Simon Property Group, Inc. (SPG): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن رؤية واضحة لشركة Simon Property Group, Inc. (SPG) ونحن نتجه نحو أواخر عام 2025، والخلاصة هي أن محفظتها المتميزة وحجمها يمثلان مزايا هائلة، ولكن ارتفاع تكاليف رأس المال والتحول المستمر في التجارة الإلكترونية يتطلبان إعادة تطوير قوية وذكية للبقاء في المقدمة. كمحلل متمرس، أركز على رسم خرائط المخاطر على المدى القريب لإجراءات واضحة. فيما يلي تحليل SWOT، باستخدام أحدث التوقعات المتاحة للسنة المالية 2025، والتي تظهر أن الشركة تحافظ على مقاييس تشغيلية قوية على الرغم من الرياح المعاكسة للاقتصاد الكلي.

تكمن القوة الأساسية لمجموعة Simon Property Group في مساندتها المالية الضخمة، والتي من المتوقع أن تنتهي 8.5 مليار دولار في السيولة لعام 2025، بالإضافة إلى معدل إشغال يُحسد عليه قريبًا 95.0% عبر مراكز التسوق ومنافذ البيع الخاصة بهم في الولايات المتحدة. لكن بصراحة، هذه القوة يخفف منها عبء الديون الكبير، مع أكثر من ذلك 2.5 مليار دولار في آجال استحقاقها في عام 2026، مما يعني أن استمرار أسعار الفائدة المرتفعة يشكل تهديدًا واضحًا. وتكمن الفرصة الحقيقية في تحويل مواقع مراكز التسوق الرئيسية هذه إلى مراكز متعددة الاستخدامات، وهي الطريقة الوحيدة لمواجهة اختراق التجارة الإلكترونية المتسارع وضغوط الركود. دعنا نتعمق في تفاصيل ما يعنيه هذا بالنسبة لأطروحة الاستثمار الخاصة بك.

Simon Property Group, Inc. (SPG) - تحليل SWOT: نقاط القوة

محفظة مراكز تسوق مهيمنة وعالية الجودة في أفضل الأسواق الأمريكية.

تكمن القوة الأساسية لمجموعة Simon Property Group في محفظتها الضخمة التي لا يمكن استبدالها من عقارات التجزئة الرائدة. هذه ليست مجرد مجموعة من مراكز التسوق. إنه تركيز أصول الفئة (أ) في أكثر الأسواق الأمريكية المرغوبة، مما يمنح الشركة خندقًا تنافسيًا كبيرًا.

اعتبارًا من أواخر عام 2024، كانت الشركة تمتلك أو تمتلك مصلحة في 194 عقارًا مدرًا للدخل في الولايات المتحدة، والتي تشمل 92 مركزًا تجاريًا، و70 Premium Outlets، و14 عقارًا تابعًا لشركة Mills. يسمح هذا المقياس لسيمون بإملاء الشروط وجذب تجار التجزئة ذوي الأداء العالي. تنعكس جودة هذه المواقع في مبيعات التجزئة اللاحقة لمدة 12 شهرًا لكل قدم مربع في مراكز التسوق الأمريكية ومنافذ البيع المتميزة، والتي بلغت 742 دولارًا اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا رقم قوي في مناخ التجزئة الحالي.

وتلتزم الشركة أيضًا بالحفاظ على محفظتها هي الأفضل في فئتها، مع خطة لإنفاق ما بين 400 مليون دولار و500 مليون دولار على إعادة تطوير مراكز التسوق في عام 2025، والتي غالبًا ما تتضمن عناصر متعددة الاستخدامات مثل الإسكان والفنادق. هذه ليست مجرد صيانة؛ إنها خطوة استراتيجية لإثبات الأصول في المستقبل.

ميزانية عمومية قوية مع سيولة متوقعة لعام 2025 تزيد عن 8.5 مليار دولار.

