Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) وستجد أن ضجيج السوق يصم الآذان. الحقيقة هي أن HPP هي قصة محفظتين: أصول الاستوديو التي لا يمكن تعويضها هي قوة هائلة ومستقرة، ولكن تعرض مكتب الساحل الغربي يمثل عائقًا كبيرًا، حيث يقدر إجمالي إشغال المكاتب بحوالي 65% في الربع الثالث من عام 2025. هذا الواقع المزدوج بالإضافة إلى الحاجة إلى الإدارة تقريبًا 500 مليون دولار في الديون المستحقة في عام 2026 - يعني أن الأشهر الـ 12 المقبلة ستكون حرجة بالتأكيد. لقد قمنا بتحديد نقاط القوة والضعف والفرص والتهديدات (SWOT) لنمنحك رؤية واضحة وقابلة للتنفيذ حول موقف HPP وما هي التحركات التي يجب مراقبتها.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - تحليل SWOT: نقاط القوة

أنت تبحث عن حجر الأساس لقيمة Hudson Pacific Properties (HPP)، وبصراحة، يتلخص الأمر في امتلاك عقارات فريدة وعالية الطلب في مواقع لا يمكن تعويضها. تتمثل القوة الأساسية للشركة في مساحتها المكتبية الإستراتيجية ذات الأصول المزدوجة في مراكز الابتكار في الساحل الغربي بالإضافة إلى مجموعة نادرة من استوديوهات هوليوود - والتي توفر أساسًا حاسمًا للتدفق النقدي الموثوق به وطويل الأجل على الرغم من الرياح المعاكسة الحالية في السوق.

مجموعة فريدة من نوعها لا يمكن استبدالها من عقارات الاستوديو (على سبيل المثال، Sunset Gower، وSunset Bronson) توفر إيرادات مستقرة وعالية هامش الربح.

تتمتع HPP بميزة تنافسية متميزة من خلال ملكيتها لاستوديوهات مميزة ذات عوائق عالية للدخول مثل Sunset Gower وSunset Bronson وSunset Las Palmas. هذه ليست أصولًا يمكن تكرارها بسهولة؛ إنها بنية أساسية أساسية لمنتجي الوسائط الرئيسية ومحتوى البث المباشر. يوفر قطاع الاستوديو تنوعًا مهمًا وتدفقًا للإيرادات ذات هامش مرتفع يعمل في دورة مختلفة عن سوق المكاتب التقليدية.

يُظهر أداء الاستوديو نقطة انعطاف إيجابية في عام 2025. بالنسبة للربع الثاني من عام 2025، ارتفعت النسبة المئوية لتأجير المسرح للاستوديوهات أثناء الخدمة إلى 80.0%مع ارتفاع إجمالي النسبة المؤجرة إلى 74.3%. وهذه علامة واضحة على أنه مع زيادة صناعة الإعلام للإنتاج، سيستمر هذا القطاع في الاستقرار والنمو، مما يساعد على تعويض بعض الضعف الحالي في قطاع المكاتب.

مجموعة مكاتب حديثة وعالية الجودة تتركز في مراكز الابتكار الرئيسية مثل سياتل وسيليكون فالي، مما يجعلها جذابة لمستأجري التكنولوجيا المتميزين.

تركز محفظة مكاتب الشركة بشكل متعمد على أسواق "مركز الابتكار"، وتستهدف على وجه التحديد المستأجرين في قطاعات التكنولوجيا والإعلام عالية النمو. ويشكل هذا التركيز في أسواق مثل سياتل، ووادي السليكون، وسان فرانسيسكو قوة طويلة المدى، خاصة وأن صناعة الذكاء الاصطناعي تدفع الطلب الجديد على المساحات المكتبية الفعلية.

