(CIGI): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كانت شركة Colliers International Group Inc. (CIGI) تمثل رهانًا ذكيًا في الوقت الحالي، والإجابة معقدة، لكن الأرقام تحكي قصة واضحة للمحور الاستراتيجي. في حين تواجه الوساطة العقارية التقليدية رياحًا جيوسياسية معاكسة، فإن نموذج CIGI المتنوع يستفيد بشكل واضح من الرياح التنظيمية التنظيمية، لا سيما في مجال الهندسة وإدارة الاستثمار. بصراحة، وصلت إيراداتهم الموحدة للربع الثالث من عام 2025 إلى 1.46 مليار دولار، يصل الصلبة 24% على أساس سنوي، يظهر أن التوجه نحو الخدمات غير الدورية والمنظمة يؤتي ثماره، بالإضافة إلى الوصول إلى الأصول الخاضعة للإدارة (AUM) 108.3 مليار دولار. لذا فإن السؤال الحقيقي لا يتعلق بتعافي السوق؛ يتعلق الأمر بكيفية قيام قواعد ESG الإلزامية والإنفاق على البنية التحتية العالمية بدفع موجة النمو التالية لـ CIGI - دعنا نتعمق في عوامل PESTLE التي تجعل هذه فرصة مدفوعة بالتنظيم.

(CIGI) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

المخاطر الجيوسياسية تؤدي إلى إبطاء نشر رأس المال عبر الحدود

من المؤكد أن المخاطر الجيوسياسية تشكل مصدر قلق عالمي رفيع المستوى، وبالنسبة لشركة Colliers International Group Inc.، فإن هذا يترجم مباشرة إلى تباطؤ في نشر رأس المال عبر الحدود في قطاع العقارات التجارية. وقد أحدثت حالة عدم اليقين السياسي هذه، وخاصة في ظل نظام التعريفات الجمركية الشامل الذي أقره الرئيس الأمريكي دونالد ترامب في وقت سابق من عام 2025، صدمة سياسية كلية دفعت المستثمرين إلى التوقف.

خلال قسم كبير من النصف الأول من عام 2025، بقي العديد من المستثمرين على الهامش، ليس بسبب أساسيات السوق الضعيفة، ولكن بسبب مخاطر السياسة المتصاعدة وغير القابلة للقياس. يعد هذا الحذر عاملاً رئيسياً، حيث يصنف المشاركون في منطقة آسيا والمحيط الهادئ وأوروبا وأمريكا الشمالية باستمرار الجغرافيا السياسية ضمن أهم ثلاث قضايا تؤثر على الاستثمار العقاري العالمي.

إشارة العمل الواضحة هي حركة الأفراد ذوي الثروات العالية (HNWIs). توقع تحطيم الرقم القياسي 142,000 سينتقل أصحاب الملايين دوليًا في عام 2025، حيث تشهد المملكة المتحدة أكبر صافي تدفق للخارج 16,500 أصحاب الملايين. ويعود هروب رؤوس الأموال هذا إلى الأنظمة الضريبية والاستقرار السياسي، مما يؤثر بشكل مباشر على مجموعة الثروات الخاصة المتاحة للاستثمار العقاري عبر الحدود في أسواق معينة.

يعيد قانون الضرائب الأمريكي بشكل دائم الإهلاك الإضافي بنسبة 100%

قدمت حكومة الولايات المتحدة حافزا هائلا ودائما لاستثمار رأس المال من خلال قانون "فاتورة جميلة كبيرة واحدة" (OBBB)، الذي تم التوقيع عليه في يوليو/تموز 2025. وقد أعاد هذا القانون بشكل دائم تخفيض قيمة المكافأة بنسبة 100% على العقارات المؤهلة التي تم الحصول عليها ووضعها في الخدمة بعد 19 يناير 2025.

وهذا تحول حاسم في السياسة. قبل قانون OBBB، كان من المقرر أن ينخفض معدل استهلاك المكافأة إلى 40% في عام 2025. إن الطبيعة الدائمة للخصم بنسبة 100٪ تخلق يقينًا في التخطيط الضريبي على المدى الطويل، وهو ما يمثل دفعة كبيرة للمستثمرين والمطورين العقاريين، خاصة في قطاعي الصناعة والتصنيع.

إليك الرياضيات السريعة حول التأثير:

• معدل ما قبل OBBB 2025: 40% مكافأة الإهلاك.
• معدل ما بعد OBBB 2025: 100% مكافأة الإهلاك (للعقارات الموضوعة في الخدمة بعد 19 يناير 2025).

قدم قانون OBBB أيضًا بدل استهلاك خاص لـ "ممتلكات الإنتاج المؤهلة"، والذي يتضمن المصانع الجديدة والتحسينات على المصانع الحالية، والتي تكون فعالة بالنسبة للممتلكات الموضوعة في الخدمة بعد 4 يوليو 2025. ويستهدف هذا على وجه التحديد تطوير التصنيع المحلي ويحفزه، وهو مجال رئيسي للخدمات الصناعية التي تقدمها كوليرز.

سياسات إعادة التوطين والبنية التحتية تدفع الطلب الصناعي

وتشكل سياسات حكومة الولايات المتحدة التي تشجع إعادة التصنيع إلى الولايات المتحدة (إعادة التصنيع إلى الولايات المتحدة) والاستثمار في البنية التحتية رياحاً قوية لقطاع العقارات الصناعية والتصنيعية، وهو خط عمل أساسي لشركة كوليرز إنترناشيونال جروب. ويتزايد الطلب على المرافق الصناعية والمستودعات والمراكز اللوجستية الجديدة مع إعادة الشركات تشكيل سلاسل التوريد الخاصة بها.

