bargeld: 962 Millionen US-Dollar
• Nettoverlust Q3 2025: 90 Millionen Dollar
• Bereinigter EBITDA-Verlust im dritten Quartal 2025: 33 Millionen Dollar
• Im dritten Quartal 2025 gekaufte Häuser: 1,169

Um dies zu bewältigen, konzentriert sich Opendoor Technologies Inc. auf die betriebliche Effizienz, wobei die bereinigten Betriebskosten im dritten Quartal sinken 41% Jahr für Jahr zu 53 Millionen Dollar. Dennoch sorgt die Abhängigkeit von externem Kapital zur Überbrückung der Lücke zwischen dem Kauf und Verkauf von Häusern – insbesondere wenn die Wiederverkaufsgeschwindigkeit nachlässt – dafür, dass die Machtdynamik auf die Kreditgeber ausgerichtet bleibt.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie betrachten Opendoor Technologies Inc. durch die Linse der Kundenmacht, und ehrlich gesagt ist das Bild zwischen Käufer und Verkäufer gespalten. Für den Endkunden ist die Kaufkraft von Eigenheimen derzeit auf jeden Fall hoch, insbesondere angesichts der Abkühlung des Immobilienmarktes, die sich Ende 2025 abgekühlt hat. Wenn der Lagerbestand länger liegt, haben Käufer das Gefühl, dass sie stärker auf den Preis drücken können.

Dieser Druck ist direkt in den Portfoliokennzahlen von Opendoor Technologies Inc. sichtbar. Käufer fordern Rabatte auf den veralteten Lagerbestand von Opendoor Technologies Inc., was die entscheidende Wiederverkaufsgeschwindigkeit verlangsamt. Schauen Sie sich die Daten für das 2. Quartal 2025 an: Der Prozentsatz der Häuser, die über 120 Tage in der Bilanz gehalten werden, ist auf 36 % gestiegen, ein großer Sprung von nur 14 % im 2. Quartal 2024. Dieser alte Bestand gibt Käufern die Möglichkeit, unter dem Angebotspreis zu verhandeln.

Kommen wir nun zum Erstkunden, dem Hausverkäufer. Ihre Macht ist mäßig bis hoch, vor allem weil das zentrale Wertversprechen von Opendoor Technologies Inc. die Transaktionssicherheit ist. In einer Umfrage vom März 2025 haben wir festgestellt, dass über 65 % der Erstverkäufer einen 20 % niedrigeren Preis akzeptieren würden, nur um den Stress der Bereitstellung, Reparaturen und Angebotsunsicherheit zu vermeiden. Diese Gewissheit ist für Opendoor Technologies Inc. ein starker Hebel.

Dennoch sind die Wechselkosten für Verkäufer gering; Es ist nicht so, als wären sie eingesperrt. Verkäufer können problemlos einen herkömmlichen Agenten anstelle des iBuying-Service von Opendoor Technologies Inc. wählen. Hier ist ein kurzer Blick auf die Alternativen, die Verkäufer abwägen:

• Liste mit Opendoor, mit einem Ersatz-Bargeldangebot.
• Listen Sie exklusiv in der MLS mit einem traditionellen Agenten auf.
• Nutzen Sie Opendoor Exclusives für einen privaten Eintrag.
• Nehmen Sie das sofortige Barangebot von Opendoor Technologies Inc. an.

Das schiere Volumen der Kundenbindung zeigt, dass Opendoor Technologies Inc. immer noch ein wichtiger Akteur ist, aber die Finanzergebnisse zeigen deutlich, dass die Rentabilität trotz dieses Volumens definitiv eine Herausforderung darstellt. Der Umsatz von Opendoor Technologies Inc. belief sich im zweiten Quartal 2025 auf 1,6 Milliarden US-Dollar, basierend auf 4.299 verkauften Häusern in diesem Quartal. Dieser Umsatz ging jedoch mit einem Nettoverlust von 29 Millionen US-Dollar einher, obwohl es ihnen gelang, für diesen Zeitraum ein positives bereinigtes EBITDA von 23 Millionen US-Dollar zu verbuchen.