فيما يلي الحسابات السريعة حول تركيز المحفظة المكتبية لشركة HPP (البيانات اعتبارًا من منتصف عام 2024، والتي تعكس هيكل المحفظة الذي يقود الأداء في عام 2025):

وهذا التركيز الاستراتيجي يؤتي ثماره في نشاط التأجير. حققت شركة HPP أداءً قويًا في مجال التأجير في النصف الأول من عام 2025، حيث تم التوقيع 1.2 مليون قدم مربع من إيجارات المكاتبمما يدل على أن المساحات عالية الجودة والغنية بوسائل الراحة في هذه الأسواق الحضرية الأساسية لا تزال تجتذب المستأجرين، وخاصة أولئك الذين يعملون في مجال الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا.

يوفر وضع السيولة القوي، مع ما يزيد عن 600 مليون دولار نقدًا وقدرة غير مسحوبة متوقعة في أواخر عام 2025، حاجزًا احتياطيًا.

في سوق العقارات التجارية المليء بالتحديات، تعد مرونة الميزانية العمومية لشركة HPP نقطة قوة كبيرة. وبحلول الربع الثالث من عام 2025، كانت الشركة قد عززت هيكل رأس مالها بشكل ملموس، مما يوفر سيولة إجمالية قدرها 1.0 مليار دولار. هذا هو بالتأكيد مخزن مؤقت ضخم.

يعتبر وضع السيولة هذا نتيجة مباشرة للإدارة المالية الاستباقية، بما في ذلك عمليات إعادة التمويل الناجحة ونشاط أسواق رأس المال في عام 2025. وهذا يعني أن الشركة لديها القدرة المالية على التغلب على حالة عدم اليقين في السوق، وتمويل تحسينات المستأجر، ومتابعة الاستثمارات الانتهازية. والأهم من ذلك، أن الشركة ليس لديها آجال استحقاق للديون غير المضمونة حتى النصف الثاني من عام 2026، مما يخلق مدرجًا كبيرًا.

• إجمالي السيولة (الربع الثالث 2025): 1.0 مليار دولار.
• آجال استحقاق الديون غير المضمونة: لا شيء حتى النصف الثاني من عام 2026.
• استحقاقات الديون لعام 2025: تتم معالجة كل ذلك من خلال عمليات إعادة التمويل الناجحة.

عقود إيجار طويلة الأجل مع كبرى شركات الإعلام والتكنولوجيا، مثل Netflix، تضمن تدفقًا نقديًا موثوقًا به على المدى القريب.

يعتمد استقرار إيرادات HPP على عقود الإيجار طويلة الأجل مع مستأجرين متميزين وذوي جدارة ائتمانية، خاصة في قطاعي الإعلام والتكنولوجيا. ويبلغ متوسط مدة الإيجار المتبقية لمحفظة المكاتب تقريبًا 4 سنوات، مما يوفر أرضية إيرادات يمكن التنبؤ بها.

وتعد العلاقة مع Netflix مثالًا رئيسيًا على هذه القوة. تشغل Netflix بالكامل ثلاثة عقارات مكتبية رئيسية تابعة لـ HPP في هوليوود، بعقود إيجار تمتد حتى عام 2031. ويحقق هذا المستأجر الفردي تدفقًا كبيرًا من الإيرادات على المدى الطويل، يصل إجماليها إلى أكثر من 745.000 قدم مربع عبر مباني المكاتب EPIC وICON وCUE.

هذا الإيجار طويل الأمد واللزج profile يقلل بشكل كبير من مخاطر الإيرادات على المدى القريب. بالنسبة للجزء المتبقي من عام 2025، تمثل فترات انتهاء الإيجار المكتبي لشركة HPP نسبة منخفضة تبلغ 4.1% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR)، مما يعني أن الغالبية العظمى من التدفق النقدي مقفل على المدى القريب.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

أنت تنظر إلى Hudson Pacific Properties (HPP) وترى شركة ذات أصول رئيسية، لكن السوق يعاقب بالتأكيد تعرضها الأساسي. ينبغي أن يكون مصدر قلقك الأكبر هو الضغط المستمر على محفظة مكاتب الساحل الغربي، والذي يؤثر بشكل مباشر على التدفق النقدي ويبقي محادثة الديون في المقدمة وفي المركز. تتمثل نقطة الضعف الأساسية في التركيز الجغرافي في الأسواق التي لا تزال تعاني من الإشغال بعد الوباء.

