|
American Healthcare REIT، Inc. (AHR): تحليل بورتر للقوى 5
US | Real Estate | REIT - Healthcare Facilities | NYSE
|
- ✓ Fully Editable: Tailor To Your Needs In Excel Or Sheets
- ✓ Professional Design: Trusted, Industry-Standard Templates
- ✓ Pre-Built For Quick And Efficient Use
- ✓ No Expertise Is Needed; Easy To Follow
American Healthcare REIT, Inc. (AHR) Bundle
تعمل شركة American Healthcare REIT، Inc. في مشهد ديناميكي شكله إطار عمل القوات الخمس لمايكل بورتر، والذي يغوص في الضغوط التنافسية التي تؤثر على مكانتها في السوق. من القدرة التفاوضية للموردين والعملاء إلى تهديد البدائل والوافدين الجدد، تخلق هذه القوى شبكة معقدة تؤثر على القرارات الاستراتيجية. اكتشف كيف تتفاعل هذه العناصر لتحديد بيئة الأعمال لأحد صناديق الاستثمار العقاري الرائدة في مجال الرعاية الصحية.
American Healthcare REIT، Inc. - القوات الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين
القوة التفاوضية للموردين في سياق شركة American Healthcare REIT، Inc. (AHT) يؤثر بشكل كبير على التكاليف التشغيلية واستراتيجية العمل الشاملة.
عدد محدود من مطوري العقارات المتخصصين
تعمل شركة American Healthcare REIT، Inc. في قطاع سوق متخصص يركز على خصائص الرعاية الصحية. عدد المطورين المتخصصين، مثل Healthpeak Properties، Inc. ' Ventas، Inc.، لا تزال محدودة، مما يؤدي إلى زيادة القدرة على التسعير لهؤلاء الموردين. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2023، أبلغت AHT عن محفظة عقارات تشمل ما يقرب من 1.2 مليار دولار في العقارات المتعلقة بالرعاية الصحية. يؤدي تركيز مطوري العقارات المتخصصين إلى تقييد الموقف التفاوضي لشركة AHT.
الاعتماد الكبير على مواد البناء ذات الجودة
يتطلب بناء مرافق الرعاية الصحية مواد عالية الجودة تؤثر على معايير السلامة والامتثال. بلغت النفقات الرأسمالية لشركة AHT لتطوير العقارات في عام 2022 ما 160 مليون دولار، المخصصة أساسا لمشاريع التشييد والتجديد. ارتفاع أسعار الصلب والخرسانة مع الزيادات 25% في عام 2022 بسبب اضطرابات سلسلة التوريد، زادت من قوة الموردين.
عدد قليل من الموردين البديلين للتكنولوجيا الطبية
التكنولوجيا الطبية ضرورية للحفاظ على عمليات الرعاية الصحية. غالبًا ما تعتمد شركة American Healthcare REIT، Inc. على موردي التكنولوجيا الطبية الراسخين مثل جنرال إلكتريك للرعاية الصحية ' سيمنز هيلثينيرز. البدائل المحدودة في معدات التصوير والتشخيص المتقدمة تمنح هؤلاء الموردين نفوذاً كبيراً. في عام 2022، وصلت نفقات AHT على التكنولوجيا الطبية إلى ما يقرب من 50 مليون دولار. يمكن لتوحيد الموردين داخل الصناعة تكثيف هذه القوة.
تقلل العقود طويلة الأجل من مرونة التبديل
وكثيرا ما تبرم شركة AHT عقودا طويلة الأجل مع موردين لخدمات التشييد والصيانة، مما يقلل من مرونة تحويل الموردين. على سبيل المثال، تمتد العقود الرئيسية مع شركات البناء عادةً 3-5 سنوات. يمكن أن يؤدي هذا الافتقار إلى فرص إعادة التفاوض إلى مواجهة AHT للتكاليف المتضخمة مع زيادة أسعار الموردين بمرور الوقت دون خيارات بديلة.
