Simon Property Group, Inc. (SPG): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie möchten einen klaren Blick auf die Simon Property Group, Inc. (SPG) werfen, während wir uns dem Ende des Jahres 2025 nähern, und das Fazit lautet: Ihr Premium-Portfolio und ihre Größe sind enorme Vorteile, aber steigende Kapitalkosten und der unaufhörliche Wandel im E-Commerce erfordern eine aggressive, intelligente Neuentwicklung, um an der Spitze zu bleiben. Als erfahrener Analyst konzentriere ich mich darauf, kurzfristige Risiken in klare Maßnahmen abzubilden. Hier ist die SWOT-Analyse unter Verwendung der neuesten verfügbaren Prognosen für das Geschäftsjahr 2025, die zeigen, dass das Unternehmen trotz makroökonomischer Gegenwinde starke operative Kennzahlen beibehält.

Die Kernstärke der Simon Property Group ist ihr enormes Finanzpolster, das voraussichtlich aufgebraucht sein wird 8,5 Milliarden US-Dollar Liquidität für 2025 sowie eine beneidenswerte Auslastung in der Nähe 95.0% in ihren Einkaufszentren und Outlets in den USA. Aber ehrlich gesagt wird diese Stärke durch eine erhebliche Schuldenlast gemildert, mit über 2,5 Milliarden US-Dollar bei Fälligkeiten im Jahr 2026, sodass anhaltend hohe Zinsen eine definitive Bedrohung darstellen. Die wirkliche Chance liegt in der Umwandlung dieser erstklassigen Einkaufszentren in Zentren mit gemischter Nutzung. Nur so kann der beschleunigten E-Commerce-Penetration und dem Rezessionsdruck wirklich entgegengewirkt werden. Lassen Sie uns näher darauf eingehen, was dies für Ihre Anlagethese bedeutet.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – SWOT-Analyse: Stärken

Dominantes, hochwertiges Mall-Portfolio in den Top-Märkten der USA.

Die Kernstärke der Simon Property Group ist ihr riesiges, unersetzliches Portfolio erstklassiger Einzelhandelsimmobilien. Dies ist nicht nur eine Ansammlung von Einkaufszentren; Es handelt sich um eine Konzentration von Vermögenswerten der Klasse A in den begehrtesten US-Märkten, was dem Unternehmen einen erheblichen Wettbewerbsvorteil verschafft.

Ende 2024 besaß oder hielt das Unternehmen eine Beteiligung an 194 ertragsbringenden Immobilien in den Vereinigten Staaten, darunter 92 Einkaufszentren, 70 Premium Outlets und 14 Mills-Immobilien. Diese Größenordnung ermöglicht es Simon, die Konditionen zu diktieren und die leistungsstärksten Einzelhändler anzulocken. Die Qualität dieser Standorte spiegelt sich in den Einzelhandelsumsätzen pro Quadratfuß der letzten 12 Monate für US-Einkaufszentren und Premium-Outlets wider, die am 30. September 2025 742 US-Dollar erreichten. Das ist eine starke Zahl im aktuellen Einzelhandelsklima.

Das Unternehmen ist außerdem bestrebt, sein Portfolio auf einem erstklassigen Niveau zu halten, und plant, im Jahr 2025 zwischen 400 und 500 Millionen US-Dollar für die Sanierung von Einkaufszentren auszugeben, die häufig gemischt genutzte Elemente wie Wohnungen und Hotels umfassen. Dabei handelt es sich nicht nur um Wartung; Es handelt sich um einen strategischen Schritt, um die Vermögenswerte zukunftssicher zu machen.

Starke Bilanz mit einer prognostizierten Liquidität von über 8,5 Milliarden US-Dollar im Jahr 2025.

Die Bilanz ist definitiv ein Kraftpaket und bietet die finanzielle Flexibilität, die sowohl für offensive Akquisitionen als auch für defensive Manöver in einem Hochzinsumfeld erforderlich ist. Zum 30. September 2025 verfügte Simon über eine Gesamtliquidität von rund 9,5 Milliarden US-Dollar. Das ist eine riesige Kriegskasse.

