Belpointe PREP, LLC (OZ): historia, propiedad, misión, cómo funciona & gana dinero

Belpointe PREP, LLC (OZ) es un Fondo de Oportunidad Calificado (QOF, por sus siglas en inglés) que cotiza en bolsa, pero ¿puede un desarrollador de bienes raíces aún generar rendimientos enormes y con ventajas fiscales cuando su pérdida neta en lo que va del año 2025 asciende a $28,4 millones? Está ante una empresa que ha realizado con éxito la transición de proyectos clave como Aster & Links y VIV del desarrollo al arrendamiento, aumentando los activos totales a una cifra definitivamente significativa de 570,8 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025. Dado que su último valor liquidativo (NAV) informado fue de 116,74 dólares por unidad, ¿cómo se debe valorar una acción que cotiza con un gran descuento y qué nos dice la reciente refinanciación de 204,14 millones de dólares sobre su corto plazo? liquidez y riesgo profile? Desglosaremos la misión única de la empresa dentro del marco de la Zona de Oportunidad y le mostraremos exactamente cómo planea convertir esos enormes activos de desarrollo en un flujo de caja sostenible y recurrente.

Historia de Belpointe PREP, LLC (OZ)

Quiere comprender los cimientos de Belpointe PREP, LLC (OZ): el "por qué" detrás de su estructura y su cartera de bienes raíces actual. La conclusión directa es la siguiente: la compañía fue construida específicamente en 2020 para ser el primer Fondo de Oportunidad Calificado (QOF) que cotiza en bolsa, una estructura diseñada para atraer importantes inversiones en ganancias de capital en áreas designadas de bajos ingresos, razón por la cual su crecimiento ha sido rápido pero intensivo en capital.

Dado el cronograma de fundación de la empresa

La empresa no surgió de un garaje; fue una escisión estratégica de Belpointe, LLC, una firma patrocinadora con más de dos décadas de experiencia, incluida una división de gestión de activos financieros que supervisa más de $5 mil millones en activos bajo gestión.

Año de establecimiento

2020. Este momento fue clave, ya que le permitió calificar inmediatamente bajo la legislación de la Zona de Oportunidad (OZ).

Ubicación original

Greenwich, Connecticut, que también es la antigua sede de su patrocinador, Belpointe, LLC.

Miembros del equipo fundador

La empresa está dirigida por un equipo experimentado que incluye:

• Brandon Eric Lacoff, Presidente del Consejo y Consejero Delegado.
• Martín Lacoff, Director, Director Estratégico y Director Financiero.
• Lori Wortz, Director de Operaciones.
• Cody H. Laidlaw, Director de Desarrollo Comercial.

Capital/financiación inicial

La empresa presentó una declaración de registro para la oferta y venta de hasta un total de $750,000,000 de unidades Clase A. Al 31 de diciembre de 2024, los ingresos brutos totales en efectivo de la oferta recaudados fueron de 357,3 millones de dólares.

Dados los hitos de evolución de la empresa

La historia de la compañía es una clara marcha desde una estructura legal a una cartera de bienes raíces tangible, que culmina en el reciente cambio del desarrollo puro a la generación de ingresos por alquiler.

Dados los momentos transformadores de la empresa

Las dos decisiones más transformadoras fueron su salida a bolsa y el reciente paso de activos únicamente de desarrollo a activos operativos. No se puede exagerar la importancia de ese cambio.

La decisión de cotizar en la NYSE American bajo el símbolo 'OZ' fue definitivamente un punto de inflexión. Proporcionó a los inversores una estrategia de salida (liquidez) que normalmente no existe en los fondos de oportunidad calificados privados. Esta estructura única permitió a la empresa obtener capital de manera más amplia que sus pares privados, lo que dio lugar a una cartera de desarrollo con un costo total aproximado del proyecto de más de 1.300 millones de dólares.