يمكن أن تزيد عمليات اندماج الموردين من نفوذهم
شهد قطاع الرعاية الصحية اتجاهًا لعمليات الاندماج والاستحواذ التي تساهم في زيادة قوة الموردين. ومن الأمثلة البارزة على ذلك الاندماج بين Prologis، Inc. ' صندوق الملكية الصناعيةوخلق كيان أكثر أهمية مع زيادة القدرة على المساومة. يمكن أن تؤدي اتجاهات التوحيد هذه إلى خيارات أقل لشركة American Healthcare REIT، Inc. وربما تكاليف أعلى للخدمات والمواد.
| عامل | التفاصيل | الأثر المالي المقدر |
|---|---|---|
| مطورو العقارات المتخصصون | العدد المحدود يؤدي إلى ارتفاع التكاليف. | 1.2 مليار دولار تحت الإدارة. |
| أسعار مواد البناء | الاعتماد الكبير على المواد الجيدة ؛ زيادة الأسعار في عام 2022. | 160 مليون دولار في النفقات الرأسمالية. |
| موردو التكنولوجيا الطبية | القليل من البدائل تزيد من طاقة الموردين. | 50 مليون دولار أنفق على التكنولوجيا الطبية في عام 2022. |
| العقود طويلة الأجل | تقلل العقود من المرونة، مما يحد من إعادة التفاوض. | عادة ما تمتد العقود 3-5 سنوات. |
| اندماج الموردين | زيادة طاقة الموردين من خلال الدمج. | احتمال ارتفاع تكاليف الخدمة والمواد. |
American Healthcare REIT، Inc. - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء
تتأثر القوة التفاوضية للعملاء في سياق شركة American Healthcare REIT، Inc. بالعديد من العوامل الرئيسية التي تؤثر على ديناميكيات التفاوض مع مقدمي الرعاية الصحية.
تتمتع المستشفيات الكبيرة وأنظمة الرعاية الصحية بقوة تفاوض كبيرة
تمثل أنظمة الرعاية الصحية الرئيسية، مثل HCA Healthcare و Universal Health Services، جزءًا كبيرًا من سوق عقارات الرعاية الصحية. اعتبارًا من ديسمبر 2022، قامت HCA Healthcare بتشغيل 182 مستشفى في 20 ولاية وحققت عائدات من 59.53 مليار دولار في عام 2021. يسمح لهم حجمهم بالتفاوض على شروط إيجار مواتية، مما يتحدى صناديق الاستثمار العقاري مثل American Healthcare REIT أثناء مناقشات التجديد.
تكاليف التحويل المحدودة لتجديد عقود الإيجار
تكاليف التبديل لمقدمي الرعاية الصحية الذين يتطلعون إلى تغيير مقدمي العقارات منخفضة نسبيًا. أشارت دراسة استقصائية لمديري الرعاية الصحية إلى ذلك 72% إعطاء الأولوية للتكلفة والمرونة عند تجديد عقود الإيجار. يمكّن هذه الديناميكية من المستأجرين من التفاوض على شروط أفضل ، مما قد يقلل من معدلات الإشغال لـ American Healthcare REIT.
مقدمي الرعاية الصحية الصغار لديهم تأثير أقل
وعلى العكس من ذلك ، فإن مقدمي الرعاية الصحية الأصغر ، مثل العيادات المستقلة والممارسات المتخصصة ، لديهم قوة مساومة محدودة. وفقا للجمعية الوطنية لمراكز صحة المجتمع ، تقريبا 70% تعمل مراكز صحة المجتمع على هوامش ضيقة وقد تجد صعوبة في التفاوض بشأن شروط الإيجار المواتية مقارنة بالكيانات الكبيرة. هذا يخلق مشهدًا مختلطًا حيث يؤثر العملاء الأكبر بشكل كبير على المفاوضات.
