Exploration de Belpointe PREP, LLC (OZ) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

Vous avez vu les gros titres et vous vous demandez certainement qui achète dans un fonds d'opportunité qualifié (QOF) coté en bourse comme Belpointe PREP, LLC, et pourquoi ils s'accrochent pendant la phase de développement ; C'est une question légitime lorsque les données financières montrent une nette tension entre la croissance des actifs et les bénéfices courants.

L'investisseur profile Il s'agit moins de gains à court terme que d'une stratégie fiscale à long terme, ce qui est logique si l'on regarde les chiffres : au 30 septembre 2025, la société a déclaré un actif total de près de 570,8 millions de dollars, un bond solide par rapport à la fin de l'année, mais affiche toujours une perte nette depuis le début de l'année de (28,4) millions de dollars alors que des propriétés comme VIV à Saint-Pétersbourg et Aster & Links à Sarasota passent de la construction à la génération de revenus. Voici le calcul rapide : les investisseurs sont moins concentrés sur le $(7.64) perte par part de catégorie A et davantage sur l'exclusion potentielle des gains en capital à long terme qu'offre la structure Opportunity Zone (OZ).

L'entreprise déploie activement son capital, après avoir reclassé 180,8 millions de dollars à l'immobilier d'exploitation après l'achèvement substantiel de VIV, et avec la valeur liquidative (VNI) par part de catégorie A atteignant $116.74 au 30 juin 2025, la valeur de l’actif sous-jacent constitue le véritable tirage. Alors, ces investisseurs avertis – particuliers fortunés, family offices et capital institutionnel – parient-ils sur un rebond de l’immobilier, ou recherchent-ils simplement une sortie fiscalement avantageuse ? Voyons qui se cache derrière le symbole OZ et à quoi ressemble réellement leur jeu final.

Qui investit dans Belpointe PREP, LLC (OZ) et pourquoi ?

La base d'investisseurs de Belpointe PREP, LLC (OZ) est un mélange fascinant, largement motivé par les avantages fiscaux uniques de sa structure Qualified Opportunity Fund (QOF). Vous constatez une nette division entre les investisseurs institutionnels recherchant une exposition à l’immobilier et les particuliers fortunés recherchant le report des gains en capital.

Début 2025, la propriété institutionnelle représentait environ 37,4 % des parts de classe A, ce qui constitue un bloc important mais laisse la majorité aux investisseurs particuliers et autres investisseurs privés. Cette cohorte institutionnelle comprend des sociétés comme Belpointe Asset Management LLC et d'autres, qui se concentrent généralement sur l'aspect création de valeur à long terme du secteur immobilier. Le reste de la propriété est principalement composé d'investisseurs qualifiés et de family offices qui ont réalisé des plus-values ​​qu'ils doivent réinvestir dans un délai de 180 jours pour bénéficier des avantages fiscaux de la Opportunity Zone - c'est tout l'intérêt de ce véhicule d'investissement.

• Institutionnel : Grands gestionnaires d’actifs, conseillers en patrimoine et petits fonds.
• Commerce de détail/HNW : Particuliers et family offices ayant réalisé des plus-values récentes.
• Insider : Gestion et affiliés, montrant la peau dans le jeu.

Motivations d’investissement : l’équation fiscalité et croissance

Le principal attrait est l’incitation fiscale. Les investisseurs peuvent reporter l'impôt sur un gain en capital antérieur jusqu'au 31 décembre 2026, et s'ils détiennent leurs parts pendant au moins 10 ans, ils ne paient aucun impôt fédéral sur toute appréciation de leur investissement Belpointe PREP, LLC (OZ). Il s’agit d’un puissant incitatif, en particulier pour les investisseurs bénéficiant de gains importants et récents provenant de la vente d’une entreprise ou d’une position boursière importante.

