Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) الآن، وهي قصة كلاسيكية لسوقين: الطلب الذي يغذيه الذكاء الاصطناعي على أفضل الأصول المكتبية لديك يظهر أخيرًا، لكن بقايا الركود الأوسع للمكاتب لا تزال حقيقية. اعتبارًا من أواخر عام 2025، نرى ارتفاعًا في معدل إشغال المكاتب 75.9% في الربع الثالث، وهي نقطة انعطاف واضحة، ومع ذلك فإن الإيجارات النقدية على تلك الصفقات الجديدة لا تزال تنخفض 10.0% بينما تستوعب تلك الردمات الصعبة بالو ألتو. والخبر السار هو أن ميزانيتك العمومية قوية للغاية \ 1 مليار دولار في السيولة وعدم استحقاق الديون حتى النصف الثاني من عام 2026، مما يمنحك الطريق للتنقل في المنافسة التنافسية العالية والتهديد المستمر للبدائل مثل العمل المختلط. دعونا نحلل بالضبط كيف تؤطر القوى الخمس لمايكل بورتر هذا المشهد الصعب والمتشعب لـ HPP.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين

تظل القدرة التفاوضية لموردي شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) عاملاً مهمًا، لا سيما في ضوء البيئة التضخمية المستمرة والطبيعة المتخصصة لبعض المدخلات المهمة لعملياتهم.

تستمر تكاليف البناء والعمالة في ممارسة الضغط التصاعدي على نفقات التطوير الجديدة والتجديدات الرئيسية لأصول مكاتب واستوديو HPP. ومن المتوقع أن يرتفع تضخم تكاليف البناء في أمريكا الشمالية بنسبة 5-7% على مستوى العالم في عام 2025، بعد زيادة بنسبة 4.69% على أساس سنوي في عام 2024. ويؤدي ضيق سوق العمل، وخاصة في أسواق الساحل الغربي الأساسية، إلى تصاعد الأجور؛ على سبيل المثال، من المتوقع أن تنمو تكاليف العمالة بنسبة 4-5% في النصف الثاني من عام 2025 في المناطق الحضرية ذات الطلب المرتفع. تؤثر بيئة التكلفة هذه بشكل مباشر على جدوى ونفقات المشاريع الرأسمالية التي تنفذها HPP.

بالنسبة لقطاع عقارات الاستوديو، الذي يساهم في قاعدة إيرادات HPP الإجمالية (والتي بلغت 784.74 مليون دولار في الأشهر الاثني عشر اللاحقة المنتهية في 30 سبتمبر 2025)، تم تضخيم قوة البائعين المتخصصين. إن التوفر المحدود لمعدات الاستوديو المتخصصة وخدمات صيانة المسرح يعني أن البائعين يمتلكون نفوذًا على هذا القطاع، والذي يشير المخطط التفصيلي إلى أنه يمثل 18٪ من إيرادات الاستوديو. في حين شهدت HPP زخمًا إيجابيًا في الربع الثاني من عام 2025 مع وصول الاستوديوهات داخل الخدمة إلى 80.0% من نسبة تأجير المرحلة، فإن تأمين خدمات الدعم المتخصصة اللازمة بشروط مواتية يعد نقطة تفاوض ثابتة.

تكاليف التمويل هي تكلفة مدخلات مباشرة لأي استراتيجية تطوير أو استحواذ، وموردو رأس المال في وضع قوي حاليًا. ستؤدي أسعار الفائدة المرتفعة وأسواق رأس المال المتقلبة في عام 2025 إلى زيادة تكلفة رأس المال لتمويل البناء. تتراوح معدلات قروض البناء التجارية في أمريكا الشمالية عادة بين 6.8% إلى 13.8% لمدة تتراوح بين 1-3 سنوات، وهي زيادة كبيرة عن نطاق 3-5% الذي شوهد قبل بضع سنوات. أبقت سياسة الاحتياطي الفيدرالي على سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية مرتفعًا، ليستقر عند 4.25% إلى 4.50% اعتبارًا من أواخر عام 2025.