La finalización de sus principales proyectos, en particular el activo VIV en San Petersburgo y Aster & Links en Sarasota, marca el giro de la empresa de una pura empresa de desarrollo a un operador inmobiliario. Esta es una transición crítica. Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, los ingresos de la compañía aumentaron a 6,12 millones de dólares, un aumento enorme con respecto a los 1,58 millones de dólares reportados en el mismo período del año anterior. Este crecimiento del 300% en los ingresos muestra que el impulso del arrendamiento finalmente está surgiendo.

• El mandato de OZ: Toda la estrategia depende del marco del Fondo de Oportunidad Calificada, que requiere invertir al menos 90% de sus activos en propiedad calificada en zona de oportunidad.
• La base de activos: Al tercer trimestre de 2025, los activos totales de la compañía ascendieron a 570,8 millones de dólares, con una deuda neta de 251,4 millones de dólares, lo que muestra un índice de endeudamiento cercano al 44%.
• La propuesta de valor: El valor liquidativo (NAV) por unidad de Clase A se informó en 116,74 dólares al 30 de junio de 2025, que es una métrica clave para juzgar la creación de valor a largo plazo.

Para profundizar más en cómo estos aspectos financieros están impactando los retornos de los inversionistas, debería leer Desglosando la salud financiera de Belpointe PREP, LLC (OZ): información clave para los inversores.

Estructura de propiedad de Belpointe PREP, LLC (OZ)

La estructura de propiedad de Belpointe PREP, LLC es una combinación de inversión pública y control de patrocinadores, típica de un vehículo inmobiliario administrado, donde la mayoría del capital está en manos de partícipes públicos, pero el control operativo recae en el Administrador.

Esta estructura de clase dual brinda a los inversores públicos liquidez y acceso a inversiones en la Zona de Oportunidad Calificada (QOF), pero el Administrador, Belpointe PREP Manager, LLC, conserva la autoridad clave para la toma de decisiones a través de su única unidad de control Clase M.

Estado actual de Belpointe PREP, LLC

Belpointe PREP, LLC es un fondo de oportunidad calificado (QOF) que cotiza en bolsa y que cotiza en la Bolsa de Nueva York (NYSE American) con el símbolo OZ. Este estatus lo convierte en un vehículo de inversión único, que ofrece a los inversores una forma de acceder a bienes raíces en la Zona de Oportunidad (OZ) con la transparencia y liquidez de una cotización en bolsa nacional. La compañía recuperó con éxito el cumplimiento de los estándares de cotización continua de NYSE American en enero de 2025, tras la finalización de su Asamblea Anual de Partícipes de 2024. A noviembre de 2025, la empresa tiene 3.791.177 unidades Clase A, 100.000 unidades Clase B y una unidad Clase M en circulación.

Desglose de la propiedad de Belpointe PREP, LLC

El capital de la empresa está predominantemente en manos de inversores minoristas e institucionales a través de unidades Clase A que cotizan en bolsa. El desglose de la propiedad a partir del año fiscal 2025 destaca una importante presencia minorista, lo que puede generar una mayor volatilidad de las acciones, pero también significa una amplia base de capital. Puede leer más sobre la base de inversores en Explorando Belpointe PREP, LLC (OZ) Inversionista Profile: ¿Quién compra y por qué?

La única unidad Clase M, en manos del administrador, Belpointe PREP Manager, LLC, es la pieza fundamental aquí. Si bien representa un porcentaje de capital insignificante, otorga al Gerente el derecho exclusivo de nombrar y remover directores, controlando efectivamente la dirección estratégica de la empresa y las operaciones diarias. Así es como una pequeña participación en el capital todavía puede guiar el barco.

Liderazgo de Belpointe PREP, LLC

La empresa está dirigida por un equipo ejecutivo pequeño y enfocado y una junta directiva, que contrata los servicios de Belpointe PREP Manager, LLC para gestionar sus operaciones y estrategia de inversión. Se trata de una estructura común para los vehículos de inversión gestionados externamente.