تُترجم هذه الدفعة السياسية بالفعل إلى إنفاق ضخم على البناء:

ومن المتوقع أن تنمو المتطلبات المتعلقة بالتصنيع إلى ما يصل إلى 30% من إجمالي المتطلبات الصناعية بحلول عام 2028، وهي إشارة واضحة لشركة كوليرز لتركيز جهودها في مجال الوساطة الصناعية وأسواق رأس المال على التطوير واسع النطاق والمشاريع المصممة لتناسب احتياجاتها.

توسيع نطاق الائتمان الضريبي على الإسكان لذوي الدخل المنخفض (LIHTC) يحفز الإسكان الميسر

كما أدى قانون "مشروع القانون الكبير الجميل" أيضًا إلى توسيع برنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC)، وهو أهم أداة في البلاد لتطوير الإسكان الميسور التكلفة. ومن المقرر أن يؤدي هذا النصر التشريعي إلى زيادة عدد مشاريع الإسكان الميسور التكلفة، مما يخلق فرصًا لقطاعي إدارة الاستثمارات والخدمات العقارية لشركة كوليرز.

التوسعات الدائمة الرئيسية، والتي ستدخل حيز التنفيذ في عام 2025 وما بعده، هي:

• تخفيض عتبة LIHTC بنسبة 4%: يتم تخفيض عتبة تمويل سندات النشاط الخاص (PAB) لمشاريع LIHTC بنسبة 4٪ بشكل دائم من 50% ل 25% من تكاليف الأراضي والبناء. وينطبق هذا على العقارات الموضوعة في الخدمة بعد ذلك 31 ديسمبر 2025.
• الزيادة المتوقعة في الوحدة: هذا الاختبار 25% يمكن أن يمول أكثر من مليون منازل للإيجار بأسعار معقولة بين عامي 2026 و 2035.
• زيادة بنسبة 9% في تخصيص LIHTC: هناك دائم 12% زيادة في مخصصات كل ولاية بنسبة 9% من LIHTC، بدءًا من السنة التقويمية 2026.
• الائتمان الضريبي للأسواق الجديدة (NMTC): حصل برنامج NMTC، الذي يحفز التنمية في المجتمعات ذات الدخل المنخفض، على تمديد دائم مع 5 مليارات دولار في سلطة التخصيص السنوية.

ويعني هذا اليقين التشريعي والقدرة الائتمانية المتزايدة أن المطورين لديهم طريق أكثر وضوحًا للتمويل، الأمر الذي سيعزز الطلب على خدمات كوليرز الاستشارية والمعاملات في قطاع العائلات المتعددة.

(CIGI) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

حجم معاملات CRE العالمية يتعافى

يُظهر سوق العقارات التجارية العالمي (CRE) علامات واضحة على التعافي، وهو ما يمثل دفعة قوية لقطاع أسواق رأس المال في شركة Colliers International Group Inc.. بلغ نشاط الاستثمار المباشر في جميع أنحاء العالم 213 مليار دولار أمريكي في الربع الثالث من عام 2025، مما يمثل زيادة كبيرة على أساس سنوي 17%. ويعود هذا الانتعاش إلى تحسن معنويات المستثمرين واستقرار أسواق الديون، مما يؤثر بشكل مباشر على قدرة كوليرز على إتمام صفقات البيع والتمويل واسعة النطاق. كما ارتفعت أحجام الاستثمار في CRE الأمريكية بنسبة 17% في الربع الثالث من عام 2025، مع ارتفاع النشاط السنوي للأشهر التسعة الأولى من عام 2025 بنسبة 17% عن مستويات عام 2024، مما يشير إلى مرحلة جديدة من الاستقرار. وهذه إشارة قوية إلى أنه تم أخيرًا نشر رأس المال المكبوت.

الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي يخفض أسعار الفائدة لتخفيف التمويل

إن التحول في السياسة النقدية الأمريكية يعمل بشكل واضح على تخفيف تكلفة التمويل التجاري، وهو أمر حيوي لسرعة المعاملات. خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي النطاق المستهدف لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى 3.75٪ -4.00٪ في اجتماعه في أكتوبر 2025. وتأتي هذه الخطوة، وهي تخفيض بمقدار ربع نقطة، في أعقاب خفض مماثل في سبتمبر، مما أدى إلى خفض تكاليف الاقتراض إلى أدنى مستوى لها منذ عام 2022. وتؤدي المعدلات المنخفضة إلى تقليل تكلفة الديون بالنسبة لمستثمري ومطوري العقارات التجارية، مما يعزز بشكل مباشر جدوى المشاريع الجديدة وعمليات الاستحواذ، مما يؤدي بدوره إلى زيادة الطلب على أسواق رأس المال والخدمات العقارية لشركة كوليرز.

