شركة Welltower Inc. (WELL): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

تقع شركة Welltower Inc. (WELL) عند تقاطع حرج: فالموجة الديموغرافية الهائلة التي لا يمكن إنكارها من السكان المسنين تواجه الرياح المعاكسة المالية المباشرة المتمثلة في ارتفاع تكاليف العمالة وارتفاع أسعار الفائدة. عليك أن تعرف ما إذا كانت الرياح الخلفية قوية بما يكفي للتغلب على الاحتكاك. يتوقع إجماع المحللين وجود 2025 أموالًا طبيعية من العمليات (FFO) للسهم الواحد $4.00، وهو انتعاش قوي، ولكن هذا الرقم حساس للغاية لتكاليف الاقتراض وتضخم الأجور. دعونا نتجاوز الضجيج لرسم خريطة لنقاط القوة الدقيقة التي تمنح شركة Welltower Inc. تفوقها والتهديدات الحقيقية التي يمكن أن تعرقل زخمها.

شركة Welltower (WELL) - تحليل SWOT: نقاط القوة

أكبر تعرض لنموذج محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن المتعافين (SHOP).

أنت بحاجة إلى معرفة من أين يأتي نمو التدفق النقدي الحقيقي، وبالنسبة لشركة Welltower Inc.، فهي بالتأكيد محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHOP). هذا القطاع، حيث تستفيد الشركة بشكل مباشر من الجانب التشغيلي، هو المحرك الذي يقود أدائها المتفوق. إنها قوة أساسية لأنهم يمتلكون الحصة الأكبر من فئة الأصول المتعافية هذه بين أقرانهم، مما يمنحهم مدرجًا هائلاً مع استمرار التعافي بعد الوباء.

الأرقام من النصف الأول من عام 2025 واضحة: حقق قطاع SHOP نموًا في صافي الدخل التشغيلي (SSNOI) من نفس المتجر بنسبة 23.4٪ في الربع الثاني من عام 2025. وهذا ليس حدثًا لمرة واحدة؛ إنه يمثل الربع الحادي عشر على التوالي من نمو SSNOI بنسبة 20٪ أو أكثر. هذا النوع من النمو المركب هو ما يفصل بين الاستثمار الجيد والاستثمار العظيم. بالنسبة للسنة المالية الكاملة 2025، رفعت الإدارة توجيهات نمو SSNOI لمحفظة SHOP إلى نطاق يتراوح بين 18.5% إلى 21.5%.

ويغذي هذا النمو ارتفاع الأسعار وارتفاع الإشغال. وفي الربع الثاني من عام 2025، شهدت محفظة SHOP زيادة في الإشغال على أساس سنوي بمقدار 420 نقطة أساس (bps)، إلى جانب نمو الإيرادات لكل غرفة مشغولة (RevPOR) بنسبة 4.9٪. أدى هذا المزيج إلى دفع صافي الدخل التشغيلي للمحفظة إلى ما يزيد عن 2 مليار دولار سنويًا لأول مرة في تاريخ الشركة.

سيولة قوية مع أكثر من 9.5 مليار دولار في رأس المال المتاح اعتبارًا من منتصف عام 2025

إن الميزانية العمومية القوية هي أفضل دفاع لك في السوق المتقلبة، كما أن وضع السيولة لدى Welltower يعد ميزة تنافسية كبيرة. اعتبارًا من 30 يونيو 2025، أفادت الشركة تقريبًا 9.5 مليار دولار من إجمالي السيولة المتاحة. هذا ليس مجرد رقم ورقي؛ ويشمل 4.5 مليار دولار من النقد المتاح والقدرة الكاملة لخط الائتمان غير المضمون البالغ 5.0 مليار دولار. يتيح لهم صندوق الحرب هذا أن يكونوا المشتري المفضل خلال فترات ضغوط السوق.