من المؤكد أن الميزانية العمومية هي قوة توفر المرونة المالية اللازمة لكل من عمليات الاستحواذ الهجومية والمناورات الدفاعية في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان لدى سيمون ما يقرب من 9.5 مليار دولار من إجمالي السيولة. هذا صندوق حرب ضخم.

إليك الرياضيات السريعة حول وضع السيولة هذا:

• النقد في الصندوق (بما في ذلك حصة المشروع المشترك): 2.1 مليار دولار
• القدرة المتاحة على التسهيلات الائتمانية المتجددة: 7.4 مليار دولار
• إجمالي السيولة (اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025): 9.5 مليار دولار

هذا المستوى من السيولة، إلى جانب التصنيف الائتماني A-، يبقي تكاليف الاقتراض تحت السيطرة ويسمح لسيمون بإكمال الصفقات الإستراتيجية، مثل الاستحواذ على الحصة المتبقية البالغة 12٪ في مجموعة Taubman Realty Group في أكتوبر 2025، دون ضغوط مالية لا داعي لها.

معدل إشغال مرتفع، من المتوقع أن يصل إلى 95.0% في مراكز التسوق ومنافذ البيع في الولايات المتحدة.

يعد الإشغال المؤشر الأوضح لطلب بائعي التجزئة على مساحة سيمون، والأرقام ممتازة. توضح قدرة الشركة على الحفاظ على معدلات إشغال عالية قوتها التسعيرية والأهمية المستمرة لممتلكاتها من الدرجة الأولى.

بلغ معدل الإشغال في مراكز التسوق والمنافذ المميزة في الولايات المتحدة 96.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذه زيادة طفيفة عن العام السابق وأعلى بكثير من عتبة 95.0%. كما أظهرت عقارات المطاحن، ذات الشكل المختلف، أداءً استثنائيًا، حيث وصلت نسبة الإشغال إلى 99.4% في الربع الثالث من عام 2025.

ويؤدي هذا الطلب المرتفع إلى دفع نمو الإيجارات، وهو مفتاح أداء صناديق الاستثمار العقارية. ارتفع صافي الدخل التشغيلي للعقارات المحلية (NOI) بنسبة 5.1% على أساس سنوي للربع المنتهي في 30 سبتمبر 2025.

علاقات عميقة مع المستأجرين وحجم لشروط التأجير المواتية.

الحجم الكبير لشركة سيمون وجودة مواقعها يمنحها موقعًا تفاوضيًا قويًا مع المستأجرين، مما يؤدي إلى شروط إيجار مناسبة ونمو ثابت في الإيجارات. هذا هو الخندق الكلاسيكي في مجال العقارات.

بلغ متوسط ​​الحد الأدنى الأساسي للإيجار لكل قدم مربع في مراكز التسوق الأمريكية ومنافذ البيع المميزة 59.14 دولارًا أمريكيًا اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 2.5٪ على أساس سنوي. يُظهر هذا النمو المستمر أن سايمون لا يملأ المساحة فحسب، بل يطالب بأسعار متميزة. كما يسمح النطاق التشغيلي للشركة بتنفيذ عدد كبير من الصفقات بسرعة؛ لقد وقعوا أكثر من 1000 عقد إيجار تغطي حوالي 4 ملايين قدم مربع خلال الربع الثالث من عام 2025 وحده.

دخل متنوع من العقارات الدولية واستثمارات التجزئة.

سايمون أكثر من مجرد مالك لمركز تجاري في الولايات المتحدة؛ لقد قامت بتنويع مصادر دخلها بشكل استراتيجي، مما يوفر تحوطًا ضد دورات البيع بالتجزئة المحلية ويوفر ناقلات نمو إضافية.