تعرض كبير لسوق المكاتب في الساحل الغربي المتعثر

تتركز أعمال HPP بشكل كبير في قطاع المكاتب في الساحل الغربي، والذي لا يزال يواجه رياحًا معاكسة طويلة الأمد من نماذج العمل البعيدة والمختلطة. في حين شهد إشغال محفظة المكاتب أثناء الخدمة للشركة مكاسب متتالية، فقد أنهى الربع الثالث من عام 2025 عند مستوى فقط 75.9% المحتلة، وهو انخفاض واضح عن معدل الإشغال البالغ 78.7٪ في العام السابق. هذا الإشغال المنخفض هو السبب الرئيسي وراء انخفاض صافي الدخل التشغيلي النقدي (NOI) لنفس المتجر 89.3 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025، بانخفاض من 100 مليون دولار في الفترة نفسها من العام السابق. هذه ضربة كبيرة للتدفق النقدي.

تؤكد ظروف السوق العامة في المناطق الحضرية الرئيسية لشركة HPP على هذا الضعف:

• سياتل: تم الوصول إلى منصب شاغر 27.4% في أكتوبر 2025.
• سان فرانسيسكو: متوسط معدل الشواغر في المكاتب 26% في أكتوبر 2025.
• وسط مدينة لوس أنجلوس: وكان معدل الشغور الإجمالي مرتفعا 33.3% في نهاية الربع الثالث من عام 2025.

تواجه الشركة تيارًا قويًا، حتى مع زخم التأجير الإيجابي من الذكاء الاصطناعي ومستأجري التكنولوجيا في منطقة خليج سان فرانسيسكو.

الرفع المالي المرتفع والديون الكبيرة على المدى القريب

تعمل الشركة برافعة مالية عالية، وهي نقطة ضعف خطيرة تتفاقم بسبب بيئة أسعار الفائدة المرتفعة اليوم. ارتفعت نسبة الديون المعدلة حسب تصنيفات ستاندرد آند بورز إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء (EBITDA) إلى 12.8x اعتبارًا من 30 يونيو 2025، ومن المتوقع أن يظل موجودًا 13x حتى نهاية عام 2025. ولكي نكون منصفين، فقد عملت شركة HPP بجد لتعزيز ميزانيتها العمومية، لكن عبء الديون لا يزال كبيرًا.

إن مخاطر إعادة التمويل حقيقية، حتى لو تم تأجيلها. موعد استحقاق الديون الرئيسية التالية لن يكون إلا في النصف الثاني من عام 2026، وتحديداً القرض المضمون بمحفظة Hollywood Media (المملوكة بالاشتراك مع Blackstone) في الربع الثالث. ومع ذلك، فإن جزءًا كبيرًا من التسهيلات الائتمانية المتجددة يستحق أيضًا في نهاية العام.

التركيز الجغرافي في الأسواق عالية التكلفة وعالية الوظائف الشاغرة

إن إستراتيجية HPP للتركيز على بؤر الابتكار - لوس أنجلوس، وسان فرانسيسكو، وسياتل - هي سيف ذو حدين. وفي حين أنها تجتذب مستأجري التكنولوجيا ووسائل الإعلام ذوي الجودة العالية، فإنها تركز أيضًا المخاطر في بعض أسواق المكاتب الأكثر تقلبًا وارتفاعًا في التكلفة في الولايات المتحدة. إذا تعثر واحد أو اثنين من هذه الاقتصادات المحلية، أو إذا تسارع الاتجاه نحو آثار الشركات الأصغر، فإن التأثير على HPP يكون مرتفعًا بشكل غير متناسب.

إليك الحساب السريع: تتعرض محفظة مكاتب الشركة بالكامل لعدد قليل من الأسواق حيث تكون معدلات الشواغر أعلى باستمرار من المتوسط الوطني البالغ 18.6% (أكتوبر 2025). ويعني هذا النقص في التنويع الجغرافي عدم وجود حاجز مضاد للتقلبات الدورية من أسواق الحزام الشمسي أو أسواق الساحل الشرقي الأكثر استقرارًا.

