Simon Property Group, Inc. (SPG) : histoire, propriété, mission, comment ça marche & Gagne de l'argent

En tant qu'investisseur chevronné, comment valorisez-vous définitivement une fiducie de placement immobilier (REIT) comme Simon Property Group, Inc. alors que son modèle commercial évolue clairement au-delà du centre commercial traditionnel ? Ce géant de la vente au détail, avec une capitalisation boursière d'environ 61,3 milliards de dollars fin 2025, vient de relever ses prévisions de FFO (Funds From Operations) immobilier pour l'année entière entre 12,60 $ et 12,70 $ par action diluée, soulignant sa résilience financière dans un environnement difficile. Ils ne se contentent pas de survivre, mais prospèrent, en se concentrant sur des destinations à usage mixte, comme en témoigne la récente acquisition de la participation restante dans The Taubman Realty Group et le développement de luxe annoncé de Sagefield. Si vous recherchez les principaux moteurs de leur 96.4% occupation du portefeuille et un nouveau dividende trimestriel de 2,20 $ par action, vous devez comprendre l’histoire, la mission et les mécanismes qui génèrent ce flux de trésorerie.

Historique de Simon Property Group, Inc. (SPG)

Vous recherchez la base du vaste portefeuille immobilier de Simon Property Group, Inc. (SPG), et l'histoire commence par une vision simple des centres commerciaux du Midwest. Le parcours de l’entreprise, d’un promoteur familial jusqu’au plus grand propriétaire de centres commerciaux aux États-Unis, est une véritable leçon de développement stratégique alimenté par l’endettement et de pivots opportuns.

Le principal point à retenir est le suivant : SPG a été officiellement créé en 1993 avec une introduction en bourse record, mais son véritable pouvoir vient d'une stratégie incessante de plusieurs décennies d'acquisition et de consolidation d'immobilier commercial de premier ordre, une pratique qui se poursuit de manière agressive jusqu'à la fin de 2025.

Compte tenu du calendrier de création de l'entreprise

Année d'établissement

La société a été officiellement créée en tant que fonds de placement immobilier (REIT) coté en bourse en 1993, bien que ses racines sous le nom de Melvin Simon & Associates (MSA) remontent à 1960, lorsque les frères Simon ont commencé à développer des centres commerciaux linéaires. L’introduction en bourse de 1993 a été le moment où l’entreprise s’est développée pour devenir une puissance nationale.

Emplacement d'origine

Le siège social de l'entreprise a toujours été à Indianapolis, Indiana. Les frères Simon ont commencé leurs premiers développements, de petites places en plein air, dans la région d'Indianapolis au début des années 1960.

Membres de l'équipe fondatrice

L'entreprise a été fondée par trois membres de la famille Simon, qui ont façonné sa croissance initiale et son orientation stratégique :

• Melvin Simon
• Herbert Simon
• David Simon (devenu président et chef de la direction en 1994, dirigeant l'expansion de l'entreprise publique)

Capital/financement initial

Le lancement officiel de la société en 1993 a été marqué par une introduction en bourse (IPO) qui a permis de lever la somme colossale de 840 millions de dollars, ce qui représentait à l'époque la plus grande introduction en bourse de REIT dans l'histoire des États-Unis. Cet afflux massif de capitaux a immédiatement positionné la nouvelle entité publique pour des acquisitions et un développement à grande échelle.

Compte tenu des étapes d'évolution de l'entreprise

Compte tenu des moments de transformation de l'entreprise

La trajectoire de l’entreprise n’était pas seulement une question de croissance ; il s’agissait de décisions stratégiques et transformatrices qui ont redéfini le paysage de l’immobilier commercial, en particulier pendant les périodes de tensions sur le marché.

L'un des changements majeurs a été l'évolution vers les centres de marques avec l'acquisition en 2004 de Chelsea Property Group, Inc., qui a fourni une source de revenus anticyclique cruciale, plus résiliente que les centres commerciaux traditionnels. Cette décision en a fait un leader à la fois dans les centres commerciaux fermés et dans le secteur à forte marge Premium Outlets.