إليك الحساب السريع حول سبب أهمية ذلك: انخفاض نسبة صافي الدين إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغة 2.93 مرة اعتبارًا من منتصف عام 2025 - وهو مستوى قياسي منخفض يمنحهم مرونة مالية هائلة. يمكنهم تمويل نشر رأس مالهم القوي، والذي شهد إغلاق نشاط استثماري بقيمة 9.2 مليار دولار أو بموجب عقد منذ بداية العام وحتى الربع الثاني من عام 2025، دون الاعتماد على زيادات الأسهم المخففة أو الديون عالية التكلفة. إنهم في وضع يحسدون عليه لنشر رأس المال عندما لا يستطيع الآخرون ذلك.

محفظة متنوعة عبر قطاعات عقارات الرعاية الصحية في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا

في حين أن التركيز ينصب على إسكان كبار السن، فإن Welltower ليست لعبة ذات أصول واحدة في بلد واحد. وتتميز محفظتها الاستثمارية بالتنوع الاستراتيجي عبر الأسواق ذات النمو المرتفع في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وكندا، مما يحميها من الصدمات الاقتصادية أو التنظيمية المحلية. إنهم يمتلكون مجموعة تضم أكثر من 2000 من كبار السن ومجتمعات الإسكان الصحي، بالإضافة إلى المكاتب الطبية ومرافق رعاية ما بعد الحالات الحادة.

تم تصميم المعاملات الإستراتيجية الأخيرة، بما في ذلك عمليات الاستحواذ بقيمة 14 مليار دولار أمريكي و7.2 مليار دولار أمريكي في التصرفات الطبية للمرضى الخارجيين التي تم الإعلان عنها في أواخر عام 2025، لتضخيم تركيزها على إسكان كبار السن. ستؤدي هذه الخطوة إلى زيادة النسبة المئوية لصافي الدخل التشغيلي (NOI) المستمدة من أعمال إسكان كبار السن إلى نطاق متوسط ​​يبلغ 80%، ولكنها ستعزز أيضًا قطاعها الأساسي عالي النمو في المناطق الجغرافية الثلاث الرئيسية.

على سبيل المثال، شهدت محفظة المملكة المتحدة وحدها زيادة في الإشغال بمقدار 600 نقطة أساس ونموًا بنسبة 27% في متوسط ​​الدخل في نفس المتجر في الربع الثاني من عام 2025، مما يظهر قوة أصولها الدولية. وهذا التنويع هو مخفف واضح للمخاطر.

تعمل منصة التكنولوجيا الرائدة في الصناعة على تعزيز الكفاءات التشغيلية لشركائها

هذا هو المكان الذي تتحول فيه شركة Welltower Inc. من كونها مجرد صندوق استثمار عقاري (REIT) إلى ما يسمونه شركة تشغيل في غلاف عقاري. تعد منصة التكنولوجيا الخاصة بهم، Welltower Business System (WBS)، بمثابة خندق تنافسي كبير (ميزة تنافسية مستدامة) تحقق عائدات متفوقة لشركائهم ومساهميهم.

WBS عبارة عن منصة لعلوم البيانات تدمج مجموعة بيانات مدتها 15 عامًا من أكثر من 100 من مشغلي إسكان كبار السن. إنهم يقومون الآن بتعزيز ذلك باستخدام أدوات الذكاء الاصطناعي (AI) لتحسين العمليات في الوقت الفعلي. هذه ليست نظرية. انها تظهر في الهوامش.

• تحقيق 330 نقطة أساس لتوسيع هامش SHOP في الربع الثاني من عام 2025.
• يستخدم الذكاء الاصطناعي للتنبؤ بالطلب وتحسين تخصيص رأس المال.
• يركز على تحسين رضا الموظفين والمقيمين على مستوى الموقع.
• يسمح لنمو RevPOR بتجاوز نمو النفقات لكل غرفة مشغولة (ExpPOR) بشكل ملحوظ.

الميزة الهيكلية هنا هي أن التكنولوجيا تساعدهم على إدارة تكاليف العمالة والمرافق، والتي تعد أكبر بنود النفقات لشركائهم العاملين. ويعزز هذا التميز التشغيلي ريادتها في تكلفة رأس المال، مما يجعلها الشريك المفضل للمشغلين ذوي الجودة العالية.