Die Wahrnehmung dieser Dynamik durch den Markt spiegelt sich in der Prognose für die Zukunft wider, die einen starken Rückgang der Aktivität signalisiert. Das Spannungsverhältnis zwischen Volumen und Margendruck lässt sich an den operativen und finanziellen Kennzahlen des letzten Berichtszyklus ablesen:

Wenn das Onboarding mehr als 14 Tage dauert, steigt das Abwanderungsrisiko, und das wirkt sich direkt darauf aus, wie der Verkäufer den Geschwindigkeitsvorteil von Opendoor Technologies Inc. wahrnimmt. Die Gesamtzahl der Transaktionen, die Opendoor Technologies Inc. seit 2014 bis zum 30. September 2025 abgeschlossen hat, beträgt mehr als 291.000, was den Umfang der Kundeninteraktion zeigt, die sie verwalten. Finanzen: Erstellen Sie bis nächsten Dienstag die Cashflow-Prognose für das vierte Quartal auf der Grundlage des Verlusts von 90 Millionen US-Dollar im dritten Quartal.

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Sie haben es mit einem Markt zu tun, in dem die etablierten Akteure mit aller Kraft um jede Transaktion kämpfen, sodass die Rivalität für Opendoor Technologies Inc. (OPEN) definitiv hoch ist. Hier geht es nicht nur um andere iBuyer; Es ist ein Kampf gegen etablierte Technologieplattformen, die sich schnell verändern können. Die Intensität wird deutlich, wenn man die direkte Konkurrenz von Offerpad Solutions (OPAD) und den Schatten von Technologiegiganten wie der Zillow Group (Z) sieht.

Die finanzielle Belastung, unter der Opendoor Technologies Inc. steht, schürt diese Rivalität direkt. Für die letzten zwölf Monate (TTM), die im November 2025 endeten, lag die operative Marge bei -5,88 %. Diese negative Marge, eine leichte Verschlechterung gegenüber -5,01 % Ende 2024, bedeutet, dass Opendoor Technologies Inc. unter Druck steht, Geschäfte zu gewinnen, auch wenn dies strengere Preise gegenüber Konkurrenten bedeutet, die möglicherweise besser kapitalisiert sind oder eine schlankere Struktur haben. Fairerweise muss man sagen, dass die GAAP-Bruttomarge im dritten Quartal 2025 nur 7,2 % und die Deckungsbeitragsmarge nur 2,2 % betrug, was zeigt, wie dünn die Gewinnschicht im Kerngeschäft ist.

Die Gefahr des direkten Kopierens von Modellen ist real, da die Eintrittsbarriere für das grundlegende iBuying-Konzept relativ niedrig ist, was zu Preiskämpfen bei Immobilienangeboten führt. Konkurrenten wie Offerpad Solutions (OPAD) bieten ähnliche Dienste an, haben jedoch unterschiedliche Gebührenstrukturen, die Sie im Auge behalten müssen. Hier ist ein kurzer Vergleich der Verkäufergebühren:

Dieser Unterschied bei den Servicegebühren, 5 % für Opendoor Technologies Inc. gegenüber 8 % für Offerpad Solutions (OPAD), zeigt, wo Opendoor Technologies Inc. versucht, beim Preis zu gewinnen, lässt aber den Wettbewerbern immer noch Spielraum, das endgültige Nettoangebot nach Berücksichtigung von Reparaturen zu unterbieten. Der Markt konsolidiert sich ebenfalls; Opendoor Technologies Inc. ist mittlerweile der größte iBuyer, insbesondere nachdem Top-Konkurrenten wie Zillow Offers und RedfinNow den Bereich verlassen haben. Dennoch bleibt die Zillow Group (Z) eine wichtige Kraft, indem sie ihren massiven Suchverkehr und ihr Agentennetzwerk nutzt.

Der Schwenk von Opendoor Technologies Inc. zu KI und Software, genannt Opendoor 2.0, ist eine direkte Reaktion auf diese intensive Rivalität und zielt auf eine Differenzierung ab, die über die reine Transaktionsverteilung hinausgeht. Das Ziel besteht darin, das Modell kapitalschonend und geschwindigkeitsorientiert zu gestalten und sich einem Market-Maker-Ansatz zuzuwenden, anstatt Lagerbestände zu halten. Das Management führte >12 KI-gestützte Produkte ein, die die Beurteilungszeit von etwa einem Tag auf etwa 10 Minuten verkürzten. Dieser technologische Fortschritt ist überlebenswichtig, wie der D2C-Trichter zeigt, der in Tests eine sechsfache Konvertierung aufweist.