La transformation la plus récente et la plus cruciale est le pivot agressif vers un réaménagement à usage mixte et des investissements directs dans les marques de vente au détail. Au lieu de laisser disparaître des locataires en faillite comme J.C. Penney, Brooks Brothers et Forever 21, Simon Property Group s'est associé à Authentic Brands Group pour les racheter, sécurisant ainsi leur empreinte physique dans ses centres commerciaux et prenant une participation dans leurs ventes numériques.

• Investissement omnicanal : Les acquisitions de marques de vente au détail en 2020, en partenariat avec Authentic Brands Group, constituaient une mesure directe et défensive visant à contrôler le sort des locataires clés et à capter les revenus du commerce électronique, un changement stratégique clé.
• Axe de réaménagement : La société investit activement dans la transformation des centres commerciaux existants en destinations à usage mixte, en ajoutant des appartements, des hôtels et des bureaux. Au cours de l'exercice 2025, la société prévoit de dépenser entre 400 et 500 millions de dollars pour des réaménagements majeurs de centres commerciaux afin de pérenniser ses actifs.
• Force opérationnelle en 2025 : Malgré des préoccupations économiques plus larges, l'entreprise a publié de solides indicateurs opérationnels au deuxième trimestre 2025, avec des taux d'occupation des centres commerciaux et des points de vente atteignant 96 %, un signe clair que le commerce de détail physique de premier plan est en plein essor.

Ce niveau d’occupation est un signal puissant indiquant que la fuite vers la qualité dans l’immobilier commercial est réelle. Pour en savoir plus sur les chiffres qui se cachent derrière cette résilience, vous devriez lire Analyse de la santé financière de Simon Property Group, Inc. (SPG) : informations clés pour les investisseurs.

Voici un rapide calcul à leur échelle : le bénéfice d'exploitation net (NOI) de l'immobilier national de l'entreprise a augmenté de 4,2 % d'une année sur l'autre au deuxième trimestre 2025, démontrant l'avantage financier immédiat de leurs investissements stratégiques et de leur taux d'occupation élevé.

Structure de propriété de Simon Property Group, Inc. (SPG)

Simon Property Group, Inc. (SPG) opère comme un fonds de placement immobilier (REIT) coté à la Bourse de New York, mais son contrôle est fortement concentré entre les détenteurs institutionnels et la famille fondatrice.

Cette structure, connue sous le nom de REIT de société à parapluie (UPREIT), signifie que la société cotée en bourse, Simon Property Group, Inc., est l'unique commandité de la société en exploitation, Simon Property Group, L.P., qui détient la quasi-totalité des actifs et dirige les activités. Au 31 mars 2025, la société détenait environ 86.6% intérêt dans la société en exploitation, lui conférant un contrôle exclusif sur la gestion quotidienne et la stratégie.

Compte tenu de la situation actuelle de l'entreprise

La société est un important déclarant accéléré et un REIT mondial de premier plan spécialisé dans les destinations de premier ordre en matière de shopping, de restauration, de divertissement et à usage mixte. Au 23 novembre 2025, Simon Property Group avait une capitalisation boursière d'environ 59,84 milliards de dollars.

La société maintient une situation financière solide, enregistrant une augmentation des fonds provenant des opérations immobilières (FFO) par action diluée pour l'ensemble de l'année 2025, dans une fourchette de 12,60 $ à 12,70 $. Le conseil d'administration a déclaré un dividende trimestriel en actions ordinaires de $2.20 par action pour le quatrième trimestre 2025, un 4.8% augmenter d’année en année.

Vous pouvez approfondir la réaction du marché face à cette stabilité sur Exploration de Simon Property Group, Inc. (SPG) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

Compte tenu de la répartition de l'actionnariat de l'entreprise

La structure de propriété est dominée par de grandes institutions financières, ce qui est typique pour une grande REIT, mais la participation des initiés reste un facteur clé de la gouvernance. Cette concentration de la propriété signifie qu'un petit nombre de grands fonds et la famille fondatrice détiennent un pouvoir de vote important, ce qui a un impact certain sur les décisions stratégiques.

Compte tenu du leadership de l'entreprise

La direction de l'entreprise est ancrée dans la famille Simon, assurant la continuité et une vision à long terme du portefeuille immobilier. L'équipe de direction gère un vaste portefeuille qui a généré un chiffre d'affaires sur 12 mois de 6,16 milliards de dollars au 30 septembre 2025.

