Kimco Realty Corporation (KIM): Análise de 5 FORÇAS [atualizado em novembro de 2025]

Você está olhando para o fosso competitivo da Kimco Realty Corporation no final de 2025 e, honestamente, a imagem é de força durável construída com base na necessidade. Tendo passado duas décadas analisando gigantes do setor imobiliário, posso dizer que sua base ancorada em supermercados $\mathbf{86\%}$ os protege bem, e é por isso que sua ocupação arrendada pro-rata está em $\mathbf{95,7\%}$ sólidos e os novos spreads de arrendamento aumentaram $\mathbf{21,1\%}$ no terceiro trimestre. Vemos uma alavancagem mínima dos fornecedores - o maior fornecedor representa menos de $\mathbf{1\%}$ das suas contas a pagar - e a elevada barreira de capital, dada a sua base de ativos de $\mathbf{\$16,75}$ mil milhões, mantém a nova concorrência afastada. Ainda assim, a rivalidade com jogadores como o Regency Centers é feroz, então vamos nos aprofundar nos detalhes de onde a Kimco Realty Corporation está ganhando e onde você precisa observar de perto abaixo.

Kimco Realty Corporation (KIM) - As Cinco Forças de Porter: Poder de barganha dos fornecedores

O poder de barganha dos fornecedores da Kimco Realty Corporation é geralmente considerado baixo a moderado, principalmente devido à escala significativa e à forte situação financeira da empresa, que lhe conferem uma alavancagem considerável nas negociações com fornecedores que prestam serviços de construção, manutenção e outros serviços operacionais.

O maior fornecedor representa menos de 1% do total de despesas com contas a pagar da empresa.

A Kimco Realty aproveita sua escala e vantagem de relacionamento para garantir condições favoráveis ​​em toda a sua base de fornecedores. A partir do primeiro trimestre de 2025, a Kimco Realty observou especificamente o aproveitamento da sua escala para finalizar acordos de leasing multi-pack, incluindo com o Sprouts Farmers Market, o que demonstra a sua capacidade de negociar condições favoráveis ​​com parceiros-chave, embora isto se refira mais aos inquilinos do que aos fornecedores operacionais diretos. A Kimco Realty opera uma vasta rede, possuindo participações em 566 shopping centers nos EUA, compreendendo 101 milhões de pés quadrados de espaço bruto locável em 30 de junho de 2025.

A Kimco aproveita sua escala para grandes descontos e relacionamentos de longo prazo com fornecedores.

A empresa enfatiza parcerias de longo prazo e estabeleceu programas que se beneficiam de seu porte. Por exemplo, o Programa de Desconto Kimco Advantage aproveita o tamanho da Kimco Realty para garantir descontos para seus inquilinos em serviços como marketing & impressão, segurança e suprimentos. Esta vantagem de escala na aquisição traduz-se diretamente em custos mais baixos para serviços essenciais à gestão e operações de propriedade, reduzindo assim a alavancagem dos fornecedores.

Um balanço sólido e uma classificação de crédito 'A-' proporcionam alavancagem sobre os fornecedores financeiros.

A solidez financeira da Kimco Realty é um fator importante no seu poder de negociação, especialmente com os credores. Em setembro de 2025, a Kimco Realty alcançou um 'A-' classificação de crédito da S&P Global Ratings e uma 'A-' classificação da Fitch Ratings, tornando-o um dos REITs mais bem avaliados dos EUA. A Moody's também manteve uma classificação de grau de investimento de Baa1 com perspetiva positiva em janeiro de 2025. Este estatuto de grau de investimento garante um acesso superior aos mercados de capitais em condições favoráveis, o que é uma alavancagem crítica contra fornecedores financeiros.

A solidez financeira que apoia esta alavancagem pode ser resumida:

As despesas de capital para 2025 estão projetadas entre 275 milhões e 300 milhões de dólares, diversificando os gastos dos empreiteiros.

A Kimco Realty possui um plano de capital substancial, que lhe permite distribuir o trabalho por vários empreiteiros, limitando ainda mais o poder de qualquer um deles. As despesas de capital projetadas para os próximos 12 a 24 meses, a partir de 30 de junho de 2025, foram estimadas entre US$ 250 milhões e US$ 300 milhões. A projeção específica para despesas de capital (melhorias do inquilino, trabalho do proprietário, comissões de arrendamento) para todo o ano de 2025, conforme discutido nos resultados do terceiro trimestre de 2025, foi definida no intervalo de US$ 275 milhões a US$ 300 milhões.