إليك الرياضيات السريعة حول تأثير البيئة المعدلة:

• انخفاض تكاليف الديون: يعمل على تحسين انتشار معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى)، مما يجعل استثمارات العقارات العقارية أكثر جاذبية مقابل البدائل ذات الدخل الثابت.
• زيادة السيولة: يحفز نشاط إنشاء الديون، والذي كان قويًا بالفعل مع ارتفاع عمليات إنشاء الديون بنسبة 55% منذ بداية العام حتى تاريخه اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025.
• ثقة المستثمرين: يشجع مسار الأسعار الذي يمكن التنبؤ به بشكل أكبر المستثمرين المؤسسيين على العودة إلى السوق.

اقتصاد آسيا والمحيط الهادئ ونمو السوق الرئيسية

يمثل التوسع الاقتصادي في منطقة آسيا والمحيط الهادئ (APAC) فرصة نمو كبيرة لشركة Colliers International Group Inc. ويتوقع صندوق النقد الدولي (IMF) أن يبلغ النمو الاقتصادي في منطقة آسيا والمحيط الهادئ الأوسع نطاقًا 4.5% لعام 2025، مع تباطؤ طفيف إلى 4.1% متوقع لعام 2026. ويعزز معدل النمو القوي هذا، الذي يبقي آسيا باعتبارها المحرك الأكبر للنمو العالمي، الطلب المحلي المرن والاستثمار في الذكاء الاصطناعي ومراكز البيانات.

تظل الهند من الدول ذات الأداء المتميز، حيث تتوقع وكالة S&P Global أن يظل نمو الناتج المحلي الإجمالي ثابتًا عند 6.5٪ للسنة المالية المنتهية في 31 مارس 2026، مدعومًا بالاستثمار الحكومي القوي. وينعكس هذا النمو الديناميكي في تدفقات رأس المال، حيث قفز جمع الأموال في منطقة آسيا والمحيط الهادئ بنسبة 130٪ على أساس سنوي في الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2025، مع جذب أسواق مثل الهند واليابان اهتمامًا كبيرًا.

أصول كوليرز الخاضعة للإدارة (AUM) كمرتكز للاستقرار

تعمل منصة إدارة الاستثمار الخاصة بشركة Colliers بمثابة مصدر إيرادات مستقر ومتكرر، مما يحمي الشركة من بعض التقلبات في أسواق المعاملات. وصلت الأصول الخاضعة للإدارة (AUM) للشركة إلى 108.3 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025 (الربع الثالث من عام 2025). ويمثل رقم الأصول المُدارة زيادة بنسبة 10% عن نهاية عام 2024، مدفوعة برأس المال الجديد وعمليات الاستحواذ الاستراتيجية.

يتمتع قطاع إدارة الاستثمار بمرونة عالية، حيث يتم الاحتفاظ بأكثر من 85% من أمواله في أدوات استثمار طويلة الأجل أو دائمة. يضمن هذا الهيكل أرباحًا يمكن التنبؤ بها، وتتمتع الشركة بوضع قوي لنشر رأس المال مع 9 مليارات دولار في المسحوق الجاف (رأس المال غير الملتزم به) الجاهز للنمو المستقبلي. وصلت قيمة جمع التبرعات منذ بداية العام حتى الآن إلى 4.4 مليار دولار أمريكي لتحقيق هدف العام بأكمله وهو ما بين 5 إلى 8 مليارات دولار أمريكي.

يلخص الجدول أدناه المقاييس الاقتصادية الرئيسية التي تؤثر على أداء كوليرز في عام 2025:

(CIGI) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

ويفضل اتجاه "التوجه إلى الجودة" مباني المكاتب الرئيسية المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة في مناطق الأعمال المركزية الأساسية.

أنت ترى اختلافًا هائلاً في سوق المكاتب، وهو مدفوع بالكامل بالتفضيل الاجتماعي. يطالب الموظفون بتجربة أفضل في مكان العمل، لذلك تسعى الشركات إلى "الجودة" (الانتقال إلى المباني الأحدث والأفضل موقعًا والأكثر استدامة). ويمثل هذا الاتجاه فرصة واضحة لشركة Colliers International Group Inc. لأنها متخصصة في الأصول والاستشارات ذات القيمة العالية.

الأرقام لا تكذب: الفجوة بين الأفضل والبقية آخذة في الاتساع. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، بلغ معدل الشغور الرئيسي في الولايات المتحدة 14.5%، وهو أقل بكثير بمقدار 4.8 نقطة مئوية من معدل الشواغر غير الرئيسي. هذا التميز في المساحة من الدرجة الأولى واضح أيضًا في أوروبا. وفي وسط لندن، كانت نسبة 80% من إجمالي المساحات المكتبية التي تم شغلها في الربع الثاني من عام 2025 هي الدرجة الأولى (الأفضل في فئتها). المستأجرون على استعداد بالتأكيد للدفع مقابل الجودة.

ترتبط هذه الرحلة ارتباطًا وثيقًا بالمعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG). تحتاج الشركات إلى الوفاء بالتزاماتها المتعلقة بخفض الانبعاثات الصفرية، والمباني القديمة تجعل ذلك مستحيلا. وتشير أبحاث جيه إل إل إلى أنه في عام 2025، لن تتم تلبية ما لا يقل عن 30% من طلب السوق على المساحات منخفضة الكربون في 21 مدينة عالمية، مما يؤدي إلى نقص في العرض يؤدي إلى رفع قيمة قوائم الأصول الرئيسية والخدمات الاستشارية لشركة كوليرز.

