Kimco Realty Corporation (KIM): SWOT-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie suchen nach einer klaren, umsetzbaren Aufschlüsselung der Position der Kimco Realty Corporation, und ehrlich gesagt ist das Bild ein Bild solider operativer Stärke, ausgeglichen durch den branchenweiten Kapitalmarktdruck. Die direkte Erkenntnis ist, dass ihre Konzentration auf Lebensmittelzentren einen starken Verteidigungsgraben darstellt, steigende Zinsen jedoch immer noch einen Gegenwind für ihre Kapitalkosten und ihr zukünftiges Wachstum darstellen. Die Auslastung ihres Portfolios ist beeindruckend 96.0% für 2025, was zu einem prognostizierten Funds From Operations (FFO) pro Aktie von rund $1.65Das Kerngeschäft funktioniert also definitiv; aber wir müssen uns das genauer ansehen 6,0x Verhältnis von Schulden zu EBITDA und die Bedrohungen des Kapitalmarkts, um den wahren Weg nach vorne zu verstehen.

Kimco Realty Corporation (KIM) – SWOT-Analyse: Stärken

Starke Portfolioauslastung für 2025

Sie möchten wissen, wo die Stabilität im Geschäft der Kimco Realty Corporation (KIM) liegt, und die Antwort beginnt mit der Auslastung. Eine hohe Belegungsrate signalisiert eine starke Mieternachfrage und eine gesunde Einnahmequelle, und Kimco liefert definitiv ab. Ab dem dritten Quartal 2025 lag die anteilige Mietauslastung des Unternehmens auf einem hohen Niveau 95.7%. Dies ist eine entscheidende Kennzahl für einen Real Estate Investment Trust (REIT), da sie zeigt, dass nahezu die gesamte Fläche Erträge generiert.

Diese hohe Auslastung ist auf die Notwendigkeit ihrer Immobilien zurückzuführen – die Menschen müssen immer noch Lebensmittel kaufen, unabhängig von der wirtschaftlichen Lage. Insbesondere die Ankerauslastung lag zum Ende des dritten Quartals 2025 sogar noch höher 97.0%, was die Stabilität ihrer größten Mieter unter Beweis stellt. Das ist eine solide Grundlage für den Cashflow.

Dominante Stellung im bedarfsorientierten Einzelhandel

Kimcos strategischer Fokus auf Lebensmittelzentren ist sein größter Wettbewerbsvorteil. Dies ist nicht nur ein Nebengeschäft; Es ist der Kern ihres Modells. Zum 30. September 2025 besaß das Unternehmen Anteile an 564 US-Einkaufszentren und gemischt genutzten Vermögenswerten. Entscheidend ist, dass die jährliche Grundmiete (ABR), die sich aus ihrem Lebensmittelportfolio ergibt, im zweiten Quartal 2025 ein Rekordhoch von 86 % erreichte. Dieser Fokus auf lebensnotwendige Einzelhandelsgeschäfte – Lebensmittel, Apotheken und Discounter – macht das Portfolio äußerst widerstandsfähig gegenüber Störungen des E-Commerce.

Hier ist die kurze Rechnung, warum dieser Fokus wichtig ist:

• Verkehr: Lebensmittelgeschäfte sorgen für wöchentlichen, wiederholbaren Fußgängerverkehr.
• Belastbarkeit: Diese Mieter sind weniger anfällig für Insolvenzen als traditionelle Einzelhändler in Einkaufszentren.
• Wert: Im Lebensmittelgeschäft verankerte Immobilien weisen auf dem Markt durchweg niedrigere Kapitalisierungsraten (Cap-Raten) auf, was einen höheren wahrgenommenen Wert und ein geringeres Risiko bedeutet.