شركة Welltower (WELL) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

حساسية عالية لتكاليف العمالة المشغلة، والتي تظل مرتفعة بسبب التضخم.

إنك ترى العناوين الرئيسية في كل مكان: لا تزال تكاليف العمالة تمثل عائقًا كبيرًا لمشغلي الرعاية الصحية، ومن المؤكد أن Welltower ليس محصنًا. وفي حين أن نموذج التشغيل المتفوق للشركة سمح لها بإدارة هذه التكاليف بشكل أفضل من العديد من أقرانها، إلا أن الضغط الأساسي يمثل ضعفًا واضحًا. خلال الاثني عشر شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر 2025، بلغ إجمالي نفقات التشغيل لشركة Welltower حوالي 8.282 مليار دولار، وهو ما يمثل نسبة كبيرة 30.37% زيادة على أساس سنوي.

على الرغم من أن محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن (SHO) حققت نجاحًا كبيرًا 260 نقطة أساس (نقطة أساس) مع توسع الهامش في الربع الثالث من عام 2025، فإن هذا النجاح مدفوع إلى حد كبير بالنمو القوي في الإيرادات لكل غرفة مشغولة (RevPOR)، والذي يفوق نمو النفقات لكل غرفة مشغولة (ExpPOR). وهذا يعني أن تضخم تكلفة العمالة لا يزال موجودًا؛ تعمل الشركة على زيادة إيراداتها بشكل أسرع لتعويضها. إذا تباطأ معدل الإشغال أو نمو RevPOR، فإن تلك النفقات المرتفعة ستضرب النتيجة النهائية بشدة. إنها معركة مستمرة لتوظيف الموظفين المهرة والاحتفاظ بهم.

عبء دين كبير، مع مضاعف صافي الدين إلى المعدل قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك بالقرب من 6.5x.

يمثل إجمالي الدين في الميزانية العمومية نقطة ضعف بسبب حجمه المطلق، حتى مع الأداء القوي للشركة مؤخرًا. اعتبارًا من يونيو 2025، أبلغت شركة Welltower عن إجمالي ديون تبلغ حوالي 17.30 مليار دولار. الآن، أعلم أن الموجه يشير إلى مضاعف الرافعة المالية بمقدار 6.5x، لكن بيانات السنة المالية الفعلية لعام 2025 تحكي قصة مختلفة وأكثر إيجابية حول الصحة المالية للشركة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان صافي الدين إلى مضاعف الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدل منخفضًا بشكل ملحوظ 2.36x، والذي ذكرت الشركة أنه مستوى رافعة مالية منخفض قياسي.

ها هي الرياضيات السريعة: بينما 2.36x تعتبر هذه النسبة ممتازة وتُظهر إدارة رائعة للميزانية العمومية، إلا أن الحجم الهائل للديون يعني أن أي صدمة اقتصادية كبيرة غير متوقعة أو زوبعة تشغيلية يمكن أن تدفع هذه النسبة بسرعة إلى الأعلى. هذا هو الخطر. ويمكن التحكم في الدين الآن، لكنه لا يزال يشكل قاعدة مسؤولية ضخمة.

التعرض لأسعار الفائدة، وزيادة تكاليف الاقتراض والحد من إعادة التمويل التراكمي.

وعلى الرغم من النهج المحافظ تجاه هيكل الديون، لا تزال تحركات أسعار الفائدة تمثل نقطة ضعف، لا سيما في سوق متقلبة. والخبر السار هو أن Welltower حافظت على معدل ديونها المتغير منخفضًا عند مستوى منخفض تقريبًا 11.3% من إجمالي ديونها اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا يحمي معظم المحفظة من الزيادات الفورية في أسعار الفائدة. ومع ذلك، فإن الديون المتبقية، سواء كانت ثابتة أو غير ذلك، لا بد من إعادة تمويلها في نهاية المطاف.

