National Health Investors, Inc. (NHI): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تتتبع شركة National Health Investors, Inc. (NHI) وتريد أن تعرف إلى أين تتجه الأموال الذكية في أواخر عام 2025. خلاصة القول هي أن قوة NHI تكمن في محفظة الإيجار الرئيسية المستقرة - وهي مرساة حاسمة في سوق متقلب - ولكن هذا الاستقرار يتم اختباره بالتأكيد من خلال الضغوط المالية على مشغليها بسبب تضخم الأجور المستمر وارتفاع أسعار الفائدة. لقد قمنا بتخطيط تحليل SWOT الكامل، والذي يوضح لك بالضبط كيف تم وضع NHI لالتقاط الموجة الديموغرافية الهائلة للمواطنين الأمريكيين المسنين أثناء التنقل في المخاطر قصيرة المدى المرتبطة بربحية المستأجر وتكلفة رأس المال. تابع القراءة للتعرف على الإجراءات الملموسة التي يجب عليك مراعاتها.

شركة National Health Investors, Inc. (NHI) - تحليل SWOT: نقاط القوة

محفظة متنوعة عبر إسكان كبار السن والتمريض الماهر

تتمثل القوة الأساسية لشركة National Health Investors, Inc. في مزيج محفظتها الاستثمارية، الذي يوازن بين إمكانات النمو الأعلى لإسكان كبار السن واستقرار التمريض الماهر. ويعمل هذا التنويع كمخفف للمخاطر الحاسمة، خاصة في قطاع يواجه تعافيًا متفاوتًا بعد الوباء.

يظل تركيز الشركة على عقارات الرعاية الصحية القائمة على الاحتياجات. ولكي نكون منصفين، فهذا رهان ذكي على المدى الطويل نظراً للشيخوخة السكانية في الولايات المتحدة. إليك الحساب السريع حول مصدر دخلهم:

• مرافق التمريض الماهرة (SNF) والإسكان التقديري لكبار السن (إلى حد كبير مجتمعات تقاعد الرعاية المستمرة أو CCRCs) تولد معًا ما يقرب من 58% من صافي الدخل التشغيلي المعدل (NOI)، بناءً على الاثني عشر شهرًا اللاحقة (TTM) حتى الربع الثالث من عام 2024.
• تساهم المحفظة المتبقية التي تعتمد على احتياجات الإسكان لكبار السن (باستثناء Bickford Senior Living) بمبلغ آخر تقريبًا 20% من أمة الإسلام المعدلة سنويًا.

ويضمن هذا الهيكل أن ما يقرب من ثلاثة أخماس دخلهم يرتكز على خدمات مرنة قائمة على الاحتياجات مثل التمريض الماهر، وهو ما يعد بالتأكيد ميزة إضافية.

نسبة عالية من الإيرادات من عقود الإيجار الرئيسية، مما يوفر تدفقًا نقديًا مستقرًا

إن جزءًا كبيرًا من إيرادات شركة National Health Investors, Inc. محصور في هياكل إيجار مستقرة وطويلة الأجل، وفي المقام الأول عقود الإيجار الثلاثية (NNN). هذا هو المعيار الذهبي للتدفق النقدي الذي يمكن التنبؤ به في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لأن المستأجر يتعامل مع الضرائب العقارية والتأمين والصيانة - "الشبكات" الثلاثة. يمكنك الحصول على شيك الإيجار دون مشاكل التشغيل.

ولا تزال الغالبية العظمى من دخل المحفظة مستمدة من هياكل الإيجار والقروض المستقرة هذه. محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP)، حيث تتحمل شركة National Health Investors, Inc. المخاطر التشغيلية لتحقيق اتجاه صعودي أعلى، وتتألف فقط من حوالي 5% من محفظة NOI اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. وهذا يعني تقريبًا 95% من أمة الإسلام يأتي من استثمارات NNN والرهن العقاري الأكثر تقليدية واستقرارًا. توفر هذه النسبة العالية من عقود الإيجار الرئيسية قاعدة قوية يمكن التنبؤ بها لدفعات أرباحها.

