|
Supermarket Income REIT plc (SUPR.L): تحليل قوى 5 بورتر
GB | Real Estate | REIT - Retail | LSE
|
- ✓ Fully Editable: Tailor To Your Needs In Excel Or Sheets
- ✓ Professional Design: Trusted, Industry-Standard Templates
- ✓ Pre-Built For Quick And Efficient Use
- ✓ No Expertise Is Needed; Easy To Follow
Supermarket Income REIT plc (SUPR.L) Bundle
في المشهد الديناميكي لعقارات التجزئة، يتنقل Supermarket Income REIT plc في شبكة معقدة من القوى التنافسية التي تشكل عملياته وربحيته. يوفر إطار عمل Michael Porter's Five Forces عدسة قيمة لاستكشاف القدرة التفاوضية للموردين والعملاء، وطبيعة التنافس التنافسي، والتهديد الذي يلوح في الأفق للبدائل، والتحديات التي يفرضها الوافدون الجدد - يلعب كل منهم دورًا حاسمًا في الموقع الاستراتيجي للشركة. الغوص بشكل أعمق للكشف عن كيفية تأثير هذه القوى على نموذج أعمال Supermarket Income REIT والآفاق المستقبلية.
Supermarket Income REIT plc - قوى بورتر الخمس: القدرة التفاوضية للموردين
تنبع القوة التفاوضية لموردي Supermarket Income REIT plc من عدة عوامل حاسمة تؤثر على استراتيجية التسعير والمرونة التشغيلية الشاملة.
عدد محدود من مالكي العقارات التجارية
يركز Supermarket Income REIT على قطاع العقارات بالتجزئة، وخاصة محلات السوبر ماركت، حيث يكون عدد مالكي العقارات التجارية مقيدًا نسبيًا. اعتبارًا من أكتوبر 2023، يمثل أكبر خمسة مطورين للسوبر ماركت في المملكة المتحدة حوالي 65% للحصة السوقية. يمنح هذا التركيز مالكي العقارات الحاليين سلطة معززة في المفاوضات، مما قد يؤثر على شروط الإيجار والتسعير.
التوزيع الجغرافي المتنوع للأصول
يحتفظ REIT بمحفظة متنوعة من الأصول عبر مواقع جغرافية مختلفة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، تنتشر خصائص Supermarket Income REIT عبر 170 في المملكة المتحدة، مما يساهم في مخاطر متوازنة profile. وهذا التنوع الجغرافي يسمح لها بالتخفيف من مخاطر الموردين ؛ غير أن الموردين في المناطق ذات الطلب المرتفع قد لا يزالون يمارسون نفوذا كبيرا بسبب محدودية توافرهم.
الاعتماد على الخدمات المحلية لإدارة الممتلكات
تلعب خدمات إدارة الممتلكات المحلية دورًا مهمًا في ضمان صيانة الممتلكات وكفاءتها التشغيلية. يزيد اعتماد REIT على هذه الخدمات من القدرة التفاوضية للموردين المحليين. وفي الوقت الراهن، تمثل عقود إدارة الممتلكات ما يقرب من 10% من إجمالي نفقات التشغيل لدخل السوبر ماركت REIT، مما يشير إلى اعتماد ملحوظ على هؤلاء الموردين.
اتفاقيات الإيجار طويلة الأجل مع محلات السوبر ماركت
عادةً ما يدخل Supermarket Income REIT في اتفاقيات إيجار طويلة الأجل مع مستأجري السوبر ماركت. اعتبارًا من أكتوبر 2023، يبلغ متوسط مدة الإيجار تقريبًا 15 سنة. هذا الاستقرار يفيد REIT ولكنه قد يحد من قدرته على التفاوض على شروط مواتية مع مالكي العقارات إذا تغيرت ظروف السوق. تعرض العقود طويلة الأجل أيضًا صناديق الاستثمار العقاري لزيادات محتملة في الأسعار من الموردين إذا لم يتم تحديد الشروط.