Starke Preismacht und Leasingspanne

Die Nachfrage nach Kimcos Flächen schlägt sich direkt in höheren Mieten nieder, was das deutlichste Zeichen für Preismacht ist. Im dritten Quartal 2025 betrug die gemischte anteilige Barmietspanne bei vergleichbaren Neu- und Verlängerungsmietverträgen 11,1 %. Das bedeutet, dass die neu unterzeichnete Miete im Durchschnitt über 11 % höher war als die auslaufende Miete, ein deutlicher Anstieg, der sich direkt auf das Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) auswirkt.

Fairerweise muss man sagen, dass diese Preismacht das ganze Jahr über außergewöhnlich stark war. Der gemischte Spread war im zweiten Quartal 2025 sogar noch höher und erreichte 15,2 %, was nach Angaben des Unternehmens den höchsten Quartalswert seit über sieben Jahren darstellte. Dieses konstante zweistellige Wachstum der Mietpreise zeigt, dass Mieter bereit sind, einen Aufpreis zu zahlen, um in Kimcos gut gelegenen Zentren mit Lebensmittelgeschäften zu wohnen.

Eine Bilanz mit Investment-Grade-Rating ermöglicht einen besseren Zugang zu Kapital

Eine große Stärke, die von einzelnen Anlegern oft übersehen wird, ist die Qualität der Bilanz. Kimco's ist eine Festung. Im September 2025 haben sowohl S&P Global Ratings als auch Fitch Ratings die langfristigen Issuer Default Ratings (IDRs) des Unternehmens auf „A-“ angehoben oder bestätigt. Dies ist im Hochzinsumfeld ein enormer Wettbewerbsvorteil.

Mit diesem doppelten „A-“-Rating gehört Kimco zu einer Elitegruppe von nur 13 börsennotierten US-REITs mit dieser Bonitätsstufe einer großen Agentur. In der Praxis bedeutet dies, dass sie im Vergleich zu Mitbewerbern mit niedrigeren Ratings einen besseren Zugang zu den Kapitalmärkten haben und sich so günstiger und einfacher Geld leihen können. Zum Ende des dritten Quartals 2025 verfügte das Unternehmen über eine unmittelbare Liquidität von über 2,1 Milliarden US-Dollar, einschließlich der vollständigen Verfügbarkeit seiner ungesicherten revolvierenden Kreditfazilität in Höhe von 2,0 Milliarden US-Dollar, und über keine konsolidierten Schulden mit Fälligkeit bis Juli 2026. Ihre gesicherten Schulden im Verhältnis zum Gesamtvermögen waren zum 30. Juni 2025 mit nur 2 % sehr niedrig. Mit einer starken Bilanz können Sie in die Offensive gehen, wenn andere in der Defensive stecken bleiben.

Kimco Realty Corporation (KIM) – SWOT-Analyse: Schwächen

Sie suchen nach den Bruchlinien im ansonsten starken Fundament der Kimco Realty Corporation (Kimco), und Sie haben Recht, wenn Sie sich auf die Bilanz und das regionale Engagement konzentrieren. Während das Portfolio robust ist, stellen zwei Schlüsselbereiche – die Kosten für die Schuldenrefinanzierung und die lange Laufzeit von Mehrwertprojekten – in diesem Umfeld Ende 2025 deutlichen Gegenwind dar. Kurz gesagt: Neue Schulden sind teuer und große Projekte dauern sehr lange.

Ein höheres Zinsumfeld erhöht die Kosten für die Refinanzierung fälliger Schulden.

Das größte kurzfristige finanzielle Risiko sind die höheren Kapitalkosten. Kimco hat bei der Staffelung seiner Schulden solide Arbeit geleistet und bis Juli 2026 keine verbleibenden konsolidierten Schulden fällig. Aber wenn sie den Markt erschließen, sind die Kosten deutlich höher als ihr eingebetteter Zinssatz.

