Belpointe PREP, LLC (OZ) : Histoire, propriété, mission, comment ça marche & Gagne de l'argent

Belpointe PREP, LLC (OZ) est un fonds d'opportunité qualifié (QOF) coté en bourse, mais un promoteur immobilier peut-il encore générer des rendements démesurés et fiscalement avantageux alors que sa perte nette depuis le début de l'année 2025 s'élève à 28,4 millions de dollars ? Vous regardez une entreprise qui a réussi la transition de projets clés comme Aster & Links et VIV du développement à la location, augmentant ainsi l'actif total à un montant certainement important de 570,8 millions de dollars au troisième trimestre 2025. Étant donné que sa dernière valeur liquidative (VNI) déclarée était de 116,74 $ par unité, comment devriez-vous évaluer une action avec une forte décote et que nous dit le récent refinancement de 204,14 millions de dollars sur sa liquidité à court terme et le risque profile? Nous détaillerons la mission unique de l'entreprise dans le cadre de la zone d'opportunité et vous montrerons exactement comment elle prévoit de convertir ces énormes actifs de développement en flux de trésorerie durables et récurrents.

Historique de Belpointe PREP, LLC (OZ)

Vous souhaitez comprendre les fondements de Belpointe PREP, LLC (OZ), le « pourquoi » derrière sa structure et son portefeuille immobilier actuel. Ce qu’il faut retenir directement : la société a été spécialement créée en 2020 pour être le premier fonds d’opportunité qualifié (QOF) coté en bourse, une structure conçue pour attirer d’importants gains en capital dans des zones désignées à faible revenu, c’est pourquoi sa croissance a été rapide mais à forte intensité de capital.

Compte tenu du calendrier de création de l'entreprise

L'entreprise n'est pas sortie d'un garage ; il s'agissait d'une scission stratégique de Belpointe, LLC, une société sponsor avec plus de deux décennies d'expérience, y compris une branche de gestion d'actifs financiers supervisant plus de 5 milliards de dollars en actifs sous gestion.

Année d'établissement

2020. Ce timing était essentiel, lui permettant de se qualifier immédiatement en vertu de la législation sur la zone d'opportunité (OZ).

Emplacement d'origine

Greenwich, Connecticut, qui est également le siège social de longue date de son sponsor, Belpointe, LLC.

Membres de l'équipe fondatrice

L'entreprise est dirigée par une équipe chevronnée qui comprend :

• Brandon Éric Lacoff, Président du Conseil d'Administration et Directeur Général.
• Martin Lacoff, directeur, chef de la stratégie et directeur financier principal.
• Lori Wortz, Directeur Général Délégué.
• Cody H.Laidlaw, directeur du développement des affaires.

Capital/financement initial

La société a déposé une déclaration d'enregistrement pour l'offre et la vente d'un montant maximum de $750,000,000 de parts de catégorie A. Au 31 décembre 2024, le produit brut total en espèces de l'offre s'élevait à 357,3 millions de dollars.

Compte tenu des étapes d'évolution de l'entreprise

L'histoire de l'entreprise est une évolution claire d'une structure juridique vers un portefeuille immobilier tangible, culminant avec le récent passage du développement pur à la génération de revenus locatifs.

Compte tenu des moments de transformation de l'entreprise

Les deux décisions les plus transformatrices ont été sa cotation en bourse et le récent passage d’actifs de développement uniquement à des actifs d’exploitation. On ne peut pas surestimer l’importance de ce changement.

La décision de s'inscrire à la bourse américaine du NYSE sous le symbole « OZ » a définitivement changé la donne. Il a fourni aux investisseurs une stratégie de sortie – la liquidité – qui est généralement absente des fonds d’opportunités privés qualifiés. Cette structure unique a permis à l'entreprise de lever des capitaux plus largement que ses pairs privés, conduisant à un pipeline de développement avec un coût total approximatif du projet de plus de 1,3 milliard de dollars.

