(BRX): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تبحث عن تفصيل واضح وقابل للتنفيذ لشركة Brixmor Property Group Inc. (BRX)، وقد فهمت ذلك. الفكرة الأساسية بسيطة: تتمتع بريكسمور بموقع جيد في قطاع التجزئة القائم على الضرورة مع إشغال محفظة بالقرب من ذروة تاريخية بلغت 94.5%ولكن يجب عليها أن تتغلب على التكلفة المتزايدة لرأس المال وتنفذ عملية كبيرة 400 مليون دولار خط أنابيب إعادة التطوير لتحقيق نمو ملموس في عام 2026. بصراحة، تكمن القوة الأكبر في زخمهم التشغيلي، لكنك لا تزال بحاجة إلى مراقبة مخاطر التنفيذ على هذا الخط عن كثب، خاصة مع وجود توجيهات 2025 للأموال من العمليات (FFO) بين 2.05 دولار و2.10 دولار للسهم الواحد. دعونا نتجاوز الضجيج ونرسم المخاطر والفرص على المدى القريب.

شركة Brixmor Property Group Inc. (BRX) - تحليل SWOT: نقاط القوة

نسبة إشغال عالية للمحفظة تقترب من 94.5%، وهي ذروة تاريخية.

تريد أن ترى صندوق الاستثمار العقاري (REIT) يحقق أقصى قدر من إيراداته، وأبسط طريقة للقيام بذلك هي إبقاء الأضواء مضاءة والأبواب مفتوحة. حققت مجموعة بريكسمور العقارية إجمالي إشغال مؤجر بنسبة 94.1٪ اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025 (الربع الأول من عام 2025). يعد هذا مقياسًا تشغيليًا قويًا، خاصة في بيئة البيع بالتجزئة التي لا تزال تواجه رياحًا معاكسة. أما الإشغال الرئيسي، وهو المتاجر الكبيرة، فيبلغ نسبة أعلى تبلغ 95.7%.

تتمتع الشركة أيضًا بفرصة إيرادات كبيرة تنتظر خط أنابيب الإيجار الموقع ولكن لم يبدأ بعد (SNC). يمثل هذا العمل المتراكم 2.9 مليون قدم مربع من المساحة و60.4 مليون دولار من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) الذي سيبدأ في توليد الدخل بمجرد شغل المستأجرين. وهذا طريق واضح للنمو المستقبلي، حتى لو انخفض الإشغال قليلاً بسبب إفلاس المستأجرين الذي لا يمكن تجنبه، وهو أمر ثابت في تجارة التجزئة. بصراحة، يعد معدل الإشغال المرتفع في التسعينات بمثابة شهادة على جودة مواقعهم.

فروق أسعار الإيجارات قوية، حيث حققت عقود الإيجار الجديدة نمواً بنحو 18.0%.

بريكسمور لا يملأ المساحة فحسب؛ إنهم يطالبون بإيجارات أعلى بكثير على الصفقات الجديدة. وهذا هو جوهر استراتيجية القيمة المضافة الخاصة بهم. بالنسبة للربع الأول من عام 2025، بلغ توزيع الإيجار النقدي المختلط على عقود الإيجار الجديدة والمتجددة المماثلة 20.5%. وهذا يعني أن الإيجار الجديد أعلى بمقدار الخمس في المتوسط ​​من الإيجار السابق لنفس المساحة. ومع ذلك، فإن الرقم الأكثر إثارة للإعجاب يأتي من عقود الإيجار الجديدة وحدها.

وشهدت عقود الإيجار الجديدة المنفذة في الربع الأول من عام 2025 انتشارًا نقديًا على الإيجار بنسبة 47.5%. وإليك الحساب السريع: ما يقرب من نصف الإيجار السابق هو ارتفاع محض. وهذا يدل على أن أساس الإيجار المنخفض (الإيجار الفعلي الذي يتم دفعه) أقل بكثير من سعر السوق الحالي، مما يوفر فرصة هائلة للسوق لسنوات قادمة. وبالنسبة للعام المالي 2024 بأكمله، كان هامش الإيجار النقدي المختلط قويًا أيضًا بنسبة 22.5%.