Hier ist die schnelle Rechnung: Der gewichtete durchschnittliche effektive Zinssatz von Kimco für seine Gesamtschulden betrug zum 30. Juni 2025 4,01 %. Als sie jedoch im zweiten Quartal 2025 eine neue vorrangige unbesicherte Schuldverschreibung in Höhe von 500,0 Millionen US-Dollar emittierten, betrug der Zinssatz 5,30 %. Dieser Spread von 129 Basispunkten stellt einen erheblichen Anstieg der künftigen Zinsaufwendungen dar und belastet die Funds From Operations (FFO), da ältere, günstigere Schulden (wie die 500,0-Millionen-Dollar-Schuldverschreibung mit 3,30 % Rückzahlung im ersten Quartal 2025) ablaufen.

Das Verhältnis von Schulden zu EBITDA liegt nahe beieinander 6,0x, Begrenzung aggressiver Neuakquisitionen.

Auch wenn der Einfluss von Kimco überschaubar ist, bremst er das aggressive Wachstum dennoch. Zum 30. Juni 2025 lag das von S&P Global Ratings angepasste Verhältnis von Schulden zu EBITDA für die letzten 12 Monate bei 5,9x. Diese Zahl liegt genau am oberen Ende dessen, was ein konservativer Investment-Grade-REIT anstreben sollte.

Was diese Schätzung verbirgt, ist die Erwartung der Ratingagenturen, dass Kimco eine „hebelneutrale“ Anlagestrategie beibehalten wird. Dies bedeutet, dass alle opportunistischen Akquisitionen mit Vermögensverkäufen abgeglichen oder mit Eigenkapital finanziert werden müssen, wodurch der Umfang neuer Geschäfte effektiv begrenzt wird. Sie können nicht mehr einfach billige Schulden anhäufen. Dieses Verhältnis ist ein Gouverneur für den Kapitaleinsatz.

Anfälligkeit für regionale Wirtschaftsabschwünge in bestimmten Sunbelt-Märkten.

Kimco hat sein Portfolio strategisch auf wachstumsstarke Sunbelt-Städte konzentriert, diese Konzentration führt jedoch zu einer strukturellen Anfälligkeit für lokale wirtschaftliche Veränderungen. Der Sonnengürtel ist kein Monolith endlosen Wachstums mehr; es normalisiert sich und kühlt in manchen Bereichen ab.

In Florida beispielsweise, einem Schlüsselmarkt für Kimco, sehen sich Gewerbeimmobilienbesitzer einem erheblichen Gegenwind ausgesetzt, da die Kosten für Sachversicherungen steigen und die Verfügbarkeit aufgrund des erhöhten Hurrikanrisikos geringer ist. Dies erhöht direkt die Betriebskosten (OpEx) und kann das Nettobetriebseinkommen (NOI) der Immobilie senken. Bemerkenswert ist auch die Verlangsamung des Immobilienmarktes in Florida: Die durchschnittliche Verweildauer auf dem Markt stieg im Juli 2025 auf 73 Tage, verglichen mit 55 Tagen nur zwei Jahre zuvor. Diese Abkühlung der Verbraucherstimmung kann sich letztendlich auf die Einzelhandelsausgaben und die Mieterleistung auswirken.

Weitere regionale Risiken sind:

• Steigende Bau- und Arbeitskosten, die sich auf alle neuen Entwicklungen in der Region auswirken.
• Überangebot im Mehrfamilienhaussektor in Gebieten wie Nordtexas, was die Nachfrage nach den Wohnkomponenten der gemischt genutzten Projekte von Kimco dämpfen könnte.

Das langsame Tempo von Sanierungsprojekten kann die Realisierung der Wertschöpfung verzögern.

Die Strategie des Unternehmens sieht eine wertsteigernde Sanierung vor, allerdings sind diese Projekte kapitalintensiv und haben lange Vorlaufzeiten, was die Realisierung höherer Renditen verzögert. Zum 30. September 2025 belief sich die aktive und kurzfristige Entwicklungs- und Sanierungspipeline von Kimco auf über 600 Millionen US-Dollar.