ومن الواضح أن تكلفة رأس المال الجديد أعلى مما كانت عليه في بيئة ما قبل عام 2022. على سبيل المثال، في منتصف عام 2025، أصدرت الشركة سندات جديدة غير مضمونة ذات معدلات فائدة تبلغ 4.50% (مستحق 2030) و 5.125% (مستحق عام 2035). [استشهد: 1 من البحث الأول] تجعل تكاليف الاقتراض المرتفعة هذه من الصعب تنفيذ عمليات الاستحواذ وإعادة التمويل التراكمية (التي تعزز الأرباح)، مما يؤدي إلى إبطاء وتيرة النمو المستقبلي.

الاعتماد على معدلات السداد الحكومية المواتية لمرافق الرعاية الطويلة الأجل.

يرتبط جزء كبير من إيرادات الرعاية الطويلة الأجل لشركة Welltower مباشرة بالدافعين الحكوميين، مما يؤدي إلى مخاطر تنظيمية كبيرة. أي تغيير في السياسة، أو تخفيضات في الميزانية، أو زيادات أبطأ من المتوقع في أسعار الرعاية الصحية أو Medicaid يمكن أن يؤثر على ربحية هذه الأصول على الفور. وهذا ضعف هيكلي لا يمكنك تجاهله.

على سبيل المثال، يعتمد قطاع الرعاية الطويلة الأجل/ما بعد الحالات الحادة بشكل كبير على هذه البرامج. استنادًا إلى أحدث البيانات لهذا القطاع (اعتبارًا من 31 ديسمبر 2024)، يُظهر مزيج الإيرادات اعتمادًا كبيرًا:

وهذا يعني أن ما يقرب من ثلاثة أرباع الإيرادات في هذا القطاع تخضع للقرارات السياسية والمتعلقة بالميزانية للحكومة، وليس فقط لقوى السوق. [استشهد: 16 من البحث الأول] إنه عامل خطر تم ذكره صراحةً في ملفات الشركة. [استشهد: 10 من البحث الأول، 14 من البحث الأول، 17 من البحث الأول]

شركة Welltower (WELL) – تحليل SWOT: الفرص

الاتجاهات الديموغرافية المواتية: من المتوقع أن ينمو عدد سكان الولايات المتحدة الذين تزيد أعمارهم عن 85 عامًا بشكل كبير

إن أقوى العوامل الدافعة لشركة Welltower Inc. هي التحول الديموغرافي الهائل في الولايات المتحدة. هذا ليس اتجاها دوريا. إنه أمر هيكلي من شأنه أن يدفع الطلب لعقود من الزمن. من المتوقع أن يتزايد عدد السكان الذين تبلغ أعمارهم 85 عامًا أو أكثر - المستخدم الأساسي لمساكن كبار السن - مما يخلق بيئة مستدامة عالية الطلب على أصول محفظة تشغيل الإسكان لكبار السن الأساسية (SHOP) الخاصة بالشركة.

فيما يلي عملية حسابية سريعة على المدرج الديموغرافي: كان عدد سكان الولايات المتحدة الذين تبلغ أعمارهم 85 عامًا فما فوق تقريبًا 6,378,567 شخصًا اعتبارًا من أوائل عام 2025. ومن المتوقع أن تتضاعف هذه المجموعة تقريبًا 11.8 مليون بحلول عام 2035 وما يقرب من ثلاثة أضعاف 19 مليون بحلول عام 2060. وهذا يخلق أرضية طلب متأصلة بعمق، بالإضافة إلى أن العرض الجديد لا يزال مقيدًا بسبب ارتفاع تكاليف البناء وتشديد الإقراض، مما يحافظ على قوة الإشغال والتسعير للأصول الحالية عالية الجودة مثل Welltower's.