Au-delà de la structure fiscale, les investisseurs misent sur le pipeline de développement massif de l'entreprise. Le coût total estimé du projet pour leur pipeline est supérieur à 1,3 milliard de dollars, avec plus de 2 500 unités en cours de développement, principalement sur les marchés à forte croissance de Floride comme Sarasota et Saint-Pétersbourg. Par exemple, le projet VIV à Saint-Pétersbourg a été achevé en grande partie au troisième trimestre 2025, et commence désormais à générer des revenus locatifs, aidant les revenus locatifs cumulatifs de l'entreprise à grimper à 6,12 millions de dollars au 30 septembre 2025. C'est l'histoire de croissance dans laquelle ces investisseurs adhèrent.

Voici le calcul rapide de la proposition de valeur : la valeur liquidative (VNI) par part de catégorie A était de 116,74 $ au 30 juin 2025. Le prix unitaire se négocie souvent à un prix inférieur à cette valeur liquidative, de sorte que les investisseurs voient une opportunité de valeur immédiate : vous achetez un dollar d'actifs pour moins d'un dollar. Pour être honnête, la société a déclaré une perte nette de 28,4 millions de dollars jusqu'au troisième trimestre 2025, ce qui est typique pour un promoteur immobilier en phase de location, car les dépenses telles que les intérêts sur la dette de 251,4 millions de dollars dépassent les premiers revenus de location.

Vous pouvez en savoir plus sur la structure et la mission ici : Belpointe PREP, LLC (OZ) : histoire, propriété, mission, comment ça marche et gagne de l'argent.

Stratégies d'investissement typiques : à long terme et axées sur la valeur

Les stratégies d'investissement ici sont fortement influencées par les règles de la Qualified Opportunity Zone, qui imposent une période de détention à long terme pour maximiser les avantages fiscaux. Vous ne voyez certainement pas beaucoup de transactions à court terme.

La stratégie dominante est une approche de préservation et de croissance du capital à long terme. Les investisseurs doivent engager leur capital pendant au moins 10 ans pour bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur l’appréciation. Cela signifie que la base d’investisseurs est généralement patiente et disposée à surmonter les pertes opérationnelles initiales, en se concentrant plutôt sur la valeur potentielle du portefeuille immobilier pleinement développé et stabilisé. Ils ne recherchent pas un revenu immédiat ; la société n'a pas pour l'instant l'intention de distribuer des dividendes, préférant réinvestir ses flux de trésorerie dans le développement.

Une autre stratégie courante est l’investissement de valeur, ciblant spécifiquement la décote par rapport à la valeur liquidative. Compte tenu de la valeur liquidative de 116,74 $ par part à la mi-2025, les investisseurs achètent des parts qui se négocient souvent à la baisse, s'attendant à ce que le prix du marché finisse par converger avec la valeur de l'actif sous-jacent à mesure que les projets de développement se stabilisent et génèrent des flux de trésorerie plus importants. Il s’agit d’un jeu immobilier classique, simplement enveloppé dans un emballage fiscalement avantageux.

L’action clé pour vous est d’analyser votre propre situation de plus-value et votre horizon temporel. Si vous réalisez un gain en capital important et pouvez vous engager pendant une décennie, le potentiel d’appréciation en franchise d’impôt est une raison impérieuse d’examiner de près cette structure QOF.

Propriété institutionnelle et principaux actionnaires de Belpointe PREP, LLC (OZ)

Si vous regardez Belpointe PREP, LLC (OZ), vous devez savoir qui d'autre est assis à la table, en particulier les grands joueurs. La propriété institutionnelle - la participation détenue par les fonds communs de placement, les fonds de pension et les conseillers en placement - est un signal essentiel de conviction professionnelle et, pour Belpointe PREP, c'est une histoire de capital concentré et spécialisé.

Fin 2025, les investisseurs institutionnels détiennent une part importante de la société, contrôlant environ 35.45% des actions en circulation. Cette concentration est importante car elle signifie qu’un groupe relativement restreint de décideurs influence un bloc important du titre. Au total, 46 les propriétaires institutionnels ont déposé des formulaires 13F auprès de la SEC, représentant 1,388,485 actions.

La valeur totale de ces avoirs institutionnels est d'environ 87,796 millions de dollars, sur la base du cours de l'action de $67.99 au 3 novembre 2025. Cela représente un changement considérable, mais ce qui est vraiment révélateur, c'est qui sont les principaux détenteurs. Ce n’est pas BlackRock ou Vanguard qui dominent ; c'est un groupe plus spécialisé.

