First Industrial Realty Trust, Inc. (FR): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie graben sich gegen Ende des Jahres 2025 in den Wettbewerbsgraben für First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) ein, und ehrlich gesagt ist die Landschaft eine faszinierende Mischung aus Druck und Preismacht. Einerseits machen es sich die Zulieferer definitiv schwer – denken Sie an die hohen Baumaterialkosten und die Kreditgeber, die aufgrund der erhöhten Zinssätze mehr verlangen. Aber hier ist die wahre Geschichte: Ihre Kunden haben sehr wenig Mitspracherecht, was durch die beeindruckende Erhöhung der Barmiete um 32 % bei Mietvertragsunterzeichnungen im Jahr 2025 bewiesen wird, was dazu beiträgt, dass die Auslastung ab dem dritten Quartal 2025 mit 94,0 % stabil bleibt. Während die Konkurrenz um erstklassige Entwicklungsstandorte groß ist, zeigt FR, dass es Mitbewerber übertreffen kann, indem es im dritten Quartal 2025 ein Cash Same Store NOI-Wachstum von 6,1 % verzeichnet, während gleichzeitig die Hürden für neue Marktteilnehmer bestehen Die Zahl der Ersatzspieler bleibt hoch. Lesen Sie weiter; Wir erklären in dieser kritischen Analyse genau, wo der Hebel liegt.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Die Verhandlungsmacht der Lieferanten für First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) wird Ende 2025 aufgrund anhaltender Inflation, Auswirkungen der Handelspolitik und angespannter Arbeitsmärkte erhöht, obwohl die interne Plattform von FR eine gewisse Isolierung bietet.

Die Kosten für Baumaterialien werden im Jahr 2025 definitiv unter Zöllen und Inflation leiden. Ein Cushman & Die Wakefield-Analyse von Ende September 2025 zeigte, dass die in diesem Jahr geltenden Zölle die Materialkosten um 10 % erhöhten 9% Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die gesamten Projektaufwendungen für Industrieanlagen um ein Vielfaches 4.6%. 50% Ein wesentlicher Faktor sind die von 25 % gestiegenen Zölle auf Stahl und Aluminium. Ab August 2025 sind die Inputkosten für den Nichtwohnungsbau gestiegen 2.6% im Jahresvergleich, wobei insbesondere die Eisen- und Stahlpreise steigen 9.2% und die Kupfer- und Kabelpreise steigen 13.8%.

Grundstückslieferanten in den anvisierten Küstengebieten und stark nachgefragten MSAs von First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) sind nach wie vor stark eingeschränkt, was sich in höheren Inputkosten für zukünftige Bestände niederschlägt. Beispielsweise erwarb First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) im ersten Quartal 2025 ein 61 Hektar Grundstück in Philadelphia für 16 Millionen Dollar. Dies folgt auf den Erwerb von insgesamt zwei Grundstücken 81 Hektar für insgesamt 26 Millionen Dollar Ende 2024, einschließlich der letzten Parzelle im First Park Miami.

Der Fachkräftemangel im Baugewerbe führt weiterhin zu Projektverzögerungen und höheren Löhnen. Die Löhne im Baugewerbe stiegen 4.2% von Juni 2024 bis Juni 2025 und liegt damit über dem Landesdurchschnitt. Im Handwerk stiegen die Stundensätze um 8-12% an einigen Orten. Gewerkschaftliche Bauarbeiter erhielten eine durchschnittliche Lohnerhöhung von 4.5% zwischen März 2024 und März 2025, im Vergleich zu 3.2% für nicht gewerkschaftlich organisierte Arbeitnehmer. Die Branche musste etwa anziehen 439,000 Im Jahr 2025 werden neue Arbeitskräfte benötigt, um die Nachfrage zu decken.

Finanzkapitalgeber, also Kreditgeber, verfügen aufgrund des bis 2025 andauernden Hochzinsumfelds über eine hohe Macht. First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) refinanzierte a 200 Millionen Dollar unbesichertes Laufzeitdarlehen im März 2025 mit einem anfänglichen Zinssatz von SOFR plus 85 Basispunkte plus ein 10 Basispunkte SOFR-Einstellung. Das Unternehmen hat Forward-Start-Zinsswaps abgeschlossen, um den Gesamtzinssatz für dieses Darlehen effektiv festzulegen 4.10%Der neue Festzinssatz tritt am 2. Februar 2026 in Kraft.

