Kimco Realty Corporation (KIM): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie sehen sich den Wettbewerbsvorteil der Kimco Realty Corporation Ende 2025 an, und ganz ehrlich, das Bild zeigt dauerhafte Stärke, die auf der Notwendigkeit aufbaut. Nachdem ich zwei Jahrzehnte damit verbracht habe, Immobiliengiganten zu analysieren, kann ich Ihnen sagen, dass ihre mit Lebensmittelgeschäften verankerte Basis von $\mathbf{86\%}$ sie gut abschirmt, weshalb ihre anteilige Mietauslastung bei einem grundsoliden $\mathbf{95,7\%}$ liegt und die Spanne neuer Mietverträge im dritten Quartal um $\mathbf{21,1\%}$ anstieg. Wir sehen eine minimale Lieferantenverschuldung – der größte Anbieter macht weniger als 1 % seiner Verbindlichkeiten aus – und die hohe Kapitalbarriere, angesichts seiner Vermögensbasis von 16,75 Milliarden US-Dollar, hält neue Konkurrenz fern. Dennoch ist die Rivalität mit Spielern wie Regency Centers groß. Schauen wir uns also im Folgenden genauer an, wo die Kimco Realty Corporation gewinnt und wo Sie genau aufpassen müssen.

Kimco Realty Corporation (KIM) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Die Verhandlungsmacht der Lieferanten der Kimco Realty Corporation wird im Allgemeinen als gering bis mäßig angesehen, was vor allem auf die beträchtliche Größe und die starke Finanzlage des Unternehmens zurückzuführen ist, die ihm einen erheblichen Einfluss bei Verhandlungen mit Anbietern verleihen, die Bau-, Wartungs- und andere Betriebsdienstleistungen erbringen.

Der größte Anbieter macht weniger als 1 % der gesamten Kreditorenausgaben des Unternehmens aus.

Kimco Realty nutzt seinen Größen- und Beziehungsvorteil, um sich bei allen Anbietern günstige Konditionen zu sichern. Ab dem ersten Quartal 2025 wies Kimco Realty ausdrücklich darauf hin, dass das Unternehmen seine Größe zum Abschluss von Multi-Pack-Leasingverträgen nutzt, unter anderem mit Sprouts Farmers Market, was auf seine Fähigkeit hinweist, günstige Konditionen mit wichtigen Partnern auszuhandeln, obwohl sich dies eher auf Mieter als auf direkte operative Lieferanten bezieht. Kimco Realty betreibt ein umfangreiches Netzwerk und besitzt Anteile an 566 US-Einkaufszentren mit einer Bruttomietfläche von 101 Millionen Quadratfuß (Stand: 30. Juni 2025).

Kimco nutzt seine Größe für hohe Rabatte und langfristige Lieferantenbeziehungen.

Das Unternehmen legt Wert auf langfristige Partnerschaften und hat Programme etabliert, die von seiner Größe profitieren. Beispielsweise nutzt das Kimco Advantage-Rabattprogramm die Größe von Kimco Realty, um seinen Mietern Rabatte auf Dienstleistungen wie Marketing zu sichern & Druck, Sicherheit und Verbrauchsmaterialien. Dieser Größenvorteil bei der Beschaffung führt direkt zu niedrigeren Kosten für Dienstleistungen, die für die Immobilienverwaltung und den Betrieb unerlässlich sind, und verringert so den Einfluss der Lieferanten.

Eine starke Bilanz und ein „A-“-Kreditrating bieten einen Hebel gegenüber Finanzanbietern.

Die Finanzstärke von Kimco Realty ist ein wesentlicher Faktor für seine Verhandlungsmacht, insbesondere gegenüber Kreditgebern. Im September 2025 erreichte Kimco Realty einen 'A-' Bonitätsbewertung von S&P Global Ratings und ein 'A-' Rating von Fitch Ratings, was ihn zu einem der bestbewerteten US-REITs macht. Moody's behielt außerdem seit Januar 2025 ein Investment-Grade-Rating von Baa1 mit positivem Ausblick bei. Dieser Investment-Grade-Status gewährleistet einen hervorragenden Zugang zu den Kapitalmärkten zu günstigen Konditionen, was eine entscheidende Hebelwirkung gegenüber Finanzanbietern darstellt.

Die Finanzkraft, die diese Hebelwirkung unterstützt, lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Die Investitionsausgaben für 2025 werden voraussichtlich zwischen 275 und 300 Millionen US-Dollar liegen, wodurch die Ausgaben der Auftragnehmer diversifiziert werden.

