Belpointe PREP, LLC (OZ): História, Propriedade, Missão, Como Funciona & Ganha dinheiro

Belpointe PREP, LLC (OZ) é um Fundo de Oportunidades Qualificadas (QOF) de capital aberto - mas um incorporador imobiliário ainda pode entregar retornos descomunais e com vantagens fiscais quando seu prejuízo líquido acumulado no ano de 2025 é de US$ 28,4 milhões? Você está olhando para uma empresa que fez a transição com sucesso de projetos importantes como Aster & Links e VIV do desenvolvimento para a locação, aumentando o total de ativos para US$ 570,8 milhões definitivamente significativos no terceiro trimestre de 2025. Dado que seu último valor patrimonial líquido (NAV) relatado foi de US$ 116,74 por unidade, como você deve avaliar uma negociação de ações com um grande desconto e o que o recente refinanciamento de US$ 204,14 milhões nos diz sobre seu curto prazo liquidez e risco profile? Descreveremos a missão única da empresa dentro da estrutura da Zona de Oportunidade e mostraremos exatamente como ela planeja converter esses enormes ativos de desenvolvimento em fluxo de caixa recorrente e sustentável.

História da Belpointe PREP, LLC (OZ)

Você deseja entender a base da Belpointe PREP, LLC (OZ) - o 'porquê' por trás de sua estrutura e de seu portfólio imobiliário atual. A conclusão direta é esta: a empresa foi criada especificamente em 2020 para ser o primeiro Fundo de Oportunidades Qualificadas (QOF) negociado publicamente, uma estrutura concebida para atrair investimentos significativos em ganhos de capital em áreas designadas de baixos rendimentos, razão pela qual o seu crescimento tem sido rápido, mas intensivo em capital.

Dado o cronograma de fundação da empresa

A empresa não surgiu de uma garagem; foi um desdobramento estratégico da Belpointe, LLC, uma empresa patrocinadora com mais de duas décadas de experiência, incluindo um braço de gestão de ativos financeiros que supervisiona mais de US$ 5 bilhões nos ativos sob gestão.

Ano estabelecido

2020. Este momento foi fundamental, permitindo-lhe qualificar-se imediatamente ao abrigo da legislação da Zona de Oportunidade (OZ).

Localização original

Greenwich, Connecticut, que também é a sede de longa data de seu patrocinador, Belpointe, LLC.

Membros da equipe fundadora

A empresa é liderada por uma equipe experiente que inclui:

• Brandon Eric Lacoff, Presidente do Conselho e Diretor-Presidente.
• Martin Lacoff, Diretor, Diretor Estratégico e Diretor Financeiro Principal.
• Lori Wortz, Diretor de Operações.
• Cody H. Laidlaw, Diretor de Desenvolvimento de Negócios.

Capital inicial/financiamento

A empresa protocolou declaração de registro para oferta e venda de até um total de $750,000,000 de unidades Classe A. Em 31 de dezembro de 2024, a receita bruta agregada em dinheiro da oferta arrecadada foi de US$ 357,3 milhões.

Dados os marcos de evolução da empresa

A história da empresa é uma marcha clara de uma estrutura legal para um portfólio imobiliário tangível, culminando na recente mudança do puro desenvolvimento para a geração de receitas de aluguel.

Dados os momentos transformadores da empresa

As duas decisões mais transformadoras foram a sua cotação pública e a recente mudança de ativos apenas de desenvolvimento para ativos operacionais. Você não pode exagerar a importância dessa mudança.

A decisão de listar na NYSE American sob o símbolo 'OZ' foi definitivamente uma virada de jogo. Forneceu aos investidores uma estratégia de saída – liquidez – que normalmente está ausente nos Fundos de Oportunidades Qualificadas privados. Esta estrutura única permitiu à empresa levantar capital de forma mais ampla do que seus pares privados, levando a um pipeline de desenvolvimento com um custo total aproximado do projeto de mais de US$ 1,3 bilhão.

