Veris Residential, Inc. (VRE): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

تريد معرفة ما إذا كانت شركة Veris Residential, Inc. (VRE) قد أصلحت بالفعل ميزانيتها العمومية بعد التحول إلى صندوق REIT متعدد العائلات. والخبر السار هو أن صافي الدخل في الربع الثالث من عام 2025 حقق ارتفاعًا قويًا $0.80 لكل سهم مخفف، بالإضافة إلى أن نفس إشغال المتجر ثابت عند 94.7%، يُظهر أن التركيز على الفئة "أ" يعمل. ولكن لكي نكون منصفين، فإن الديون القديمة لا تزال تشكل رياحاً معاكسة كبرى؛ نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك مرتفعة 10.0x، وهذا هو الرقم الذي يجب بالتأكيد إسقاطه إلى الهدف ~9.0x قبل أن نقول إن التحول قد اكتمل، لذلك دعونا نرسم خريطة للمخاطر والفرص على المدى القريب.

Veris Residential, Inc. (VRE) - تحليل SWOT: نقاط القوة

تم تنفيذ التركيز على فئة Pure-play Class A بشكل كامل

إنكم ترون ثمار التحول الاستراتيجي لشركة Veris Residential (VRE)، والذي تم تنفيذه الآن بالكامل. نجحت الشركة في التخلص من مكتبها القديم وأصولها غير الأساسية، واستكملت محورًا سريعًا من صندوق استثمار عقاري متنوع (REIT) إلى مالك متعدد العائلات من الدرجة الأولى يركز على الشمال الشرقي. هذا ليس مجرد تغيير في العلامة التجارية؛ إنه تحول أساسي إلى تدفق نقدي أكثر مرونة وأعلى نموًا profile. وقد أدى التخارج الاستراتيجي من العقارات غير الأساسية، والذي شمل مبيعات أصول تزيد قيمتها عن 2.5 مليار دولار منذ الربع الأول من عام 2021، إلى تبسيط نموذج الأعمال، مما يسهل على المستثمرين تقييم القيمة وعلى الإدارة العمل. ينصب التركيز الآن بالكامل على مجموعة من المجتمعات السكنية عالية الجودة من الدرجة الأولى في المقام الأول في الأسواق ذات العوائق العالية للدخول مثل الواجهة البحرية لنيوجيرسي المجاورة لمدينة نيويورك وبوسطن.

وهذا الوضوح يمثل ميزة تشغيلية ضخمة.

صافي دخل قوي للربع الثالث من عام 2025 $0.80 لكل حصة مخففة

حقق الربع الثالث من عام 2025 نتيجة مالية قوية، حيث وصل صافي الدخل المتاح للمساهمين العاديين إلى $0.80 لكل سهم مخفف بالكامل. يعد هذا تحولًا هائلاً من الخسارة البالغة (0.10 دولارًا) التي تم الإبلاغ عنها في ربع العام السابق. إليك الحساب السريع: هذا المكسب الكبير هو في المقام الأول انعكاس للتنفيذ الناجح لاستراتيجية التصرف في الأصول، حيث حققت مبيعات العقارات غير الإستراتيجية مكاسب كبيرة خلال هذا الربع. في حين أن الأموال الأساسية من العمليات (FFO) للسهم الواحد، وهو مقياس أكثر شيوعًا لصناديق الاستثمار العقارية، بلغت $0.20 بالنسبة لهذا الربع، يؤكد رقم صافي الدخل المتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا على القيمة التي يتم تحريرها من المحفظة القديمة مع استكمال الشركة لتحولها.

نفس المتجر المخلوط نمو صافي الإيجار في 3.9% في الربع الثالث من عام 2025

على الرغم من التباطؤ الأوسع في السوق في بعض القطاعات الوطنية متعددة الأسر، تستمر محفظة المتاجر نفسها التابعة لشركة Veris Residential في التفوق في الأداء. كان معدل نمو صافي الإيجار المختلط في نفس المتجر على أساس سنوي للربع الثالث من عام 2025 قويًا 3.9%. يوضح معدل النمو هذا قوة التسعير والطلب على أصول الشركة المتطورة من الفئة "أ" ذات الموقع الاستراتيجي في الشمال الشرقي. كسر ذلك 3.9% يوضح الشكل أين تكمن القوة:

• نمو الإيجار الجديد: 3.6%
• نمو تجديد عقد الإيجار: 4.3%

يشير معدل نمو التجديد المرتفع إلى رضا المقيمين القوي والاحتفاظ بهم، وهو ما يعد بالتأكيد توفيرًا للتكلفة في صناعة ذات معدل دوران مرتفع.