يحدث التنويع عبر مجالين رئيسيين:

• العقارات الدولية: اعتبارًا من نهاية عام 2024، كان لدى سايمون حصص ملكية في 35 عقارًا من Premium Outlets وDesigner Outlet تقع بشكل أساسي في جميع أنحاء آسيا وأوروبا وكندا.
• استثمارات التجزئة والمنصات: وتمتلك الشركة حصصًا في شركات أخرى، بما في ذلك حصة قدرها 22.4% في شركة Klépierre SA، وهي شركة أوروبية كبرى للتداول العام في مجال العقارات بالتجزئة. لدى سيمون أيضًا مصالح في العديد من عمليات البيع بالتجزئة (مثل Catalyst Brands LLC) ومشروع التجارة الإلكترونية Rue Gilt Groupe.

ويساهم هذا التنويع بشكل مفيد في الأداء العام للمحفظة. وارتفعت محفظة صافي الاستثمار، التي تشمل هذه العقارات الدولية، بنسبة 4.5% للأشهر التسعة الأولى من عام 2025، مما يدل على التأثير الإيجابي لهذه الاستثمارات العالمية وغير الأساسية.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – تحليل SWOT: نقاط الضعف

عبء ديون كبير، مع استحقاقات تزيد عن 2.5 مليار دولار تستحق في عام 2026.

في حين تحتفظ مجموعة سيمون العقارية بتصنيف ائتماني من الدرجة الاستثمارية، فإن عبء ديونها الكبير يظل نقطة ضعف أساسية، خاصة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. وبلغ إجمالي ديون الشركة طويلة الأجل حوالي 25.789 مليار دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ويستحق جزء كبير من هذا الدين على المدى القريب، مما يخلق مخاطر إعادة التمويل. على وجه التحديد، فإن السوق يراقب عن كثب إعادة تمويل ما يقرب من 1.5 مليار دولار في السندات العليا التي من المقرر أن تنضج في عام 2026.

والقضية الأساسية هي أن إعادة تمويل هذا الدين من المرجح أن يحدث بتكلفة أعلى من القسائم الأصلية ذات الفائدة المنخفضة، الأمر الذي سيؤدي إلى تقليص الهوامش. على سبيل المثال، تمت إعادة تمويل شريحة دين بقيمة 1.1 مليار دولار استحقت في سبتمبر 2025 بسندات ممتازة جديدة تحمل معدل قسيمة مختلط قدره 4.8%، وهي زيادة ملحوظة عن القروض المستحقة 3.5% معدل.

ارتفاع احتياجات الإنفاق الرأسمالي (CapEx) لمشاريع إعادة تطوير مراكز التسوق الجارية.

تتطلب استراتيجية تحويل مراكز التسوق إلى وجهات تجريبية متعددة الاستخدامات استثمارًا رأسماليًا كبيرًا ومستمرًا (CapEx). يعد هذا الإنفاق ضروريًا للحفاظ على حالة الفئة (أ) للمحفظة، ولكنه يعمل بمثابة عائق على التدفق النقدي الحر على المدى القصير. تعتبر حصة الشركة من صافي تكلفة مشاريع التطوير عبر جميع المنصات كبيرة، ويبلغ إجماليها تقريبًا 1.25 مليار دولار، مع هدف العائد المستقر المختلط بنسبة 9٪ في هذه المشاريع.

خلال الأشهر التسعة الأولى من السنة المالية 2025، كانت النفقات الرأسمالية لمشاريع التطوير وإعادة التطوير الجديدة كبيرة، مما يوضح الحاجة المستمرة لإعادة الاستثمار في الأصول المادية:

انخفاض إمكانات النمو مقارنة بصناديق الاستثمار العقاري المتخصصة (REITs).