فيما يلي نظرة سريعة على التكلفة الحالية لرأس المال الذي يؤثر على خط أنابيب تطوير HPP:

أخيرًا، يحتفظ موردو الأراضي، وخاصة أولئك الذين لديهم مخزون لا يمكن تعويضه في أسواق الساحل الغربي الأساسية لشركة HPP، بقدرة تفاوضية عالية. في حين أن النقص في المساكن الوطنية يبلغ ما يقرب من 4 ملايين منزل، فإن الندرة تكون أكثر حدة في المناطق الحضرية المتقدمة والمتقدمة حيث تركز HPP. إن بائعي الأراضي في هذه المناطق الجغرافية المقيدة هم من يملي عليهم الشروط. على سبيل المثال، في الأسواق الساحلية ذات الطلب المرتفع، تظهر نسب الدوران قيودًا شديدة على العرض:

• نسبة دوران مقاطعة أورانج: 300.00%
• نسبة دوران مقاطعة سانتا كلارا: 270.00%
• حجم المعاملات في مقاطعة لوس أنجلوس: انتهى 5,000 القوائم
• نسبة دوران مقاطعة سان دييغو: 280.00%

تؤكد هذه الأرقام أنه بالنسبة لشركة HPP لتأمين قطع التطوير الرئيسية، فإن بائعي هذه الأصول المحدودة يتمتعون بنفوذ كبير، مما يجبر HPP على دفع أسعار مرتفعة لمواقع لا يمكن تعويضها.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

أنت تنظر إلى جانب العميل من معادلة شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP)، وبصراحة، تظهر البيانات أن المستأجرين يتمتعون حاليًا بسلطة قوية، خاصة في قطاع المكاتب. عندما يكون الإشغال هادئًا، تنتقل السلطة بعيدًا عن المالك، وتؤكد الأرقام من منتصف إلى أواخر عام 2025 هذه الديناميكية.

يعد مستوى إشغال محفظة المكاتب أثناء الخدمة هو أول إشارة كبيرة. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، بلغ معدل إشغال المكاتب أثناء الخدمة 75.1%. وعلى الرغم من أن هذا الرقم يظهر تحسنًا طفيفًا على التوالي إلى 75.9% بحلول نهاية الربع الثالث من عام 2025، إلا أنه لا يزال يشير إلى مساحة كبيرة متاحة في السوق، مما يمكّن المستأجرين بشكل طبيعي أثناء مفاوضات الإيجار.

ويترجم هذا النفوذ مباشرة إلى تنازلات في التسعير. انظر إلى التجديدات وعقود الإيجار الجديدة في الربع الثالث من عام 2025: كانت الإيجارات النقدية الموقعة أقل بنسبة 10.0٪ مقارنة بالمستويات السابقة. لكي نكون منصفين، أشارت الإدارة إلى أن هذا يرجع جزئيًا إلى عقود الإيجار الأصغر التي تتدحرج من ذروة إيجارات السوق إلى معدلات جيدة تبلغ حوالي 80 دولارًا للقدم المربع NNN، ولكن انخفاض الإيجار النقدي بنسبة 10.0٪ هو انعكاس واضح لواقع السوق الحالي لشركة HPP. وانخفضت الإيجارات المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً على هذه الصفقات الجديدة بنسبة 6.3%.

يمثل الجدول الزمني لانتهاء عقد الإيجار تحديًا هائلاً للاحتفاظ به لعدة سنوات، وهو جوهر القدرة التفاوضية للعملاء هنا. من المقرر أن تنتهي عقود الإيجار التي تمثل 44.6% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) لمكاتب HPP بحلول نهاية عام 2028. وهذا يخلق خطرًا كبيرًا ومستدامًا على HPP للحفاظ على قاعدة إيراداتها دون تقديم شروط مواتية.