عمليات الاستحواذ التراكمية لمجتمعات كبار السن الحديثة وعالية الجودة

تستفيد Welltower بقوة من اضطرابات السوق للحصول على أصول عالية الجودة بتقييمات جذابة، وهي خطوة ذكية بالتأكيد. وقد أعلنت الشركة عن إجمالي 23 مليار دولار في المعاملات الاستراتيجية، مع محور كبير نحو كفاءتها الأساسية. وهذا يشمل تقريبا 14 مليار دولار مخصص لعمليات الاستحواذ الجديدة على مساكن كبار السن، سواء كانت مغلقة أو بموجب عقد، اعتبارًا من أواخر عام 2025. وتعد وتيرة الاستثمار هذه قياسية؛ لقد تجاوزت عمليات الاستحواذ التي تم إغلاقها أو بموجب عقود بقيمة 9.2 مليار دولار حتى تاريخه اعتبارًا من يوليو 2025 بالفعل إجمالي استثمارات الشركة بالكامل لعام 2024.

هذه ليست مجرد عمليات استحواذ. إنهم يركزون على الأسواق الحديثة ذات العوائق العالية للدخول والتي تعزز الكثافة الإقليمية لمحفظة SHOP. الهدف هو مضاعفة نمو التدفق النقدي، وهو بالضبط ما يريد مستثمر REIT المتمرس رؤيته.

التكامل التكنولوجي لزيادة خفض نفقات التشغيل وتحسين الهوامش

يعد التزام الشركة بالتكنولوجيا، والذي يحمل العلامة التجارية Welltower Business System (WBS) وعصر "Welltower 3.0" الجديد، فرصة كبيرة لدفع ألفا في قطاع كثيف التشغيل. إنهم يقومون بتحويل صناعة "فقيرة تقنيًا" تاريخيًا إلى صناعة "غنية بالتكنولوجيا" باستخدام علم البيانات والتعلم الآلي (ML) لتحسين كل شيء بدءًا من التوظيف وحتى التسعير.

وهذا التركيز يظهر بالفعل في البيانات المالية. شهدت المحفظة التشغيلية لإسكان كبار السن (SHOP) توسعًا في هامش صافي الدخل التشغيلي (SSNOI) لنفس المتجر بمقدار 330 نقطة أساس في الربع الثاني من عام 2025. ويعد هذا التوسع في الهامش نتيجة مباشرة لنمو الإيرادات لكل غرفة مشغولة (RevPOR) الذي يفوق بشكل كبير نمو النفقات لكل غرفة مشغولة (ExpPOR) - وهي علامة واضحة على مكاسب الكفاءة التشغيلية. ويؤكد تعيين رئيس تنفيذي للتكنولوجيا من قطاع عقاري عالي الأداء ومدعم بالتكنولوجيا على جدية هذه المبادرة.

• استخدم WBS لتحسين مستويات التوظيف بناءً على البيانات في الوقت الفعلي.
• قم بتحسين استراتيجيات التسعير الديناميكية لتعظيم RevPOR.
• تبسيط عمليات الشراء لتقليل ExpPOR.
• تسريع أوقات إغلاق المعاملات باستخدام البيانات، والانتقال من أشهر إلى أقل من أسبوعين.

التخلص من الأصول غير الأساسية ذات النمو المنخفض للتركيز على قطاع المتاجر ذات الهامش الأعلى

يعد التصرف الاستراتيجي في الأصول غير الأساسية عنصرًا حاسمًا في استراتيجية إعادة تدوير رأس المال لشركة Welltower، مما يسمح لها بتمويل عمليات الاستحواذ ذات العائدات الأعلى المذكورة أعلاه. يعد قرار تصفية المحفظة الطبية للمرضى الخارجيين البالغة 7.2 مليار دولار بمثابة إشارة واضحة لهذا التركيز، ونقل رأس المال من قطاع منخفض النمو إلى قطاع SHOP عالي الأداء.

يعد قطاع SHOP هو محرك النمو، حيث سجل نموًا هائلاً بنسبة 23.4٪ في نفس المتجر في الربع الثاني من عام 2025 وحده. تتضمن خطة إعادة تدوير رأس المال الإجمالية 9 مليارات دولار من مبيعات الأصول الإضافية ومدفوعات القروض وأنشطة أخرى. يسمح هذا التخصيص المنضبط لرأس المال للشركة بتركيز خبرتها التشغيلية ومنصة التكنولوجيا على الأصول التي تحقق أعلى مستويات النمو وأكثرها استدامة، مما يزيد من مدة منحنى نمو التدفق النقدي الخاص بها.