باعتبارها أكبر صندوق استثمار عقاري للبيع بالتجزئة، تعد Simon Property Group شركة ناضجة، وحجمها الكبير يحد من إمكانية النمو الهائل. ويبلغ معدل نمو مبيعاتها السنوية 4.39%، وهو أقل بكثير من متوسط السوق الأوسع نطاقًا 8.99%. تمثل وتيرة التوسع البطيئة هذه ضعفًا هيكليًا عند مقارنتها بصناديق الاستثمار العقارية الأكثر ذكاءً والمتخصصة التي تركز على القطاعات ذات النمو المرتفع مثل مراكز البيانات أو الخدمات اللوجستية الصناعية أو العقارات السكنية المتخصصة.

غالبًا ما يقوم السوق بتسعير هذا النضج في السهم. حتى مع الأداء القوي لعام 2025، فإن سعر السهم إلى الأموال من العمليات (P / FFO) مضاعف 13.8x يقترح خصمًا مقارنة ببعض أقرانه، مثل تداول الأقران في 16.2xمما يعكس انخفاض توقعات النمو على المدى الطويل.

التعرض لإفلاس المتاجر الكبرى، على الرغم من تقليله عن طريق الردم الاستباقي.

على الرغم من نجاح الشركة في ردم المساحات الأساسية السابقة بمفاهيم جديدة، تظل المحفظة معرضة للتدهور الهيكلي والصحة المالية للمتاجر التقليدية. تعد حالات إفلاس المستأجرين والتقلبات العامة في مراكز التسوق من نقاط المراقبة المستمرة للإدارة.

ويتفاقم هذا الضعف بسبب حصص الأسهم الإستراتيجية الخاصة بشركة SPG في تشغيل تجار التجزئة، مثل العلامات التجارية JC Penney وSparc Group (مثل Aeropostale وBrooks Brothers). في حين أن هذه كانت خطوة استباقية للسيطرة على مساحات التجزئة الرئيسية، إلا أنها تقدم تعرضًا مباشرًا لاقتصاد التجزئة شديد التقلب، وهو أمر غير نموذجي بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري المستقرة (REIT).

• تعرض حيازات التجزئة تقلبات في الأرباح.
• يشكل ضغط دوران المستأجر خطرًا مستمرًا.

يمكن أن تؤدي مبيعات الأصول البطيئة إلى إعاقة جهود تحسين المحفظة.

تعتبر استراتيجية الشركة المتمثلة في "إعادة تدوير رأس المال" - بيع الأصول غير الأساسية لتمويل عمليات إعادة التطوير المتميزة - سليمة، ولكن عملية التخلص من العقارات ذات الجودة المنخفضة يمكن أن تكون بطيئة وتؤدي إلى خسائر كبيرة أو تهرب من الديون. بينما تم تنفيذ SPG 1.5 مليار دولار في مبيعات الأصول في الربع الأول من عام 2025، مما يدل على نهج جراحي، فإن ضرورة التخلص من المراكز ذات الأداء الضعيف يمكن أن تظل بمثابة عائق على القيمة الإجمالية للمحفظة.

على سبيل المثال، في عام 2024، اختارت الشركة الابتعاد عن مركز تسوق فيلادلفيا ميلز، مما أدى فعليًا إلى إعادة العقار إلى المقرضين والتخلف عن سداد ديونها البالغة 259 مليون دولار على الأصل. هذا النوع من التخلف عن سداد الديون، حتى على الممتلكات غير الأساسية، يسلط الضوء على الضعف الكامن في الأصول ذات المستوى الأدنى والرغبة في قبول الخسارة لتطهير الميزانية العمومية، وهو ما يشكل بالتأكيد عبئا على القيمة على المحفظة.

Simon Property Group, Inc. (SPG) - تحليل SWOT: الفرص

إعادة تطوير مواقع مراكز التسوق متعددة الاستخدامات وتحويلها إلى مساحات سكنية ومكاتب

لديك فرصة واضحة لإطلاق العنان للقيمة المدمجة الهائلة عن طريق تحويل مساحات البيع بالتجزئة غير المستغلة - وخاصة صناديق المتاجر السابقة - إلى استخدامات ذات قيمة أعلى مثل المساحات السكنية أو المكتبية. تعمل هذه الإستراتيجية على تنويع مصادر إيراداتك بعيدًا عن تجارة التجزئة البحتة، مما يؤدي إلى إنشاء نظام بيئي يعمل على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع يوجه حركة المرور إلى المستأجرين المتبقين.