A conclusão de seus principais projetos, especialmente o ativo VIV em São Petersburgo e Aster & Links em Sarasota, marca a mudança da empresa de uma pura empresa de desenvolvimento para uma operadora imobiliária. Esta é uma transição crítica. Nos nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025, a receita da empresa saltou para US$ 6,12 milhões, um aumento enorme em relação aos US$ 1,58 milhão relatados no mesmo período do ano anterior. Este crescimento de 300% na receita mostra que o impulso do leasing está finalmente começando.

• O Mandato OZ: Toda a estratégia depende do quadro do Fundo de Oportunidades Qualificadas, que exige investir pelo menos 90% de seus ativos em propriedade de zona de oportunidade qualificada.
• A base de ativos: No terceiro trimestre de 2025, os ativos totais da empresa eram de US$ 570,8 milhões, com dívida líquida de US$ 251,4 milhões, mostrando um índice de endividamento próximo a 44%.
• A Proposta de Valor: O valor patrimonial líquido (NAV) por unidade Classe A foi relatado em US$ 116,74 em 30 de junho de 2025, o que é uma métrica chave para avaliar a criação de valor a longo prazo.

Para um mergulho mais profundo em como essas finanças estão impactando os retornos dos investidores, você deve ler Analisando a saúde financeira da Belpointe PREP, LLC (OZ): principais insights para investidores.

Estrutura de propriedade da Belpointe PREP, LLC (OZ)

A estrutura acionária da Belpointe PREP, LLC é uma mistura de investimento público e controle de patrocinador, típica de um veículo imobiliário administrado, onde a maioria do capital é detida por titulares de unidades públicas, mas o controle operacional cabe ao Gestor.

Esta estrutura de classe dupla dá aos investidores públicos liquidez e acesso a investimentos na Zona de Oportunidades Qualificadas (QOF), mas o Gestor, Belpointe PREP Manager, LLC, mantém a principal autoridade de tomada de decisão através da sua unidade única e controladora de Classe M.

Situação atual da Belpointe PREP, LLC

Belpointe PREP, LLC é um Fundo de Oportunidades Qualificadas (QOF) de capital aberto, listado na NYSE American sob o símbolo OZ. Este status o torna um veículo de investimento único, oferecendo aos investidores uma forma de acessar imóveis da Opportunity Zone (OZ) com a transparência e a liquidez de uma cotação em bolsa nacional. A empresa recuperou com sucesso a conformidade com os padrões de listagem contínua da NYSE American em janeiro de 2025, após a conclusão de sua Reunião Anual de Titulares de Unidades de 2024. Em novembro de 2025, a empresa tinha 3.791.177 unidades Classe A, 100.000 unidades Classe B e uma unidade Classe M em circulação.

Análise de propriedade da Belpointe PREP, LLC

O capital da empresa é predominantemente detido por investidores institucionais e de retalho através de unidades de Classe A negociadas publicamente. A repartição da propriedade a partir do ano fiscal de 2025 destaca uma presença retalhista significativa, o que pode levar a uma maior volatilidade das ações, mas também significa uma ampla base de capital. Você pode ler mais sobre a base de investidores em Explorando Belpointe PREP, LLC (OZ) Investidor Profile: Quem está comprando e por quê?

A única unidade Classe M, mantida pelo Gerente, Belpointe PREP Manager, LLC, é a peça crítica aqui. Embora represente uma percentagem de capital negligenciável, confere ao Gestor o direito exclusivo de nomear e destituir administradores, controlando eficazmente a direção estratégica e as operações quotidianas da empresa. É assim que uma pequena participação acionária ainda pode dirigir o navio.

Belpointe PREP, Liderança da LLC

A empresa é dirigida por uma equipe executiva pequena e focada e um Conselho de Administração, que contrata os serviços da Belpointe PREP Manager, LLC para gerenciar suas operações e estratégia de investimento. Esta é uma estrutura comum para veículos de investimento geridos externamente.

