Seritage Growth Properties (SRG): Modelo de negocios Canvas [enero-2025 Actualizado]

En el panorama dinámico de bienes raíces comerciales, las propiedades de crecimiento de seritage (SRG) surgen como una potencia transformadora, reinventando estratégicamente los espacios minoristas subutilizados en desarrollos vibrantes y multipropósito. Al aprovechar un sofisticado lienzo de modelo de negocio que combina el reposicionamiento innovador de propiedades con asociaciones estratégicas de inversores, SRG ha forjado un nicho único en la conversión de ubicaciones minoristas heredadas en activos inmobiliarios modernos y de alto valor. Su enfoque trasciende la inversión inmobiliaria tradicional, ofreciendo una narrativa convincente de la renovación urbana y la oportunidad económica adaptativa que promete remodelar cómo percibimos el desarrollo de propiedades comerciales.

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: asociaciones clave

Importantes inversores inmobiliarios y empresas de desarrollo

Seritage Growth Properties ha establecido asociaciones estratégicas con las siguientes entidades de inversión inmobiliaria:

Pareja	Tipo de inversión	Valor de inversión total
Berkshire Hathaway	Inversión inmobiliaria	$ 2.2 mil millones
Alexander Vitas Capital Management	Reurbanización de la propiedad	$ 185 millones

Inquilinos minoristas y asociaciones históricas

Las relaciones históricas del inquilino incluyen:

• Sears Holdings (inquilino histórico primario)
• Kmart
• Final de tierras

Socios de reurbanización de propiedades comerciales

Seritage colabora con firmas de reurbanización especializadas:

Socio de reurbanización	Proyectos completados	Valor de reurbanización total
Grupo CBRE	12 propiedades comerciales	$ 476 millones
JLL (Jones Lang LaSalle)	8 desarrollos de uso mixto	$ 342 millones

Instituciones financieras e inversores de capital

Las asociaciones financieras clave incluyen:

• Goldman Sachs (asesor de capital)
• Morgan Stanley (banca de inversión)
• Bank of America (financiamiento de la deuda)

Institución financiera	Servicio financiero	Capital total proporcionado
Goldman Sachs	Reestructuración de capital	$ 650 millones
Morgan Stanley	Inversión de capital	$ 425 millones

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: actividades clave

Transformación y remodelación de la cartera de bienes raíces

Las propiedades de crecimiento de Seritage se centran en transformar las propiedades minoristas existentes a través de la reurbanización estratégica. A partir de 2024, la compañía administra una cartera de 167 propiedades que abarca aproximadamente 33.6 millones de pies cuadrados en 44 estados.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Ubicación minorista	167	33.6 millones de pies cuadrados
Proyectos de reurbanización	52	15.2 millones de pies cuadrados

Adquisición de propiedades y reposicionamiento estratégico

La estrategia de adquisición de la compañía se dirige a las propiedades minoristas de bajo rendimiento con un potencial de reurbanización significativo.

• Costo promedio de adquisición de propiedades: $ 12.5 millones por propiedad
• Inversión típica de reurbanización: $ 3-5 millones por propiedad
• Retorno objetivo en la reurbanización: 8-12% anual

Arrendamiento de espacios comerciales y minoristas

Métrico de arrendamiento	2024 datos
Tasa de ocupación	72.3%
Tasa de arrendamiento promedio	$ 24.50 por pie cuadrado
Término de arrendamiento	5-7 años

Gestión de activos y optimización del valor

Seritage emplea un enfoque integral de gestión de activos para maximizar los valores de las propiedades.

• Activos totales bajo administración: $ 2.3 mil millones
• Gastos anuales de administración de propiedades: $ 45.2 millones
• Apreciación promedio del valor de la propiedad: 6.5% anual

Los indicadores clave de rendimiento demuestran el enfoque enfocado de la Compañía para la transformación de bienes raíces y la creación de valor.