يتم تفصيل قوة نشاط التأجير الخاص بهم بشكل أكبر في المقاييس التشغيلية الأخيرة:

• الفرق النقدي المختلط للربع الأول من عام 2025: 20.5%
• الفرق النقدي للإيجار الجديد للربع الأول من عام 2025: 47.5%
• المساحة المنفذة لعام 2024: 5.4 مليون قدم مربع

التركيز على مراكز البيع بالتجزئة ذات القيمة والضرورة (مثل مراكز البقالة).

يعد التحول الاستراتيجي إلى المراكز التي ترتكز على الضرورة وتجار التجزئة الموجهين نحو القيمة بمثابة قوة رئيسية تجعل تدفق إيرادات بريكسمور أكثر مرونة في مواجهة الانكماش الاقتصادي واضطراب التجارة الإلكترونية. لا يزال الناس بحاجة إلى البقالة والسلع المخفضة، بغض النظر عن الاقتصاد. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025 (الربع الثاني من عام 2025)، فإن نسبة كبيرة تبلغ 82% من الإيجار الأساسي السنوي للشركة (ABR) مستمدة من مراكز البقالة.

تعد إنتاجية هذه المراسي ممتازة أيضًا، حيث يبلغ متوسط ​​مبيعات البقال للقدم المربع (PSF) حوالي 740 دولارًا أمريكيًا في الربع الثاني من عام 2025. ويعد حجم المبيعات المرتفع هذا مؤشرًا قويًا على جدوى هذه المواقع ومدى استصوابها على المدى الطويل، مما يدعم القدرة على مواصلة تحقيق فروق إيجارية عالية.

تقلل قاعدة المستأجرين المتنوعة من الاعتماد على أي بائع تجزئة منفرد.

تعد قاعدة المستأجرين المتنوعة أمرًا بالغ الأهمية لإدارة المخاطر بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة. نجحت بريكسمور في تنسيق مزيج من المستأجرين الوطنيين والإقليميين والمحليين، مما يضمن أن فشل أي تاجر تجزئة لن يؤثر بشكل جوهري على الأداء العام للمحفظة. ينصب التركيز على مزيج من مستأجري الخصم والبقالة والخدمات الذين يزدهرون في المراكز المفتوحة.

إن كبار المستأجرين في الشركة، الذين يقودون جزءًا كبيرًا من ABR، معروفون ومستقرون ماليًا ويمثلون مجموعة متنوعة من قطاعات البيع بالتجزئة. وهذا يحد من مخاطر التركيز، وهو ما تريد رؤيته في المحفظة العقارية.

لا يوجد مستأجر واحد يمثل نسبة زائدة من إجمالي ABR، وهو تعريف محفظة صحية ومتنوعة. يساعد هذا الهيكل شركة Brixmor على إدارة تأثير حالات الإفلاس بشكل فعال، مثل استعادة وترقية المساحات من المستأجرين السابقين مثل Big Lots.

شركة Brixmor Property Group Inc. (BRX) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

تركز المخاطر في عدد قليل من المستأجرين الرئيسيين، مثل شركات TJX وPublix.

في حين أن قاعدة المستأجرين الشاملة متنوعة، فإن اعتماد المحفظة على المستأجرين الرئيسيين والاستراتيجية المرتكزة على البقالة يخلق مخاطر التركيز. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، فإن نسبة كبيرة تبلغ 82% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR) لمجموعة بريكسمور العقارية مستمدة من مراكزها المرتبطة بالبقالة، والتي تربط جزءًا كبيرًا من الإيرادات بأداء قطاع البقالة.

التركيز مرئي على مستوى المستأجر الأعلى. على الرغم من أن أحدث البيانات التفصيلية (الربع الثاني من عام 2023) تُظهر أن المستأجرين العشرة الأوائل يمثلون نسبة يمكن التحكم فيها نسبيًا تبلغ 16.7% من إجمالي ABR، فإن فقدان حتى مرساة رئيسية واحدة يمكن أن يؤثر بشدة على صافي الدخل التشغيلي (NOI) لمركز واحد وقيمته. على سبيل المثال، يساهم أكبر بائع تجزئة بحوالي 3.4% من ABR. تعد الشركة شريكًا رئيسيًا لتجار التجزئة مثل شركات TJX وPublix Super Markets.

إمكانية التوسع الجغرافي المحدودة خارج الأسواق الأساسية الحالية.