Ein einziges, konkretes Beispiel verdeutlicht das zeitliche Risiko: Das gemischt genutzte Projekt „The Chester“ im Westlake Shopping Center kostet brutto 153 Millionen US-Dollar und wird voraussichtlich nicht vor 2028 fertiggestellt. Das ist eine mehrjährige Kapitalbindung, bevor der vollständige NOI und die Wertschöpfung realisiert werden. Verzögerungen bei der Genehmigung, beim Bau oder bei der Vermietung – was bei Großprojekten häufig der Fall ist – können die Erträge weiter in die Länge ziehen und Kapital binden, das für unmittelbarere, ertragsstärkere Akquisitionen verwendet werden könnte.

Kimco Realty Corporation (KIM) – SWOT-Analyse: Chancen

Umwandlung bestehender Einzelhandelsimmobilien in gemischt genutzte Objekte (Verdichtung) in Märkten mit hohen Eintrittsbarrieren.

Die größte Chance, die Sie mit der Kimco Realty Corporation haben, liegt insbesondere in der Einbettung ihrer Grundstücke in die Umwandlung bestehender Einzelhandelsstandorte in gemischt genutzte Vermögenswerte (Verdichtung). Diese Strategie nutzt die Knappheit an bebaubarem Land in ihren Kernmärkten mit hohen Eintrittsbarrieren, wie den Vororten am ersten Ring und Küstenmetropolen.

Ehrlich gesagt hat das Team hier alles richtig gemacht. Sie übertrafen ihr eigenes internes Ziel und erreichten ihr Ziel, über 12.000 Wohneinheiten zu beanspruchen, ein ganzes Jahr früher als geplant. Das ist reine Wertschöpfung, die Tausende neuer Kunden zusätzlich zu den mit Lebensmittelgeschäften verankerten Zentren hinzufügt. Bis zum 31. Dezember 2024 hatte Kimco bereits 3.357 Mehrfamilienhauseinheiten gebaut. Allein der geschätzte Wert dieser Ansprüche ist enorm und liegt zwischen 180 und 330 Millionen US-Dollar. Das ist ein bedeutender, ungenutzter Vermögenswert, der nur darauf wartet, erschlossen zu werden.

Strategische Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten zur Finanzierung ertragreicherer Sanierungsprojekte.

Ein erfahrener Real Estate Investment Trust (REIT) weiß, dass Sie die Vermögenswerte mit geringem Wachstum verkaufen müssen, um die Vermögenswerte mit hohem Wachstum zu finanzieren. Kimco setzt diese Kapitalrecyclingstrategie definitiv gut um. Im ersten Quartal 2024 veräußerte das Unternehmen zehn ehemalige RPT Realty-Immobilien für insgesamt 248 Millionen US-Dollar. Dabei handelte es sich in erster Linie um Machtzentren – geringeres Wachstum und höheres Risiko –, die nicht zur langfristigen Vision passten.

Hier ist die schnelle Rechnung: Diese Veräußerungen wurden mit einem gemischten Kapitalisierungssatz (Cap-Satz) von etwa 8,5 % bewertet. Das Ziel besteht darin, dieses Kapital in wachstumsstärkere Kerninvestitionen umzuschichten, die zu nachhaltigen, wiederkehrenden Erträgen führen. Für das Gesamtjahr 2025 strebt das Unternehmen den Verkauf von Immobilien mit geringem Wachstum im Wert von 100 bis 150 Millionen US-Dollar an, was durch neue Investitionen ausgeglichen werden soll. Sie planen außerdem, im Jahr 2025 langfristige Erbpachtverträge zu monetarisieren und Entwicklungsrechte selektiv zu verkaufen, um den Kapitalfluss aufrechtzuerhalten.

Anhaltende Mieternachfrage nach physischen Einzelhandelsflächen, was zu einem anhaltenden Mietwachstum führt.

Das Narrativ, der physische Einzelhandel sei tot, ist für Lebensmittelzentren einfach falsch. Das Portfolio von Kimco, das sich auf bedarfsgerechte Güter und Dienstleistungen konzentriert, verzeichnet eine phänomenale Mieternachfrage.