Les nominations de dirigeants clés en 2025 soulignent l’accent mis sur la planification de la relève et l’efficacité opérationnelle dans l’immense portefeuille nord-américain :

• David Simon : Président du conseil d'administration, chef de la direction et président, conservant le rôle stratégique et opérationnel le plus élevé.
• Éli Simon : Promu directeur de l'exploitation (COO) en août 2025, supervisant la performance immobilière, les nouveaux développements et les investissements stratégiques.
• Brian J. McDade : Vice-président exécutif et directeur financier (CFO), responsable de la stratégie financière de l'entreprise.
• Jonathan Murphy et Éric Sadi : Nommé coprésident de l'immobilier nord-américain en août 2025, supervisant conjointement les plateformes Malls, Mills et Premium Outlets.

Simon Property Group, Inc. (SPG) Mission et valeurs

L'objectif de Simon Property Group, Inc. s'étend au-delà de la perception des loyers ; elle se concentre sur la création de pôles sociaux et économiques de premier plan, c'est pourquoi leur mission est liée à la fois à l'expérience client et à la valeur pour les parties prenantes. Cette double focalisation sur la communauté et la discipline financière est au cœur de leur ADN culturel.

L'objectif principal de Simon Property Group

En tant qu'analyste chevronné, je considère la mission et la vision comme une feuille de route claire pour leur stratégie à long terme, en particulier dans un paysage de vente au détail en évolution. Il ne s’agit pas seulement de posséder un bien immobilier ; il s'agit de s'approprier l'expérience. Leur engagement envers l’excellence opérationnelle est ce qui leur permet de projeter des prévisions de fonds immobiliers provenant des opérations (FFO) pour 2025 de 12,60 $ à 12,70 $ par action, un signal définitivement fort au marché.

Déclaration de mission officielle

La mission est un mandat en trois parties : améliorer l'expérience client, générer de la valeur pour les détaillants et assurer une croissance à long terme pour les actionnaires. Il s'agit d'une vision holistique qui reconnaît l'interconnectivité de leur écosystème.

• Créer des expériences de magasinage et de divertissement exceptionnelles pour nos clients.
• Offrir de la valeur à nos parties prenantes et contribuer aux communautés que nous servons.
• Efforcez-vous d'être la destination de choix en matière de vente au détail, de restauration et de divertissement, en établissant la norme d'excellence dans le secteur de l'immobilier commercial.

Énoncé de vision

La vision est simple et globale : être les meilleurs au monde dans ce qu’ils font. Cette ambition est à l’origine d’actions stratégiques majeures, comme l’acquisition début 2025 de The Mall Luxury Outlets en Italie et l’ouverture de Jakarta Premium Outlets.

• Soyez la première destination mondiale en matière de vente au détail, de restauration et de divertissement.
• Maintenir une culture motivée par une obsession de l’excellence, de l’intégrité et de l’innovation.

Cette « obsession de l'excellence » est la raison pour laquelle leurs centres commerciaux et Premium Outlets aux États-Unis ont maintenu un taux d'occupation élevé de 95,9 % au premier trimestre 2025. Ce genre de chiffre montre que leurs propriétés fonctionnent pour les locataires.

Valeurs fondamentales

Leurs valeurs sont des valeurs non négociables qui guident tout, du réaménagement immobilier à l'allocation du capital. Vous pouvez voir « l'esprit d'entreprise » dans leur acquisition en octobre 2025 de la participation restante de 12 % dans Taubman Realty Group, qui était une décision disciplinée pour consolider des actifs de haute qualité.

• Un engagement envers l'excellence : concentrez-vous sur des performances supérieures et des expériences de haute qualité.
• Intégrité : Respecter les normes éthiques dans toutes les relations commerciales.
• Passion : Favoriser l'innovation et l'adaptation dans un environnement de vente au détail en évolution.
• Citoyenneté responsable : bâtissez des communautés fortes et contribuez positivement aux régions qu’elles desservent.
• Esprit entrepreneurial : reconnaître et récompenser la vision et le travail acharné.

Si vous souhaitez découvrir les chiffres qui prouvent cette excellence opérationnelle, vous devriez consulter Analyse de la santé financière de Simon Property Group, Inc. (SPG) : informations clés pour les investisseurs. Cela montre comment leur bilan de forteresse, avec plus de 10 milliards de dollars de liquidités à la fin de l’année 2024, soutient leur vision à long terme.