• Brandon Lacoff: Fundador, Presidente y Director Ejecutivo. Proporciona la visión estratégica general y anteriormente dirigió Belpointe REIT, Inc. antes de su fusión con Belpointe PREP en 2021.
• Martín Lacoff: Director, Director Estratégico y Director Financiero. Es responsable de la estrategia a largo plazo y de la salud financiera de la empresa.
• Lori Wortz: Director de Operaciones - Bienes Raíces. Lori supervisa la gestión estratégica y operativa de la cartera de bienes raíces, incluidas las adquisiciones y el desarrollo.
• Cody H. Laidlaw: Director de Desarrollo de Negocios y Responsable de Relaciones con Inversores. Cody gestiona la recaudación de fondos, las relaciones con los inversores y el desarrollo de productos de la empresa.

El consejo de administración incluye a Brandon Lacoff y Martin Lacoff, junto con los directores independientes Dean Drulias, Timothy Oberweger, Shawn Orser y Ronald Young, Jr.. El equipo directivo, actuando a través del Gestor, toma todas las decisiones de inversión, además proporciona gestión de cartera y servicios financieros, con el objetivo de maximizar el flujo de caja operativo.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Misión y valores

Belpointe PREP, LLC (OZ) está impulsado fundamentalmente por un mandato dual: brindar a los inversores oportunidades de ganancias de capital con ventajas fiscales y al mismo tiempo estimular la revitalización económica en las Zonas de Oportunidad designadas (QOZ). La cultura de la empresa se basa en la integridad, la innovación y un compromiso claro con el desarrollo comunitario.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Propósito principal

El propósito de la empresa va más allá de la mera construcción de propiedades; se trata de canalizar capital hacia las áreas que más lo necesitan, creando un impacto social positivo y tangible junto con retornos financieros. Son uno de los pocos fondos de oportunidad calificados (QOF) que cotizan en bolsa, lo cual es muy importante para la accesibilidad.

Declaración oficial de misión

La misión principal es desarrollar comunidades a través de inversiones inmobiliarias estratégicas, centrándose en la creación de valor a largo plazo. Esto significa que no sólo están invirtiendo activos; están plantando semillas para un cambio económico duradero en zonas desatendidas. Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, sus activos totales ascendieron a 570,8 millones de dólares, lo que demuestra la escala de este compromiso.

• Impulsar el crecimiento económico y la creación de empleo en Zonas de Oportunidad designadas.
• Proporcionar a los inversores acceso a oportunidades de inversión únicas y con ventajas fiscales.
• Fomentar el desarrollo comunitario sostenible mejorando la calidad de vida de los residentes locales.

Declaración de visión

Si bien no se publica una declaración de visión única, los objetivos a largo plazo y las prioridades estratégicas de la empresa muestran una imagen clara de su enfoque futuro. Son realistas acerca de la necesidad de un rendimiento sólido, por lo que su visión está directamente ligada al beneficio para los inversores y la solidez de la cartera.

• Preserva, protege y recupera tu aportación de capital a largo plazo.
• Pague distribuciones de efectivo atractivas y consistentes.
• Aumentar el efectivo neto de las operaciones: durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, los ingresos por alquileres fueron de 6,12 millones de dólares, lo que demuestra el aumento.
• Ampliar su presencia y diversificar la cartera de activos en nuevos tipos de propiedades y mercados geográficos.

Lo que oculta esta estimación es la complejidad del desarrollo; A pesar del crecimiento de los ingresos, la pérdida neta durante el mismo período de nueve meses fue de 28,38 millones de dólares, lo que es típico de una empresa de desarrollo con uso intensivo de capital en la fase de puesta en marcha. Si desea profundizar en sus números, debe consultar Desglosando la salud financiera de Belpointe PREP, LLC (OZ): información clave para los inversores.

Lema/lema de Belpointe PREP, LLC (OZ)

No existe un eslogan oficial pegadizo, pero su enfoque operativo actúa como lema en el mercado. Son los pioneros en fondos de oportunidad calificados que cotizan en bolsa, y eso es con lo que lideran.

• Invertir en mercados de alto crecimiento y propiedades cercanas a la generación de ingresos.
• Bienes Raíces con Impacto Real.
• El único QOF que cotiza en una bolsa de valores nacional.

