شركة Kimco Realty Corporation (KIM): تحليل القوى الخمس [تم تحديث نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى الخندق التنافسي لشركة Kimco Realty Corporation اعتبارًا من أواخر عام 2025، وبصراحة، الصورة هي صورة قوة دائمة مبنية على الضرورة. بعد أن أمضيت عقدين من الزمن في تحليل عمالقة العقارات، أستطيع أن أخبرك أن قاعدتهم المرتكزة على البقالة $\mathbf{86\%}$ تحميهم جيدًا، ولهذا السبب يقع معدل إشغالهم المستأجر التناسبي عند سعر ثابت $\mathbf{95.7\%}$ وقفزت فروق أسعار الإيجار الجديدة $\mathbf{21.1\%}$ في الربع الثالث. نحن نرى الحد الأدنى من نفوذ الموردين - أكبر مورد أقل من $\mathbf{1\%}$ من مستحقاتهم - كما أن حاجز رأس المال المرتفع، نظرًا لقاعدة أصولهم البالغة $\mathbf{\$16.75}$ مليار دولار، يمنع المنافسة الجديدة. ومع ذلك، فإن التنافس مع لاعبين مثل Regency Centers شرس، لذلك دعونا نتعمق في تفاصيل المكان الذي تفوز فيه شركة Kimco Realty Corporation والمكان الذي تحتاج إلى مراقبته عن كثب أدناه.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) - القوى الخمس لبورتر: القدرة على المساومة مع الموردين

تعتبر القدرة التفاوضية لموردي شركة Kimco Realty بشكل عام منخفضة إلى متوسطة، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى حجم الشركة الكبير ومكانتها المالية القوية، مما يمنحها نفوذًا كبيرًا في المفاوضات مع البائعين الذين يقدمون خدمات البناء والصيانة وغيرها من الخدمات التشغيلية.

يتحمل أكبر بائع أقل من 1% من إجمالي نفقات الحسابات الدائنة للمؤسسة.

تستفيد Kimco Realty من حجمها ومزايا علاقاتها لتأمين شروط مواتية عبر قاعدة البائعين الخاصة بها. اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، لاحظت Kimco Realty على وجه التحديد الاستفادة من حجمها لوضع اللمسات الأخيرة على اتفاقيات التأجير متعددة الحزم، بما في ذلك مع Sprouts Farmers Market، والتي تتحدث عن قدرتها على التفاوض على شروط مواتية مع الشركاء الرئيسيين، على الرغم من أن هذا يتعلق بالمستأجرين أكثر من الموردين التشغيليين المباشرين. تدير شركة Kimco Realty شبكة واسعة، وتمتلك مصالح في 566 مركز تسوق أمريكي تضم 101 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير اعتبارًا من 30 يونيو 2025.

تستفيد Kimco من حجمها للحصول على خصومات كبيرة وعلاقات طويلة الأمد مع البائعين.

تؤكد الشركة على الشراكات طويلة الأمد وأنشأت برامج تستفيد من حجمها. على سبيل المثال، يعمل برنامج الخصم Kimco Advantage على تعزيز حجم شركة Kimco Realty لتأمين الخصومات لمستأجريها على خدمات مثل التسويق & الطباعة والأمن والإمدادات. تُترجم ميزة الحجم هذه في مجال المشتريات بشكل مباشر إلى انخفاض تكاليف الخدمات الأساسية لإدارة الممتلكات والعمليات، وبالتالي تقليل نفوذ الموردين.

توفر الميزانية العمومية القوية والتصنيف الائتماني "A-" نفوذًا على الموردين الماليين.

تعد القوة المالية لشركة Kimco Realty عاملاً رئيسياً في قدرتها على التفاوض، خاصة مع المقرضين. اعتبارًا من سبتمبر 2025، حققت شركة Kimco Realty رقمًا قياسيًا "أ-" التصنيف الائتماني من S&P Global Ratings و "أ-" حصلت على تصنيف من وكالة فيتش للتصنيفات الائتمانية، مما يجعلها واحدة من أعلى صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة تصنيفًا. كما حافظت وكالة Moody's أيضًا على تصنيف استثماري عند Baa1 مع نظرة مستقبلية إيجابية اعتبارًا من يناير 2025. وتضمن حالة الدرجة الاستثمارية هذه وصولاً متميزًا إلى أسواق رأس المال بشروط مواتية، وهو أمر بالغ الأهمية ضد الموردين الماليين.