تأثير التغييرات التنظيمية على الضرائب العقارية
تؤثر الأطر التنظيمية بشكل كبير على القدرة التفاوضية للموردين، لا سيما فيما يتعلق بالضرائب العقارية. قد تؤثر التغييرات الأخيرة في قوانين الضرائب في المملكة المتحدة على تقييمات الممتلكات وتكاليف الملكية. على سبيل المثال، أثار إدخال ضريبة قيمة الأرض الجديدة في عام 2023 مخاوف بين مالكي العقارات، مما قد يؤدي إلى 15٪ زيادة في التكاليف التشغيلية. ويمكن لهذه التحولات التنظيمية أن تمكن الموردين من المطالبة بأسعار أعلى أو فرض شروط إيجار أكثر صرامة.
| عامل | الوصف | تأثير |
|---|---|---|
| عدد محدود من مالكي العقارات التجارية | تركيز ملكية السوق | زيادة قوة تسعير الموردين |
| توزيع جغرافي متنوع | توزيع الأصول على 170 موقعا | التخفيف من حدة المخاطر ولكن إمكانية استخدام الموردين الإقليميين |
| الاعتماد على الإدارة المحلية للممتلكات | 10٪ من إجمالي مصاريف التشغيل | زيادة القدرة التفاوضية للموردين |
| اتفاقات الإيجار الطويلة الأجل | متوسط مدة الإيجار 15 سنة | محدودة مرونة التفاوض مع مالكي العقارات |
| التغييرات التنظيمية | ضريبة الأراضي الجديدة التي تؤثر على تكاليف التشغيل | زيادة محتملة بنسبة 15 ٪ في التكاليف |
ترسم هذه العناصر معًا صورة مفصلة لقوة المفاوضة للموردين في سياق دخل السوبر ماركت REIT PLC ، مما يؤثر على الاستراتيجية الشاملة والأداء المالي للشركة.
دخل السوبر ماركت REIT PLC - قوى بورتر الخمسة: القدرة على المساومة على العملاء
تتأثر قوة المفاوضة للعملاء داخل دخل السوبر ماركت REIT PLC بشكل كبير بديناميات السوق المختلفة. تعمل سلاسل السوبر ماركت الرئيسية كمستأجرين أساسيين ، مما يحدد تأثيرًا مباشرًا على أسعار الإيجار والإيرادات الإجمالية.
سلاسل السوبر ماركت الرئيسية كمستأجرين أساسيين
دخل السوبر ماركت REIT PLC في المقام الأول يستأجر خصائصه لمشغلي السوبر ماركت البارزين مثل Tesco و Sainsbury’s و Morrisons. يمثل هؤلاء المستأجرون نسبة كبيرة من دخل REIT ، مع تكوين Tesco تقريبًا 44% من إجمالي لفة الإيجار اعتبارا من أحدث التقرير المالي.
أسعار الإيجار التنافسية ضرورية
المنافسة بين صناديق الاستثمار العقاري للحفاظ على ارتفاع-profile المستأجرين سوبر ماركت يستلزم أسعار الإيجار التنافسية. دخلت دخل السوبر ماركت REIT عن صافي إيرادات الإيجار 27.1 مليون جنيه إسترليني للسنة المنتهية في مارس 2023 ، مما يدل على زيادة 3.4% بالمقارنة مع العام السابق. يؤكد هذا الاتجاه التصاعدي على الحاجة إلى الحفاظ على تكاليف الإيجار جذابة للحفاظ على شغل المستأجر والتخفيف من خطر دوران.
التركيز على مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية
تفضل سلاسل السوبر ماركت المواقع ذات السقوط المرتفع وإمكانية الوصول ، مما يؤثر بشكل مباشر على اتفاقيات الإيجار. تؤكد محفظة REIT على دخل السوبر ماركت مواقع البيع بالتجزئة الرئيسية ، مع أكثر من ذلك 90% من خصائصها الواقعة في المناطق الحضرية مع ارتفاع حركة المستهلك. هذا تحديد المواقع الاستراتيجية يعزز جاذبية العملاء ويحافظ على الطلب ، مما يسمح لـ REIT بالتفاوض على شروط الإيجار المواتية.
الطلب على ترقيات الممتلكات أو التطورات
ترتبط قوة المساومة للمستأجرين أيضًا بطلبهم على ترقيات الممتلكات. استثمرت دخل السوبر ماركت REIT تقريبًا 4.5 مليون جنيه إسترليني في تحسينات الممتلكات خلال العام الماضي لتلبية متطلبات المستأجر وتحسين قيمة الأصول الإجمالية. غالبًا ما تكون هذه الترقيات قابلة للتفاوض خلال مناقشات الإيجار ، مما يؤثر على كل من سعر الإيجار ورضا المستأجر.