زيادة الطلب على العقارات متعددة الأسر والخدمات اللوجستية ومراكز البيانات مدفوعة بالتوسع الحضري ونمو التجارة الإلكترونية.

تعمل التحولات الاجتماعية مثل التحضر واستمرار هيمنة التجارة الإلكترونية على إعادة تشكيل المشهد الاستثماري بشكل أساسي، مما يدفع رأس المال بعيدًا عن المساحات المكتبية التقليدية إلى قطاعات بديلة. وتسلط توقعات كوليرز للمستثمرين العالميين لعام 2026 الضوء على أن المستثمرين يتابعون بنشاط فئات الأصول المرنة التي تعتمد على التركيبة السكانية.

شهدت مراكز البيانات، التي تغذيها النمو المتواصل للذكاء الاصطناعي والحوسبة السحابية، طفرة هائلة. شكل رأس المال الذي تم جمعه لمراكز البيانات 31٪ من جميع الأموال العقارية العالمية التي تم جمعها من الربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2025، وهي قفزة حلت بالفعل محل العقارات الصناعية باعتبارها ثاني أكثر أنواع الأصول شعبية. وفي الولايات المتحدة، من المتوقع أن يتجاوز متوسط ​​معدل التأجير المسبق لبناء مراكز البيانات الجديدة 90% في عام 2025، مما يشير إلى أن الطلب يفوق العرض الحالي بكثير.

إن الحاجة إلى السكن في المراكز الحضرية، إلى جانب ارتفاع نسبة الشواغر في المكاتب، تؤدي إلى موجة هائلة من التحويلات. ما يقرب من 76٪ من جميع التحويلات من المكاتب إلى الوحدات السكنية مخصصة للاستثمار في العقارات متعددة الأسر. ويعد هذا استجابة مباشرة لمعدل الوظائف الشاغرة للعائلات المتعددة في الولايات المتحدة والذي يبلغ حوالي 4% في النصف الأول من عام 2025، وهو معدل أقل بكثير من سوق المكاتب.

أكثر من 80% من المتسوقين في مجال المنازل يأخذون الآن المخاطر المناخية في الاعتبار عند اتخاذ قرارات الشراء.

أصبح الوعي الاجتماعي حول تغير المناخ الآن عاملاً غير قابل للتفاوض في مجال العقارات، حيث تجاوز مجرد الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة التجارية للتأثير على المبيعات السكنية، وبالتالي، الخدمات السكنية التي تقدمها Colliers مثل شركتها التابعة، Colliers Residential. الآن، يأخذ أكثر من 80% من المتسوقين في مجال المنازل المخاطر المناخية مثل الفيضانات والحرائق والرياح في قرارات الشراء الخاصة بهم. وهذا تحول كبير.

وما يخفيه هذا التقدير هو أنه على الرغم من وعي الناس، إلا أنهم لا يتجنبون المخاطر دائمًا. على سبيل المثال، في يونيو/حزيران 2024، كان متوسط ​​قائمة الأسعار للمنازل المعرضة لخطر الفيضانات الشديدة لا يزال أعلى بنسبة 22% من المنازل ذات المخاطر البسيطة، وكانت المنازل المعرضة لخطر الحرائق الشديدة أعلى بنسبة 49%. يشير هذا إلى أنه على الرغم من أن المخاطر المناخية تعتبر أحد الاعتبارات الرئيسية، إلا أن القدرة على تحمل التكاليف والموقع لا تزال تلعب دورًا كبيرًا، ولكن المخاطر تم تسعيرها الآن. وهذا يخلق تحديات تقييم معقدة يجب على فرق كوليرز الاستشارية التغلب عليها.

تستمر أنماط العمل المتغيرة في خلق معدلات شغور عالية للمكاتب في الأسواق الثانوية غير الأساسية.

يعد نموذج العمل المختلط عنصرًا اجتماعيًا دائمًا، وليس اتجاهًا مؤقتًا. وقد أدى هذا إلى إنشاء سوق مكاتب ذات مستويين، حيث تعاني الأصول القديمة غير الأساسية بشدة. بلغ معدل الشواغر في المكاتب الوطنية في الولايات المتحدة حوالي 18.6% في أكتوبر 2025، لكن هذا المتوسط ​​يخفي الضائقة التي تعاني منها الأسواق الثانوية والثالثية.

وفي الأسواق الأمريكية الكبرى، يكون التناقض صارخًا:

ويؤدي ارتفاع معدل الشغور في الأصول غير الأساسية إلى انخفاض ضروري في العرض. من المتوقع أن يأخذ المطورون 23.3 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية الأمريكية غير المتصلة بالإنترنت في عام 2025 من خلال عمليات الهدم والتحويل، وهو ما يزيد عن 12.7 مليون قدم مربع من العرض الجديد المتوقع. يعد هذا التخفيض في المخزون خطوة مؤلمة ولكنها أساسية نحو استقرار السوق.

(CIGI) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

تعد مراكز البيانات قطاعًا مهمًا استراتيجيًا وعالي النمو، حيث تقدم CIGI خدمات دورة كاملة.

عليك أن تدرك أن متطلبات البنية التحتية لقطاع التكنولوجيا أصبحت الآن محركًا أساسيًا لنمو العقارات التجارية، وليست قطاعًا متخصصًا. قامت شركة Colliers International Group Inc. (CIGI) بوضع قطاعها الهندسي في موقع استراتيجي للاستفادة من هذا الطفرة، حيث تقدم خدمات دورة كاملة بدءًا من اختيار الموقع والتصميم وحتى الإنشاء والإدارة المستمرة للمرافق للأصول ذات المهام الحرجة مثل مراكز البيانات.

