CBRE Group, Inc. (CBRE): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تشاهد بالتأكيد شركة CBRE Group, Inc. (CBRE) بعد أن حطمت التوقعات، ورفعت توجيهات ربحية السهم الأساسية للعام بأكمله إلى مجموعة من $6.25 ل $6.35 لعام 2025. وتأتي هذه الثقة من محور ذكي: قفزت الإيرادات من الخدمات المرنة وغير المتعلقة بالمعاملات مثل إدارة المرافق 14% في الربع الثالث من عام 2025، وهو ما يمثل حاجزًا كبيرًا ضد تقلبات السوق. لكن لا تشعر بالراحة أكثر من اللازم؛ لا تزال الضائقة الهيكلية في قطاع المكاتب التقليدية وتقلبات أسواق رأس المال تشكل تهديدات حقيقية لأعمال المعاملات الخاصة بهم، لذلك تحتاج إلى فهم أين تكمن المخاطر والفرص الحقيقية.

CBRE Group, Inc. (CBRE) - تحليل SWOT: نقاط القوة

الريادة في السوق العالمية، حيث تخدم ما يقرب من 90% من شركات Fortune 100

عليك أن تعلم أن شركة CBRE Group, Inc. ليست مجرد لاعب رئيسي؛ إنها أكبر شركة للخدمات العقارية والاستثمارية التجارية في العالم، وهو مكانة تعززت من خلال نطاقها الهائل ومدى انتشارها. وتمنحها هذه الهيمنة العالمية ميزة تنافسية لا يمكن إنكارها، وخاصة عندما تحصل على تفويضات كبيرة ومتعددة الأسواق. بصراحة، لا يستطيع سوى عدد قليل من المنافسين مضاهاة هذه البصمة في أكثر من 100 دولة.

تعد قاعدة العملاء بمثابة قوة أساسية واضحة، مما يدل على اختراق عميق في أعلى مستوى من الشركات الأمريكية. تخدم الشركة ما يقرب من 90 من شركات فورتشن 100، وتوفير مجموعة متكاملة من الخدمات. وهذا يعني أن تدفقات إيراداتها مرتبطة بالشركات الأكبر والأكثر استقرارًا على مستوى العالم، مما يمنحها خطًا أساسيًا للإيرادات المتكررة وهالة قوية للعلامة التجارية لاكتساب عملاء أصغر.

ارتفعت إيرادات الشركات المرنة بنسبة 14% في الربع الثالث من عام 2025

ما يثير إعجابي حقًا هو مدى جودة أداء "الشركات المرنة" التابعة لشركة CBRE، حتى في ظل حالة عدم اليقين السائدة في السوق. هذه هي الأجزاء الأقل دورية في إدارة المرافق، وإدارة المشاريع، وخدمة القروض، التي تشبه الأعمال التجارية، والتي تحافظ على الأضواء بغض النظر عن حجم المعاملات. وفي الربع الثالث من عام 2025 (الربع الثالث من عام 2025)، ارتفعت الإيرادات من هذه القطاعات المرنة بنسبة 14%، ليصل المجموع 8.4 مليار دولار.

يعد هذا النمو أمرًا بالغ الأهمية لأنه يوفر حاجزًا عندما يتباطأ جانب المعاملات في العقارات التجارية. النمو المستمر في هذه الخدمات، والتي تمثل تقريبا 84% من إجمالي الإيرادات، يثبت أن نموذج أعمال الشركة قوي وأقل عرضة لتقلبات أسعار الفائدة أو الانكماش الاقتصادي من شركات الوساطة المالية البحتة. كانت إيرادات إدارة المشاريع، على وجه التحديد، متميزة، حيث نمت بأكثر من مرة 20% ل 2.027 مليار دولار في الربع الثالث من عام 2025، مدفوعًا بالنشاط القوي في مراكز البيانات والعقود الحكومية.