Der Konsolidierungstrend bedeutet, dass die verbleibenden Akteure groß und gut finanziert sind, Opendoor Technologies Inc. jedoch weiterhin mit Rentabilitätsproblemen zu kämpfen hat. Das Unternehmen schloss das dritte Quartal 2025 mit 962 Millionen US-Dollar an uneingeschränkten Barmitteln ab und war damit auf dem richtigen Weg. Allerdings preist der Markt das Ausführungsrisiko dieser Transformation ein, wie aus den Bewertungskennzahlen hervorgeht:

• Opendoor Technologies Inc. (OPEN) Forward P/S: 1,12X
• Zillow Group (Z) Forward P/S: 5,51X
• Offerpad Solutions (OPAD) P/S: 0,1X

Die große Spanne dieser Kennzahlen zeigt, dass der Markt skeptisch ist, ob Opendoor Technologies Inc. bis Ende 2026 sein Breakeven-Ziel für den bereinigten Nettogewinn erreichen kann. Das Unternehmen senkt die Kosten aggressiv, wobei die bereinigten Betriebsaufwendungen im dritten Quartal 2025 bei 53 Millionen US-Dollar lagen, was einer Verbesserung von 41 % gegenüber dem Vorjahr gegenüber 90 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2024 entspricht. Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Prognose bis Freitag.

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatz

Die Bedrohung durch Ersatzprodukte für Opendoor Technologies Inc. ist nach wie vor erheblich und ergibt sich vor allem aus den etablierten, vertrauten Methoden der Abwicklung von Wohnimmobiliengeschäften. Obwohl Opendoor Technologies Inc. der größte iBuyer ist, macht sein Segment nach wie vor einen kleinen Teil des Gesamtmarktes aus, so dass der traditionelle Verkaufsprozess die überwältigende Alternative darstellt.

Traditionelle Immobilienmakler bleiben mit einem Marktanteil von über 90 % der dominierende Ersatz. Um dies ins rechte Licht zu rücken: Historischen Daten zufolge kontrollierten Direktkäufer-Unternehmen oder iBuyers im ersten Quartal 2022 bis zu 1,3 % des nationalen Immobilienmarktes in Großstädten, was auf das enorme Ausmaß des traditionellen Modells hinweist. Opendoor Technologies Inc. versucht aktiv, mehr davon zu nutzen, indem es Pläne ankündigt, sein Servicegebiet in den Wochen nach September 2025 auf die „gesamten kontinentalen Vereinigten Staaten“ auszudehnen.

Das Hochzinsumfeld begünstigt die niedrigeren Kosten eines traditionellen Verkaufs, abhängig vom Zeitplan des Verkäufers und seiner Unsicherheitstoleranz. Im Oktober 2025 lag der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken bei etwa 6,30 %, nachdem die Federal Reserve am 17. September 2025 den Zinssatz auf 4,00–4,25 % gesenkt hatte, wodurch der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken kurzzeitig auf 6,39 % sank. In einem Hochzinsumfeld sind die Finanzierungskosten für einen traditionellen Käufer höher, was zu Preisdruck auf Verkäufer führen kann, die mit der Sicherheit und Geschwindigkeit von Opendoor Technologies Inc. konkurrieren müssen. Bei traditionellen Verkäufen werden jedoch die mit iBuying verbundenen direkten Gebühren vermieden, die ein wesentlicher Faktor sein können, wenn die Zinssätze die Finanzierung für Endkäufer verteuern.

Neue Produkte wie Cash Plus von Opendoor Technologies Inc. mildern dieses Problem, indem sie eine Hybridlösung anbieten. Opendoor Technologies Inc. hat Cash Plus am 24. Juli 2025 eingeführt, um speziell den Kompromiss zwischen Geschwindigkeit und Maximierung des Verkaufspreises anzugehen. Dieses Produkt kombiniert die Sicherheit des Barangebots von Opendoor Technologies Inc. mit der Möglichkeit, das Haus mit einem vertrauenswürdigen Maklerpartner zu vermarkten, mit dem Ziel, Verkäufer zu gewinnen, die andernfalls auf eine traditionelle Auflistung zurückgreifen würden, um einen höheren Endpreis zu erzielen.