زيادة الطلب على مرافق الرعاية الصحية المتخصصة
هناك اتجاه متزايد نحو مرافق الرعاية الصحية المتخصصة ، مدفوعة بالتحولات الديموغرافية والتقدم في التكنولوجيا الطبية. من المتوقع أن ينمو الطلب على خدمات العيادات الخارجية ، مع توقع الوصول إلى سوق رعاية العيادات الخارجية 2.59 تريليون دولار بحلول عام 2027 ، يمكن أن يخلق هذا النمو نفوذاً لـ American Healthcare REIT لتأمين عقود الإيجار على المدى الطويل مع مقدمي الخدمات المتخصصين ، على الرغم من أن العملاء الحاليين قد لا يزالون يتفاوضون من موقف القوة.
إمكانية المشتريات المباشرة للعقارات من قبل عمالقة الرعاية الصحية
يستكشف عمالقة الرعاية الصحية بشكل متزايد المشتريات المباشرة لأصولهم العقارية. مثال جدير بالملاحظة يتضمن الاستحواذ على العقارات من قبل HCA Healthcare ، التي أنفقت تقريبًا 2.6 مليار دولار في عام 2021 على عمليات الاستحواذ على الممتلكات. يقلل هذا الاتجاه من الاعتماد على صناديق الاستثمار العقاري الخارجية ويزيد من قوة التفاوض للعملاء المحتملين ، مما يجعل REIT الأمريكي REIT لتعزيز عروض الخدمات وشروط الإيجار.
| عامل | تفاصيل | تأثير |
|---|---|---|
| مستشفيات كبيرة | سلطة التفاوض بسبب النطاق | ارتفاع الرافعة المالية يقلل من أسعار الإيجار |
| تكاليف التبديل | 72 ٪ من المديرين التنفيذيين يعطون أولوية التكلفة | يمكّن المستأجرين من التفاوض على شروط أفضل |
| مقدمي الخدمات الصغار | قوة المساومة محدودة | أقل تأثير على التسعير |
| مرافق متخصصة | من المتوقع أن يصل السوق إلى 2.59 تريليون دولار | زيادة الطلب قد يستقر المعدلات |
| المشتريات المباشرة | أنفقت HCA 2.6 مليار دولار على عمليات الاستحواذ | القدرة على تقليل الاعتماد على صناديق الاستثمار العقاري |
American Healthcare REIT ، Inc. - قوى بورتر الخمس: التنافس التنافسي
يتميز قطاع الرعاية الصحية للاستثمار العقاري (REIT) بالتنافس التنافسي الشديد ، مدفوعًا بعدة عوامل رئيسية.
العديد من صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية تتنافس على خصائص الجودة
اعتبارا من Q3 2023 ، هناك انتهى 20 صناديق استثمار في مجال الرعاية الصحية المتداولة علنًا في الولايات المتحدة. ومن بين المنافسين الرئيسيين Welltower Inc. (Well) و Ventas ، Inc. (VTR) و HealthPeak Properties ، Inc. (Peak). بشكل جماعي ، تتحكم هذه الشركات في محفظة متنوعة ، تسعى إلى الحصول على عقارات عالية الجودة ، والتي تكثف المنافسة على عمليات الاستحواذ واتفاقيات التأجير.
مستوى عال من تمايز الأصول
يعرض سوق REIT للرعاية الصحية مستوى كبير من تمايز الأصول. تركز صناديق الرعاية الصحية الكبيرة مثل Welltower على مزيج من الإسكان في كبار السن والرعاية بعد الحادة ، في حين أن الآخرين ، مثل National Health Investors ، Inc. (NHI) ، يتخصصون حصريًا في المساكن العليا. ينتج عن هذا التمايز استراتيجيات الاستثمار المتنوعة ، مما يؤثر على معدلات التسعير والشغل عبر فئات الأصول المختلفة.
اتجاه توحيد الصناعة
في السنوات الأخيرة ، شهد قطاع REIT للرعاية الصحية اتجاهًا نحو التوحيد. على سبيل المثال ، استحوذت WellTower على مجموعة بقيمة 1.4 مليار دولار من التقاعد في العطلات في عام 2021. وفقًا للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (Nareit) ، تم حساب أفضل ثلاثة من رعاية صحية بشكل جماعي 60% من القيمة السوقية للقطاع في منتصف عام 2013.