Diese starke Nachfrage führt direkt zu einem branchenführenden Mietwachstum. Für das Gesamtjahr 2024 stiegen die anteiligen Barmietspannen bei Neuvermietungen um starke 34,8 %. Aber die kurzfristigen Chancen für 2025 sind noch größer: Die im ersten Quartal 2025 unterzeichneten neuen Mietverträge führten zu einer atemberaubenden Mietsteigerung von 48,7 %, dem höchsten Wert seit sieben Jahren. Darüber hinaus stellen die unterzeichneten, aber nicht offenen (SNO) Pipeline-Mietverträge – unterzeichnete, aber noch nicht gezahlte Miete – etwa 56 Millionen US-Dollar an künftiger jährlicher Grundmiete dar, wobei etwa 25 Millionen US-Dollar davon voraussichtlich im Jahr 2025 beginnen werden. Dies bietet einen klaren, vertraglich vereinbarten Weg für zukünftiges Funds From Operations (FFO)-Wachstum.

Die anhaltende Nachfrage spiegelt sich auch im Wachstum des Same Property Net Operating Income (NOI) wider, das 2024 3,5 % betrug und sich im ersten Quartal 2025 auf 3,9 % beschleunigte, was das Management dazu veranlasste, die Wachstumsaussichten für das Same Property NOI-Wachstum für das Gesamtjahr 2025 auf 3 % oder mehr anzuheben.

Expansion in neue, wachstumsstarke Vorstadtmärkte mit begrenztem Einzelhandelsangebot.

Die Strategie von Kimco besteht darin, sich auf die besten Standorte zu konzentrieren, und im Moment sind das die Vororte am ersten Ring und die schnell wachsenden Städte im Sun Belt. Die Chance ergibt sich hier aus einer günstigen Angebots-Nachfrage-Dynamik: Der Neubau von Einzelhandelsgeschäften ist historisch niedrig und macht nur 0,3 % des bestehenden Bestands aus. Dieses begrenzte Angebot verleiht Vermietern wie Kimco erhebliche Preismacht.

Das Unternehmen setzt diese Expansion aktiv um. Im vierten Quartal 2024 kauften sie beispielsweise das Waterford Lakes Town Center in Orlando, Florida, für 322 Millionen US-Dollar. Dann, im Januar 2025, erwarben sie The Markets at Town Center in Jacksonville, Florida, für 108 Millionen US-Dollar und weiteten ihre Präsenz auf dem wachstumsstarken Jacksonville-Markt auf insgesamt 6 Immobilien mit einer Fläche von etwa 1,5 Millionen Quadratfuß aus. Diese Akquisitionen in Sun Belt-Märkten mit starker Demografie und begrenztem Angebot sind der Schlüssel zur Beschleunigung ihres langfristigen Wachstums profile.

Der Fokus auf diese Märkte und hochwertige Vermögenswerte liegt darin, wie Sie weiterhin eine Outperformance erzielen.

• Erwerben Sie einzigartige Vermögenswerte in Städten im Sonnengürtel.
• Profitieren Sie von einem historisch niedrigen Angebot an neuen Einzelhandelsgeschäften.
• Profitieren Sie von erheblichen Mark-to-Market-Chancen bei erworbenen Immobilien.

Kimco Realty Corporation (KIM) – SWOT-Analyse: Bedrohungen

Sie sehen sich Kimco Realty Corporation (KIM) an und sehen ein starkes, im Lebensmittelgeschäft verankertes Portfolio, aber selbst die am besten positionierten Real Estate Investment Trusts (REITs) sehen sich makroökonomischen Gegenwind ausgesetzt. Bei den größten Bedrohungen geht es nicht um den Untergang des Einzelhandels; Es geht um die Kosten des Geldes, den Kampf um erstklassige Vermögenswerte und den schrumpfenden Geldbeutel des Verbrauchers. Wir müssen diese kurzfristigen Risiken in klare Maßnahmen umwandeln.

Anhaltender Inflationsdruck könnte die Kaufkraft der Verbraucher schwächen und sich auf die Umsätze der Mieter auswirken.