تؤثر المفاوضات لتجديد الإيجار على الإيرادات
تمثل مفاوضات تجديد عقد الإيجار مرحلة حرجة في علاقة المستأجر. اعتبارا من 2023 ، أكثر من 30 ٪ تم تعيين عقود الإيجار على الانتهاء خلال العامين المقبلين. هذا الجدول الزمني الوشيك يضخّم قوة المفاوضة للمستأجرين ، حيث يبحثون عن شروط مواتية في سوق تنافسي. يتوقع دخل السوبر ماركت REIT أن التفاوض على شروط جديدة قد يؤثر على توقعات الإيرادات بسبب التعديلات المحتملة في أسعار الإيجار على أساس ظروف السوق.
| عامل | تفاصيل | التأثير المالي (ملايين جنيه إسترليني) |
|---|---|---|
| المستأجرين الرئيسيين | تيسكو (44 ٪ من لفة الإيجار) | 12.0 |
| صافي إيرادات الإيجار | سنة تنتهي في مارس 2023 | 27.1 |
| الاستثمار في ترقيات الممتلكات | تعزيز سنوي | 4.5 |
| تنتهي صلاحيتها في غضون عامين | النسبة المئوية لإجمالي عقود الإيجار | 30% |
| الخصائص في المواقع الأولية | النسبة المئوية للمحفظة | 90% |
دخل السوبر ماركت REIT PLC - قوى بورتر الخمس: التنافس التنافسي
يتم تشكيل المشهد التنافسي لدخل السوبر ماركت REIT PLC بشكل كبير من خلال عوامل مختلفة تؤثر على قطاع REIT Property.
وجود صناديق الاستثمار العقاري الأخرى للبيع بالتجزئة
يضم سوق العقارات في المملكة المتحدة العديد من صناديق الاستثمار العقاري الأخرى مثل الأرض البريطانية, مجموعة الأوراق المالية، و Segro PLC. اعتبارًا من أكتوبر 2023 ، تتمتع الأراضي البريطانية بتسويق القيمة السوقية تقريبًا 6.4 مليار جنيه إسترليني، بينما تقف الأوراق المالية الأرضية تقريبًا 4.8 مليار جنيه إسترليني. هذا الوجود الكبير يخلق بيئة تنافسية للغاية ، واستراتيجيات القيادة للتمايز وتحسين المحفظة.
المنافسة على المواقع الحضرية الرئيسية
يتم البحث عن المواقع الحضرية الرئيسية بعد ذلك بسبب سقوطها وإمكانية الوصول إليها. وفقًا لبيانات CBRE ، في عام 2022 ، كان متوسط إيجار التجزئة الرئيسي في لندن موجودًا 2500 جنيه إسترليني للقدم المربع، تسليط الضوء على المنافسة الشرسة لهذه الخصائص. يستهدف REIT دخل السوبر ماركت هذه المواقع بشكل فعال ولكن يجب أن يتكيف باستمرار مع تحركات منافسيها.
تشبع السوق في مناطق معينة
شهدت السوق تشبعًا في المناطق ذات الوجود القوي للبيع بالتجزئة ، وخاصة في المراكز الحضرية. على سبيل المثال ، في لندن الكبرى ، هناك حاليا 1000 متجر بقالة التنافس على حصة السوق. تزيد هذه الوفرة من التحدي الذي يواجهه دخل السوبر ماركت في الحصول على اتفاقيات إيجار مواتية دون تقليل عائدات الإيجار بشكل كبير.
الضغط للحفاظ على معدلات الإشغال المرتفعة
الحفاظ على معدلات الإشغال المرتفعة أمر بالغ الأهمية لاستقرار الدخل. اعتبارًا من Q3 2023 ، أبلغت دخل السوبر ماركت REIT عن معدل شغل محفظة من 99.2%. هذا الرقم قادر على المنافسة داخل القطاع ، لكنه يواجه الضغط بسبب ديناميات السوق. صناديق الاستثمار العقاري المتنافسة مثل متوسط معدلات الإشغال في الأراضي البريطانية والأراضي 95 ٪ و 96 ٪، على التوالي ، مما يشير إلى سوق ضيق نسبيا لاكتساب المستأجر.
