UDR, Inc. (UDR) : histoire, propriété, mission, comment ça marche & Gagne de l'argent

Lorsque vous regardez le marché de l’immobilier multifamilial, comment une société comme UDR, Inc., un fonds de placement immobilier (REIT) du S&P 500, continue-t-elle de surperformer ses pairs malgré les vents contraires macroéconomiques à court terme ?

La réponse réside dans son ampleur et sa discipline opérationnelle, comme en témoigne un chiffre d'affaires sur douze mois d'environ 1,70 milliard de dollars jusqu'au troisième trimestre 2025 et un taux d'occupation moyen impressionnant de 96.6% à travers son portefeuille de plus de 60 000 appartements. Nous plongerons au cœur de leur modèle commercial verticalement intégré, les évolutions stratégiques derrière leurs prévisions de FFOA (Funds from Operations as Adjusted) pour l'ensemble de l'année 2025, portées à un point médian de $2.54 par action, et ce que ces chiffres incontestablement forts signifient pour votre thèse d'investissement dans le secteur des appartements.

Historique d'UDR, Inc. (UDR)

Vous recherchez l'histoire fondamentale d'UDR, Inc. et, honnêtement, comprendre d'où vient cette fiducie de placement immobilier multifamilial (REIT) est essentiel pour comprendre sa stratégie actuelle. C'est l'histoire d'un passage délibéré à long terme d'un portefeuille diversifié à un propriétaire d'appartement ciblé et axé sur la technologie dans des marchés à forte croissance et à barrières d'entrée élevées. Cette orientation stratégique explique pourquoi l’entreprise se positionne telle qu’elle est aujourd’hui.

Compte tenu du calendrier de création de l'entreprise

Année d'établissement

UDR, Inc. fait remonter ses origines à 1972, initialement fondée sous le nom de United Dominion Realty Trust.

Emplacement d'origine

L'entreprise a commencé ses activités en se concentrant principalement sur Richmond, Virginie. Alors que son siège social se trouve désormais à Highlands Ranch, au Colorado, les débuts en Virginie ont ouvert la voie à sa croissance initiale.

Membres de l'équipe fondatrice

L'entité est issue des organisations précédentes, mais la vision a été établie par le fondateur Robert C.Larson. Il a décidé de créer une fiducie de placement immobilier diversifiée (REIT).

Capital/financement initial

Les opérations ont débuté par une offre publique initiale (IPO) en 1972, ce qui constituait une décision importante à l'époque, positionnant la société comme l'une des premières sociétés de placement immobilier cotées en bourse aux États-Unis.

Compte tenu des étapes d'évolution de l'entreprise

Compte tenu des moments de transformation de l'entreprise

La plus grande transformation pour UDR, Inc. n’a pas été un événement isolé, mais un pivot stratégique sur plusieurs décennies. L'entreprise est passée d'une FPI généraliste à une société spécialisée dans les marchés d'appartements à forte croissance, et cette orientation a porté ses fruits. Ils ont vendu environ 1,7 milliard de dollars dans les actifs au début des années 2000 pour affiner leur orientation géographique, ce qui constituait une mesure énorme et certainement nécessaire pour faire face aux périodes économiques difficiles.

En outre, l’engagement de l’entreprise en faveur de la technologie a changé la donne, en particulier au niveau des opérations. Ils ont adopté très tôt des plates-formes d’exploitation avancées et une technologie de maison intelligente pour améliorer l’efficacité et l’expérience des résidents. Cette concentration sur l’innovation basée sur les données est aujourd’hui un élément essentiel de leur avantage concurrentiel.

À court terme, les évolutions financières en 2025 montrent une équipe de direction agissant de manière décisive sur la structure du capital et la valeur actionnariale, ce que vous souhaitez voir. Par exemple, au cours du troisième trimestre 2025, l’UDR a racheté environ 651 mille actions ordinaires pour 25,0 millions de dollars. C'est un signal clair qu'ils considèrent leurs actions comme sous-évaluées, achetant à un prix inférieur à la valeur liquidative (VNI) consensuelle. De plus, prolonger la date d'échéance d'un 350,0 millions de dollars leur prêt à terme senior non garanti jusqu'au 31 janvier 2029 leur offre une grande flexibilité financière.

