Simon Property Group, Inc. (SPG): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى المشهد العقاري في أواخر عام 2025، وتتساءل عما إذا كان عملاق مثل Simon Property Group, Inc. (SPG) يمكنه حقًا الاستمرار في الفوز ضد التجارة الإلكترونية والأسعار المرتفعة. بصراحة، بعد عقدين من تحليل هؤلاء العمالقة، أستطيع أن أخبركم بميزانيتهم العمومية المدعومة بحوالي 9.5 مليار دولار في السيولة، يقوم بالعبء الثقيل. مع الإشغال يجلس بقوة في 96.4% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025 وتوجيهات FFO للعام بأكمله تبدو قوية بين 12.60 دولارًا و 12.70 دولارًا للسهم الواحد، فإن الخندق التنافسي عميق. سنوضح بالتفصيل كيفية تراكم قوتهم عبر الموردين والعملاء والمنافسين والبدائل والداخلين الجدد أدناه، حتى تتمكن من معرفة أين تكمن نقاط الضغط الحقيقية والفرص. إنها بالتأكيد فئة متقدمة في جودة الأصول التي تتفوق على الضوضاء.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين

أنت تقوم بتقييم تكاليف المدخلات لشركة Simon Property Group, Inc. (SPG) حيث إنها تدير محفظتها الضخمة. تعد القوة التي يتمتع بها موردوها - بدءًا من أطقم البناء إلى مقدمي الخدمات - متغيرًا رئيسيًا في استقرار الهامش. وفي الوقت الحالي، يبدو المشهد مختلطاً، حيث يوازن بين الضغوط التضخمية والقوة المالية الهائلة التي يتمتع بها برنامج SPG.

تكاليف البناء هي بالتأكيد في مسار تصاعدي. على سبيل المثال، تشير التوقعات إلى أن تكاليف البناء العالمية سترتفع بنسبة 5-7% في عام 2025، بناءً على زيادة بنسبة 5% في عام 2024. وارتفعت أسعار الصلب، وهو عنصر بالغ الأهمية، بأكثر من 50% في عام 2025 بسبب تأثيرات التعريفات الجمركية. ومع ذلك، فإن الوضع المالي لشركة Simon Property Group, Inc. يوفر ثقلًا موازنًا قويًا. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، أبلغت شركة Simon Property Group, Inc. عن سيولة تبلغ حوالي 9.5 مليار دولار أمريكي، والتي تتضمن 2.1 مليار دولار أمريكي نقدًا في الصندوق و7.4 مليار دولار أمريكي من السعة المتاحة بموجب تسهيلاتها الائتمانية المتجددة. يمنح مجمع السيولة العميق هذا شركة Simon Property Group, Inc. نفوذًا شرائيًا كبيرًا عند التفاوض على عقود واسعة النطاق أو استيعاب ارتفاعات الأسعار قصيرة المدى.

بالنسبة للعمليات اليومية، تظل قوة موردي الصيانة العامة والمرافق منخفضة نسبيًا. وذلك لأن سوق هذه الخدمات مجزأ للغاية عبر عدد كبير من المواقع التي تعمل بها شركة Simon Property Group, Inc.. وترى هذا التشرذم ينعكس في الحجم الهائل لقاعدة أصولهم؛ اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، امتلكت شركة Simon Property Group, Inc. أو تمتلك حصة في 194 عقارًا مدرًا للدخل في الولايات المتحدة وحدها، بالإضافة إلى حصص في 22 مركزًا تجاريًا إضافيًا عبر TRG. تعني هذه البصمة الهائلة أنه بالنسبة لخدمات السلع، يتنافس الموردون بشدة على أعمال شركة Simon Property Group, Inc.

ومع ذلك، فإن شركات البناء المتخصصة تحظى بمزيد من الاحترام. عندما تقوم شركة Simon Property Group, Inc. بعملية إعادة تطوير كبيرة أو إنشاءات جديدة - مثل مشاريع التطوير حيث بلغت حصتها من صافي التكلفة 1.25 مليار دولار - فإن الخبرة المطلوبة تكون فريدة من نوعها. إن تكاليف التحويل المرتفعة لهؤلاء الشركاء المتخصصين، بالإضافة إلى خبرتهم الفريدة، تدفع قدرتهم التفاوضية إلى النطاق المعتدل. ومع ذلك، فإن حجم شركة Simon Property Group, Inc. يساعد في التخفيف من هذا الأمر إلى حد ما.