Principaux investisseurs institutionnels et leurs enjeux

La liste des principaux actionnaires révèle une dynamique clé : le plus grand investisseur est directement affilié à l’entreprise elle-même. Ceci est courant dans les véhicules d’investissement immobilier plus petits et spécialisés, mais vous devez absolument en tenir compte dans votre analyse. Voici un aperçu des trois principaux détenteurs institutionnels et de leurs positions, sur la base des documents déposés les plus récents (données du troisième trimestre 2025) :

Voici un petit calcul : les trois principaux investisseurs représentent à eux seuls plus de 20% du total des parts institutionnelles. Ce niveau de concentration suggère que ces entreprises sont profondément attachées au modèle Qualified Opportunity Fund (QOF) et à la stratégie immobilière spécifique de Belpointe PREP, LLC (OZ).

Changements récents dans la propriété institutionnelle

L’examen de l’activité à court terme nous donne un sentiment de conviction. Au cours de la période de référence la plus récente, les investisseurs institutionnels ont affiché une nette augmentation de leurs positions. Nous avons vu au total 85,333 actions ajoutées via des positions nouvelles ou augmentées, contre 35,367 les actions ont été vendues ou diminuées.

Cette activité d’achat net indique que, dans l’ensemble, davantage d’institutions initient ou renforcent leurs participations qu’elles n’en sortent. Par exemple, CONGRESS WEALTH MANAGEMENT LLC / DE / ajouté 43,221 actions à leur portefeuille au troisième trimestre 2024, et Belpointe Asset Management LLC elle-même a ajouté 13,252 actions. Il s'agit d'un signe haussier, mais ce que cache cette estimation, c'est la nature des acheteurs : il s'agit probablement de gestionnaires de patrimoine et de conseillers spécialisés ciblant les avantages fiscaux spécifiques de la structure Opportunity Zone pour leurs clients.

Ce qu'il faut retenir ici, c'est que la base institutionnelle affiche une expansion modérée, ce qui est un indicateur positif d'une confiance croissante dans l'exécution par l'entreprise de ses objectifs. Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Belpointe PREP, LLC (OZ).

Impact des investisseurs institutionnels sur la stratégie et le cours des actions

Le rôle de ces grands investisseurs dans Belpointe PREP, LLC (OZ) est double : stabilité des prix et alignement stratégique. Premièrement, la valeur institutionnelle totale de près de 88 millions de dollars fournit un plancher de capital professionnel qui peut aider à stabiliser le cours de l'action, en particulier pour une entreprise dont la capitalisation boursière est relativement faible. 242,881 millions de dollars au 12 novembre 2025.

Deuxièmement, et plus important encore, la position dominante de Belpointe Asset Management LLC (le gestionnaire affilié) signifie que la base institutionnelle est largement alignée sur la stratégie à long terme de la société consistant à développer des propriétés multifamiliales dans les zones d'opportunité. Cet alignement réduit le risque de pression des investisseurs activistes ou de dissidence des actionnaires, permettant à la direction de se concentrer sur ses projets immobiliers à long terme sans distractions à court terme.

• Alignement de la stratégie : L'actionnariat affilié garantit que la vision à long terme de la direction est soutenue.
• Risque de liquidité : Une propriété institutionnelle élevée peut parfois réduire le flottant, ce qui signifie que moins d'actions sont négociées quotidiennement.
• Focus QOF : Les acheteurs institutionnels recherchent principalement les avantages fiscaux du Qualified Opportunity Fund (QOF).

Ainsi, l’institutionnel profile vous dit que l'achat d'argent intelligent Belpointe PREP, LLC (OZ) est spécialisé, patient et largement en phase avec la stratégie de développement immobilier de l'entreprise.