مجموعة بريكسمور العقارية هي عبارة عن صندوق استثمار عقاري يركز على الولايات المتحدة، وتتجه استراتيجية النمو الخاصة بها بشكل كبير نحو إعادة تطوير وتعزيز ممتلكاتها الحالية بدلاً من التوسع في مناطق جغرافية جديدة على نطاق واسع. ولا تميز التقارير المالية الخاصة بالشركة عملياتها على أساس جغرافي لقياس الأداء، مما يؤكد تركيزها على المحفظة الوطنية القائمة.

ويعني هذا النقص في التنويع الجغرافي أن الشركة معرضة بشكل كبير للانكماش الاقتصادي الإقليمي أو التحولات التنظيمية في نطاق تواجدها الحالي. وفي حين أن المحفظة وطنية، فإن التركيز الكبير في أي ولاية أو منطقة حضرية منفردة يمكن أن يخلق مخاطر كبيرة لا يمكن تعويضها بسهولة عن طريق التوسع في أسواق جديدة.

رافعة مالية أعلى مقارنة ببعض أقرانها، مما يزيد من حساسية حساب الفائدة.

تعمل الشركة برافعة مالية أعلى profile مقارنة ببعض أقرانها في قطاع التجزئة في الهواء الطلق. اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025، بلغ صافي الدين الرئيسي إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (ما يزيد عن اثني عشر شهرًا) 5.7 مرة. يعد هذا المقياس مؤشرًا رئيسيًا لقدرة الشركة على تغطية التزامات ديونها من خلال التدفق النقدي التشغيلي (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء).

هذه الرافعة المالية المرتفعة تجعل الشركة أكثر حساسية للتقلبات في أسعار الفائدة، مما يؤثر بشكل مباشر على نفقات الفائدة. على سبيل المثال، في الربع الثالث من عام 2025، أصدرت شركة Brixmor Operating Partnership LP سندات ممتازة بقيمة 400.0 مليون دولار مستحقة في عام 2033 بمعدل قسيمة قدره 4.850%. يوضح هذا تكلفة الديون الجديدة في البيئة الحالية، وأي زحف تصاعدي في الأسعار سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة تكلفة إعادة تمويل إجمالي صافي الدين البالغ 5,117 مليون دولار المسجل في نهاية الربع الثالث من عام 2025.

تتطلب قاعدة الأصول الأقدم نفقات رأسمالية مستمرة (CapEx) للصيانة.

تم بناء العديد من مراكز مجموعة بريكسمور العقارية منذ عقود مضت، الأمر الذي يتطلب نفقات رأسمالية مستمرة وكبيرة (CapEx) للحفاظ على قدرتها التنافسية وجاذبية تجار التجزئة والمستهلكين المعاصرين. هذه الحاجة المستمرة لرأس المال تشكل عائقًا أمام التدفق النقدي الحر.

إليك الحساب السريع للإنفاق الأخير:

• بلغ إجمالي النفقات الرأسمالية المتعلقة بالتأجير والصيانة للأشهر التسعة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، 85.1 مليون دولار (أو 85.073 ألف دولار).
• بلغ إجمالي خط أنابيب إعادة الاستثمار قيد التشغيل، المخصص لمشاريع تعزيز القيمة (إعادة التطوير، وإعادة التموضع الأساسي) لتحديث الأصول القديمة، 375.3 مليون دولار أمريكي اعتبارًا من نهاية الربع الثالث من عام 2025.

يعد خط إعادة الاستثمار الكبير هذا، على الرغم من أنه يعد بنمو أمة الإسلام في المستقبل (العائد المتزايد المتوقع بنسبة 9٪ إلى 10٪)، علامة واضحة على أنه يجب نشر جزء كبير من رأس المال باستمرار للحفاظ على قاعدة الأصول القديمة ذات الصلة. ويشكل هذا الاستثمار المستمر نقطة ضعف هيكلية قد لا تواجهها المحافظ الأحدث والأكثر حداثة بنفس الدرجة.