ميزانية عمومية قوية مع جدول زمني لاستحقاق الديون يمكن التحكم فيه في عام 2025

الميزانية العمومية نظيفة بشكل استثنائي بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري في بيئة أسعار الفائدة الحالية. قامت شركة National Health Investors, Inc. بإدارة ديونها بشكل فعال للحفاظ على الرافعة المالية متحفظة، وهو بالضبط ما تريد رؤيته. وكانت نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك في مستوى صحي للغاية 3.6x اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، يظل أقل بكثير من النطاق المستهدف وهو 4.0x-5.0x. هذا الوضع المحافظ هو سبب احتفاظهم بتصنيفات ائتمانية من الدرجة الاستثمارية Baa3 من وكالة موديز وBBB- من وكالة ستاندرد آند بورز جلوبال وفيتش للتصنيفات الائتمانية.

تمت إدارة استحقاقات الديون قصيرة الأجل للسنة المالية 2025 بفعالية بفضل توفر سيولة وفيرة وإعادة تمويل استباقية:

• وبلغ إجمالي صافي الدين حوالي 1.1 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.
• الشركة سددت 50.0 مليون دولار في سندات الاكتتاب الخاص عند الاستحقاق في 3 نوفمبر 2025.
• كما قاموا بسداد 75.7 مليون دولار من أصل فاني ماي في الربع الثاني من عام 2025.
• لتعزيز السيولة وإدارة الديون، أصدروا 350 مليون دولار في 5.350% من السندات الممتازة المستحقة في 2033 في سبتمبر 2025، باستخدام العائدات لسداد 700 مليون دولار التسهيلات الائتمانية الدوارة.

نسبة تغطية الفائدة 4.7x (الربع الثاني من عام 2025) يؤكد أيضًا على قدرتهم على خدمة ديونهم بشكل مريح. لديهم السيولة للتعامل مع ما هو التالي.

تاريخ توزيعات أرباح متسق ومغطى جيدًا، يجذب مستثمري الدخل

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، تعد أرباح شركة National Health Investors, Inc. المتسقة والمغطاة جيدًا عامل جذب كبير. تتمتع الشركة بتاريخ طويل في دفع أرباح الأسهم، وهو مطلب أساسي لصندوق الاستثمار العقاري. وفي عام 2025، أعلنت الشركة عن توزيع أرباح ربع سنوية بقيمة 0.92 دولار للسهم العادي للربع الرابع مستحق الدفع في يناير 2026.

الأرباح سليمة ماليا، وليست امتدادا. كانت نسبة الدفع متحفظة 77% اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، مما يعني احتفاظ الشركة بجزء قوي من تدفقاتها النقدية لإعادة الاستثمار والتكاليف غير المتوقعة. يتم دعم هذه التغطية من خلال توقعات قوية، حيث يبلغ إجمالي الأموال الطبيعية المتاحة للتوزيع (FAD) للأشهر الستة الأولى من عام 2025 112.0 مليون دولار. كان عائد توزيعات الأرباح الآجلة مقنعًا بنسبة 4.76٪ اعتبارًا من منتصف نوفمبر 2025.

فيما يلي لقطة من تغطية أرباحهم لعام 2025:

شركة National Health Investors, Inc. (NHI) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

عليك أن تفهم أنه حتى صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الذي يُدار بشكل جيد مثل شركة National Health Investors, Inc. (NHI) يحمل مخاطر هيكلية يمكن أن تؤدي إلى تآكل التدفق النقدي، خاصة في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة. يحدد تحليلنا أربع نقاط ضعف رئيسية للسنة المالية 2025، تتمحور في المقام الأول حول مخاطر المستأجر وارتفاع تكلفة رأس المال.