Kimco Realty verfügt über einen umfangreichen Kapitalplan, der es ihm ermöglicht, die Arbeit auf mehrere Auftragnehmer zu verteilen, wodurch die Macht jedes einzelnen Auftragnehmers weiter eingeschränkt wird. Die prognostizierten Investitionsausgaben für die nächsten 12 bis 24 Monate (Stand: 30. Juni 2025) wurden auf zwischen geschätzt 250 Millionen und 300 Millionen Dollar. Die Prognose speziell für die Investitionsausgaben (Mieterausbauten, Vermieterarbeiten, Leasingprovisionen) für das Gesamtjahr 2025, wie in den Ergebnissen des dritten Quartals 2025 besprochen, wurde im Bereich von festgelegt 275 bis 300 Millionen US-Dollar.

Die betriebliche Flexibilität des Unternehmens schränkt auch die Macht der Lieferanten ein:

• Der aus unbelasteten Grundstücken generierte NOI lag oben 92% Stand: 30. Juni 2025.
• Unbelastete Vermögenswerte deckten die unbesicherten Nettoschulden ab 2,1x unter Verwendung einer zyklischen Obergrenze von 8,0 % für den NOI im 2. Quartal 2025.
• Das Unternehmen verfügt über eine starke Liquidität mit einer vollständigen Verfügbarkeit von ca 2 Milliarden Dollar unter seinem RCF zum 30. Juni 2025.

Kimco Realty Corporation (KIM) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie sehen sich die Kundenmacht der Kimco Realty Corporation (KIM) an, und ehrlich gesagt deuten die Zahlen darauf hin, dass die Mieter derzeit nur sehr wenig Einfluss haben. Wenn die Auslastung so hoch ist, verschiebt sich die Verhandlungsdynamik deutlich zugunsten des Vermieters, der Kimco Realty Corporation (KIM).

Die anteilige Mietauslastung lag im dritten Quartal 2025 bei sehr hohen 95,7 %. Dieser hohe Wert schränkt zwangsläufig die Optionen für jeden Mieter ein, der umziehen oder expandieren möchte, was eine große Belastung für seine Verhandlungsmacht darstellt. Außerdem zeigt die Nachfrageseite echte Stärke; Die Barmietspanne bei Neuvermietungen stieg im dritten Quartal 2025 deutlich um 21,1 %. Ein solches Spread-Wachstum zeigt, dass Mieter bereit sind, einen Aufschlag zu zahlen, um sich Flächen im Portfolio der Kimco Realty Corporation (KIM) zu sichern.

Hier ist ein kurzer Blick darauf, wie angespannt das Leasingumfeld ist, basierend auf den Daten für das dritte Quartal 2025:

Auch die Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte dämpft die Macht der Kunden. Ein großer Teil der Einnahmenbasis ist an wesentliche Dienstleistungen gebunden, was bedeutet, dass diese Mieter weniger wahrscheinlich auf die Konditionen drängen. Im dritten Quartal 2025 stammen 86 % der jährlichen Grundmiete (ABR) aus bedarfsorientierten, von Lebensmittelgeschäften verankerten Zentren. Diese Konzentration auf das Wesentliche verschafft der Kimco Realty Corporation (KIM) einen Verteidigungsgraben gegen Mieterforderungen.

Dennoch haben große Ankermieter naturgemäß ein gewisses Gewicht, selbst in einem starken Markt. Sie haben definitiv gesehen, wie sich dies auf einige der Probleme im gesamten Einzelhandelssektor auswirkte. Beispielsweise hatte die Kimco Realty Corporation (KIM) Annahmen für die Räumung von Mietern getroffen, wie zum Beispiel:

• JOANN Fabrics, das nach dem Insolvenzantrag im Januar 2025 rund 850 Geschäfte schloss.
• Party City, dessen voraussichtlicher Austrittstermin in früheren Prognosen berücksichtigt wurde, blieb Berichten zufolge jedoch über den ursprünglichen Austritt am 1. März hinaus.
• Big Lots, das auch in früheren Leerstandsannahmen berücksichtigt wurde.