• Au 30 juin 2025, UDR détenait ou détenait une participation dans 60,535 des immeubles d'habitation, montrant leur échelle.
• La prévision pour l’année 2025 du FFO ajusté (FFOA) par action diluée a été relevée entre $2.53 et $2.55, indiquant une grande confiance dans leur modèle opérationnel.
• Ils s'engagent en faveur de l'ESG, en investissant un supplément 5 millions de dollars dans des fonds stratégiques ESG et de technologies climatiques début 2025, portant ainsi leur engagement total à 35 millions de dollars.

Pour être honnête, cette longue histoire d’allocation stratégique du capital et d’efficacité opérationnelle est ce qui fait de l’UDR une étude de cas convaincante pour les investisseurs. Si vous voulez savoir qui achète ses actions maintenant, je vous suggère de lire Explorer l'investisseur UDR, Inc. (UDR) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Structure de propriété d'UDR, Inc. (UDR)

Le contrôle d'UDR, Inc., l'un des principaux fonds de placement immobilier multifamilial (REIT), repose en grande majorité entre les mains de grandes institutions financières, une configuration typique pour une entreprise de cette envergure et de cette stabilité.

Cette structure signifie que les décisions stratégiques sont fortement influencées par les intérêts fiduciaires des principaux gestionnaires d'actifs comme Vanguard Group Inc. et Blackrock Inc., plutôt que par les investisseurs individuels.

Compte tenu de la situation actuelle de l'entreprise

UDR, Inc. est une société cotée en bourse, cotée à la Bourse de New York (NYSE : UDR) et incluse dans l'indice S&P 500, reflétant son statut d'acteur majeur sur le marché américain des appartements.

En novembre 2025, l'entreprise affiche une valeur d'entreprise (VE) d'environ 20 milliards de dollars, et le cours de son action s'est récemment négocié autour de 34,68 $ par action. Ce statut public garantit la transparence grâce aux dépôts obligatoires de la Securities and Exchange Commission (SEC), vous donnant une vision claire de sa santé financière et de sa gouvernance. Vous pouvez également explorer sa stratégie à long terme dans le Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales d'UDR, Inc. (UDR).

Compte tenu de la répartition de l'actionnariat de l'entreprise

Lorsque l’on regarde qui possède réellement UDR, Inc., le tableau est clair : elle est dominée par le capital institutionnel. Les investisseurs institutionnels, comme les fonds communs de placement et les fonds de pension, détiennent la grande majorité des actions, ce qui constitue sans aucun doute une caractéristique clé de la plupart des fonds de placement immobilier à grande capitalisation.

Pour le contexte, Vanguard Group Inc. est le plus grand actionnaire, détenant environ 15.22% de l'entreprise, suivi de Blackrock Inc. à près de 9.92%. Voici un calcul rapide de la répartition à partir des données de l’exercice 2025 :

Compte tenu du leadership de l'entreprise

La société est dirigée par une équipe de direction chevronnée possédant une vaste expérience dans le secteur de l’immobilier multifamilial, lui assurant ainsi une main ferme sur un marché dynamique.

Les principaux rôles de direction à la fin de 2025 sont :

• Thomas W.Toomey : Président, président et chef de la direction (PDG). Il est PDG depuis 2001, assurant une continuité stratégique à long terme. Sa rémunération totale pour 2024 était d'environ 10,18 millions de dollars.
• David D. Bragg : Vice-président principal et directeur financier (CFO). Il a rejoint UDR, Inc. en 2025, apportant plus de deux décennies d'expérience dans le domaine du financement immobilier et de la stratégie d'investissement.
• Michael D. Lacy : Directeur de l'exploitation (COO) et vice-président principal. Il supervise les opérations immobilières quotidiennes, ainsi que les équipes critiques des technologies de l’information et des ressources humaines à partir de 2025.
• Tracy L. Hofmeister : Vice-président principal et chef de la comptabilité.
• Joshua A. Gampp : Vice-président principal et directeur de la technologie (CTO).

Cette structure de direction, avec des dirigeants de longue date comme M. Toomey et de nouvelles recrues clés comme M. Bragg en 2025, équilibre les connaissances institutionnelles avec une nouvelle expertise financière. Il s'agit d'une combinaison courante et efficace pour les REIT matures.