ويمكن تلخيص القوة المالية التي تدعم هذه الرافعة المالية:

ومن المتوقع أن تتراوح النفقات الرأسمالية لعام 2025 بين 275 مليون دولار و300 مليون دولار، مما سيؤدي إلى تنويع إنفاق المقاولين.

تمتلك شركة Kimco Realty خطة رأسمالية كبيرة، مما يسمح لها بتوزيع العمل على مقاولين متعددين، مما يحد من قوة أي مقاولين منفردين. قدرت النفقات الرأسمالية المتوقعة للأشهر 12-24 القادمة، اعتبارًا من 30 يونيو 2025، بما يتراوح بين 250 مليون دولار و 300 مليون دولار. تم تحديد التوقعات الخاصة بالنفقات الرأسمالية (تحسينات المستأجر، أعمال المالك، عمولات التأجير) لعام 2025 بأكمله، كما تمت مناقشته في نتائج الربع الثالث من عام 2025، في نطاق 275 مليون دولار إلى 300 مليون دولار.

كما أن المرونة التشغيلية للشركة تحد أيضًا من قوة الموردين:

• كانت أمة الإسلام الناتجة عن الممتلكات غير المرهونة أعلاه 92% اعتبارًا من 30 يونيو 2025.
• غطت الأصول غير المربوطة صافي الديون غير المضمونة بنسبة 2.1x باستخدام معدل سقف قدره 8.0% خلال الدورة في 2Q25 NOI.
• وتحتفظ الشركة بسيولة قوية، مع توافر كامل حوالي 2 مليار دولار بموجب إطار التعاون الإقليمي الخاص به اعتبارًا من 30 يونيو 2025.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) - القوى الخمس لبورتر: القدرة التفاوضية للعملاء

أنت تنظر إلى قوة عملاء شركة Kimco Realty Corporation (KIM)، وبصراحة، تشير الأرقام إلى أن المستأجرين لديهم نفوذ ضئيل جدًا في الوقت الحالي. عندما ترى هذا الضيق في الإشغال، فإن ذلك يغير ديناميكية التفاوض بقوة لصالح المالك، شركة Kimco Realty Corporation (KIM).

بلغ معدل الإشغال المؤجر التناسبي نسبة عالية جدًا بلغت 95.7% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذا الرقم المرتفع يحد بطبيعته من الخيارات المتاحة لأي مستأجر يتطلع إلى الانتقال أو التوسع، وهو ما يمثل فحصًا كبيرًا لقدرته التفاوضية. بالإضافة إلى ذلك، يظهر جانب الطلب قوة حقيقية؛ ارتفعت فروق الإيجار النقدي للإيجار الجديد في الربع الثالث من عام 2025 بنسبة كبيرة بلغت 21.1٪. يخبرك هذا النوع من النمو المنتشر أن المستأجرين على استعداد لدفع علاوة لتأمين مساحة في محفظة شركة Kimco Realty Corporation (KIM).

فيما يلي نظرة سريعة على مدى ضيق بيئة التأجير، بناءً على بيانات الربع الثالث من عام 2025:

كما أن جودة الأصول الأساسية تقلل من قوة العملاء. ويرتبط جزء كبير من قاعدة الإيرادات بالخدمات الأساسية، مما يعني أن هؤلاء المستأجرين أقل عرضة للضغط بشدة بشأن الشروط. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، يأتي 86% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) من مراكز البقالة القائمة على الضرورة. يوفر هذا التركيز على الأساسيات لشركة Kimco Realty Corporation (KIM) خندقًا دفاعيًا ضد مطالب المستأجرين.

ومع ذلك، فإن المستأجرين الرئيسيين الكبار، بطبيعتهم، لديهم بعض الوزن، حتى في السوق القوية. لقد رأيت بالتأكيد هذا الأمر مع بعض الضائقة في قطاع التجزئة الأوسع. على سبيل المثال، قامت شركة Kimco Realty Corporation (KIM) بوضع افتراضات للإخلاء من المستأجرين مثل:

• JOANN Fabrics، التي أغلقت ما يقرب من 850 متجرًا بعد إعلان إفلاسها في يناير 2025.
• Party City، الذي تم أخذ تاريخ الإخلاء المتوقع فيه في الاعتبار في التوجيهات السابقة، على الرغم من أنهم ظلوا بعد خروجهم الأولي في 1 مارس.
• كميات كبيرة، والتي تم تضمينها أيضًا في افتراضات الشواغر السابقة.