Selbst mit diesen spezifischen Ankerproblemen verringert die Gesamtgröße des Portfolios das Risiko, dass ein einzelner Kunde weggeht. Die Kimco Realty Corporation (KIM) war zum 30. September 2025 an 564 US-Einkaufszentren und gemischt genutzten Immobilien mit einer Bruttomietfläche von insgesamt 100 Millionen Quadratfuß beteiligt. Diese Diversifizierung über Hunderte von Immobilien bedeutet, dass kein einziger Mieter, auch nicht ein großer, das gesamte finanzielle Bild beeinträchtigt. Die zukünftige Mietpipeline zeigt ebenfalls Stärke, da unterzeichnete Mietverträge, die noch nicht begonnen haben, einen zukünftigen ABR von 71 Millionen US-Dollar darstellen.

Finanzen: Entwurf der Mieterbindungsprognose für das vierte Quartal 2025 bis nächsten Dienstag.

Kimco Realty Corporation (KIM) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Sie sehen sich die Position der Kimco Realty Corporation im Vergleich zu ihren Mitbewerbern an, und ehrlich gesagt ist die Rivalität groß, insbesondere wenn man die Spezialisierung dieser großen REITs berücksichtigt. Wir sehen eine starke Konkurrenz mit großen, spezialisierten REITs wie Regency Centers und Brixmor Property Group. Dieser Wettbewerb findet in den Bereichen Leasing, Entwicklung und Kapitaleinsatz statt.

Kimco behält seinen Wettbewerbsvorteil mit einer höheren Nettomarge von 28.54% im Vergleich zu Regency Centers' 27.04%. Dennoch zeigt sich der Druck in den operativen Kennzahlen, wo für uns Analysten die Weichen gestellt werden.

Der Wettbewerb um Übernahmen ist in den Küsten- und Sonnengürtelmärkten mit hohen Eintrittsbarrieren hart. Dies treibt die Vermögenspreise in die Höhe und macht eine disziplinierte Kapitalallokation von entscheidender Bedeutung. Beispielsweise erwarb die Kimco Realty Corporation die restlichen 85 % der Eigentumsanteile an Tanasbourne Village zu einem anteiligen Kaufpreis von 1,5 % 65,9 Millionen US-Dollar für die neun Monate bis zum 30. September 2025. Die Brixmor Property Group hingegen abgeschlossen 223,0 Millionen US-Dollar in Akquisitionen im gleichen Neunmonatszeitraum.

Gleiches Immobilien-NOI-Wachstum von 3.0% für die neun Monate bis zum 30. September 2025 spiegelt den intensiven Marktwettbewerb um Mietwachstum wider. Sie können sehen, wie sich das im dritten Quartal im Vergleich zu den anderen schlägt:

Das Streben nach Mieterqualität und Spitzenauslastung ist eine direkte Folge dieser Rivalität. Die Kimco Realty Corporation erreicht ein Allzeithoch bei der anteiligen Auslastung kleiner Geschäfte 92.5% im dritten Quartal 2025 zeigt, dass sie hart um die besten Mieter kämpfen.

Hier sind einige weitere wichtige Wettbewerbsindikatoren, die wir verfolgen:

• Die Spanne zwischen vermieteter und wirtschaftlicher Belegung der Kimco Realty Corporation wurde erreicht 360 Basispunkte, repräsentierend 71 Millionen Dollar des zukünftigen ABR.
• Die gemischte Mietspanne der Brixmor Property Group für neue/erneuerte Mietverträge betrug 17.8% im dritten Quartal 2025.
• Regency Centers hingerichtet 1,8 Millionen Quadratfuß Neu-/Erneuerungsmietverträge im dritten Quartal 2025.
• Die gemischten anteiligen Barmietspannen der Kimco Realty Corporation für vergleichbare Flächen betrugen 11.1% für Q3 2025.

Fairerweise muss man sagen, dass Regency Centers ein stärkeres Same-Property-NOI-Wachstum verzeichnet 4.8% für das dritte Quartal 2025 (ohne Kündigungsgebühren), was darauf hindeutet, dass ihre spezifische Marktpositionierung oder Mietstruktur die von Kimco Realty Corporation leicht übertreffen könnte 3.0% Wachstum für die neun Monate bis zum 30. September 2025. Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.

Kimco Realty Corporation (KIM) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatz

Sie analysieren die Wettbewerbsposition der Kimco Realty Corporation, und wenn man sich Alternativen anschaut, ist das Bild der Störungen im E-Commerce überraschend düster. Ehrlich gesagt ist die Bedrohung hier gering, da die Kimco Realty Corporation ihre Vermögenswerte strategisch so positioniert hat, dass sie grundsätzlich resistent gegen reines Online-Shopping sind.