(BRX) مجموعة بريكسمور العقارية (BRX) - تحليل SWOT: الفرص

خط أنابيب لإعادة التطوير بقيمة 400 مليون دولار لتحقيق صافي دخل تشغيلي كبير (NOI)

لديك رافعة نمو واضحة على المدى القريب في خط أنابيب إعادة الاستثمار المعزز للقيمة الخاص بـ Brixmor Property Group (BRX). هذه ليست مجرد صيانة؛ إنها استراتيجية مخصصة لنشر رأس المال مع عوائد متوقعة عالية. اعتبارًا من نهاية الربع الأول من عام 2025، بلغ إجمالي خطوط الأنابيب قيد التشغيل تقريبًا 390.9 مليون دولار، وهو مبلغ هائل من رأس المال الذي يعمل لصالحك.

المقياس الرئيسي هنا هو العائد المتوقع: من المتوقع أن تحقق هذه المشاريع متوسط عائد إضافي لصافي دخل التشغيل (NOI) يبلغ حوالي 10%. إليك الحساب السريع: عائد بنسبة 10٪ على خط الأنابيب هذا الذي تبلغ قيمته حوالي 400 مليون دولار يُترجم إلى ما يقرب من ذلك 39.1 مليون دولار في أمة الإسلام السنوية الجديدة عالية الجودة بمجرد استقرارها. يعد هذا محركًا قويًا ومرئيًا لنمو الأرباح، خاصة عندما تفكر في أن الشركة قد استقرت على 14 مشروعًا في النصف الأول من عام 2025 وحده.

تحويل المساحات الكبيرة الشاغرة إلى استخدامات ذات إيجار أعلى ومتعددة المستأجرين

زوال سلاسل البيع بالتجزئة الأضعف مثل Bed Bath & تعد Beyond وChristmas Tree Shops في الواقع فرصة كبيرة لشركة BRX، وذلك بفضل أساس الإيجار المنخفض. الإستراتيجية بسيطة: خذ مساحة كبيرة شاغرة (صندوق كبير) وأعد تأجيرها مع مستأجرين متعددين أصغر حجمًا وذوي ائتمان أعلى والذين يدفعون أكثر بكثير لكل قدم مربع. هذا هو بالتأكيد دليل التشغيل ذو القيمة المضافة الذي يعمل.

والنتائج من عام 2025 مقنعة. بالنسبة لعقود الإيجار الجديدة على مساحات مماثلة - وهو ما يعني غالبًا هذه الصناديق الكبيرة المعاد استئجارها - حققت الشركة فروق إيجار نقدية تبلغ 43.8% في الربع الثاني من عام 2025. وهذا يعني أن الإيجار الجديد أعلى بنسبة 43.8% من الإيجار القديم. لقد قامت الإدارة بحل المشكلة بالفعل 80% من مساحات الإفلاس التي تعاملوا معها، واستبدالهم بمستأجرين أفضل بإيجارات أكثر من 40% أعلى. هذه فرصة هائلة ومضمنة من السوق (الفرق بين الإيجار في المكان وإيجار السوق) والتي ستستمر في تغذية نمو أمة الإسلام لسنوات.

تمثل عقود إيجار خطوط الأنابيب الموقعة ولكن لم تبدأ بعد (SNO) الموقعة ولكن لم تدفع الإيجار بعد تقريبًا 2.9 مليون قدم مربع، مع إيجار أساسي سنوي (ABR) قدره 60.4 مليون دولار، ويتم تسعير هذا بمعدل 16% فوق متوسط المحفظة.

إمكانية الاستحواذ التراكمي على مراكز تسوق أصغر حجمًا وذات مواقع جيدة

إن BRX ليست مجرد قصة نمو داخلي؛ كما يقومون بتنفيذ إستراتيجية نمو خارجي منضبطة تركز على "التكتل". وهذا يعني الحصول على أصول بالقرب من ممتلكاتها الحالية لاكتساب الكفاءات التشغيلية والهيمنة على السوق في مجالات التجارة الرئيسية. وينصب التركيز على المراكز التي تعتمد على البقالة، والتي تكون أكثر مرونة في مواجهة اضطرابات التجارة الإلكترونية.