وضع سيولة قوي مع توفر 5.2 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025

الميزانية العمومية القوية هي أفضل صديق لك في السوق المتقلبة، ولدى CBRE واحدة منها. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، نهاية الربع الثالث من عام 2025، أعلنت الشركة عن إجمالي مركز سيولة قدره 5.2 مليار دولار. يعد هذا بمثابة صندوق حرب كبير يسمح لهم بأن يكونوا انتهازيين في عمليات الاستحواذ، والاستثمار في التكنولوجيا، وإدارة آجال استحقاق الديون دون ضغوط. إليك الحساب السريع لتلك السيولة:

• النقد وما في حكمه: 1.7 مليار دولار
• متاح بموجب التسهيلات الائتمانية المتجددة وبرنامج الأوراق التجارية: تقريبًا 3.5 مليار دولار

بالإضافة إلى ذلك، بلغت نسبة صافي الرافعة المالية 1.23x، وهو أقل بكثير من ميثاق الدين الأساسي لـ 4.25x، مما يدل على قدرة مالية صحية للغاية. إنهم في موقع القوة، وليس اليأس.

مزيج خدمات متنوع عبر أربعة قطاعات أعمال رئيسية ومتكاملة

تُعد إعادة الهيكلة الإستراتيجية لشركة CBRE، اعتبارًا من 1 يناير 2025، إلى أربعة قطاعات أعمال متميزة ومتكاملة، إحدى نقاط القوة الرئيسية. يوفر هذا الهيكل تركيزًا تشغيليًا واضحًا ويسمح بالبيع المتبادل (تقديم خدمات متعددة لعميل واحد) عبر دورة حياة العقار بأكملها - بدءًا من الاستثمار الأولي وحتى عمليات البناء اليومية. ويعد هذا النهج المتكامل، أو "تجميع" الخدمات، محركًا رئيسيًا لميزة حجمها.

توضح القطاعات الأربعة وأداء إيراداتها في الربع الثالث من عام 2025 هذا التنويع:

ما يوضحه هذا الجدول هو محفظة متوازنة. وحتى مع أن قطاع الاستثمارات العقارية شهد انخفاضًا في الإيرادات - وهو أمر شائع في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة - فإن القطاعات الثلاثة الأخرى، ولا سيما عمليات البناء المستقرة ذات الهوامش العالية & الخبرة، أكثر من مجرد تعويض، مما أدى إلى إجمالي إيرادات الربع الثالث من عام 2025 10.3 مليار دولار.

CBRE Group, Inc. (CBRE) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

أنت تنظر إلى الأداء الأخير لشركة CBRE Group، Inc.، وبصراحة، فإن النمو الرئيسي في الربع الثالث من عام 2025 هو نمو قوي في الإيرادات بنسبة 14٪ إلى 10.3 مليار دولار. لكن وظيفتي، بعد عقدين من العمل في هذا العمل، هي النظر إلى ما هو أبعد من الأرباح الأساسية وتسليط الضوء على المجالات التي لا يزال الهيكل فيها يعاني من التوتر. ولا تتعلق نقاط الضعف هنا بالافتقار إلى الحجم بقدر ما تتعلق بالصعوبة المتأصلة في إدارة آلة عالمية ضخمة ودورية.

وتتلخص القضايا الأساسية في التقلبات العنيدة التي تتسم بها الدورة العقارية، والتعقيد التشغيلي الهائل لإدارة شركة عالمية عملاقة، والضغوط المستمرة الناجمة عن ارتفاع التكاليف.

التعرض العالي للتقلبات الدورية في سوق العقارات، على الرغم من التنويع.

إن CBRE هي أكبر لاعب، لذا فهي لا تستطيع الهروب من دورة العقارات. وفي حين أن أعمالهم المرنة (مثل إدارة المرافق) تنمو، فإن جانب المعاملات لا يزال يقاوم الجاذبية. ومن المتوقع أن ينمو إجمالي نشاط الاستثمار العقاري التجاري بنسبة 10% في عام 2025، وهو أمر يبدو جيدًا، لكن هذا الحجم البالغ 437 مليار دولار لا يزال أقل بنسبة 18% من المتوسط ​​السنوي قبل الوباء في الفترة 2015-2019. هذا انتعاش بطيء.