مخاطر تركز المستأجرين بشكل كبير مع عدد قليل من المشغلين الرئيسيين

يعتمد تدفق إيرادات NHI، على الرغم من استقراره، بشكل كبير على مجموعة صغيرة من المشغلين الرئيسيين، مما يخلق مخاطر تركيز كبيرة. إذا واجه أحد هؤلاء المستأجرين الكبار انكماشًا ماليًا، فإن التأثير على إجمالي إيرادات NHI وسعر السهم يكون فوريًا وكبيرًا. لكي نكون منصفين، يعد هذا أمرًا شائعًا في هيكل إيجار الشبكة الثلاثية (NNN)، لكنه يمثل نقطة ضعف بالتأكيد.

على وجه التحديد، تُظهر الإقرارات المالية لعام 2025 أن ثلاثة مستأجرين رئيسيين - سينيور ليفينج، وبيكفورد، وشركة الرعاية الصحية الوطنية (NHC) - يمثلون مجتمعين ما يقرب من 40% من إجمالي الإيرادات. وهذا رقم كبير. وتتفاقم المخاطر بسبب الوضع مع شركة الرعاية الصحية الوطنية (NHC)، التي تمثل، باعتبارها ثاني أكبر مستأجر، حوالي 12.9% من صافي الدخل التشغيلي المعدل السنوي (NOI). تجري الشركة بالفعل مناقشات مع NHC بشأن انتهاء عقد الإيجار لعام 2026 وعدم الامتثال للعديد من الأحكام غير النقدية في اتفاقية الإيجار، وهو الوضع الذي قد يجبر NHI على متابعة سبل الانتصاف.

استمرار الضغط على هوامش المشغلين بسبب تضخم العمالة والأجور

ترتبط الصحة المالية لـ NHI بشكل مباشر بالصحة المالية لمشغليها، وهم يتعرضون لضغوط شديدة بسبب تكاليف العمالة. يتحمل مشغلو مجتمعات محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP) التابعة لـ NHI، على وجه الخصوص، وطأة سوق العمل الضيق والتضخم المستمر في الأجور. يؤثر هذا الضغط بشكل مباشر على قدرتهم على تغطية الإيجار (نسبة تغطية الإيجار)، وفي النهاية، التدفق النقدي لشركة NHI.

تظهر بيانات العمل العامة للأشهر الـ 12 المنتهية في يونيو 2025 أن أجور ورواتب العاملين في القطاع الخاص ارتفعت بنسبة 3.5%وشهد قطاع التعليم والخدمات الصحية قفزة في التعويضات 1.3% على أساس ربع سنوي في الربع الأول من عام 2025. يمكنك رؤية تأثير ذلك على قطاع التشغيل في NHI: كان هامش SHOP NOI 23.3% في الربع الثالث من عام 2025، لكن هذا الرقم يمثل انخفاضًا متسلسلًا حادًا بمقدار 360 نقطة أساس عن الربع السابق. وهذه علامة واضحة على ارتفاع نفقات التشغيل، وخاصة العمالة، مما يؤدي إلى تآكل هامش الربح قبل أن تقوم شركة NHI حتى بجمع إيجارها.

الحساسية لارتفاع أسعار الفائدة التي تؤثر على تكلفة رأس المال للنمو المستقبلي

وباعتبارها صندوق استثمار عقاري، تعتمد شركة NHI على رأس المال الخارجي لتحقيق النمو، وبيئة أسعار الفائدة الحالية تجعل رأس المال هذا أكثر تكلفة. هذه رياح معاكسة كلاسيكية للقطاع بأكمله. إن ارتفاع تكلفة رأس المال يعني أن عمليات الاستحواذ الجديدة يجب أن تولد عائدًا أوليًا أعلى بكثير حتى تكون تراكمية (إضافة إلى قيمة المساهمين)، مما يحد من مجموعة فرص الاستثمار القابلة للحياة.

إليك الحساب السريع: في سبتمبر 2025، قامت شركة NHI بتسعير عرض بقيمة 350 مليون دولار من كبار الملاحظات غير المضمونة مع قسيمة 5.35%، تستحق في عام 2033. وهذه النسبة البالغة 5.35% هي التكلفة الأساسية الجديدة للديون. وبالتالي، فإن الاستثمارات الجديدة المعلن عنها في عام 2025 تحقق متوسط عائد أولي يبلغ حوالي 8.0% إلى 8.2%. وهذا العائد المطلوب أعلى بكثير مما كان عليه في الدورات السابقة ذات المعدل المنخفض، مما يجعل من الصعب العثور على الصفقات التي تحرك البوصلة للمساهمين.