وفي النصف الأول من عام 2025 أنجزت الشركة 223.0 مليون دولار في عمليات الاستحواذ. ومن الأمثلة البارزة على ذلك الاستحواذ في الربع الثاني من عام 2025 على LaCenterra At Cinco Ranch، وهو مركز نمط حياة مرتكز على البقالة بمساحة 409000 قدم مربع في ضواحي هيوستن الثرية. يُشار إلى هذا الاستحواذ صراحةً على أنه يقدم "اتجاهًا صعوديًا هائلاً" بسبب الإيجارات الأقل من السوق والتي يمكن الاستفادة منها على المدى القريب. تسمح لهم استراتيجية التجميع هذه بالاستفادة من نظامهم الأساسي لتعزيز عملية إنشاء القيمة على المدى الطويل.

توفر الإيجارات الأقل من السوق نموًا في الإيجارات التعاقدية في المستقبل

أحد أقوى محركات النمو المستقبلي، والتي يتم تجاهلها في كثير من الأحيان، هو أساس الإيجار المنخفض لشركة BRX. ببساطة، متوسط ​​الإيجار الذي يتقاضونه حاليًا أقل بكثير من سعر السوق الحالي. وهذا يخلق آلية مدمجة لنمو الإيجار مع انتهاء عقود الإيجار وتجديدها.

وصل متوسط الإيجار الأساسي (ABR) للقدم المربع إلى مستوى قياسي بلغ $18.07 في الربع الثاني من عام 2025، ولكن حقيقة أن عقود الإيجار الجديدة والمتجددة لا تزال توقع على هامش نقدي مختلط قدره 24.2% (الربع الثاني من عام 2025) يثبت أن الفجوة بين الإيجار في المكان والإيجار في السوق كبيرة. يعد أساس الإيجار المنخفض ميزة تنافسية لا تتطلب أي استثمار رأسمالي إضافي لتحقيقها. إنه نمو عضوي خالص.

تعكس نفس توجيهات نمو أمة الإسلام للملكية للعام المالي الكامل 2025 هذه القوة، والتي من المتوقع أن تكون بين 3.90% و 4.30%. يعد هذا المستوى من النمو، مدفوعًا بالزيادات التعاقدية والتأجير حسب السوق، قويًا بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة (REIT).

فيما يلي ملخص لمحركات النمو لعام 2025:

الخطوة التالية: يجب على مديري المحافظ أن يصمموا أمة الإسلام الإضافية من خط الأنابيب الذي تبلغ قيمته 390.9 مليون دولار بعائد 10% لتأكيد تسارع FFO المتوقع لعام 2026، وذلك باستخدام خط أنابيب SNO الذي تبلغ قيمته 67 مليون دولار كمحفز ABR على المدى القريب.

شركة Brixmor Property Group Inc. (BRX) - تحليل SWOT: التهديدات

تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة لفترة أطول إلى زيادة تكاليف الاقتراض لإعادة تمويل الديون.

تمثل الفترة الطويلة من ارتفاع أسعار الفائدة تهديدًا واضحًا وحاضرًا لهيكل رأس مال بريكسمور. اعتبارًا من أواخر عام 2025، كان متوسط سعر الفائدة المرجح على ديونهم موجودًا 4.2%. وتتجسد المخاطر الحقيقية عندما يتعين عليهم إعادة تمويل آجال الاستحقاق القادمة في سوق لا يزال فيه عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات مرتفعا.

هذه هي الحسابات السريعة: لدى بريكسمور تقريبًا 550 مليون دولار في الديون المقرر استحقاقها في عام 2026. وإذا أعادوا تمويل هذا بمعدل جديد، على سبيل المثال، 6.5% - قفزة قدرها 230 نقطة أساس - فإن ذلك يترجم إلى مصاريف فائدة سنوية إضافية تزيد على 12.65 مليون دولار. هذه ضربة مباشرة لصافي الدخل والأموال من العمليات (FFO).

ما يخفيه هذا التقدير هو مخاطر التنفيذ على خط أنابيب إعادة التطوير الذي تبلغ تكلفته 400 مليون دولار؛ إذا استغرق الإعداد ما يزيد عن 14 يومًا، فستزيد مخاطر الإيقاف. ولكي نكون منصفين، فإنهم يتمتعون بالتأكيد بالخبرة التشغيلية، لكن أسواق رأس المال صعبة. الخطوة التالية: يحتاج قسم التمويل إلى صياغة رؤية نقدية مدتها 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة، وتحديدًا وضع نموذج لتأثير زيادة بمقدار 50 نقطة أساس في متوسط ​​سعر الاقتراض على جدول الاستحقاق لعام 2026.

