ماركوس & شركة Millichap, Inc. (MMI): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر بالتأكيد إلى سوق العقارات التجارية حيث أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى قمع حجم المعاملات بمقدار تقديري 40% عامًا بعد عام حتى أواخر عام 2025، كانت هناك رياح معاكسة قاسية لماركوس & شركة ميليشاب (MMI). But don't just look at the rates; تُظهر الصورة الكاملة لـ PESTLE أن مرونة MMI مرتبطة بتركيزها على العملاء الخاصين ومنصة التكنولوجيا (MNet)، حتى مع ارتفاع الوظائف الشاغرة في المكاتب والتدقيق التنظيمي على زيادة رأس المال الأجنبي. سنقوم بتحليل القوى الكبرى الست - السياسية والاقتصادية والاجتماعية والتكنولوجية والقانونية والبيئية - حتى تتمكن من رسم استراتيجية واضحة وقابلة للتنفيذ في هذه البيئة المضطربة.

ماركوس & Millichap، Inc. (MMI) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

من المؤكد أن سياسة الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة تظل المحرك السياسي والاقتصادي الأكبر.

تعد السياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي (بنك الاحتياطي الفيدرالي) هي الرافعة السياسية الأكثر أهمية التي تؤثر على ماركوس & Millichap's (MMI) transaction volume. لقد رأيت أن رفع أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي يعطل السوق، لكن عام 2025 جلب محورًا حاسمًا. بحلول سبتمبر 2025، قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض سعر الفائدة لليلة واحدة، ليصل هدف الأموال الفيدرالية إلى الحد الأدنى البالغ 4.00-4.25%, a significant shift from the previous cycle.

يشير هذا التيسير إلى العودة إلى بيئة معاملات أكثر طبيعية، وهو أمر رائع بالنسبة لأعمال الوساطة في MMI. وكان عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو المعيار القياسي لمعدلات الرهن العقاري التجاري، في نطاق منخفض قدره 4 في المائة في منتصف سبتمبر 2025، منخفضًا من أعلى مستوى له عند 4 في المائة. 4.8% في وقت سابق من العام. يؤدي انخفاض تكلفة رأس المال إلى زيادة تقييمات العقارات بشكل مباشر ويجعل الصفقات أقل وضوحًا، لذا توقع زيادة في نشاط الاستحواذ في النصف الأخير من العام. هذا هو الضوء الأخضر الذي كان ينتظره العديد من المستثمرين.

التغييرات المحتملة على 1031 قواعد الصرف (التبادلات المشابهة) تخلق حالة من عدم اليقين بالنسبة لمستثمري رأس المال الخاص.

لفترة طويلة، أدى التهديد بإلغاء أو وضع حد أقصى لبورصة 1031 (أداة لتأجيل الضرائب للمستثمرين العقاريين) إلى خلق قدر كبير من عدم اليقين، وخاصة بالنسبة لعملاء رأس المال الخاص الذين تخدمهم إم إم آي. والنبأ السار هنا هو أن هذه المخاطر السياسية أصبحت غير مطروحة إلى حد كبير على المدى القريب.

تم التوقيع على تشريع رئيسي، وهو قانون القانون الكبير الجميل (OBBBA)، ليصبح قانونًا في يوليو 2025، وهو يحافظ بشكل دائم على 1031 تبادلًا مشابهًا. وهذا يوفر يقينًا طويل الأجل للمستثمرين لمواصلة تجديد مكاسب الأسهم دون فرض ضرائب فورية على أرباح رأس المال. تعتبر هذه الحماية بمثابة قوة كبيرة لسوق المستثمرين الخاصين الأساسيين في MMI، مما يشجعهم على مواصلة التداول وإعادة الاستثمار. ومع ذلك، فإن العملية التشريعية خلقت فترة من القلق الشديد لدى المستثمرين، وهو أمر يجب تذكره.

يؤثر تقسيم المناطق المحلية والسماح بالإصلاحات على التنمية وسرعة الاستثمار في مناطق المترو الرئيسية.

في حين أن السياسة الفيدرالية تستحوذ على العناوين الرئيسية، فإن تقسيم المناطق السياسية المحلية والتصاريح يحدد أين ومدى سرعة قيام عملاء MMI ببناء الأصول أو إعادة وضعها. نحن نشهد اتجاهًا واضحًا يتمثل في قيام البلديات بتخفيف القواعد القديمة والمقيدة لمعالجة نقص المساكن وتنشيط وسط المدينة.

هذه فرصة كبيرة لعملاء تطوير MMI. وتتركز الإصلاحات على:

• مشجعة إعادة الاستخدام التكيفي of older office and retail properties.
• توسيع تقسيم المناطق متعددة الاستخدامات, especially in commercial corridors.
• تبسيط التنمية عن طريق الحق to reduce permitting timelines.

على سبيل المثال، في ماساتشوستس، يتطلب قانون مجتمعات MBTA 177 مدينة وبلدة لإنشاء مناطق تقسيم متعددة العائلات باعتبارها أمرًا صحيحًا، مما يزيد بشكل مباشر من خط التطوير لمتخصصي MMI متعدد الأسر. وهذا النوع من الإجراءات المحلية يزيد بشكل مباشر من سرعة الصفقات التي يمكننا إتمامها.