السوق متشعب، مما يعني أنه يجب عليك أن تكون مثاليًا في اختيار الأصول. ويعد سوق المكاتب في الولايات المتحدة مثالا رئيسيا على ذلك، مع اتساع الفجوة بين معدلات الشواغر الرئيسية وغير الرئيسية. بالإضافة إلى ذلك، تظل تكلفة رأس المال بمثابة رياح معاكسة؛ ومن المتوقع أن يظل عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات أعلى من 4٪، مما يمنع معدلات الرسملة (معدلات الرسملة) من الانخفاض بسرعة كبيرة، مما يحد من ارتفاع قيمة العقارات. ويظل تباطؤ النمو الاقتصادي أو التضخم الأعلى من المتوقع من المخاطر الحقيقية التي تهدد التعافي.

التعقيد التشغيلي الناتج عن إدارة مجموعة خدمات عالمية واسعة.

إن إدارة شركة تضم 140 ألف موظف في أكثر من 100 دولة يمثل تحديًا لوجستيًا وتنظيميًا. يعد نموذج الخدمة المتكاملة - الذي يغطي كل شيء بدءًا من إدارة المرافق إلى أسواق رأس المال - أحد نقاط القوة، ولكنه يقدم تعقيدًا تشغيليًا كبيرًا.

ويتجلى هذا التعقيد بعدة طرق:

• العبء التنظيمي: إن الحاجة إلى الامتثال لعدد لا يحصى من القوانين واللوائح الدولية عبر الأسواق المتنوعة تزيد من الاحتكاك ويمكن أن تبطئ قدرة الشركة على الاستجابة لتحولات السوق المحلية.
• مخاطر العملات الأجنبية: تعرض العمليات العالمية الشركة لتقلبات العملات الأجنبية، مما قد يؤثر على الأرباح المعلنة والقدرة على المنافسة بفعالية في أسواق جغرافية محددة.
• مخاطر التكامل: تعتمد استراتيجية الشركة على عمليات الاستحواذ الإستراتيجية، مثل Industrious، ولكن دمج هذه الكيانات الجديدة في المنصة العالمية الواسعة يعد مهمة ثابتة ومعقدة.

من الصعب تحويل سفينة حربية بسرعة.

انخفضت إيرادات إدارة الاستثمار في الربع الثالث من عام 2025 بسبب انخفاض رسوم الحوافز.

يعد قطاع إدارة الاستثمار نشاطًا تجاريًا عالي الهامش، لكن إيراداته متقلبة لأنه يعتمد بشكل كبير على رسوم الحوافز المرتبطة بأداء الأصول والمبيعات. وفي الربع الثالث من عام 2025، كان هذا التقلب شديدًا.

وإليك الرياضيات السريعة على تراجع هذا القطاع:

يُظهر الانخفاض إلى 148 مليون دولار أمريكي في الإيرادات أنه حتى مع وجود قاعدة قوية لرسوم إدارة الأصول، فإن ربحية القطاع يمكن أن تتأثر ماديًا بتوقيت وحجم رسوم الحوافز، والتي هي بطبيعتها غير متكررة وتعتمد على السوق.

ارتفاع إجمالي التكاليف والنفقات، مما قد يضغط على الهوامش إذا تباطأ نمو الإيرادات.

هيكل التكلفة كبير ومتزايد، وهو ما يمثل ضعفًا هيكليًا. وإذا توقف انتعاش سوق العقارات، فإن قاعدة التكلفة المرتفعة هذه ستضع ضغوطًا فورية على هوامش التشغيل. بالنسبة للأشهر الاثني عشر اللاحقة (TTM) المنتهية في 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي نفقات التشغيل 37.601 مليار دولار أمريكي، مما يمثل زيادة بنسبة 13.98٪ على أساس سنوي.

وبالنظر إلى الربع الثالث، بلغ إجمالي نفقات التشغيل للربع الثالث من عام 2025 9.81 مليار دولار. ويمثل هذا زيادة بنسبة 7.4% على أساس سنوي في إجمالي نفقات التشغيل، مدفوعة بعوامل مثل ارتفاع رسوم الطرف الثالث وتعويضات الموظفين. بلغت نفقات البيع والعامة والإدارية (SG&A) لـ TTM وحدها 5.267 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بزيادة 11٪ عن العام السابق. ويعني هذا النوع من نمو التكلفة أن الشركة يجب أن تحافظ على نمو إيراداتها المكون من رقمين فقط للحفاظ على استقرار الهوامش.