Die integrierte Entwicklungsplattform von First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) verringert die Abhängigkeit von Drittentwicklern, was die Macht der Anbieter in diesem speziellen Bereich schwächen kann. Zum 31. März 2025 war First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) im Besitz von ca 70,2 Millionen Quadratfuß von Industrieflächen. Das Unternehmen meldete die Unterzeichnung 772.000 SF der Neuvermietungen für Entwicklungsprojekte im bisherigen dritten und vierten Quartal (Stand: 15. Oktober 2025).

Hier ist ein kurzer Blick auf einige der wichtigsten Kosten- und Finanzierungskennzahlen, die sich auf die Hebelwirkung der Lieferanten auswirken:

Der Druck dieser Inputkosten zeigt sich im Vermietungserfolg von First Industrial Realty Trust, Inc. (FR), da die Barmietpreiserhöhungen für bisher unterzeichnete Mietverträge ab 2025 etwa 32%.

• Die Zölle auf Stahl und Aluminium liegen bei 50%.
• Die Preise für Eisen und Stahl stiegen 9.2% im Jahresvergleich, Stand August 2025.
• Lohnerhöhungen für Fachkräfte erreicht 8-12% in bestimmten Bereichen.
• Das Unternehmen rechnet mit einer Kapitalisierung 0,09 $ pro Aktie von Interesse im Jahr 2025.
• Der feste Zinssatz des befristeten Darlehens in Höhe von 200 Millionen US-Dollar beträgt 4.10% gültig ab Februar 2026.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie bewerten die Wettbewerbslandschaft für First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) ab Ende 2025, und der Einfluss, den Stromkunden bei der Aushandlung von Mietbedingungen haben, scheint recht begrenzt zu sein. Das ist nicht abstrakt; es erscheint direkt in den Mietschecks.

Der Stromverbrauch ist niedrig, was durch eine Erhöhung der Barmiete um 32 % bei Mietvertragsunterzeichnungen im Jahr 2025 belegt wird. Diese Zahl spiegelt 95 % der bisher behobenen Quadratmeterabläufe im Jahr 2025 wider. Ehrlich gesagt, wenn man die eine große Erneuerung mit festem Zinssatz in Zentral-Pennsylvania herausnimmt – die 1,3 Millionen Quadratfuß umfasste –, steigt die Barmiete um 37 %. Diese Art der Preissetzungsmacht deutet darauf hin, dass Mieter die Bedingungen akzeptieren, anstatt sie zu diktieren.

Der grundsätzliche Bedarf an den Vermögenswerten von First Industrial Realty Trust, Inc. entlastet die Mieter. Hochwertige, moderne Logistikflächen in Verbrauchernähe sind unerlässlich und das Angebot bleibt knapp. Basierend auf CoStar-Daten lag die Leerstandsquote in den Tier-1-Märkten der USA am Ende des dritten Quartals 2025 bei 6,3 %, was im Vergleich zum zweiten Quartal unverändert blieb. Darüber hinaus wurden in den 15 Zielmärkten des Unternehmens insgesamt 41 Millionen Quadratfuß mit Neubauten begonnen und 37 Millionen Quadratfuß fertiggestellt, was zeigt, dass das Angebot schnell absorbiert wird.

E-Commerce und Supply-Chain-Reshoring treiben weiterhin die Nachfrage nach nicht-diskretionären Mietern an, was der Motor für diese Preisstärke ist. Während Präsident und CEO Peter Baccile feststellte, dass die Entscheidungen der Mieter aufgrund der Unsicherheit über die Tarife bewusst getroffen wurden, nahm die Reisetätigkeit im dritten Quartal tatsächlich zu. Der breitere Marktkontext unterstützt dies, da die landesweite Gesamtvermietung im Jahr 2025 voraussichtlich nahezu ein Rekordniveau erreichen wird und von CBRE auf 900 Millionen Quadratfuß geschätzt wird.

Bei komplexen Logistikinfrastrukturen sind die Kosten für den Mieterwechsel naturgemäß hoch; Der Umzug eines Vertriebsnetzes ist nicht wie der Austausch von Büromöbeln. Diese betrieblichen Reibungsverluste kommen natürlich dem derzeitigen Vermieter zugute, wenn Mietverträge zur Verlängerung anstehen. Das schiere Volumen der Leasingaktivitäten unterstreicht die zugrunde liegende Stärke des Marktes:

• Für 2025 landesweit prognostizierte Gesamtmietfläche: 900 Millionen Quadratfuß.
• Nettoabsorption in den 15 Zielmärkten von First Industrial Realty Trust, Inc. im dritten Quartal 2025: 11 Millionen Quadratfuß.
• Gesamtnettoabsorption im dritten Quartal 2025 seit Jahresbeginn: 22 Millionen Quadratfuß.

