Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تقوم بتقييم شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) في الوقت الحالي، وتحاول معرفة ما إذا كانت استراتيجيتهم المركزة على عقارات Sunbelt Class A المتميزة تقريبًا 16 مليون قدم مربع- يد رابحة مع انتهاء عام 2025. بصراحة، في حين تعمل الإدارة بنشاط على تعزيز الميزانية العمومية، وهو ما يتضح من إعادة تمويل الديون الرئيسية في نوفمبر، فإن الضغوط الأساسية واضحة: يكتسب الموردون نفوذًا من ارتفاع تكاليف تحسين المستأجرين، ويطالب العملاء من الشركات القوية بتنازلات كبيرة لتوقيع عقود الإيجار أو تجديدها. هذا الضغط الشديد، الذي يواجه التنافس الشديد مع أقرانهم مثل BXP والتحول المزمن نحو العمل عن بعد، يعني أننا بحاجة إلى تفكيك كل قوة لنرى بدقة أين تختبئ المخاطر والمكافأة في الإعداد التنافسي الحالي لـ PDM.

Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للموردين

عند تقييم القدرة التفاوضية لموردي شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM)، فإننا ننظر إلى الكيانات التي توفر المواد الأساسية والعمالة المتخصصة ورأس المال. في البيئة الحالية، حيث يتطلب "الهروب إلى الجودة" إجراء ترقيات متميزة، يتمتع هؤلاء الموردون بنفوذ كبير على التخطيط التشغيلي والرأسمالي لشركة PDM.

يؤدي ارتفاع النفقات الرأسمالية لتحسينات المستأجر (TI) إلى زيادة نفوذ الموردين بشكل مباشر. وبينما نتطلع إلى بيانات عام 2025، فإن حجم الاستثمار الأخير يشكل سابقة. بالنسبة للسنة المنتهية في 31 ديسمبر 2023، تكبدت شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. مبلغ 100,561 ألف دولار أمريكي في "النفقات الرأسمالية الأخرى، بما في ذلك تحسينات المبنى والمستأجر". ويعني هذا الإنفاق الكبير لتخصيص المساحات للمستأجرين الجدد والمتجددين أن المقاولين ومقدمي المواد وبائعي الخدمات المتخصصين الذين ينفذون هذا العمل لديهم مجموعة كبيرة غير قابلة للتفاوض من رأس المال تتدفق في طريقهم، مما يعزز موقفهم في مفاوضات الأسعار.

يتمتع مقاولو البناء والتجديد المتخصصون بقوة كبيرة بسبب الطلب المستمر على "التوجه نحو الجودة" للترقيات من الفئة "أ". السوق لا يطلب مساحة فحسب؛ إنها تتطلب بيئات حديثة وغنية بوسائل الراحة. تعكس بيانات الصناعة هذا الضغط على أصحاب العقارات مثل PDM. وفقًا لاستطلاع آراء المقاولين العامين الذي أجري في أواخر عام 2025، قام أصحاب المكاتب بزيادة حزم تحسين المستأجرين من الفئة (TI) بنسبة 7% على أساس سنوي، حيث شهدت بعض الأسواق المحددة زيادة في مخصصات تحسين المستأجرين بنسبة تصل إلى 20% على أساس سنوي لتأمين المستأجرين. ويترجم هذا بشكل مباشر إلى ارتفاع التكاليف التي يتحملها المقاولون المتخصصون الذين يمتلكون الخبرة اللازمة لهذه المشاريع ذات المواصفات العالية.