Hier ist die kurze Berechnung dieser Liquiditätsposition:

• Kassenbestand (einschließlich Joint-Venture-Anteil): 2,1 Milliarden US-Dollar
• Verfügbare Kapazität für revolvierende Kreditfazilitäten: 7,4 Milliarden US-Dollar
• Gesamtliquidität (Stand Q3 2025): 9,5 Milliarden US-Dollar

Dieses Maß an Liquidität, kombiniert mit einem A-Kreditrating, hält die Kreditkosten überschaubar und ermöglicht es Simon, strategische Geschäfte, wie den Erwerb der verbleibenden 12 % der Anteile an der Taubman Realty Group im Oktober 2025, ohne übermäßige finanzielle Belastung abzuschließen.

Hohe Auslastung, prognostiziert nahezu 95,0 % in allen Einkaufszentren und Outlets in den USA.

Die Auslastung ist der deutlichste Indikator für die Nachfrage der Einzelhändler nach Simons Flächen, und die Zahlen sind ausgezeichnet. Die Fähigkeit des Unternehmens, hohe Belegungsraten aufrechtzuerhalten, zeigt seine Preissetzungsmacht und die anhaltende Relevanz seiner erstklassigen Immobilien.

Die Auslastung der US-Einkaufszentren und Premium Outlets lag zum 30. September 2025 bei 96,4 %. Dies ist ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr und liegt deutlich über der Schwelle von 95,0 %. Auch die Mills-Immobilien, die ein anderes Format haben, zeigten eine außergewöhnliche Leistung und erreichten im dritten Quartal 2025 eine Auslastung von 99,4 %.

Diese hohe Nachfrage treibt das Mietwachstum voran, was der Schlüssel zur REIT-Performance ist. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) von inländischen Immobilien stieg im Quartal zum 30. September 2025 im Jahresvergleich um 5,1 %.

Enge Mieterbeziehungen und Größe für günstige Mietkonditionen.

Die schiere Größe von Simon und die Qualität seiner Standorte verschaffen Simon eine starke Verhandlungsposition gegenüber den Mietern, was zu günstigen Mietkonditionen und einem stetigen Mietwachstum führt. Dies ist ein klassischer Burggraben im Immobiliengeschäft.

Die durchschnittliche Mindestgrundmiete pro Quadratfuß für US-Einkaufszentren und Premium-Outlets erreichte zum 30. September 2025 59,14 US-Dollar, was einem Anstieg von 2,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieses stetige Wachstum zeigt, dass Simon nicht nur Platz füllt, sondern auch Premiumpreise erzielt. Die operative Größe des Unternehmens ermöglicht es ihm außerdem, ein großes Volumen an Geschäften schnell auszuführen; Allein im dritten Quartal 2025 unterzeichneten sie über 1.000 Mietverträge mit einer Fläche von etwa 4 Millionen Quadratfuß.

Diversifizierte Erträge aus internationalen Immobilien und Einzelhandelsinvestitionen.

Simon ist mehr als nur ein US-Einkaufszentrumsbesitzer; Es hat seine Einnahmequellen strategisch diversifiziert, was eine Absicherung gegen inländische Einzelhandelszyklen bietet und zusätzliche Wachstumsvektoren bietet.

Die Diversifizierung erfolgt in zwei Hauptbereichen:

• Internationale Immobilien: Ende 2024 besaß Simon Eigentumsanteile an 35 Premium Outlets und Designer Outlets, hauptsächlich in Asien, Europa und Kanada.
• Einzelhandels- und Plattforminvestitionen: Das Unternehmen hält Beteiligungen an anderen Unternehmen, darunter eine 22,4-prozentige Beteiligung an Klépierre SA, einem großen börsennotierten europäischen Einzelhandelsimmobilienunternehmen. Simon ist außerdem an verschiedenen Einzelhandelsunternehmen (wie Catalyst Brands LLC) und dem E-Commerce-Unternehmen Rue Gilt Groupe beteiligt.

Diese Diversifizierung trägt wesentlich zur Gesamtperformance des Portfolios bei. Der Portfolio-NOI, der diese internationalen Immobilien umfasst, stieg in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 um 4,5 %, was die positiven Auswirkungen dieser globalen und nicht zum Kerngeschäft gehörenden Investitionen zeigt.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – SWOT-Analyse: Schwächen

Erhebliche Schuldenlast mit Fälligkeiten von über 2,5 Milliarden US-Dollar im Jahr 2026.