Investisseurs clés et leur impact sur Belpointe PREP, LLC (OZ)

Si vous regardez qui conduit le bus chez Belpointe PREP, LLC (OZ), vous verrez une histoire d'intérêt institutionnel fragmenté associée à l'influence puissante et centralisée de son gestionnaire externe. Ce qu’il faut retenir directement ici, c’est que même si l’argent institutionnel détient une part importante du flottant, aucun investisseur activiste ne prend les commandes ; le véritable pouvoir réside dans la structure de gestion, qui constitue une distinction cruciale par rapport à un fonds de placement immobilier (REIT) typique. La capitalisation boursière de la société en novembre 2025 s'élevait à environ 242,881 millions de dollars, ce qui est suffisamment petit pour que les mouvements institutionnels provoquent une réelle volatilité.

Honnêtement, la base d’investisseurs est un mélange de sociétés de gestion de patrimoine et de petites institutions, et non des géants BlackRock ou Vanguard auxquels on pourrait s’attendre. Cela signifie que les mouvements de titres sont souvent plus réactifs aux actualités de l'entreprise (telles que les étapes de développement ou les problèmes de conformité) qu'à l'activité de négociation d'un seul grand fonds. De plus, avec une propriété privilégiée à un tout petit prix 0.01%, les incitations financières de la direction sont davantage liées à la structure du gestionnaire externe qu'aux participations directes en actions, ce que vous devez absolument prendre en compte dans votre analyse.

Propriété institutionnelle fragmentée : qui détient les parts ?

Le paysage de propriété institutionnelle de Belpointe PREP, LLC (OZ) est très distribué, ce qui suggère que beaucoup l'utilisent comme un jeu spécialisé et fiscalement avantageux - un fonds d'opportunité qualifié (QOF) - plutôt que comme un portefeuille de base. Selon les documents déposés au troisième trimestre 2025 (30 septembre 2025), les principaux détenteurs sont des sociétés de gestion de patrimoine et d'actifs, et non de grands fonds communs de placement influents. Cette composition signifie moins de pression pour des changements opérationnels immédiats, mais également moins de soutien institutionnel en période de ralentissement des marchés.

Nous avons assisté à de légers remaniements au troisième trimestre 2025. Par exemple, Precision Wealth Strategies, Llc a augmenté sa position de 1,243 % (ajoutant 3 031 actions), tandis qu'Empirical Financial Services, Llc D.B.A. Empirical Wealth Ma a réduit sa participation de -0,985% (vente de 2 475 actions). Ce type de va-et-vient est typique dans le cas d’un titre spécialisé et peu négocié. Voici le calcul rapide des principaux détenteurs au troisième trimestre 2025 :

Influence des investisseurs et rôle du gestionnaire externe

Le principal facteur influençant les décisions d’une entreprise n’est pas un grand investisseur institutionnel mais la structure de gestion externe. Belpointe PREP, LLC (OZ) est gérée en externe par Belpointe PREP Manager, LLC, une filiale de son sponsor, Belpointe, LLC. Cette structure signifie que le gestionnaire externe dicte la stratégie d'investissement - en se concentrant sur les développements multifamiliaux dans les zones d'opportunité - et perçoit des commissions basées sur les actifs sous gestion (AUM) et la performance, ce qui peut parfois créer un désalignement des intérêts avec les porteurs de parts publics. Pour approfondir cette structure, vous pouvez en savoir plus sur Belpointe PREP, LLC (OZ) : histoire, propriété, mission, comment ça marche et gagne de l'argent.

Cette dynamique était claire au début de 2025 lorsque la société a reçu un avis de non-conformité de la part de NYSE American pour ne pas avoir tenu son assemblée annuelle en 2024. L'action en a pris un coup, mais le problème a été résolu rapidement, la société étant de nouveau conforme après avoir terminé la réunion du 28 janvier 2025. Cela montre que les problèmes de gouvernance d'entreprise, même procéduraux, peuvent avoir un impact immédiat sur le cours de l'action, mais la capacité du gestionnaire externe à exécuter les exigences fondamentales stabilise finalement les choses. Pourtant, le marché surveille de près.

Une autre action clé qui affecte tous les investisseurs est le potentiel de dilution. La société a déposé des déclarations d'enregistrement pour offrir jusqu'à 1,5 milliard de dollars de parts de catégorie A à vendre. Il s’agit d’une augmentation potentielle massive par rapport à la capitalisation boursière actuelle et constitue un mécanisme nécessaire pour qu’un fonds d’opportunité qualifié (QOF) puisse lever des capitaux, mais cela pèse également sur le cours de l’action en tant que risque de dilution. Le fonds a besoin de capitaux pour financer son important portefeuille de projets, qui s'élève à environ 1,3 milliard de dollars en coût total.