يظل معدل إشغال المتجر مرتفعًا عند 94.7% (سبتمبر 2025)

يعد الحفاظ على نسبة إشغال عالية أمرًا بالغ الأهمية لزيادة الإيرادات إلى الحد الأقصى، وتحقق شركة Veris Residential أداءً جيدًا على هذه الجبهة. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، كان معدل إشغال المحفظة متعددة الأسر في نفس المتجر مرتفعًا 94.7%. يشمل هذا الرقم Liberty Towers، وهو أحد الأصول التي تخضع لتجديدات كبيرة للوحدة، والتي عادةً ما تؤثر على الإشغال الإجمالي خلال مرحلة إعادة التموضع. باستثناء أبراج الحرية، كان الإشغال أقوى في 95.8%، وهو الأداء التشغيلي الأفضل في فئته لمحفظة الفئة أ. ويوفر هذا المعدل المرتفع قاعدة مستقرة لنمو إيرادات الإيجار في المستقبل.

تقدم كبير في تخفيض الرفع المالي مع 542 مليون دولار في عام 2025 مبيعات الأصول

تتمثل القوة الملموسة للشركة في عام 2025 في التحول المتسارع للميزانية العمومية. حتى الآن، أكملت شركة Veris Residential أو أبرمت عقدًا إجماليًا بقيمة 542 مليون دولار في مبيعات الأصول غير الاستراتيجية. ويعد هذا إجراء حاسما في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة، لأنه يعالج بشكل مباشر المخاوف التاريخية المتعلقة بالرافعة المالية للشركة. وتم توزيع عائدات هذه المبيعات بشكل استراتيجي، مما أدى إلى تخفيض الديون بنسبة 394 مليون دولار خلال الربع الثالث وحده. وقد أدى هذا التقدم بالفعل إلى خفض نسبة صافي الديون إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (التطبيعية) إلى 10.0x اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، قبل الموعد المحدد. وتسير الشركة على الطريق الصحيح لخفض هذه النسبة إلى ما يقرب من 9.0x عند الإغلاق المتوقع لبيع أراضي Harbourside 8/9 في الربع الأول من عام 2026.

فيما يلي ملخص للمقاييس المالية والتشغيلية الرئيسية للربع الثالث من عام 2025:

Veris Residential, Inc. (VRE) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

ارتفاع نسبة صافي الديون إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (التطبيعية).

أنت تنظر إلى الميزانية العمومية لشركة Veris Residential, Inc. (VRE)، وأول ما يبرز هو عبء الديون. حتى مع مبيعات الأصول القوية الأخيرة - وهي خطوة ذكية بالمناسبة - تظل الرافعة المالية للشركة نقطة ضعف كبيرة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغت نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (المعدلة) 10.0 أضعاف. يعد هذا مقياسًا بالغ الأهمية لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) لأنه يخبرك بعدد سنوات التدفق النقدي (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء) التي سيستغرقها سداد صافي الدين.

ولكي نكون منصفين، فقد أحرز فريق الإدارة تقدمًا، حيث خفض الديون بمقدار 394 مليون دولار خلال الربع الثالث وحده من خلال 542 مليون دولار من مبيعات الأصول غير الإستراتيجية منذ بداية العام حتى الآن. ولكن لا تزال نسبة 10.0x أعلى بكثير مما تراه بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري النموذجي متعدد الأسر ذو الرافعة المالية المنخفضة، والذي يقع عادةً في نطاق 5x إلى 7x. ويحد هذا الرفع المالي المرتفع من المرونة المالية، خاصة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، ويزيد من تكلفة رأس المال. إنهم يعملون على ذلك بكل تأكيد، لكن الطريق طويل.