Obwohl die Simon Property Group über ein Investment-Grade-Kreditrating verfügt, bleibt ihre erhebliche Schuldenlast eine Kernschwäche, insbesondere in einem Umfeld höherer Zinssätze. Die gesamten langfristigen Schulden des Unternehmens beliefen sich auf ca 25,789 Milliarden US-Dollar Stand: 30. September 2025. Ein erheblicher Teil dieser Schulden wird kurzfristig fällig, wodurch ein Refinanzierungsrisiko entsteht. Konkret beobachtet der Markt aufmerksam die Refinanzierung von rund 1,5 Milliarden US-Dollar in vorrangige Schuldverschreibungen, deren Fälligkeit im Jahr 2026 geplant ist.

Das Kernproblem besteht darin, dass die Refinanzierung dieser Schulden wahrscheinlich zu höheren Kosten erfolgen wird als die ursprünglichen Niedrigzinskupons, was zu geringeren Margen führen wird. Beispielsweise wurde eine im September 2025 fällige Schuldentranche in Höhe von 1,1 Milliarden US-Dollar mit neuen vorrangigen Schuldverschreibungen mit einem gemischten Kuponsatz von refinanziert 4.8%, ein deutlicher Anstieg gegenüber den fälligen Darlehen 3.5% Rate.

Hoher Investitionsbedarf (CapEx) für laufende Projekte zur Neugestaltung von Einkaufszentren.

Die Strategie, Einkaufszentren in Erlebnisziele mit gemischter Nutzung umzuwandeln, erfordert kontinuierliche, hohe Kapitalinvestitionen (CapEx). Diese Ausgaben sind notwendig, um den Class-A-Status des Portfolios aufrechtzuerhalten, wirken sich jedoch kurzfristig negativ auf den freien Cashflow aus. Der Anteil des Unternehmens an den Nettokosten von Entwicklungsprojekten über alle Plattformen hinweg ist erheblich und beläuft sich auf ca 1,25 Milliarden US-Dollar, mit einem gemischten stabilisierten Renditeziel von 9 % für diese Projekte.

In den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2025 war der Kapitalaufwand für neue Entwicklungs- und Sanierungsprojekte erheblich, was die ständige Notwendigkeit verdeutlicht, in die physischen Vermögenswerte zu reinvestieren:

Geringeres Wachstumspotenzial im Vergleich zu Nischen-Real Estate Investment Trusts (REITs).

Als größter Einzelhandels-REIT ist die Simon Property Group ein ausgereiftes Unternehmen, dessen schiere Größe das Potenzial für explosives Wachstum einschränkt. Die jährliche Umsatzwachstumsrate liegt bei 4.39%, was deutlich unter dem Durchschnitt des breiteren Marktes liegt 8.99%. Dieses langsamere Expansionstempo ist eine strukturelle Schwäche im Vergleich zu flexibleren Nischen-REITs, die sich auf wachstumsstarke Sektoren wie Rechenzentren, Industrielogistik oder spezialisierte Wohnimmobilien konzentrieren.

Der Markt preist diese Laufzeit häufig in die Aktie ein. Selbst bei einer robusten Performance im Jahr 2025 beträgt das Kurs-Fonds-From-Operations-(P/FFO)-Vielfaches der Aktie 13,8x deutet auf einen Abschlag im Vergleich zu einigen Konkurrenten hin, z. B. einem Peer-Handel bei 16,2xDies spiegelt niedrigere langfristige Wachstumserwartungen wider.

Das Risiko von Warenhausinsolvenzen wird jedoch durch proaktive Aufstockung verringert.

Trotz des Erfolgs des Unternehmens bei der Auffüllung früherer Ankerflächen mit neuen Konzepten bleibt das Portfolio dem strukturellen Niedergang und der finanziellen Gesundheit traditioneller Kaufhäuser ausgesetzt. Mieterinsolvenzen und die allgemeine Volatilität der Kundenfrequenz in Einkaufszentren sind anhaltende Beobachtungspunkte für das Management.