A flexibilidade operacional da empresa também limita o poder do fornecedor:

• NOI gerado a partir de imóveis desimpedidos ficou acima 92% em 30 de junho de 2025.
• Os ativos não onerados cobriam a dívida líquida não garantida por 2,1x usando um cap rate de 8,0% ao longo do ciclo sobre o NOI do 2T25.
• A empresa mantém forte liquidez, com total disponibilidade de cerca de US$ 2 bilhões sob sua RCF em 30 de junho de 2025.

Kimco Realty Corporation (KIM) - As Cinco Forças de Porter: Poder de barganha dos clientes

Você está observando o poder do cliente da Kimco Realty Corporation (KIM) e, honestamente, os números sugerem que os inquilinos têm muito pouca influência no momento. Quando você vê uma ocupação tão restrita, a dinâmica de negociação muda firmemente em favor do proprietário, a Kimco Realty Corporation (KIM).

A taxa de ocupação arrendada pro rata situou-se num valor muito elevado de 95,7% no terceiro trimestre de 2025. Esse valor elevado limita inerentemente as opções para qualquer inquilino que pretenda mudar-se ou expandir-se, o que é um grande obstáculo ao seu poder de negociação. Além disso, o lado da procura está a mostrar uma força real; os novos spreads de aluguel em dinheiro de arrendamento no terceiro trimestre de 2025 aumentaram significativamente em 21,1%. Esse tipo de crescimento do spread indica que os inquilinos estão dispostos a pagar um prêmio para garantir espaço no portfólio da Kimco Realty Corporation (KIM).

Aqui está uma rápida olhada em quão restrito é o ambiente de leasing, com base nos dados do terceiro trimestre de 2025:

A qualidade dos activos subjacentes também reduz o poder do cliente. Uma grande parte da base de receitas está ligada a serviços essenciais, o que significa que é menos provável que esses inquilinos exijam duramente os termos. No terceiro trimestre de 2025, 86% do aluguel base anual (ABR) vem de centros baseados em necessidades e ancorados em supermercados. Esse foco no essencial fornece à Kimco Realty Corporation (KIM) um fosso defensivo contra as demandas dos inquilinos.

Ainda assim, os grandes inquilinos âncora, pela sua natureza, têm algum peso, mesmo num mercado forte. Você definitivamente viu isso acontecer com algumas das dificuldades no setor varejista em geral. Por exemplo, a Kimco Realty Corporation (KIM) apresentou suposições para desocupações de inquilinos como:

• JOANN Fabrics, que fechou aproximadamente 850 lojas após entrar com pedido de falência em janeiro de 2025.
• Party City, cuja data prevista de desocupação foi considerada na orientação anterior, embora eles supostamente tenham permanecido após a saída inicial de 1º de março.
• Big Lots, que também foi incluído nas premissas de vacância anteriores.

Mesmo com estas questões específicas de âncora, a escala global da carteira mitiga o risco de abandono de qualquer cliente. A Kimco Realty Corporation (KIM) possuía participações em 564 shopping centers e ativos de uso misto nos EUA, totalizando 100 milhões de pés quadrados de espaço bruto locável em 30 de setembro de 2025. Essa diversificação em centenas de propriedades significa que a saída de nenhum inquilino, mesmo que seja grande, prejudica o quadro financeiro geral. O pipeline de aluguel futuro também mostra força, com arrendamentos assinados ainda não iniciados representando US$ 71 milhões em ABR futuro.

Finanças: rascunho da previsão de retenção de inquilinos no quarto trimestre de 2025 até a próxima terça-feira.

Kimco Realty Corporation (KIM) - As Cinco Forças de Porter: Rivalidade Competitiva

Você está observando a posição da Kimco Realty Corporation em relação aos seus pares e, honestamente, a rivalidade é grande, especialmente quando se considera a natureza especializada desses grandes REITs. Vemos uma grande rivalidade com grandes REITs especializados, como Regency Centers e Brixmor Property Group. Esta competição ocorre em termos de leasing, desenvolvimento e aplicação de capital.

A Kimco mantém uma vantagem competitiva com uma margem líquida mais elevada de 28.54% versus Centros de Regência 27.04%. Ainda assim, a pressão é evidente nas métricas operacionais, que é onde a borracha encontra o caminho para nós, analistas.

A concorrência por aquisições é feroz nos mercados costeiros e do Cinturão do Sol, com elevadas barreiras à entrada. Isto aumenta o preço dos ativos, tornando crítica a alocação disciplinada de capital. Por exemplo, a Kimco Realty Corporation adquiriu os 85% restantes da participação acionária na Tanasbourne Village por um preço de compra pro rata de US$ 65,9 milhões para os nove meses findos em 30 de setembro de 2025. O Brixmor Property Group, por outro lado, concluiu US$ 223,0 milhões em aquisições durante o mesmo período de nove meses.