إليك الرياضيات السريعة حول مسار تخفيض المديونية:

• الربع الثالث من عام 2025 صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (التطبيع): 10.0x
• الهدف بعد بيع Harbourside 8/9 (المتوقع في الربع الأول من عام 2026): تقريبًا 9.0x
• الهدف طويل المدى (بحلول نهاية عام 2026): حوالي 8.0x أو أقل

مخاوف بشأن التقييم بسبب نسبة السعر إلى الربحية السلبية التاريخية

في حين أن الشركة قد أبلغت عن صافي دخل إيجابي لكل سهم مخفف قدره 0.80 دولارًا أمريكيًا للربع الثالث من عام 2025، وهو ما يُترجم إلى نسبة السعر إلى الأرباح (TTM) (اثني عشر شهرًا) البالغة 22.1 تقريبًا اعتبارًا من نوفمبر 2025، لا يمكنك تجاهل السياق التاريخي الذي جعل التقييم صداعًا لسنوات. تقيس نسبة السعر إلى الربح سعر السهم الحالي بالنسبة إلى ربحية السهم. أصبح معدل السعر إلى الربحية الآن إيجابيًا، ولكن تاريخ الشركة مليء بالأرباح السلبية.

على سبيل المثال، في نهاية عام 2024، كانت نسبة السعر إلى الربحية سلبية للغاية -68.6، مما يعكس الخسائر الفادحة التي كانت الشركة تولدها مقارنة بتقييمها. هذا الإرث من عدم الربحية يخلق خطرًا على الإدراك. سيظل المستثمرون الذين يركزون على مقاييس التقييم التقليدية مثل أرباح السعر / الربحية والمبادئ المحاسبية المقبولة عمومًا حذرين حتى تنشئ الشركة سجلاً طويلًا ومتسقًا من الأرباح الإيجابية التي لا تعتمد على مكاسب لمرة واحدة من مبيعات الأصول، والتي ساهمت بمبلغ 91.0 مليون دولار في أرباح السهم المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا للربع الثالث من عام 2025.

نمو NOI في نفس المتجر متواضع

يعد الأداء التشغيلي، وتحديدًا في محفظة نفس المتجر (العقارات المملوكة لكامل فترات التقارير الحالية والسابقة)، نقطة ضعف رئيسية. كان نمو صافي الدخل التشغيلي للمتجر (NOI) منذ بداية العام وحتى تاريخه متواضعًا بنسبة 1.6% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. يمثل صافي الدخل التشغيلي (NOI) في الأساس الإيرادات من العقارات مطروحًا منها نفقات التشغيل، ويشير معدل النمو المنخفض هنا إلى نمو عضوي محدود في الأعمال الأساسية.

ما يخفيه هذا التقدير هو التقلبات. انخفض مؤشر أمة الإسلام في نفس المتجر بنسبة 2.7٪ في الربع الثالث مقارنة بالعام السابق. كان هذا الانخفاض الفصلي مدفوعًا إلى حد كبير بالنفقات التي لا يمكن السيطرة عليها، مثل زيادة بنسبة 4.5٪ تقريبًا في معدلات الضرائب في مدينة جيرسي هذا العام، مما ضغط على هامش أمة الإسلام. إن الاعتماد على النفقات التي لا يمكن السيطرة عليها لخفض أمة الإسلام ربع السنوية هو ضعف هيكلي، خاصة في أسواق شمال شرق البلاد ذات الضرائب المرتفعة.

فيما يلي مقارنة لمقاييس أداء المتجر نفسه للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025:

إرث الخسائر المستمرة والتدفقات النقدية السلبية قبل الربع الثالث من عام 2025

إن تحول شركة Veris Residential, Inc. إلى صندوق REIT متعدد الأسر هو أمر حديث، ولا يزال ظل أدائها السابق يلوح في الأفق. قبل النتائج القوية للربع الثالث من عام 2025، كان لدى الشركة تاريخ طويل من الخسائر المستمرة والتدفقات النقدية السلبية، كنتيجة مباشرة لهيكلها المتنوع السابق والمحور الاستراتيجي اللاحق.

في السياق، أعلنت الشركة عن صافي دخل (خسارة) لكل سهم مخفف قدره (0.10 دولار) في الربع الثالث من عام 2024 وخسارة قدرها (0.12 دولار) للأشهر التسعة الأولى من عام 2024. وبالنظر إلى الوراء أكثر، سجلت الشركة خسارة صافية قدرها -23.12 مليون دولار في عام 2024. في حين أن صافي الدخل للسهم المخفف للربع الثالث من عام 2025 البالغ 0.80 دولار يعد إيجابيًا كبيرًا، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى المكاسب على الأصول المبيعات، سيحتاج السوق إلى رؤية ربحية مستدامة مدفوعة بالعمليات للتخلص بالكامل من خصم "قصة التحول" والنظر إليها كاستثمار مستقر. يعد التمويل الأساسي من العمليات (FFO) هو المقياس الأفضل لمراقبة الاستدامة، وبينما كان FFO الأساسي لكل سهم مخفف 0.52 دولارًا أمريكيًا منذ عام 2025، إلا أنه كان مجرد زيادة طفيفة من 0.49 دولارًا أمريكيًا في نفس الفترة من العام الماضي.