استمرار معنويات المستثمرين السلبية

تمثل المشاعر السلبية المستمرة تجاه قطاع صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، وخاصة تلك التي تركز على الساحل الغربي، رياحًا معاكسة كبيرة. وقد أدى هذا إلى إبقاء سعر سهم HPP منخفضًا، مما حد من وصولها إلى رأس مال فعال من حيث التكلفة. القيمة السوقية للشركة منخفضة بحوالي 713.45 مليون دولارمما يعكس شكوك المستثمرين حول القيمة طويلة الأجل لأصولها في ظل ديناميكيات السوق الحالية.

متوسط السعر المستهدف للمحلل لمدة 12 شهرًا هو $3.28، مع تقدير منخفض ل $2.00، يظهر أنه بينما يرى البعض اتجاهًا صعوديًا، إلا أن جزءًا كبيرًا من السوق لا يزال حذرًا. تؤثر هذه النظرة الهبوطية على تكلفة رأس مال الشركة وقدرتها على جمع الأموال من خلال إصدارات الأسهم الجديدة دون تخفيف كبير، حتى بعد طرح أسهم كبيرة بقيمة 690 مليون دولار في يونيو 2025. وينتظر السوق تحسنًا ماديًا مستدامًا في الإشغال والتدفق النقدي قبل أن يكافئ السهم.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - تحليل SWOT: الفرص

أنت في وضع مثالي للاستفادة من التحولات الهيكلية التي تحدث الآن عبر سوق العقارات في الساحل الغربي. الفرصة الأساسية ليست اتجاها واحدا؛ إنه التقارب بين الطلب على وسائل الإعلام، والتوجه نحو الجودة القائم على التكنولوجيا، والضائقة الواسعة النطاق للأصول المكتبية ذات المستوى الأدنى التي تخلق مسارًا واضحًا لفتح القيمة بشكل واضح.

استفد من الطلب الدائم على إنشاء المحتوى من خلال توسيع مجموعة الاستوديو أو تطوير مراحل صوتية جديدة.

إن الطلب على المحتوى عالي الجودة، الذي تغذيه خدمات البث وانتعاش الإنتاج، يوفر قوة خلفية قوية لأعمال الاستوديو الخاصة بك. يعد هذا سوقًا عالي العوائق حيث تتمتع HPP بالفعل بمكانة مهيمنة من خلال علامتها التجارية Sunset Studios.

في الربع الثالث من عام 2025، شهد معدل إشغال مرحلة الاستوديو أثناء الخدمة زيادة متتالية قدرها 220 نقطة أساس، الوصول 65.8%. ويتم دعم هذا التعافي من خلال حوافز على مستوى الولاية، ولا سيما برنامج الإعفاء الضريبي الموسع على الأفلام والتلفزيون في كاليفورنيا، والذي خصص بالفعل اعتمادات لأفلام السينما والتليفزيون. 74 مشروعاً جديداً منذ يوليو. هذه إشارة طلب واضحة، وخط أنابيب التطوير الاستراتيجي الخاص بك، مثل الجديد تطوير استوديو Sunset Pier 94 في مانهاتن المقرر تسليمها بحلول نهاية عام 2025، هي الخطوة الصحيحة.

إليك الرياضيات السريعة حول تحسن الصحة في قطاع الاستوديو:

• إشغال مرحلة الاستوديو أثناء الخدمة في الربع الثالث من عام 2025: 65.8% (بزيادة 220 نقطة أساس بالتتابع)
• النسبة المئوية لتأجير الاستوديو أثناء الخدمة (الربع الثاني من عام 2025): 74.3%
• نسبة إيجارات المرحلة (الربع الثاني 2025): 80.0%

احصل على أصول مكتبية متعثرة وعالية الجودة من المنافسين ذوي الرفع المالي الزائد في الأسواق الرئيسية بسعر مخفض.