Die Auslastung bleibt mit 94,0 % im dritten Quartal 2025 hoch, was den Verhandlungsspielraum der Mieter erheblich einschränkt. Diese Zahl ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 nur um 20 Basispunkte gesunken, was eine weiterhin hohe Untergrenze für die Preissetzungsmacht darstellt. Hier ein kurzer Blick auf die aktuelle Auslastungsentwicklung:

Trotz des leichten Rückgangs ist der Markt so angespannt, dass sich First Industrial Realty Trust, Inc. bereits hohe Zinssätze für den nächsten Zyklus sichert und einen Anstieg der Barmieten um 31 % für bisher unterzeichnete Mietverträge mit Beginn im Jahr 2026 meldet, was 31 % der im Jahr 2026 auslaufenden Mietverträge nach Quadratmetern abdeckt.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Sie sehen die Konkurrenzhitze im Industriebereich, und ich kann Ihnen sagen, es hat sich gezeigt. Bei erstklassigen Vermögenswerten ist die Rivalität auf jeden Fall intensiv. Wir sehen, dass Mitbewerber wie Rexford Industrial Realty, Inc. um die besten Infill-Standorte kämpfen. First Industrial Realty Trust, Inc. meldete im dritten Quartal 2025 die Unterzeichnung von 501.000 SF für sein Joint Venture Camelback 303 in Phoenix und 56.000 SF für First Park Miami Building 3 in Südflorida. Das ist direkte Konkurrenz bei den Entwicklungspipelines.

Der Gesamtmarkt bleibt fragmentiert. First Industrial Realty Trust, Inc. konkurriert mit einer langen Liste nationaler und regionaler Akteure. Ehrlich gesagt bedeutet diese Fragmentierung, dass man bei der Umsetzung scharf sein muss, um hervorzustechen.

Der Wettbewerb konzentriert sich auf die Entwicklung in angebotsbeschränkten Märkten. Sie sehen es an der Leasingaktivität, die First Industrial Realty Trust, Inc. in Orten wie Phoenix und Südflorida vorantreibt. Das Kapital konkurriert erbittert um die begrenzten Klasse-A-Vermögenswerte in Südflorida, wo nach Jahren der Rekordabsorption ein neues Gleichgewicht herrscht.

Die betriebliche Leistung von First Industrial Realty Trust, Inc. zeigt, dass sie trotz der Hitze Schritt halten. Das Unternehmen verzeichnete im dritten Quartal 2025 ein Cash Same Store NOI-Wachstum von 6,1 %. Wenn man die Einziehung von Versicherungsansprüchen herausrechnet, betrug dieses Wachstum 5,4 %. Diese Outperformance in einer angespannten Situation spricht Bände über ihre Leasingstärke, die seit Jahresbeginn bei Mietverträgen ab 2025 einen Anstieg der Barmieten um etwa 32 % verzeichnete.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie First Industrial Realty Trust, Inc. basierend auf den verfügbaren Daten bei einigen wichtigen Zahlen für das dritte Quartal 2025 im Vergleich zu einem wichtigen Konkurrenten, Rexford Industrial Realty, abgeschnitten hat:

Der Wettbewerb um ältere Vermögenswerte der Klasse B/C ist beim Erwerb sicherlich weniger hart. Dennoch müssen Sie die für die Modernisierung erforderlichen Investitionen einkalkulieren. Das ist eine andere Art von Wettbewerbshürde – eine, die in den erforderlichen CapEx-Dollars gemessen wird, nicht nur in den Angebotspreisen.

Das Wettbewerbsumfeld spiegelt sich auch in den Leasingkennzahlen wider:

• Erhöhung des Barmietzinses bei Mietverträgen ab 2026: 31%.
• Erhöhung des Barmietzinses bei Mietverträgen ab 2025: 32%.
• Gesamte Industriefläche im Besitz und in Entwicklung (Stand 30. September 2025): ca 70,4 Millionen Quadratfuß.
• EPS Q3 2025 (GAAP): $0.76 pro Aktie.
• Für das vierte Quartal 2025 beschlossene Stammaktiendividende: $0.445 pro Aktie/Einheit.

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First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatz

Sie bewerten die Wettbewerbslandschaft für First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) und die Bedrohung durch Ersatzstoffe – alternative Möglichkeiten, wie Kunden ihre Logistikanforderungen erfüllen können – ist im Allgemeinen gering, aber bestimmte Innovationsbereiche verdienen Aufmerksamkeit. Ehrlich gesagt wird der grundlegende Bedarf an physischem Raum zum Lagern, Sortieren und Bewegen von Waren nicht verschwinden; Es ist das Fundament des globalen Handels.