Veris Residential, Inc. (VRE) – تحليل SWOT: الفرص

تحقيق هدف صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك البالغ ~9.0x عند بيع هاربور سايد في الربع الأول من عام 2026

أكبر فرصة على المدى القريب هي الخطوة الأخيرة في تحويل الميزانية العمومية، مما يقلل بشكل كبير من الرافعة المالية. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغ صافي ديون شركة Veris Residential إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (المعدلة) 10.0 أضعاف، وهو بالفعل انخفاض بنسبة 14.5% منذ بداية العام. تسير الشركة على الطريق الصحيح لتحقيق معلمها الرئيسي التالي: صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (تطبيعه) يبلغ حوالي 9.0x عند إغلاق عملية بيع قطع الأراضي Harbourside 8/9.

ومن المتوقع أن يتم إغلاق هذا البيع، بموجب عقد بقيمة 75 مليون دولار، في الربع الأول من عام 2026، وسيتم استخدام عائداته لسداد الديون. ومن المتوقع أن تولد هذه المعاملة الفردية 0.04 دولار من أرباح معدل التشغيل، وهو ما يمثل فائدة واضحة وفورية للمساهمين. بصراحة، إن خفض الرافعة المالية إلى هذا المستوى يوفر أساسًا أقوى بكثير للنمو المستقبلي ويقلل تكلفة رأس المال بمرور الوقت. الهدف النهائي هو الوصول إلى أقل من 8x بحلول نهاية عام 2026.

استفد من توحيد مشروع Jersey City Urby المشترك (الآن Sable) لأكثر من ذلك 1 مليون دولار في التآزر السنوي

قامت شركة Veris Residential بتبسيط عملياتها من خلال شراء حصة شريكها في مشروع Jersey City Urby المشترك في أبريل 2025 مقابل 38.5 مليون دولار، وإعادة تسمية العقار إلى Sable. أدت هذه الخطوة إلى القضاء على أكبر مشروع مشترك غير موحد متبقي للشركة. يعد هذا الدمج مثالًا نموذجيًا للكفاءة التشغيلية.

الفرصة هنا هي تحقيق الوفورات التشغيلية المتوقعة. من المتوقع أن يؤدي الدمج إلى إنشاء ما يزيد عن مليون دولار من عمليات التآزر السنوية على أساس معدل التشغيل من خلال دمج الأصول بالكامل في منصة Veris Residential. إليك الحساب السريع: إن توفير مبلغ يزيد عن مليون دولار أمريكي من المدخرات يعزز بشكل مباشر النتيجة النهائية وكان عاملاً في قيام الشركة برفع توجيهاتها الأساسية لعام 2025 من FFO لكل سهم.

استثمر في المشاريع ذات القيمة المضافة مثل تجديد Liberty Towers لتحقيق عوائد للمراهقين من منتصف إلى أعلى

لدى الشركة طريق واضح لتحقيق عوائد التصنيع من خلال النفقات الرأسمالية المستهدفة على أصولها الحالية عالية الجودة. يعد تجديد Liberty Towers هو المثال الرئيسي. إنه مشروع استراتيجي ذو قيمة مضافة باستثمارات إجمالية قدرها 30 مليون دولار.

ما يخفيه هذا الاستثمار هو العائد الكبير المحتمل؛ العائد على الاستثمار المقدر (ROI) هو 18٪. يعد هذا عائدًا قويًا من منتصف إلى مرتفع للمراهقين، ومن المتوقع أن يقدم 0.06 دولارًا أمريكيًا للسهم في تراكم Core FFO بمجرد اكتماله. لا يزال العقار قيد التجديد اعتبارًا من تقرير الربع الثالث من عام 2025، ولهذا السبب لا يزال إشغاله يخفض متوسط ​​المحفظة، ولكن هذا يمثل ألمًا على المدى القصير لتحقيق مكاسب على المدى الطويل. على سبيل المثال، بلغ معدل إشغال المتجر نفسه في الربع الثالث من عام 2025 نسبة 95.8% باستثناء أبراج ليبرتي، مقابل 94.7% متضمنة فيها. بمجرد الانتهاء من التجديد، يجب أن تغلق فجوة الإشغال، وستبدأ الإيجارات المرتفعة.