إليك الحساب السريع: يعد قطاع الهندسة في شركة كوليرز صاحب أداء متميز في عام 2025. بالنسبة للربع الثاني (الربع الثاني) المنتهي في 30 يونيو 2025، ارتفعت إيرادات قطاع الهندسة بشكل ملحوظ 67% على أساس سنوي (65٪ بالعملة المحلية) إلى 436.0 مليون دولار. وكان نمو صافي الإيرادات أقوى في 73%، مع زيادة الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) بأكثر من الضعف بسبب النفوذ التشغيلي وعمليات الاستحواذ الإستراتيجية. يتمتع هذا القطاع الآن بمعدل تشغيل إيرادات سنوي يتجاوز 1.5 مليار دولار. وهذه إشارة واضحة إلى أين يتدفق رأس مال النمو.

إن الحجم الهائل للاستثمار في البنية التحتية الرقمية يعيد تشكيل سوق البناء في الولايات المتحدة. اعتبارًا من عام 2024، شكلت مراكز البيانات 32% من الإنفاق على بناء المكاتب الجديدة في الولايات المتحدة، وهي زيادة كبيرة عما كانت عليه قبل عقد من الزمن. وهذا ليس مجرد ارتفاع مؤقت؛ وتتوقع التوقعات أن ترتفع هذه الحصة إلى ما يقرب من 40% بحلول عام 2028. وصل الإنفاق السنوي على بناء مراكز البيانات الجديدة إلى أعلى مستوى له على الإطلاق ليصل إلى 31.5 مليار دولار أمريكي في نهاية عام 2024، مدفوعًا في المقام الأول بمتطلبات الذكاء الاصطناعي (AI). كوليرز بالتأكيد في المكان المناسب في الوقت المناسب.

أصبح الاعتماد السريع لـ PropTech والذكاء الاصطناعي في إدارة العقارات معيارًا بالغ الأهمية للاستثمار.

لقد ولت أيام إدارة المحافظ العقارية الكبيرة باستخدام جداول البيانات والورق؛ أصبحت PropTech (تقنية الملكية) والذكاء الاصطناعي الآن أدوات إلزامية لزيادة صافي دخل التشغيل (NOI) وتخفيف المخاطر. تستثمر كوليرز بنشاط في منصات التكنولوجيا الخاصة والتحول الرقمي لتحسين خدمات الوساطة وإدارة الممتلكات. يتضمن ذلك استخدام تحليلات البيانات لإجراء تقييمات أكثر دقة واستكشاف الذكاء الاصطناعي/التعلم الآلي (ML) لتحديد فرص الاستثمار وتبسيط العمليات.

بالنسبة للمستثمرين ومديري الأصول، أصبح تكامل هذه التقنيات الآن معيارًا استثماريًا بالغ الأهمية، وليس ترفًا. وستكون المباني التي تفتقر إلى التكنولوجيا الذكية لكفاءة الطاقة والصيانة التنبؤية أقل جاذبية. في الواقع، 81% من المؤسسات العقارية تخطط لإنفاق أكبر قدر ممكن على البيانات والتكنولوجيا في عام 2025. ويركز هذا الإنفاق على:

• أتمتة جدولة الصيانة لتقليل وقت التوقف عن العمل.
• استخدام الذكاء الاصطناعي لإدارة المستأجرين وتحسين الإيجار.
• تطبيق أنظمة البناء الذكية لتوفير الطاقة والكربون.
• تحسين التنبؤ بالسوق من خلال تحليلات أعمق للبيانات.

إذا كنت لا تستخدم الذكاء الاصطناعي لتحسين أداء الأصول الخاصة بك، فإنك تخسر المال لصالح منافس يفعل ذلك.

تعد رقمنة بيانات الملكية ضرورية للإفصاح الإلزامي عن المخاطر البيئية والاجتماعية والحوكمة والمناخ.

وقد أدى الضغط من أجل الامتثال البيئي والاجتماعي والحوكمة (ESG) إلى تحويل جمع البيانات إلى ضرورة قانونية ومالية، حيث توفر التكنولوجيا الحل الوحيد القابل للتطبيق للمحافظ الكبيرة. من المتوقع أن تفرض قواعد هيئة الأوراق المالية والبورصة الأمريكية (SEC) المتوقعة لعام 2025 إفصاحات شاملة متعلقة بالمناخ، بما في ذلك انبعاثات الغازات الدفيئة وتقييمات مخاطر المناخ. وعلى نحو مماثل، تتحرك المملكة المتحدة نحو دمج معايير مجلس معايير الاستدامة الدولية (ISSB) بحلول عام 2025، مما يتطلب من الشركات الإبلاغ عن المخاطر المرتبطة بالاستدامة.