Der Kernschutz gegen Substitution liegt in der Natur der Mieter. Im dritten Quartal 2025 stammten beeindruckende 86 % der jährlichen Grundmiete (ABR) der Kimco Realty Corporation aus Einkaufszentren mit Lebensmittelgeschäften. Dieser Fokus auf den bedarfsorientierten Einzelhandel – die Art von Waren und Dienstleistungen, die zu mehreren Einkaufstouren pro Woche führen – bedeutet, dass die Nachfrage nach physischem Raum unabhängig von Online-Trends hoch bleibt.

Hier ist ein kurzer Blick auf die Portfoliozusammensetzung, die diese defensive Haltung verstärkt:

Fairerweise muss man sagen, dass E-Commerce kein vollständiger Ersatz ist; oft fungiert es als Ergänzung. Große Einzelhändler nutzen zunehmend ihre Präsenz in physischen Filialen für die Online-Auftragsabwicklung, beispielsweise durch BOPIS-Dienste (Buy-Online-Pickup-in-Store). Diese Integration bedeutet, dass der physische Standort zu einem notwendigen Knotenpunkt in der digitalen Lieferkette wird und nicht zu einem veralteten. Die Vermietungsaktivität der Kimco Realty Corporation zeigt diese Nachfrage: Die Pipeline kurzfristiger Mietbeginne aus unterzeichneten Mietverträgen erreichte im dritten Quartal 2025 einen ABR von 71 Millionen US-Dollar, was einer Spanne von 360 Basispunkten zwischen vermieteter und wirtschaftlicher Auslastung entspricht.

Die Kimco Realty Corporation diversifiziert außerdem aktiv ihre Einnahmequellen weg vom reinen Einzelhandelsengagement durch umfangreiche Sanierungen mit gemischter Nutzung. Diese Strategie mindert direkt das Substitutionsrisiko durch die Hinzufügung von Wohnkomponenten. Die Pipeline aktiver und kurzfristiger Entwicklungs- und Sanierungsprojekte, zu der auch diese Projekte mit gemischter Nutzung gehören, belief sich zum 30. September 2025 auf über 600 Millionen US-Dollar. Das Chester at Westlake Shopping Center ist ein solches Projekt, bei dem dieses Kapital eingesetzt wird. Diese Wohnkomponente diversifiziert die Umsatzbasis, was ein kluger Schachzug ist, wenn man über reine Einzelhandelsbedrohungen nachdenkt.

Bedenken Sie den Umfang ihrer Wohnungsbauplanung, die eindeutig darauf abzielt, die Nachfrage außerhalb des Einzelhandels zu bedienen:

• Mehrfamilienansprüche gesichert: 12,379 Einheiten.
• Errichtete Mehrfamilienhäuser (Stand Jahresende 2024): 3,357 Einheiten.

Letztendlich können alternative Einzelhandelsformate – ob rein online oder direkt an den Verbraucher – immer noch nicht die wesentliche Funktion einer physischen Lebensmittelabholstelle nachahmen. Sie benötigen noch einen Ort, an dem Sie Ihre frischen Produkte oder Dinge des täglichen Bedarfs abholen können. Aus diesem Grund schützt die zu 86 % in Lebensmittelgeschäften verankerte ABR der Kimco Realty Corporation sie gut. Finanzen: Entwurf der prognostizierten ABR für das vierte Quartal 2025, aufgeteilt nach Sektoren, bis nächsten Dienstag.

Kimco Realty Corporation (KIM) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Die Gefahr neuer Marktteilnehmer für die Kimco Realty Corporation bleibt relativ gering, was vor allem auf strukturelle Hindernisse im Zusammenhang mit Kapitalintensität, Standortknappheit und etablierter Finanzlage zurückzuführen ist. Neue Akteure stehen vor einem steilen Aufstieg, um den Umfang und die Qualität des Portfolios der Kimco Realty Corporation zu reproduzieren.

Hohe Kapitalinvestition erforderlich

Der Eintritt in die institutionellen, mit Lebensmittelgeschäften ausgestatteten Einkaufszentren erfordert erhebliches Vorabkapital. Kimco Realty Corporation besaß zum 30. September 2025 Anteile an 564 US-Einkaufszentren und gemischt genutzte Vermögenswerte insgesamt 100 Millionen Quadratmeter Bruttomietfläche. Diese Größenordnung repräsentiert Milliarden an Vermögenswerten und Entwicklungspipeline-Verpflichtungen, wie etwa die Pipeline aktiver und kurzfristiger Entwicklungs- und Sanierungsprojekte, die übersteigt 600 Millionen Dollar ab dem 3. Quartal 2025. Ein neuer Marktteilnehmer bräuchte eine vergleichbare Finanzkraft, um um ähnlich große, qualitativ hochwertige Vermögenswerte konkurrieren zu können.