في السنة المالية 2025، تركز مجموعة Simon Property Group على هذا التحول، بإنفاق يقدر بما بين 400 مليون دولار و 500 مليون دولار على عمليات إعادة تطوير مراكز التسوق الكبرى التي تتضمن عناصر متعددة الاستخدامات. وهذا جزء من خط أنابيب أكبر؛ بلغ صافي الاستثمار المتميز لجميع عمليات إعادة تطوير مراكز التسوق الجارية 910.4 مليون دولار اعتبارًا من منتصف عام 2025، مع عودة مستقرة متوقعة تبلغ 9%. وهذا عائد قوي في هذا السوق.

وتظهر الأمثلة الملموسة المسار: تشمل الخطط إضافة مساكن إلى بريا مول في كاليفورنيا، وفندق في روزفلت فيلد في نيويورك، ومساحة مكتبية جديدة في ذا شوبس في كليرفورك في تكساس. هذا هو بالتأكيد مستقبل مواقع مراكز التسوق من الدرجة الأولى.

الحصول على أصول مراكز التسوق المتعثرة من الفئة ب بقيمة أقل من تكلفة الاستبدال

لقد خلقت هزة السوق فرصة شراء، مما يسمح لك بالحصول على الأصول المتعثرة وغير الأساسية من المنافسين الأضعف مقابل جزء صغير من تكلفة استبدالها. تتمثل المهمة هنا في الشراء بسعر منخفض، ثم تطبيق الإدارة المتفوقة لمجموعة Simon Property Group وقوة التأجير لتحويل أصول الفئة B إلى عقار قوي يتدفق نقدًا.

بينما يظل تركيزك الأساسي على عقارات الفئة أ، فقد قمت بإنشاء محور استراتيجي لتنشيط بعض أصول الفئة ب، وهو برنامج يمثل محورًا رئيسيًا لعامي 2025 و2026. ومن المتوقع أن يحقق الاستثمار في عقار مثل سميث هافن مول في لونج آيلاند، نيويورك، على سبيل المثال، عائدًا قويًا بنسبة 12٪ بعد الترقية وإعادة الاستئجار. هذه طريقة فعالة من حيث رأس المال لتنمية صافي الدخل التشغيلي (NOI).

كانت عملية الاستحواذ ذات الصلة، وإن كانت عالية المستوى، هي توحيد الحصة المتبقية البالغة 12٪ في مجموعة Taubman Realty Group (TRG) في أكتوبر 2025، مقابل 5.06 مليون وحدة شراكة محدودة. تم تقييم هذه الخطوة بمعدل رسملة إجمالي (معدل الحد الأقصى) يزيد عن 7.25٪ ومن المتوقع أن تتراكم في الأرباح بدءًا من عام 2026.

توسيع التواجد الدولي، وخاصة في مراكز منافذ البيع المتميزة

يوفر التوسع الدولي، لا سيما في قطاع منافذ البيع المميزة ذات هامش الربح المرتفع، مسارًا كبيرًا للنمو، خاصة في المناطق التي تشهد نموًا في الطبقة المتوسطة وارتفاع الطلب على العلامات التجارية الفاخرة بسعر مخفض. وتعتبر هذه المراكز أقل عرضة لضغوط التجارة الإلكترونية من مراكز التسوق التقليدية.

يعد افتتاح جاكرتا بريميوم أوتليتس في إندونيسيا في مارس 2025 خطوة رئيسية، مما يجعلها الدولة الثامنة التي تتميز بالعلامة التجارية بريميوم أوتليت. هذا المركز كبير، ويضم أكثر من 302000 قدم مربع من مساحات البيع بالتجزئة وأكثر من 150 علامة تجارية عالمية ومحلية. تستفيد هذه الإستراتيجية من النمو القوي لسوق جنوب شرق آسيا.