إن اعتماد PDM على تمويل عمليات ترقيات المباني وامتيازات التأجير يمثل نقلاً مباشرًا للسلطة إلى مقدمي الخدمات. لتمويل النفقات الرأسمالية الضرورية (CapEx) مع الحفاظ على الرافعة المالية تحت السيطرة، اتخذت PDM، مثل العديد من أقرانها من المكاتب REIT في عام 2025، القرار الصعب بتعليق أرباحها في وقت سابق من العام. علاوة على ذلك، اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان لدى الشركة ما يقرب من 75 مليون دولار من الإيجار النقدي السنوي الإضافي المستقبلي المرتبط بعقود الإيجار المنفذة التي لم تبدأ بعد أو كانت قيد التخفيض. يتطلب بدء هذا الإيجار، الذي يعد أمرًا أساسيًا لنمو FFO المستقبلي، إنفاق رأسمالي إضافي على المدى القصير، مما يحافظ على الضغط على PDM لدفع الأسعار التي يطلبها الموردون لإكمال العمل الضروري في الوقت المحدد.

تكلفة رأس المال لشركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. مرتفعة، مما يجعل تكاليف المشروع هذه أكثر تأثيرًا على النتيجة النهائية. اعتبارًا من أواخر عام 2025، تبلغ قيمة المؤسسة (EV) للشركة حوالي 3.23 مليار دولار. ومن الأهمية بمكان أن هيكل الميزانية العمومية يظهر اعتماداً كبيراً على الديون، حيث يمثل صافي الدين 69% من قيمة المؤسسة. وهذا يترجم إلى صافي دين يبلغ حوالي 2,190 مليون دولار. عندما يتم تمويل جزء كبير من هيكل رأس المال بالديون، فإن التكلفة ومخاطر التنفيذ الخاصة بالنفقات الرأسمالية التشغيلية - التي يتحكم فيها الموردون - تتضخم، حيث تؤثر أي تجاوزات بشكل مباشر على حاملي الأسهم الذين يشهدون بالفعل إعادة توجيه رأس المال إلى الأصول المادية بدلاً من التوزيعات.

فيما يلي لمحة سريعة عن السياق المالي الذي يؤثر على مفاوضات الموردين اعتبارًا من أواخر عام 2025:

تظهر الحاجة إلى تمويل جهود التأجير كثيفة رأس المال، والتي يتضح من تعليق توزيعات الأرباح في عام 2025، أن شركة PDM تعطي الأولوية لجودة الأصول على العائدات المباشرة للمساهمين، وهي ضرورة مدفوعة بمتطلبات السوق والقوة التسعيرية لمورديها الرئيسيين.

• تستمر تكاليف العمالة وأسعار السلع الأساسية في الارتفاع حتى عام 2025.
• تعد أوقات السماح نقطة ألم رئيسية، مما يتسبب في تأخير المشروع.
• القدرات التقنية في مجال البناء غير متوفرة.
• يتنافس الموردون على المواد بسبب الطلب من القطاعات الأخرى.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

لا تزال قوة عملاء شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) مرتفعة، مدفوعة بديناميكيات سوق المكاتب الأوسع، على الرغم من تركيز PDM على شريحة الفئة "أ" الأكثر مرونة. على الصعيد الوطني، يتجاوز المعدل الإجمالي لشغور المكاتب 20% اعتبارًا من أواخر عام 2025. وفي حين وصلت نسبة الإيجارات أثناء الخدمة لمحفظة PDM إلى 88.7% بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2025، مع هدف نهاية العام من 89% إلى 90%، فإن هذا لا يزال يعني أن ما يقرب من 10% إلى 11% من المحفظة الأساسية متاحة، مما يمنح المستأجرين نفوذًا في المفاوضات.

تحاول إدارة مراقبة الأداء (PDM) بشكل فعال التخفيف من معدل دوران المستأجرين، وهو مقياس مباشر لمخاطر تبديل العملاء. تم الإبلاغ عن معدل الاحتفاظ بالمستأجر لمدة 12 شهرًا بنسبة 78% اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025. ويشير هذا الجهد المبذول لدفع معدل الاحتفاظ بالمستأجرين إلى أعلى، من الهدف المعلن مسبقًا وهو 70% إلى 80%، بوضوح إلى أن الإدارة تدرك التكلفة والمخاطر المرتبطة باختيار المستأجرين المغادرة.