يسمح نطاق الشركة بالتعاقد بالجملة عبر مجموعة عقاراتها، مما يساعد على الحصول على أسعار أفضل. خذ بعين الاعتبار نشاط التأجير: خلال الربع الثالث من عام 2025، وقعت شركة Simon Property Group, Inc. أكثر من 1000 عقد إيجار تغطي حوالي 4 ملايين قدم مربع. يسمح هذا المجلد بشروط مواتية على كل شيء بدءًا من عقود صيانة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء وحتى الشراء بالجملة لمواد المنطقة المشتركة. والكفاءة التشغيلية الناتجة واضحة في الأرقام:

إن النفوذ الذي تمارسه شركة Simon Property Group, Inc. واضح عندما تنظر إلى أنواع العقود التي تديرها. تتغير ديناميكية الطاقة بناءً على الخدمة المطلوبة:

• الصيانة العامة: الطاقة منخفضة بسبب تجزئة المورد.
• عقود المرافق: الطاقة منخفضة؛ يمكن لشركة Simon Property Group, Inc. في كثير من الأحيان الإدارة الذاتية أو الاستعانة بمقدمي الخدمات الوطنيين.
• البناء المتخصص: القوة معتدلة بسبب مجموعات المهارات الفريدة المطلوبة.
• مشتريات الإنفاق الرأسمالي: الطاقة منخفضة إلى متوسطة، وتتأثر بشدة بسيولة تبلغ 9.5 مليار دولار.

إذا استغرق الإعداد ما يزيد عن 14 يومًا، فسترتفع مخاطر التوقف عن العمل، ولكن بالنسبة لبرنامج SPG، فإن الحجم الهائل للعمل يجعل معظم الشركات المتخصصة تركز على الالتزام بجداول التسليم الخاصة بها.

Simon Property Group, Inc. (SPG) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

أنت تقوم بتحليل موقف شركة Simon Property Group, Inc.، وعندما تنظر إلى جانب العميل الذي يعني المستأجرين، فإن قوة المساومة بشكل عام تقع في نطاق منخفض إلى متوسط اعتبارًا من أواخر عام 2025. ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن الأصول الرئيسية للشركة مطلوبة بشدة، مما يحد بشكل طبيعي من خيارات المستأجر. على سبيل المثال، بلغ معدل الإشغال في مراكز التسوق ومنافذ البيع المميزة التابعة لشركة Simon Property Group في الولايات المتحدة مستوى ضيقًا للغاية. 96.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. بصراحة، عندما تكون المساحة نادرة إلى هذا الحد، يكون للمالك اليد الأقوى في معظم مفاوضات الإيجار.

لإعطائك صورة أوضح عن القوة التشغيلية التي تدعم هذه الديناميكية، راجع هذه المقاييس الرئيسية من نتائج الربع الثالث من عام 2025:

والآن دعونا نتحدث عن اللاعبين الكبار. من المؤكد أن المستأجرين الكبار، وخاصة أولئك الذين يمثلون العلامات التجارية الفاخرة، يحتفظون بنفوذ كبير عندما تتفاوض شركة Simon Property Group, Inc. على عقود الإيجار. تعمل هذه المراسي على تحفيز حركة المرور، لذا فإن وجودها يعد أمرًا بالغ الأهمية للنظام البيئي بأكمله. تضم شركة Simon Property Group, Inc. مجموعة الشركات الفاخرة LVMH، التي تمتلك علامات تجارية مثل Louis Vuitton وTiffany. & Co.، باعتبارها واحدة من المستأجرين الرئيسيين لها. عندما يكون لديك مستأجر بهذه المكانة، فإن نفوذ التفاوض يتغير؛ يمكنهم المطالبة بشروط محددة لأن رحيلهم من شأنه أن يخلق فجوة كبيرة في جاذبية المركز.

على الجانب الآخر، يواجه المستأجرون الأصغر حجمًا عمومًا تكاليف تحويل أعلى. لماذا؟ لأنهم يدفعون مقابل الوصول إلى حركة المرور المثبتة وإنتاجية المبيعات التي تولدها مراكز التسوق من المستوى الأول التابعة لشركة Simon Property Group, Inc.. مع الحد الأدنى الأساسي للإيجار لكل قدم مربع عند $59.14 وتم الإبلاغ عن مبيعات التجزئة لكل قدم مربع عند $742 بالنسبة للأشهر الـ 12 اللاحقة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، يعني النقل التخلي عن محرك إيرادات معروف. إنها حالة كلاسيكية من كونك مقيدًا بالنجاح؛ المغادرة تعني العثور على موقع جديد به حركة مرور قابلة للمقارنة ومثبتة، وهو أمر صعب.