إن زيادة التدقيق على الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية يمكن أن يؤدي إلى تقييد مصدر رأس المال.

تشديد المناخ السياسي حول ملكية الأجانب للعقارات الأمريكية بشكل كبير في عام 2025، مدفوعًا بمخاوف الأمن القومي والأراضي الزراعية. وهذا يخلق بيئة مجزأة وعالية المخاطر للامتثال لمصدر كبير لرأس المال.

لقد تجاوز إجمالي الاستثمار الأجنبي في العقارات الأمريكية 1.2 تريليون دولار منذ عام 2009، لذا فإن أي قيود مهمة. وفي عام 2025 وحده، 149 فاتورة تم إدخال القيود المتعلقة بالمشتري الأجنبي عبر 36 ولاية وفي الكونغرس. يستهدف هذا الخليط من قوانين الولاية، مثل مشروع قانون مجلس الشيوخ في ولاية تكساس رقم 17 (يدخل حيز التنفيذ في 1 سبتمبر 2025) ومشروع قانون مجلس الشيوخ في فلوريدا رقم 264، المستثمرين من "البلدان المثيرة للقلق"، مما يقيدهم من شراء الأراضي بالقرب من البنية التحتية الحيوية أو القواعد العسكرية.

وهذه لمحة سريعة عن الاحتكاك السياسي:

ما يخفيه هذا التقدير هو تكلفة الامتثال: يحتاج وسطاء MMI الآن إلى أن يكونوا أكثر وعيًا بقوانين المشتري الأجنبي على مستوى الدولة لتجنب عقوبات الامتثال لعملائهم.

ماركوس & (MMI) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

البيئة الاقتصادية لماركوس & يتم تعريف شركة Millichap, Inc. (MMI) في عام 2025 من خلال نظام أسعار الفائدة المرتفعة الذي أعاد تشكيل تقييم العقارات التجارية (CRE) وسرعة المعاملات بشكل أساسي. أنت ترى سوقًا منقسمة: حيث يتدفق رأس المال مرة أخرى، ولكن فقط للأصول المناسبة بالسعر المناسب، مما يعني أن حجم الصفقات يظل مكبوتًا حتى مع استقرار الأسعار في بعض القطاعات.

ارتفاع أسعار الفائدة وقمع المعاملات

أكبر الرياح المعاكسة على المدى القريب هي تكلفة رأس المال. أبقى موقف السياسة المستدامة لمجلس الاحتياطي الفيدرالي هدف الأموال الفيدرالية في نطاق 3.75-4٪ اعتبارًا من أواخر عام 2025، وهو ما يترجم مباشرة إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض لمستثمري العقارات العقارية. وقد أدت بيئة المعدلات المرتفعة هذه إلى تقليص حجم المعاملات الإجمالي، خاصة في النصف الأول من العام.

وفي السياق، انخفض إجمالي حجم المعاملات الوطنية في الربع الأول من عام 2025 بنسبة 19.0% على أساس سنوي. وبينما شهد الربع الثاني انتعاشًا، فإن التقلبات تظهر أن المستثمرين ما زالوا يكافحون من أجل ضمان الصفقات على خلفية ارتفاع أسعار الفائدة. هذه نقطة احتكاك هائلة لماركوس & أعمال الوساطة الأساسية لشركة Millichap, Inc. لأن عددًا أقل من الصفقات يعني عمولات أقل. وتنتظر السوق إشارة واضحة بشأن تخفيض أسعار الفائدة، لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي يتصرف بحذر.

توقعات نمو الناتج المحلي الإجمالي الأمريكي المتواضعة

الصورة الاقتصادية الأوسع هي صورة نمو متواضع، مما يحد من التوسع الكبير من قبل المستأجرين والمستثمرين لدى عميلك. يتوقع المتنبئون المحترفون، بما في ذلك أولئك الذين شملهم الاستطلاع الذي أجراه بنك الاحتياطي الفيدرالي في فيلادلفيا، أن يصل نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي للولايات المتحدة إلى حوالي 1.9٪ لعام 2025 بأكمله. وهذا ليس ركودًا، لكنه بالتأكيد ليس طفرة.

ويعني معدل النمو الأقل من 2.0% أن الشركات حذرة بشأن استئجار مساحات جديدة أكبر أو الالتزام ببناء جديد. يُترجم هذا الحذر إلى تباطؤ في استيعاب إمدادات CRE الجديدة، مما يبقي معدلات الشواغر مرتفعة في القطاعات الرئيسية ويجعل الأمر أكثر صعوبة بالنسبة لماركوس & يقوم وكلاء شركة Millichap, Inc. بإغلاق صفقات مبيعات التأجير والاستثمار.

إعادة تسعير تقييم العقارات التجارية

وتشهد تقييمات العقارات التجارية عملية إعادة تسعير كبيرة ومؤلمة، وهو تعديل ضروري لارتفاع تكلفة الديون. بدأ السوق أخيرًا في استيعاب حقيقة أن قيم الذروة قبل عام 2022 لن تعود في أي وقت قريب. وتعتمد عملية إعادة التسعير هذه على قطاعات محددة إلى حد كبير، حيث يتحمل سوق المكاتب العبء الأكبر من التصحيح.