وحتى مع هذه المشكلات الأساسية المحددة، فإن النطاق الإجمالي للمحفظة يخفف من المخاطر الناجمة عن انسحاب أي عميل واحد. تمتلك شركة Kimco Realty Corporation (KIM) مصالح في 564 مركز تسوق أمريكي وأصول متعددة الاستخدامات، بإجمالي 100 مليون قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وهذا التنويع عبر مئات العقارات يعني عدم مغادرة مستأجر واحد، حتى لو كان كبيرًا، مما يشل الصورة المالية العامة. تُظهر خطط الإيجار المستقبلية أيضًا قوتها، حيث لم تبدأ عقود الإيجار الموقعة بعد وتمثل 71 مليون دولار أمريكي في ABR المستقبلية.

الشؤون المالية: مسودة توقعات الاحتفاظ بالمستأجرين للربع الرابع من عام 2025 بحلول يوم الثلاثاء المقبل.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) - القوى الخمس لبورتر: التنافس التنافسي

أنت تنظر إلى موقف شركة Kimco Realty Corporation ضد نظيراتها، وبصراحة، فإن التنافس كثيف، خاصة عندما تفكر في الطبيعة المتخصصة لصناديق الاستثمار العقاري الكبيرة هذه. نحن نرى منافسة شديدة مع صناديق الاستثمار العقارية الكبيرة والمتخصصة مثل Regency Centers وBrixmor Property Group. تجري هذه المنافسة عبر التأجير والتطوير ونشر رأس المال.

تحتفظ Kimco بميزة تنافسية بهامش صافي أعلى قدره 28.54% مقابل مراكز ريجنسي 27.04%. ومع ذلك، فإن الضغط واضح في المقاييس التشغيلية، حيث يلتقي المطاط بالطريق بالنسبة لنا كمحللين.

المنافسة على عمليات الاستحواذ شرسة في الأسواق الساحلية وأسواق صن بيلت ذات العوائق العالية. وهذا يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأصول، مما يجعل تخصيص رأس المال المنضبط أمرا بالغ الأهمية. على سبيل المثال، استحوذت شركة Kimco Realty Corporation على حصة الملكية المتبقية البالغة 85% في قرية تاناسبورن مقابل سعر شراء تناسبي قدره 65.9 مليون دولار للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025. ومن ناحية أخرى، أكملت مجموعة بريكسمور العقارية 223.0 مليون دولار في عمليات الاستحواذ خلال نفس فترة التسعة أشهر.

نفس الملكية نمو NOI 3.0% تعكس الأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025 المنافسة الشديدة في السوق على نمو الإيجارات. يمكنك أن ترى كيف يتراكم ذلك مع الآخرين في الربع الثالث:

إن الدافع نحو جودة المستأجر وقيادة الإشغال هو نتيجة مباشرة لهذا التنافس. حققت شركة Kimco Realty Corporation أعلى مستوى لها على الإطلاق بالنسبة لإشغال المتاجر الصغيرة التناسبية 92.5% يظهر في الربع الثالث من عام 2025 أنهم يكافحون بشدة من أجل أفضل المستأجرين.

فيما يلي بعض المؤشرات التنافسية الرئيسية الأخرى التي نتتبعها:

• وصل انتشار الإشغال المؤجر إلى الاقتصادي لشركة Kimco Realty Corporation 360 نقطة أساس، يمثل 71 مليون دولار المستقبل ABR.
• كان توزيع الإيجار المختلط لمجموعة Brixmor Property Group على عقود الإيجار الجديدة/المتجددة 17.8% في الربع الثالث من عام 2025.
• تم تنفيذ مراكز ريجنسي 1.8 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة/المتجددة في الربع الثالث من عام 2025.
• كانت فروق الإيجار النقدي التناسبي المختلط لشركة Kimco Realty Corporation على مساحات مماثلة 11.1% للربع الثالث من عام 2025.

لكي نكون منصفين، تظهر مراكز ريجنسي نموًا أقوى في نفس الملكية NOI 4.8% للربع الثالث من عام 2025 (باستثناء رسوم الإنهاء)، مما يشير إلى أن موقعهم المحدد في السوق أو هيكل الإيجار قد يفوق قليلاً شركة Kimco Realty Corporation 3.0% النمو للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025. الشؤون المالية: مسودة العرض النقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) - القوى الخمس لبورتر: تهديد البدائل

أنت تقوم بتحليل الوضع التنافسي لشركة Kimco Realty Corporation، وعند النظر إلى البدائل، فإن صورة اضطراب التجارة الإلكترونية تبدو خافتة بشكل مدهش. بصراحة، التهديد هنا منخفض لأن شركة Kimco Realty Corporation وضعت أصولها في موقع استراتيجي لتكون مقاومة بطبيعتها للتسوق عبر الإنترنت.