ومع ذلك، لا يمكنك تجاهل المخاطر الهيكلية المضمنة في عقود إيجار التجزئة. تعد شروط الإيجار المشترك بالتأكيد أحد العوامل التي يمكن أن تزيد من قدرة المستأجر على المساومة إذا لم يتم استيفاء الشروط. تم تصميم هذه البنود لحماية المستأجرين الصغار في حالة إخلاء أحد المرتكزات الرئيسية أو إذا انخفض الإشغال الإجمالي إلى ما دون الحد المتفق عليه مسبقًا. إذا غادر أحد المرساة الرئيسية، يمكن أن يؤدي ذلك إلى تأثير الدومينو، مما يسمح للمستأجرين بالمطالبة بتخفيض الإيجارات أو حتى إنهاء عقود الإيجار الخاصة بهم، لذلك يتعين على شركة Simon Property Group, Inc. إدارة هذه المخاطر بشكل فعال للحفاظ على ذلك 96.4% معدل الإشغال مستقر

فيما يلي نقاط التأثير الرئيسية التي يجب على العملاء (المستأجرين) وضعها في الاعتبار:

• المستأجرون الأساسيون، مثل LVMH، يتفاوضون من موقع قوة.
• يواجه المستأجرون الصغار تكاليف عالية لتعويض حركة السير المفقودة.
• توفر شروط الإيجار المشترك مخرجًا إذا غادر المستأجرون الرئيسيون.
• ارتفاع متوسط الإيجار الأساسي $59.14 لكل قدم مربع قيمة عالية، ولكن أيضًا تبعية عالية.

الشؤون المالية: قم بصياغة تحليل حساسية حول تأثير مغادرة مرساة واحدة من المستوى الأول على أمة الإسلام، بافتراض أ 15% تخفيض الإيجار عبر المستأجرين المتأثرين بحلول يوم الثلاثاء المقبل.

Simon Property Group, Inc. (SPG) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

يوجد تنافس كبير بين صناديق الاستثمار العقارية من الدرجة الأولى مثل Macerich و Regency Centers للمستأجرين المتميزين.

تعد القوة المالية المتفوقة لمجموعة Simon Property Group والتصنيف الائتماني A- ميزة تنافسية رئيسية.

تركز المنافسة على جودة الأصول والتجزئة التجريبية، وليس على السعر فقط.

ارتفعت قيمة أمة الاستثمار للملكية المحلية بنسبة 5.1% في الربع الثالث من عام 2025، مما يدل على فوز SPG في معركة التنافس.

فيما يلي الحسابات السريعة حول تحديد المواقع التنافسية اعتبارًا من أواخر عام 2025:

تتجلى القوة التشغيلية التي يقوم عليها هذا التنافس في مقاييس المحفظة التي تتتبعها. إن قدرة Simon Property Group على الحصول على شروط متميزة تعكس التركيز على جودة الأصول.

• مراكز التسوق والمنافذ المميزة في الولايات المتحدة: 96.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.
• الحد الأدنى الأساسي للإيجار لكل قدم مربع: $59.14 اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.
• مبيعات التجزئة المبلغ عنها لكل قدم مربع: $742 للأشهر الـ 12 التالية المنتهية في 30 سبتمبر 2025.
• نمو دخل الإيجار: 8% وساهمت الزيادة في نمو الربع الثالث من عام 2025.
• زيادة الأرباح ربع السنوية على أساس سنوي: 4.8% ل $2.20 لكل سهم.

يمكنك أن ترى أن المنافسة شرسة، حيث قامت مراكز ريجنسي النظيرة أيضًا برفع هدفها السنوي لـ FFO الأسبوع الماضي. ومع ذلك، فإن قوة الميزانية العمومية لمجموعة سيمون العقارية، يتضح من "أ" يوفر التصنيف ميزة واضحة في الوصول إلى رأس المال للتحركات الإستراتيجية، مثل الاستحواذ مؤخرًا على الحصة المتبقية البالغة 12٪ في مجموعة Taubman Realty Group.

Simon Property Group, Inc. (SPG) - القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

أنت تنظر إلى القوى التنافسية التي تواجه Simon Property Group, Inc. (SPG) بينما ننتقل إلى أواخر عام 2025، ومن المؤكد أن التهديد بالبدائل هو في مقدمة أولوياتنا. لا تزال التجارة الإلكترونية هي البديل الأكبر للزيارة الفعلية، لكن المشهد يتغير لأن تجار التجزئة أصبحوا أكثر ذكاءً في المزج بين الإنترنت وخارجه. يتصدى برنامج SPG لهذا من خلال الضغط بقوة على التكامل متعدد القنوات، وهي مجرد طريقة رائعة للقول إنهم يساعدون مستأجريهم على جعل التجربة عبر الإنترنت وداخل المتجر تبدو وكأنها شيء واحد سلس للمتسوق. المتاجر المنبثقة هي تكتيك رئيسي آخر هنا؛ فهي توفر المرونة وتجذب حركة مرور جديدة، وهو أمر لا يمكن للتجارة الإلكترونية البحتة تكراره بسهولة.