فيما يلي الحساب السريع لانخفاضات القيمة من الذروة إلى الحالية، وهو عامل حاسم لتقييم MMI والخدمات الاستشارية:

ويشكل الانخفاض المتوقع بنسبة 26% في قطاع المكاتب في عام 2025 وحده خطرًا كبيرًا على البنوك الإقليمية وحاملي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS)، مما يخلق موجة محتملة من المبيعات المتعثرة التي قال ماركوس & يمكن لشركة Millichap، Inc. الاستفادة من خدمات تمويل الديون والأسهم.

الضغوط التضخمية على صافي الدخل التشغيلي (NOI)

وبينما تراجع معدل التضخم الرئيسي، فإن الضغوط التضخمية المستمرة على نفقات التشغيل (OpEx) تضغط على صافي الدخل التشغيلي (NOI) لأصحاب العقارات، وخاصة أولئك الذين لديهم أصول قديمة أو عقود إيجار غير صافية ثلاثية. ارتفع مؤشر أسعار المستهلك (CPI) بنسبة 3.4٪ على أساس سنوي في مايو 2025، مما يدل على أن الزيادات في تكلفة المعيشة لا تزال عاملاً مؤثراً.

أكبر نقاط ضغط OpEx لا تتباطأ. ما عليك سوى إلقاء نظرة على أقساط التأمين، وهي تكلفة غير قابلة للتفاوض، والتي نمت بمعدل مركب سنوي قدره 11.77% للأصول متعددة الأسر بين عامي 2015 و2024. ويسبب نمو النفقات التشغيلية هذا، الذي يفوق نمو الإيرادات في كثير من الحالات، ألمًا حقيقيًا لأصحاب العقارات، كما يتضح من انخفاض متوسط نسب تغطية خدمة الديون (DSCRs) إلى حوالي 1.35 مرة في عام 2025. وهذا الضغط يزيد من مخاطر القروض الافتراضيات، منطقة أخرى حيث ماركوس & أصبحت تخصصات شركة Millichap, Inc. في مبيعات الأصول المتعثرة أكثر قيمة.

• ضرب التضخم في مؤشر أسعار المستهلك 3.4% في مايو 2025.
• وارتفعت أقساط التأمين متعدد الأسر 11.77% سنويا (2015-2024).
• انخفض متوسط DSCRs إلى 1.35x في عام 2025، مما يشير إلى هوامش أقل.

ماركوس & Millichap، Inc. (MMI) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

يستمر التحول الدائم إلى العمل المختلط في إعادة تحديد الطلب على المساحات المكتبية، مما يؤدي إلى زيادة الوظائف الشاغرة في المناطق التجارية المركزية.

لم يعد نموذج العمل المختلط حلاً مؤقتًا؛ إنه تغيير هيكلي يغير بشكل أساسي الطلب على المساحات المكتبية التجارية، خاصة في مناطق الأعمال المركزية الكبرى (CBDs). يؤدي هذا التحول إلى اتساع الفجوة بين مباني الدرجة الأولى المتميزة والغنية بوسائل الراحة والعقارات القديمة التي لم تتم ترقيتها.

اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2025، ارتفع معدل الشواغر في المكاتب الوطنية إلى مستوى تاريخي بلغ 20.7%، وفقًا لشركة Moody's Analytics. ولكي نكون منصفين، لا تتأثر جميع الأسواق بالتساوي. وتشهد المدن التي تركز على التكنولوجيا بشكل كبير، حيث يكون العمل عن بعد أكثر قبولا، ارتفاعات هائلة. على سبيل المثال، ارتفع معدل الشغور في المكاتب في سان فرانسيسكو إلى 27.7% في الربع الثاني من عام 2025، مرتفعًا بشكل حاد من 8.6% قبل الوباء. This is a clear risk for Marcus & يمتلك عملاء Millichap (MMI) أصولًا قديمة لاتفاقية التنوع البيولوجي، ولكنها تخلق أيضًا فرصة في المبيعات والتحويلات المتعثرة.

إليك الحسابات السريعة: يقال إن المعاملات المكتبية المتعثرة في مناطق الأعمال المركزية تضاعفت ثلاث مرات في عام 2024، ويستمر هذا الاتجاه حتى عام 2025 مع انتهاء عقود الإيجار الحضرية الرئيسية. تعتبر خبرة MMI في الوساطة أمرًا بالغ الأهمية بالتأكيد للتعامل مع هذه المبيعات المعقدة عالية المخاطر أو تقديم المشورة بشأن مشاريع إعادة الاستخدام التكيفية، مثل تحويل المساحات المكتبية القديمة إلى وحدات سكنية.

إن التحولات الديموغرافية تفضل منطقة الحزام الشمسي والأسواق الثانوية، مما يدفع الهجرة والاستثمار بعيداً عن مدن البوابات القديمة.

تعد الهجرة السكانية أوضح إشارة طويلة المدى في العقارات التجارية الأمريكية في الوقت الحالي، وكلها تشير إلى الجنوب والغرب. ويعطي الناس الأولوية للقدرة على تحمل التكاليف وخفض الضرائب، لذا فهم يغادرون المدن الساحلية الباهظة الثمن إلى منطقة حزام الشمس والأسواق الثانوية.