Definitivamente quieren que sepas que son la forma más accesible de participar en el programa Opportunity Zone. Su valor liquidativo (NAV) por unidad Clase A era de 116,74 dólares al 30 de junio de 2025, lo que ofrece a los inversores un punto de referencia claro.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Cómo funciona

Belpointe PREP, LLC opera como un Fondo de Oportunidad Calificado (QOF) que cotiza en bolsa que genera valor mediante la adquisición, desarrollo y administración de bienes raíces comerciales y de uso mixto en Zonas de Oportunidad (OZ) designadas en los EE. UU. Básicamente actúa como un desarrollador de bienes raíces y un propietario a largo plazo, pero su propuesta de valor principal es brindar a los inversionistas una manera de diferir y potencialmente eliminar los impuestos sobre las ganancias de capital reinvirtiendo esas ganancias en el fondo.

Portafolio de productos/servicios de Belpointe PREP, LLC

La oferta de la empresa es doble: el vehículo de inversión en sí y los activos inmobiliarios que desarrolla y opera.

Marco operativo de Belpointe PREP, LLC

El proceso operativo es un ciclo de desarrollo inmobiliario, pero con los estrictos requisitos de cumplimiento de un QOF. Esto significa al menos 90% de sus activos debe ser Propiedad de Zona de Oportunidad Calificada. He aquí los cálculos rápidos: durante los primeros nueve meses del año fiscal 2025, los activos totales de la empresa fueron aproximadamente 570,8 millones de dólares, mostrando una ampliación significativa a medida que proyectos como VIV alcanzaron una finalización sustancial.

• Recaudación de capital: Asegure fondos de inversionistas que buscan beneficios fiscales QOF, además de generar deuda. En el tercer trimestre de 2025, la deuda total rondaba $251 millones, con un apalancamiento objetivo a largo plazo de 50-70% del valor de los activos.
• Adquisición y Desarrollo: Identificar y adquirir propiedades en OZ designadas, luego ejecutar el desarrollo o una reurbanización sustancial. El oleoducto actual incluye más de 2.500 unidades.
• Arrendamiento y Estabilización: Hacer la transición de nuevas propiedades, como Aster & Links y VIV, de la construcción a la generación de ingresos por alquiler. Los ingresos por alquiler para los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025 fueron 6,12 millones de dólares, un aumento significativo respecto al año anterior, lo que demuestra que esta transición definitivamente está en marcha.
• Gestión de Activos: Administre las propiedades estabilizadas para obtener flujo de caja a largo plazo y apreciación del capital, que es la principal fuente de valor para los partícipes a lo largo del tiempo.

Ventajas estratégicas de Belpointe PREP, LLC

El éxito de la empresa en el mercado depende de dos factores únicos: su estructura y su enfoque de desarrollo. Es una combinación simple pero poderosa.

• Estado QOF que cotiza en bolsa: Belpointe PREP, LLC es el primer y único fondo de oportunidad calificado que cotiza en una bolsa de valores nacional (NYSE American), que ofrece a los inversores liquidez, un beneficio importante que los QOF privados tradicionales no pueden igualar.
• Vehículo de inversión con ventajas fiscales: La estructura QOF permite a los inversores diferir el impuesto a las ganancias de capital hasta el 31 de diciembre de 2026 y potencialmente eliminar el impuesto sobre la apreciación de la inversión QOF si se mantiene durante 10 años.
• Tubería de desarrollo sin riesgos: A diferencia de muchos QOF que aún se encuentran en la etapa inicial de recaudación de fondos, Belpointe PREP ha completado sus dos proyectos más grandes, Aster & Links y VIV, y los ha llevado a la fase de arrendamiento generadora de ingresos. Esto reduce el riesgo de construcción para los nuevos inversores.
• Escala y Valoración: Con un costo total estimado del proyecto de más 1.300 millones de dólares En su cartera de proyectos, la empresa tiene una escala significativa. El valor liquidativo (NAV) se informó a $116.74 por unidad Clase A al 30 de junio de 2025, proporcionando un punto de referencia claro para su valor intrínseco.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Cómo genera dinero

Belpointe PREP, LLC genera ingresos principalmente mediante el arrendamiento de activos inmobiliarios residenciales y comerciales recientemente desarrollados y de alta calidad ubicados dentro de Zonas de Oportunidad Calificadas (QOZ) designadas. La empresa se encuentra actualmente en una fase de transición crítica, pasando de un modelo de desarrollo intensivo en capital a un modelo operativo generador de ingresos, y los ingresos por alquiler impulsarán casi todos sus ingresos declarados a finales de 2025.