تمتد محفظتك العالمية الآن إلى تسعة بلدان، بما في ذلك الولايات المتحدة، وتوفر هذه المنصة مخططًا لمزيد من التوسع:

• إندونيسيا: تم افتتاح جاكرتا بريميوم أوتليتس في مارس 2025.
• كوريا الجنوبية: استكمال توسعة منافذ بوسان بريميوم في عام 2024.
• المحفظة: تعمل Premium Outlets الآن في 9 دول حول العالم.

تحقيق النمو من مستأجري التجزئة والأغذية والمشروبات التجريبيين

يمنح المستهلكون الأولوية للتجارب، لذا فإن ملء الوظائف الشاغرة بالترفيه وتناول الطعام والمفاهيم الفريدة يعد أمرًا بالغ الأهمية لزيادة حركة المرور وزيادة مبيعات المستأجرين. هذا التحول يجعل ممتلكاتك وجهات حقيقية، وليس مجرد أماكن للتسوق.

أنت في وضع جيد للاستفادة من سوق التجزئة التجريبية التي تقدر قيمتها بـ 120 مليار دولار، والتي من المتوقع أن تنمو بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 6.5% حتى عام 2030. وهذا يمثل رياحًا مواتية هائلة. بلغ متوسط ​​مبيعات بائعي التجزئة المُبلغ عنها لكل قدم مربع لمراكز التسوق ومنافذ البيع المميزة 742 دولارًا أمريكيًا للأشهر الـ 12 التالية المنتهية في 30 سبتمبر 2025، مما يدل على قوة قاعدة المستأجرين الحالية لديك.

جديدة وعاليةprofile ينتقل المستأجرون ذوو الخبرة إلى:

• تم التخطيط لـ Netflix House في King of Prussia Mall في عام 2025.
• ومن المقرر إقامة تجربة عائلية جديدة في المخيم، تتجاوز مساحتها 10000 قدم مربع، في جاليريا مول في هيوستن في عام 2025.

استخدام التدفق النقدي القوي لسداد الديون وتقليل مصاريف الفوائد

توفر ميزانيتك العمومية القوية وتدفقاتك النقدية ميزة تنافسية كبيرة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. تضمن إدارة الديون الإستراتيجية المرونة لعمليات الاستحواذ وإعادة التطوير الانتهازية.

اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغت سيولتك حوالي 9.5 مليار دولار أمريكي، بما في ذلك 2.1 مليار دولار أمريكي نقدًا في متناول اليد. تسمح لك هذه الميزانية العمومية بإدارة آجال استحقاق الديون بشكل استباقي. على سبيل المثال، في أغسطس 2025، أكملت سندات ممتازة بقيمة 1.5 مليار دولار تعرض إعادة تمويل 1.1 مليار دولار من الأوراق المالية التي كان من المقرر استحقاقها في سبتمبر 2025. في حين أن الدين الجديد يتمتع بمتوسط ​​معدل قسيمة مرجح أعلى يبلغ 4.775% مقارنة بالسندات المستحقة البالغة 3.500%، فإن هذه الخطوة تمدد متوسط ​​الأجل المرجح إلى 7.8 سنوات، مما يقلل من مخاطر إعادة التمويل على المدى القريب.

إليك الرياضيات السريعة حول حركة الديون الأخيرة:

إن المقايضة الإستراتيجية المتمثلة في زيادة قصيرة الأجل في نفقات الفائدة السنوية - المتوقعة بنحو 14 مليون دولار - لتمديد فترة الاستحقاق طويلة الأجل هي خطوة حكيمة تعمل على تعزيز الاستقرار المالي.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – تحليل SWOT: التهديدات

استمرار ارتفاع أسعار الفائدة مما يزيد من تكلفة رأس المال وإعادة التمويل.