Slogan/slogan de Simon Property Group

Même s’il est difficile de cerner un slogan formel s’étalant sur plusieurs décennies pour une FPI de cette taille, leurs récents efforts de marketing parlent directement de leur objectif principal, à savoir créer des carrefours communautaires.

• Meet Me @the Mall : Cette campagne nationale cible les nouvelles générations, soulignant le rôle durable du centre commercial en tant que destination sociale et expérientielle.

Il s'agit d'un simple appel à l'action, mais il renforce leur pivot stratégique d'un simple espace de vente au détail vers une destination globale pour le shopping, la restauration et le divertissement.

Simon Property Group, Inc. (SPG) Comment ça marche

Simon Property Group, Inc. (SPG) fonctionne comme une fiducie de placement immobilier (REIT), générant ses principaux revenus en acquérant, en développant et en gérant des propriétés commerciales et à usage mixte de premier ordre, puis en collectant les loyers et autres frais auprès d'une base diversifiée de locataires.

La stratégie principale de l'entreprise consiste à détenir les destinations commerciales les plus dominantes et à fort trafic dans les principales zones démographiques, en réinvestissant constamment pour les transformer en centres multi-usages proposant des magasins, des restaurants, des divertissements et même des composants résidentiels.

Portefeuille de produits/services de Simon Property Group

Cadre opérationnel de Simon Property Group

Le cadre opérationnel repose sur une gestion d'actifs agressive et une concentration constante sur des emplacements de haute qualité, ce qui permet à l'entreprise d'obtenir des loyers premium et de maintenir des taux d'occupation supérieurs, même en période de crise économique. Honnêtement, leur succès dépend de l’emplacement, de l’emplacement et de l’exécution.

• Création de valeur par le réaménagement : Réaménager activement les propriétés pour ajouter des composants résidentiels, hôteliers et de bureaux, ce qui diversifie les revenus au-delà des loyers commerciaux traditionnels et augmente le résultat opérationnel net (NOI) de la propriété. Le NOI de l'immobilier domestique a augmenté de 5.1% au troisième trimestre 2025.
• Location et conservation des locataires : Maintenir un mix de locataires de haute qualité, en équilibrant les magasins phares avec des détaillants en ligne très performants, ce qui se reflète dans les solides ventes des détaillants par pied carré sur les 12 derniers mois. $742 au 30 septembre 2025.
• Allocation stratégique du capital : Déployer des capitaux dans des projets à haut rendement, tels que l'acquisition de la participation restante dans Taubman Realty Group pour un contrôle opérationnel total, et cibler des rendements stabilisés de 9% à 11% sur son pipeline de développement.
• Discipline financière : Gérer un bilan de qualité investissement à faible endettement avec environ 9,5 milliards de dollars en liquidités au 30 septembre 2025, ce qui offre la flexibilité nécessaire pour poursuivre des acquisitions et des développements opportunistes.

Les avantages stratégiques de Simon Property Group

Le succès de Simon Property Group sur le marché repose sans aucun doute sur sa taille et sa solidité financière, créant un puissant fossé concurrentiel (un avantage à long terme qui protège les bénéfices) que peu de concurrents peuvent égaler. Cette ampleur leur permet de faire face aux vents contraires macroéconomiques comme la hausse des taux d’intérêt mieux que la plupart. Tu devrais vérifier Analyse de la santé financière de Simon Property Group, Inc. (SPG) : informations clés pour les investisseurs pour une plongée plus profonde.

• Qualité et domination du portefeuille : Posséder un portefeuille d'actifs de premier ordre et irremplaçables sur les principaux marchés américains et internationaux, ce qui génère constamment un trafic piétonnier et des ventes de locataires plus élevés que les centres commerciaux de niveau inférieur.
• Bilan de la Forteresse : Maintenir une notation de crédit de qualité investissement (A3/A-) et une solide position de liquidité, ce qui réduit le coût du capital et permet des acquisitions stratégiques en période de ralentissement des marchés.
• Pivot du commerce de détail expérientiel : Transformer de manière proactive les propriétés en « destinations de style de vie » en intégrant des éléments de restauration, de divertissement et à usage mixte, ce qui assure la pérennité de l'espace de vente au détail physique face à la concurrence du commerce électronique.
• Paramètres de fonctionnement supérieurs : Atteindre constamment des taux d’occupation élevés (96.4%) et une augmentation du loyer minimum de base, ce qui se traduit directement par un flux de trésorerie important. La société a relevé ses prévisions de fonds immobiliers provenant des opérations (FFO) pour l'ensemble de l'année 2025 à une gamme de 12,60 $ à 12,70 $ par action diluée à compter de novembre 2025.