زيادة التركيز على الأسواق المتخصصة مثل السكن العليا
تستهدف صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية أسواقًا متخصصة بشكل متزايد ، مثل مباني المكاتب العليا للمكاتب الطبية. وفقًا للتقارير الأخيرة ، وصلت الاستثمار في المساكن العليا من قبل صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية 6 مليارات دولار في عام 2022 ، يعكس محور استراتيجي نحو الاتجاهات الديموغرافية التي تفضل السكان المسنين.
مسابقة للمواقع العقارية الحضرية الرئيسية
المنافسة على المواقع العقارية الحضرية الرئيسية شرسة. تُظهر المناطق الحضرية الرئيسية نموًا في الطلب على مرافق الرعاية الصحية. على سبيل المثال ، شهدت الأسواق الحضرية مثل نيويورك ولوس أنجلوس صناديق الاستثمار الصحية في دفع ما يصل إلى 500 دولار للقدم المربع بالنسبة للممتلكات المحددة جيدًا ، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاستحواذ وخفض معدلات الحد الأقصى.
| الرعاية الصحية REIT | القيمة السوقية (بالمليارات) | التركيز التخصص | 2022 الاستثمار السكني العليا (بالمليارات) |
|---|---|---|---|
| Welltower Inc. (حسنًا) | $40.21 | كبار السن الإسكان ، رعاية ما بعد الحادة | $1.5 |
| Ventas ، Inc. (VTR) | $18.64 | كبار السن الإسكان ، المكتب الطبي | $1.2 |
| HealthPeak Properties ، Inc. (الذروة) | $17.22 | علوم الحياة ، المكتب الطبي | $1.0 |
| National Health Investors ، Inc. (NHI) | $3.20 | كبار السن الإسكان | $0.8 |
American Healthcare REIT ، Inc. - قوى بورتر الخمس: تهديد بدائل
إن تهديد البدائل في قطاع صندوق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية (REIT) يتأثر بشكل متزايد ، يتأثر مختلف الاتجاهات والتقنيات الناشئة.
الحاجة إلى تقليل الحاجة إلى الطب التطبيقي للمساحات المادية
كان صعود التطبيب عن بعد قوة تحويلية في توصيل الرعاية الصحية. وفقًا لدراسة أجرتها ماكينزي ، استقر استخدام الرعاية الصحية عن بُعد في 38 مرة أعلى من قبل الوباء اعتبارًا من أواخر عام 2021. هذا التحول يقلل من الطلب على المساحة المادية ، مما يؤدي إلى زيادة خطر الاستبدال لمرافق الرعاية الصحية التقليدية.
خصائص متعددة الاستخدامات كبدائل للمرافق المخصصة
اكتسبت الخصائص متعددة الاستخدامات الجر كبدائل مرنة. لاحظت الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (Nareit) ذلك 29% من التطورات المرتبطة بالرعاية الصحية في عام 2022 ، تضمنت مساحات متعددة الاستخدامات. يمكن أن تستوعب هذه الخصائص خدمات مختلفة مثل رعاية العيادات الخارجية وبرامج العافية وصيدليات البيع بالتجزئة ، وتحدي ضرورة مرافق الرعاية الصحية المخصصة.
زيادة الكفاءة في البنية التحتية للرعاية الصحية الحالية
يقوم مقدمو الرعاية الصحية بتحسين البنية التحتية الحالية لتحسين رعاية المرضى وتقليل التكاليف. وفقًا لتقرير صادر عن جمعية المستشفيات الأمريكية ، قللت المستشفيات من متوسط طول الإقامة بواسطة 30% على مدار العقد الماضي ، يعزز قدرتها دون الحاجة إلى مساحة مادية إضافية. هذه الكفاءة تقلل من الاعتماد على المرافق المادية الجديدة.