• Brandon Lacoff: Fundador, presidente e CEO. Ele fornece a visão estratégica abrangente e anteriormente liderou a Belpointe REIT, Inc. antes de sua fusão com a Belpointe PREP em 2021.
• Martin Lacoff: Diretor, Diretor Estratégico e Diretor Financeiro Principal. Ele é responsável pela estratégia de longo prazo e pela saúde financeira da empresa.
• Lori Wortz: Diretor de Operações - Imobiliário. Lori supervisiona a gestão estratégica e operacional do portfólio imobiliário, incluindo aquisições e incorporações.
• Cody H. Laidlaw: Diretor de Desenvolvimento de Negócios e Diretor de Relações com Investidores. Cody gerencia captação de recursos, relações com investidores e desenvolvimento de produtos para a empresa.

O Conselho de Administração inclui Brandon Lacoff e Martin Lacoff, juntamente com os diretores independentes Dean Drulias, Timothy Oberweger, Shawn Orser e Ronald Young, Jr.. A equipe de gestão, agindo por meio do Gestor, toma todas as decisões de investimento, além de fornecer serviços de gestão de portfólio e financeiros, visando maximizar o fluxo de caixa operacional.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Missão e Valores

Belpointe PREP, LLC (OZ) é fundamentalmente impulsionada por um duplo mandato: fornecer aos investidores oportunidades de ganhos de capital com vantagens fiscais e, ao mesmo tempo, estimular a revitalização económica em Zonas de Oportunidades (QOZs) designadas. A cultura da empresa é construída sobre uma base de integridade, inovação e um compromisso claro com o desenvolvimento comunitário.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Objetivo principal

O propósito da empresa vai além da construção de imóveis; trata-se de canalizar capital para áreas que mais necessitam dele, criando um impacto social tangível e positivo juntamente com retornos financeiros. Eles são um dos poucos Fundos de Oportunidades Qualificadas (QOFs) negociados publicamente, o que é um grande negócio para a acessibilidade.

Declaração oficial de missão

A missão principal é desenvolver comunidades através de investimentos imobiliários estratégicos, com foco na criação de valor a longo prazo. Isso significa que eles não estão apenas vendendo ativos; estão a plantar sementes para mudanças económicas duradouras em áreas mal servidas. Nos nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025, seus ativos totais foram de US$ 570,8 milhões, mostrando a escala desse compromisso.

• Impulsionar o crescimento económico e a criação de empregos em Zonas de Oportunidades designadas.
• Fornecer aos investidores acesso a oportunidades de investimento únicas e com vantagens fiscais.
• Promover o desenvolvimento comunitário sustentável, melhorando a qualidade de vida dos residentes locais.

Declaração de visão

Embora uma declaração de visão resumida não seja publicada, os objetivos de longo prazo e as prioridades estratégicas da empresa traçam um quadro claro de seu foco futuro. São realistas quanto à necessidade de um retorno sólido, pelo que a sua visão está diretamente ligada aos benefícios para os investidores e à solidez da carteira.

• Preserve, proteja e devolva sua contribuição de capital no longo prazo.
• Pague distribuições de dinheiro atraentes e consistentes.
• Aumentar o caixa líquido das operações - nos nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025, a receita de aluguel foi de US$ 6,12 milhões, mostrando o aumento.
• Expandir a sua presença e diversificar o portfólio de ativos em novos tipos de propriedades e mercados geográficos.

O que esta estimativa esconde é a complexidade do desenvolvimento; apesar do crescimento das receitas, o prejuízo líquido no mesmo período de nove meses foi de 28,38 milhões de dólares, o que é típico para uma empresa de desenvolvimento de capital intensivo em fase de arranque. Se você quiser se aprofundar em seus números, você deve verificar Analisando a saúde financeira da Belpointe PREP, LLC (OZ): principais insights para investidores.

Slogan/slogan da Belpointe PREP, LLC (OZ)

Não existe um slogan oficial e cativante, mas seu foco operacional funciona como seu slogan no mercado. Eles são os pioneiros em Fundos de Oportunidades Qualificadas negociados publicamente e é com isso que lideram.

• Investir em mercados de alto crescimento e propriedades próximas à geração de receita.
• Imóveis com Impacto Real.
• O único QOF listado em uma bolsa de valores nacional.