Crescimento do NOI da mesma propriedade de 3.0% para os nove meses findos em 30 de setembro de 2025 reflete a intensa competição de mercado pelo crescimento dos aluguéis. Você pode ver como isso se compara aos outros no terceiro trimestre:

A busca pela qualidade dos inquilinos e pela liderança na ocupação é um resultado direto dessa rivalidade. Kimco Realty Corporation atingindo um recorde histórico de ocupação proporcional de pequenas lojas em 92.5% no terceiro trimestre de 2025 mostra que eles estão lutando arduamente pelos melhores inquilinos.

Aqui estão alguns outros indicadores competitivos importantes que monitoramos:

• O spread de ocupação arrendada para econômica da Kimco Realty Corporation atingiu 360 pontos base, representando US$ 71 milhões do futuro ABR.
• O spread de aluguel combinado do Brixmor Property Group em arrendamentos novos/renovados foi 17.8% no terceiro trimestre de 2025.
• Centros de Regência executados 1,8 milhão pés quadrados de arrendamentos novos/renovados no terceiro trimestre de 2025.
• Os spreads de aluguel em dinheiro pro-rata combinados da Kimco Realty Corporation em espaços comparáveis foram 11.1% para o terceiro trimestre de 2025.

Para ser justo, o Regency Centers está apresentando um crescimento mais forte do Same Property NOI em 4.8% para o terceiro trimestre de 2025 (excluindo taxas de rescisão), sugerindo que seu posicionamento de mercado específico ou estrutura de arrendamento pode estar ultrapassando ligeiramente o da Kimco Realty Corporation 3.0% crescimento para os nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025. Finanças: versão preliminar do caixa de 13 semanas até sexta-feira.

Kimco Realty Corporation (KIM) - As Cinco Forças de Porter: Ameaça de substitutos

Você está analisando a posição competitiva da Kimco Realty Corporation e, ao olhar para os substitutos, o quadro da disrupção do comércio eletrônico é surpreendentemente discreto. Honestamente, a ameaça aqui é baixa porque a Kimco Realty Corporation posicionou estrategicamente os seus ativos para serem inerentemente resistentes às compras online puras.

A principal defesa contra a substituição reside na natureza dos inquilinos. No terceiro trimestre de 2025, impressionantes 86% do aluguel base anual (ABR) da Kimco Realty Corporation vieram de shopping centers ancorados em supermercados. Este foco no retalho baseado na necessidade – o tipo de bens e serviços que impulsionam múltiplas viagens de compras por semana – significa que a procura por espaço físico permanece elevada, independentemente das tendências online.

Aqui está uma rápida olhada na composição do portfólio reforçando essa postura defensiva:

Para ser justo, o comércio eletrônico não é inteiramente um substituto; muitas vezes, funciona como um complemento. Os principais varejistas estão usando cada vez mais suas lojas físicas para atendimento de pedidos on-line, como serviços de compra on-line e retirada na loja (BOPIS). Esta integração significa que a localização física se torna um nó necessário na cadeia de abastecimento digital, e não obsoleto. A atividade de leasing da Kimco Realty Corporation mostra esta demanda: o pipeline de início de aluguel de curto prazo de arrendamentos assinados atingiu US$ 71 milhões de ABR no terceiro trimestre de 2025, representando um spread de 360 ​​pontos base entre arrendamento e ocupação econômica.

A Kimco Realty Corporation também está diversificando ativamente os fluxos de renda, longe da exposição pura ao varejo, por meio de um redesenvolvimento significativo de uso misto. Esta estratégia mitiga diretamente o risco de substituição ao adicionar componentes residenciais. O pipeline de projetos de desenvolvimento e redesenvolvimento ativos e de curto prazo, que inclui esses empreendimentos de uso misto, era de mais de US$ 600 milhões em 30 de setembro de 2025. O Chester no Westlake Shopping Centre é um desses projetos onde esse capital está sendo implantado. Esta componente residencial diversifica a base de receitas, o que é uma jogada inteligente quando se pensa em ameaças puras ao retalho.

Considere a escala do seu planeamento residencial, que é um movimento claro para capturar a procura não retalhista:

• Direitos multifamiliares garantidos: 12,379 unidades.
• Unidades multifamiliares construídas (no final do ano de 2024): 3,357 unidades.

Em última análise, formatos alternativos de varejo – sejam eles puramente on-line ou diretos ao consumidor – ainda não conseguem replicar a função essencial de um local físico de coleta de alimentos. Você ainda precisa de um lugar para pegar seus produtos frescos ou necessidades diárias. É por isso que o ABR 86% ancorado em supermercados da Kimco Realty Corporation o protege bem. Finanças: esboçar o ABR projetado para o quarto trimestre de 2025 dividido por setor até a próxima terça-feira.