Diese Schwäche wird durch die eigenen strategischen Kapitalbeteiligungen von SPG an operativen Einzelhändlern wie den Marken J.C. Penney und Sparc Group (wie Aeropostale und Brooks Brothers) verschärft. Dies war zwar ein proaktiver Schritt zur Kontrolle wichtiger Einzelhandelsflächen, führt jedoch zu einem direkten Engagement in der äußerst volatilen Einzelhandelswirtschaft, was für einen stabilen Real Estate Investment Trust (REIT) nicht typisch ist.

• Einzelhandelsbestände führen zu Gewinnvolatilität.
• Der Fluktuationsdruck der Mieter ist ein ständiges Risiko.

Langsame Vermögensverkäufe können die Portfoliooptimierungsbemühungen beeinträchtigen.

Die Strategie des Unternehmens des „Kapitalrecyclings“ – der Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten zur Finanzierung hochwertiger Neuentwicklungen – ist solide, aber der Prozess des Abstoßes von Immobilien geringerer Qualität kann langsam sein und zu erheblichen Verlusten oder Schuldenerlass führen. Während SPG ausgeführt wurde 1,5 Milliarden US-Dollar Bei den Vermögensverkäufen im ersten Quartal 2025, die einen chirurgischen Ansatz demonstrieren, kann die Notwendigkeit, leistungsschwache Zentren zu veräußern, immer noch den Gesamtwert des Portfolios beeinträchtigen.

Im Jahr 2024 beschloss das Unternehmen beispielsweise, das Outlet-Einkaufszentrum Philadelphia Mills aufzugeben, wodurch die Immobilie faktisch an die Kreditgeber zurückgegeben wurde und die Schulden in Höhe von 259 Millionen US-Dollar für den Vermögenswert nicht beglichen werden konnten. Diese Art des Schuldenausfalls, selbst bei einer nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilie, verdeutlicht die zugrunde liegende Schwäche der untergeordneten Vermögenswerte und die Bereitschaft, einen Verlust hinzunehmen, um die Bilanz zu bereinigen, was definitiv einen Wertverlust für das Portfolio darstellt.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – SWOT-Analyse: Chancen

Mischnutzungsumbau von Einkaufszentren in Wohn- und Büroflächen

Durch die Umwandlung ungenutzter Einzelhandelsflächen – insbesondere ehemaliger Kaufhauskisten – in höherwertige Nutzungen wie Wohn- oder Büroflächen haben Sie eindeutig die Chance, einen enormen eingebetteten Wert zu erschließen. Diese Strategie diversifiziert Ihre Einnahmequellen weg vom reinen Einzelhandel und schafft ein 24/7-Ökosystem, das den Fußgängerverkehr zu den verbleibenden Mietern steigert.

Im Geschäftsjahr 2025 konzentriert sich die Simon Property Group auf diese Transformation, mit geschätzten Ausgaben von ca 400 Millionen Dollar und 500 Millionen Dollar bei großen Sanierungen von Einkaufszentren, die gemischt genutzte Elemente beinhalten. Dies ist Teil einer größeren Pipeline; Die ausstehenden Nettoinvestitionen für alle laufenden Mall-Neuentwicklungen beliefen sich auf 910,4 Millionen US-Dollar ab Mitte 2025, mit einer voraussichtlichen stabilisierten Rendite von 9%. Das ist eine starke Rendite in diesem Markt.

Konkrete Beispiele zeigen den Weg: Zu den Plänen gehören der Ausbau der Brea Mall in Kalifornien, ein Hotel im Roosevelt Field in New York und neue Büroflächen im The Shops at Clearfork in Texas. Dies ist definitiv die Zukunft von erstklassigen Einkaufszentren.

Erwerb notleidender Einkaufszentren der Klasse B zu einem Wert, der unter dem Wiederbeschaffungswert liegt

Die Marktbereinigung hat eine Kaufgelegenheit geschaffen, die es Ihnen ermöglicht, notleidende, nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte von schwächeren Wettbewerbern zu einem Bruchteil der Wiederbeschaffungskosten zu erwerben. Hier geht es darum, zu einem günstigen Preis einzukaufen und dann die überlegene Management- und Leasingkompetenz der Simon Property Group zu nutzen, um einen Vermögenswert der Klasse B in eine solide, zahlungskräftige Immobilie zu verwandeln.