Home-Flip-Investoren und institutionelle Käufer sind ständige, kapitalreiche Substitute. Diese Unternehmen konkurrieren um denselben Bestand, den Opendoor Technologies Inc. erwerben möchte. Um einen Kontext zu ihrer Aktivität auf dem Markt zu geben: Im ersten Quartal 2025 verkauften Investoren 67.394 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, was 8,3 % aller Hausverkäufe entspricht. Die durchschnittliche Bruttorendite dieser Flips vor Kosten sank im ersten Quartal 2025 auf 25 %, verglichen mit 28 % im Vorquartal. Das durchschnittliche Flipped Home wurde für 325.000 US-Dollar verkauft, nach einem anfänglichen Kaufpreis von 250.000 US-Dollar in diesem Quartal. Die Institutionalisierung von Kapital in diesem Bereich legt eine dauerhafte, gut finanzierte Alternative zum Modell von Opendoor Technologies Inc. nahe.

Die vermeintliche Sicherheit des Bargeldangebots von Opendoor Technologies Inc. ist das Haupthindernis für die Substitution vom traditionellen Weg. Für diese Sicherheit und Schnelligkeit tauschen Verkäufer einen Teil ihres potenziellen Gewinns ein. Die Standard-Servicegebühr von Opendoor Technologies Inc. beträgt weiterhin 5 %. Darüber hinaus ergab eine Untersuchung von über 400 aktuellen Angeboten von Opendoor Technologies Inc. eine durchschnittliche Lücke von 8,79 % zwischen dem Kaufpreis und dem endgültigen Wiederverkaufspreis, was bedeutet, dass das anfängliche Barangebot so strukturiert ist, dass diese Marge berücksichtigt wird. Die Sicherheit eines Abschlusses in nur 14 Tagen über Cash Plus ist der wichtigste Hebel gegenüber der längeren, weniger sicheren Zeitspanne eines traditionellen Verkaufs.

Schlüsselfaktoren, die die Entscheidung eines Verkäufers beeinflussen, den traditionellen Weg zu ersetzen:

• Cash Plus bietet Bargeld ab nur 14 Tage.
• Traditionelle Verkäufe bieten Potenzial für höhere Nettoerlöse.
• Konto für Home-Flipping-Investoren 8.3% des Umsatzes (Q1 2025).
• Der Umsatz von Opendoor Technologies Inc. im dritten Quartal 2025 betrug 915 Millionen Dollar.
• Die durchschnittliche Bruttorendite für einen Homeflip im ersten Quartal 2025 betrug 25%.

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer für Opendoor Technologies Inc. bleibt relativ begrenzt, wenn auch nicht völlig ausgeschlossen. Dies ist in erster Linie auf die erheblichen strukturellen Hindernisse zurückzuführen, die in der Vergangenheit für eine Konzentration des iBuyer-Bereichs gesorgt haben.

Massive Kapitalanforderungen stellen eine hohe Eintrittsbarriere dar

Die unmittelbarste Abschreckung für einen neuen Akteur ist die schiere Menge an Kapital, die für den Betrieb eines Geschäftsmodells mit vielen Lagerbeständen erforderlich ist. Sie erstellen nicht nur Software; Sie kaufen und halten Immobilien – Häuser. Dies erfordert eine erhebliche Fremdfinanzierungskapazität und eine große Reserve an operativen Barmitteln, um Betriebskosten, Reparaturen und Marktschwankungen abzudecken. Die Tatsache, dass der Umsatz von Opendoor Technologies Inc. in den letzten zwölf Monaten (TTM) Ende 2025 bei 4,72 Milliarden US-Dollar liegt, spiegelt die Größenordnung wider, die erforderlich ist, um die unvermeidlichen Lagerbestandsschwankungen aufzufangen und die Marktpräsenz aufrechtzuerhalten. Fairerweise muss man sagen, dass diese Kapitalintensität die beiden größten Konkurrenten von Opendoor Technologies Inc., Zillow und Redfin von Rocket, in den Ruin getrieben hat und sie gezwungen hat, ihre iBuying-Plattformen im Jahr 2022 zu schließen. Neue Marktteilnehmer müssen sich Finanzierungslinien sichern, die mit denen von Opendoor Technologies Inc. vergleichbar sind, was ein gewaltiges Unterfangen ist, insbesondere in einem angespannteren Kreditumfeld.