إمكانية التوسع التراكمي للمحفظة أو إعادة شراء الأسهم مع انخفاض الرافعة المالية

ومع تسارع خطة تخفيض المديونية - تم رفع هدف التصرف في الأصول غير الإستراتيجية إلى حد أعلى قدره 650 مليون دولار أمريكي لعام 2025 - تتمتع شركة Veris Residential بمرونة كبيرة في رأس المال. وتكمن الفرصة في كيفية توزيع رأس المال هذا بمجرد استقرار الميزانية العمومية.

أعلنت الشركة عن برنامج إعادة شراء أسهم بقيمة 100 مليون دولار في فبراير 2025، وهو ما يعد إشارة واضحة لاعتقاد الإدارة بأن السهم مقوم بأقل من قيمته الحقيقية. على الرغم من عدم إعادة شراء أي أسهم اعتبارًا من تقرير الربع الأول من عام 2025، إلا أن البرنامج يعد أداة نشطة. مع انخفاض الرافعة المالية إلى نطاق 9.0x وفي النهاية أقل من 8x، يتحول قرار تخصيص رأس المال من تخفيض الديون إلى تعظيم عوائد المساهمين من خلال إما:

• تنفيذ برنامج إعادة شراء الأسهم بقيمة 100 مليون دولار.
• توسيع محفظة العائلات المتعددة من الفئة "أ" بشكل متزايد في الشمال الشرقي.
• تمويل مشاريع إضافية ذات قيمة مضافة ذات عائد استثمار مرتفع، على غرار أبراج الحرية.

إن النهج المنضبط لتخصيص رأس المال هو المفتاح. تعمل الشركة بشكل واضح على إعداد نفسها لمحور استراتيجي في عام 2026.

Veris Residential, Inc. (VRE) – تحليل SWOT: التهديدات

تنبع التهديدات الرئيسية لأداء شركة Veris Residential, Inc. من احتياجات إعادة التمويل لهيكل رأس المال على المدى القريب والفائض المستمر في العرض في أسواق التشغيل الأساسية، مما يضغط بشكل مباشر على نمو دخل الإيجار.

استمرار العرض الجديد للمساكن المتعددة الأسر في الأسواق الرئيسية مثل مقاطعة هدسون، مما ضغط على نمو الإيجارات

يعد تركيز الشركة على العقارات متعددة الأسر من الفئة "أ" في الأسواق ذات العوائق العالية أمام الدخول مثل مقاطعة هدسون بولاية نيوجيرسي، بمثابة نقطة قوة، ولكنه يخلق أيضًا تعرضًا لعمليات تسليم بناء جديدة مهمة. من المتوقع أن تتلقى Jersey City، وهي نقطة تركيز رئيسية لشركة Veris Residential، معظم المعروض الجديد في منطقة المترو خلال عام 2025. وتخلق هذه الزيادة في الوحدات الجديدة، لا سيما في قطاع العقارات الفاخرة، بيئة تنافسية تضغط على معدل نمو صافي الإيجار المختلط، والذي كان 3.9٪ على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025. في حين أن معدل الشواغر من الفئة (أ) كان أقل من معدل الشغور الإجمالي في الفئة (أ) البالغ 8 بالمائة اعتبارًا من مارس 2025، فإن هذا العرض المرتفع لا يزال يفرض ضغوطًا استخدام الامتيازات، أو خصومات الإيجار المؤقتة، لملء الوحدات بسرعة. إن الحجم الهائل لعمليات التسليم الجديدة هو الريح المعاكسة الحقيقية.

ومن المتوقع أن يشهد السوق أن يصل متوسط ​​الإيجار الفعلي للمترو إلى حوالي 2570 دولارًا شهريًا بحلول نهاية عام 2025، لكن هذا النمو يتوقف على استيعاب الوحدات الجديدة. إذا تباطأ الاستيعاب، فقد يكون إشغال متجر VRE نفسه بنسبة 94.0% (اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025) معرضًا للخطر.