عوائد الاستثمار المتنافسة لأصحاب المصلحة
يتميز قطاع REIT بتباين عوائد استثمار ، مما يؤثر بشكل كبير على قرارات أصحاب المصلحة. دخل أرباح REIT لدخل السوبر ماركت تقف في حوالي 5.5%، مقارنة بمتوسط عوائد المنافسين مثل الأراضي البريطانية في 4.7% والأوراق المالية في 4.5%. قد يبحث المستثمرون عن عوائد أعلى في مكان آخر ، مما يجعل دخل السوبر ماركت REIT لتقديم عائدات جذابة باستمرار.
| ريت | القيمة السوقية (مليار جنيه إسترليني) | معدل شغل الحافظة (٪) | عائد الأرباح (٪) |
|---|---|---|---|
| دخل السوبر ماركت REIT PLC | 1.0 | 99.2 | 5.5 |
| الأرض البريطانية | 6.4 | 95 | 4.7 |
| مجموعة الأوراق المالية | 4.8 | 96 | 4.5 |
| Segro PLC | 10.0 | 97 | 4.2 |
يوضح هذا التحليل التنافسي التنافسي التوازن المعقد الذي يجب أن يتنقله دخل السوبر ماركت REIT PLC ضمن قطاع الممتلكات بالتجزئة ، مما يتكيف بشكل مستمر للحفاظ على موقعه وسط العديد من الضغوط والمنافسين الخارجية.
دخل السوبر ماركت REIT PLC - قوى بورتر الخمسة: تهديد بدائل
إن تهديد البدائل في قطاع السوبر ماركت مهم ، يتشكل من خلال تطور سلوكيات المستهلك وديناميات السوق.
الاتجاه نحو تسوق البقالة عبر الإنترنت
من المتوقع أن يصل سوق البقالة على الإنترنت في المملكة المتحدة إلى قيمة 22.5 مليار جنيه إسترليني بحلول عام 2024 ، يزداد من تقريبا 13.5 مليار جنيه إسترليني في عام 2020. ارتفعت الحصة السوقية للتسوق عبر الإنترنت إلى حولها 13% من إجمالي مبيعات البقالة ، مدفوعة بالراحة وتأثير الوباء. أبلغ اللاعبون الرئيسيون مثل Tesco و Sainsbury's عن نمو كبير في منصاتهم عبر الإنترنت ، مع زيادة مبيعات Tesco عبر الإنترنت بمقدار أكثر من ذلك 70% خلال فترات الوباء الذروة.
تطوير نماذج التسوق الهجينة
تكتسب نماذج التسوق المختلطة الجر ، حيث تجمع بين تجارب عبر الإنترنت وخبرات في المتجر. يقوم تجار التجزئة مثل Ocado بالاستفادة من هذا الاتجاه ، مع نمو قاعدة عملائهم من 1.8 مليون في عام 2015 إلى أكثر من ذلك 3.5 مليون في عام 2023. تعكس الأهمية المتزايدة لخدمات النقر والجمع تفضيلات المستهلكين للمرونة ، وفقًا تقريبًا 40% استخدم المستهلكون في المملكة المتحدة هذه الخدمة في عام 2022.
توسيع تجار التجزئة الخصم في المساحات غير التقليدية
يتوسع تجار التجزئة الخصم ، مثل ALDI و LIDL ، بسرعة ، مع خطط لفتحها أكثر 1,000 متاجر جديدة في جميع أنحاء المملكة المتحدة بحلول عام 2025. أبلغت Aldi عن مبيعاتها تقريبًا 13 مليار جنيه إسترليني في عام 2022 ، يمثل نمو 10% من العام السابق. يضع هذا الارتفاع ضغطًا تنافسيًا كبيرًا على محلات السوبر ماركت التقليدية ، حيث ينجذب المستهلكون نحو الخيارات ذات الأسعار المنخفضة.