• صدر 350 مليون دولار في الأوراق المالية غير المضمونة في سبتمبر 2025 في 5.35%.
• تتطلب الاستثمارات الجديدة لعام 2025 متوسط عائد أولي قدره 8.0% إلى 8.2%.
• وهذا الفارق يضغط هامش الربح على النمو الجديد.

متوسط عمر بعض العقارات التي تتطلب نفقات رأسمالية أكبر

في حين أن شركة NHI تعمل بنشاط على الاستحواذ على عقارات جديدة، فإن جزءًا من محفظتها يتكون من أصول قديمة تتطلب نفقات رأسمالية متكررة أعلى (CapEx) لتظل قادرة على المنافسة ومتوافقة. وهذه ليست استثمارات النمو؛ فهي تكاليف صيانة، وهي تستنزف التدفق النقدي الذي يمكن توزيعه على المساهمين أو استخدامه في عمليات الاستحواذ الجديدة. العقارات القديمة تكلف أكثر لمواكبة ذلك.

بالنسبة لعام 2025 بأكمله، تقدر النفقات الرأسمالية المتكررة لاستثمارات المتجر وطريقة حقوق الملكية بحوالي 2.4 مليون دولار (استنادًا إلى بيانات الربع الثالث من عام 2025). يعد رأس المال هذا في الأساس نفقات غير قابلة للتفاوض للحفاظ على جودة المحفظة وإشغالها، ويعمل بمثابة عائق على الأموال المتاحة للتوزيع (FAD)، وهو ما يهم أكثر مستثمري صناديق الاستثمار العقارية.

شركة National Health Investors, Inc. (NHI) - تحليل SWOT: الفرص

الرياح الديموغرافية المواتية الناجمة عن شيخوخة سكان الولايات المتحدة تدفع نمو الطلب

إن أقوى فرصة منفردة أمام شركة National Health Investors, Inc. (NHI) هي التحول الديموغرافي "موجة العمر"، الذي يؤدي بالفعل إلى خلق خلل هيكلي في الطلب في سوق الإسكان لكبار السن في الولايات المتحدة. لا يمكنك محاربة التركيبة السكانية، وهذه الموجة هي بالتأكيد بمثابة رياح خلفية لصناديق الاستثمار العقاري في مجال الرعاية الصحية (REITs) مثل NHI.

السكان الذين تبلغ أعمارهم 80 عامًا فما فوق هم المستهلك الرئيسي لمساكن كبار السن، ومن المتوقع أن ينمو بنسبة تزيد عن 47٪ في العقد المقبل. وفي عام 2025 وحده، من المتوقع أن يرتفع عدد السكان الذين تزيد أعمارهم عن 80 عامًا إلى 14.7 مليون شخص، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 3.4%. وتحدث هذه الزيادة في ظل محدودية العرض الجديد؛ تحتاج الصناعة إلى تسليم أكثر من 42000 وحدة سكنية جديدة لكبار السن سنويًا لمواكبة ذلك. تبلغ قيمة سوق كبار السن في الولايات المتحدة بالفعل 119.55 مليار دولار في عام 2025، ومن المتوقع أن تنمو إلى 158.93 مليار دولار بحلول عام 2030. وهذا سوق ضخم يمكن التعامل معه. تُظهر الحسابات السريعة معدل نمو سنوي مركب (CAGR) يبلغ 5.86% لحجم السوق خلال تلك الفترة، وهو أساس قوي لتقدير أصول NHI ونمو إيرادات الإيجار.

• القيمة السوقية: 119.55 مليار دولار في عام 2025.
• +80 عدد السكان: 14.7 مليون عام 2025.
• نسبة الإشغال في الربع الثاني من عام 2025: 88.1% (أعلى مستوى مؤخرًا).