Eles definitivamente querem que você saiba que eles são a forma mais acessível de participar do programa Zona de Oportunidades. Seu valor patrimonial líquido (NAV) por unidade Classe A era de US$ 116,74 em 30 de junho de 2025, o que dá aos investidores uma referência clara.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Como funciona

Belpointe PREP, LLC opera como um Fundo de Oportunidade Qualificado (QOF) de capital aberto que gera valor ao adquirir, desenvolver e gerenciar imóveis comerciais e de uso misto em Zonas de Oportunidades (OZs) designadas nos EUA. Ele atua essencialmente como um incorporador imobiliário e proprietário de longo prazo, mas sua principal proposta de valor é dar aos investidores uma maneira de adiar e potencialmente eliminar impostos sobre ganhos de capital, reinvestindo esses ganhos no fundo.

Portfólio de produtos/serviços da Belpointe PREP, LLC

As ofertas da empresa são duplas: o próprio veículo de investimento e os ativos imobiliários que desenvolve e opera.

Estrutura Operacional da Belpointe PREP, LLC

O processo operacional é um ciclo de incorporação imobiliária, mas com os rígidos requisitos de cumprimento de um QOF. Isto significa pelo menos 90% de seus ativos devem ser Propriedade de Zona de Oportunidade Qualificada. Aqui está uma matemática rápida: nos primeiros nove meses do ano fiscal de 2025, os ativos totais da empresa foram de aproximadamente US$ 570,8 milhões, mostrando um aumento significativo à medida que projetos como o VIV alcançaram uma conclusão substancial.

• Levantamento de capital: Garantir fundos de investidores que buscam benefícios fiscais QOF, além de aumentar a dívida. No terceiro trimestre de 2025, a dívida total era de cerca de US$ 251 milhões, com uma meta de alavancagem de longo prazo de 50-70% do valor patrimonial.
• Aquisição e Desenvolvimento: Identifique e adquira propriedades em OZs designadas e, em seguida, execute o desenvolvimento ou redesenvolvimento substancial. O pipeline atual inclui mais de 2.500 unidades.
• Locação e Estabilização: Transição de novas propriedades, como Aster & Links e VIV, da construção para a geração de renda de aluguel. A receita de aluguel no período de nove meses findo em 30 de setembro de 2025 foi US$ 6,12 milhões, um aumento significativo em relação ao ano anterior, mostrando que esta transição está definitivamente em andamento.
• Gestão de ativos: Gerencie as propriedades estabilizadas para obter fluxo de caixa de longo prazo e valorização de capital, que é a principal fonte de valor para os titulares de unidades ao longo do tempo.

Vantagens Estratégicas da Belpointe PREP, LLC

O sucesso da empresa no mercado depende de dois factores únicos: a sua estrutura e o seu foco no desenvolvimento. É uma combinação simples, mas poderosa.

• Status QOF negociado publicamente: Belpointe PREP, LLC é o primeiro e único Fundo de Oportunidades Qualificado listado em uma bolsa de valores nacional (NYSE American), que oferece liquidez aos investidores - um grande benefício que os QOFs privados tradicionais não podem igualar.
• Veículo de investimento com vantagens fiscais: A estrutura QOF permite aos investidores diferir o imposto sobre ganhos de capital até 31 de dezembro de 2026 e potencialmente eliminar o imposto sobre a valorização do investimento QOF se for mantido por 10 anos.
• Pipeline de desenvolvimento sem risco: Ao contrário de muitos QOFs ainda na fase inicial de angariação de fundos, o Belpointe PREP concluiu os seus dois maiores projectos, Aster & Links e VIV, movendo-os para a fase de arrendamento geradora de receitas. Isso reduz o risco de construção para novos investidores.
• Escala e Avaliação: Com um custo total estimado do projeto de mais de US$ 1,3 bilhão em seu pipeline, a empresa possui escala significativa. O Valor Patrimonial Líquido (NAV) foi reportado em $116.74 por unidade Classe A em 30 de junho de 2025, fornecendo uma referência clara para seu valor intrínseco.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Como ganha dinheiro

Belpointe PREP, LLC gera receita principalmente com o aluguel de ativos imobiliários residenciais e comerciais recém-desenvolvidos de alta qualidade, localizados em Zonas de Oportunidades Qualificadas (QOZs) designadas. A empresa encontra-se atualmente numa fase crítica de transição, passando de um modelo de desenvolvimento de capital intensivo para um modelo operacional de geração de rendimentos, com as receitas de aluguer a impulsionarem quase todas as suas receitas reportadas no final de 2025.