Simon Property Group, Inc. (SPG) Comment il gagne de l'argent

Simon Property Group, Inc. (SPG) gagne principalement de l'argent en agissant en tant que propriétaire, générant des revenus provenant de baux à long terme et d'accords d'exploitation avec des détaillants et d'autres locataires dans l'ensemble de son portefeuille de propriétés commerciales et à usage mixte de premier ordre. Ce modèle est une structure de fiducie de placement immobilier (REIT) classique, où l'essentiel des flux de trésorerie provient de la collecte des loyers et des frais liés à la propriété.

Le moteur financier principal de la société repose sur des taux d'occupation élevés dans des emplacements de premier plan - A-Malls, Premium Outlets et The Mills - ce qui lui permet d'obtenir des loyers de base premium et d'obtenir des revenus supplémentaires provenant des ventes aux locataires et des services immobiliers.

Compte tenu de la répartition des revenus de l'entreprise

Pour le premier trimestre 2025, la société a déclaré un chiffre d'affaires total d'environ 1,47 milliard de dollars, la grande majorité provenant des revenus locatifs. Voici un calcul rapide de la répartition des flux de revenus, sur la base du relevé d’exploitation consolidé du premier trimestre 2025 :

Économie d'entreprise

Les fondamentaux économiques de Simon Property Group sont ancrés dans la rareté de l'immobilier commercial de haute qualité et à fort trafic, ce qui confère à l'entreprise un pouvoir de fixation des prix important. Il ne s’agit pas seulement de percevoir un loyer ; il s'agit de créer un écosystème performant pour les détaillants.

• Pouvoir de tarification : Le bénéfice d'exploitation net (NOI) de l'immobilier national de la société - un indicateur clé montrant la rentabilité au niveau de l'immobilier - a augmenté d'une forte 5.1% d’une année sur l’autre au troisième trimestre 2025. Cela montre qu’ils peuvent augmenter les loyers plus rapidement que leurs coûts d’exploitation n’augmentent.
• Occupation élevée : Le taux d'occupation des centres commerciaux et des magasins Premium aux États-Unis est touché 96.4% au 30 septembre 2025. Vous ne pouvez tout simplement pas générer une croissance constante des loyers sans des propriétés presque pleines.
• Croissance du loyer de base : Le loyer minimum de base moyen par pied carré pour les centres commerciaux et les magasins Premium aux États-Unis était de $59.14 au troisième trimestre 2025, reflétant une 2.5% augmentation d’une année sur l’autre. Il s’agit sans aucun doute de la composante de revenus la plus stable.
• Loyer excédentaire : Un flux plus petit mais important est le « loyer excédentaire », qui correspond à un pourcentage des ventes des locataires au-dessus d'un certain seuil. Cela lie directement les revenus de Simon au succès de ses détaillants ; les ventes déclarées des détaillants par pied carré étaient robustes à $733 pour les douze derniers mois clos le 31 mars 2025.
• Diversification stratégique : Simon convertit activement d'anciens magasins phares en actifs à usage mixte tels que des hôtels, des restaurants et des unités résidentielles, créant ainsi de nouvelles sources de revenus non commerciales qui pérennisent le portefeuille.

Compte tenu de la performance financière de l'entreprise

Pour une FPI, les fonds provenant des opérations (FFO) sont la mesure la plus critique de la santé financière, car ils ajoutent une dépréciation non monétaire au bénéfice net, donnant ainsi une image plus claire des flux de trésorerie. La performance de Simon en 2025 montre une trajectoire solide, renforçant son statut de leader du marché.