كما أن المستقبل القريب مليء أيضًا بانتهاء الصلاحية، مما يمنح المستأجرين الحاليين قوة تفاوضية على المدى القريب:

• انتهاء الصلاحية المتبقية لعام 2025: 140.000 قدم مربع.
• انتهاء الصلاحية في عام 2026: 1,000,000 قدم مربع، أي حوالي 8% من المحفظة أثناء الخدمة.

إن تأثير المستأجرين الرئيسيين الكبار غير متناسب لأن خسارة أحدهم يمكن أن تؤثر بشدة على استقرار التدفق النقدي. اعتبارًا من نهاية عام 2023، استحوذ المستأجرون الثلاثة الأوائل - Google, Inc. وAmazon وNetflix, Inc. - بشكل جماعي على 20.6% من حصة HPP في مكتب ABR. في حين أن الرقم المحدد البالغ 14.7% لمستأجر واحد لم يتم تأكيده في أحدث التقارير، فإن مخاطر التركيز واضحة: يمثل أكبر 15 مستأجرًا بشكل عام 42.4% من مكتب ABR اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023. ومن المؤكد أن هؤلاء اللاعبين الرئيسيين هم من يملي شروط الإيجار.

فيما يلي نظرة سريعة على مؤشرات الرافعة المالية الرئيسية للعملاء التي نراها في البيانات الأخيرة:

لذلك، لديك معدل إشغال أساسي منخفض، ونمو سلبي في الإيجارات على الصفقات الجديدة، وجدار ضخم من انتهاء الصلاحية يلوح في الأفق. الشؤون المالية: قم بصياغة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة لتوضيح تأثير تجديد عقود إيجار ABR البالغة 44.6% إذا تم إعادة تعيينها بالقرب من مستويات الربع الثالث من عام 2025 الحالية.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى المشهد التنافسي لشركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) الآن، في أواخر عام 2025، ومن المؤكد أن التنافس شديد. تكمن المشكلة الأساسية في الحجم الهائل للمساحة التي لا تزال متاحة، حتى عندما تبدأ الأمور في التحسن. لدى المستأجرين خيارات، وهذا يجبر HPP على الكفاح بقوة من أجل كل قدم مربع. يتم تضخيم هذه الديناميكية من خلال "الهروب إلى الجودة" المستمر، حيث يريد أفضل المستأجرين فقط أفضل المباني، مما يترك بقية السوق يعانون.

تتنافس شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) بشكل مباشر مع مالكي العقارات الرئيسيين الآخرين من الفئة "أ" عبر أسواق الساحل الغربي الرئيسية. فكر في منطقة الخليج: بلغ معدل الشواغر الإجمالي للمكاتب في سان فرانسيسكو 34.8% في نهاية الربع الثاني من عام 2025. وحتى في وادي السيليكون الأكثر صحة قليلاً، بلغ معدل الشواغر 19.7% في الربع الثالث من عام 2025، وهو ما يمثل 18.6 مليون قدم مربع من المساحة. HPP، من خلال تركيزها على الأصول عالية الجودة، تتنافس مع الآخرين للحصول على دولار المستأجر المتميز. على سبيل المثال، في وادي السيليكون، شكلت العقارات من الفئة (أ) 83.5% من نشاط التأجير في الربع الثالث من عام 2025، مما يوضح بالضبط أين تتركز المنافسة الحقيقية.