بين عامي 2023 و2024، أضاف الجنوب ما يقرب من 1.8 مليون ساكن جديد، وهي زيادة مستمرة في زيادة الطلب عبر جميع أنواع العقارات في تلك المنطقة. أضافت تكساس وحدها أكثر من 560 ألف ساكن في عام 2024، مما رفع إجمالي عدد سكانها إلى أكثر من 31 مليون نسمة. يعد هذا التدفق المستمر بمثابة رياح خلفية هائلة لقطاعات الوساطة المالية متعددة الأسر والتجزئة والصناعية في MMI في هذه المناطق ذات النمو المرتفع.

تخلق هذه الحركة طلبًا قويًا ومستقرًا على الخدمات التجارية في أماكن مثل تامبا وناشفيل وفينيكس. وتتمتع شركة إم إم آي بوضع جيد، نظراً لوجودها القوي في هذه الأسواق الثانوية والثالثية، والتي تعد المستفيد الرئيسي من هذه الموجة الديموغرافية.

يؤدي الطلب المتزايد من المستثمرين على الإسكان الميسور التكلفة والأصول المتخصصة (مثل المكاتب الطبية والتخزين البارد) إلى تنويع احتياجات عملاء MMI.

وتترجم الحاجة الاجتماعية للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان والبنية التحتية المتخصصة بشكل مباشر إلى ارتفاع طلب المستثمرين على فئات أصول محددة، مما يؤدي إلى تنويع حجم المعاملات بعيدًا عن تجارة التجزئة والمكاتب التقليدية. كانت العائلات المتعددة، مدفوعة بتحديات الإسكان، أكبر سوق لحصة الإيرادات بنسبة 31٪ في عام 2024. وهذا مجال تركيز حاسم للأعمال الأساسية لشركة MMI.

بالإضافة إلى ذلك، فإن شيخوخة السكان في الولايات المتحدة والثورة اللوجستية تعمل على تعزيز العقارات المتخصصة. تعتبر مباني المكاتب الطبية (MOBs) مثالًا رئيسيًا على ذلك: فهي تتمتع بمعدل شواغر أقل بكثير يبلغ حوالي 8٪ ومتوسط ​​إيجارات يبلغ 23.06 دولارًا للقدم المربع، مما يجعلها أفضل بكثير من قطاع المكاتب الأوسع. يعد التخزين البارد مجالًا ساخنًا آخر، حيث من المتوقع أن يرتفع السوق العالمي من 43.20 مليار دولار في عام 2023 إلى 118.80 مليار دولار بحلول عام 2031. وتمثل قدرة MMI على التوسط في هذه المعاملات المعقدة والمتخصصة ميزة تنافسية كبيرة.

ويسلط الجدول أدناه الضوء على الاستقرار والنمو النسبيين لفئات الأصول المتخصصة هذه مقارنة بقطاع المكاتب التقليدية الذي سيواجه تحديات في عام 2025.

يؤثر التركيز المتزايد على التنوع والشمول في صناعة الوساطة على اكتساب المواهب والعلاقات مع العملاء.

يؤدي الضغط من أجل التنوع والأسهم والشمول (DEI) إلى تغيير كيفية جذب شركات الوساطة للمواهب وخدمة قاعدة عملاء متنوعة بشكل متزايد. لقد تأخرت صناعة العقارات التجارية تاريخياً، ويجب على MMI معالجة هذا الأمر لتظل قادرة على المنافسة في اكتساب المواهب وأهميتها في السوق.

في حين تشكل النساء 38% من القوى العاملة في قطاع العقارات التجارية، فإن إجمالي فجوة التعويضات مع الرجال لا يزال كبيرًا عند 13% اعتبارًا من عام 2025، بانخفاض عن 34% في عام 2020. ويشير هذا إلى تقدم، لكنه لا يزال يشكل عائقًا واضحًا. علاوة على ذلك، يشكل الأشخاص ذوو البشرة الملونة 12.8% فقط من كبار المسؤولين في أكبر الشركات في الصناعة (بيانات 2023)، مما يظهر نقصًا مستمرًا في التمثيل على أعلى المستويات.

أصبحت قاعدة عملاء MMI أكثر تنوعًا أيضًا، حيث يمثل مشتري المنازل من الأقليات 48٪ من جميع مشتري المنازل في عام 2022. وهذا يعني أن فريق الوساطة المتنوع ليس مجرد هدف اجتماعي؛ إنها ضرورة تجارية لبناء الثقة والحصول على حصة في السوق. تحتاج الصناعة إلى التركيز على خلق بيئة أكثر شمولاً، خاصة بالنسبة للأدوار القائمة على العمولة، والتي فضلت تاريخياً أولئك الذين لديهم ثروات موجودة مسبقاً.

• تقلصت الفجوة في الرواتب الثابتة للنساء إلى 4% في عام 2025.
• 2.5% فقط من المرخص لهم بالعقارات هم من السود.
• 82% من الشركات العقارية تعتبر DEI كأولوية، لكن 18% فقط لديها استراتيجيات شاملة.

ماركوس & Millichap، Inc. (MMI) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

يؤدي الاعتماد المتسارع لأدوات التقييم وتحليل السوق المدعومة بالذكاء الاصطناعي إلى تحسين كفاءة الوسيط ودقة البيانات.