الشؤون المالية: مراقبة نمو TTM SG&A مقابل نمو صافي الإيرادات في الربع الرابع من عام 2025 للإبلاغ عن مخاطر ضغط الهامش.

CBRE Group, Inc. (CBRE) - تحليل SWOT: الفرص

الطلب الهائل على مراكز البيانات والبنية التحتية الرقمية، مجال النمو الرئيسي

إنكم ترون الاقتصاد العالمي يتجه بقوة نحو الذكاء الاصطناعي (AI) والحوسبة السحابية، وهذا التحول الهائل يمثل حافزًا ضخمًا لشركة CBRE Group, Inc. (CBRE). إن الحاجة إلى البنية التحتية الرقمية - المباني المادية والطاقة التي تؤوي العالم الرقمي - أمر لا يمكن إشباعه في الوقت الحالي. بالنسبة لشركة CBRE، هذا ليس مجرد عمل جانبي؛ إنه محرك أساسي للأرباح.

يساهم قطاع مراكز البيانات الآن تقريبًا 10% إلى إجمالي أرباح CBRE، ومن المتوقع بالتأكيد أن ترتفع هذه النسبة في عام 2025. وتدير الشركة حوالي 800 مراكز البيانات على مستوى العالم، مما يمنحها بصمة هائلة في خط أعمال مرن وعالي النمو. ولوضع الطلب في منظوره الصحيح، انخفض متوسط معدل الشواغر العالمي المرجح لمراكز البيانات بنسبة 2.1 نقاط مئوية على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025، وهبطت عند مستوى ضيق 6.6%. وهذا اختلال واضح في التوازن بين العرض والطلب، مما يعني ارتفاع الأسعار والمزيد من العمل في إدارة المشاريع لشركة CBRE.

تعمل الشركة بشكل نشط على مضاعفة هذا الأمر، وذلك باستخدام عمليات الاستحواذ الإستراتيجية مثل Pearce Services وDirectLine لتعزيز قدراتها في البنية التحتية الرقمية وإدارة المشاريع. يعد هذا أمرًا ذكيًا لأن أعباء عمل الذكاء الاصطناعي تؤدي إلى زيادة الطلب على عدة ميجاوات، مما يدفع السوق إلى مرافق التأجير المسبق المقرر تسليمها حتى عام 2028. وشهد سوق شمال فيرجينيا وحده، وهو الأكبر في العالم، استيعابًا صافيًا لـ 521.9 ميجاوات من الربع الأول من عام 2024 إلى الربع الأول من عام 2025. وهذا رقم مذهل.

عمليات الاستحواذ الاستراتيجية مثل عروض الخدمات الآخذة في التوسع

يعد الاستحواذ الكامل على Industrious، الشركة الرائدة في مجال حلول أماكن العمل المرنة، بمثابة خطوة استراتيجية واضحة نحو عروض خدمات CBRE المقاومة للمستقبل. يتعلق الأمر بإدراك أن الطريقة التي يستخدم بها الأشخاص المساحات المكتبية قد تغيرت بشكل دائم. استحوذت CBRE على حصة الأسهم المتبقية مقابل حوالي 400 مليون دولار، مما يعني تقييم المؤسسة تقريبًا 800 مليون دولار للجادين. إليك الحساب السريع: أنت تدفع علاوة مقابل نموذج عالي النمو وخفيف الأصول والذي يتراكم على الفور في صافي أرباحك.