المنافسة لا تقتصر فقط على المنافسين المباشرين للملاك؛ يعد سوق الظل لمساحة الإيجار من الباطن عاملاً كبيرًا يمكن أن يؤدي إلى تقويض الأسعار. على الصعيد الوطني، لا يزال هناك قدر هائل من مساحات الإيجار من الباطن المخفضة المتاحة، والتي حددها السوق بأكثر من 175 مليون قدم مربع في وقت ما، مما أجبر الملاك على أن يكونوا عدوانيين بشأن الامتيازات. في حين أن مخزون الإيجار من الباطن الوطني قد تقلص إلى 142.2 مليون قدم مربع في الربع الأول من عام 2025، إلا أنه لا يزال يوفر للمستأجرين نفوذًا. في سان فرانسيسكو على وجه التحديد، كانت مساحة الإيجار من الباطن الشاغرة 6.2 مليون قدم مربع اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، وبينما شهدت شركة HPP محفظة مكاتبها الخاصة أثناء الخدمة تنتهي في الربع الثالث من عام 2025 بنسبة 75.9٪ مشغولة، فإن الفجوة المتبقية البالغة 24.1٪ هي المكان الذي يلعب فيه التنافس.

هذا الشغور المرتفع في سوق المكاتب في الساحل الغربي بشكل عام يعني أن الامتيازات لا تزال شرًا ضروريًا لتأمين عقود إيجار جديدة. ترى هذا في ضغط التسعير الذي تواجهه شركة HPP. في حين نفذت شركة HPP 75 عقد إيجار لمكاتب بمساحة إجمالية 515,000 قدم مربع في الربع الثالث من عام 2025، فإن الواقع هو أن الإيجارات النقدية كانت أقل بنسبة 10٪ مقارنة بالمستويات السابقة. ولوضع هذا في سياق السوق الأوسع، بلغ متوسط ​​قيمة الامتيازات عبر شروط الإيجار في الولايات المتحدة 26٪ اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024. ومن المؤكد أن الملاك يدفعون مقابل اللعب. ومع ذلك، تُظهر HPP زخمًا في التأجير، بمساحة 1.7 مليون قدم مربع منذ بداية العام حتى الآن، وهو أقوى عام لتأجير المكاتب منذ عام 2019.

فيما يلي نظرة سريعة على كيفية عمل HPP في الأسواق الرئيسية مقارنةً بأداء محفظتها الخاصة اعتبارًا من منتصف إلى أواخر عام 2025:

إن الضغط لتوفير مساحة عالية الجودة واضح في تفضيلات المستأجر. يمكنك رؤية "الهروب إلى الجودة" أثناء العمل:

• يبحث المستأجرون عن عقارات متميزة من الفئة (أ)، وهو ما يتضح في حصة 83.5٪ من نشاط التأجير في منطقة وادي السيليكون من الفئة (أ) في الربع الثالث من عام 2025.
• يعتمد الطلب بشكل كبير على الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا، مع حدوث أكثر من 80% من عمليات التأجير الخاصة بشركة HPP في الربع الثالث في منطقة الخليج.
• انتهت محفظة المكاتب قيد الخدمة لشركة HPP في الربع الثالث من عام 2025 بنسبة 76.5% مؤجرة، مما يظهر تحسنًا ثابتًا، وإن كان بطيئًا.
• كانت إيجارات المبادئ المحاسبية المقبولة عمومًا لشركة HPP أقل بنسبة 6.3% عن المستويات السابقة، مما يعكس الحاجة إلى المنافسة على السعر.

إذا استغرق الإعداد أكثر من 14 يومًا، فسترتفع مخاطر الإيقاف، ولكن بالنسبة لشركة HPP، فإن الخطر المباشر هو فقدان مستأجر رئيسي لصالح منافس يقدم شروطًا أفضل على أصل مماثل من الفئة أ.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

يعد التهديد المتمثل في البدائل لشركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) كبيرًا، مدفوعًا بالتحولات الهيكلية في استخدام المكاتب والمنافسة الشرسة في قطاع الاستوديو.

تعد نماذج العمل عن بعد والمختلطة هي البديل الأساسي، مما يقلل بشكل دائم من الطلب الإجمالي على المساحات المكتبية.