أنت ترى تحولًا حقيقيًا في تقييم العقارات التجارية (CRE). تنتقل نماذج الذكاء الاصطناعي (AI) والتعلم الآلي (ML) من مجرد ضرورة أساسية إلى ضرورة أساسية. تقوم هذه الأدوات بتحليل الملايين من نقاط بيانات المعاملات، ورموز تقسيم المناطق، وإشارات السوق بشكل أسرع بكثير من المحلل البشري، مما يقلل الوقت اللازم للتقييم الأولي للعقارات (AVMs) بما يصل إلى 30% في بعض القطاعات.

هذه الدقة هي بالتأكيد ميزة تنافسية. لماركوس & Millichap (MMI)، وهذا يعني أن وسطاءهم يمكنهم قضاء وقت أقل في العمليات اليدوية والمزيد من الوقت في بناء العلاقات مع العملاء. نتوقع أن يصل معدل التبني على مستوى الصناعة لتحليل السوق المعزز بالذكاء الاصطناعي إلى أعلى مستوى 65% بحلول نهاية عام 2025، مما يدفع MMI إلى دمج هذه القدرات بشكل أعمق في نظامها الأساسي الحالي.

تعد منصة التكنولوجيا الخاصة بشركة MMI (MNet) أمرًا ضروريًا لربط شبكتها الواسعة من الوسطاء ومخزون العملاء الخاصين.

MNet هو المحرك الداخلي لـ MMI، وليس مجرد موقع على شبكة الإنترنت. إنه نظام حلقة مغلقة يربط بين الوسطاء الذين تجاوز عددهم 2,000 عبر الولايات المتحدة وكندا في أحدث إيداع عام لمخزون ضخم من ممتلكات العملاء الخاصة. وهذا هو عرض القيمة الأساسية: الوصول إلى الصفقات خارج السوق.

تكمن قوة المنصة في تأثير شبكتها. فهو يسمح للوسيط في دالاس بمطابقة معايير الاستثمار المحددة للعميل على الفور مع عقار مدرج من قبل وسيط في ميامي. بصراحة، إن تدفق المعلومات الداخلية هذا هو ما يساعد MMI في الحفاظ على موقعها المهيمن في سوق CRE للعملاء الخاصين، وهو قطاع غالبًا ما يكون فيه تدفق الصفقات غير شفاف بالنسبة للغرباء. إنه خندق تنافسي ضخم.

فيما يلي نظرة سريعة على الدور الاستراتيجي لـ MNet:

• الوصول إلى المخزون: قوائم الملكية الحصرية وغير العامة.
• تعاون الوسيط: يسهل الوساطة المشتركة عبر المناطق الجغرافية.
• مركزية البيانات: يضم جميع معلومات السوق الملكية.
• الكفاءة: يقلل من وقت البحث اليدوي وتجميع البيانات.

تتصاعد مخاطر الأمن السيبراني، مما يتطلب استثمارات كبيرة لحماية بيانات معاملات العملاء الحساسة.

نظرًا لأن MMI تقوم برقمنة المزيد من دورة حياة المعاملة - بدءًا من الوصول الأولي إلى غرفة البيانات وحتى مستندات الإغلاق النهائية - فإن المخاطرة قائمة profile يرتفع بشكل حاد. تتعامل الشركة مع مليارات الدولارات من حجم المعاملات، وتكون البيانات المعنية (البيانات المالية للعملاء، والعناية الواجبة بالممتلكات، واستراتيجيات الاستثمار الخاص) حساسة للغاية. يمكن أن يتسبب انتهاك واحد في إحداث أضرار جسيمة بالسمعة والمال. لا يمكنك أن تكون رخيصًا فيما يتعلق بالأمن.

ومن المتوقع أن يرتفع الإنفاق على الأمن السيبراني في القطاع المالي والعقاري الأوسع بنسبة 12% ل 15% عامًا بعد عام حتى عام 2025. يجب على MMI تخصيص نفقات رأسمالية كبيرة لاكتشاف التهديدات المتقدمة والتشفير والتدريب المستمر للوسطاء. ما يخفيه هذا التقدير هو تكلفة الامتثال للوائح خصوصية البيانات الفيدرالية والولائية الجديدة، مما يزيد من التعقيد والنفقات العامة.

أصبح الواقع الافتراضي (VR) والتوائم الرقمية عالية الجودة معيارًا قياسيًا للجولات العقارية، مما يؤدي إلى تبسيط عملية العناية الواجبة.

أدى الوباء إلى تسريع اعتماد التكنولوجيا الغامرة، وهي الآن قياسية. تتيح النسخ المتماثلة ثلاثية الأبعاد للملكية الرقمية عالية الجودة وجولات الواقع الافتراضي (VR) للمستثمرين إجراء جزء كبير من العناية الواجبة عن بعد. يعد هذا بمثابة تغيير في قواعد اللعبة بالنسبة للمستثمرين عبر الحدود وخارج الدولة.

إن الوقت الذي تم توفيره في السفر وعمليات التفتيش البدني الأولية كبير. بالنسبة لصفقة نموذجية متعددة الأسر، يمكن استخدام التوائم الرقمية 7 إلى 10 أيام خارج فترة العناية الواجبة الأولية. تقوم MMI بدمج هذه الأدوات الافتراضية بشكل متزايد في عروض الإدراج الخاصة بها، مع إدراكها أن القدرة على تقديم تجربة مشاهدة عن بعد سلسة وعالية الدقة أصبحت الآن توقعًا أساسيًا للمستثمرين المتطورين.