يكمن الدفاع الأساسي ضد الاستبدال في طبيعة المستأجرين. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، جاءت نسبة 86% من الإيجار الأساسي السنوي لشركة Kimco Realty Corporation (ABR) من مراكز التسوق المرتكزة على البقالة. هذا التركيز على البيع بالتجزئة على أساس الضرورة - وهو نوع السلع والخدمات التي تدفع رحلات تسوق متعددة في الأسبوع - يعني أن الطلب على المساحات المادية يظل مرتفعًا، بغض النظر عن الاتجاهات عبر الإنترنت.

فيما يلي نظرة سريعة على تكوين المحفظة الذي يعزز هذا الموقف الدفاعي:

ولكي نكون منصفين، فإن التجارة الإلكترونية ليست بديلاً تمامًا؛ في كثير من الأحيان، يعمل كمكمل. يستخدم كبار تجار التجزئة بشكل متزايد آثار متاجرهم الفعلية لتلبية الطلبات عبر الإنترنت، مثل خدمات الشراء عبر الإنترنت والاستلام من المتجر (BOPIS). ويعني هذا التكامل أن الموقع الفعلي يصبح عقدة ضرورية في سلسلة التوريد الرقمية، وليس عقدة قديمة. يُظهر نشاط التأجير لشركة Kimco Realty Corporation هذا الطلب: فقد وصل خط أنابيب بدء الإيجار على المدى القريب من عقود الإيجار الموقعة إلى 71 مليون دولار أمريكي من ABR اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، وهو ما يمثل 360 نقطة أساس موزعة بين الإشغال المستأجر والاقتصادي.

تعمل شركة Kimco Realty أيضًا على تنويع مصادر الدخل بعيدًا عن التعرض للبيع بالتجزئة من خلال إعادة تطوير كبيرة متعددة الاستخدامات. تعمل هذه الإستراتيجية بشكل مباشر على تخفيف مخاطر الاستبدال عن طريق إضافة مكونات سكنية. بلغ خط أنابيب مشاريع التطوير وإعادة التطوير النشطة وقصيرة المدى، والتي تتضمن هذه المساعي متعددة الاستخدامات، أكثر من 600 مليون دولار اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. ويعد مشروع تشيستر في مركز ويستليك للتسوق أحد هذه المشاريع حيث يتم نشر هذه العاصمة. يعمل هذا المكون السكني على تنويع قاعدة الإيرادات، وهي خطوة ذكية عند التفكير في تهديدات البيع بالتجزئة البحتة.

خذ بعين الاعتبار حجم تخطيطهم السكني، والذي يعد خطوة واضحة لالتقاط الطلب غير المخصص للبيع بالتجزئة:

• استحقاقات الأسر المتعددة مضمونة: 12,379 وحدات.
• الوحدات متعددة الأسر التي تم إنشاؤها (اعتبارًا من نهاية عام 2024): 3,357 وحدات.

في نهاية المطاف، لا تزال أشكال البيع بالتجزئة البديلة - سواء كانت مباشرة عبر الإنترنت أو مباشرة إلى المستهلك - غير قادرة على تكرار الوظيفة الأساسية لموقع استلام البقالة الفعلي. لا تزال بحاجة إلى مكان لالتقاط منتجاتك الطازجة أو الضروريات اليومية. لهذا السبب فإن ABR المرتكز على البقالة بنسبة 86٪ من شركة Kimco Realty Corporation يحميها جيدًا. المالية: صياغة خطة ABR المتوقعة للربع الرابع من عام 2025 مقسمة حسب القطاع بحلول يوم الثلاثاء المقبل.

شركة Kimco Realty Corporation (KIM) - القوى الخمس لبورتر: تهديد الوافدين الجدد

ولا يزال التهديد المتمثل في دخول الوافدين الجدد إلى شركة Kimco Realty Corporation منخفضًا نسبيًا، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى الحواجز الهيكلية المتعلقة بكثافة رأس المال، وندرة المواقع، والوضع المالي الراسخ. يواجه اللاعبون الجدد مهمة شاقة لتكرار حجم وجودة محفظة شركة Kimco Realty Corporation.

مطلوب استثمار رأس المال العالي

يتطلب دخول مساحة مركز التسوق المؤسسي والمرتكز على البقالة رأس مال مقدمًا كبيرًا. تمتلك شركة Kimco Realty Corporation، اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، حصصًا في 564 مراكز التسوق الأمريكية والأصول متعددة الاستخدامات، بإجمالي 100 مليون قدم مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. يمثل هذا المقياس مليارات الدولارات من قيمة الأصول والتزامات التطوير، مثل مشاريع التطوير وإعادة التطوير النشطة والقريبة المدى التي تتجاوز 600 مليون دولار اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وسيحتاج الوافد الجديد إلى قوة مالية مماثلة فقط للتنافس على أصول مماثلة الحجم وعالية الجودة.

