Kimco Realty Corporation (KIM): Análisis de 5 FUERZAS [actualizado en noviembre de 2025]

Estás viendo el foso competitivo de Kimco Realty Corporation a finales de 2025 y, sinceramente, el panorama es de fortaleza duradera basada en la necesidad. Después de pasar dos décadas analizando gigantes inmobiliarios, puedo decirles que su $\mathbf{86\%}$ base anclada en los supermercados los protege bien, razón por la cual su ocupación arrendada prorrateada se sitúa en un sólido $\mathbf{95.7\%}$ y los nuevos diferenciales de arrendamiento aumentaron $\mathbf{21.1\%}$ en el tercer trimestre. Vemos un apalancamiento mínimo de los proveedores (el proveedor más grande gana menos de $\mathbf{1\%}$ de sus cuentas por pagar) y la alta barrera de capital, dada su base de activos de $\mathbf{\$16,75}$ mil millones, mantiene fuera a la nueva competencia. Aún así, la rivalidad con jugadores como Regency Centers es feroz, así que profundicemos en los detalles de dónde está ganando Kimco Realty Corporation y dónde debe observar de cerca a continuación.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los proveedores

El poder de negociación de los proveedores de Kimco Realty Corporation generalmente se considera bajo a moderado, principalmente debido a la escala significativa y la sólida situación financiera de la compañía, que le otorgan una influencia considerable en las negociaciones con proveedores que brindan servicios de construcción, mantenimiento y otros servicios operativos.

El proveedor más grande representa menos del 1% del gasto total de cuentas por pagar de la empresa.

Kimco Realty aprovecha su escala y ventaja de relación para asegurar términos favorables en toda su base de proveedores. A partir del primer trimestre de 2025, Kimco Realty señaló específicamente el aprovechamiento de su escala para finalizar acuerdos de arrendamiento de paquetes múltiples, incluso con Sprouts Farmers Market, lo que habla de su capacidad para negociar términos favorables con socios clave, aunque esto se relaciona más con los inquilinos que con los proveedores operativos directos. Kimco Realty opera una vasta red y posee participaciones en 566 centros comerciales de EE. UU. que comprenden 101 millones de pies cuadrados de espacio bruto alquilable al 30 de junio de 2025.

Kimco aprovecha su escala para obtener grandes descuentos y relaciones con proveedores a largo plazo.

La empresa enfatiza las asociaciones a largo plazo y ha establecido programas que se benefician de su tamaño. Por ejemplo, el programa de descuentos Kimco Advantage aprovecha el tamaño de Kimco Realty para garantizar descuentos para sus inquilinos en servicios como marketing. & impresión, seguridad y suministros. Esta ventaja de escala en las adquisiciones se traduce directamente en menores costos de los servicios esenciales para la administración y las operaciones de la propiedad, lo que reduce el apalancamiento de los proveedores.

Un balance sólido y una calificación crediticia 'A-' proporcionan influencia sobre los proveedores financieros.

La fortaleza financiera de Kimco Realty es un factor importante en su poder de negociación, especialmente con los prestamistas. A septiembre de 2025, Kimco Realty logró un 'A-' calificación crediticia de S&P Global Ratings y una 'A-' calificación de Fitch Ratings, lo que lo convierte en uno de los REIT mejor calificados de EE. UU. Moody's también mantuvo una calificación de grado de inversión de Baa1 con perspectiva positiva a partir de enero de 2025. Este estado de grado de inversión garantiza un acceso superior a los mercados de capital en condiciones favorables, lo que constituye un apalancamiento fundamental frente a los proveedores financieros.

La solidez financiera que respalda este apalancamiento se puede resumir:

Se proyecta que los gastos de capital para 2025 oscilarán entre $275 millones y $300 millones, diversificando el gasto de los contratistas.

Kimco Realty tiene un plan de capital sustancial, que le permite distribuir el trabajo entre varios contratistas, limitando aún más el poder de cada uno de ellos. Se estimó que los gastos de capital proyectados para los próximos 12 a 24 meses, al 30 de junio de 2025, estarían entre 250 millones de dólares y 300 millones de dólares. La proyección específicamente para gastos de capital (mejoras de inquilinos, trabajos de propietarios, comisiones de arrendamiento) para todo el año 2025, como se analiza en los resultados del tercer trimestre de 2025, se fijó en el rango de Entre 275 y 300 millones de dólares.