Detalhamento da receita da Belpointe PREP, LLC

A receita da empresa é atualmente dominada pelas receitas de aluguel, à medida que seus principais projetos, como Aster & Links em Sarasota, Flórida, e VIV em São Petersburgo, Flórida, passam para a fase de locação. Nos nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025, a receita total foi de US$ 6,12 milhões, um aumento dramático em relação ao ano anterior, refletindo essa mudança operacional.

Aqui estão as contas rápidas: a receita total de 6,12 milhões de dólares nos primeiros nove meses de 2025 representa um aumento de quase 300% em relação ao mesmo período de 2024, o que é um sinal claro de que a estratégia de desenvolvimento está finalmente a dar frutos em termos de fluxo de caixa. O crescimento está definitivamente acelerando.

Economia Empresarial

O principal motor económico da Belpointe PREP, LLC baseia-se no programa federal Qualified Opportunity Zone (QOZ), que proporciona um diferimento significativo de impostos sobre ganhos de capital e potenciais benefícios de eliminação aos investidores, tornando o fundo uma fonte atractiva de capital para projectos de desenvolvimento em grande escala. Esta vantagem fiscal funciona como uma ferramenta poderosa e de baixo custo para aquisição de capital.

• Estratégia de preços (taxa de administração externa): Belpointe PREP, LLC é gerenciada externamente pelo Belpointe PREP Manager, LLC. Embora a receita do fundo seja proveniente de rendas, um fator económico importante é a estrutura de taxas pagas ao gestor. Isto normalmente inclui uma taxa de administração anual, muitas vezes baseada no patrimônio ou nos ativos do fundo, além de uma alocação de desempenho (ou juros transportados) sobre os lucros, que é o incentivo final do gestor.
• Criação de valor: A empresa se concentra no desenvolvimento do zero em mercados de alto crescimento e mal atendidos. Por exemplo, o projeto Aster & Links é um empreendimento de uso misto com 424 unidades, que gera um fluxo de renda diversificado tanto de aluguéis residenciais quanto de inquilinos comerciais como o Sprouts Farmers Market.
• Estrutura de custos: O negócio está atualmente sobrecarregado por elevadas despesas operacionais, incluindo despesas de propriedade, depreciação e despesas com juros significativamente mais elevadas, o que é típico de uma empresa em transição de uma fase de desenvolvimento com elevada alavancagem.
• Capital com vantagens fiscais: A estrutura QOZ é a proposta de venda única (USP). Os investidores podem diferir os ganhos de capital até 31 de dezembro de 2026 e, se mantiverem o seu investimento por 10 anos ou mais, podem eliminar os ganhos de capital no próprio investimento QOF. Este é o principal mecanismo para atrair capital.

Para compreender todo o âmbito do mandato do fundo, deverá rever a sua Declaração de missão, visão e valores essenciais da Belpointe PREP, LLC (OZ).

Desempenho financeiro da Belpointe PREP, LLC

Em 30 de setembro de 2025, o desempenho financeiro mostra uma empresa num momento crucial, com as receitas a aumentar rapidamente, mas ainda ofuscadas pelos custos das suas atividades de desenvolvimento e financiamento.