لا يزال التهديد من مراكز نمط الحياة والتجزئة في الهواء الطلق معتدلاً. توفر هذه الأشكال الراحة وغالبًا ما توفر أجواءً أكثر استرخاءً من مراكز التسوق التقليدية المغلقة. ولمعالجة هذه المشكلة، تميل شركة Simon Property Group, Inc. (SPG) إلى التطويرات متعددة الاستخدامات. تعمل هذه الإستراتيجية على تنويع العروض بما يتجاوز مجرد البيع بالتجزئة، حيث تمزج بين مكونات الطعام والترفيه والسكن لإنشاء وجهات يصعب استبدالها بنقرة بسيطة على موقع الويب. على سبيل المثال، أثارت الإدارة "مشروعًا كبيرًا للبيع بالتجزئة ومتعدد الاستخدامات بالسعر الكامل في ناشفيل"، مما يشير إلى هذا التركيز على العقارات متعددة الأوجه القائمة على الخبرة.

فيما يلي نظرة سريعة على بعض المقاييس التشغيلية الرئيسية التي توضح القوة الدائمة للقناة المادية:

إن اتجاه العلامات التجارية المباشرة إلى المستهلك (D2C) التي تفتح متاجر فعلية يساعد في الواقع على تقليل التهديد العام للاستبدال النقي. ترى هذه العلامات التجارية الرقمية أن المساحة المادية هي لوحة إعلانية ضرورية وفعالة من حيث التكلفة وطريقة لتعميق اتصالات العملاء، وليس مجرد قناة مبيعات. إنهم ينتقلون إلى النوافذ المنبثقة وصالات العرض لاختبار المياه قبل الالتزام. في حين أن الأرقام المحددة لمحفظة SPG ليست علنية، إلا أن بيانات الصناعة تظهر أن هذه حركة كبيرة؛ في النصف الأول من عام 2025، تم تأجير العلامات التجارية D2C تقريبًا 5.95 ألف قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة في مراكز التسوق والشوارع الرئيسية، مما يمثل 18% من إجمالي نشاط التأجير في تلك الفترة في السوق التي شملتها الدراسة. إن هذا التدفق للمستأجرين الجدد ذوي الخبرة الرقمية يؤكد صحة دور القناة المادية في النهج الحديث الذي يشمل جميع القنوات.

يتم التأكيد على فعالية القناة المادية من خلال أداء مبيعات المستأجرين الحاليين. وصلت مبيعات التجزئة المبلغ عنها لكل قدم مربع لمراكز التسوق ومنافذ البيع المميزة التابعة لشركة Simon Property Group, Inc. (SPG) $742 للأشهر الـ 12 اللاحقة المنتهية في الربع الثالث من عام 2025. يوضح هذا الرقم بوضوح أنه عندما توفر البيئة المناسبة، يحقق المتجر الفعلي إيرادات كبيرة. علاوة على ذلك، تشير بيانات البيع بالتجزئة العامة إلى أن تجار التجزئة الذين حققوا مشاركة قوية في القنوات الشاملة ما زالوا يحتفظون بها 90% عملاء أكثر من المتاجر ذات القناة الواحدة، ويشهد هؤلاء اللاعبون في القنوات المتعددة نموًا في الإيرادات يبلغ، في المتوسط، 179% أسرع من منافسيهم المنعزلين. يستثمر هؤلاء المستأجرون في هذه التجربة، الأمر الذي يؤدي بدوره إلى تعزيز العرض الأساسي الذي تقدمه شركة Simon Property Group, Inc. (SPG) في مواجهة البدائل الخالصة عبر الإنترنت.