إن "Great Divide" في سوق المكاتب هي فرصتك للعب دور الهجوم. بينما تتعافى عقاراتك من الفئة (أ)، فإن السوق الأوسع يتعرض لضائقة شديدة، مما يخلق فرص بيع بأسعار بخسة للشركات التي تتمتع بسيولة قوية. لديك هيكل رأس المال لهذا، مع قوة 1 مليار دولار من السيولة اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025 وعدم استحقاق الديون حتى النصف الثاني من عام 2026.

وانخفضت تقييمات الأصول المكتبية المتعثرة في الأسواق الأساسية مثل سان فرانسيسكو بمقدار ما بين الاثنين 20% و 84% من الذروة التي بلغتها، مع انخفاض بعض الأصول ذات الجودة المؤسسية من الفئة (أ). 50% من ذروتها في 2019. هذا هو إعادة تعيين التقييم واسعة النطاق. يجب عليك التركيز على الحصول على الأصول الأفضل موقعًا وعالية الجودة من المنافسين ذوي المديونية المفرطة الذين يواجهون آجال استحقاق الديون القادمة - وهو حجم من المتوقع أن يكون كبيرًا في عام 2025. هذه هي الطريقة التي يمكنك من خلالها شراء حصة السوق المستقبلية بسعر رخيص.

التحويل الاستراتيجي للممتلكات المكتبية القديمة والأقل رغبة إلى استخدامات بديلة، مثل علوم الحياة أو السكن، لإطلاق القيمة.

أصبحت مباني المكاتب الأقدم ذات المستوى الأدنى في المواقع الرئيسية قديمة من الناحية الهيكلية. بدلاً من إغراق رأس المال في تحسينات لا نهاية لها للمستأجرين (TIs) لتحقيق عائد ضعيف، فإن تحويل هذه الأصول إلى استخدامات عالية الطلب مثل مختبرات علوم الحياة أو الوحدات السكنية هو الطريق إلى تعظيم صافي الدخل التشغيلي (NOI). شهد سوق قطاعات المكاتب البديلة مثل علوم الحياة ارتفاعًا في المبيعات تقريبًا 30% على أساس سنوي في عام 2024، مما يُظهر شهية قوية للمستثمرين.

لقد شهد سوقك الأساسي، سان فرانسيسكو، مخزون علوم الحياة الخاص به أكثر من الضعف خلال العقد الماضي 9.6 مليون قدم مربع. على سبيل المثال، قد يتطلب تحويل أصل مكتبي منخفض الإشغال مساحته 100 ألف قدم مربع إلى مساحة مختبرية علاوة إيجار كبيرة ومعدل رسملة أعلى (معدل الحد الأقصى) عند الاستقرار. تؤكد استحقاقات إعادة التطوير متعددة الاستخدامات الخاصة بك في Culver City أن هذه الإستراتيجية قيد التنفيذ بالفعل.

نشاط التأجير المتجدد من شركات التكنولوجيا مما يؤدي إلى استقرار آثارها، خاصة بالنسبة للمباني عالية الجودة والغنية بوسائل الراحة.

إن اتجاه "الهروب إلى الجودة" حقيقي، وهو مدفوع بقطاعي الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا، وهما الأعمال المكتبية أولاً. هذا هو المكان الذي تتألق فيه محفظتك الاستثمارية، وتظهر بيانات الربع الثالث من عام 2025 نقطة انعطاف واضحة.

لقد أعدمت 75 إيجار المكاتب المجموع 515.000 قدم مربع في الربع الثالث من عام 2025، مما يمثل أقوى أداء إيجار لك منذ عام حتى الآن منذ عام 2019، بإجمالي 1.7 مليون قدم مربع مؤجرة من سنة إلى تاريخه. ارتفع معدل إشغال المكاتب أثناء الخدمة بشكل تسلسلي بنسبة 80 نقطة أساس ل 75.9%. يتركز الطلب، مع 80% من نشاط التأجير في الربع الثالث في منطقة خليج سان فرانسيسكو، وخط الأنابيب الخاص بك قوي عند 2.2 مليون قدم مربع، ثلثيها متعلق بالتكنولوجيا.