أنت تواجه رياحًا معاكسة مستمرة من سياسة أسعار الفائدة الأعلى لفترة أطول التي ينتهجها الاحتياطي الفيدرالي، مما يزيد بشكل مباشر من تكلفة رأس المال (سعر الخصم المستخدم في نماذج التقييم الخاصة بك) ويجعل إعادة تمويل الديون أكثر تكلفة. يعد هذا تهديدًا ماديًا واضحًا لصناديق الاستثمار العقاري ذات رأس المال المكثف مثل Simon Property Group، Inc. (SPG) التي تعتمد على الديون لتمويل محفظتها الضخمة وعمليات إعادة التطوير.

فيما يلي الحساب السريع لمخاطر إعادة التمويل: في الربع الثالث من عام 2025، أصدر SPG سندات رفيعة المستوى بقيمة 1.5 مليار دولار لإعادة تمويل الديون. وكان للدين الجديد معدل قسيمة متوسط ​​مرجح يبلغ 4.775%، ليحل محل القروض التي كانت تحمل في السابق معدل فائدة أقل، مثل القروض البالغة 1.1 مليار دولار والتي كان معدل فائدة 3.5%. وهذه القفزة في تكلفة الاقتراض تقلل من التدفق النقدي المتاح للتوزيعات والاستثمارات الجديدة. بلغ متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على القروض المضمونة المكتملة في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025 بالفعل 5.38%.

أدى تسارع انتشار التجارة الإلكترونية إلى تقليل حركة المرور على متاجر التجزئة خارج الوجهة.

لا يزال التحول المستمر إلى التسوق عبر الإنترنت يشكل تهديدًا هيكليًا، خاصة بالنسبة لمراكز التسوق غير المقصودة أو ذات المستوى الأدنى. في حين أن الأصول الرئيسية لمجموعة Simon Property Group أكثر مرونة، إلا أن الاتجاه العام لا يزال يضغط على النظام البيئي للبيع بالتجزئة. ويتوقع الاتحاد الوطني للبيع بالتجزئة (NRF) أن تنمو المبيعات خارج المتاجر والمبيعات عبر الإنترنت بنسبة تتراوح بين 7٪ و9٪ في عام 2025، لتصل إلى إجمالي 1.57 تريليون دولار إلى 1.6 تريليون دولار لهذا العام.

ويمكن أن يؤدي هذا النمو في التجارة الإلكترونية إلى ارتفاع معدلات الشواغر في جميع أنحاء القطاع؛ ارتفع معدل الشواغر في مراكز التسوق في الولايات المتحدة إلى 5.8% في الربع الثاني من عام 2025. وعلى الرغم من أن مراكز التسوق والمنافذ المميزة في الولايات المتحدة الأساسية التابعة لبرنامج SPG حافظت على معدل إشغال قوي بنسبة 96.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، إلا أن التهديد يفرض إعادة تطوير مستمرة ومكلفة لتبرير الزيارة الفعلية، ونقل العقارات من مراكز التسوق البسيطة إلى وجهات تجريبية متعددة الاستخدامات.

أدت الضغوط الركوديّة إلى تراجع الإنفاق الاستهلاكي بشكل واضح.

وعلى الرغم من سوق العمل القوي، فإن ثقة المستهلك تظل ضعيفة، ويشكل تراجع الإنفاق خطراً واضحاً على المدى القريب. يمثل الإنفاق الاستهلاكي حوالي 70% من الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة، لذا فإن أي تباطؤ يؤثر على المستأجرين بشكل مباشر. ويتوقع الاتحاد الوطني للبيع بالتجزئة أن يتباطأ نمو إنفاق التجزئة "الأساسي" إلى نطاق من 2.7% إلى 3.7% في عام 2025، بانخفاض من 3.6% في عام 2024. ومن المتوقع أن يرتفع الإنفاق الاستهلاكي الحقيقي بنسبة 2.1% في عام 2025، ولكن من المتوقع أن يتباطأ بشكل أكبر إلى 1.4% في عام 2026.