UDR, Inc. (UDR) Mission et valeurs

L'objectif principal d'UDR, Inc. va au-delà des simples revenus locatifs, en se concentrant sur un triple mandat : offrir des expériences de vie supérieures, favoriser un environnement enrichissant pour ses habitants et générer des rendements financiers optimaux pour les investisseurs. Cette approche holistique, alliant discipline financière des fiducies de placement immobilier (REIT) et forte responsabilité d'entreprise, constitue l'ADN culturel clairement clair de l'entreprise.

Vous recherchez une entreprise qui comprend que sa valeur à long terme est directement liée à la qualité de ses communautés et des personnes qui les gèrent. Ce n’est pas seulement un discours d’entreprise ; leur engagement ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) s'appuie sur un engagement total de 35 millions de dollars aux fonds stratégiques ESG et technologies climatiques dès début 2025.

Pour en savoir plus sur la façon dont ces valeurs se traduisent en stabilité financière, vous devriez consulter Analyser la santé financière d'UDR, Inc. (UDR) : informations clés pour les investisseurs.

Compte tenu de l'objectif principal de l'entreprise

Les déclarations officielles de l'UDR tracent une voie claire pour chaque partie prenante, du résident payant un loyer à l'investisseur institutionnel qui achète des actions. La mission concerne l'exécution quotidienne de la qualité, tandis que la vision est l'objectif ambitieux à long terme.

Déclaration de mission officielle

La mission de l'entreprise est de proposer des appartements distinctifs et de haute qualité dans des emplacements attrayants, combinés à un excellent service constant et aux plus hauts niveaux de satisfaction des résidents. Cette orientation est explicitement conçue pour fournir également un environnement enrichissant aux associés et générer des rendements maximaux pour les actionnaires. Voici un rapide calcul de leur portée : au 30 juin 2025, UDR possédait ou détenait une participation dans 60 535 résidences à travers les États-Unis

• Proposez des appartements distinctifs et de haute qualité dans des emplacements attrayants.
• Fournir constamment un excellent service et une grande satisfaction des résidents.
• Créez un environnement enrichissant pour tous les associés.
• Générez des rendements maximaux pour les actionnaires.

Énoncé de vision

La vision d'UDR est simple mais ambitieuse : être la meilleure société d'appartements du secteur. Cet objectif est mesuré par le succès de tous les groupes principaux - résidents, associés et actionnaires - garantissant une approche équilibrée de la satisfaction des parties prenantes. Ils ne veulent pas seulement être les plus grands ; ils veulent être l’opération la mieux gérée.

• Soyez la meilleure entreprise d'appartements du secteur.
• Assurer la satisfaction et le succès de toutes les parties prenantes.

Cette vision est soutenue par des résultats tangibles, comme la réduction de l'intensité des émissions de scope 1 et 2 par 22% depuis 2020, les plaçant à mi-chemin de leur 40% objectif de réduction d’ici 2035.

Slogan/slogan de l'entreprise donné

Bien qu'UDR, Inc. n'utilise pas un seul slogan grand public largement commercialisé, son message d'entreprise met l'accent sur son engagement à long terme envers toutes les parties prenantes. Leurs performances opérationnelles font de facto office de slogan, mettant en avant leur fiabilité et leur qualité de service éprouvées.

• Offrir une valeur à long terme aux actionnaires, le meilleur niveau de service aux résidents et une expérience de la plus haute qualité pour les associés.

Cet engagement se traduit également par une fidélisation concrète des employés. Leur taux de rotation des associés était juste 20% en 2024, ce qui est nettement inférieur à la norme de l'industrie en matière de 34%. Ce type de stabilité est le reflet direct d'une culture forte, c'est pourquoi ils ont été nommés Meilleur lieu de travail 2025 gagnant.

UDR, Inc. (UDR) Comment ça marche

UDR, Inc. fonctionne comme une fiducie de placement immobilier (REIT) multifamiliale diversifiée qui gagne de l'argent en possédant, exploitant et développant de manière sélective des communautés d'appartements sur les marchés à forte croissance et côtiers des États-Unis, tout en tirant parti d'une plate-forme technologique exclusive pour optimiser les revenus locatifs et contrôler les coûts. Le cœur de métier est simple : acquérir ou construire des appartements, les louer et distribuer les flux de trésorerie qui en résultent – ​​appelés fonds d’exploitation (FFO) – aux actionnaires.