La flexibilidad operativa de la empresa también limita el poder de los proveedores:

• El NOI generado a partir de propiedades no gravadas fue superior 92% al 30 de junio de 2025.
• Los activos libres de cargas cubrían la deuda neta no garantizada por 2,1x utilizando una tasa límite de 8.0% durante todo el ciclo sobre el NOI del 2T25.
• La empresa mantiene una fuerte liquidez, con plena disponibilidad de aproximadamente $2 mil millones bajo su RCF al 30 de junio de 2025.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los clientes

Estás mirando el poder de los clientes de Kimco Realty Corporation (KIM) y, sinceramente, las cifras sugieren que los inquilinos tienen muy poca influencia en este momento. Cuando se ve una ocupación tan ajustada, la dinámica de negociación cambia firmemente a favor del propietario, Kimco Realty Corporation (KIM).

La tasa de ocupación arrendada prorrateada se situó en un muy alto 95,7% en el tercer trimestre de 2025. Esa cifra elevada limita inherentemente las opciones para cualquier inquilino que desee mudarse o expandirse, lo que constituye un control importante de su poder de negociación. Además, el lado de la demanda está mostrando una fortaleza real; Los diferenciales de alquiler en efectivo de los nuevos arrendamientos en el tercer trimestre de 2025 aumentaron un significativo 21,1%. Ese tipo de crecimiento del diferencial indica que los inquilinos están dispuestos a pagar una prima para asegurar espacio en la cartera de Kimco Realty Corporation (KIM).

A continuación se ofrece un vistazo rápido a lo estricto que es el entorno de arrendamiento, según los datos del tercer trimestre de 2025:

La calidad de los activos subyacentes también reduce el poder de los clientes. Una gran parte de la base de ingresos está ligada a servicios esenciales, lo que significa que es menos probable que esos inquilinos presionen mucho sobre los términos. A partir del tercer trimestre de 2025, el 86 % del alquiler base anual (ABR) proviene de centros de alimentación basados ​​en la necesidad. Ese enfoque en lo esencial proporciona a Kimco Realty Corporation (KIM) un foso defensivo contra las demandas de los inquilinos.

Aún así, los grandes inquilinos ancla, por su naturaleza, tienen cierto peso, incluso en un mercado fuerte. Definitivamente usted vio cómo esto se desarrollaba con algunas de las dificultades en el sector minorista en general. Por ejemplo, Kimco Realty Corporation (KIM) había incluido suposiciones para las desocupaciones de los inquilinos como:

• JOANN Fabrics, que cerró aproximadamente 850 tiendas después de declararse en quiebra en enero de 2025.
• Party City, cuya fecha prevista de desalojo se tuvo en cuenta en la orientación anterior, aunque, según se informa, se quedaron después de su salida inicial del 1 de marzo.
• Big Lots, que también se incluyó en supuestos de desocupación anteriores.

Incluso con estos problemas específicos, la escala general de la cartera mitiga el riesgo de que un solo cliente se retire. Kimco Realty Corporation (KIM) poseía participaciones en 564 centros comerciales y activos de uso mixto de EE. UU., por un total de 100 millones de pies cuadrados de espacio bruto alquilable al 30 de septiembre de 2025. Esa diversificación en cientos de propiedades significa que la salida de ningún inquilino, ni siquiera uno grande, paraliza el panorama financiero general. La cartera de alquileres futuros también muestra fortaleza, con contratos de arrendamiento firmados que aún no han comenzado y que representan $71 millones en ABR futuros.

Finanzas: proyecto de previsión de retención de inquilinos para el cuarto trimestre de 2025 para el próximo martes.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Las cinco fuerzas de Porter: rivalidad competitiva

Estás mirando la posición de Kimco Realty Corporation frente a sus pares y, sinceramente, la rivalidad es intensa, especialmente si se considera la naturaleza especializada de estos grandes REIT. Vemos una gran rivalidad con grandes REIT especializados como Regency Centers y Brixmor Property Group. Esta competencia se desarrolla en el arrendamiento, el desarrollo y la implementación de capital.

Kimco mantiene una ventaja competitiva con un mayor margen neto de 28.54% versus los centros de regencia' 27.04%. Aún así, la presión es evidente en las métricas operativas, que es donde los analistas estadounidenses se encuentran con el asunto.

La competencia por las adquisiciones es feroz en los mercados costeros y del Sun Belt con altas barreras de entrada. Esto eleva el precio de los activos, lo que hace que la asignación disciplinada del capital sea fundamental. Por ejemplo, Kimco Realty Corporation adquirió el 85% restante de la propiedad de Tanasbourne Village por un precio de compra prorrateado de 65,9 millones de dólares para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025. Brixmor Property Group, por otro lado, completó $223.0 millones en adquisiciones durante el mismo período de nueve meses.