وتتجلى القوة التفاوضية للعملاء في اقتصاديات نشاط التأجير الجديد. في حين تحقق شركة PDM زيادات قوية في أسعار الإيجار، فإن هيكل الصفقات الجديدة غالبًا ما يتضمن امتيازات. على سبيل المثال، ظل متوسط ​​مدة الإيجار المرجح لنشاط الصفقات الجديدة ثابتًا عند 10 سنوات في الربع الثاني من عام 2025، مما يؤدي إلى تأمين الإيرادات ولكنه يمنح أيضًا المستأجر الاستقرار والرافعة المالية على المدى الطويل عند التجديد النهائي. علاوة على ذلك، بالنسبة لعقود الإيجار الجديدة للربع الثالث من عام 2025، تم دفع 85% من الاعتراف بإيرادات المحاسبة المقبولة عمومًا إلى عام 2026، مما يشير إلى منح فترات كبيرة بدون إيجار مقدمًا أو فترات تحسين للمستأجر لضمان الالتزام.

ويظهر التأثير المالي لهذه التكاليف الأولية في مقاييس التدفق النقدي. في الربع الأول من عام 2025، انخفض صافي الدخل التشغيلي للمتجر على الأساس النقدي بنسبة 2.0% لأن فترات التخفيض لبعض عقود الإيجار الجديدة المهمة لم تنته بعد، على الرغم من أن أساس الاستحقاق أظهر زيادة بنسبة 3.2%. هذه الفجوة بين النقد واستحقاق أمة الإسلام هي نتيجة مباشرة لمطالبة العميل بإغاثة مالية مقدمًا.

إن اتجاه "الهروب إلى الجودة"، حيث يتجمع المستأجرون من الشركات الكبيرة في مساحات متميزة، يعمل على تركيز القوة بين العملاء الأكثر تفضيلاً. ويطالب هؤلاء المستخدمون الكبار بوسائل راحة وتجارب خدمة راقية، وهو ما تعالجه شركة PDM من خلال مبادرة "Piedmont Placemaking". يعد هذا التركيز ضروريًا لأنه في حين أن متوسط ​​معدل الوظائف الشاغرة للمكاتب على المستوى الوطني يزيد عن 20 بالمائة، فإن المساحات الراقية والغنية بوسائل الراحة من الفئة "أ" في المواقع العليا تشهد وظائف شاغرة تقترب من 8 بالمائة. ويعني هذا التشعب أن المستأجرين الذين يجب أن يكونوا في مساحة الفئة (أ) لديهم قدرة كبيرة على المطالبة بالميزات المتميزة ومستويات الخدمة، حيث أن المعروض من المباني المتميزة حقًا نادر.

فيما يلي المقاييس الرئيسية التي تعكس قوة العملاء واستجابة إدارة التوزيع (PDM) اعتبارًا من منتصف إلى أواخر عام 2025:

تتجلى المتطلبات المفروضة على إدارة مراقبة الأداء (PDM) من قبل هؤلاء العملاء الأقوياء في نتائج تشغيلية ومالية محددة:

• يتطلب تأمين المستأجرين الجدد استثمارًا كبيرًا مقدمًا في تحسينات المستأجرين والنفقات الرأسمالية (النفقات الرأسمالية).
• تأثرت أمة الإسلام النقدية سلبًا في الربع الأول من عام 2025 بسبب الإيجار فترات التخفيض.
• أظهرت اقتصاديات الصفقات الجديدة ارتفاعًا في الإيجار النقدي بنسبة 7.3% في الربع الثاني من عام 2025، وهو التأثير الصافي بعد الأخذ في الاعتبار طلبات العملاء المقدمة.
• يقوم المستخدمون الكبار (أكثر من 25000 قدم مربع) بتقليص المساحة بنسبة 2.2% فقط من بصمتهم، مما يشير إلى أنهم يتخذون موقفًا استراتيجيًا بشأن المكان الذي يستثمرون فيه رأس المال.
• تركز الشركة على تطوير نموذج الخدمة الخاص بها من خلال "Piedmont Placemaking" لتبرير الإيجارات المتميزة ومكافحة رغبة المستأجر في الانتقال.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى التنافس التنافسي داخل مكتب Real Estate Investment Trust (REIT)، وبالنسبة لشركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM)، فهو صراع من أجل أفضل المستأجرين في سوق متشعبة. من المؤكد أن التنافس شديد بين صناديق الاستثمار العقارية المكتبية من الدرجة الأولى مثل Boston Properties (BXP)، وCousins ​​Properties (CUZ)، وHIW، خاصة عند مطاردة المستأجرين ذوي الجودة العالية وطويلة الأمد. هذه المنافسة لا تتعلق فقط بالإيجار؛ يتعلق الأمر بمن يمكنه تلبية متطلبات المستأجر الحديث على أفضل وجه فيما يتعلق بمساحات العمل المتميزة.