• Ativos totais: Os ativos totais da empresa eram de US$ 570,8 milhões em 30 de setembro de 2025, acima dos US$ 517,6 milhões no final de 2024, demonstrando investimento contínuo em seu portfólio imobiliário.
• Perda líquida: Apesar do aumento da receita, a empresa relatou um prejuízo líquido de US$ 28,4 milhões nos nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025, o que representa um aumento significativo em relação ao prejuízo de US$ 15,6 milhões no período do ano anterior. Isto é impulsionado por despesas operacionais mais elevadas e um aumento substancial nas despesas com juros, que atingiram 4,85 milhões de dólares só no terceiro trimestre devido a dívidas novas e refinanciadas.
• Alavancagem: A dívida líquida aumentou para US$ 251,4 milhões em 30 de setembro de 2025, acima dos US$ 177,0 milhões no final do ano de 2024, após o refinanciamento de ativos como Aster & Links. O rácio da dívida é de cerca de 44% dos activos totais, o que ainda está abaixo da meta de longo prazo de 50-70%.
• Liquidez: O caixa e o caixa restrito totalizaram US$ 35,8 milhões no final do terceiro trimestre de 2025, proporcionando uma proteção à medida que a empresa continua seus esforços de arrendamento. O fluxo de caixa operacional permanece negativo, com prejuízo de quase US$ 15 milhões nos primeiros nove meses de 2025.

A principal conclusão é simples: a Belpointe PREP, LLC está executando seu plano para concluir os empreendimentos e começar a gerar fluxo de caixa de aluguel, mas os lucros operacionais ainda são ilusórios devido aos altos custos associados à sua dívida e ao período de arrendamento contínuo. Você está investindo no potencial de fluxo de caixa futuro, não na lucratividade atual.

Posição de mercado e perspectivas futuras da Belpointe PREP, LLC (OZ)

A Belpointe PREP, LLC está num ponto de inflexão crítico, passando de uma fase de desenvolvimento de capital intensivo para um modelo operacional gerador de receitas, o que é fundamental para concretizar a sua proposta de valor do Fundo de Oportunidades Qualificadas (QOF) negociado publicamente. A conclusão bem-sucedida de grandes projetos e o recente refinanciamento posicionam a empresa para capturar receitas recorrentes de aluguel, mas o desafio de curto prazo continua sendo converter seus US$ 570,8 milhões em ativos em fluxo de caixa operacional positivo.

Cenário Competitivo

O mercado de fundos Opportunity Zone (OZ) é altamente fragmentado, com Belpointe PREP, LLC destacando-se como o único QOF negociado publicamente, o que lhe confere uma vantagem de liquidez única sobre os seus pares privados. Aqui está uma matemática rápida sobre como a participação de mercado da Belpointe PREP, LLC de aproximadamente 0,87% dos estimados US$ 42,1 bilhões em capital monitorado da OZ se compara a alguns dos maiores players privados.

Oportunidades e Desafios

A transição do desenvolvimento para a estabilização é o principal motor do desempenho futuro da Belpointe PREP, LLC, mas o ambiente legislativo para as Zonas de Oportunidade é agora definitivamente mais favorável, o que é um grande vento a favor.

Posição na indústria

Belpointe PREP, LLC ocupa uma posição única e pioneira no setor de Fundos de Oportunidades Qualificadas (QOF) como o único fundo listado em uma bolsa nacional (NYSE American: OZ). Esta estrutura pública é o seu principal diferenciador, oferecendo aos investidores uma estratégia de saída (liquidez) que simplesmente não está disponível na grande maioria dos QOF privados. Esta é uma enorme vantagem para investidores que possam precisar vender antes do término do período de retenção de 10 anos.

• Prêmio de Liquidez: A cotação pública proporciona um mercado imediato, embora actualmente com descontos, para as suas unidades, o que constitui uma vantagem estrutural em relação aos fundos privados que dependem do timing dos eventos de capital.
• Pipeline de desenvolvimento: A empresa controla um pipeline futuro substancial de mais de 2.500 unidades com um custo total estimado do projeto superior a US$ 1,3 bilhão, demonstrando um caminho claro para o crescimento dos ativos.
• Mudança Operacional: O foco para 2026 será na conversão dos US$ 6,12 milhões da receita dos 9 meses de 2025 em uma receita operacional líquida (NOI) positiva, à medida que as 269 unidades da VIV começarem a contribuir com receita total de aluguel no quarto trimestre de 2025 e no primeiro trimestre de 2026.

Você pode revisar a visão de longo prazo e os princípios básicos da empresa aqui: Declaração de missão, visão e valores essenciais da Belpointe PREP, LLC (OZ).