Desglose de ingresos de Belpointe PREP, LLC

Los ingresos de la compañía actualmente están dominados por los ingresos por alquileres a medida que sus principales proyectos, como Aster & Links en Sarasota, Florida, y VIV en St. Petersburg, Florida, pasan a la fase de arrendamiento. Durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, los ingresos totales fueron de 6,12 millones de dólares, un aumento espectacular con respecto al año anterior, lo que refleja este cambio operativo.

He aquí los cálculos rápidos: los ingresos totales de 6,12 millones de dólares durante los primeros nueve meses de 2025 representan un aumento de casi el 300 % con respecto al mismo período en 2024, lo que es una señal clara de que la estrategia de desarrollo finalmente está dando sus frutos en flujo de caja. El crecimiento definitivamente se está acelerando.

Economía empresarial

El motor económico central de Belpointe PREP, LLC se basa en el programa federal Qualified Opportunity Zone (QOZ), que proporciona importantes aplazamientos de impuestos sobre las ganancias de capital y posibles beneficios de eliminación a los inversores, lo que convierte al fondo en una fuente atractiva de capital para proyectos de desarrollo a gran escala. Esta ventaja fiscal actúa como una poderosa herramienta de adquisición de capital de bajo costo.

• Estrategia de precios (tarifa de gestión externa): Belpointe PREP, LLC es administrado externamente por Belpointe PREP Manager, LLC. Si bien los ingresos del fondo son ingresos por alquileres, un factor económico clave es la estructura de tarifas pagada al administrador. Esto generalmente incluye una tarifa de administración anual, a menudo basada en el capital o los activos del fondo, más una asignación de desempeño (o intereses acumulados) sobre las ganancias, que es el incentivo final del administrador.
• Creación de valor: La empresa se centra en el desarrollo desde cero en mercados desatendidos y de alto crecimiento. Por ejemplo, el proyecto Aster & Links es un desarrollo de uso mixto de 424 unidades, que genera un flujo de ingresos diversificado tanto de alquileres residenciales como de inquilinos comerciales como Sprouts Farmers Market.
• Estructura de costos: Actualmente, el negocio se ve afectado por altos gastos operativos, incluidos gastos de propiedad, depreciación y gastos por intereses significativamente mayores, lo cual es típico de una empresa que pasa de una fase de desarrollo con un alto apalancamiento.
• Capital con ventajas fiscales: La estructura QOZ es la propuesta de venta única (PVU). Los inversores pueden diferir las ganancias de capital hasta el 31 de diciembre de 2026, y si mantienen su inversión durante 10 años o más, pueden eliminar las ganancias de capital sobre la propia inversión QOF. Este es el principal mecanismo para atraer capital.

Para comprender el alcance completo del mandato del fondo, debe revisar su Declaración de misión, visión y valores fundamentales de Belpointe PREP, LLC (OZ).

Desempeño financiero de Belpointe PREP, LLC

Al 30 de septiembre de 2025, el desempeño financiero muestra una empresa en un momento crucial, con ingresos aumentando rápidamente pero aún eclipsados por los costos de sus actividades de desarrollo y financiamiento.