إن ديناميكية السوق في الوقت الحالي تفضل أولئك الذين لديهم أصول متفوقة، والتي تتميز بـ "ندرة المنتج" بشكل ملحوظ في المباني عالية المستوى حقًا. هذه الندرة هي المكان الذي تتمتع فيه شركة Piedmont Office Realty Trust، Inc. بميزة، نظرًا لمحفظتها الاستثمارية التي تبلغ تقريبًا 16 مليون قدم مربع من الفئة (أ)، في المقام الأول في أسواق Sunbelt عالية النمو. على الصعيد الوطني، يبلغ معدل الشغور في مساحة الفئة أ 21.2% اعتبارًا من منتصف عام 2025، لكن الضغط الحقيقي ينصب على الأصول الأفضل في فئتها، والتي تمتلئ بشكل أسرع. يعكس خط أنابيب البناء هذه الندرة، مع فقط 62.6 مليون قدم مربع قيد الإنشاء على المستوى الوطني، وهو أدنى مستوى منذ أوائل عام 2012، مما يعني أن العرض الجديد لا يغمر السوق لتخفيف التنافس على المساحات عالية الجودة.

وتتجلى المنافسة بشدة من خلال نشر رأس المال لتحسين المباني وامتيازات التأجير. ترى هذا الأمر في مقاييس التأجير: تم تنفيذ Piedmont Office Realty Trust، Inc. تقريبًا 724.000 قدم مربع من إجمالي الإيجارات خلال الربع الثالث من عام 2025، بما في ذلك أكثر من 0.5 مليون قدم مربع من عقود إيجار المستأجرين الجدد، وهو رقم قياسي لربع واحد خلال أكثر من عقد من الزمن. ومع ذلك، فإن هذا الزخم التأجير، والذي يشمل أكثر من ذلك 1 مليون قدم مربع من المساحة الشاغرة حاليًا التي يتم تأجيرها هذا العام، تتطلب إنفاقًا رأسماليًا كبيرًا على المدى القصير لتحسين المستأجرين وحوافزهم. على مستوى الصناعة، يتراجع نمو الإيجارات بسبب هذه الأمور تنازلات مرتفعة، والتي يستخدمها المنافسون أيضًا لتأمين المستأجرين.

فيما يلي نظرة سريعة على كيفية موازنة الأداء الأخير لشركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. مع إرشاداتها، مما يعكس هوامش التشغيل الضيقة المتأصلة في هذه البيئة التنافسية:

حقيقة أن إدارة Piedmont Office Realty Trust, Inc. قامت بتضييق نطاق توجيهات FFO الأساسية السنوية لعام 2025 إلى نطاق ضيق من \$1.40 إلى \$1.42 للسهم المخففمع عدم وجود تغييرات جوهرية في الافتراضات الأساسية، يظهر الضغط بوضوح. ويؤكد هذا التوجيه الصارم، على الرغم من حجم الإيجار القوي، أن تكلفة الفوز بعقود الإيجار هذه - نشر رأس المال - تحافظ على هوامش التشغيل مضغوطة في هذا المشهد التنافسي. عليك أن تنفق للحفاظ على حالتك في الفئة A والفوز على BXP وآخرين.