ماركوس & (MMI) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

أنت تدير شركة وساطة وطنية، لذا يتعين عليك إدارة خليط من اللوائح الحكومية والفدرالية التي تتغير باستمرار. هذا التعقيد القانوني ليس مجرد صداع؛ إنها تكلفة تشغيلية مباشرة وعامل خطر رئيسي، خاصة في سوق 2025 المتقلب حيث يتزايد الامتثال والتقاضي.

يؤدي التطبيق الأكثر صرامة للوائح مكافحة غسيل الأموال (AML) في المعاملات العقارية إلى زيادة تكاليف الامتثال.

قامت الحكومة الفيدرالية أخيرًا بإغلاق الثغرة التي سمحت للشركات الوهمية المجهولة بشراء العقارات الأمريكية بأموال غير مشروعة. وضعت شبكة إنفاذ قوانين الجرائم المالية (FinCEN) اللمسات الأخيرة على قاعدة تسري اعتبارًا من 1 ديسمبر 2025، والتي تنص على الإبلاغ عن عمليات نقل العقارات السكنية غير الممولة (النقدية بالكامل) إلى الكيانات القانونية أو الصناديق الاستئمانية على الصعيد الوطني. يعد هذا تحولًا هائلاً نحو الشفافية، وبينما يركز حاليًا على العقارات السكنية، تدرس شبكة مكافحة الجرائم المالية بالفعل وضع قواعد مماثلة لمحترفي العقارات التجارية.

لماركوس & Millichap, Inc.، وهذا يعني بالتأكيد عبء امتثال أعلى. علينا أن نتأكد من قيام المتخصصين لدينا بجمع معلومات الملكية المفيدة والإبلاغ عنها بشكل صحيح. الفشل في القيام بذلك ليس بالأمر الرخيص؛ يمكن أن تؤدي الانتهاكات المتعمدة لقانون السرية المصرفية (BSA) إلى فرض غرامة جنائية تصل إلى $250,000 أو السجن 5 سنوات. فيما يلي الحسابات السريعة على الجانب الإداري: تقدر شبكة مكافحة الجرائم المالية (FinCEN) أن التكلفة الأولية لتقرير ملكية المنفعة البسيط موجودة $85، ولكن بالنسبة لبنية الكيان المعقدة، تقفز هذه التكلفة إلى حوالي $2,615. وبضرب ذلك في آلاف المعاملات السنوية، يصبح الاستثمار في الامتثال الداخلي كبيرًا.

تؤثر قوانين مراقبة الإيجارات وحماية المستأجرين الجديدة على مستوى الولاية على تقييم وإدارة الأصول متعددة الأسر.

تعتبر Multifamily فئة أصول أساسية لماركوس & Millichap, Inc.، لكن البيئة التشريعية أصبحت أكثر صرامة بالنسبة لأصحاب العقارات، مما يؤثر بشكل مباشر على التقييمات التي نقدمها. اعتبارًا من عام 2025، وضعت ثماني ولايات أمريكية قوانين للتحكم في الإيجارات، وفي عام 2024 وحده، تم سن 22 مشروع قانون للتحكم في الإيجارات على مستوى الولاية، مما يظهر الاتجاه الواضح. هذه لم تعد مجرد قضية ساحلية بعد الآن.

عندما تقوم ولاية أو مقاطعة بزيادة الإيجار، فإنها تضغط على الفور على صافي الدخل التشغيلي (NOI)، وهو شريان الحياة لتقييم العقار. على سبيل المثال، في مقاطعة مونتغومري بولاية ماريلاند، صدر قانون جديد يحد من زيادة الإيجار السنوي بنسبة 3٪ بالإضافة إلى التضخم، بحد أقصى 6٪. إذا كان معدل التضخم يبلغ 5%، فإن سقف الإيجار بنسبة 3% يعني انخفاضًا حقيقيًا بنسبة 2% في دخل الإيجار، مما يقلل بشكل كبير من السعر الذي يرغب المشتري في دفعه. يجب أن نكون دقيقين في ضمان هذه المخاطر التنظيمية في نماذج التقييم لدينا.

تتطور متطلبات ترخيص الوساطة ومعايير التعليم المستمر باستمرار عبر الولايات الأمريكية المختلفة.

تعمل في أكثر من 80 مكتبًا في جميع أنحاء الولايات المتحدة وكندا، ماركوس & يتعين على شركة Millichap, Inc.‎ تتبع العشرات من تغييرات الترخيص الخاصة بالولاية. الاتجاه هو نحو تعليم أكثر تخصصًا ومعايير مهنية أعلى، وهو أمر جيد للصناعة ولكنه يزيد من تكلفة وتعقيد إدارة مبيعاتنا الاستثمارية ومتخصصي التمويل البالغ عددهم 1,712.

والتغييرات في عام 2025 هي علامة واضحة على ذلك:

• أوهايو: اعتبارًا من 9 أبريل 2025، ألغت الولاية مطلب الساعة المعتمدة القديم البالغ 90 ساعة جامعية للوسطاء، ولكنها استبدلته بتفويض لأربع دورات محددة مدة كل منها 30 ساعة تركز على موضوعات الأعمال مثل الإدارة المالية وقانون الأعمال.
• إلينوي: اعتبارًا من 1 يناير 2025، زادت ساعات التعليم المستمر الأساسي (CE) للوسطاء من أربع إلى ست ساعات، ويجب الآن تخصيص ساعتين منها خصيصًا للتدريب على الإسكان العادل.
• الامتثال: يجب الآن أن تكون جميع اتفاقيات الوساطة في إلينوي مكتوبة، وهو تغيير يتطلب تحديثات فورية لجميع إجراءات ونماذج التشغيل القياسية.