ومن المتوقع أن تضاف الصفقة على الفور إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) الأساسية لشركة CBRE لعام 2025 (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء) والتدفق النقدي الحر. أدى هذا الاستحواذ إلى إنشاء عمليات البناء الجديدة & قطاع الخبرة (BOE)، الذي يوحد إدارة الممتلكات وحلول أماكن العمل المرنة. ويضم هذا القطاع الجديد الآن محفظة CBRE الضخمة التي تزيد مساحتها عن 7 مليارات قدم مربع من إدارة العقارات ومرافق الشركات في جميع أنحاء العالم، مما يمنحها منصة ضخمة لبيع خدمات المساحات المرنة للعملاء الحاليين.

ارتفاع متوقع في حجم مبيعات الاستثمار بنسبة تصل إلى 10% في عام 2025

وبعد بضع سنوات صعبة في أسواق المعاملات، من المتوقع أخيرًا أن ينتعش حجم مبيعات الاستثمار في عام 2025. وتتوقع CBRE أن يزيد النشاط الاستثماري الإجمالي بنسبة تصل إلى 10% لهذا العام. ويعود هذا الانتعاش إلى استقرار أسواق الديون وتضييق الفجوة بين المشترين والبائعين، وهو ما يعد علامة جيدة على الإيرادات المدفوعة بالمعاملات.

ومن المتوقع أن يصل إجمالي حجم الاستثمار السنوي إلى 437 مليار دولار في عام 2025. وفي حين تظل الأصول الصناعية والمتعددة الأسر المفضلة لدى المستثمرين، فمن المتوقع أن يشهد قطاع المكاتب أكبر نسبة زيادة في حجم المعاملات، ومن المتوقع أن يرتفع بنسبة 19٪ لهذا العام. ويرجع ذلك في الغالب إلى وظيفة سوق المكاتب التي تبدأ من قاعدة أدنى وتشهد المزيد من النشاط في الأصول "الرئيسية" عالية الجودة. ويفيد هذا الانتعاش المتوقع في تدفق الصفقات بشكل مباشر قطاع الخدمات الاستشارية في CBRE.

فيما يلي لمحة سريعة عن ضغط معدل الحد الأقصى المتوقع، والذي يشير إلى وصول السوق إلى القاع:

نقطة دخول تكتيكية للمستثمرين مع إعادة تقييم تقييمات CRE

لقد خلقت إعادة تسعير السوق على مدى العامين الماضيين فرصة لأجيال عديدة للمستثمرين، وتتمتع شركة CBRE بوضع مثالي للتوسط في تلك الصفقات. تم إعادة تقييم العقارات التجارية (CRE) - مما يعني أن الأسعار قد تم تعديلها لأسفل - مما يوفر الآن الفرصة لتأمين عوائد طويلة الأجل لم تكن متاحة لسنوات عديدة. هذا هو سيناريو "الشراء المنخفض" الكلاسيكي لرأس المال المؤسسي الصبور.

ويؤكد الانخفاض الطفيف المتوقع في معدلات الرسملة (معدلات الرسملة) في عام 2025، مثل الانخفاض بمقدار 30 نقطة أساس في العقارات الصناعية، أن السوق يستقر عند عوائد أكثر جاذبية. بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني أن نسبة دخل الممتلكات إلى القيمة آخذة في التحسن. بالنسبة لشركة CBRE، يعد هذا حافزًا لتجديد توزيع رأس المال من العملاء المؤسسيين الذين ظلوا على الهامش. حتى أن بعض روايات المحللين، بالنظر إلى أسهم CBRE، تشير إلى قيمة عادلة قدرها 174 دولارًا للسهم (اعتبارًا من أواخر أكتوبر 2025)، والتي كانت أعلى من سعر التداول الحالي آنذاك البالغ 152.89 دولارًا، مما يشير إلى أن السهم نفسه قد يتم تقييمه بشكل جذاب مع تحول دورة CRE. السوق جاهز للتحرك.

• رأس المال جاهز للنشر.
• توقعات التسعير تتماشى.
• توفر أصول CRE عوائد أعلى مما كانت عليه في الدورة الأخيرة.