L'achèvement de ses projets majeurs, notamment les actifs VIV à Saint-Pétersbourg et Aster & Links à Sarasota, marque le passage de l'entreprise d'une pure société de développement à un opérateur immobilier. Il s’agit d’une transition critique. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, le chiffre d'affaires de la société a bondi à 6,12 millions de dollars, soit une augmentation massive par rapport aux 1,58 million de dollars déclarés pour la même période un an plus tôt. Cette croissance de 300 % du chiffre d’affaires montre que la dynamique locative s’enclenche enfin.

• Le mandat d'OZ : L'ensemble de la stratégie repose sur le cadre du Qualified Opportunity Fund, qui nécessite d'investir au moins 90% de ses actifs en propriété de zone d'opportunité qualifiée.
• La base d'actifs : Au troisième trimestre 2025, l'actif total de l'entreprise s'élevait à 570,8 millions de dollars, avec une dette nette de 251,4 millions de dollars, soit un taux d'endettement proche de 44 %.
• La proposition de valeur : La valeur liquidative (VNI) par part de catégorie A était de 116,74 $ au 30 juin 2025, ce qui constitue une mesure clé pour juger de la création de valeur à long terme.

Pour en savoir plus sur l’impact de ces données financières sur les rendements des investisseurs, vous devriez lire Analyse de la santé financière de Belpointe PREP, LLC (OZ) : informations clés pour les investisseurs.

Structure de propriété de Belpointe PREP, LLC (OZ)

La structure de propriété de Belpointe PREP, LLC est un mélange d'investissement public et de contrôle de sponsor, typique d'un véhicule immobilier géré, où la majorité des capitaux propres est détenue par des porteurs de parts publics, mais le contrôle opérationnel appartient au gestionnaire.

Cette structure à deux classes offre aux investisseurs publics des liquidités et un accès aux investissements dans la zone d'opportunité qualifiée (QOF), mais le gestionnaire, Belpointe PREP Manager, LLC, conserve le pouvoir décisionnel clé par l'intermédiaire de sa part unique de classe M de contrôle.

Statut actuel de Belpointe PREP, LLC

Belpointe PREP, LLC est un fonds d'opportunité qualifié (QOF) coté en bourse, coté à la Bourse américaine du NYSE sous le symbole OZ. Ce statut en fait un véhicule d'investissement unique, offrant aux investisseurs un moyen d'accéder à l'immobilier Opportunity Zone (OZ) avec la transparence et la liquidité d'une cotation en bourse nationale. La société a réussi à se conformer aux normes de cotation continue de NYSE American en janvier 2025, après la clôture de son assemblée annuelle des porteurs de parts de 2024. En novembre 2025, la société comptait 3 791 177 parts de catégorie A, 100 000 parts de catégorie B et une part de catégorie M en circulation.

Répartition de la propriété de Belpointe PREP, LLC

Les capitaux propres de la société sont principalement détenus par des investisseurs particuliers et institutionnels par le biais de parts de catégorie A cotées en bourse. La répartition de la propriété à partir de l’exercice 2025 met en évidence une présence importante du commerce de détail, ce qui peut entraîner une plus grande volatilité des actions, mais signifie également une large base de capital. Vous pouvez en savoir plus sur la base d'investisseurs dans Exploration de Belpointe PREP, LLC (OZ) Investisseur Profile: Qui achète et pourquoi ?

La part unique de catégorie M, détenue par le gestionnaire, Belpointe PREP Manager, LLC, est l'élément essentiel ici. Bien qu'il représente un pourcentage négligeable du capital, il confère au gestionnaire le droit exclusif de nommer et de révoquer les administrateurs, contrôlant ainsi efficacement l'orientation stratégique et les opérations quotidiennes de la société. C’est ainsi qu’une petite participation au capital peut encore diriger le navire.

Leadership de Belpointe PREP, LLC

La société est dirigée par une petite équipe de direction ciblée et un conseil d'administration, qui retient les services de Belpointe PREP Manager, LLC pour gérer ses opérations et sa stratégie d'investissement. Il s’agit d’une structure commune pour les véhicules d’investissement gérés en externe.