• Risque de dilution : Jusqu'à 1,5 milliard de dollars en parts de catégorie A neuves inscrites à la vente.
• Impact sur la gouvernance : La conformité au NYSE a été rétablie après l'assemblée annuelle du 28 janvier 2025.
• Structure de gestion : Géré en externe par une société affiliée, donnant la priorité à la croissance des actifs pour la génération de frais.

Partenariats institutionnels récents et mouvements de capitaux

Alors que les investissements directs en actions sont fragmentés, Belpointe PREP, LLC (OZ) a conclu d'importants partenariats institutionnels du côté de la dette en 2025. En octobre 2025, la société a conclu une opération de refinancement d'environ 204,14 millions de dollars avec une filiale d'Affinius Capital LLC, une société d'investissement immobilier institutionnel intégrée. Il ne s'agit pas d'un investissement en actions, mais d'un vote de confiance massif de la part d'un partenaire institutionnel sophistiqué sur la valeur de leur développement phare de Sarasota, Aster & Links.

La clôture réussie de ce prêt apporte la liquidité et la validation nécessaires à leur stratégie de développement. Cela signifie que le fonds peut continuer à financer ses projets de croissance, comme le développement VIV à Saint-Pétersbourg, en Floride, dont la location a commencé en novembre 2025. Ce type de financement par emprunt institutionnel est sans doute plus essentiel au succès à court terme de l'entreprise que la position de n'importe quel détenteur de capitaux propres institutionnel. C'est la différence entre un projet qui stagne et un projet qui se termine et génère des revenus locatifs, qui étaient d'environ 1,7 million de dollars au premier trimestre 2025.

Prochaine étape : examiner les dossiers institutionnels du quatrième trimestre 2025 (attendus début 2026) pour tout changement majeur de propriété suite à l'annonce du refinancement et au début du bail VIV. Propriétaire : Gestionnaire de portefeuille.

Impact sur le marché et sentiment des investisseurs

Vous regardez Belpointe PREP, LLC (OZ) et constatez une déconnexion : un fonds d'opportunités qualifiées (QOF) axé sur la croissance avec des actifs importants, mais un cours de l'action qui semble bloqué. Le sentiment actuel parmi les principaux actionnaires peut être décrit comme un mélange prudent de potentiel neutre à long terme et de perspectives techniques baissières à court terme.

Le marché signale clairement la prudence. Au 18 novembre 2025, le titre a clôturé à 59,51 $, après avoir chuté de -6,14 % au cours de cette seule journée et de près de -10 % (en particulier -9,93 %) au cours des dix jours précédents. Cette dynamique à la baisse est alimentée par des indicateurs techniques, avec un signal baissier de 100 % du point de vue de l'analyse technique, montrant 26 signaux baissiers contre zéro signal haussier. Il s'agit d'un signal de vente technique clair provenant des moyennes mobiles à court et à long terme.

Néanmoins, le tableau fondamental offre une vision contrastée aux investisseurs axés sur la valeur. La valeur liquidative (VNI) de la société était de 116,74 $ par part de catégorie A au 30 juin 2025. Se négociant près de la barre des 60 $, l'action est évaluée à environ 0,55 fois la valeur liquidative, ce qui suggère une forte décote par rapport à la valeur immobilière sous-jacente à mesure que de nouveaux développements sont mis en ligne.

• Cours de l’action (18 novembre 2025) : 59,51 $
• Valeur liquidative par part de catégorie A (30 juin 2025) : 116,74 $
• Capitalisation boursière (18 novembre 2025) : 225,348 millions de dollars

Investisseur clé Profile: Institutionnel vs Détail

Lorsque nous examinons qui possède Belpointe PREP, LLC (OZ), il est clair que la base d'investisseurs particuliers est majoritaire. Environ 64,55 % de la société est détenue par des investisseurs particuliers, tandis que les investisseurs institutionnels en détiennent environ 35,45 %. Il s’agit d’une concentration de détail plus élevée que celle observée dans la plupart des REIT à grande capitalisation, et elle peut contribuer à une volatilité plus élevée et à des mouvements de prix moins prévisibles, en particulier dans un environnement technique baissier.