• انخفض متوسط المساحة المربعة لكل موظف في المكتب بنسبة 23% منذ عام 2019.
• يظل الطلب على المساحات المكتبية في الولايات المتحدة أقل بحوالي 30% من مستويات ما قبل الوباء اعتبارًا من عام 2025.
• يتوقع 65% من المستثمرين أن يرتفع الطلب على مساحات العمل المرنة بحلول عام 2025.

تتوفر مجموعة كبيرة من المساحات المكتبية المخفضة من الفئة B/C والمباني القديمة للمستأجرين المهتمين بالتكلفة.

• وصلت معدلات الشواغر في المكاتب الوطنية إلى 19.6% في الربع الأول من عام 2025.
• تُظهر مباني الفئتين B وC عادةً معدلات شغور أعلى من أصول الفئة A، والتي بلغت 13.4% في عام 2024.
• يمكن تداول العقارات المكتبية من غير الفئة "أ" بمعدلات قصوى تتراوح بين 6.5% و7.5%، وأحيانًا تصل إلى 10%.

الاستخدامات البديلة مثل تحويل المساحات المكتبية إلى مختبرات سكنية أو مختبرات لعلوم الحياة تقلل من السوق القابلة للتوجيه.

• وعلى المستوى الوطني، تم التخطيط لبناء 70.700 وحدة من المكاتب إلى الشقق بحلول عام 2025.
• وفي مدينة نيويورك، بدأت عمليات تحويل 4.1 مليون قدم مربع من المكاتب إلى الوحدات السكنية حتى أغسطس 2025.
• ومن المتوقع أن تنخفض قيمة العقارات المكتبية في الولايات المتحدة بنسبة 26٪ أخرى في عام 2025.
• وتحتل لوس أنجلوس المرتبة الثالثة على المستوى الوطني في خط الأنابيب من مكتب إلى شقة مع 4388 وحدة.

تواجه أعمال الاستوديو الاستبدال من مراكز الإنتاج منخفضة التكلفة خارج كاليفورنيا.

• بالنسبة لموسم التصوير 2025-2026، كانت أفضل خمسة مواقع إنتاج عالمية مفضلة خارج الولايات المتحدة؛ كاليفورنيا في المركز السادس.
• تقدم أستراليا تعويضات تصل إلى 40% للمنتجات ذات الميزانية الكبيرة، بينما تقدم كندا ما يقرب من 36%.

فيما يلي نظرة سريعة على كيفية عكس المقاييس التشغيلية لشركة HPP لضغوط الاستبدال هذه في أواخر عام 2025:

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - قوى بورتر الخمس: تهديد الوافدين الجدد

لا يزال تهديد الوافدين الجدد إلى شركة Hudson Pacific Properties, Inc. منخفضًا نسبيًا، ويرجع ذلك أساسًا إلى العقبات المالية والتشغيلية الكبيرة المطلوبة للتنافس في أسواق الساحل الغربي الأساسية، خاصة بالنسبة للمكاتب والاستديوهات من الدرجة الأولى. يواجه الوافدون الجدد صعودًا حادًا أمام اللاعبين الراسخين مثل Hudson Pacific Properties, Inc. الذين أمضوا سنوات في تنمية خبرات معينة.

تعد متطلبات رأس المال المرتفعة للحصول على أصول من الفئة "أ" أو تطويرها في أسواق الساحل الغربي الرئيسية عائقًا رئيسيًا. يتطلب تطوير منتج جديد من الدرجة الأولى استثمارًا أوليًا ضخمًا، وهو ما يصبح أكثر صعوبة بشكل كبير بسبب التكلفة الحالية لرأس المال. على سبيل المثال، بلغ سعر فائدة سندات الخزانة لأجل 10 سنوات حوالي 4.47% اعتبارًا من مايو 2025، وبينما تشير التوقعات إلى انخفاض إلى نطاق 3.75-4% بحلول نهاية عام 2025، تظل تكاليف الاقتراض مرتفعة مقارنة بالعقد السابق. علاوة على ذلك، اتسع متوسط ​​فروق الأسعار على القروض العقارية التجارية إلى 197 نقطة أساس في الربع الثالث من عام 2025، مما أدى إلى تشديد شروط الإقراض للاعبين الجدد. ويجب على الوافدين الجدد أيضاً أن يتعاملوا مع الضغوط التصاعدية المستمرة على نفقات البناء؛ ومن المتوقع أن يرتفع تضخم تكاليف البناء بنسبة 5-7% على مستوى العالم في عام 2025. ويعمل هذا المزيج من ارتفاع أسعار الأصول والديون الباهظة بمثابة خندق كبير.