CBRE Group, Inc. (CBRE) - تحليل SWOT: التهديدات

أنت تبحث عن رؤية واضحة حول ما يمكن أن يعرقل الأداء القوي لشركة CBRE Group, Inc.‎ في عام 2025. بصراحة، على الرغم من رفع توقعات ربحية السهم الأساسية للربع الثالث من عام 2025 إلى نطاق 6.25 دولار إلى 6.35 دولار، تظل أعمال المعاملات الخاصة بالشركة معرضة لرياح معاكسة كبيرة في السوق والتنظيم. ويتمثل التهديد الأساسي في تجميد السيولة على مستوى السوق، بالإضافة إلى السحب من قطاع المكاتب، الذي لا يزال جزءًا رئيسيًا من النظام البيئي الشامل للعقارات التجارية.

استمرار الضائقة في قطاع المكاتب ومعنويات المستثمرين المميزة

يعد سوق المكاتب أكبر مرتكز منفرد في انتعاش CRE، وتشكل ضائقته تهديدًا مباشرًا لقطاعي الخدمات الاستشارية وأسواق رأس المال في CBRE. في حين أن CBRE هي أكبر شركة خدمات عقارية تجارية في العالم، إلا أنها لا تستطيع عزل نفسها تمامًا عن إعادة التسعير الأساسية التي تحدث في فئة الأصول هذه.

فالسوق منقسمة بشكل حاد: فالأصول الأولية في حالة جيدة، ولكن الأصول غير الأولية تواجه صعوبات. ومن المتوقع أن يصل معدل الشواغر الإجمالي للمكاتب في الولايات المتحدة إلى ذروته عند 19% في عام 2025، وهي علامة واضحة على زيادة العرض وضعف الطلب. وهذا أكثر من مجرد انكماش دوري؛ إنه تحول هيكلي حيث شهدت قيم الأصول المكتبية غير الرئيسية بالفعل انخفاضات في الأسعار تصل إلى 40٪ على مدى السنوات الثلاث الماضية. ويعني ضغط إعادة التسعير هذا انخفاض قيم المعاملات، وهو ما يترجم مباشرة إلى عمولات أقل لفرق الوساطة في CBRE. ويكمن الخطر في أن تمتد هذه الضائقة إلى النظام المالي الأوسع، الأمر الذي من شأنه أن يبطئ جميع أنشطة لجنة المساواة العرقية.

وإليك الرياضيات السريعة حول مخاطر قطاع المكاتب profile:

خطر تباطؤ نشاط أسواق رأس المال بسبب تقلب أسعار الفائدة وعدم اليقين الكلي

التحدي الأكبر الذي يواجه المستثمرين هذا العام هو الشيء الوحيد الذي لا تستطيع CBRE السيطرة عليه: أسعار الفائدة المرتفعة والمتقلبة على المدى الطويل. في استطلاع نوايا المستثمرين في الولايات المتحدة لعام 2025 الذي أجرته شركة CBRE، أشار ما يقرب من 70% من المشاركين إلى أن هذا هو التحدي الأكبر الذي يواجههم في مجال الاستثمار. ومن المتوقع أن يظل عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات أعلى من 4% طوال عام 2025، مما يبقي تكاليف الاقتراض مرتفعة ويحد من حجم الصفقات.

وبينما تتوقع CBRE استمرار التعافي في مبيعات الاستثمار، إلا أن الحجم لا يزال منخفضًا تاريخيًا. ومن المتوقع أن ينمو نشاط الاستثمار العقاري التجاري بنسبة 10% في عام 2025 إلى ما يقدر بـ 437 مليار دولار، لكن هذا الرقم لا يزال أقل بنسبة 18% من المتوسط ​​السنوي قبل الوباء (2015-2019). بالإضافة إلى ذلك، أدت حالة عدم اليقين الكلي، المدفوعة جزئيًا بالسياسة التجارية والعجز المالي الكبير في الولايات المتحدة، إلى قيام CBRE بخفض توقعاتها لنمو الناتج المحلي الإجمالي لعام 2025 إلى 1.5٪ في منتصف العام من توقعات سابقة تتراوح بين 2٪ إلى 2.5٪. ويعني تباطؤ النمو الاقتصادي انخفاض الحاجة إلى مساحات جديدة، مما يضر بإيرادات التأجير.

