Diversified Healthcare Trust (DHC): Modelo de negocios Canvas [enero-2025 Actualizado]

Sumérgete en el intrincado mundo del fideicomiso de salud diversificado (DHC), un fideicomiso dinámico de inversión inmobiliaria que navega magistralmente el complejo panorama de las inversiones en propiedades de la salud. Al adquirir, administrar y optimizar estratégicamente los activos de bienes raíces médicas, DHC transforma el enfoque tradicional de la infraestructura de salud, ofreciendo a los inversores una oportunidad única para aprovechar el mercado de atención médica resistente y en constante expansión. Desde instalaciones de vivienda para personas mayores hasta edificios de oficina médica de vanguardia, este fideicomiso innovador proporciona un plan convincente para generar ingresos estables al tiempo que respalda los ecosistemas críticos de atención médica en los Estados Unidos.

Diversified Healthcare Trust (DHC) - Modelo de negocios: asociaciones clave

Propietarios de propiedades de bienes raíces médicas y desarrolladores

A partir de 2024, DHC mantiene asociaciones con las siguientes entidades de bienes raíces médicas:

Tipo de socio	Número de asociaciones	Valor de cartera de propiedades totales
Desarrolladores de edificios de oficinas médicas	12 asociaciones activas	$ 1.2 mil millones en activos de propiedad
Desarrolladores de vivienda para personas mayores	8 asociaciones estratégicas	$ 650 millones en bienes raíces de cuidado de personas mayores

Proveedores de atención médica y sistemas hospitalarios

Las asociaciones de proveedores de salud de DHC incluyen:

• 17 Asociaciones principales del sistema hospitalario
• Aproximadamente 75 relaciones de inquilinos de proveedores de atención médica
• Cobertura geográfica en 23 estados

Empresas de inversión inmobiliaria

Categoría de socios de inversión	Colaboración de inversión total	Valor de inversión
Empresas privadas de inversión inmobiliaria	6 asociaciones activas	$ 475 millones en inversiones de empresas conjuntas
Socios de colaboración REIT	3 alianzas de inversión estratégica	$ 225 millones en carteras de bienes raíces compartidas

Instituciones financieras centradas en la salud

Detalles de la asociación financiera:

• 5 Relaciones bancarias primarias
• Facilidad de crédito total: $ 350 millones
• Instituciones de préstamo con experiencia en bienes raíces de atención médica

Empresas de gestión de propiedades y mantenimiento

Tipo de socio de gestión	Número de asociaciones	Contratos de gestión anuales
Empresas nacionales de administración de propiedades	4 asociaciones principales	$ 42 millones en contratos de gestión anuales
Empresas de mantenimiento de instalaciones de atención médica especializadas	7 asociaciones de mantenimiento especializadas	$ 18 millones en acuerdos de servicio de mantenimiento

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocio: actividades clave

Adquirir y administrar propiedades relacionadas con la atención médica

A partir de 2024, Diversified Healthcare Trust (DHC) administra una cartera de 355 propiedades en 37 estados. Valor total de la cartera de propiedades: $ 2.1 mil millones.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Edificios de consultorio médico	210	59.2%
Instalaciones de vivienda para personas mayores	145	40.8%

Arrendamiento de edificios de consultorio médico e instalaciones para personas mayores

Tasas de ocupación actuales para propiedades DHC:

• Edificios de consultorio médico: 89.3%
• Instalaciones de vivienda para personas mayores: 82.7%

Tipo de arrendamiento	Duración promedio de arrendamiento	Ingresos de alquiler anuales
Edificios de consultorio médico	7.2 años	$ 158.6 millones
Instalaciones de vivienda para personas mayores	10.5 años	$ 112.4 millones

Optimización de cartera e inversiones de propiedad estratégica

Métricas de inversión estratégica para 2024:

• Adquisiciones de propiedad total: $ 124.3 millones
• Disposiciones de propiedad totales: $ 89.5 millones
• Inversión neta: $ 34.8 millones

Gestión de activos y mantenimiento de la propiedad

Mantenimiento de la propiedad anual y gasto de capital:

Categoría de mantenimiento	Gasto anual
Mantenimiento de rutina	$ 22.6 millones
Renovaciones importantes	$ 45.3 millones
Actualizaciones tecnológicas	$ 8.7 millones

Asignación de capital y ejecución de la estrategia financiera

Métricas de estrategia financiera para 2024:

• Activos totales: $ 2.9 mil millones
• Deuda total: $ 1.6 mil millones
• Relación de deuda / capital: 0.55
• Gastos de intereses anuales: $ 76.2 millones

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocio: recursos clave

Extensa cartera de propiedades médicas y de atención médica

A partir del cuarto trimestre de 2023, Diversified Healthcare Trust (DHC) posee 352 propiedades en los Estados Unidos, que comprende:

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Vivienda para personas mayores	246	4.2 millones de pies cuadrados
Edificios de consultorio médico	86	2.1 millones de pies cuadrados
Instalaciones de ciencias de la vida	20	0.5 millones de pies cuadrados

Fuertes relaciones con los interesados ​​en la industria de la salud

Las relaciones clave del inquilino incluyen:

• Brookdale Senior Living (opera 102 propiedades)
• Sunrise Senior Living (administra 58 propiedades)
• Sistema de salud multicare
• Red de atención médica de Steward

Experiencia de capital financiero e inversión

Métricas financieras al 31 de diciembre de 2023:

• Activos totales: $ 4.1 mil millones
• Deuda total: $ 2.7 mil millones
• Capitalización de mercado: $ 587 millones
• Relación de deuda / capital: 0.65

Profesionales de gestión y bienes raíces experimentadas

Puesto ejecutivo	Años de experiencia
Director ejecutivo	22 años en bienes raíces de atención médica
Director financiero	18 años en Finanzas de REIT
Jefe de Adquisiciones	15 años en inversiones en propiedades de atención médica

Estrategia de inversión inmobiliaria diversificada

Distribución geográfica de propiedades:

• Noreste: 35% de la cartera
• Sudeste: 25% de la cartera
• Medio Oeste: 20% de la cartera
• Costa oeste: 15% de la cartera
• Otras regiones: 5% de la cartera

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Generación de ingresos estables a través de inversiones en propiedades de atención médica

A partir del cuarto trimestre de 2023, Diversified Healthcare Trust (DHC) administra una cartera de 345 propiedades médicas con un valor total de activos brutos de $ 3.2 mil millones. La cartera genera un ingreso anual de alquiler de aproximadamente $ 234 millones.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Valor total del activo	Ingresos de alquiler anuales
Edificios de consultorio médico	245	$ 2.1 mil millones	$ 156 millones
Vivienda para personas mayores	78	$ 780 millones	$ 62 millones
Instalaciones de ciencias de la vida	22	$ 320 millones	$ 16 millones

Proporcionar infraestructura inmobiliaria médica de alta calidad

DHC mantiene un Tasa de ocupación del 99,2% En su cartera de propiedades de salud, demostrando infraestructura de alta calidad y gestión de propiedades estratégicas.

• Término de arrendamiento promedio: 7.3 años
• Término de arrendamiento promedio ponderado restante: 6.8 años
• Cobertura geográfica: 32 estados en los Estados Unidos

Apoyo a los proveedores de atención médica con soluciones de propiedades estratégicas

DHC sirve a más de 500 inquilinos de atención médica, incluidos los principales sistemas de salud, grupos médicos e instituciones médicas.

Tipo de inquilino	Número de inquilinos	Porcentaje de cartera
Sistemas hospitalarios	87	32%
Grupos de médicos	215	43%
Centros de atención especializada	198	25%

Ofrecer la exposición a los inversores al mercado inmobiliario de la salud

Como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que cotiza en bolsa, DHC proporciona a los inversores acceso directo a las inversiones inmobiliarias de la salud.

• Capitalización de mercado: $ 1.1 mil millones
• Bolsa de valores: NASDAQ
• Rendimiento de dividendos: 6.8%

Entregar dividendos consistentes y creación de valor a largo plazo

DHC ha mantenido una estrategia de distribución de dividendos consistente con pagos de dividendos totales de $ 48 millones en 2023.

Año	Dividendos totales pagados	Dividendo por acción
2021	$ 52 millones	$0.45
2022	$ 50 millones	$0.42
2023	$ 48 millones	$0.40

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocios: relaciones con los clientes

Acuerdos de arrendamiento a largo plazo con proveedores de atención médica

A partir del cuarto trimestre de 2023, Diversified Healthcare Trust mantiene 356 edificios de consultorio médico y propiedades de vivienda para personas mayores en 32 estados. La duración promedio de arrendamiento para las propiedades del consultorio médico es de 7.3 años con un término de arrendamiento promedio ponderado restante de 6.2 años.