Compte tenu du portefeuille de produits/services de l'entreprise

Compte tenu du cadre opérationnel de l'entreprise

Le cadre opérationnel de l'entreprise repose sur une base de gestion des revenus basée sur la technologie et les données, ce qui est crucial pour maximiser les rendements dans un marché concurrentiel. Cette approche permet à UDR d'ajuster ses prix de manière dynamique, un facteur clé pour atteindre le point médian de l'objectif de croissance des revenus des magasins comparables pour l'ensemble de l'année 2025. 2.4%.

Vous pouvez certainement voir l’impact de leur technologie sur la façon dont ils gèrent le bail et la fidélisation des résidents. Ils se concentrent fortement sur l’utilisation des données provenant de millions de points de contact quotidiens des résidents pour affiner l’ensemble de l’expérience client.

• Système de gestion des revenus : Utilise des analyses prédictives pour définir des prix de location et des conditions de location optimaux, garantissant ainsi un taux d'occupation moyen élevé (fourchette moyenne de 96 %) tout en maximisant la croissance des taux de location mixtes, qui était prévue à environ 2.5% pour 2025.
• Innovation opérationnelle : Met en œuvre des améliorations technologiques et de processus, telles que la maintenance centralisée et la technologie de maison intelligente, pour contrôler les dépenses. Cette concentration a permis de maintenir le point médian de la croissance des dépenses à magasins comparables pour l’ensemble de l’année 2025 à un niveau gérable. 2.75%.
• Recyclage des capitaux : Exécute une stratégie d'investissement à cycle complet en gérant, achetant, vendant et développant des propriétés. Cette approche disciplinée comprend des dispositions stratégiques (jusqu'à 625 millions de dollars guidé pour 2025) pour financer les acquisitions et le développement, en gardant le portefeuille frais et géographiquement équilibré.

Compte tenu des avantages stratégiques de l'entreprise

Le succès à long terme de l'UDR ne réside pas seulement dans la possession d'appartements ; il s'agit d'une stratégie délibérée qui couvre les risques et extrait une valeur supplémentaire grâce à des opérations supérieures. C’est ainsi qu’ils déterminent un FFO projeté ajusté (FFOA) par action diluée pour 2025, point médian de l’orientation de $2.54.

• Diversification géographique : Le portefeuille est équilibré entre les marchés côtiers à barrières d'entrée élevées et les marchés de la ceinture solaire à forte croissance, atténuant ainsi les risques économiques ou d'approvisionnement régionaux. Cette stratégie leur permet de déplacer les capitaux là où les rendements sont les plus élevés.
• Culture d’innovation et avantage technologique : Un engagement de longue date en faveur de l'innovation a créé un avantage de marge contrôlable - une estimation 200 points de base en termes de dépenses d'exploitation contrôlables par rapport à ses pairs, en améliorant l'efficacité et en générant un NOI supplémentaire.
• Solidité du bilan et liquidité : La société maintient un bilan solide avec un faible risque d'échéance de la dette et plus 1 milliard de dollars en liquidité. Cette flexibilité financière est essentielle pour une allocation opportuniste du capital, comme le 35 millions de dollars des rachats d’actions exécutés au cours du troisième trimestre 2025 et après.

Pour approfondir les chiffres qui sous-tendent cette stratégie, vous devriez lire Analyser la santé financière d'UDR, Inc. (UDR) : informations clés pour les investisseurs.

UDR, Inc. (UDR) Comment gagner de l'argent

UDR, Inc. gagne de l'argent en opérant comme une société de placement immobilier multifamilial (REIT), générant la grande majorité de ses revenus grâce à la collecte des loyers sur son portefeuille d'immeubles à appartements à travers les États-Unis. Le cœur de leur activité consiste à posséder et à gérer des propriétés stabilisées, mais ils se concentrent de plus en plus sur les revenus accessoires, comme la technologie et les frais de service, afin d'augmenter les rendements globaux.

Répartition des revenus d'UDR, Inc.