Während Ihr Hauptaugenmerk weiterhin auf Immobilien der Klasse A liegt, haben Sie eine strategische Weichenstellung zur Revitalisierung bestimmter Vermögenswerte der Klasse B vorgenommen, ein Programm, das für 2025 und 2026 im Mittelpunkt steht. Die Investition in eine Immobilie wie die Smith Haven Mall auf Long Island, New York, wird beispielsweise nach Modernisierungen und Neuvermietung voraussichtlich eine starke Rendite von 12 % erzielen. Dies ist eine kapitaleffiziente Möglichkeit, das Nettobetriebsergebnis (NOI) zu steigern.

Eine damit verbundene, wenn auch höherwertige Akquisition war die Konsolidierung der verbleibenden 12 % der Anteile an der Taubman Realty Group (TRG) im Oktober 2025 im Austausch für 5,06 Millionen Kommanditgesellschaften. Dieser Schritt wurde mit einer Gesamtkapitalisierungsrate (Cap-Rate) von über 7,25 % bewertet und dürfte sich ab 2026 positiv auf die Erträge auswirken.

Ausbau der internationalen Präsenz, insbesondere in Premium-Outlet-Centern

Die internationale Expansion, insbesondere im margenstarken Premium-Outlet-Segment, bietet erhebliche Wachstumschancen, insbesondere in Regionen mit einer wachsenden Mittelschicht und einer hohen Nachfrage nach Luxusmarken mit Rabatt. Diese Zentren sind weniger anfällig für den Druck des E-Commerce als traditionelle Einkaufszentren.

Die Eröffnung der Jakarta Premium Outlets in Indonesien im März 2025 ist ein wichtiger Schritt und markiert das achte Land, in dem die Marke Premium Outlet vertreten ist. Dieses Zentrum ist riesig und verfügt über eine Verkaufsfläche von über 302.000 Quadratmetern und mehr als 150 globale und lokale Marken. Diese Strategie nutzt das robuste Wachstum des südostasiatischen Marktes.

Ihr globales Portfolio umfasst mittlerweile neun Länder, darunter die USA, und diese Plattform bietet eine Blaupause für die weitere Expansion:

• Indonesien: Die Jakarta Premium Outlets wurden im März 2025 eröffnet.
• Südkorea: Erweiterung der Busan Premium Outlets im Jahr 2024 abgeschlossen.
• Portfolio: Premium Outlets sind mittlerweile in 9 Ländern weltweit tätig.

Erzielung von Wachstum durch erlebnisorientierte Einzelhandels- und Lebensmittel-/Getränkemieter

Verbraucher legen Wert auf Erlebnisse. Daher ist die Besetzung freier Stellen mit Unterhaltung, Gastronomie und einzigartigen Konzepten von entscheidender Bedeutung, um den Verkehr anzukurbeln und den Mieterumsatz zu steigern. Dieser Wandel macht Ihre Immobilien zu echten Zielen und nicht nur zu Einkaufsmöglichkeiten.

Sie sind gut positioniert, um vom geschätzten 120-Milliarden-Dollar-Erlebniseinzelhandelsmarkt zu profitieren, der bis 2030 voraussichtlich mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 6,5 % wachsen wird. Das ist ein enormer Rückenwind. Der durchschnittliche gemeldete Einzelhandelsumsatz pro Quadratfuß für Ihre Einkaufszentren und Premium-Outlets betrug 742 US-Dollar für die letzten 12 Monate bis zum 30. September 2025, was die Stärke Ihres bestehenden Mieterstamms zeigt.

Neues, hochwertigesprofile Erlebnismieter ziehen ein:

• Netflix House ist für 2025 in der King of Prussia Mall geplant.
• Im Jahr 2025 ist für die Galleria Mall in Houston ein neues Camp-Familienerlebnis mit einer Fläche von mehr als 10.000 Quadratmetern geplant.

Nutzung eines starken Cashflows zur Schuldentilgung und Reduzierung der Zinsaufwendungen

Ihre starke Bilanz und Ihr Cashflow verschaffen Ihnen in einem Hochzinsumfeld einen erheblichen Wettbewerbsvorteil. Strategisches Schuldenmanagement sichert Flexibilität für opportunistische Akquisitionen und Sanierungen.