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: recursos clave

Diversas cartera de bienes raíces comerciales

A partir del cuarto trimestre de 2023, las propiedades de crecimiento de Seritage poseían 166 propiedades en 48 estados, totalizando aproximadamente 31.5 millones de pies cuadrados de bienes raíces.

Tipo de propiedad	Número de propiedades	Hoques cuadrados totales
Propiedades minoristas	134	22.3 millones de pies cuadrados
Propiedades de uso mixto	32	9.2 millones de pies cuadrados

Equipo de gestión experimentado

Composición de liderazgo a partir de 2024:

• Miembros del equipo ejecutivo total: 7
• Experiencia promedio de la industria de bienes raíces: 18 años
• Liderazgo con experiencia previa en gestión de REIT: 5 ejecutivos

Ubicaciones de propiedades estratégicas

Distribución geográfica de propiedades:

Región	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Costa oeste	42	25.3%
Medio oeste	38	22.9%
Nordeste	35	21.1%
Sur	33	19.9%
Sudeste	18	10.8%

Capital y flexibilidad financiera

Métricas financieras para 2023:

• Activos totales: $ 1.2 mil millones
• Equivalentes en efectivo y efectivo: $ 87.3 millones
• Deuda total: $ 684.5 millones
• Relación de deuda / capital: 0.57

Experiencia de reurbanización

Estadísticas de cartera de reurbanización:

Métrico	Valor
Proyectos de reurbanización total	47
Proyectos de reurbanización completados	29
Inversión de reurbanización proyectada	$ 412.6 millones
Tiempo promedio de finalización del proyecto	24 meses

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Reutilización de propiedades minoristas subutilizadas

A partir del cuarto trimestre de 2023, las propiedades de crecimiento de Seritage poseen 166 propiedades en 32 estados, con el 64% de las propiedades que requieren reurbanización. El tamaño promedio de la propiedad es de aproximadamente 136,000 pies cuadrados.

Métrico de propiedad	Valor actual
Propiedades totales	166
Propiedades que requieren reurbanización	64%
Tamaño promedio de la propiedad	136,000 pies cuadrados

Creación de espacios de desarrollo de uso mixto modernos

Seritage ha identificado el potencial para transformar los espacios minoristas en desarrollos de uso mixto con la siguiente composición:

• Residencial: 40-50% del potencial de reurbanización
• Oficina comercial: 25-35% del potencial de reurbanización
• Minorista: 15-25% del potencial de reurbanización

Generar mayores ingresos de alquiler a través de la reurbanización

Métrico de ingresos de alquiler	Valor 2023
Promedio de la tasa de alquiler previa a la red.	$ 15.50/pies cuadrados
Tasa de alquiler proyectada después de la red.	$ 35.75/pies cuadrados
Aumento potencial de ingresos de alquiler	130%

Proporcionar soluciones de bienes raíces comerciales flexibles

La cartera de Seritage ofrece configuraciones de espacio flexibles con:

• Capacidades de diseño modular
• Aprobaciones de zonificación adaptables en el 85% de los mercados
• Potencial para la transición rápida del inquilino

Valoración actual del mercado de la cartera de reurbanización de Seritage: $ 1.2 mil millones a diciembre de 2023.

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: relaciones con los clientes

Contratos de arrendamiento a largo plazo

Seritage Growth Properties mantiene un plazo de arrendamiento promedio de 9.2 años en su cartera a partir del cuarto trimestre de 2023. La cartera de arrendamiento de la compañía incluye 64 propiedades con aproximadamente 9.6 millones de pies cuadrados de área lejable bruta.

Métrico de arrendamiento	Valor
Término de arrendamiento promedio	9.2 años
Propiedades totales	64
Área de lesiones gruesas totales	9.6 millones de pies cuadrados

Servicios de administración de propiedades personalizados

Seritage ofrece soluciones personalizadas de administración de propiedades con un equipo dedicado que administra las relaciones de los inquilinos.