Pour le troisième trimestre 2025, UDR, Inc. a déclaré un chiffre d'affaires total de 431,9 millions de dollars, un 2.8% augmenter d’année en année. Ces revenus sont divisés en deux flux principaux, les revenus locatifs étant le facteur dominant et les « autres revenus immobiliers » fournissant un amplificateur de marge à croissance rapide. Voici le calcul rapide de la répartition :

Le 95.5% des revenus provenant des revenus de location proviennent principalement de leurs communautés Same-Store, qui sont des propriétés stabilisées à 90 % d'occupation ou plus. Pour l’ensemble de l’année 2025, la société s’attend à ce que la croissance du chiffre d’affaires des magasins comparables atteigne un point médian de 2.4%. Le flux de revenus des autres propriétés, plus petit mais stratégiquement important, comprend des éléments tels que les frais de stationnement, le Wi-Fi commun et d'autres services à valeur ajoutée, qui ont connu une croissance substantielle au troisième trimestre 2025 à 8.5%. Ces revenus auxiliaires constituent sans aucun doute un élément clé de l’expansion future des marges.

Économie d'entreprise

Le moteur économique de l'entreprise repose sur deux principes fondamentaux : maximiser le taux d'occupation tout en utilisant une tarification basée sur les données et maintenir un portefeuille diversifié et de haute qualité. Il s'agit d'une fiducie de placement immobilier (REIT), ce qui signifie qu'elle doit distribuer au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires, c'est pourquoi les investisseurs examinent de près les indicateurs de flux de trésorerie tels que les fonds provenant des opérations (FFO).

• Pouvoir de tarification : UDR, Inc. utilise des systèmes sophistiqués de gestion des revenus basés sur les données pour fixer les loyers de manière dynamique, en optimisant la croissance des taux de location mixtes la plus élevée possible (la moyenne des baux nouveaux et renouvelés). Au troisième trimestre 2025, la croissance des taux de renouvellement des baux a été un puissant moteur de performance, en hausse 3.3% année après année.
• Efficacité opérationnelle : L’objectif est d’augmenter le bénéfice net d’exploitation (NOI) – les revenus de location moins les dépenses d’exploitation immobilières – plus rapidement que les revenus. Pour l’ensemble de l’année 2025, ils prévoient un point médian de croissance du NOI pour les magasins comparables de 2.25%. C’est ainsi qu’ils traduisent les augmentations de loyers en croissance réelle des bénéfices.
• Diversifications : Le portefeuille couvre à la fois les marchés côtiers (comme New York et Washington, D.C.) et les régions de la Sunbelt (comme la Floride et le Texas), ce qui contribue à atténuer les risques liés au ralentissement économique régional ou à l'offre de nouveaux appartements. Les marchés côtiers ont enregistré de solides performances au troisième trimestre 2025, contribuant à compenser certaines pressions sur l’offre observées dans la Sunbelt.
• Répartition du capital : Ils gèrent activement leur portefeuille par le biais d'acquisitions et de cessions stratégiques. Pour 2025, ils ont augmenté leurs prévisions de cessions à une gamme de 325 millions de dollars à 625 millions de dollars, libérant du capital pour financer de nouveaux investissements et des rachats d’actions.

Si vous souhaitez comprendre la vision à long terme qui guide ces décisions, vous devez revoir leurs Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales d'UDR, Inc. (UDR).

Performance financière d'UDR, Inc.

Depuis novembre 2025, la santé financière d'UDR, Inc. est mesurée par des indicateurs clés qui reflètent la solidité de ses opérations immobilières et sa capacité à générer des flux de trésorerie pour les actionnaires.

• Fonds provenant des opérations tels qu'ajustés (FFOA) : Il s’agit de la référence en matière de mesure de la performance opérationnelle d’un FPI. La société a relevé ses prévisions de FFOA par action diluée pour l'ensemble de l'année 2025 à un point médian de $2.54 (plage $2.53-$2.55), reflétant la confiance dans leurs stratégies opérationnelles. Cette mesure a dépassé les attentes au troisième trimestre 2025, atteignant $0.65 par action.
• Occupation : Un taux d'occupation élevé est la base d'un REIT stable. L'occupation physique des magasins comparables était en moyenne saine 96.6% au troisième trimestre 2025, démontrant une forte demande pour leurs appartements malgré une nouvelle offre sur certains marchés.
• Solidité du bilan : UDR, Inc. maintient une solide position de liquidité, avec plus de 1 milliard de dollars en liquidités et un ratio dette nette/EBITDA gérable de 5,5x à partir du troisième trimestre 2025. Ils ont également étendu de manière proactive un 350 millions de dollars prêt à terme jusqu'en janvier 2029 et couvert 175 millions de dollars de cette dette à un taux fixe de 4.0%, garantissant un financement favorable à long terme.
• Rendement pour les actionnaires : La société continue de restituer du capital en déclarant un dividende trimestriel de 3 000 000 $ au troisième trimestre 2025. 0,43 $ par action, un 1.2% augmentation par rapport à la période de l’année précédente. Ils ont également racheté environ 651 mille actions d'actions ordinaires pour un total d'environ 25,0 millions de dollars au cours du troisième trimestre 2025.