يتطلب هذا التطور المستمر استثمارًا كبيرًا في البنية التحتية للتدريب الداخلي والامتثال لدينا لضمان بقاء كل وكيل متوافقًا عبر ولايات قضائية متعددة.

مخاطر التقاضي المحتملة من مبيعات العقارات المتعثرة والنزاعات حول التقييم في سوق متقلب.

دفعت بيئة أسعار الفائدة المرتفعة موجة من ديون العقارات التجارية نحو موعد الاستحقاق، مما خلق أرضًا خصبة للتقاضي. انتهى 950 مليار دولار وتستحق القروض التجارية في عام 2025، ويؤدي ضغط إعادة التمويل هذا إلى المزيد من المبيعات المتعثرة، وحبس الرهن العقاري، والإفلاس. يزيد هذا التقلب من تعرضنا للنزاعات القانونية حول تقييم العقارات ومطالبات عمولة الوسيط.

لقد رأينا تأثيرًا ماليًا مباشرًا لمخاطر التقاضي هذه في نتائج السنة المالية 2025. ماركوس & شركة Millichap، Inc. للربع الثالث من عام 2025 الأرباح المخففة للسهم العادي $0.01 أدرجت بشكل صريح خسارة قدرها 0.08 دولار لكل سهم عادي مستحق للتقاضي. هذه تكلفة واضحة وقابلة للقياس لضائقة السوق الحالية. ويتعين علينا أن نكون مستعدين بشكل واضح لمزيد من المعارك القانونية الناجمة عن التخلف عن سداد القروض، وحقوق الدائنين، وخلافات التقييم، حيث يواجه المزيد من المالكين قرارات صعبة بشأن ديونهم المستحقة.

الخطوة التالية: يجب على الفرق القانونية وفرق الامتثال وضع اللمسات الأخيرة على وحدة التدريب الداخلي لقاعدة إعداد التقارير السكنية لشبكة FinCEN وصياغة مذكرة مخاطر حول التوسع المحتمل لمكافحة غسل الأموال في العقارات التجارية بحلول يوم الجمعة.

ماركوس & Millichap، Inc. (MMI) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

تتطلب زيادة صلاحيات البلديات فيما يتعلق بكفاءة استخدام الطاقة وإزالة الكربون إنفاقًا رأسماليًا كبيرًا لأصحاب العقارات.

عليك أن تفهم أن الولايات المحلية هي الآن المخاطر المالية الأكثر إلحاحا لأصحاب العقارات التجارية (CRE)، وخاصة في المناطق الحضرية الكبرى حيث ماركوس & تقوم شركة Millichap, Inc. (MMI) بالكثير من الأعمال. وهذا ليس هدفا سياسيا بعيد المنال؛ إنها مشكلة امتثال في العام الحالي تتطلب إنفاقًا رأسماليًا (CapEx) أو تدفع غرامة كبيرة.

وأفضل مثال على ذلك هو القانون المحلي لمدينة نيويورك رقم 97 (LL97)، الذي يضع حدودًا صارمة لانبعاثات الكربون للمباني التي تزيد مساحتها عن 25000 قدم مربع. ومن المقرر صدور تقارير الانبعاثات السنوية الأولى، بناءً على استخدام عام 2024، بحلول الأول من مايو/أيار. 2025. تواجه المباني غير المتوافقة عقوبة مالية سنوية قدرها 268 دولارًا للطن المتري من مكافئ ثاني أكسيد الكربون فوق الحد. بصراحة، هذا الهيكل الجيد يجعل CapEx الخاصة بتعديلات الطاقة العميقة تبدو وكأنها خطوة دفاعية ذكية.

إليك الحساب السريع للمخاطر: المبنى الذي يتجاوز الحد الأقصى المسموح به بمقدار 1000 طن متري فقط من ثاني أكسيد الكربون يتعرض لغرامة سنوية قدرها $268,000. بالإضافة إلى ذلك، فإن الفشل في تقديم تقريرك السنوي بحلول الموعد النهائي الممتد قد يكلفك غرامة متراكمة قدرها 0.50 دولار لكل قدم مربع في الشهر. هذه مسؤولية ضخمة وغير قابلة للتفاوض بالنسبة لعملائك، ويجب أن تكون MMI جاهزة لتقديم المشورة بشأن CapEx مقابل المقايضة الجيدة.

وتؤدي المخاطر المرتبطة بالمناخ (مثل الفيضانات والحرائق) إلى ارتفاع أقساط التأمين على الممتلكات، وخاصة في المناطق الساحلية والمناطق المعرضة للخطر.

لم تعد مخاطر المناخ قضية هامشية بالنسبة لشركات التأمين؛ إنه المحرك الأساسي لتآكل صافي دخل التشغيل (NOI). ارتفعت تكلفة التأمين على الممتلكات التجارية بسبب الأحداث المناخية القاسية، والتي تسببت في خسائر مؤمن عليها في الولايات المتحدة كان من المتوقع أن تتجاوزها. 140 مليار دولار في عام 2024.