• Activos totales: Los activos totales de la compañía eran de 570,8 millones de dólares al 30 de septiembre de 2025, frente a los 517,6 millones de dólares a finales de 2024, lo que demuestra una inversión continua en su cartera de propiedades.
• Pérdida neta: A pesar del aumento de los ingresos, la compañía informó una pérdida neta de 28,4 millones de dólares durante los nueve meses finalizados el 30 de septiembre de 2025, lo que supone un aumento significativo con respecto a la pérdida de 15,6 millones de dólares del período del año anterior. Esto se debe a mayores gastos operativos y un aumento sustancial en los gastos por intereses, que alcanzaron los 4,85 millones de dólares sólo en el tercer trimestre debido a la deuda nueva refinanciada.
• Apalancamiento: La deuda neta aumentó a 251,4 millones de dólares al 30 de septiembre de 2025, frente a 177,0 millones de dólares a finales de 2024, tras la refinanciación de activos como Aster & Links. El ratio de endeudamiento es aproximadamente el 44% de los activos totales, lo que todavía está por debajo del objetivo a largo plazo del 50-70%.
• Liquidez: El efectivo y el efectivo restringido totalizaron 35,8 millones de dólares a finales del tercer trimestre de 2025, lo que proporciona un colchón mientras la empresa continúa con sus esfuerzos de arrendamiento. El flujo de caja operativo sigue siendo negativo, con una pérdida cercana a los 15 millones de dólares durante los primeros nueve meses de 2025.

La conclusión clave es simple: Belpointe PREP, LLC está ejecutando su plan para completar los desarrollos y comenzar a generar flujo de caja de alquiler, pero las ganancias operativas aún son difíciles de alcanzar debido a los altos costos asociados con su deuda y el período de arrendamiento en curso. Está invirtiendo en el potencial de flujo de caja futuro, no en la rentabilidad actual.

Belpointe PREP, LLC (OZ) Posición de mercado y perspectivas futuras

Belpointe PREP, LLC se encuentra en un punto de inflexión crítico, pasando de una fase de desarrollo intensiva en capital a un modelo operativo generador de ingresos, lo cual es clave para hacer realidad su propuesta de valor del Fondo de Oportunidad Calificada (QOF) que cotiza en bolsa. La finalización exitosa de proyectos importantes y la reciente refinanciación posicionan a la compañía para capturar ingresos recurrentes por alquileres, pero el desafío a corto plazo sigue siendo convertir sus $570,8 millones en activos en un flujo de efectivo operativo positivo.

Panorama competitivo

El mercado de fondos de Opportunity Zone (OZ) está muy fragmentado, y Belpointe PREP, LLC se destaca como el único QOF que cotiza en bolsa, lo que le otorga una ventaja de liquidez única sobre sus pares privados. Aquí están los cálculos rápidos sobre cómo se compara la participación de mercado de Belpointe PREP, LLC de aproximadamente el 0,87% de los $42,1 mil millones estimados en capital de OZ rastreado con algunos de los actores privados más grandes.

Oportunidades y desafíos

La transición del desarrollo a la estabilización es el principal impulsor del desempeño futuro de Belpointe PREP, LLC, pero el entorno legislativo para las Zonas de Oportunidad es ahora definitivamente más favorable, lo cual es un gran viento de cola.

Posición de la industria

Belpointe PREP, LLC ocupa una posición única y pionera en el sector de fondos de oportunidad calificados (QOF) como el único fondo que cotiza en una bolsa nacional (NYSE American: OZ). Esta estructura pública es su principal diferenciador, ya que ofrece a los inversores una estrategia de salida (liquidez) que simplemente no está disponible en la gran mayoría de los QOF privados. Esta es una gran ventaja para los inversores que podrían necesitar vender antes de que finalice el período de retención de 10 años.

• Prima de Liquidez: La cotización pública proporciona un mercado inmediato, aunque actualmente con descuento, para sus unidades, lo cual es una ventaja estructural sobre los fondos privados que dependen del momento de los eventos de capital.
• Canal de desarrollo: La compañía controla una importante cartera futura de más de 2500 unidades con un costo total estimado del proyecto superior a los 1300 millones de dólares, lo que demuestra un camino claro para el crecimiento de los activos.
• Turno Operacional: El enfoque para 2026 será convertir los $6,12 millones de ingresos de los nueve meses de 2025 en un ingreso operativo neto (NOI) positivo a medida que las 269 unidades de VIV comiencen a contribuir con ingresos completos por alquiler en el cuarto trimestre de 2025 y el primer trimestre de 2026.

Puede revisar la visión a largo plazo y los principios fundamentales de la empresa aquí: Declaración de misión, visión y valores fundamentales de Belpointe PREP, LLC (OZ).