تطوير نماذج توصيل الرعاية الصحية الجديدة
ظهرت نماذج مبتكرة لتوصيل الرعاية الصحية مثل منظمات الرعاية المسؤولة (ACOS) ، مع التركيز على الرعاية المنسقة ونتائج المرضى. تدير ACOs رعاية المرضى عبر الإعدادات ، مما يقلل من الحاجة إلى المرافق التقليدية. اعتبارا من عام 2022 ، أكثر 1000 ACOs كانوا يعملون تقريبًا 36 مليون المستفيدون من الرعاية الطبية ، مما يشير إلى تحول كبير يمكن أن يتحدى الطلب على مساحات الرعاية الصحية البدنية.
نمو خدمات الرعاية الصحية المتنقلة
يشهد سوق الرعاية الصحية المتنقلة نموًا سريعًا ، مع معدل نمو سنوي مركب من 20.5% من 2021 إلى 2028. تتنافس عيادات المتنقلات وحلول الرعاية الصحية عن بُعد وخدمات الرعاية الصحية المنزلية مباشرة مع مرافق الرعاية الصحية التقليدية ، مما يسمح للمرضى بالوصول إلى الخدمات دون الحاجة إلى زيارة موقع مادي. بحلول عام 2022 ، وصلت تطبيقات صحة الهاتف المحمول 1.3 مليار تنزيل، عرض شعبيتها كبديل عن إعدادات الرعاية الصحية التقليدية.
| عامل | إحصائية | مصدر |
|---|---|---|
| زيادة استخدام الرعاية الصحية عن بُعد | 38 مرة أعلى من مستويات ما قبل الولادة | ماكينزي |
| نسبة التنمية متعددة الاستخدامات | 29% | ناريت |
| انخفاض في متوسط طول الإقامة | 30% | جمعية المستشفيات الأمريكية |
| عدد ACOs | 1,000+ | CMS |
| CAGR سوق الرعاية الصحية المتنقلة | 20.5% | ResearchandMarkets |
| تنزيلات تطبيقات صحة الجوال | 1.3 مليار | statista |
American Healthcare REIT ، Inc. - قوى بورتر الخمس: تهديد للوافدين الجدد
يتشكل تهديد الوافدين الجدد في سوق REIT الأمريكي من خلال العديد من العوامل الحاسمة التي تملي ديناميات السوق والضغوط التنافسية.
متطلبات رأسمالية عالية لدخول السوق
يتطلب دخول قطاع الرعاية الصحية للرعاية الصحية استثمارًا كبيرًا في رأس المال. على سبيل المثال ، اعتبارًا من سبتمبر 2023 ، أبلغت American Healthcare REIT عن أصول إجمالية تقريبًا 3.4 مليار دولار. يمكن أن يتطلب الحصول على العقارات في مواقع الرعاية الصحية الأولية استثمارات تتراوح بينها 3 ملايين دولار إلى أكثر 20 مليون دولار لكل خاصية ، اعتمادًا على النوع والموقع. هذا الحاجز المالي العالي يردع بشكل فعال العديد من المشاركين المحتملين.
العقبات التنظيمية في الاستحواذ على الممتلكات وتقسيم الرعاية الصحية
المتطلبات التنظيمية معقدة ويمكن أن تختلف اختلافا كبيرا عبر الدول. يمكن أن يفرض الحصول على موافقات تقسيم المناطق الضرورية والالتزام بأنظمة الرعاية الصحية التأخير والتكاليف. وفقًا لتقرير 2023 ، يتراوح متوسط الوقت لتأمين موافقات تقسيم المناطق لمرافق الرعاية الصحية من من 6 إلى 18 شهرًا، خلق عقبة إضافية للوافدين الجدد. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية التنقل في الامتثال لقانون قابلية التأمين الصحي والمساءلة (HIPAA) ، مما يضيف طبقات من التعقيد.
علاقات ثابتة بين صناديق الاستثمار العقاري الحاليين ومقدمي الرعاية الصحية
لقد قامت صناديق الرعاية الصحية الحالية مثل الرعاية الصحية الأمريكية بزراعة علاقات قوية مع مقدمي الرعاية الصحية. اعتبارًا من Q2 2023 ، انتهت American Healthcare REIT 400 مقدم الرعاية الصحية في محفظتها ، تعزز الشراكات طويلة الأجل التي يصعب على الوافدين الجدد لتكرارها. هذه التحالفات تعزز الاحتفاظ بالمستأجرين ويمكن أن تسهم في تدفقات إيرادات الإيجار المستقرة.