تفرض هذه البيئة التنظيمية رقمنة بيانات الملكية. وبدون بيانات دقيقة في الوقت الحقيقي عن استهلاك الطاقة، واستخدام المياه، والانبعاثات الكربونية، فإن الامتثال يصبح مستحيلا. تُظهر اللوائح المحلية، مثل القانون المحلي لمدينة نيويورك رقم 97 (LL97)، المخاطر المالية: يمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى فرض غرامات قدرها 268 دولارًا للطن من ثاني أكسيد الكربون فوق سقف المبنى. بالنسبة للعقارات التجارية الكبيرة، يمكن أن يمثل ذلك غرامات سنوية بملايين الدولارات. تعالج حلول PropTech من Colliers هذا الأمر بشكل مباشر من خلال تتبع أداء البناء وإعداد التقارير عنه، وهو أمر ضروري لتخفيف المخاطر التنظيمية ومخاطر التقاضي.

يوضح الجدول التالي الضرورة التكنولوجية المباشرة التي تحركها معايير الإفصاح الجديدة هذه:

أنت بحاجة إلى التأكد من أن إنفاقك على التكنولوجيا يركز على الامتثال وتخفيف المخاطر أولاً، ثم على التحسين. أصبحت عقوبة التأخر في البيانات الآن بمثابة ضربة مباشرة للنتيجة النهائية.

(CIGI) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

أنت تنظر إلى مشهد قانوني معقد في عام 2025، مشهد يعيد تشكيل كيفية تقييم الخدمات العقارية العالمية والإبلاغ عنها وفرض الضرائب عليها. بالنسبة لشركة مثل Colliers International Group Inc.، التي بلغت إيراداتها المتأخرة لمدة اثني عشر شهرًا (TTM) اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025 تقريبًا 5.454 مليار دولار، هذه التغييرات التشريعية ليست مشكلات بسيطة تتعلق بالامتثال؛ إنها تحولات استراتيجية أساسية.

وتتركز العوامل القانونية الرئيسية على دفعة عالمية جديدة لتحقيق الشفافية البيئية والاجتماعية والمتعلقة بالحوكمة، وإجراء إصلاح شامل مؤيد للاستثمار لقانون الضرائب في الولايات المتحدة. أنت بحاجة إلى ربط تخصيص رأس المال والبنية التحتية للبيانات الخاصة بك مباشرة بهذه التفويضات الجديدة، وإلا ستواجه بالتأكيد مخاطر مادية.

ولايات توجيهات إعداد تقارير استدامة الشركات (CSRD) الخاصة بالاتحاد الأوروبي

يعد توجيه تقارير استدامة الشركات (CSRD) الخاص بالاتحاد الأوروبي هو التحدي القانوني الأكثر إلحاحًا وتأثيرًا، حيث يمتد نطاقه إلى ما هو أبعد من حدود الاتحاد الأوروبي. وبينما بدأت الموجة الأولى من شركات الاتحاد الأوروبي تقديم تقاريرها في عام 2025، فإن التأثير على الشركات الأمريكية التي لها عمليات أوروبية كبيرة بدأ يتبلور الآن.

وكان التفويض الأصلي يتطلب من الشركات الأمريكية التي يزيد صافي إيراداتها في الاتحاد الأوروبي عن 150 مليون يورو الإبلاغ. ومع ذلك، اعتمد البرلمان الأوروبي اقتراحًا شاملاً في 13 نوفمبر 2025، والذي يقترح رفع هذه العتبة بشكل كبير للشركات من خارج الاتحاد الأوروبي إلى 450 مليون يورو من صافي مبيعاتها المتولدة في الاتحاد الأوروبي.

ويجب على شركة Colliers International Group Inc. أن تتابع هذا الأمر عن كثب. في السياق، حققت منطقة أوروبا والشرق الأوسط وإفريقيا للشركة إيرادات بقيمة 178.7 مليون دولار في الربع الثاني فقط من عام 2024، مما يؤكد وجودها الأوروبي الكبير الذي من المرجح أن يفي بالعتبة الجديدة الأعلى.

ولا يقتصر التوجيه على إعداد التقارير فحسب؛ فهو يتطلب تحولًا أساسيًا في كيفية عرض مخاطر عملك وفرصه. إنها تغيير قواعد اللعبة.

• تقارير الاستدامة الإلزامية للشركات من خارج الاتحاد الأوروبي التي لها نشاط كبير في الاتحاد الأوروبي، ومن المقرر صدور التقارير الأولى لهذه المجموعة في عام 2029 (تغطي السنة المالية 2028).
• شرط الإفصاح المزدوج عن الأهمية المادية، مما يعني أنه يجب عليك الإبلاغ عن تأثير الشركة على الأشخاص والبيئة، بالإضافة إلى كيفية تأثير قضايا الاستدامة على أدائك المالي.
• ضمان (تدقيق) إلزامي من طرف ثالث لبيانات الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة المُبلغ عنها، مما يضيف تكلفة امتثال وتعقيدات كبيرة.

تتطلب معايير التقييم الدولية (IVS) معايير ESG

أجرى مجلس معايير التقييم الدولي (IVSC) تغييرًا كبيرًا يؤثر بشكل مباشر على قطاع التقييم الأساسي والخدمات الاستشارية لشركة Colliers International Group Inc.. يتطلب الإصدار المحدث لمعايير التقييم الدولية (IVS) 2025، والذي يسري اعتبارًا من 31 يناير 2025، من المقيمين صراحةً أن يأخذوا في الاعتبار المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة.

وهذه إشارة واضحة إلى أن العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة لم تعد اعتبارات سهلة ولكنها محركات قيمة قابلة للقياس الكمي. يجب على متخصصي التقييم لديك الآن دمج هذه العوامل بشكل واضح في نماذجهم، لا سيما بموجب معيار التقييم الدولي 103 (أساليب التقييم) و معيار التقييم الدولي 104 (البيانات والمدخلات).