فيما يلي لمحة سريعة عن زخم تأجير المكاتب في الربع الثالث من عام 2025:

يشير هذا الزخم، خاصة في منطقة الخليج، إلى أن السوق قد وصل إلى أدنى مستوياته بالنسبة لأصولك المميزة. وتتمثل الخطوة التالية في تحويل خط الأنابيب الذي تبلغ مساحته 2.2 مليون قدم مربع بقوة إلى عقود إيجار موقعة قبل أن يتمكن المنافسون من إعادة وضع مساحة الفئة "أ" الخاصة بهم بالكامل.

شركة Hudson Pacific Properties, Inc. (HPP) - تحليل SWOT: التهديدات

استمرار ارتفاع أسعار الفائدة يجعل إعادة تمويل الديون أكثر تكلفة، مما قد يزيد بشكل كبير من نفقات الفائدة السنوية بأكثر من 25 مليون دولار.

لا يمكنك الحديث عن العقارات التجارية في أواخر عام 2025 دون البدء بتكلفة رأس المال. لقد قامت شركة Hudson Pacific Properties بعمل قوي في إدارة ديونها على المدى القريب، حيث قامت بمعالجة جميع آجال الاستحقاق لعام 2025 تقريبًا، بما في ذلك سداد 465 مليون دولار أمريكي من سندات الاكتتاب الخاص وتأمين قرض للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) بقيمة 475 مليون دولار أمريكي. ولكن التهديد هو التالي، وبيئة أسعار الفائدة المرتفعة تشكل رياحاً معاكسة على المدى الطويل.

في حين أن متوسط ​​سعر الفائدة المرجح للشركة هو 5.0٪ على إجمالي محفظة ديونها البالغة 3.69 مليار دولار، فإن التكلفة الجديدة للديون أعلى بكثير. على سبيل المثال، جاءت عملية إعادة التمويل الأخيرة لقرض الجادة الثامنة لعام 1918 في سياتل بمعدل ثابت قدره 6.16%. عندما تنظر إلى فترة الاستحقاق الرئيسية التالية - قرض محفظة Hollywood Media في الربع الثالث من عام 2026 - فإنك ترى المخاطر. إليك الرياضيات السريعة حول هذا التهديد المستمر:

إن الزيادة البالغة 23.7 مليون دولار في مصاريف الفوائد السنوية على فترتين رئيسيتين فقط من فترات الاستحقاق تمثل تآكلًا خطيرًا في التدفق النقدي. ما يخفيه هذا التقدير هو احتمال ارتفاع أسعار الفائدة إلى مستويات أعلى بحلول عام 2027، مما يدفع بسهولة تلك الزيادة الإجمالية إلى ما يزيد عن 25 مليون دولار، وذلك قبل النظر في تأثير ارتفاع سعر الفائدة على التسهيلات الائتمانية المتجددة عند إعادة ضبطها.

استمرار تقليص حجم المستأجرين والتأجير من الباطن من قبل شركات التكنولوجيا الكبرى، مما أدى إلى انخفاض إيجارات السوق وزيادة معدلات الشغور في جميع أنحاء المحفظة.

إن جوهر أعمال HPP هو التكنولوجيا والإعلام في الساحل الغربي، ولا يزال هذا القطاع يخضع لتصحيح كبير في احتياجات المساحات المكتبية. حتى مع وجود سنة إيجار قوية - 1.7 مليون قدم مربع تم تأجيرها منذ عام 2025 حتى الآن - تظل المحفظة الإجمالية تحت الضغط. وبلغ معدل إشغال محفظة المكاتب أثناء الخدمة 75.9% فقط اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، مما يعني أن ما يقرب من ربع المساحة شاغرة.

نقطة الألم الحقيقية هي الإيجار. إن الحاجة إلى ملء الأماكن في السوق ذات الوظائف الشاغرة تجبرنا على تقديم تنازلات، ونحن نرى ذلك بوضوح في أرقام الربع الثالث من عام 2025. وانخفضت الإيجارات النقدية على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة بنسبة 10% مقارنة بالمستويات السابقة. هذه ضربة مباشرة للتدفق النقدي. يعد الانخفاض الناتج في الإشغال هو السبب الرئيسي وراء انخفاض صافي الدخل التشغيلي النقدي (NOI) لنفس المتجر إلى 89.3 مليون دولار في الربع الثالث من عام 2025، بانخفاض من 100 مليون دولار في فترة العام السابق.