• Brandon Lacoff : Fondateur, Président et Directeur Général. Il fournit la vision stratégique globale et a précédemment dirigé Belpointe REIT, Inc. avant sa fusion avec Belpointe PREP en 2021.
• Martin Lacoff : Directeur, directeur stratégique et directeur financier principal. Il est responsable de la stratégie à long terme et de la santé financière de l'entreprise.
• Lori Wortz : Directeur Opérationnel - Immobilier. Lori supervise la gestion stratégique et opérationnelle du portefeuille immobilier, y compris les acquisitions et le développement.
• Cody H. Laidlaw : Directeur du développement commercial et responsable des relations avec les investisseurs. Cody gère la collecte de fonds, les relations avec les investisseurs et le développement de produits pour l'entreprise.

Le conseil d'administration comprend Brandon Lacoff et Martin Lacoff, ainsi que les administrateurs indépendants Dean Drulias, Timothy Oberweger, Shawn Orser et Ronald Young, Jr.. L'équipe de direction, agissant par l'intermédiaire du gestionnaire, prend toutes les décisions d'investissement et fournit des services de gestion de portefeuille et des services financiers, visant à maximiser les flux de trésorerie d'exploitation.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Mission et valeurs

Belpointe PREP, LLC (OZ) est fondamentalement motivée par un double mandat : offrir aux investisseurs des opportunités de gains en capital fiscalement avantageuses tout en stimulant simultanément la revitalisation économique dans les zones d'opportunités désignées (QOZ). La culture de l'entreprise repose sur une base d'intégrité, d'innovation et un engagement clair envers le développement communautaire.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Objectif principal

L'objectif de l'entreprise va au-delà de la simple construction de propriétés ; il s'agit de canaliser le capital vers les domaines qui en ont le plus besoin, en créant un impact social tangible et positif parallèlement aux rendements financiers. Il s’agit de l’un des rares fonds d’opportunités qualifiés (QOF) cotés en bourse, ce qui représente un gros problème en termes d’accessibilité.

Déclaration de mission officielle

La mission principale est de développer les communautés grâce à des investissements immobiliers stratégiques, en mettant l'accent sur la création de valeur à long terme. Cela signifie qu’ils ne se contentent pas de retourner des actifs ; ils plantent les graines d’un changement économique durable dans les zones mal desservies. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, leur actif total s'élevait à 570,8 millions de dollars, démontrant l'ampleur de cet engagement.

• Stimuler la croissance économique et la création d’emplois dans les zones d’opportunité désignées.
• Offrez aux investisseurs un accès à des opportunités d’investissement uniques et avantageuses sur le plan fiscal.
• Favoriser le développement communautaire durable en améliorant la qualité de vie des résidents locaux.

Énoncé de vision

Même si aucun énoncé de vision unique n'est publié, les objectifs à long terme et les priorités stratégiques de l'entreprise dressent un tableau clair de ses orientations futures. Ils sont réalistes quant à la nécessité d’un rendement solide, leur vision est donc directement liée aux avantages pour les investisseurs et à la solidité du portefeuille.

• Préservez, protégez et restituez votre apport en capital sur le long terme.
• Versez des distributions en espèces attrayantes et cohérentes.
• Augmenter les liquidités nettes provenant de l'exploitation : pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, les revenus locatifs se sont élevés à 6,12 millions de dollars, ce qui montre la montée en puissance.
• Élargissez leur empreinte et diversifiez le portefeuille d'actifs sur de nouveaux types de propriétés et de nouveaux marchés géographiques.

Ce que cache cette estimation, c’est la complexité du développement ; malgré la croissance des revenus, la perte nette pour la même période de neuf mois s'est élevée à 28,38 millions de dollars, ce qui est typique pour une société de développement à forte intensité de capital en phase de montée en puissance. Si vous souhaitez approfondir leurs chiffres, vous devriez consulter Analyse de la santé financière de Belpointe PREP, LLC (OZ) : informations clés pour les investisseurs.

Slogan/slogan de Belpointe PREP, LLC (OZ)

Il n’existe pas de slogan officiel accrocheur, mais leur orientation opérationnelle fait office de slogan sur le marché. Ils sont les pionniers des fonds d'opportunités qualifiés cotés en bourse, et c'est avec cela qu'ils mènent la danse.

• Investir dans des marchés à forte croissance et dans des propriétés proches de la génération de revenus.
• Immobilier à impact réel.
• Le seul QOF coté sur une bourse nationale de valeurs mobilières.