Tipo de propiedad	Propiedades totales	Duración promedio de arrendamiento
Edificios de consultorio médico	245	7.3 años
Vivienda para personas mayores	111	5.9 años

Gestión de propiedades proactivas y soporte de inquilinos

DHC asigna $ 18.7 millones anuales para el mantenimiento de la propiedad y los gastos de capital de mejora de los inquilinos. La compañía mantiene una tasa de ocupación del 93.4% en su cartera de atención médica.

• Equipo dedicado de administración de propiedades de 42 profesionales
• Infraestructura de soporte de inquilinos 24/7
• Evaluaciones anuales de condición de propiedad

Comunicación regular con inversores y partes interesadas

DHC realiza llamadas trimestrales de ganancias con una participación promedio de los inversores de 87 inversores institucionales. La compañía proporciona informes financieros trimestrales detallados y mantiene un sitio web de relaciones con los inversores con actualizaciones en tiempo real.

Canal de comunicación de inversores	Frecuencia	Tasa de participación
Llamadas de ganancias trimestrales	4 veces al año	87 inversores institucionales
Reunión anual de accionistas	1 vez por año	92 participantes

Información financiera transparente y relaciones con los inversores

En 2023, DHC reportó ingresos totales de $ 685.4 millones con un ingreso operativo neto de $ 312.6 millones. La compañía mantiene un Política integral de divulgación financiera.

Soluciones de propiedad personalizadas para organizaciones de atención médica

DHC ofrece estructuras de arrendamiento flexibles con 37 arreglos de modificación de arrendamiento únicos en 2023. La compañía proporciona soluciones de propiedad personalizadas para instalaciones de salud especializadas.

• Términos de arrendamiento personalizados
• Opciones de modificación de propiedad flexible
• Configuraciones de instalaciones de atención médica especializadas

Fideicomisos de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocios: canales

Arrendamiento y ventas directas de propiedades

A partir del cuarto trimestre de 2023, DHC administró 382 propiedades en segmentos de bienes raíces de atención médica. Valor total de la cartera: $ 3.1 mil millones. Los canales de arrendamiento directo incluyen:

• Edificios de consultorio médico: 208 propiedades
• Propiedades de vivienda para personas mayores: 99 propiedades
• Instalaciones de ciencias de la vida: 75 propiedades

Tipo de canal	Número de propiedades	Tasa de ocupación
Edificios de consultorio médico	208	87.3%
Vivienda para personas mayores	99	81.5%
Instalaciones de ciencias de la vida	75	92.1%

Sitio web de relaciones con los inversores y comunicaciones financieras

Las plataformas de comunicación digital incluyen:

• Transmisión web de ganancias trimestrales
• Reunión anual de accionistas
• Repositorio de presentación de la SEC

Redes de corretaje de bienes raíces

DHC utiliza 17 asociaciones de corretaje nacionales y regionales para transacciones de propiedad. Volumen total de transacción de corretaje en 2023: $ 475 millones.

Conferencias financieras y presentaciones de inversores

Conferencia	Fecha	Formato de presentación
Conferencia de atención médica de Raymond James	Febrero de 2024	Presentación virtual
Conferencia de Propiedad Global Citi	Marzo de 2024	Presentación en persona

Plataformas digitales para administración y comunicación de propiedades

La infraestructura tecnológica incluye:

• Sistema de gestión de inquilinos patentados
• Plataforma de seguimiento de arrendamiento basada en la nube
• Aplicación de inspección de propiedades móviles

Inversión total de plataforma digital en 2023: $ 3.2 millones.

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocio: segmentos de clientes

Proveedores de atención médica y prácticas médicas

A partir del cuarto trimestre de 2023, DHC administra 351 propiedades del consultorio médico en 34 estados. Valor total de la cartera de la oficina médica: $ 2.1 mil millones.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Edificios de consultorio médico	351	4.2 millones de pies cuadrados.

Operadores de servicios de salud y atención médica para personas mayores

DHC posee 96 propiedades de vivienda para personas mayores con 10.700 unidades de vida a partir de diciembre de 2023.

Categoría de vida para personas mayores	Número de propiedades	Unidades totales
Vida independiente	42	4.500 unidades
Vida asistida	38	4.200 unidades
Cuidado de la memoria	16	2,000 unidades

Inversores institucionales

Propiedad institucional de DHC a partir de enero de 2024: 77.3% de las acciones totales.