المتوسط المرجح لاستحقاق الدين قصير عند 2.8 سنة (الربع الأول من عام 2025)، مما يستلزم إعادة التمويل في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة

تواجه الشركة تهديدًا كبيرًا بإعادة التمويل على المدى القريب بسبب هيكل ديونها. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، انخفض المتوسط المرجح لاستحقاق الديون إلى 2.6 سنة، منخفضًا من 2.8 سنة في الربع الأول من عام 2025. ويعني هذا الأفق القصير أنه يجب إعادة تمويل جزء كبير من الدين أو سداده في السنوات القليلة المقبلة، بالتزامن مع بيئة أسعار الفائدة المرتفعة حيث كان متوسط سعر الفائدة الفعلي المرجح بالفعل 4.76٪ في الربع الثالث من عام 2025. وإليك الحساب السريع للديون المضمونة الاستحقاقات القادمة:

ويجب معالجة الديون المضمونة البالغة 473 مليون دولار والمستحقة في عام 2025 على الفور، كما أن تأمين تمويل جديد بمعدل أعلى من المعدل الحالي البالغ 4.76% من شأنه أن يزيد من نفقات الفائدة، مما يؤدي بشكل مباشر إلى تآكل الأموال من العمليات. توفر سيولة الشركة البالغة 274 مليون دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025 حاجزًا عازلًا، لكن حجم استحقاقات 2025 و2026 كبير مقارنة بهذا الوضع النقدي.

عدم اليقين في الاقتصاد الكلي وتغيرات السياسة التي تؤثر على التحكم في الإيجارات في شمال شرق البلاد

يركز المناخ السياسي في الشمال الشرقي، وهو السوق الأساسي لشركة Veris Residential، بشكل متزايد على القدرة على تحمل تكاليف السكن، وهو ما يترجم إلى زيادة خطر سياسات التحكم في الإيجارات (تثبيت الإيجار). تتتبع الرابطة الوطنية للشقق 131 مشروع قانون نشط للتحكم في الإيجارات في جميع أنحاء البلاد اعتبارًا من أكتوبر 2025، مما يشير إلى وجود تهديد تشريعي مستمر.

تظهر الأمثلة المحلية المحددة في عام 2025 أن هذا التهديد حقيقي:

• عدلت باسايك بولاية نيوجيرسي قانون تثبيت الإيجار في سبتمبر 2025، بحيث حددت الزيادات السنوية في الإيجار بنسبة 3٪، وهو انخفاض كبير عن الحد الأقصى السابق البالغ 6٪.
• يمكن أن يظهر سؤال اقتراع للتحكم في الإيجارات على مستوى الولاية في ماساتشوستس في اقتراع نوفمبر 2026، مما يقترح تقييد زيادات الإيجار السنوية بالتغير في مؤشر أسعار المستهلك أو 5٪، أيهما أقل.

تحد مثل هذه السياسات بشكل مباشر من قدرة VRE على دفع نمو الإيرادات وإدارة النفقات المتزايدة التي يمكن السيطرة عليها، والتي زادت بنسبة 3.5٪ على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025. كما أن التحكم في الإيجارات لا يشجع التطوير الجديد ويمكن أن يؤدي إلى انخفاض تقييمات العقارات للأصول المتضررة.

مخاطر بيع قطع الأراضي المتبقية بأقل من القيمة الدفترية لتحقيق أهداف خفض الديون

لتنفيذ استراتيجية تقليص الديون الخاصة بها، قامت شركة Veris Residential ببيع أصول غير استراتيجية بقوة، حيث تم إغلاق مبيعات بقيمة 467 مليون دولار أمريكي منذ بداية العام حتى الربع الثالث من عام 2025. وقدرت قيمة بنك الأراضي المتبقي بمبلغ 35 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ويكمن التهديد في أن الحاجة الملحة للبيع لتحقيق أهداف خفض الديون قد تجبر المعاملات بخصم على القيمة الدفترية. وهذا الخطر ليس نظريا؛ وقد اعترفت الشركة بالفعل برسوم انخفاض قيمة جديدة بقيمة 3.2 مليون دولار أمريكي على قطعة أرض قابلة للتطوير خلال الربع الأول من عام 2025. وتؤكد هذه الرسوم أن القيمة الدفترية لبعض أصول الأراضي تتجاوز قيمتها السوقية الحالية القابلة للتحقق، ومن الممكن فرض رسوم انخفاض أخرى حيث تسعى الشركة إلى تصفية بنك الأراضي المتبقي البالغ 35 مليون دولار أمريكي.