Zum 30. September 2025 betrug Ihre Liquidität etwa 9,5 Milliarden US-Dollar, einschließlich 2,1 Milliarden US-Dollar an Barmitteln. Mit dieser Festungsbilanz können Sie die Fälligkeiten Ihrer Schulden proaktiv verwalten. Beispielsweise haben Sie im August 2025 ein vorrangiges Schuldverschreibungsangebot im Wert von 1,5 Milliarden US-Dollar abgeschlossen, um Schuldverschreibungen im Wert von 1,1 Milliarden US-Dollar zu refinanzieren, die im September 2025 fällig werden sollten. Während die neuen Schulden im Vergleich zu den fälligen Schuldverschreibungen mit 3,500 % einen höheren gewichteten durchschnittlichen Kupon von 4,775 % haben, verlängert sich durch diesen Schritt die gewichtete durchschnittliche Laufzeit auf 7,8 Jahre, was das kurzfristige Refinanzierungsrisiko verringert.

Hier ist die kurze Rechnung zur jüngsten Schuldenbewegung:

Der strategische Kompromiss zwischen einem kurzfristigen Anstieg des jährlichen Zinsaufwands – voraussichtlich etwa 14 Millionen US-Dollar – und einer langfristigen Laufzeitverlängerung ist ein umsichtiger Schritt, der die Finanzstabilität verbessert.

Simon Property Group, Inc. (SPG) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Anhaltend hohe Zinsen erhöhen die Kapital- und Refinanzierungskosten.

Sie sehen sich einem anhaltenden Gegenwind durch die Zinspolitik der US-Notenbank ausgesetzt, die auf längere Sicht höhere Zinssätze verfolgt, was die Kapitalkosten (den in Ihren Bewertungsmodellen verwendeten Abzinsungssatz) direkt erhöht und die Refinanzierung von Schulden verteuert. Dies ist auf jeden Fall eine erhebliche Bedrohung für einen kapitalintensiven REIT wie Simon Property Group, Inc. (SPG), der zur Finanzierung seines riesigen Portfolios und seiner Neuentwicklungen auf Schulden angewiesen ist.

Hier ist die schnelle Rechnung zum Refinanzierungsrisiko: Im dritten Quartal 2025 gab SPG ein vorrangiges Schuldverschreibungsangebot in Höhe von 1,5 Milliarden US-Dollar zur Refinanzierung von Schulden heraus. Die neuen Schulden hatten einen gewichteten durchschnittlichen Kuponsatz von 4,775 % und ersetzten Kredite, die zuvor einen niedrigeren Zinssatz hatten, wie beispielsweise Kredite in Höhe von 1,1 Milliarden US-Dollar mit einem Zinssatz von 3,5 %. Dieser Anstieg der Fremdkapitalkosten verringert den Cashflow, der für Ausschüttungen und Neuinvestitionen zur Verfügung steht. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz für besicherte Kredite, die in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 abgeschlossen wurden, betrug bereits 5,38 %.

Beschleunigte E-Commerce-Durchdringung reduziert den Fußgängerverkehr für den Einzelhandel außerhalb des Zielortes.

Die unaufhaltsame Verlagerung zum Online-Shopping stellt weiterhin eine strukturelle Bedrohung dar, insbesondere für Einkaufszentren, die nicht zum Zielort gehören oder in den unteren Preissegmenten liegen. Während die erstklassigen Vermögenswerte der Simon Property Group widerstandsfähiger sind, belastet der allgemeine Trend das Einzelhandelsökosystem immer noch. Die National Retail Federation (NRF) prognostiziert, dass die Umsätze außerhalb des Ladengeschäfts und im Online-Umsatz im Jahr 2025 zwischen 7 % und 9 % steigen und sich im Gesamtjahr auf 1,57 bis 1,6 Billionen US-Dollar belaufen werden.

Dieses Wachstum im E-Commerce kann zu höheren Leerstandsraten in der gesamten Branche führen; Die Leerstandsquote bei US-Einkaufszentren stieg im zweiten Quartal 2025 auf 5,8 %. Obwohl die zentralen US-Einkaufszentren und Premium-Outlets von SPG zum 30. September 2025 eine starke Auslastung von 96,4 % aufwiesen, zwingt die Bedrohung zu kontinuierlichen, kostspieligen Sanierungsmaßnahmen, um den physischen Besuch zu rechtfertigen, wodurch Immobilien von einfachen Einkaufszentren zu gemischt genutzten Erlebniszielen werden.