• Conseils FFO : Simon Property Group a relevé ses prévisions de FFO immobilier par action diluée pour l'ensemble de l'année 2025 à une fourchette de 12,60 $ à 12,70 $, reflétant la confiance de la direction dans le maintien de la force opérationnelle.
• Flux de trésorerie trimestriel : Pour le troisième trimestre 2025, les fonds provenant des opérations (FFO) ont atteint 1,228 milliards de dollars, ou $3.25 par action diluée, une augmentation significative par rapport à l'année précédente.
• Revenu net : Le résultat net attribuable aux actionnaires ordinaires du troisième trimestre 2025 s'élève à 606,2 millions de dollars, ou $1.86 par action diluée.
• Force des dividendes : La société continue de récompenser ses actionnaires en augmentant son dividende trimestriel en actions ordinaires à $2.20 par action pour le quatrième trimestre 2025, un 4.8% augmenter d’année en année.
• Liquidité : Au 30 septembre 2025, la société maintenait une forte liquidité d'environ 9,5 milliards de dollars, y compris 2,1 milliards de dollars de liquidités, qui offrent une protection contre les risques économiques et financent de nouveaux développements.

Pour comprendre l'orientation stratégique derrière ces chiffres, vous devez revoir les principes fondamentaux de l'entreprise : Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Simon Property Group, Inc. (SPG).

Simon Property Group, Inc. (SPG) Position sur le marché et perspectives d'avenir

Simon Property Group, Inc. (SPG) maintient une position de leader dans le secteur des fiducies de placement immobilier de détail (REIT), en tirant parti de son portefeuille de centres commerciaux et de points de vente de premier ordre pour projeter des fonds immobiliers provenant des opérations (FFO) pour l'ensemble de l'année 2025 de 12,60 $ à 12,70 $ par action diluée. L'avenir de l'entreprise est ancré dans une double stratégie : un redéveloppement agressif à usage mixte et des acquisitions disciplinées d'actifs de haute qualité, hors centres commerciaux, pour diversifier définitivement ses flux de trésorerie. Exploration de Simon Property Group, Inc. (SPG) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

Paysage concurrentiel

Dans le domaine très fragmenté des REIT de vente au détail, Simon Property Group est clairement le leader du marché parmi les exploitants de centres commerciaux, mais il est largement en concurrence avec des REIT diversifiés comme Realty Income et des propriétaires de centres linéaires fondés sur la nécessité comme Kimco Realty. Voici un calcul rapide de la domination du marché, en utilisant la capitalisation boursière combinée des FPI de détail de premier plan comme indicateur de la part de marché en novembre 2025.

La capitalisation boursière estimée de Simon à environ 68,90 milliards de dollars en novembre 2025 lui confère une envergure significative et une notation de crédit A-, ce qui maintient son coût du capital à un niveau bas par rapport à la plupart de ses pairs.

Opportunités et défis

Les décisions stratégiques de l'entreprise, comme la récente acquisition de Phillips Place à Charlotte, Caroline du Nord, en novembre 2025, montrent une voie claire vers une croissance en dehors des centres commerciaux fermés traditionnels, mais les risques macroéconomiques restent importants.

Position dans l'industrie

Simon Property Group se positionne comme le leader incontesté de la qualité dans le secteur américain de l'immobilier commercial, en particulier dans le segment des centres commerciaux fermés et des points de vente. Sa force ne réside pas seulement dans la taille, mais aussi dans la qualité de ses actifs, qui bénéficient de loyers premium et de taux d'occupation élevés.

• Le taux d'occupation est fort : les centres commerciaux et les magasins Premium aux États-Unis ont atteint un taux d'occupation de 96,4 % au troisième trimestre 2025.
• Le crédit-bail est robuste : le loyer minimum de base par pied carré a atteint 59,14 $ au troisième trimestre 2025, reflétant le pouvoir de fixation des prix.
• Le capital est déployé : le pipeline de développement actuel s'élève à environ 1,25 milliard de dollars (part SPG), avec pour objectif un rendement mixte de 9 %.

L'accent mis par l'entreprise sur la création de « centres-villes » grâce à un réaménagement à usage mixte constitue une défense clé contre la menace du commerce électronique, transformant les propriétés de simples destinations commerciales en centres communautaires. Ils jouent un long jeu de transformation des actifs. Votre prochaine étape devrait consister à modéliser l'impact d'une augmentation de 1,00 $ du FFO par action en 2026 sur votre valorisation, en supposant une pleine réalisation des avantages de Taubman et du réaménagement.