Crecimiento del NOI de la misma propiedad de 3.0% para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 refleja una intensa competencia del mercado por el crecimiento de los alquileres. Puedes ver cómo se compara con los demás en el tercer cuarto:

El impulso por la calidad de los inquilinos y el liderazgo en ocupación es un resultado directo de esta rivalidad. Kimco Realty Corporation alcanza un máximo histórico en ocupación prorrateada de pequeñas tiendas en 92.5% en el tercer trimestre de 2025 muestra que están luchando duro por los mejores inquilinos.

A continuación se muestran algunos otros indicadores competitivos clave que rastreamos:

• Se alcanzó el margen de ocupación arrendada-ocupación económica de Kimco Realty Corporation 360 puntos básicos, representando $71 millones del futuro ABR.
• El diferencial de alquiler combinado de Brixmor Property Group en arrendamientos nuevos/renovados fue 17.8% en el tercer trimestre de 2025.
• Centros de regencia ejecutados 1,8 millones pies cuadrados de arrendamientos nuevos/renovados en el tercer trimestre de 2025.
• Los diferenciales de alquiler en efectivo prorrateados combinados de Kimco Realty Corporation en espacios comparables fueron 11.1% para el tercer trimestre de 2025.

Para ser justos, Regency Centers está mostrando un mayor crecimiento del NOI de la misma propiedad en 4.8% para el tercer trimestre de 2025 (excluidas las tarifas de terminación), lo que sugiere que su posicionamiento específico en el mercado o su estructura de arrendamiento podrían estar superando ligeramente a los de Kimco Realty Corporation. 3.0% crecimiento para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025. Finanzas: borrador de la vista de efectivo de 13 semanas antes del viernes.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Las cinco fuerzas de Porter: la amenaza de los sustitutos

Está analizando la posición competitiva de Kimco Realty Corporation y, cuando busca sustitutos, el panorama de disrupción del comercio electrónico es sorprendentemente sombrío. Honestamente, la amenaza aquí es baja porque Kimco Realty Corporation ha posicionado estratégicamente sus activos para que sean inherentemente resistentes a las compras puramente en línea.

La defensa central contra la sustitución reside en la naturaleza de los inquilinos. A partir del tercer trimestre de 2025, un impresionante 86% del alquiler base anual (ABR) de Kimco Realty Corporation provino de centros comerciales anclados en tiendas de comestibles. Este enfoque en el comercio minorista basado en las necesidades (el tipo de bienes y servicios que impulsan múltiples viajes de compras por semana) significa que la demanda de espacio físico sigue siendo alta, independientemente de las tendencias en línea.

He aquí un vistazo rápido a la composición de la cartera que refuerza esta postura defensiva:

Para ser justos, el comercio electrónico no es del todo un sustituto; a menudo actúa como complemento. Los principales minoristas utilizan cada vez más las huellas de sus tiendas físicas para el cumplimiento de pedidos en línea, como los servicios de compra en línea y recogida en tienda (BOPIS). Esta integración significa que la ubicación física se convierte en un nodo necesario en la cadena de suministro digital, no obsoleto. La actividad de arrendamiento de Kimco Realty Corporation muestra esta demanda: la cartera de inicios de alquileres a corto plazo a partir de arrendamientos firmados alcanzó los $71 millones de ABR en el tercer trimestre de 2025, lo que representa un diferencial de 360 ​​puntos básicos entre la ocupación arrendada y económica.

Kimco Realty Corporation también está diversificando activamente los flujos de ingresos lejos de la pura exposición minorista a través de una importante reurbanización de uso mixto. Esta estrategia mitiga directamente el riesgo de sustitución al agregar componentes residenciales. La cartera de proyectos de desarrollo y reurbanización activos y a corto plazo, que incluyen estos proyectos de uso mixto, ascendía a más de $600 millones al 30 de septiembre de 2025. El centro comercial Chester at Westlake es uno de esos proyectos en los que se está desplegando este capital. Este componente residencial diversifica la base de ingresos, lo cual es una medida inteligente cuando se piensa en amenazas puramente minoristas.

Consideremos la escala de su planificación residencial, que es un movimiento claro para capturar la demanda no minorista:

• Derechos multifamiliares garantizados: 12,379 unidades.
• Unidades multifamiliares construidas (al cierre de 2024): 3,357 unidades.

En última instancia, los formatos minoristas alternativos, ya sea exclusivamente en línea o directo al consumidor, aún no pueden replicar la función esencial de un punto físico de recogida de comestibles. Aún necesita un lugar para recoger sus productos frescos o sus necesidades diarias. Es por eso que el ABR de Kimco Realty Corporation, 86% anclado en los supermercados, lo protege bien. Finanzas: redactar el ABR proyectado para el cuarto trimestre de 2025 dividido por sector para el próximo martes.