Das Kerngeschäft der physischen Lagerung bleibt weiterhin von wesentlicher Bedeutung. Während der breitere gewerbliche Leasingmarkt in den USA im Jahr 2025 einen Jahresumsatz von über 257 Milliarden US-Dollar erwirtschaftet, ist das Industriesegment ein robuster Teil davon. Trotz des Gegenwinds lagen die landesweiten tatsächlichen Industriemieten im September 2025 bei durchschnittlich 8,72 US-Dollar pro Quadratfuß, was einem Anstieg von 6,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die eigene In-Service-Auslastung des First Industrial Realty Trust lag Ende des dritten Quartals 2025 bei 94,0 %, mit einer Prognose für eine Auslastung zum Jahresende zwischen 94 % und 96 %. Diese starke Nachfrage nach ihrem Kernprodukt hält die Gefahr einer Substitution insgesamt gering.

Allerdings müssen wir uns die spezifischen Ersatzprodukte ansehen, die Marktanteile erobern, auch wenn es sich um Nischenprodukte handelt oder sie geografisch begrenzt sind. Die Umnutzung älterer Industriegebäude der Klasse B/C ist eine dieser Nischen. Während sich First Industrial Realty Trust auf moderne, angebotsbeschränkte Märkte konzentriert, zeigt der Markt für kleinere Anlagen – oft ältere Bestände – Widerstandsfähigkeit. Die Baubeginne für Industrieanlagen mit einer Fläche von weniger als 100.000 Quadratfuß sind im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 16 % gestiegen. Darüber hinaus ist der durchschnittliche Verkaufspreis für diese kleineren Gebäude im Jahresvergleich um 10,6 % gestiegen, was auf eine wettbewerbsfähige Alternative für kleinere Nutzer hindeutet, die unmittelbaren, vielleicht weniger hochwertigen Raum benötigen.

Alternative Immobilienklassen sind eigenständige Anlageklassen, ihr schnelles Wachstum signalisiert jedoch eine Kapitalumleitung. Rechenzentren, die durch die KI-Nachfrage angetrieben werden, sind eine wichtige alternative Nutzung für Industrieflächen, deren Erkundung das Management von First Industrial Realty Trust anerkannt hat. Der globale Markt für Rechenzentrums-Colocation wurde im Jahr 2024 auf 69,9 Milliarden US-Dollar geschätzt und soll bis 2030 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 13,0 % wachsen. In den USA führten KI-bezogene Projekte allein im Jahr 2024 zu Ausgaben in Höhe von 31,5 Milliarden US-Dollar für die Entwicklung neuer Rechenzentren. Dieser massive Kapitalfluss in spezialisierte Einrichtungen stellt eine klare, wenn auch eindeutige Alternative für die Kapital- und in einigen Fällen Landnutzung dar.

Vertikale oder mehrstöckige Lagerhaltung ist ein weiterer Ersatz, ihre Realisierbarkeit hängt jedoch streng von der Dichte ab. Der Aufbau statt des Abbaus maximiert die Lagerkapazität dort, wo die Grundstückskosten unerschwinglich sind. Der weltweite Markt für automatisierte Vertikallager, der im Jahr 2023 einen Wert von rund 5,2 Milliarden US-Dollar hat, soll bis 2032 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 11,2 % wachsen. Dieser Trend ist in Stadtkernen mit begrenztem Grundstücksangebot am deutlichsten, was mit dem Fokus von First Industrial Realty Trust auf angebotsbeschränkte Märkte übereinstimmt, aber aufgrund der hohen Kosten und der Komplexität kein universeller Ersatz für deren Massenvertriebsanlagen ist.

Hier ist ein kurzer Blick auf die Leistung der Ersatzmärkte im Vergleich zum Kernindustriesektor Ende 2025:

Die Bedrohung bleibt beherrschbar, da die Preissetzungsmacht von First Industrial Realty Trust robust ist; Die Änderungen der Barmieten bei Beginn der Vermietung im dritten Quartal betrugen +26,5 %. Dennoch müssen Sie die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 15 % für Rechenzentren bis 2027 im Auge behalten, da diese anzeigt, wohin erhebliches Entwicklungskapital fließt.

First Industrial Realty Trust, Inc. (FR) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie sehen sich die Hürden für den Markteintritt in Industrieimmobilien an, und ganz ehrlich: Im Moment sind die Chancen für Neueinsteiger hoch. Die schiere Größe des Kapitals, das benötigt wird, um mit etablierten Akteuren wie First Industrial Realty Trust, Inc. zu konkurrieren, ist die erste große Hürde.