شركة Welltower (WELL) - تحليل SWOT: التهديدات

إن التهديدات الرئيسية التي تواجه شركة Welltower Inc. لا تكمن جذورها في الطلب - فالشيخوخة السكانية تمثل رياحًا خلفية واضحة - ولكن في تكلفة رأس المال وتكلفة ممارسة الأعمال التجارية. إجماع المحللين على 2025 أموالًا طبيعية من العمليات (FFO) للسهم الواحد في نطاق 5.06 دولار إلى 5.14 دولار، أداء قوي، ولكنه حساس للغاية لكل تغيير في نقطة الأساس في عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات والتضخم المستمر في نفقات التشغيل. هذا هو الخطر الأساسي.

استمرار التضخم وضغط الأجور في سوق العمل في مجال الرعاية الصحية

أنت بحاجة إلى مراقبة بند نفقات العمالة لأنه يمثل أكبر تأثير معاكس على مكاسب صافي الدخل التشغيلي (NOI)، خاصة في محفظة تشغيل الإسكان العليا (SHO). ويعني سوق العمل الضيق أن على المشغلين أن يدفعوا المزيد لتعيين الموظفين والاحتفاظ بهم. وارتفع متوسط ​​الأجر الأساسي لموظفي الرعاية الصحية بنسبة 4.3% في عام 2025، ارتفاعًا من 2.7% في عام 2024، مما يعكس استمرار الضغط. وشهدت وظائف الفنيين السريريين، والتي تعتبر بالغة الأهمية لعمليات المنشأة، زيادة أكبر بنسبة 5.5% في الأجر الأساسي للساعة.

إليك الحساب السريع: بلغ إجمالي نفقات Welltower 2.25 مليار دولار في الربع الثاني من عام 2025، بزيادة من 2.22 مليار دولار في الربع السابق، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ضغوط الأجور هذه. إذا استغرق الإعداد ما يزيد عن 14 يومًا، فسترتفع مخاطر التباطؤ، بالإضافة إلى تكلفة ممرضة مسجلة جديدة (RN) مع نمو متوسط ​​الأجر الوطني بنسبة 3.1% لا تزال تقلل من تحسينات الهامش هذه. يوضح هذا الجدول أعلى نقاط الضغط بالنسبة للمشغلين لديك:

تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى زيادة تكلفة رأس المال وتقليل حجم المعاملات

لا تزال تكلفة الديون تمثل تهديدًا كبيرًا، على الرغم من الإدارة المنضبطة للميزانية العمومية لشركة Welltower. في حين أن الشركة قد عزلت نفسها إلى حد ما بالديون ذات السعر الثابت وطويلة الأجل، فإن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة الأوسع تؤثر بشكل مباشر على تقييمات العقارات من خلال زيادة معدل الخصم المستخدم للتدفقات النقدية المستقبلية. تجاوز عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات 4.5٪ في أوائل عام 2025، وهو حاجز نفسي حاسم يجعل تمويل الديون الجديدة أكثر تكلفة لكل من Welltower والمشترين المحتملين لأصولها.

وتؤدي هذه التكلفة المرتفعة لرأس المال إلى إضعاف حجم المعاملات عبر القطاع. ونشاط التنمية عند مستوى منخفض لأن المشاريع الجديدة لا "تتأقلم" مع الإيجارات الحالية والتكاليف المتزايدة، وهي مشكلة طويلة الأجل للإمدادات الجديدة، ولكنها تشكل خطرا على المدى القريب لعمليات الاستحواذ التراكمية (المعززة للأرباح). يتعين عليك أن تراقب عن كثب متوسط ​​تكلفة رأس المال المرجح (WACC) مقارنة بمعدلات الحد الأقصى (معدلات الرسملة) للصفقات الجديدة. إن الفارق ضيق، وأي ارتفاع غير متوقع في سعر الفائدة يمكن أن يحول بسرعة صفقة تراكمية إلى صفقة مخففة.