وتبدو الضغوط التنافسية واضحة في رأس المال المطلوب لتأمين المستأجرين:

• عقود الإيجار المنفذة التي لم تبدأ بعد (اعتبارًا من 30/9/2025): أقل بقليل 1 مليون قدم مربع.
• الإيجارات تحت التخفيض (اعتباراً من 30/9/2025): إضافية 1.1 مليون قدم مربع.
• الإيجار النقدي السنوي المستقبلي من هذه: تقريبًا \75 مليون دولار.
• الآثار المترتبة على رأس المال: المطالب الإنفاق الرأسمالي الإضافي على المدى القصير.

المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) - قوى بورتر الخمس: تهديد البدائل

أنت تنظر إلى قطاع المكاتب في أواخر عام 2025، وأكبر الرياح المعاكسة هي التحول الأساسي في مكان العمل. تُعد الترتيبات البعيدة والمختلطة البديل الأساسي للمساحة المؤجرة التقليدية، مما يخلق تصورًا خاطئًا حول الصحة العامة للقطاع عندما تنظر فقط إلى أرقام الوظائف الشاغرة الإجمالية.

على سبيل المثال، في حين بلغ معدل الشواغر في المكاتب الوطنية 18.6% اعتبارًا من سبتمبر 2025، فإن العديد من الشركات تطالب ببساطة بمساحة أقل بشكل عام. تستأجر المؤسسات مساحة أقل بحوالي 15-30% مما كانت عليه قبل الوباء، حتى عندما تفرض بعض الوقت داخل المكتب. ومع ذلك، فإن أكثر من 60% من الموظفين على مستوى العالم يفضلون العمل عن بعد أو العمل المختلط في عام 2025، مما يبقي الضغط على الأصول غير المميزة.

تتصدى شركة Piedmont Office Realty Trust لهذا الأمر من خلال تسويق عقاراتها من الفئة A كمراكز أساسية، وليس مجرد مكاتب. تؤكد الإدارة على أن المكتب هو المكان الذي لا يمكن الاستغناء عنه للإبداع والتعاون وبناء الثقافة والتواصل. وهذا التركيز أساسي لأن غرض المكتب، بصراحة، قد تغير.

يعد الطلب على مساحات العمل المشتركة والمكاتب المرنة بديلاً متزايدًا، مما يوفر المرونة دون التزام طويل الأجل. اعتبارًا من سبتمبر 2025، توسع قطاع المكاتب المرنة ليمثل 2.1% من إجمالي مخزون المكاتب. ومع ذلك، فإن تركيز Piedmont Office Realty Trust على امتلاك وتشغيل ما يقرب من 16 مليون قدم مربع من عقارات الفئة A عبر أسواق Sunbelt الرئيسية في الولايات المتحدة يمكن الدفاع عنه بشكل أكبر لأن المستأجرين يمنحون الأولوية للجودة.

هذه الديناميكية هي ما نسميه "الهروب إلى الجودة". وهذا يعني أن التهديد بالاستبدال يتركز بشكل كبير في الأسهم ذات الطبقة الأدنى. وفي حين أنه من المتوقع أن يصل إجمالي الوظائف الشاغرة في السوق إلى ذروتها بالقرب من 19% في عام 2025، إلا أن هذا الضغط لا يتم توزيعه بالتساوي عبر فئات الأصول.

إليك الرياضيات السريعة التي توضح التشعب الذي تحتاج إلى مشاهدته:

ما يخفيه هذا التقدير هو أن تركيز الوظائف الشاغرة في المخزون من غير الفئة "أ" شديد. يشير السرد إلى أن الرقم الذي ذكرته بنسبة 90% للأماكن الشاغرة دقيق بالنسبة للمباني ذات المستوى الأدنى، حيث يتنافس مالكو المباني السلعية مع 175 مليون قدم مربع من مساحات الإيجار من الباطن المخفضة في السوق.