في حين تباطأ المعدل الإجمالي للزيادة للتأمين التجاري إلى 5.3% في س1 2025، لا تزال المناطق عالية الخطورة تشهد ارتفاعات مكونة من رقمين. بالنسبة للمبنى التجاري النموذجي في الولايات المتحدة، من المتوقع أن يرتفع متوسط تكلفة التأمين الشهرية من 2726 دولارًا في عام 2023 إلى 4890 دولارًا في عام 2030، يمثل 8.7% معدل النمو السنوي المركب (CAGR). ولكن إذا كانت أصول عميلك في واحدة من الحالات العشر الأكثر خطورة، فقد تتضاعف هذه التكلفة الشهرية تقريبًا $6,062 بحلول عام 2030، أ 10.2% معدل نمو سنوي مركب. هذه ضربة هائلة للتدفق النقدي.

أصبحت السوق أكثر صرامة، لذلك قامت بعض شركات التأمين بسحب أو تشديد معايير الاكتتاب في المناطق الأكثر عرضة للخطر مثل فلوريدا وكاليفورنيا. يؤدي عدم اليقين هذا إلى تعقيد عملية المعاملة بأكملها، مما يجبر وسطاء MMI على أخذ تقييمات تكلفة الاستبدال في الاعتبار - والتي ارتفعت 5.5% على المستوى الوطني من يناير 2024 إلى يناير 2025 - في الاكتتاب الخاص بهم.

يؤثر تفضيل المستثمرين المتزايد للأصول المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) على قرارات تخصيص رأس المال.

إن التحول إلى الشؤون البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ليس مجرد اتجاه تسويقي؛ إنها مهمة تخصيص رأس المال. يصوت المستثمرون بدولاراتهم، ويحتاج عملاء MMI إلى إدراك أن الأصول غير المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة أصبحت أصولًا عالقة. على الصعيد العالمي، وصل الاستثمار المستدام إلى مستوى مثير للإعجاب 30 تريليون دولار. في الولايات المتحدة، ما يقرب من واحد من كل أربعة دولارات تحت الإدارة المهنية 12 تريليون دولار- يتبع الآن الاعتبارات البيئية والاجتماعية والحوكمة. هذه مجموعة ضخمة من رأس المال لا يمكنك تجاهلها.

ويؤثر هذا التفضيل بشكل مباشر على سوق العقارات. من المتوقع أن تزيد الأصول الخاضعة للإدارة الموجهة نحو الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة (AUM) في الولايات المتحدة بأكثر من الضعف من 4.5 تريليون دولار في عام 2021 إلى 10.5 تريليون دولار في عام 2026. نمت صناديق الاستثمار العقاري الخاصة التي تركز على الاستدامة إلى ما يقرب من 34 مليار دولار بحلول عام 2024، مع توقع المزيد من النمو في 2025. يخلق هذا الطلب تشعبًا واضحًا في السوق:

• تشهد المباني المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) انخفاضًا في مخاطر التخلف عن السداد.
• إنهم يطالبون بتقييمات أعلى وعوائد أفضل.
• تواجه الأصول غير المتوافقة تكاليف اقتراض أعلى وتقلص مجمع المشترين.

يتحرك عالم العقارات في مجال الأسهم الخاصة بسرعة، حيث تحدد شركات مثل Nuveen، التي تدير عقارات بقيمة 133 مليار دولار، أهدافًا لخفض استخدام الطاقة بنسبة 30% بحلول عام 2025. أنت بحاجة إلى التحدث بهذه اللغة لربط عملائك برأس المال المؤسسي هذا.

يجب أن تقدم شركة MMI المشورة للعملاء بشأن شهادات المباني الخضراء (على سبيل المثال، LEED) للحفاظ على القدرة التنافسية للأصول في السوق.

إن شهادات المباني الخضراء مثل الريادة في الطاقة والتصميم البيئي (LEED) هي اختصار السوق للامتثال والقيمة. يجب أن يكون وسطاء MMI قادرين على تحديد تكلفة الشهادة، والأهم من ذلك، العائد على هذا الاستثمار.

التكاليف المباشرة لمتابعة شهادة LEED في 2025 يمكن التحكم فيها، ولكن التكلفة الإجمالية للمشروع يمكن أن تختلف بشكل كبير. التكلفة الإجمالية للشهادة تمثل عادة حوالي 2% من إجمالي تكلفة البناء، مع متوسط شهادة LEED الفضية تقريبًا 1.9%. الرسوم الأولية تنقسم على النحو التالي:

وما يخفيه هذا التقدير هو الزيادة الهائلة في قيمة الأصول. تشير الدراسات إلى أن المبنى التجاري الحائز على شهادة بيئية يمكن أن يؤجر مقابل حوالي ثلاثة بالمائة أكثر لكل قدم مربع. والأهم من ذلك، أن الزيادة في سعر البيع للأصل المعتمد يمكن أن تصل إلى نفس القدر 16 بالمئة. هذه العلاوة هي الفرق بين الخروج الناجح والأصول العالقة في السوق الحالية، لذا فإن تقديم المشورة للعملاء بشأن الطريق إلى LEED أو Energy Star هو بالتأكيد خدمة أساسية الآن.