التجريد الاستراتيجي للأصول غير الأساسية لتمويل الاستثمارات ذات النمو الأعلى

لقد نجحت شركة NHI في التحول من فترة تحسين المحفظة - بيع الأصول الأضعف - إلى مرحلة نمو واضحة، وهي خطوة ذكية بالنظر إلى الرياح الخلفية في السوق. يوفر هذا التجريد الاستراتيجي قوة رأس المال والميزانية العمومية لمتابعة عمليات الاستحواذ التراكمية، مما يعني الصفقات التي تزيد على الفور من أرباح السهم الواحد.

وتحافظ الشركة على وضع مالي قوي profile, مع نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تبلغ 3.9x اعتبارًا من 30 يونيو 2025، وهو أقل بشكل مريح من النطاق المستهدف الذي يتراوح بين 4.0x إلى 5.0x. بالإضافة إلى ذلك، لديهم ما يزيد عن 750 مليون دولار من السيولة المتاحة وموارد رأس المال المتاحة للنشر، وهو ما يمثل مصدرًا كبيرًا للاستثمارات الجديدة. تسمح هذه الميزانية العمومية القوية لشركة NHI بالتحرك بسرعة فيما يتعلق بالأصول عالية الجودة. كما يقومون أيضًا بتحويل بعض العقارات المستأجرة ذات الشبكة الثلاثية إلى هيكل محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP)، والابتعاد عن نموذج المالك النقي إلى نموذج يلتقط المزيد من الاتجاه الصعودي من تحسين أداء المشغل.

إمكانية الاستحواذ التراكمي على المرافق السكنية الحديثة لكبار السن ذات الدفع الخاص

إن تركيز NHI على إسكان كبار السن ذي الأجر الخاص، خاصة من خلال قطاع SHOP، هو المكان الذي تكمن فيه الفرصة الحقيقية على المدى القريب. تنفذ الشركة مجموعة قوية من الصفقات التي تتراكم على الفور للأرباح، وهو بالضبط ما تريد رؤيته.

منذ بداية العام وحتى عام 2025، أكملت شركة NHI ما يقرب من 249.2 مليون دولار أمريكي من الاستثمارات، محققة متوسط ​​عائد أولي مثير للإعجاب يبلغ 8.0%. ومن المقرر أن يستمر هذا الزخم القوي، حيث تم بالفعل توقيع ما يقرب من 132.4 مليون دولار بموجب خطابات النوايا (LOIs) بمتوسط ​​عائد يبلغ حوالي 8.1٪، وهناك خط أنابيب إضافي بقيمة 278 مليون دولار تقريبًا قيد التقييم. إليك الحساب السريع: تم رفع توجيهات الشركة للأموال الطبيعية من العمليات (FFO) لكل سهم عادي مخفف لعام 2025 إلى نطاق يتراوح بين 4.78 دولارًا أمريكيًا إلى 4.82 دولارًا أمريكيًا، مع كون عمليات الاستحواذ هي المحرك الرئيسي لهذا الأداء المتفوق. علاوة على ذلك، فإنهم يتوقعون أن ينمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) الخاص بـ SHOP بنسبة تتراوح بين 13% و16% على أساس سنوي في عام 2025، مما يوضح طبيعة النمو المرتفع لهذا التحول الاستراتيجي.

استئجار السلالم المتحركة المضمنة في عقود الإيجار الرئيسية يوفر نموًا عضويًا في الإيرادات

يوفر هيكل عقود الإيجار الرئيسية لشركة NHI أرضية صلبة يمكن التنبؤ بها لنمو الإيرادات العضوية، مما يعزل الشركة عن التقلبات الكاملة للتضخم مع ضمان زيادات الإيجار السنوية. هذا هو جمال نموذج الإيجار الثلاثي الشبكة (NNN).