تدير Piedmont Office Realty Trust هذه البيئة بنشاط، وتهدف إلى الحصول على نسبة إيجار تتراوح بين 89-90% بحلول نهاية عام 2025. ويعتمد نجاح هذه الإستراتيجية على رؤية المستأجرين لترقية مساحاتهم كاستثمار ضروري في جذب المواهب، مما يجعل المكتب تجربة لا يمكن للعمل عن بعد تكرارها.

وتشمل المجالات الرئيسية التي تتجلى فيها هذه الهجرة النوعية بشكل أوضح ما يلي:

• كان استيعاب الفئة (أ) إيجابيًا في ثلاثة من الأرباع الأربعة الماضية.
• وشهد ما يقرب من 50٪ من الأسواق الأمريكية امتصاصًا إيجابيًا من الفئة (أ) خلال العام الماضي.
• خط أنابيب البناء ضعيف، ومن المتوقع أن ينخفض العرض الجديد إلى 17 مليون قدم سادس في عام 2025.
• تواجه المباني الأقدم والأقل استحسانًا ضغوطًا متزايدة للتحديث أو فقدان المستأجرين.
• تستخدم الشركات مساحات عالية الجودة لجذب أفضل المواهب والاحتفاظ بها.

Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) - قوى بورتر الخمس: تهديد الوافدين الجدد

أنت تنظر إلى العوائق التي تحول دون دخول اللاعبين الجدد الذين يحاولون التنافس مباشرة مع شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. (PDM) في سوق المساحات المكتبية عالية الجودة. بصراحة، العقبات كبيرة، خاصة عندما تفكر في الحجم الهائل لما تسيطر عليه PDM بالفعل.

وتشكل متطلبات رأس المال عائقاً هائلاً؛ وتبلغ قيمة محفظة PDM حوالي 5 مليارات دولار.

وحتى يقترب حجم شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. من حجم شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc.، فإن الوافد الجديد سيحتاج إلى الوصول إلى رأس مال هائل. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، تقدر قيمة محفظة Piedmont Office Realty Trust, Inc.‎ من العقارات المكتبية عالية الجودة من الفئة A بحوالي 5 مليارات دولار. تضم هذه المحفظة حوالي 16 مليون قدم مربع. بالإضافة إلى تكلفة الاستحواذ الأولية، يواجه المطورون الجدد نفقات كبيرة لتحسين المستأجر (TI) لتتناسب مع عروض PDM القياسية من الفئة A. على سبيل المثال، يوضح دليل JLL لعام 2025 متوسط التجهيزات في الولايات المتحدة 280 دولارًا للقدم المربع، مع التشطيبات المتميزة التي تتطلب المزيد. بالنسبة لمشروع تطوير جديد بمساحة 100.000 قدم مربع، يمثل ذلك نفقات رأسمالية فورية على الأقل 28 مليون دولار فقط للبناء الداخلي، حتى قبل النظر في تكاليف الأرض والبناء والتمويل.

ويتفاقم رأس المال اللازم للبناء الجديد بسبب التكلفة العالية لجلب المساحة إلى السوق، الأمر الذي يعمل كرادع. وإليك نظرة سريعة على كثافة رأس المال:

يوفر تصنيف الدرجة الاستثمارية لشركة PDM (Baa3 من Moody's وBBB- من Fitch) تكلفة أقل لميزة رأس المال مقارنةً بالمطورين الجدد.

هذا هو المكان الذي يبتعد فيه اللاعبون الراسخون مثل Piedmont Office Realty Trust، Inc.. ويترجم وضعهم المالي مباشرة إلى أموال أرخص. شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc. هي شركة مصنفة من الدرجة الاستثمارية من قبل وكالة موديز على أنها با3 وبواسطة فيتش كما بي بي بي-. يسمح هذا التصنيف للشركة بالوصول إلى أسواق الديون بأسعار فائدة أقل بكثير من مطور جديد غير مثبت أو كيان غير مصنف. ويتعين على الداخلين الجدد أن يقترضوا بمعدلات تجارية أعلى، مما يؤدي على الفور إلى زيادة تكاليفهم الدفترية والعوائد المطلوبة. تمثل تكلفة فرق رأس المال ميزة هيكلية لشركة Piedmont Office Realty Trust، Inc. والتي لا يمكن للوافدين الجدد تكرارها بسهولة.