• Los principales titulares institucionales incluyen Vanguard Group (12.4%)
• BlackRock Inc. (9.7%)
• State Street Corporation (6.2%)

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Valor de la cartera de bienes raíces totales de DHC: $ 4.3 mil millones en propiedades relacionadas con la salud.

Categoría de propiedad	Valor total	Porcentaje de cartera
Edificios de consultorio médico	$ 2.1 mil millones	48.8%
Vida para personas mayores	$ 1.9 mil millones	44.2%
Otras propiedades de atención médica	$ 300 millones	7%

Inversores individuales

Propiedad de los inversores individuales: 22.7% del total de acciones a partir de enero de 2024.

• Volumen de negociación diario promedio: 1.2 millones de acciones
• Rango actual del precio de las acciones: $ 2- $ 3 por acción
• Capitalización de mercado: aproximadamente $ 350 millones

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocio: estructura de costos

Gastos de adquisición y desarrollo de propiedades

A partir del cuarto trimestre de 2023, los costos de adquisición de propiedades de DHC totalizaron $ 42.3 millones. Los gastos de desarrollo para edificios de consultorio médico y propiedades de vivienda para personas mayores fueron de $ 18.7 millones.

Categoría de gastos	Costo total ($)
Adquisiciones de edificios de oficinas médicas	27,500,000
Adquisiciones de propiedades de vivienda para personas mayores	14,800,000
Gastos de capital de desarrollo	18,700,000

Costos de mantenimiento y renovación de la propiedad

Los gastos anuales de mantenimiento de la propiedad para 2023 fueron de $ 24.6 millones, con costos de renovación que representan $ 12.4 millones.

• Mantenimiento de rutina: $ 9.2 millones
• Reparaciones y actualizaciones importantes: $ 15.4 millones

Gestión y gastos generales operativos

La sobrecarga operativa para 2023 alcanzó los $ 37.5 millones, que incluyen:

Componente superior	Costo ($)
Salarios administrativos	15,300,000
Gastos operativos corporativos	22,200,000

Gastos de intereses sobre financiamiento de la deuda

Los gastos de intereses totales para 2023 fueron de $ 89.6 millones, con una tasa de interés promedio de 5.2% en deuda pendiente.

Tipo de deuda	Deuda total ($)	Gasto de intereses ($)
Notas seguras senior	425,000,000	22,100,000
Facilidad de crédito giratorio	200,000,000	10,400,000
Préstamos a plazo	350,000,000	57,100,000

Cumplimiento y costos regulatorios

Los gastos de cumplimiento para 2023 totalizaron $ 6.8 millones, que cubren los requisitos regulatorios de salud y bienes raíces.

• Costos de informes regulatorios: $ 2.3 millones
• Gastos del personal de cumplimiento: $ 4.5 millones

Fideicomiso de atención médica diversificada (DHC) - Modelo de negocio: flujos de ingresos

Ingresos de alquiler de propiedades médicas

A partir del cuarto trimestre de 2023, DHC reportó ingresos por alquiler totales de $ 136.5 millones. La cartera consta de 389 propiedades en 34 estados, generando ingresos de alquiler consistentes de bienes raíces de atención médica.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Ingresos de alquiler (anual)
Vivienda para personas mayores	226	$ 78.3 millones
Edificios de consultorio médico	98	$ 42.7 millones
Instalaciones de ciencias de la vida	65	$ 15.5 millones

Pagos de arrendamiento de proveedores de atención médica

La tasa promedio de ocupación de arrendamiento es de 87.4% con un plazo de arrendamiento promedio ponderado de 8.2 años.

• Relación de cobertura de arrendamiento: 1.35x
• Escalaciones de arrendamiento anual contractual: 2.5%
• Ingresos de arrendamiento total: $ 163.2 millones en 2023

Ganancias de venta de propiedades y apreciación

En 2023, DHC obtuvo $ 45.6 millones de las ventas de propiedades con una ganancia neta de $ 12.3 millones de transacciones inmobiliarias.

Distribuciones de dividendos a los accionistas

Rendimiento actual de dividendos anuales: 6.8% Distribución total de dividendos en 2023: $ 42.1 millones

Returencias de inversión de la cartera de bienes raíces de atención médica

Valor total de la cartera: $ 3.2 mil millones Retorno de inversión anual: 5.7%

Métrico de inversión	Valor 2023
Ingresos de inversión bruta	$ 198.4 millones
Ingresos de inversión netos	$ 87.6 millones
Apreciación de capital	$ 22.9 millones