تشكل محدودية إمدادات الإنشاءات الجديدة للبيع بالتجزئة حاجزًا كبيرًا أمام دخول المطورين الجدد

تعمل بيئة التطوير الحالية على تقييد العرض الجديد بشكل فعال، وهو ما يفيد المالكين الراسخين مثل شركة Kimco Realty Corporation. من المتوقع أن يشهد بناء التجزئة بالطوب وقذائف الهاون انخفاضًا في عام 2025، ويرجع ذلك جزئيًا إلى الارتفاع المستمر في التجارة الإلكترونية والضغوط التضخمية في السوق. ويعني هذا العرض المادي الجديد المحدود أن النمو بالنسبة للداخلين الجدد لابد أن يأتي من الاستحواذ على الأصول القائمة العالية الجودة، والتي كثيراً ما تحتفظ بها الشركات القائمة بقوة.

صعوبة الحصول على مواقع رئيسية عالية العوائق للدخول في ضواحي الدائري الأول

تتركز محفظة شركة Kimco Realty Corporation بشكل استراتيجي في المواقع التي يصعب على الوافدين الجدد الوصول إليها بطبيعتها. تركز الشركة على الضواحي الدائرية الأولى لأهم الأسواق الحضرية الكبرى، بما في ذلك الأسواق الساحلية ذات العوائق العالية للدخول ومدن صن بيلت. وهذه المواقع الرئيسية مغلقة بشكل أساسي، كما أن تكلفة الحصول على مواقع تعبئة مماثلة مرتفعة للغاية بالنسبة للكيانات غير القائمة. نسبة إشغال محفظة الشركة المرتفعة 95.7% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، يُظهر الندرة والطلب على المساحة الحالية.

يوفر التصنيف الائتماني "A-" لشركة Kimco Realty Corporation ميزة كبيرة من حيث تكلفة رأس المال مقارنة بالوافدين الجدد المحتملين

تترجم القوة المالية لشركة Kimco Realty Corporation بشكل مباشر إلى انخفاض تكلفة رأس المال، وهي ميزة حاسمة عند تمويل عمليات الاستحواذ أو التطوير العقارية الكبيرة. اعتبارًا من أواخر عام 2025، تمتلك شركة Kimco Realty Corporation حصة "أ-" تصنيف ائتماني من كل من وكالة S&P Global Ratings ووكالة Fitch Ratings، مما يجعلها واحدة من أفضل التصنيفات الائتمانية 13 صناديق الاستثمار العقاري الأمريكية المدرجة علنًا والتي تتمتع بتصنيف "A-" أو تصنيف أفضل من أي من الوكالتين. تسمح حالة الدرجة الاستثمارية هذه بتمويل أرخص للديون. على سبيل المثال، في الربع الثاني من عام 2025، أصدرت شركة Kimco Realty Corporation 500.0 مليون دولار من كبار الملاحظات غير المضمونة بسعر 5.30%، والتي تمثل أ 92 نقطة أساس موزعة على خزانة الولايات المتحدة لمدة 10 سنوات. وسيواجه الوافد الجديد الذي لا يحمل هذا التصنيف تكاليف اقتراض أعلى بكثير، مما يؤدي على الفور إلى تآكل العائدات المحتملة.

تكلفة التفاوت في رأس المال صارخة:

من الصعب عبور هذا الخندق المالي. يجب على الوافدين الجدد تأمين التمويل بمعدلات يمكنها التنافس مع شركة تتمتع بسجل حافل يمتد لأكثر من 65 عامًا.

يتم تعزيز الحواجز أمام الدخول من خلال عدة عوامل هيكلية:

• جودة المحفظة: 85% من الإيجار الأساسي السنوي لشركة Kimco Realty Corporation يأتي من العقارات الراسية على البقالة.
• قوة الإشغال: وصل إشغال المتاجر الصغيرة التناسبية إلى أعلى مستوى له على الإطلاق 92.5% في الربع الثالث من عام 2025.
• زخم التأجير: تم توسيع انتشار الإشغال المؤجر إلى الاقتصادي إلى 360 نقاط الأساس، تمثل 71 مليون دولار في المستقبل الإيجار الأساسي السنوي.
• فترة الإدارة: متوسط مدة الجناح التنفيذي تقريبًا عقدين من الزمن.