تُظهر عمليات الاستحواذ الأخيرة لعام 2025 بوضوح سلم الإيجار القياسي (الزيادة السنوية التعاقدية) المضمن في عقود الإيجار طويلة الأجل. على سبيل المثال، تمت هيكلة عملية الاستحواذ على المحفظة بقيمة 63.5 مليون دولار في أبريل 2025 من خلال عقد إيجار رئيسي لمدة 15 عامًا بعائد أولي قدره 8.0% وسلالم متحركة سنوية ثابتة بنسبة 2%. وبالمثل، فإن عملية الاستحواذ بقيمة 46.3 مليون دولار في مارس 2025 كان لها معدل إيجار أولي قدره 7.95٪ مع نفس السلالم المتحركة السنوية الثابتة البالغة 2٪. يعد نمو الإيرادات التعاقدية هذا، بغض النظر عن أداء المشغل (في قطاع NNN)، مصدرًا ثابتًا للتدفق النقدي الذي يعتمد على نفسه عامًا بعد عام، مما يوفر دفعة موثوقة للخط الأعلى.

شركة National Health Investors, Inc. (NHI) - تحليل SWOT: التهديدات

استمرار ارتفاع معدلات التضخم وأسعار الفائدة يزيد من الضائقة المالية للمشغل

يمكنك إلقاء نظرة على الميزانية العمومية القوية لشركة National Health Investors, Inc. (NHI)، والتي تُظهر صافي الدين إلى نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة فقط 3.9x في الربع الثاني من عام 2025، ونعتقد أن بيئة أسعار الفائدة ليست مشكلة. لكن التهديد الحقيقي لا يكمن في خدمة ديون التأمين الصحي الوطني؛ إنه للمشغلين الذين يدفعون الإيجار. هؤلاء المستأجرون - شركات التمريض الماهرة وشركات الإسكان لكبار السن - يقفون على الخطوط الأمامية، ويتصارعون مع التضخم الذي لا يزال يدفع تكاليفهم التشغيلية إلى الارتفاع بسرعة أكبر من قدرتهم على رفع الأسعار للمقيمين الذين يدفعون من القطاع الخاص أو الحصول على تعويضات كافية.

القضية الأساسية هي الضغط على هوامش التشغيل الخاصة بهم. إن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل إعادة تمويل ديون المشغلين أكثر تكلفة بكثير، كما أنه يحد من وصولهم إلى رأس المال لإجراء تحسينات أساسية في الممتلكات. تزيد هذه الضغوط المالية من خطر تقصير المستأجر، وهو عامل خطر رئيسي تعترف به شركة NHI نفسها. بصراحة، فإن بضع نقاط أساس إضافية على سعر الفائدة الذي يحدده بنك الاحتياطي الفيدرالي يمكن أن تؤدي إلى وقوع شركة الاتصالات التي تكافح بالفعل في محنة. ومع ذلك، فقد شهد المعهد الوطني للصحة بعض العلامات الإيجابية، حيث قام بالتحصيل 2.0 مليون دولار في تأجيل الأقساط في الربع الأول من عام 2025، بما في ذلك المدفوعات غير المجدولة، مما يدل على أن بعض المشغلين يتعافون.

التغييرات التنظيمية على معدلات سداد Medicare/Medicaid للتمريض الماهر

تعد مراكز الرعاية الطبية والخدمات الطبية (CMS) شريكًا ضروريًا لمرافق التمريض الماهرة (SNF)، ولكن قراراتها تمثل مصدرًا دائمًا لعدم اليقين والمخاطر. بالنسبة للسنة المالية (FY) 2025، أنهت CMS زيادة صافية قدرها 4.2% في الجزء أ من برنامج Medicare، المدفوعات إلى صناديق الدخل القومي، وهو ما يبدو بمثابة أخبار جيدة، ويمثل زيادة إجمالية تبلغ تقريبًا 1.4 مليار دولار. ولكن هذا سلاح ذو حدين بالنسبة لمستأجري NHI.