Le plus grand détenteur institutionnel est Belpointe Asset Management LLC, qui détient 7,90 % de la société, totalisant 307 231 actions évaluées à environ 19,52 millions de dollars. Il s’agit d’une position importante, et leur détention continue suggère une confiance dans la stratégie à long terme des zones d’opportunités qualifiées (QOZ) et dans l’exécution du pipeline de développement, comme le projet VIV à Saint-Pétersbourg, en Floride. Vous devez surveiller le flux institutionnel, car si certaines entreprises ont récemment ajouté des actions, d’autres les ont entièrement supprimées.

Réactions du marché aux jalons de 2025

La réponse du marché boursier aux progrès opérationnels de l'entreprise en 2025 a été modérée, toujours éclipsée par le sentiment général du marché et le frein des valeurs financières en phase de développement. Le troisième trimestre 2025 a montré une augmentation substantielle des revenus opérationnels, avec des ventes atteignant 2,38 millions de dollars contre 0,86 million de dollars un an auparavant. C'est ce qui se produit lorsque des propriétés comme Aster & Links à Sarasota commencent à être louées.

Cependant, la perte nette pour le trimestre était de 12,13 millions de dollars et la perte nette cumulative pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025 était de 28,38 millions de dollars. C’est normal pour une structure de promoteur-REIT qui capitalise sur les nouvelles constructions, mais le marché se concentre sur les résultats. Le bilan reste solide avec un actif total de 570,8 millions de dollars au 30 septembre 2025, mais la dette totale, nette, a également augmenté pour atteindre 251,4 millions de dollars suite au refinancement de 204,14 millions de dollars d'Aster & Links en octobre 2025.

Un signal positif en matière de gouvernance est venu en janvier 2025 lorsque Belpointe PREP, LLC (OZ) a retrouvé sa conformité aux normes de cotation américaines du NYSE après avoir mené à bien son assemblée annuelle. C'est une petite chose, mais cela contribue à maintenir la crédibilité du marché. Pour en savoir plus sur la stratégie à long terme qui sous-tend ces actifs, vous devriez consulter le Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Belpointe PREP, LLC (OZ).

Perspectives des analystes et informations exploitables

Voici un petit calcul sur la couverture des analystes : il n'y en a pratiquement aucune provenant des grandes sociétés de courtage. Belpointe PREP, LLC (OZ) n'a actuellement aucun objectif de prix fixé par les analystes ni aucune recommandation formelle des sociétés de courtage. Ce manque de couverture traditionnelle signifie que le titre est principalement influencé par les échanges techniques, le sentiment des détaillants et les propres annonces de l'entreprise, ce qui explique une partie de la volatilité.

Les informations dont nous disposons proviennent de modèles techniques, qui sont extrêmement baissiers à court terme. Certains modèles suggèrent une note « Vente forte » basée sur des indicateurs techniques. Les prévisions à court terme les plus optimistes pour novembre 2025 voient le titre s'échanger jusqu'à environ 62,20 dollars, mais d'autres prévisions pour l'ensemble de l'année 2025 sont beaucoup plus pessimistes, prévoyant un prix moyen de 22,26 dollars. C'est une fourchette énorme, mais cela montre le risque. Ce que cache cette estimation, c’est le potentiel d’une réévaluation massive une fois que le pipeline de développement, comme le projet VIV, sera entièrement loué et stabilisé, transformant cette perte théorique en résultat d’exploitation.

Donc, l'action claire pour vous : si vous êtes un investisseur QOZ, la décote par rapport à la valeur liquidative est le principal attrait, mais vous devez vous préparer à une longue période de détention et à des fluctuations de prix importantes. Si vous êtes un investisseur généraliste du marché, attendez un changement définitif du sentiment technique ou que l'entreprise déclare un quart de résultat d'exploitation net (NOI) positif à mesure que les nouveaux bâtiments arrivent à maturité.