ظهور مفاهيم البيع بالتجزئة الجديدة
تتمثل مفاهيم البيع بالتجزئة الجديدة ، بما في ذلك متاجر البقالة والنماذج القائمة على الاشتراك ، إلى إحداث ثورة في التسوق. شهد قطاع المتاجر في المملكة المتحدة معدل نمو أكثر من 5% سنويًا ، مع تجار التجزئة مثل Co-op و Spar يوسعون وجودهم. بالإضافة إلى ذلك ، شهدت خدمات الاشتراك مثل Gousto و Hellofresh أرقام العملاء مزدوجة ، وصلت أكثر 2 مليون المشتركون في المملكة المتحدة بحلول عام 2023.
النظر في المتاجر المنبثقة كبدائل مؤقتة
برزت المتاجر المنبثقة كبديل قابل للتطبيق في مشهد البيع بالتجزئة. يسمح هذا النموذج للشركات بإنشاء مواقع مؤقتة ، وتلبية احتياجات متطلبات المستهلك المتغيرة. تم تقدير سوق البيع بالتجزئة المنبثقة في المملكة المتحدة تقريبًا 2.3 مليار جنيه إسترليني في عام 2023. يستخدم تجار التجزئة مثل أمازون وأسواق المزارعين المحليين المنبثقة لتحسين اختراق السوق واختبار خطوط الإنتاج الجديدة.
| قطاع البيع بالتجزئة | القيمة الحالية (2023) | القيمة المتوقعة (2024) | معدل نمو السوق (٪) |
|---|---|---|---|
| سوق البقالة عبر الإنترنت | 22.5 مليار جنيه إسترليني | 22.5 مليار جنيه إسترليني | أكثر من 60 ٪ |
| تجار التجزئة خصم | 13 مليار جنيه إسترليني (ALDI) | غير محدد | 10% |
| متاجر الراحة | غير محدد | غير محدد | 5% |
| سوق البيع بالتجزئة المنبثقة | 2.3 مليار جنيه إسترليني | غير محدد | غير محدد |
| خدمات الاشتراك (على سبيل المثال ، Gousto) | 2 مليون مشترك | غير محدد | 100% |
دخل السوبر ماركت REIT PLC - قوى بورتر الخمسة: تهديد من الوافدين الجدد
يتأثر تهديد الوافدين الجدد في قطاع استثمار العقارات للاستثمار العقاري (REIT) في العديد من العوامل الحاسمة التي يمكن أن تردع أو تشجيع المنافسين الجدد.
متطلبات رأس المال المرتفعة لاكتساب الممتلكات
في المملكة المتحدة ، يمكن أن يتراوح متوسط سعر عقار البيع بالتجزئة بشكل كبير. اعتبارًا من عام 2023 ، يتم تسعير خصائص البيع بالتجزئة الرئيسية حولها 2،500 جنيه إسترليني - 5000 جنيه إسترليني لكل متر مربع اعتمادا على الموقع. على سبيل المثال ، تم الإبلاغ عن متوسط تكلفة الاستحواذ لمراكز التسوق تقريبًا 15 مليون جنيه إسترليني للمواقع الرئيسية. هذا المتطلب العالي رأس المال يحد من مجموعة من المشاركين المحتملين.
التحديات التنظيمية والتقسيم
يجب على الوافدين الجدد التنقل في لوائح الحكومة المحلية المعقدة وقوانين تقسيم المناطق. في المملكة المتحدة ، يمكن أن يستغرق الحصول على إذن التخطيط متوسطًا 6-12 أشهر، مع 30 ٪ من التطبيقات التي يتم رفضها. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يتحمل الامتثال لأنظمة الوكالة البيئية في المملكة المتحدة تكاليف تصل إلى ما يصل إلى £50,000، خلق حواجز للوافدين الجدد.
علاقات ثابتة مع سلاسل السوبر ماركت العليا
يتمتع دخل السوبر ماركت REIT PLC بشراكات طويلة الأجل مع سلاسل السوبر ماركت الرئيسية ، مثل Tesco و Sainsbury's ، والتي تعد ضرورية لتأمين دخل الإيجار المستقر. تستغرق هذه العلاقات سنوات لتطويرها ، مما يجعل من الصعب على الوافدين الجدد تأسيس أنفسهم. على سبيل المثال ، ذكرت دخل السوبر ماركت REIT الحفاظ على متوسط طول الإيجار 14 سنة، تزويدهم بميزة تنافسية.