يمكن أن يؤدي الانكماش الاقتصادي إلى تباطؤ الإنفاق الاستهلاكي، مما يؤثر على شروط الإيجار المئوية.

يؤثر التباطؤ في الاقتصاد الأمريكي، وخاصة التباطؤ المطول في الإنفاق الاستهلاكي، بشكل مباشر على جودة إيرادات بريكسمور. في حين أن غالبية إيجاراتهم ثابتة، إلا أن جزءًا منها يأتي من شروط الإيجار المئوية، في المقام الأول مع المستأجرين الرئيسيين مثل محلات البقالة والخصومات. وعندما تتباطأ المبيعات، يختفي هذا الاتجاه الصعودي.

يشير سيناريو عام 2025 الذي يتضمن انخفاضًا بنسبة 2٪ في مبيعات التجزئة التقديرية إلى انخفاض محتمل يصل إلى 5 ملايين دولار في نسبة إيرادات الإيجار السنوية. وهذا ليس رقما كارثيا، ولكنه مجرد تآكل للهامش. تقع إرشادات التمويل من العمليات (FFO) لعام 2025 بين 2.05 دولار و2.10 دولار للسهم الواحد. وأي انخفاض غير متوقع في الإنفاق الاستهلاكي يجعل الوصول إلى الحد الأعلى من هذا النطاق أكثر صعوبة.

• مراقبة بيانات مبيعات التجزئة لمكتب الإحصاء الأمريكي شهريًا.
• تتبع نمو مبيعات المتجر نفسه لأفضل 10 مستأجرين بنسبة إيجار.
• محفظة اختبار الإجهاد مقابل سيناريو معدل البطالة بنسبة 5٪.

تؤدي زيادة الضرائب العقارية ونفقات التشغيل إلى تآكل هوامش أمة الإسلام.

تتعرض هوامش صافي الدخل التشغيلي (NOI) لشركة Brixmor لضغوط من ارتفاع الضرائب العقارية ونفقات التشغيل العامة (OpEx). وتقوم البلديات المحلية، التي تواجه عجزاً في ميزانيتها، بإعادة تقييم العقارات التجارية بقوة، مما يؤدي إلى ارتفاع فواتير الضرائب. بالإضافة إلى ذلك، فإن تكاليف التأمين والمرافق لا تتباطأ.

بالنسبة للسنة المالية 2025، من المتوقع أن تكون الزيادة المختلطة في الضرائب العقارية ونفقات التشغيل غير القابلة للاسترداد حوالي 6.5% عبر المحفظة. هذه الزيادة، التي تتجاوز متوسط ​​​​سلالم الإيجار السنوية البالغة 2٪ إلى 3٪، تخلق رافعة تشغيلية سلبية. بصراحة، هذا هو القاتل الصامت لنمو الهامش.

فيما يلي عرض مبسط لضغط التكلفة:

المنافسة من صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة الأخرى والأسهم الخاصة على الأصول عالية الجودة.

المنافسة شرسة للحصول على مراكز تسوق عالية الجودة تعتمد على البقالة - الخبز والزبدة في بريكسمور. فهي لا تتنافس فقط مع صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة المتداولة علناً مثل كيمكو ريالتي ومراكز ريجنسي، بل وأيضاً مع صناديق الأسهم الخاصة الضخمة ذات رأس المال الجيد، بما في ذلك تلك التي تديرها شركات مثل بلاك روك.

تؤدي هذه المنافسة إلى رفع معدلات الحد الأقصى للاستحواذ (معدلات الرسملة)، مما يجعل من الصعب على Brixmor العثور على صفقات تراكمية تعزز FFO على الفور. على سبيل المثال، فإن مركزًا رئيسيًا يرتكز على البقالة والذي يتم تداوله بمعدل حد أقصى قدره 6.0٪ في عام 2023، غالبًا ما يتم تداوله الآن بالقرب من 5.5% في أواخر عام 2025 بسبب حروب العطاءات. هذا الانتشار المضغوط يجعل استراتيجية إعادة التطوير - جوهر نمو بريكسمور - أكثر اعتمادًا على التنفيذ الخالي من العيوب لتوليد العوائد اللازمة.