Ils veulent vraiment que vous sachiez qu'ils constituent le moyen le plus accessible de participer au programme Opportunity Zone. Leur valeur liquidative (VNI) par part de catégorie A était de 116,74 $ au 30 juin 2025, ce qui donne aux investisseurs une référence claire.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Comment ça marche

Belpointe PREP, LLC fonctionne comme un fonds d'opportunité qualifié (QOF) coté en bourse qui génère de la valeur en acquérant, développant et gérant des biens immobiliers commerciaux et à usage mixte dans des zones d'opportunité (OZ) désignées à travers les États-Unis. Il agit essentiellement en tant que promoteur immobilier et propriétaire à long terme, mais sa proposition de valeur principale est de donner aux investisseurs un moyen de reporter et potentiellement d'éliminer les impôts sur les plus-values en réinvestissant ces gains dans le fonds.

Portefeuille de produits/services de Belpointe PREP, LLC

L'offre de la société est double : le véhicule d'investissement lui-même et les actifs immobiliers qu'elle développe et exploite.

Cadre opérationnel de Belpointe PREP, LLC

Le processus opérationnel est un cycle de développement immobilier, mais avec les exigences strictes de conformité d'un QOF. Cela signifie au moins 90% de ses actifs doivent être une propriété de zone d’opportunité qualifiée. Voici un calcul rapide : pour les neuf premiers mois de l'exercice 2025, l'actif total de l'entreprise était d'environ 570,8 millions de dollars, montrant une augmentation significative alors que des projets comme VIV ont atteint leur achèvement substantiel.

• Collecte de capitaux : Obtenez des fonds auprès d’investisseurs recherchant des avantages fiscaux QOF et en s’endettant. Au troisième trimestre 2025, la dette totale était d'environ 251 millions de dollars, avec un effet de levier cible à long terme de 50-70% de la valeur des actifs.
• Acquisition et développement : Identifiez et acquérez des propriétés dans des OZ désignées, puis exécutez un développement ou un réaménagement substantiel. Le pipeline actuel comprend plus de 2 500 unités.
• Location et stabilisation : Faites passer les nouvelles propriétés, comme Aster & Links et VIV, de la construction à la génération de revenus locatifs. Les revenus locatifs pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025 s'élèvent à 6,12 millions de dollars, en hausse significative par rapport à l'année précédente, ce qui montre que cette transition est définitivement en cours.
• Gestion des actifs : Gérez les propriétés stabilisées pour générer des flux de trésorerie à long terme et une appréciation du capital, qui constitue la principale source de valeur pour les porteurs de parts au fil du temps.

Les avantages stratégiques de Belpointe PREP, LLC

Le succès de l'entreprise sur le marché dépend de deux facteurs uniques : sa structure et son orientation en matière de développement. C’est une combinaison simple mais puissante.

• Statut QOF coté en bourse : Belpointe PREP, LLC est le premier et le seul fonds d'opportunité qualifié coté sur une bourse nationale de valeurs mobilières (NYSE American), qui offre aux investisseurs une liquidité - un avantage majeur que les QOF privés traditionnels ne peuvent égaler.
• Véhicule d’investissement fiscalement avantageux : La structure QOF permet aux investisseurs de reporter l'impôt sur les plus-values jusqu'au 31 décembre 2026 et potentiellement d'éliminer l'impôt sur l'appréciation de l'investissement QOF s'il est détenu pendant 10 ans.
• Pipeline de développement sans risque : Contrairement à de nombreux QOF qui en sont encore aux premiers stades de collecte de fonds, Belpointe PREP a complété ses deux plus grands projets, Aster & Links et VIV, les faisant passer à la phase de location génératrice de revenus. Cela réduit le risque de construction pour les nouveaux investisseurs.
• Échelle et évaluation : Avec un coût total estimé du projet de plus de 1,3 milliard de dollars dans son pipeline, la société a une taille importante. La Valeur Liquidative (VNI) a été déclarée à $116.74 par part de catégorie A au 30 juin 2025, fournissant une référence claire pour sa valeur intrinsèque.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Comment ça gagne de l'argent

Belpointe PREP, LLC génère principalement des revenus en louant des actifs immobiliers résidentiels et commerciaux nouvellement développés de haute qualité situés dans des zones d'opportunité qualifiées (QOZ) désignées. La société se trouve actuellement dans une phase de transition critique, passant d’un modèle de développement à forte intensité de capital à un modèle opérationnel générateur de revenus, les revenus locatifs représentant la quasi-totalité de son chiffre d’affaires déclaré fin 2025.