المنافسة الشديدة من الشركات القائمة والجديدة، مما يخلق ضغوطا على الأسعار

تعد CBRE أكبر شركة خدمات عقارية تجارية على مستوى العالم، لكن هذا الحجم لا يمنحها حصانة من المنافسة. وقد أدى تباطؤ المعاملات إلى تكثيف النضال من أجل كل ولاية على حدة، وخاصة في قطاع الخدمات الاستشارية ذات الهوامش المرتفعة. أنت لا تتنافس فقط مع المنافسين التقليديين مثل جونز لانج لاسال وكوشمان & ويكفيلد، ولكن أيضًا مع الشركات الصغيرة، وعلى نحو متزايد، مع منصات PropTech التي تركز على التكنولوجيا والتي تتخلص من ميزة الاستشارات والبيانات.

التهديد الأساسي هنا هو ضغط التسعير على الرسوم. عندما يكون حجم المعاملات مقيدًا، غالبًا ما يضطر الوسطاء والشركات الاستشارية إلى خفض إيراداتهم للفوز بعدد محدود من الصفقات. ويتفاقم هذا بسبب حاجة المستثمرين إلى الحصول على "خصومات أكبر على الأصول المكتبية المتوقعة" في عام 2025، وهو اتجاه يمكن أن يترجم بسهولة إلى ضغط على هيكل عمولة مزود الخدمة. كما أن المنافسة شرسة أيضًا في مجالات الأعمال المرنة، حيث يوجد منافسون مثل كوشمان & تقوم ويكفيلد بالتمحور بشكل استراتيجي، حيث يركز قسم الخدمات لديها الآن بنسبة 70٪ على الأعمال الميكانيكية والهندسية، وهو ما يمثل تحديًا مباشرًا لعمليات البناء في CBRE & شريحة الخبرة.

تؤثر التغييرات التنظيمية، مثل قواعد بازل 3 المعاد اقتراحها، على سيولة إقراض هيئة العقارات التجارية

تشكل قواعد بازل 3 النهائية المعاد اقتراحها - وهي مجموعة من اللوائح المصرفية الدولية - تهديدًا كبيرًا لأنها تؤثر بشكل مباشر على تدفق رأس المال إلى العقارات التجارية. وتستهدف هذه القواعد البنوك التي تزيد أصولها عن 100 مليار دولار، والتي تحتفظ مجتمعة بحوالي نصف جميع قروض CRE. وكان الاقتراح الأولي يتطلب من البنوك الكبرى زيادة رأسمالها من الدرجة الأولى بشكل كبير. وفي حين أن إعادة الاقتراح المعلن عنه في سبتمبر 2024 أقل صعوبة، فإنه لا يزال يتطلب زيادة متواضعة في متوسط ​​رأس المال بنسبة 9٪ للبنوك العالمية ذات الأهمية النظامية (G-SIBs).

وإليك سبب أهمية ذلك بالنسبة إلى CBRE:

• متطلبات رأس المال الأعلى تجعل قروض CRE أكثر تكلفة بالنسبة للبنوك.
• ويؤدي هذا إلى معايير اكتتاب أكثر صرامة وانخفاض الشهية لإقراض CRE الجديد.
• ومن المقرر أن يحين موعد استحقاق ديون العقارات التجارية البالغة تريليون دولار في عام 2024 أو 2025، وسيواجه هؤلاء الملاك بيئة إعادة تمويل أكثر صرامة وأكثر تكلفة.

يؤدي هذا الاحتكاك التنظيمي إلى إبطاء المعاملات في قطاع أسواق رأس المال، حيث يصبح تمويل الصفقات أكثر صعوبة، ويزيد من مخاطر التخلف عن السداد، مما قد يؤدي إلى مزيد من انخفاض قيم الأصول وثقة المستثمرين. ما يخفيه هذا التقدير هو التأثير على البنوك الإقليمية، وهي من كبار مقرضي العقارات التجارية والتي تخضع بالفعل للتدقيق بسبب تعرضها لقطاع المكاتب المتعثر. الإقراض الأكثر صرامة يعني إنجاز عدد أقل من الصفقات. بالتأكيد رياح معاكسة.