يجب عليك مراقبة هذه المناطق المحددة كمؤشرات للضغط البديل:

• تفضيل المستهلك للبحث/المقارنة داخل المتجر أثناء تواجده على الأرض (72% استخدام الهواتف الذكية في المتجر).
• من المتوقع أن يصل النمو المستمر لمبيعات "النقر والتحصيل" إلى 1.8% 154.3 مليار دولار في عام 2025.
• حقيقة أن المتسوق العادي متعدد القنوات يتكامل ستة نقاط الاتصال في رحلتهم.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Simon Property Group, Inc. (SPG) - القوى الخمس لبورتر: تهديد الوافدين الجدد

أنت تنظر إلى العوائق التي تحول دون دخول لاعب جديد يحاول التنافس مباشرة مع Simon Property Group, Inc. (SPG) في مساحة المركز التجاري المغلقة الرئيسية. بصراحة، التهديد هنا منخفض، ويرجع ذلك أساسًا إلى القوة المالية الهائلة المطلوبة للبدء.

إن بناء مركز تجاري إقليمي، من النوع الذي تديره مجموعة سيمون العقارية، يتطلب رأس مال ضخم. على الرغم من أنك ذكرت متوسطًا يبلغ حوالي 300 مليون دولار، إلا أن البيانات تظهر نطاقًا واسعًا لتكاليف البناء. تم الاستشهاد بمراكز التسوق الإقليمية على وجه التحديد على أنها تكلف ما بين 40 مليون دولار و 170 مليون دولار للبناء، مع متوسط ​​نطاق وطني أوسع يتراوح بين 25 مليون دولار و 180 مليون دولار لمراكز التسوق.

ثم هناك العقارات نفسها. إن الحصول على مواقع رئيسية ذات حركة مرور عالية أمر صعب ونادر للغاية. نحن ننظر إلى نقص تم الإبلاغ عنه يبلغ 200 مليون قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وهو ما يعادل ما بين 250 إلى 500 مركز تسوق إقليمي في المتوسط. وتنعكس هذه الندرة في توافر السوق، الذي انخفض إلى 4.7% في الربع الثاني من عام 2024، وهو أدنى مستوى منذ بدء التتبع في عام 2005.

كما أن البيئة التنظيمية تعمل على تكديس سطح السفينة ضد القادمين الجدد. إن قوانين تقسيم المناطق، وتأمين الاستحقاقات، وإدارة العلاقات القائمة في المناطق الحضرية الرئيسية تخلق حواجز تنظيمية عالية تستغرق سنوات ورأس مال سياسي كبير للتغلب عليها. على سبيل المثال، في الأسواق الراسخة مثل الشمال الشرقي، تساهم هذه القيود على استخدام الأراضي في ظروف السوق الضيقة بشكل مزمن، مما يجعل التطوير الجديد شبه مستحيل دون نطاق واسع.

ولا يستطيع الوافد الجديد ببساطة تكرار النطاق التشغيلي الحالي لشركة SPG أو توجيهاتها المالية بين عشية وضحاها. إن ثقة الإدارة في منصتها واضحة، حيث تتوقع توجيهات للأموال من العمليات (FFO) لعام 2025 بقيمة 12.60 دولارًا أمريكيًا إلى 12.70 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. هذا المستوى من التدفق النقدي الذي يمكن التنبؤ به، والذي يدعمه ارتفاع نسبة الإشغال، لا يمكن للشركات الناشئة أن تضاهيه.

فيما يلي نظرة سريعة على النطاق المالي الذي يواجهه الوافدون الجدد:

تم تعزيز الحواجز أمام الدخول من خلال الهيمنة التشغيلية الحالية والقوة المالية لشركة Simon Property Group، Inc.. خذ بعين الاعتبار مؤشرات الأداء التي سيحتاج الوافدون الجدد إلى التغلب عليها:

• الملكية المحلية صافي الدخل التشغيلي (NOI) نمو 5.1% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025.
• الحد الأدنى الأساسي للإيجار لكل قدم مربع يرتفع إلى $59.14.
• ارتفعت الأرباح الفصلية مؤخرًا بنسبة 4.8% سنة بعد سنة إلى $2.20 لكل سهم.
• معدل إشغال يبلغ 96.4% في مراكز التسوق والمنافذ المتميزة في الولايات المتحدة اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025.
• تم الإبلاغ عن الربع الثالث من عام 2025 للعقارات FFO للسهم الواحد $3.22.

إذا كنت تصمم الوافد الجديد، فيجب عليك أن تأخذ في الاعتبار الوقت ورأس المال لتأمين الأرض التي تكون مقيدة للغاية بالفعل، بالإضافة إلى السنوات التي يستغرقها بناء وتأجير عقار لتتناسب مع مستويات الإشغال الحالية لبرنامج SPG. الشؤون المالية: صياغة تحليل حساسية لتأثير زيادة بنسبة 15% في تكاليف إنشاء مراكز التسوق الإقليمية بحلول الربع القادم.