Während Kimcos Fokus auf bedarfsorientierte Lebensmittelzentren einen Verteidigungsgraben darstellt, untergräbt die anhaltende Inflation immer noch das frei verfügbare Einkommen des Durchschnittsverbrauchers. Es wurde prognostiziert, dass der US-Verbraucherpreisindex (CPI) auf etwa abkühlen wird 2,5 % für 2025, aber selbst dieses Niveau bedeutet höhere Kosten für die Kunden Ihrer Mieter. Wenn Käufer mehr für lebensnotwendige Dinge wie Lebensmittel ausgeben, ziehen sie sich für den nicht lebensnotwendigen Einzelhandel zurück, was sich direkt auf die kleineren, nicht verankerten Mieter (kleine Geschäfte) in den Kimco-Zentren auswirkt.

Dieses Risiko ist im Einzelhandel bereits sichtbar. Im ersten Quartal 2025 war im Segment Nachbarschafts- und Gemeindezentren insgesamt eine negative Absorption zu verzeichnen 5,2 Millionen Quadratmeter, teilweise bedingt durch Insolvenzen und Ladenschließungen von Mietern wie JOANN und Party City. Der Kreditverlust von Kimco, ein Maß für die uneinbringliche Miete, betrug in den neun Monaten bis zum 30. September 2025 73 Basispunkte. Das ist eine niedrige Zahl, aber ein direkter Indikator für die finanzielle Belastung der Mieter. Die kleinen Läden sind hier der Kanarienvogel im Kohlebergwerk.

Verstärkter Wettbewerb um hochwertige, in Lebensmittelgeschäften verankerte Vermögenswerte durch Private-Equity-Fonds.

Die Widerstandsfähigkeit des Lebensmitteleinzelhandels hat ihn zum Liebling des institutionellen Kapitals gemacht, und das bedeutet, dass Kimco einem intensiven Wettbewerb ausgesetzt ist, der die Anschaffungskosten in die Höhe treibt und die Kapitalisierungsraten (Cap Rates) senkt. Private-Equity-Fonds mit ihren riesigen Kapitalreserven sind die Hauptkonkurrenten. Im Jahr 2024 beliefen sich die Investitionen in den Lebensmitteleinzelhandel mit mehreren Mietern auf insgesamt 7,0 Milliarden US-Dollar, wobei privates Kapital etwa 68 % dieses Volumens ausmachte. Dieser Wettbewerb ist intensiv.

Ein konkretes Beispiel für diesen Druck ist die Übernahme von Retail Opportunity Investments Corp. (ROIC) Anfang 2025 durch eine bekannte Private-Equity-Firma für etwa 4 Milliarden Dollar. Wenn ein Konkurrent wie Blackstone bereit ist, für ein ähnliches, auf Notwendigkeit basierendes Portfolio einen Aufschlag zu zahlen, legt das die Messlatte für jede Akquisition, die Kimco anstrebt, höher. Dies zwingt Kimco zu äußerster Disziplin oder riskiert eine Überzahlung, was letztendlich die Rendite des investierten Kapitals für Sie als Aktionär verringert.

Es besteht die Möglichkeit einer Herabstufung der Kreditwürdigkeit, wenn sich die Verschuldungskennzahlen verschlechtern.

Fairerweise muss man sagen, dass es sich derzeit um eine Bedrohung mit geringer Wahrscheinlichkeit handelt, die aber unbedingt überwacht werden muss. Kimco hat bei der Verwaltung seiner Bilanz hervorragende Arbeit geleistet und im September 2025 sowohl von S&P Global Ratings als auch von Fitch Ratings ein „A-“-Kreditrating mit stabilem Ausblick erhalten. Dennoch bleibt eine Herabstufung eine Gefahr, wenn die operative Leistung nachlässt oder eine große, fremdfinanzierte Akquisition stattfindet.