وفورات الحجم التي يفتقر إليها المشاركون الجدد
تستفيد صناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية الكبيرة من وفورات الحجم التي لا يمكن للمشاركين الجدد مطابقة. على سبيل المثال ، حافظة American Healthcare REIT المتنوعة ، والتي تشمل أكثر 300 خصائص عبر أكثر من 30 دولة، يسمح بتقليل التكاليف التشغيلية لكل عقار. في المقابل ، يواجه الوافدون الجدد عادةً تكاليف أعلى لكل وحدة ، مما يؤثر على قدرتهم التنافسية.
منافسة عالية على موهبة إدارة الممتلكات ذات الخبرة
يتطلب قطاع REIT للرعاية الصحية معرفة متخصصة في إدارة الممتلكات وتكامل الرعاية الصحية. اعتبارًا من عام 2023 ، تشير تقارير الصناعة إلى أن الطلب على مديري العقارات الماهرة قد ارتفع 10%، مع وجود شركات معروفة مثل American Healthcare REIT ، مما يجعل المواهب العليا ، مما يجعل من الصعب على الوافدين الجدد جذب المهنيين المؤهلين في سوق العمل التنافسي.
| عامل | تأثير | مثال البيانات |
|---|---|---|
| متطلبات رأس المال | عالي | الاستثمار لكل عقار: 3 ملايين دولار - 20 مليون دولار |
| العقبات التنظيمية | معتدلة إلى عالية | وقت الموافقة على تقسيم المناطق: 6 - 18 شهرًا |
| علاقات ثابتة | عالي | مقدمي الخدمات الحاليين في الحافظة: 400+ |
| وفورات الحجم | بارِز | خصائص في الحافظة: 300+ |
| مسابقة المواهب | عالي | زيادة الطلب على مواهب القطاع: 10% |
تخلق هذه العوامل مجتمعة حاجزًا هائلاً للدخول ، مما يشير إلى أن الوافدين الجدد قد يجدون صعوبة في تأسيس أنفسهم في قطاع REIT للرعاية الصحية. تعزز الطبيعة المكثفة لرأس المال للأعمال والتنظيمية الحافة التنافسية التي يحتفظ بها اللاعبون المعروفين.
يسلط إطار عمل Porter Five Force الضوء على الديناميات المعقدة التي تشكل المشهد الإستراتيجي لشركة REIT ، Inc.. يتطلب التفاعل بين المورد وقوة العملاء ، إلى جانب التنافس التنافسي والتهديدات التي تلوح في الأفق للبدائل والوافدين الجدد ، فهمًا دقيقًا للمستثمرين وأصحاب المصلحة على حد سواء. يعد التنقل في هذه القوى أمرًا ضروريًا للنمو المستدام في سوق العقارات للرعاية الصحية المتطورة بسرعة.
[right_small]Disclaimer
All information, articles, and product details provided on this website are for general informational and educational purposes only. We do not claim any ownership over, nor do we intend to infringe upon, any trademarks, copyrights, logos, brand names, or other intellectual property mentioned or depicted on this site. Such intellectual property remains the property of its respective owners, and any references here are made solely for identification or informational purposes, without implying any affiliation, endorsement, or partnership.
We make no representations or warranties, express or implied, regarding the accuracy, completeness, or suitability of any content or products presented. Nothing on this website should be construed as legal, tax, investment, financial, medical, or other professional advice. In addition, no part of this site—including articles or product references—constitutes a solicitation, recommendation, endorsement, advertisement, or offer to buy or sell any securities, franchises, or other financial instruments, particularly in jurisdictions where such activity would be unlawful.
All content is of a general nature and may not address the specific circumstances of any individual or entity. It is not a substitute for professional advice or services. Any actions you take based on the information provided here are strictly at your own risk. You accept full responsibility for any decisions or outcomes arising from your use of this website and agree to release us from any liability in connection with your use of, or reliance upon, the content or products found herein.