Aufgrund des extrem hohen Kapitalbedarfs für die industrielle Entwicklung ist die Bedrohung gering. Neue Marktteilnehmer sehen sich einer Situation gegenüber, in der die Baukosten im Vergleich zum Niveau vor der Pandemie um über 40 % gestiegen sind. Darüber hinaus wurden die Kapitalkosten neu kalibriert; Im dritten Quartal 2025 bewegten sich die Kapitalisierungsraten für Investitionen in der Nähe von 6 %, was auf eine geringere Kreditverfügbarkeit zurückzuführen ist. Für einen neuen Akteur ist es ein gewaltiges Unterfangen, das nötige Eigenkapital und die nötigen Schulden für die Entwicklung von Grund auf zusammenzubringen.

Zoneneinteilung und regulatorische Hürden (NIMBYismus) schränken die Entwicklung neuer Grundstücke ein. Auch wenn spezifische lokale Bebauungsdaten nicht immer öffentlich sind, deutet die allgemeine Marktabschwächung bei neuen Projekten darauf hin, dass diese lokalen Spannungen immer noch bestehen. Neue Baubeginne im gesamten US-amerikanischen Industriesektor bestätigen diese Kühlpipeline. Die Starts im Sommer 2025 beliefen sich auf insgesamt 45,8 Millionen Quadratfuß, was 41,7 Prozent unter den 78,5 Millionen Quadratfuß im Sommer 2024 liegt. Im Februar 2025 gingen die Neuprojektstarts im Jahresvergleich um erstaunliche 75,8 Prozent zurück.

First Industrial Realty Trust, Inc. profitiert von seiner Größe und dem Zugang zu einer erneuerten Kreditfazilität in Höhe von 850 Millionen US-Dollar. Diese im März 2025 geschlossene Anlage wurde im Vergleich zu ihrem Vorgänger um 100 Millionen US-Dollar vergrößert und verfügt über eine Akkordeonfunktion, die eine Kapazität von bis zu 1 Milliarde US-Dollar ermöglicht. Sie refinanzierten außerdem ein unbesichertes Darlehen in Höhe von 200 Millionen US-Dollar. Dieser einfache Zugang zu Liquidität stellt das in den Schatten, was sich ein Neueinsteiger schnell sichern könnte. Bedenken Sie ihre Größe: First Industrial Realty Trust, Inc. besaß zum 30. Juni 2025 etwa 70,5 Millionen Quadratfuß und befand sich in der Entwicklung.

Im Jahr 2025 sind die Baubeginne deutlich zurückgegangen, was das Neubauangebot begrenzt. Diese Verlangsamung zeigt sich in der eigenen Pipeline von First Industrial Realty Trust, Inc., wo die geplanten Entwicklungsstarts für das zweite Quartal 2025 insgesamt 402.000 Quadratfuß mit einer geschätzten Gesamtinvestition von 54 Millionen US-Dollar umfassen. Dies schränkt zwar das Angebot an neuen Vermögenswerten ein, bedeutet aber auch, dass weniger bestehende Vermögenswerte zum Erwerb online gehen.

Der Erwerb bestehender, gut gelegener Immobilien ist aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit schwierig. Die Flucht in die Qualität führt dazu, dass Mieter modernen Flächen den Vorzug geben, wodurch bestehende, gut gelegene und hochwertige Immobilien unter Kontrolle gehalten werden. Die eigene Bilanzstärke von First Industrial Realty Trust, Inc., die sich in einem Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von 0,88 zeigt, ermöglicht es dem Unternehmen, aggressiv um alle verfügbaren, hochwertigen Bestandsimmobilien zu konkurrieren.

Hier ist ein kurzer Blick auf die finanzielle Grundlage, die die Wettbewerbsposition von First Industrial Realty Trust, Inc. gegenüber potenziellen neuen Marktteilnehmern unterstützt:

Das verringerte Tempo der Neuentwicklungsstarts festigt die Position der etablierten Betreiber weiter:

• Industrielle Starts im Sommer 2025 vs. Starts im Sommer 2024: 45,8 Mio. SF vs. 78,5 Mio. SF
• Im Februar 2025 beginnt der Rückgang gegenüber dem Vorjahr: 75,8 %
• Industrielle Kapitalisierungsraten im 3. Quartal 2025: Sie bewegen sich nahe bei 6 %
• Kostenanstieg im Industriebau (im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie): Über 40 %