Die wichtigste Kennzahl ist die von S&P Global Ratings bereinigte Verschuldung im Verhältnis zum EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation). Zum 30. Juni 2025 lag dieser Wert bei gesunden 5,9x, gegenüber 6,5x im Vorjahr. Die Ratingagenturen gehen davon aus, dass Kimco diesen Wert im mittleren bis hohen 5-fachen Bereich halten wird. Sollte dieses Verhältnis wieder in Richtung des 7,0-fachen Bereichs steigen, beispielsweise durch eine große Akquisition mit minimalem entsprechendem EBITDA, wäre eine Herabstufung durchaus möglich. Eine Herabstufung würde die gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten (WACC) künftiger Schuldtitelemissionen erhöhen und das Wachstum verteuern.

Hier ist die schnelle Rechnung: Ein prognostizierter Funds From Operations (FFO) pro Aktie im Jahr 2025 von rund $1.65 ist eine solide Zahl, aber diese Schätzung verbirgt die Auswirkungen höherer gewichteter durchschnittlicher Kapitalkosten (WACC) auf die Rendite neuer Investitionen. Das müssen Sie unbedingt in jedes DCF-Modell (Discounted Cash Flow) einbeziehen.

Das Unternehmen ist kurzfristig gut aufgestellt, da bis Juli 2026 keine konsolidierten Schulden fällig werden. Dies verschafft ihnen einen erheblichen Puffer gegen steigende Zinsen. Allerdings sind die Kapitalkosten immer noch ein Faktor für Neuinvestitionen.

Unerwarteter Anstieg der Grundsteuern oder Betriebskosten (CAM) für Mieter.

Ein erheblicher Teil der Betriebskosten von Kimco, einschließlich Grundsteuern und Common Area Maintenance (CAM), wird im Rahmen von Triple-Net-Mietverträgen an die Mieter weitergegeben. Das ist eine Stärke, wird aber zur Gefahr, wenn der Anstieg so groß ist, dass er die Fähigkeit des Mieters, Miete zu zahlen, belastet, insbesondere für kleinere Betreiber.

Das Risiko höherer Grundsteuern ist im Jahr 2025 real. Da wichtige Bestimmungen des Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetzes von 2017 Ende 2025 auslaufen, ist die Steuerpolitik für Führungskräfte im Gewerbeimmobilienbereich ein wichtiges Anliegen. Darüber hinaus lassen lokale gesetzgeberische Maßnahmen, wie sie beispielsweise im Dallas-Fort Worth Metroplex zu beobachten waren, einen Anstieg der Grundsteuerbescheide für gewerbliche Eigentümer erwarten. Dies ist häufig auf Gesetzesänderungen zurückzuführen, die darauf abzielen, die Steuerlast für Wohnimmobilien zu senken, wodurch ein größerer Teil der Steuerlast auf Gewerbeimmobilien wie die Einkaufszentren von Kimco verlagert wird.

Höhere CAM-Ausgaben üben auch Druck auf die Mieter kleiner Geschäfte aus, die bereits mit der Inflation zu kämpfen haben. Unerwartete Erhöhungen der Wartungs-, Versorgungs- und Versicherungskosten – alles Teil von CAM – können einen Mieter mit geringer Mieterlaubnis in die Zahlungsunfähigkeit treiben. Sie müssen die Entwicklung dieser nicht mietbezogenen Betriebskosten genau beobachten.

• Überwachen Sie die Steuergesetzgebung auf Landesebene im Hinblick auf Belastungsverschiebungen bei Gewerbeimmobilien.
• Verfolgen Sie das Wachstum der Versorgungs- und Versicherungskosten in Schlüsselmärkten wie Florida und Texas.
• Berücksichtigen Sie in Ihren Mieterrentabilitätsmodellen einen jährlichen Anstieg der erstattbaren Betriebskosten um 5 bis 7 %.

Nächster Schritt: Finanzen: Führen Sie einen Stresstest des Fälligkeitsplans für Schulden bis 2026 durch 6.0% Renditeszenario für 10-jährige Staatsanleihen bis Freitag.