وفورات الحجم في إدارة الممتلكات
الاستفادة من صناديق الاستثمار العقاري الثابتة من وفورات الحجم. دخل السوبر ماركت REIT يدير محفظة قيمتها تقريبًا 1.1 مليار جنيه إسترليني اعتبارًا من سبتمبر 2023 ، والذي يترجم إلى انخفاض تكاليف إدارة كل عام. هذا يسمح لهم بالحفاظ على هوامش التشغيل العالية ، كما يتضح من هامش التشغيل الأخير الخاص بهم 75%.
ارتفاع تكاليف دخول السوق في المناطق المكتظة بالسكان
في المناطق الحضرية المكتظة بالسكان ، يؤدي الطلب على مساحة البيع بالتجزئة إلى زيادة قيم الممتلكات وتكاليف التشغيل. على سبيل المثال ، يمكن أن تصل عائدات الإيجار في المناطق الرئيسية في لندن إلى 4% - 5%وجعل الاستثمارات الأولية عالية جدا. يمكن أن يتجاوز متوسط تكلفة تأجير متجر البقالة في وسط لندن 200 جنيه إسترليني للقدم المربع، مما يطرح حاجزًا كبيرًا للوافدين الجدد.
| عامل | تفاصيل | التكلفة / الوقت |
|---|---|---|
| الاستحواذ على الممتلكات | السعر لكل متر مربع لعقار البيع بالتجزئة | £2,500 - £5,000 |
| اكتساب مركز التسوق | متوسط تكلفة الاستحواذ للمواقع الرئيسية | 15 مليون جنيه إسترليني |
| إذن التخطيط | متوسط وقت التطبيق | 6-12 أشهر |
| معدل رفض التطبيق | نسبة الطلبات المئوية التي تم رفضها | 30% |
| تكاليف الامتثال | التكاليف المحتملة للوائح البيئية | £50,000 |
| متوسط طول الإيجار | مدة الإيجار مع سلاسل السوبر ماركت العليا | 14 سنة |
| قيمة المحفظة | محفظة دخل السوبر ماركت REIT PLC | 1.1 مليار جنيه إسترليني |
| هامش التشغيل | هامش التشغيل الأخير | 75% |
| عائد الإيجار | عائد تأجير في مناطق لندن الرئيسية | 4% - 5% |
| تكلفة تأجير متجر البقالة | متوسط تكلفة قدم مربع في وسط لندن | £200 |
يوفر فهم الفروق الدقيقة في إطار قوات مايكل بورتر الخمسة نظرة ثاقبة على المشهد التشغيلي لدخل السوبر ماركت REIT PLC ، مما يكشف عن كيفية تشكيل ديناميات الموردين والعملاء ، والضغوط التنافسية ، واتجاهات السوق الناشئة في اتجاهها الاستراتيجي. مع استمرار تطور المشهد الممتلكات للبيع بالتجزئة ، سيكون البقاء متناغمًا مع هذه القوات أمرًا حيويًا للمستثمرين وأصحاب المصلحة الذين يهدفون إلى التنقل في التعقيدات والاستفادة من الفرص في هذا القطاع.
[right_small]Disclaimer
All information, articles, and product details provided on this website are for general informational and educational purposes only. We do not claim any ownership over, nor do we intend to infringe upon, any trademarks, copyrights, logos, brand names, or other intellectual property mentioned or depicted on this site. Such intellectual property remains the property of its respective owners, and any references here are made solely for identification or informational purposes, without implying any affiliation, endorsement, or partnership.
We make no representations or warranties, express or implied, regarding the accuracy, completeness, or suitability of any content or products presented. Nothing on this website should be construed as legal, tax, investment, financial, medical, or other professional advice. In addition, no part of this site—including articles or product references—constitutes a solicitation, recommendation, endorsement, advertisement, or offer to buy or sell any securities, franchises, or other financial instruments, particularly in jurisdictions where such activity would be unlawful.
All content is of a general nature and may not address the specific circumstances of any individual or entity. It is not a substitute for professional advice or services. Any actions you take based on the information provided here are strictly at your own risk. You accept full responsibility for any decisions or outcomes arising from your use of this website and agree to release us from any liability in connection with your use of, or reliance upon, the content or products found herein.