Répartition des revenus de Belpointe PREP, LLC

Les revenus de la société sont actuellement dominés par les revenus locatifs alors que ses principaux projets, comme Aster & Links à Sarasota, en Floride, et VIV à Saint-Pétersbourg, en Floride, entrent dans la phase de location. Pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, le chiffre d'affaires total s'est élevé à 6,12 millions de dollars, une augmentation spectaculaire par rapport à l'année précédente, reflétant ce changement opérationnel.

Voici un petit calcul : le chiffre d'affaires total de 6,12 millions de dollars pour les neuf premiers mois de 2025 représente une augmentation de près de 300 % par rapport à la même période en 2024, ce qui est un signe clair que la stratégie de développement porte enfin ses fruits en termes de flux de trésorerie. La croissance s’accélère définitivement.

Économie d'entreprise

Le moteur économique de base de Belpointe PREP, LLC repose sur le programme fédéral de zone d'opportunité qualifiée (QOZ), qui offre un report d'impôt sur les plus-values ​​important et des avantages d'élimination potentiels aux investisseurs, faisant du fonds une source de capital attrayante pour les projets de développement à grande échelle. Cet avantage fiscal constitue un outil d’acquisition de capital puissant et peu coûteux.

• Stratégie de tarification (frais de gestion externe) : Belpointe PREP, LLC est gérée en externe par Belpointe PREP Manager, LLC. Bien que les revenus du fonds soient des revenus locatifs, un facteur économique clé est la structure des frais payés au gestionnaire. Cela comprend généralement des frais de gestion annuels, souvent basés sur les capitaux propres ou les actifs du fonds, ainsi qu'une allocation de performance (ou d'intérêts reportés) sur les bénéfices, qui constitue l'incitation ultime du gestionnaire.
• Création de valeur : La société se concentre sur le développement de base sur des marchés à forte croissance et mal desservis. Par exemple, le projet Aster & Links est un développement à usage mixte de 424 logements, qui génère un flux de revenus diversifié provenant à la fois de loyers résidentiels et de locataires commerciaux comme Sprouts Farmers Market.
• Structure des coûts : L'entreprise est actuellement confrontée à des dépenses d'exploitation élevées, notamment des dépenses immobilières, des amortissements et des charges d'intérêts nettement plus élevées, ce qui est typique pour une entreprise qui sort d'une phase de développement avec un effet de levier élevé.
• Capital fiscalement avantageux : La structure QOZ est la proposition de vente unique (USP). Les investisseurs peuvent reporter les plus-values ​​jusqu'au 31 décembre 2026, et s'ils conservent leur investissement pendant 10 ans ou plus, ils peuvent éliminer les plus-values ​​sur l'investissement QOF lui-même. C’est le principal mécanisme pour attirer les capitaux.

Pour comprendre toute la portée du mandat du fonds, vous devez revoir son Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Belpointe PREP, LLC (OZ).

Performance financière de Belpointe PREP, LLC

Au 30 septembre 2025, la performance financière montre une entreprise à un moment charnière, avec des revenus en hausse rapide mais toujours éclipsés par les coûts de ses activités de développement et de financement.