وكان مؤشر توقعات مجلس المؤتمر، وهو مقياس رئيسي لتوقعات المستهلك، أقل من عتبة الركود البالغة 80 منذ فبراير/شباط 2025. وهذا الحذر واضح بالفعل في البيانات المادية، مع نمو الإنفاق الاستهلاكي بنسبة 0.1% فقط في فبراير/شباط 2025، بعد انخفاض بنسبة 0.6% في يناير/كانون الثاني. وهذا يعني أن المستأجرين لديك يواجهون انخفاضًا في المبيعات، مما يؤدي بدوره إلى زيادة خطر إفلاس بائعي التجزئة والتخلف عن سداد الإيجار، مما يؤدي في النهاية إلى الضغط على دخل الإيجار الخاص بـ SPG.

زيادة المنافسة من تجار التجزئة خارج الأسعار والعلامات التجارية المباشرة للمستهلك.

تشتد المنافسة ليس فقط من القنوات عبر الإنترنت، ولكن أيضًا من الأشكال المادية التي تقدم للمستهلكين قيمة أفضل أو علاقة أكثر مباشرة مع العلامة التجارية. تجار التجزئة خارج السعر مثل T.J. تواصل متاجر Maxx وRoss اكتساب حصة في السوق، مما يجذب المستهلكين المهتمين بالميزانية.

تتجلى قوة القطاع القائم على القيمة في محفظتك الخاصة، حيث وصل قطاع The Mills (مراكز الخصم) إلى نسبة إشغال قياسية بلغت 99.3٪ في الربع الثاني من عام 2025. يسلط هذا النجاح الضوء على طلب المستهلك الأوسع على القيمة، والذي يمكن أن يجذب حركة المرور بعيدًا عن مستأجري مراكز التسوق بالسعر الكامل. وللتمكن من المنافسة، كان على SPG إطلاق وتوسيع سوقها الخاصة عبر الإنترنت، ShopSimon، لتشمل البضائع المخفضة، مما يمثل تحديًا مباشرًا لنموذج البيع بالتجزئة خارج السعر.

يؤدي ارتفاع الضرائب العقارية ونفقات التشغيل إلى تآكل هوامش صافي الدخل التشغيلي (NOI).

في حين نجحت مجموعة Simon Property Group في تنمية صافي الدخل التشغيلي (NOI) - ارتفع الدخل التشغيلي المحلي بنسبة 4.2٪ للأشهر التسعة الأولى من عام 2025 - لا تزال النفقات المتزايدة تشكل تهديدًا كبيرًا للربحية الإجمالية، ولا سيما هامش صافي الربح. تكلفة ممارسة الأعمال التجارية تتزايد في جميع المجالات.

العلامة الأكثر دلالة هي ضغط الهامش أسفل خط أمة الإسلام: انخفض هامش صافي الربح لمجموعة Simon Property Group إلى 36.4٪ في عام 2025، وهو انخفاض ملحوظ من 41.4٪ في العام السابق. ويعود هذا التآكل إلى عوامل مثل ارتفاع مصاريف الفائدة من إعادة التمويل وارتفاع تكاليف التشغيل. كما أشارت الإدارة صراحةً إلى أن التعريفات الجديدة هي "تكلفة حقيقية لممارسة الأعمال التجارية"، والتي تنتقل إلى المستأجرين ويمكن أن تقلل من ربحيتهم، مما يؤدي في النهاية إلى إضعاف قدرتهم على دفع الإيجار.

إن الجمع بين هذه التكاليف المرتفعة ونفقات الفائدة المرتفعة يخلق ضغطًا على النتيجة النهائية، حتى مع نمو الإيجارات القوي.