• تبلغ نسبة الوظائف الشاغرة 24.1٪ في محفظة المكاتب أثناء الخدمة.
• انخفض الإيجار النقدي على عقود الإيجار الجديدة بنسبة 10% عن المستويات السابقة.
• انخفضت قيمة NOI النقدية في نفس المتجر بمقدار 10.7 مليون دولار على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025.

هذا سوق مناسب للمستأجر، لذا عليك أن تتخلى عن الإيجار لإتمام الصفقة.

زيادة الضرائب العقارية ونفقات التشغيل في كاليفورنيا وواشنطن، مما أدى إلى تآكل هوامش صافي الدخل التشغيلي (NOI).

إن تكلفة امتلاك وتشغيل محفظة عالية الجودة في أسواق الساحل الغربي الرئيسية آخذة في الارتفاع بلا هوادة، مما يؤدي إلى ضغط الهامش بين الإيرادات وأمة الاستثمار. يعد هذا تهديدًا هادئًا ولكنه مستمر مما يؤدي إلى تقليص الربحية. وفي الربع الأول من عام 2025، أعلنت الشركة عن زيادة قدرها 1.2 مليون دولار في نفقات التشغيل للعديد من العقارات.

وكانت هذه الزيادة مدفوعة في المقام الأول بثلاثة عوامل:

• ارتفاع الضرائب العقارية في الأسواق الرئيسية.
• ارتفاع تكاليف المرافق.
• زيادة أقساط التأمين.

ساهم هذا الارتفاع في مصاريف التشغيل في انخفاض إجمالي قدره 7.9 مليون دولار في NOI لنفس المتجر في الربع الأول من عام 2025. وهذه تكاليف غير اختيارية لا تتمتع HPP بقدرة محدودة على التحكم فيها، وهي تعوض بشكل مباشر أي مكاسب من نشاط التأجير الجديد. وحتى لو وقعت الشركة عقد إيجار جديد، فإن جزءا من هذا الدخل الجديد يتم استهلاكه على الفور من خلال ارتفاع فواتير الضرائب والتأمين.

إضراب طويل لنقابة الكتاب الأمريكية (WGA) أو SAG-AFTRA يؤثر على استخدام الاستوديو ويؤخر بدء الإنتاج الجديد.

في حين أن الإضرابات قد انتهت من الناحية الفنية، فإن الآثار المالية تشكل تهديدًا كبيرًا لقطاع الاستوديو. كانت التكلفة الأولية للضربات كبيرة، حيث قدرت شركة HPP خسارة تصل إلى 100 مليون دولار من الإيرادات. ويتمثل التهديد الحالي في التعافي البطيء والمطول لنشاط الإنتاج.

تم تأجير محفظة الاستوديو أثناء الخدمة بنسبة 63.0% فقط على مدار الـ 12 شهرًا التالية اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. والخبر السار هو أن مبادرات توفير التكاليف ساعدت الاستوديو على الاقتراب من نقطة التعادل في الربع الثالث من عام 2025. والخبر السيئ هو تأخر استرداد الإيرادات. حتى مع قيام برنامج الائتمان الضريبي الموسع في كاليفورنيا بتخصيص اعتمادات لـ 74 مشروعًا جديدًا منذ يوليو 2025، هناك مدرج نموذجي مدته 180 يومًا قبل بدء التصوير وبدء تدفق الإيرادات. ويعني هذا التأخير أن المنفعة المالية الكاملة لزيادة ما بعد الإضراب لن تتحقق حتى عام 2026، مما يترك قطاع الاستوديو عرضة لاستمرار الأداء الضعيف طوال الفترة المتبقية من عام 2025 وأوائل عام 2026.

الشؤون المالية: تتبع جدول استحقاق الديون لعام 2026 أسبوعيًا وقم بوضع نموذج لثلاثة سيناريوهات لإعادة التمويل بحلول نهاية العام.