إليك الحساب السريع: من المرجح أن يواجه العقار الذي يعاني من ضعف كفاءة استخدام الطاقة، أو انبعاثات الكربون العالية، أو مشكلات الحوكمة الاجتماعية، خصمًا ماديًا في تقييمه الرسمي، مما يؤثر بشكل مباشر على قيم أصول العميل وأسعار المعاملات.

توفر التغييرات في قانون الضرائب الأمريكي استقرارًا في نفقات الاستثمار

وقد أدى إقرار قانون مشروع القانون الكبير الجميل (OBBBA) في يوليو/تموز 2025 إلى توفير الاستقرار الطويل الأجل وتعزيز الحوافز للاستثمار المحلي، وهو ما يشكل حافزا رئيسيا لقطاعي العقارات والهندسة في الولايات المتحدة.

يستعيد القانون بشكل دائم مكافأة الإهلاك بنسبة 100% للممتلكات المؤهلة التي تم وضعها في الخدمة في 20 يناير 2025 أو بعده، مما يلغي الإلغاء التدريجي المقرر الذي كان من شأنه أن يخفض الخصم إلى 40% في عام 2025. وهذا يعني أن عملائك يمكنهم تحمل تكاليف المعدات الجديدة وبعض التحسينات في الممتلكات بالكامل في العام الذي يتم وضعهم فيه في الخدمة.

كما أن حساب خصم مصاريف الفائدة بموجب المادة 163 (ي) أصبح الآن أكثر ملاءمة للمشاريع العقارية المثقلة بالديون. بدءًا من عام 2025، يتحول حساب الدخل الخاضع للضريبة (ATI) المعدل من الأرباح قبل الفوائد والضرائب (EBIT) الأكثر تقييدًا إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء (EBITDA)، مما يسمح بخصم فائدة أعلى.

تمثل هذه التغييرات فرصًا واضحة وقابلة للتنفيذ لعملاء أسواق رأس المال وإدارة الاستثمار:

• الإهلاك الإضافي بنسبة 100%: تمت إعادته نهائيًا للأصول المؤهلة الموضوعة في الخدمة بعد 20 يناير 2025.
• خصم الفائدة: يتحول حساب ATI إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، مما يزيد من مصاريف الفائدة القابلة للخصم للتمويل العقاري، بدءًا من عام 2025.
• القسم 179 النفقات: يتم زيادة الحد الأقصى للنفقات إلى 2.5 مليون دولار، ويخضع للتخفيض التدريجي بمجرد أن تتجاوز الممتلكات الموضوعة في الخدمة 4 ملايين دولار.

الإجراء: قم فورًا بتحديث جميع نماذج الضرائب والاستثمارات الخاصة بالعميل لتعكس الإهلاك الإضافي الدائم بنسبة 100% والحساب المحسّن لخصم الفائدة. هذه ميزة تدفق نقدي هائلة لعملاء التطوير لديك.

(CIGI) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

يقوم برنامج EPBD التابع للاتحاد الأوروبي بالإلغاء التدريجي للحوافز المالية لغلايات الوقود الأحفوري اعتبارًا من 1 يناير 2025، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على التجديد

أنت بحاجة إلى إيلاء اهتمام وثيق لتوجيهات الاتحاد الأوروبي المنقحة بشأن أداء الطاقة في المباني (EPBD) لأنها إشارة واضحة إلى أن سوق التجديد على وشك الانفجار. اعتبارا من 1 يناير 2025تم إيقاف جميع الحوافز المالية، مثل المنح والقروض التفضيلية والمزايا الضريبية، لتركيب غلايات الوقود الأحفوري الجديدة المستقلة رسميًا في جميع أنحاء الاتحاد الأوروبي. هذا ليس اقتراحا. إنه موعد نهائي صعب يجبر أصحاب العقارات على التحول إلى المضخات الحرارية أو الأنظمة الهجينة، الأمر الذي سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة الطلب على خدمات التحديث العميق واستشارات الطاقة.

يعد هذا التوجيه بمثابة دفعة هائلة نحو إزالة الكربون، بهدف إزالة الكربون من مخزون المباني بالكامل بحلول عام 2050. بالنسبة لشركة Colliers International Group Inc. (CIGI)، يترجم هذا مباشرة إلى زيادة في الطلب على شهادات المباني الخضراء، وتدقيق الطاقة، وإدارة المشاريع للتجديدات واسعة النطاق. ويتحول السوق من الترقيات الإضافية إلى الإصلاح الشامل للبنية التحتية للتدفئة.

• رؤية قابلة للتنفيذ: تركيز الخدمات الاستشارية على الانتقال من غلايات الغاز الطبيعي/النفط إلى حلول التدفئة المعتمدة على الطاقة المتجددة.
• أهداف تجديد الاتحاد الأوروبي: يجب على الدول الأعضاء تجديد 16% المباني غير السكنية الأسوأ أداءً بحلول عام 2030 والأسوأ أداءً 26% بحلول عام 2033.