Kimco Realty Corporation (KIM) - Las cinco fuerzas de Porter: la amenaza de nuevos participantes

La amenaza de nuevos participantes para Kimco Realty Corporation sigue siendo relativamente baja, principalmente debido a barreras estructurales relacionadas con la intensidad de capital, la escasez de ubicación y la situación financiera establecida. Los nuevos actores enfrentan un empinado ascenso para replicar la escala y la calidad de la cartera de Kimco Realty Corporation.

Se requiere una alta inversión de capital

Entrar en el espacio de un centro comercial de nivel institucional y anclado en tiendas de comestibles exige un capital inicial sustancial. Kimco Realty Corporation, al 30 de septiembre de 2025, poseía participaciones en 564 Centros comerciales y activos de uso mixto de EE. UU., por un total 100 millones pies cuadrados de espacio bruto alquilable. Esta escala representa miles de millones en valor de activos y compromisos en cartera de desarrollo, como la cartera de proyectos activos y de corto plazo de desarrollo y reurbanización que superan $600 millones a partir del tercer trimestre de 2025. Un nuevo participante necesitaría una fuerza financiera comparable solo para competir por activos de alta calidad y tamaño similar.

La oferta limitada de nuevas construcciones minoristas crea una alta barrera de entrada para nuevos desarrolladores

El entorno de desarrollo actual limita activamente la nueva oferta, lo que beneficia a propietarios establecidos como Kimco Realty Corporation. Se prevé que la construcción minorista física experimente una disminución en 2025, en parte debido al continuo aumento del comercio electrónico y las presiones inflacionarias en el mercado. Esta nueva oferta física limitada significa que el crecimiento de los nuevos participantes debe provenir de la adquisición de activos existentes de alta calidad, que a menudo están en manos de los tradicionales.

Dificultad para adquirir ubicaciones privilegiadas con barreras de entrada altas en los suburbios del primer anillo

La cartera de Kimco Realty Corporation está estratégicamente concentrada en ubicaciones que son inherentemente de difícil acceso para los recién llegados. La compañía se centra en los suburbios del primer anillo de los principales mercados metropolitanos, incluidos los mercados costeros con altas barreras de entrada y las ciudades del Sun Belt. Estas ubicaciones privilegiadas están esencialmente cerradas y el costo de adquirir sitios de relleno comparables es prohibitivamente alto para entidades no establecidas. La alta ocupación prorrateada de la cartera de la compañía de 95.7% a partir del tercer trimestre de 2025 demuestra aún más la escasez y la demanda de su espacio existente.

La calificación crediticia 'A-' de Kimco Realty Corporation proporciona una ventaja significativa en el costo de capital sobre posibles nuevos participantes

La solidez financiera de Kimco Realty Corporation se traduce directamente en un menor costo de capital, una ventaja fundamental a la hora de financiar grandes adquisiciones o desarrollos inmobiliarios. A finales de 2025, Kimco Realty Corporation posee una 'A-' calificación crediticia de S&P Global Ratings y Fitch Ratings, lo que la convierte en una de las 13 REIT estadounidenses que cotizan en bolsa con una calificación 'A-' o mejor de cualquiera de las agencias. Este estatus de grado de inversión permite una financiación de deuda más barata. Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2025, Kimco Realty Corporation emitió $500.0 millones de pagarés senior no garantizados a un precio de 5.30%, que representó un 92 puntos básicos diferencial sobre el Tesoro estadounidense a 10 años. Un nuevo participante sin esta calificación enfrentaría costos de endeudamiento significativamente más altos, lo que erosionaría inmediatamente los rendimientos potenciales.

El costo de la disparidad de capital es evidente:

Este foso financiero es difícil de cruzar. Los nuevos participantes deben obtener financiación a tasas que puedan competir con una empresa que tiene una trayectoria comprobada que abarca más de 65 años.

Las barreras de entrada se ven reforzadas por varios factores estructurales:

• Calidad de la cartera: 85% del alquiler base anual de Kimco Realty Corporation proviene de propiedades ancladas a tiendas de comestibles.
• Fuerza de ocupación: La ocupación prorrateada de las pequeñas tiendas alcanzó un máximo histórico de 92.5% en el tercer trimestre de 2025.
• Impulso del arrendamiento: El diferencial entre ocupación arrendada y ocupación económica se expandió a 360 puntos básicos, que representan $71 millones en el futuro Renta Base Anual.
• Duración de la gestión: La permanencia promedio en una suite ejecutiva es de aproximadamente dos décadas.