Kimco Realty Corporation (KIM) - As Cinco Forças de Porter: Ameaça de novos entrantes

A ameaça de novos participantes para a Kimco Realty Corporation permanece relativamente baixa, principalmente devido a barreiras estruturais relacionadas com a intensidade de capital, escassez de localização e situação financeira estabelecida. Novos participantes enfrentam uma escalada acentuada para replicar a escala e a qualidade do portfólio da Kimco Realty Corporation.

Alto investimento de capital necessário

Entrar no espaço de shopping center de nível institucional e ancorado em supermercados exige um capital inicial substancial. Kimco Realty Corporation, em 30 de setembro de 2025, detinha participações em 564 Shopping centers e ativos de uso misto nos EUA, totalizando 100 milhões pés quadrados de espaço bruto locável. Esta escala representa milhares de milhões em valor de activos e compromissos de pipeline de desenvolvimento, tais como o pipeline de projectos de desenvolvimento e redesenvolvimento activos e de curto prazo que excedem US$ 600 milhões a partir do terceiro trimestre de 2025. Um novo participante necessitaria de força financeira comparável apenas para competir por ativos de tamanho semelhante e de alta qualidade.

Fornecimento limitado de nova construção no varejo cria uma alta barreira de entrada para novos desenvolvedores

O atual ambiente de desenvolvimento restringe ativamente a nova oferta, o que beneficia proprietários estabelecidos como a Kimco Realty Corporation. Prevê-se que a construção retalhista tradicional registe um declínio em 2025, em parte devido ao aumento contínuo do comércio eletrónico e às pressões inflacionistas no mercado. Esta nova oferta física limitada significa que o crescimento para os novos participantes deve provir da aquisição de activos existentes e de alta qualidade, que são muitas vezes fortemente detidos pelos operadores históricos.

Dificuldade em adquirir locais privilegiados e com alta barreira de entrada em subúrbios de primeiro anel

O portfólio da Kimco Realty Corporation está estrategicamente concentrado em locais de difícil acesso para os recém-chegados. A empresa se concentra nos subúrbios de primeiro anel dos principais mercados metropolitanos, incluindo mercados costeiros com altas barreiras de entrada e cidades do Cinturão do Sol. Estas localizações privilegiadas estão essencialmente bloqueadas e o custo para adquirir locais de preenchimento comparáveis ​​é proibitivamente elevado para entidades não estabelecidas. A alta ocupação pro-rata do portfólio da empresa de 95.7% a partir do terceiro trimestre de 2025 demonstra ainda mais a escassez e a demanda pelo espaço existente.

A classificação de crédito 'A-' da Kimco Realty Corporation oferece uma vantagem significativa em termos de custo de capital sobre potenciais novos participantes

A solidez financeira da Kimco Realty Corporation se traduz diretamente em um menor custo de capital, uma vantagem crítica no financiamento de grandes aquisições ou empreendimentos imobiliários. No final de 2025, a Kimco Realty Corporation detém uma 'A-' classificação de crédito da S&P Global Ratings e da Fitch Ratings, tornando-a uma das únicas 13 REITs dos EUA listados publicamente com classificação 'A-' ou melhor de qualquer agência. Este status de grau de investimento permite financiamento de dívida mais barato. Por exemplo, no segundo trimestre de 2025, a Kimco Realty Corporation emitiu US$ 500,0 milhões de notas seniores sem garantia cotadas em 5.30%, que representou um 92 pontos-base distribuídos pelo Tesouro dos EUA de 10 anos. Um novo participante sem esta classificação enfrentaria custos de financiamento significativamente mais elevados, minando imediatamente os retornos potenciais.

O custo da disparidade de capital é gritante:

Este fosso financeiro é difícil de atravessar. Os novos participantes devem garantir financiamento a taxas que possam competir com uma empresa que tenha um histórico comprovado de mais de 65 anos.

As barreiras à entrada são reforçadas por vários factores estruturais:

• Qualidade do portfólio: 85% do aluguel básico anual da Kimco Realty Corporation vem de propriedades ancoradas em supermercados.
• Força de ocupação: A ocupação proporcional de pequenas lojas atingiu o máximo histórico de 92.5% no terceiro trimestre de 2025.
• Momento de locação: Spread de ocupação arrendada para econômica expandido para 360 pontos base, representando US$ 71 milhões no futuro Aluguel Base Anual.
• Posse da Administração: O tempo médio de permanência na suíte executiva é de aproximadamente duas décadas.