• Actif total : L'actif total de la société s'élevait à 570,8 millions de dollars au 30 septembre 2025, contre 517,6 millions de dollars à la fin de 2024, démontrant un investissement continu dans son portefeuille immobilier.
• Perte nette : Malgré l'augmentation des revenus, la société a enregistré une perte nette de 28,4 millions de dollars pour les neuf mois clos le 30 septembre 2025, ce qui représente une augmentation significative par rapport à la perte de 15,6 millions de dollars de l'année précédente. Cela est dû à des dépenses d'exploitation plus élevées et à une augmentation substantielle des frais d'intérêts, qui ont atteint 4,85 millions de dollars au troisième trimestre seulement en raison d'une nouvelle dette refinancée.
• Effet de levier : La dette nette a augmenté pour atteindre 251,4 millions de dollars au 30 septembre 2025, contre 177,0 millions de dollars à la fin de l'année 2024, suite au refinancement d'actifs comme Aster & Links. Le taux d'endettement représente environ 44 % du total des actifs, ce qui reste inférieur à l'objectif à long terme de 50 à 70 %.
• Liquidité : La trésorerie et la trésorerie soumise à restrictions totalisaient 35,8 millions de dollars à la fin du troisième trimestre 2025, fournissant un tampon alors que la société poursuit ses efforts de location. Les flux de trésorerie opérationnels demeurent négatifs, avec une perte de près de 15 millions de dollars pour les neuf premiers mois de 2025.

La clé à retenir est simple : Belpointe PREP, LLC exécute son plan visant à achever ses développements et à commencer à générer des flux de trésorerie locatifs, mais les bénéfices d'exploitation sont encore insaisissables en raison des coûts élevés associés à sa dette et à la période de location en cours. Vous investissez dans le potentiel de flux de trésorerie futurs, et non dans la rentabilité actuelle.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Position sur le marché et perspectives d'avenir

Belpointe PREP, LLC se trouve à un point d'inflexion critique, passant d'une phase de développement à forte intensité de capital à un modèle opérationnel générateur de revenus, ce qui est essentiel à la réalisation de sa proposition de valeur de Qualified Opportunity Fund (QOF), coté en bourse. La réussite de projets majeurs et le récent refinancement permettent à l'entreprise de capter des revenus locatifs récurrents, mais le défi à court terme reste de convertir ses 570,8 millions de dollars d'actifs en flux de trésorerie d'exploitation positif.

Paysage concurrentiel

Le marché des fonds Opportunity Zone (OZ) est très fragmenté, Belpointe PREP, LLC se distinguant comme le seul QOF coté en bourse, ce qui lui confère un avantage de liquidité unique par rapport à ses pairs privés. Voici un calcul rapide de la façon dont la part de marché de Belpointe PREP, LLC, d'environ 0,87 % des 42,1 milliards de dollars estimés en capitaux propres OZ suivis, se compare à celle de certains des plus grands acteurs privés.

Opportunités et défis

La transition du développement à la stabilisation est le principal moteur de la performance future de Belpointe PREP, LLC, mais l'environnement législatif pour les zones d'opportunité est désormais nettement plus favorable, ce qui constitue un vent favorable.

Position dans l'industrie

Belpointe PREP, LLC occupe une position unique de pionnier dans le secteur des fonds d'opportunités qualifiés (QOF) en tant que seul fonds coté sur une bourse nationale (NYSE American : OZ). Cette structure publique constitue son principal différenciateur, offrant aux investisseurs une stratégie de sortie (liquidité) qui n'est tout simplement pas disponible dans la grande majorité des QOF privés. Il s’agit d’un énorme avantage pour les investisseurs qui pourraient avoir besoin de vendre avant la fin de la période de détention de 10 ans.

• Prime de liquidité : La cotation publique offre un marché immédiat, bien qu'actuellement réduit, pour ses parts, ce qui constitue un avantage structurel par rapport aux fonds privés qui dépendent du timing des événements de capitaux.
• Pipeline de développement : La société contrôle un futur pipeline important de plus de 2 500 unités dont le coût total du projet est estimé à plus de 1,3 milliard de dollars, démontrant une voie claire pour la croissance des actifs.
• Changement opérationnel : L'accent pour 2026 sera mis sur la conversion des revenus de 6,12 millions de dollars des 9 mois 2025 en un résultat d'exploitation net (NOI) positif, alors que les 269 unités de VIV commenceront à contribuer à l'intégralité des revenus locatifs au quatrième trimestre 2025 et au premier trimestre 2026.

Vous pouvez consulter la vision à long terme et les principes fondamentaux de l'entreprise ici : Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de Belpointe PREP, LLC (OZ).