Der Rezessionsdruck führt dazu, dass die Verbraucherausgaben definitiv zurückgehen.

Trotz eines starken Arbeitsmarktes bleibt das Verbrauchervertrauen schwach und ein Rückgang der Ausgaben ist ein klares kurzfristiges Risiko. Die Konsumausgaben machen etwa 70 % des US-BIP aus, sodass jede Abschwächung Ihre Mieter direkt trifft. Die National Retail Federation prognostiziert, dass sich das Wachstum der „Kern“-Einzelhandelsausgaben von 3,6 % im Jahr 2024 auf eine Spanne von 2,7 % bis 3,7 % im Jahr 2025 verlangsamen wird. Die realen Verbraucherausgaben werden im Jahr 2025 voraussichtlich um 2,1 % steigen, sich jedoch im Jahr 2026 deutlicher auf 1,4 % verlangsamen.

Der Erwartungsindex des Conference Board, ein wichtiger Maßstab für die Verbraucheraussichten, liegt seit Februar 2025 unter der Rezessionssignalschwelle von 80. Diese Vorsicht ist bereits in den harten Daten sichtbar: Die Verbraucherausgaben stiegen im Februar 2025 nur um 0,1 %, nachdem sie im Januar um 0,6 % zurückgegangen waren. Dies bedeutet, dass Ihre Mieter mit geringeren Umsätzen zu kämpfen haben, was wiederum das Risiko von Einzelhändlerinsolvenzen und Mietausfällen erhöht und letztendlich die Mieteinnahmen von SPG unter Druck setzt.

Verstärkter Wettbewerb durch Discount-Einzelhändler und Direct-to-Consumer-Marken.

Der Wettbewerb verschärft sich nicht nur durch Online-Kanäle, sondern auch durch physische Formate, die den Verbrauchern ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis oder eine direktere Beziehung zur Marke bieten. Off-Price-Einzelhändler wie T.J. Maxx und Ross Stores gewinnen weiterhin Marktanteile und ziehen preisbewusste Verbraucher an.

Die Stärke des wertorientierten Segments zeigt sich in Ihrem eigenen Portfolio, wo das Segment The Mills (Discountzentren) im zweiten Quartal 2025 eine Rekordauslastung von 99,3 % erreichte. Dieser Erfolg unterstreicht die breitere Verbrauchernachfrage nach Wert, die den Verkehr von Mietern von Vollpreis-Einkaufszentren abziehen kann. Um konkurrenzfähig zu sein, musste SPG seinen eigenen Online-Marktplatz ShopSimon starten und erweitern, um reduzierte Waren anzubieten und damit das Off-Price-Einzelhandelsmodell direkt in Frage zu stellen.

Höhere Grundsteuern und Betriebskosten schmälern die Nettobetriebsgewinnmargen (NOI).

Während die Simon Property Group ihr Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) erfolgreich steigern konnte – das Nettobetriebsergebnis (NOI) von Privatimmobilien stieg in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 um 4,2 %, stellen steigende Ausgaben immer noch eine erhebliche Bedrohung für die Gesamtrentabilität dar, insbesondere für die Nettogewinnmarge. Die Geschäftskosten steigen auf breiter Front.

Das aussagekräftigste Zeichen ist der Margenrückgang unterhalb der NOI-Grenze: Die Nettogewinnmarge der Simon Property Group ging im Jahr 2025 auf 36,4 % zurück, ein deutlicher Rückgang gegenüber 41,4 % im Vorjahr. Diese Erosion ist auf Faktoren wie höhere Zinsaufwendungen aus der Refinanzierung und steigende Betriebskosten zurückzuführen. Das Management hat außerdem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass neue Tarife „echte Geschäftskosten“ darstellen, die an die Mieter weitergegeben werden und deren Rentabilität beeinträchtigen können, was letztendlich ihre Fähigkeit, Miete zu zahlen, schwächt.

Die Kombination dieser steigenden Kosten und des höheren Zinsaufwands führt selbst bei starkem Mietwachstum zu einem Druck auf das Endergebnis.