وستكون عمليات البدء في بناء المكاتب الجديدة مقيدة وأقل بكثير من المتوسطات التاريخية في عام 2025. وتعكس ندرة المعروض الجديد، على الرغم من كونها مفيدة لقيم الأصول الحالية، الصعوبة التي يواجهها المطورون الجدد في إطلاق المشاريع. في الواقع، لأول مرة منذ عام 2018 على الأقل، تتم إزالة المزيد من المساحات المكتبية من السوق الأمريكية أكثر من تلك المضافة. وترى ذلك بوضوح عند النظر إلى أرقام عام 2025:

إن تكاليف البناء المرتفعة وأسعار الفائدة المرتفعة تجعل من الصعب تبرير نماذج التطوير الجديدة. من الواضح أن السوق منقسم إلى قسمين: من المتوقع أن تتفوق أصول الفئة (أ) الأحدث بشكل كبير، لكن تكلفة إنشائها تشكل عائقًا. بالنسبة للوافد الجديد، يعد تأمين التمويل لتطوير مكاتب المضاربة أمرًا صعبًا عندما يتم تشديد نسب تغطية خدمة الديون ويطلب المقرضون مساهمات أعلى في الأسهم. يكافئ السوق المالكين الحاليين للأصول عالية الجودة التي يمكنها التغلب على بيئة رأس المال الحالية. على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، انخفض متوسط معدلات الرسملة المكتبية إلى حوالي 7.25% في اتفاقيات الأعمال التجارية المركزية، مما يشير إلى أنه في حين أن معنويات المستثمرين متفائلة بحذر بشأن الأصول الرئيسية، فإن تكلفة الديون تجعل تحقيق عوائد عالية على التطوير الجديد عملية اكتتاب صعبة.

من الصعب تكرار المعرفة المحلية العميقة التي تتمتع بها شركة Hudson Pacific Properties, Inc. والعلاقات الراسخة مع كبار مستأجري التكنولوجيا والإعلام. ولعل هذا هو العائق الأكثر أهمية. تركز شركة Hudson Pacific Properties, Inc. على خدمة مستأجري التكنولوجيا والوسائط الديناميكية في المراكز العالمية. ويرتبط نجاحهم بهذه العلاقات، والتي يتم صياغتها من خلال منصة متكاملة الخدمات. انظر إلى نشاط التأجير في الربع الثاني من عام 2025:

• ارتفع الطلب على التكنولوجيا كنسبة مئوية من إجمالي الجولات من 35% إلى 53%.
• وارتفعت نسبة المستأجرين الأساسيين في مجال الذكاء الاصطناعي من 7% إلى 61% من مكون الطلب التكنولوجي هذا.
• وبلغ معدل الإشغال أثناء الخدمة 75.1% في الربع الثاني من عام 2025.
• لديهم خط أنابيب للتأجير يبلغ 2.1 مليون قدم مربع اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025.

الوافد الجديد لا يحتاج إلى رأس المال فحسب؛ إنهم بحاجة إلى الثقة والسجل الحافل مع المستأجرين المحددين ذوي النمو المرتفع الذين يقودون الطلب في أماكن مثل سان فرانسيسكو ووادي السيليكون. إن تلك الذاكرة المؤسسية والعلاقة مع المستأجر ليست شيئًا يمكنك شراؤه بسرعة. يستغرق بناء تلك المنصة وقتًا.