Position sur le marché d'UDR, Inc. (UDR) et perspectives d'avenir

UDR, Inc. se positionne comme un fonds de placement immobilier (REIT) multifamilial diversifié et axé sur la technologie, axé sur la génération d'une croissance stable en équilibrant l'exposition côtière et Sunbelt. Les perspectives d'avenir de la société sont celles d'une expansion mesurée et d'une efficacité opérationnelle, projetant pour l'ensemble de l'année 2025 un fonds provenant des opérations tel qu'ajusté (FFOA) par action diluée, point médian de $2.54, un signe de confiance malgré les vents macroéconomiques contraires.

Vous pouvez voir que la stratégie d’UDR consiste à utiliser l’innovation pour générer des marges, et pas seulement à surfer sur la vague du marché. La croissance de leur bénéfice d'exploitation net (NOI) pour les magasins comparables (SS) est prévue à mi-parcours de 2.25% pour l’ensemble de l’année 2025, soutenu par un fort taux d’occupation au milieu96% gamme.

Paysage concurrentiel

Dans le domaine des REIT multifamiliaux aux enjeux élevés, UDR est en concurrence avec des géants, se différenciant souvent par sa plateforme opérationnelle et sa composition équilibrée de portefeuille. Nous pouvons visualiser la position relative du marché en utilisant la capitalisation boursière (la valeur totale des actions en circulation d'une entreprise) comme indicateur de la part de marché au sein de ce groupe de référence, car un chiffre unique de part de marché nationale pour le secteur fragmenté des appartements est définitivement trompeur.

Opportunités et défis

Le secteur des appartements est confronté à une augmentation de l’offre à court terme, mais les fondamentaux à long terme semblent toujours sains. UDR gère activement cette dynamique en se concentrant sur le recyclage du capital et l'expansion des marges grâce à la technologie.

Position dans l'industrie

UDR occupe une position solide en tant que REIT multifamiliale à grande capitalisation S&P 500, qui se distingue par son orientation à long terme vers l'excellence opérationnelle grâce à la technologie. Les initiatives d'innovation de l'entreprise ont créé environ 40 millions de dollars de NOI incrémentiel depuis 2018, ce qui équivaut à environ 800 millions de dollars de création de valeur.

La stratégie de déploiement du capital est active et disciplinée. Par exemple, l'UDR est en train d'acquérir une communauté de 406 appartements dans la région métropolitaine de Washington, D.C., pour environ 147,0 millions de dollars, tout en planifiant simultanément des dispositions avec des conseils allant de 325 millions de dollars à 625 millions de dollars pour l’ensemble de l’année 2025. Ce recyclage du capital maintient le portefeuille à jour et s’aligne sur leurs objectifs de diversification des marchés.

• Maintenir un bilan solide avec un faible risque d’échéance de la dette, car seul 9.6% de la dette totale consolidée arrive à échéance jusqu’en 2026.
• Concentrez-vous sur les investissements en actions privilégiées, comme 35,8 millions de dollars investissement dans le comté d’Orange, en Californie, à un 10.0% taux de rendement contractuel, pour générer un revenu à haut rendement et à moindre risque.
• Les améliorations de l'expérience client ont entraîné un roulement de résidents annualisé depuis le début de l'année qui est 350 points de base meilleur que l’année précédente, réduisant directement les coûts de location.

Comprendre l'investisseur profile qui trouve cette stratégie convaincante, vous devriez lire Explorer l'investisseur UDR, Inc. (UDR) Profile: Qui achète et pourquoi ?