يتم تعويض الزيادة في الدفع من خلال بعض العوامل التي تعمل بمثابة تهديدات لربحية المشغل، وبالتالي لتغطية إيجار NHI:

• تقوم القاعدة النهائية بمراجعة اللوائح للسماح بفرض نظام إدارة المحتوى (CMS). عقوبات مالية إضافية على المنشآت التي تم تحديد أوجه القصور فيها في مجال الصحة والسلامة.
• تمت زيادة الحصة المتعلقة بالعمل من معدل البدل اليومي من 71.1% إلى 72%مما يعني أن جزءًا أكبر من الدفع مرتبط بالعمالة - وهي التكلفة الأكبر والأكثر تقلبًا بالنسبة للمشغلين.
• إن أي ضغط حكومي مستقبلي لخفض الإنفاق، وخاصة على الرعاية الطبية والمساعدات الطبية، يظل يشكل خطرا ماديا على هذا القطاع.

زيادة المنافسة على الأصول عالية الجودة من صناديق الاستثمار العقارية الكبيرة الأخرى مثل فينتاس

تشتد المنافسة على أفضل سكن لكبار السن وأصول التمريض الماهرة، وترى اللاعبين الكبار مثل Ventas, Inc. وWelltower, Inc. ينشرون رأس المال بقوة. ويشكل هذا تهديدًا مباشرًا لاستراتيجية نمو NHI لأنه يؤدي إلى ارتفاع أسعار الاستحواذ وضغط عائدات الاستثمارات الجديدة. على سبيل المثال، قامت شركة فينتاس بتعزيز توجيهاتها الاستثمارية لعام 2025 بشكل كبير 2 مليار دولار، ارتفاعا من الحد الأدنى السابق البالغ 1.5 مليار دولار.

لقد أغلقوا بالفعل صفقات قيمتها 1.1 مليار دولار من هذا الإجمالي في عام 2025. تستهدف Ventas بنشاط المجتمعات "عالية الجودة" بمعدلات إشغال تصل إلى 90%مما يضعهم في منافسة مباشرة مع NHI للحصول على أكثر العقارات المرغوبة. بالإضافة إلى ذلك، وضعت Welltower ضخمة 9.2 مليار دولار خط أنابيب للاستثمار لهذا العام، مما يشير إلى بيئة تنافسية للغاية لعمليات الاستحواذ. إن خط أنابيب الاستثمار الخاص بشركة NHI أصغر حجمًا، وتبلغ قيمته تقريبًا 331.4 مليون دولار اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، مما يجعل المنافسة على نطاق واسع أكثر صعوبة.

نقص العمالة في قطاع الرعاية الصحية يحد من إشغال المستأجرين والربحية

يعد النقص في العمالة الوطنية في مجال الرعاية الصحية أكبر رياح تشغيلية معاكسة لمستأجري التأمين الصحي الوطني. إنها ليست مجرد مسألة تكلفة؛ إنها مسألة قدرة. إذا لم يتمكن المشغل من العثور على عدد كافٍ من الموظفين أو الاحتفاظ بهم، فلن يتمكن من ملء الأسرة، مما يحد بشكل مباشر من الإشغال والإيرادات. الأرقام صارخة:

• من المتوقع أن ينخفض العرض الوطني من الممرضات المسجلات بدوام كامل 78,000 المناصب في عام 2025
• نقص وطني لأكثر من 100,000 ومن المتوقع أن المتخصصين في الرعاية الصحية بحلول عام 2028.
• حول 29% من الممرضين المسجلين يفكرون في ترك أدوار رعاية المرضى المباشرة، مما يؤدي إلى ارتفاع معدل دوران الموظفين.

ويجبر هذا النقص المشغلين على الاعتماد على العمالة التعاقدية باهظة الثمن، مما يقلل بشدة من هامش التشغيل الخاص بهم. حتى مع إشغال محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP) في NHI بمستوى صحي 89.2% وفي الربع الأول من عام 2025، قد يكون هذا العدد أعلى إذا لم يكن التوظيف عائقًا. يوضح الجدول أدناه كيف يمثل نقص العمالة وارتفاع التكاليف نقطة ضغط مستمرة لقطاع التمريض الماهر، والذي يعد جزءًا رئيسيًا من محفظة NHI.