العرض الجديد حاليًا عند "أدنى مستوياته التاريخية"، مما يقلل بشكل كبير من التهديد المباشر للبناء الجديد.

إن خط الأنابيب لبناء المكاتب الجديدة مقيد بشدة، وهو ما يمثل أخبارًا رائعة لشاغلي الوظائف مثل Piedmont Office Realty Trust, Inc. وقد تقلص إجمالي خط أنابيب بناء المكاتب في الولايات المتحدة بشكل كبير، حيث انخفض من ما يقرب من 160 مليون قدم مربع (MSF) في عام 2019 إلى ما يزيد قليلاً 40 مللي ثانية بحلول عام 2025. وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يتم تسليم المساحات المكتبية الجديدة المتوقعة فقط 25.9 مللي ثانية في عام 2025، لينخفض إلى مجرد 11.4 مللي ثانية في عام 2026، ومجرد 3.1 أطباء بلا حدود المتوقع لعام 2027. ولكي نكون منصفين، فإن العرض الجديد آخذ في النضوب. علاوة على ذلك، في عام 2025، يخطط المطورون لاتخاذ 23.3 مليون قدم مربع غير متصل بالإنترنت من خلال التحويلات وعمليات الهدم، بينما فقط 12.7 مليون قدم مربع ومن المتوقع العرض الجديد. وتعني هذه الديناميكية أن التهديد المباشر من المباني الجديدة والمنافسة هو الحد الأدنى، خاصة في أسواق Sunbelt الأساسية لشركة PDM حيث يتسارع الطلب.

تخلق بيئة العرض الحالية علاوة ندرة للأصول الحالية عالية الجودة:

• من المتوقع استكمال المكاتب المستقبلية لعام 2027: 3.1 أطباء بلا حدود.
• المساحة المكتبية التي سيتم الاستغناء عنها في عام 2025 (التحويلات/عمليات الهدم): 23.3 مللي ثانية.
• زخم التأجير قوي في أسواق Sunbelt مثل أتلانتا وشارلوت ودالاس.
• الطلب منصب على المساحات عالية الجودة، والتي تتخصص فيها شركة PDM.

إن تقسيم المناطق المحلية والتصاريح وعلاقات المستأجرين القائمة في أسواق Sunbelt الأساسية لشركة PDM تخلق حواجز دخول عالية.

يتطلب اقتحام سوق Sunbelt محددة وعالية النمو مثل أتلانتا أو دالاس أكثر من مجرد رأس المال؛ فهو يتطلب خبرة محلية. ويواجه الوافدون الجدد صعوبة التعامل مع قوانين تقسيم المناطق المحلية والحصول على التصاريح، وهي عمليات غالباً ما تكون بطيئة ومبهمة. تعتبر شركة Piedmont Office Realty Trust, Inc.، صندوق استثمار عقاري متكامل ومُدار ذاتيًا، ولديها مكاتب إدارة محلية في كل سوق من أسواقها. ويعني هذا التواجد المحلي أنهم يمتلكون بالفعل العلاقات الراسخة مع السلطات المحلية والوسطاء المحليين اللازمة لتنفيذ الصفقات بكفاءة. كما أن تأمين المستأجرين الأساسيين في ممرات Sunbelt التنافسية ذات الطلب المرتفع يتطلب سجل حافل وعلاقات حالية لن يمتلكها أي مطور جديد. على سبيل المثال، أشار كريستوفر سميث، الرئيس التنفيذي لشركة Piedmont Office Realty Trust, Inc.، إلى أن التسعير التنافسي يجذب الشركات الوطنية والإقليمية التي تسعى إلى الحصول على مساحات عالية الجودة دون دفع إيجارات سوقية عالية المستوى، مما يشير إلى أن شركة PDM في وضع جيد ضمن النظام البيئي الحالي للمستأجرين.