Der erforderliche finanzielle Umfang wird deutlich, wenn man sich den aktuellen Leistungskontext von Opendoor Technologies Inc. ansieht:

Ausgefeilte, proprietäre Algorithmen als Tech Moat

Ein sekundäres, aber kritisches Hindernis ist die Technologie selbst. Opendoor Technologies Inc. baute seine ursprüngliche Prämisse auf proprietären Algorithmen für maschinelles Lernen (ML) auf, die darauf ausgelegt sind, Preise für Häuser präzise zu ermitteln. Diese Modelle werden anhand eines einzigartigen Datensatzes trainiert, der angeblich über 150.000 Hausbewertungen umfasst und jeweils mehr als 100 Datenpunkte erfasst. Die Replikation dieses Datenvorteils und der damit verbundenen Vorhersagekraft erfordert Jahre und erhebliche Investitionen. Dennoch muss man sich der genauen Prüfung bewusst sein: Investoren behaupteten, die KI sei überbewertet worden, was zu einer Sammelklage in Höhe von 39 Millionen US-Dollar im Jahr 2025 führte. Dies deutet darauf hin, dass die Hürde zwar hoch ist, die wahrgenommene Genauigkeit der KI jedoch das ist, was für Investoren wirklich zählt, und dass diese Wahrnehmung hart erkämpft werden muss.

Zu den zentralen technologischen Anforderungen gehören:

• Entwicklung von ML-Modellen für die Nachfrageprognose.
• Implementierung robuster Systeme zur Erkennung von Ausreißern.
• Integration der Risikopreisgestaltung in Akquisitionsentscheidungen.
• Bestandsverwaltung durch algorithmische Anleitung.

Hohe regulatorische Hürden über Staatsgrenzen hinweg

Der Markteintritt bedeutet, sich durch einen Flickenteppich bundesstaatlicher Immobilienvorschriften zurechtzufinden. Im Gegensatz zu reinen Softwarespielen handelt es sich bei iBuying um Transaktionsmakleraktivitäten, die die Einhaltung lokaler Lizenzgesetze erfordern. In Bundesstaaten wie New Jersey und North Carolina beispielsweise muss jedes Unternehmen, das Maklergeschäfte tätigt, eine bestimmte Immobilienlizenz erwerben. Darüber hinaus kam es im Jahr 2025 zu einem verstärkten regulatorischen Fokus auf das Verhalten von Vertretern, beispielsweise durch die strengeren Ausführungsanforderungen Kaliforniens für Käufervertretungsvereinbarungen. Ein Neueinsteiger muss in jedem Zielstaat lizenzierte Maklergeschäfte etablieren, ein Prozess, der langsam und teuer ist und Charakter- und Hintergrundüberprüfungen der Auftraggeber unterliegt, wodurch er effektiv als Regulierungsgraben fungiert.

Bedrohung durch etablierte Technologieriesen und Maklerunternehmen

Die Bedrohung durch bestehende, gut kapitalisierte Technologieplattformen ist real, aber historische Erkenntnisse deuten darauf hin, dass sie zögern, sich auf das kapitalintensive Modell einzulassen. Wir haben gesehen, wie Zillow und Redfin den Bereich im Jahr 2022 verlassen haben. Die Fähigkeit dazu ist jedoch vorhanden; Zillow beispielsweise hatte bereits im Jahr 2018 einen Barangebotsservice eingeführt. Große Makler- oder Technologiefirmen könnten sicherlich konkurrierende iBuyer-Abteilungen starten, wenn die Marktbedingungen außergewöhnlich günstig erscheinen, und so ihren bestehenden Kundenstamm und ihr Markenvertrauen nutzen. Sie stünden vor den gleichen Kapital- und Regulierungshürden wie ein Startup, aber ihre bestehende Infrastruktur ermöglicht einen schnelleren Hochlauf, sobald die Entscheidung getroffen ist.