تتطلب قواعد وزارة الطاقة الأمريكية من المباني الفيدرالية التخلص التدريجي من 90% من استخدام الوقود الأحفوري في الموقع بحلول عام 2029

تعد حكومة الولايات المتحدة مثالًا قويًا لقطاع العقارات التجارية، ويجب أن تنظر إلى ذلك باعتباره فرصة كبيرة للعمل بموجب العقود الفيدرالية. وضعت وزارة الطاقة الأمريكية (DOE) اللمسات الأخيرة على قاعدة الطاقة النظيفة للمباني الفيدرالية الجديدة والتجديدات الرئيسية للمباني الفيدرالية، والتي تنص على إجراء تخفيض جذري في استخدام الوقود الأحفوري في الموقع.

للبناء الفيدرالي الجديد ومشاريع التجديد الكبرى التي تبدأ بين السنوات المالية 2025 و 2029، الشرط هو الحد الأدنى تخفيض 90% في استخدام الوقود الأحفوري في الموقع مقارنة بمستويات عام 2003. وبعد عام 2030، يجب أن تحقق المشاريع الجديدة الإلغاء الكامل لاستخدام الوقود الأحفوري في الموقع. وهذا يعني الانتقال السريع والإلزامي إلى الكهرباء والأنظمة عالية الكفاءة لقاعدة عملاء كبيرة ومستقرة - الحكومة الفيدرالية.

إليكم الحساب السريع: تقدر وزارة الطاقة أن هذه القاعدة ستخفض انبعاثات الكربون من المباني الفيدرالية بنسبة 100٪ 2 مليون طن متري وانبعاثات غاز الميثان 16 ألف طن على مدى السنوات الثلاثين المقبلة. يتطلب هذا النطاق خدمات هندسية وإدارة مشاريع متخصصة، وهي نقطة قوة أساسية لشركة مثل Colliers International Group Inc. (CIGI).

تهدد المخاطر المناخية ما يقرب من 8 تريليون دولار من المنازل الأمريكية بأضرار شديدة بسبب الرياح في عام 2025، مما يزيد من مخاطر التأمين والتقييم

بصراحة، لم تعد المخاطر المناخية قضية هامشية؛ إنها مشكلة التقييم الأساسية. بالنسبة لعام 2025، ستكون المخاطر المناخية الشديدة حقيقة واقعة بالنسبة لجزء كبير من سوق العقارات في الولايات المتحدة. على وجه التحديد، 18.3% من المنازل في الولايات المتحدة، بقيمة مجمعة تقريبًا 8 تريليون دولار، يواجهون خطرًا شديدًا أو شديدًا للأضرار الناجمة عن رياح الإعصار. وهذا يمثل تعرضًا ماليًا هائلاً، يمثل أقل بقليل من ثلث الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة لعام 2024.

ويؤدي هذا الخطر إلى إعادة تشكيل السوق بشكل أساسي من خلال رفع تكاليف التأمين وتعقيد التقييمات. في المناطق المعرضة للخطر مثل ميامي ونيو أورليانز وهيوستن، يواجه أصحاب المنازل خصومات الأعاصير التي يمكن أن تصل إلى $20,000 قبل أن تبدأ التغطية التأمينية الخاصة بهم. كمحلل مالي، يحتاج عملاؤك إلى فهم أن تكلفة الملكية، مدفوعة بأقساط التأمين، ترتفع بشكل كبير، مما يؤثر بشكل مباشر على صافي الدخل التشغيلي للعقار (NOI)، وبالتالي تقييمه (التدفق النقدي المخصوم، أو DCF). جملة واحدة واضحة: أصبحت مخاطر المناخ الآن بندًا في الميزانية العمومية.

تبدأ التقييمات الإلزامية للكربون طوال الحياة للمباني الجديدة في الاتحاد الأوروبي بحلول عام 2028

وتتمثل الموجة التنظيمية الكبيرة التالية في الاتحاد الأوروبي في التقييم الإلزامي للكربون الكامل للحياة (إجمالي انبعاثات الغازات المسببة للانحباس الحراري العالمي الناتجة عن دورة حياة المبنى بالكامل، من استخراج المواد إلى الهدم). يعد هذا تحولًا حاسمًا من التركيز فقط على الكربون التشغيلي (الطاقة المستخدمة أثناء استخدام المبنى) إلى تضمين الكربون المتجسد.

على وجه التحديد، ستكون تقييمات WLC إلزامية اعتبارًا من 1 يناير 2028، لجميع المباني الجديدة في الاتحاد الأوروبي التي تزيد مساحتها عن 1000 متر مربع. سيتم توسيع هذا ليشمل جميع المباني الجديدة بحلول 1 يناير 2030. وهذا يعني أنه بالنسبة لأي مشاريع تطوير جديدة يفكر فيها عملاؤك في أوروبا، يجب عليهم البدء في التخطيط لهذا التقييم الآن. يُطلب من الدول الأعضاء أيضًا نشر خرائط الطريق بحلول 1 يناير 2027، والتي تتضمن تفاصيل إدخال القيم الحدية على WLC اعتبارًا من عام 2030.

وهذا يخلق فرصة استشارية هائلة لشركة Colliers International Group Inc. (CIGI) لتقديم خدمات تقييم دورة الحياة (LCA). إن قطاع البناء مسؤول عن 36% من انبعاثات الغازات الدفيئة في أوروبا، لذا فإن هذه اللائحة ستغير بشكل أساسي مصادر المواد والتصميم وممارسات البناء، مع تفضيل المواد منخفضة الكربون ومبادئ الاقتصاد الدائري.