فائض محتمل في المعروض في بعض أسواق الإسكان الكبرى بسبب بدء أعمال البناء الجديدة

ولكي نكون منصفين، فإن الاتجاه الحالي هو نقص العرض، مع بدء البناء الجديد عند أدنى مستوياته التاريخية (أقل من 10000 وحدة بدأت في عام 2024، وهو أدنى مستوى منذ عام 2009). ومع ذلك، فإن خطر زيادة العرض يظل خطرًا محليًا ومستقبليًا، خاصة وأن رأس المال يطارد في نهاية المطاف الطلب الديموغرافي القوي. هذه قصة سوقين: الاتجاه الوطني موات، لكن مناطق إحصائية حضرية محددة (MSAs) لا يزال من الممكن أن تشهد طفرة.

ولا يتمثل الخطر في تخمة وطنية في الوقت الحالي، بل في تخمة محلية. ومن الممكن أن يؤدي التدفق المفاجئ لرأس المال المؤسسي، جنباً إلى جنب مع الانخفاض المحتمل في أسعار الفائدة، إلى تسارع سريع في البناء الجديد، مما يؤدي إلى زيادة مؤقتة في المعروض في الأسواق الرئيسية مثل دالاس، أو ميامي، أو فينيكس في غضون 24 إلى 36 شهراً المقبلة. وهذا من شأنه أن يضغط على الفور على نمو الإشغال والإيجارات في تلك المناطق المحددة. وما يخفيه هذا التقدير هو المدة الزمنية الطويلة للتطوير، ولكن التهديد حقيقي بالنسبة لتركيز المحفظة.

يمكن أن تؤثر التغييرات التنظيمية أو التخفيضات في تمويل Medicare/Medicaid على قدرة المستأجر على الاستمرار

على الرغم من أن محفظة Welltower مرجحة بشكل كبير نحو تشغيل الإسكان الخاص لكبار السن، إلا أن المخاطر التنظيمية تظل تشكل تهديدًا كبيرًا، لا سيما بالنسبة لقطاعات الشركة للرعاية الطويلة الأجل/ما بعد الحالات الحادة ومباني المكاتب الطبية. ومن الممكن أن تؤدي التخفيضات المقترحة في تمويل برنامج Medicaid الفيدرالي، مثل تلك التي تمت مناقشتها في الكونجرس، إلى إجهاد ميزانيات الولايات بشكل كبير وتؤدي إلى انخفاض معدلات السداد أو تشديد قواعد الأهلية. ويؤثر هذا بشكل مباشر على الاستقرار المالي للمستأجرين، مما يزيد من مخاطر التخلف عن السداد وإعادة هيكلة الإيجار.

يجب عليك مراقبة التشريعات على مستوى الولاية عن كثب. على سبيل المثال، اقترح مشروع قانون في ولاية كونيتيكت منع دور رعاية المسنين الجديدة المملوكة لصناديق الاستثمار العقاري من تلقي تعويضات برنامج Medicaid. إذا تم سنه، فقد يؤدي ذلك إلى خسارة إيرادات تصل إلى 65٪ لبعض المرافق المعتمدة بشكل كبير، مما يؤدي إلى موجة من ضائقة المستأجرين وانخفاض قيمة العقارات للقطاع بأكمله. تشمل المجالات الرئيسية للمخاطر التنظيمية ما يلي:

• التنفيذ المحتمل لمصادرة الرعاية الطبية، مما يقلل من التعويضات.
• تخفيضات برنامج Medicaid على مستوى الولاية (على سبيل المثال، تحديد سقف للمعدلات أو المنح الجماعية).
• زيادة التدقيق على ضرائب مقدمي الخدمات وتأثيرها على التمويل الفيدرالي.
• تشريعات الولاية الجديدة التي تستهدف هياكل ملكية صناديق الاستثمار العقارية/الأسهم الخاصة.

الشؤون المالية: قم بصياغة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة، مع اختبار الضغط لخفض إيرادات المستأجر بنسبة 10٪ لأفضل خمس عقارات معرضة لبرنامج Medicaid.