Das begrenzte Angebot an Neubauten im Einzelhandel stellt eine hohe Eintrittsbarriere für neue Entwickler dar

Das aktuelle Entwicklungsumfeld schränkt das neue Angebot aktiv ein, was etablierten Eigentümern wie der Kimco Realty Corporation zugute kommt. Es wird erwartet, dass der Bau von stationären Einzelhandelsgeschäften im Jahr 2025 einen Rückgang verzeichnen wird, was teilweise auf den anhaltenden Anstieg des E-Commerce und den Inflationsdruck auf dem Markt zurückzuführen ist. Dieses begrenzte neue physische Angebot bedeutet, dass Wachstum für neue Marktteilnehmer durch den Erwerb bestehender, hochwertiger Vermögenswerte erzielt werden muss, die häufig von etablierten Betreibern fest gehalten werden.

Schwierigkeiten beim Erwerb erstklassiger Standorte mit hohen Zugangsbarrieren in Vororten am ersten Ring

Das Portfolio der Kimco Realty Corporation ist strategisch auf Standorte konzentriert, die für Neulinge von Natur aus schwer zugänglich sind. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Vororte am ersten Ring der wichtigsten Metropolmärkte, darunter Küstenmärkte mit hohen Eintrittsbarrieren und Städte im Sonnengürtel. Diese erstklassigen Standorte sind im Wesentlichen verschlossen, und die Kosten für den Erwerb vergleichbarer Infill-Standorte sind für nicht etablierte Unternehmen unerschwinglich hoch. Die hohe anteilige Portfoliobelegung des Unternehmens in Höhe von 95.7% ab dem 3. Quartal 2025 verdeutlicht erneut die Knappheit und Nachfrage nach den vorhandenen Flächen.

Das „A-“-Kreditrating der Kimco Realty Corporation bietet einen erheblichen Kapitalkostenvorteil gegenüber potenziellen neuen Marktteilnehmern

Die Finanzkraft der Kimco Realty Corporation führt direkt zu niedrigeren Kapitalkosten, ein entscheidender Vorteil bei der Finanzierung großer Immobilienakquisitionen oder -entwicklungen. Seit Ende 2025 hält die Kimco Realty Corporation eine 'A-' Bonitätsbewertung sowohl von S&P Global Ratings als auch von Fitch Ratings, was es zu einem der besten macht 13 Börsennotierte US-REITs mit einem „A-“-Rating oder besser von einer der beiden Agenturen. Dieser Investment-Grade-Status ermöglicht eine günstigere Fremdfinanzierung. Beispielsweise hat die Kimco Realty Corporation im zweiten Quartal 2025 ausgegeben 500,0 Millionen US-Dollar vorrangiger unbesicherter Schuldverschreibungen zum Preis von 5.30%, was a darstellte 92 Basispunkte verteilt auf die 10-jährige US-Staatsanleihe. Ein Neueinsteiger ohne dieses Rating müsste mit deutlich höheren Kreditkosten rechnen, was die potenziellen Renditen sofort schmälern würde.

Die Ungleichheit der Kapitalkosten ist eklatant:

Dieser Finanzgraben ist schwer zu überwinden. Neue Marktteilnehmer müssen sich eine Finanzierung zu Konditionen sichern, die mit einem Unternehmen konkurrieren können, das eine nachgewiesene Erfolgsgeschichte von über 65 Jahren vorweisen kann.

Die Eintrittsbarrieren werden durch mehrere strukturelle Faktoren verstärkt:

• Portfolioqualität: 85% der jährlichen Grundmiete der Kimco Realty Corporation stammt aus Immobilien mit Lebensmittelgeschäften.
• Belegungsstärke: Die anteilige Auslastung kleiner Läden erreichte einen Allzeithöchststand von 92.5% im dritten Quartal 2025.
• Leasingdynamik: Die Belegungsspanne zwischen vermietet und wirtschaftlich wurde auf erweitert 360 Basispunkte, repräsentierend 71 Millionen Dollar zukünftig jährliche Grundmiete.
• Management-Amtszeit: Die durchschnittliche Amtszeit in der Executive Suite beträgt ca zwei Jahrzehnte.