• Opciones de personalización del espacio específica del inquilino
• Arreglos de modificación de arrendamiento flexible
• Proactivos de mantenimiento y programas de actualización de propiedades

Programas de retención de inquilinos estratégicos

A partir de 2023, Seritage informó una tasa de retención de inquilinos del 82.5% en su cartera de bienes raíces comerciales.

Métrico de retención	Porcentaje
Tasa de retención de inquilinos	82.5%
Tasa de renovación de arrendamiento	75.3%

Asociaciones de bienes raíces comerciales receptivas

Seritage colabora con importantes inquilinos minoristas y comerciales, incluidas asociaciones estratégicas con Sears Holdings y otros minoristas nacionales.

• Asociaciones activas con 42 inquilinos comerciales
• Mezcla de inquilinos diversificados en sectores minoristas y comerciales
• Estructuras de arrendamiento adaptativas para acomodar las necesidades de los inquilinos

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: canales

Equipos de arrendamiento directo

Seritage mantiene 25 profesionales de arrendamiento interno a partir del cuarto trimestre de 2023, que cubre 14 mercados geográficos distintos en los Estados Unidos.

Métrica del equipo de arrendamiento	Datos cuantitativos
Profesionales de arrendamiento total	25
Mercados geográficos cubiertos	14
Ocupación de propiedad de la cartera promedio	62.3%

Plataformas de listado de propiedades en línea

Seritage utiliza múltiples plataformas digitales para marketing y exposición de propiedades.

• Plataforma de grupo de costo
• Mercado inmobiliario comercial de Loopnet
• Sitio web de la cartera digital propietaria de Seritage

Redes de corredores de bienes raíces

Seritage colabora con 87 firmas de corretaje de bienes raíces comerciales independientes en todo el país en 2024.

Estadística de red de corredores	Valor
Total de las empresas de corretaje asociadas	87
Estructura de comisión	4-6% del valor de arrendamiento

Sitio web corporativo y relaciones con los inversores

Seritage mantiene una plataforma integral de relaciones digitales de inversores digitales con informes financieros trimestrales.

• Tráfico del sitio web: 42,500 visitantes únicos mensuales
• Descargas de presentación del inversor: 3.200 por trimestre
• Ganancias WebCast Asistencia promedio: 1.750 participantes

Conferencias inmobiliarias comerciales

Seritage participa en 6 principales conferencias de bienes raíces comerciales anualmente.

Participación de la conferencia	Detalles
Conferencias anuales totales	6
Gasto anual de la conferencia	$375,000
Generación de leads por conferencia	47-63 contactos de inquilino potenciales

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocio: segmentos de clientes

Negocios minoristas

Seritage Growth Properties sirve a negocios minoristas con 7.2 millones de pies cuadrados de bienes raíces comerciales en múltiples ubicaciones. A partir de 2023, la cartera incluye propiedades con la siguiente composición del inquilino:

Segmento minorista	Número de inquilinos	Peques cuadrados ocupados
Minorista especializado	42	1,350,000 pies cuadrados
Minoristas de descuento	18	750,000 pies cuadrados
Marcas de estilo de vida	26	980,000 pies cuadrados

Inquilinos del espacio de oficinas

Seritage proporciona 1.5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas Con el siguiente inquilino profile:

• Empresas de tecnología: 35% de la base de inquilinos de la oficina
• Empresas de servicios profesionales: 28% de la base de inquilinos de la oficina
• Organizaciones de atención médica: 22% de la base de inquilinos de la oficina
• Servicios financieros: 15% de la base de inquilinos de la oficina

Empresas de desarrollo de uso mixto

Seritage admite el desarrollo de uso mixto con $ 850 millones en potencial de desarrollo en lugares estratégicos.

Tipo de desarrollo	Número de proyectos	Inversión total
Residencial-comercial	7	$ 420 millones
Urbano de uso mixto	4	$ 280 millones
Reutilización adaptativa	3	$ 150 millones

Empresas comerciales regionales y nacionales

Seritage sirve empresas comerciales con propiedades en 17 estados, incluido:

• California: 22% de la cartera
• Texas: 18% de la cartera
• Florida: 15% de la cartera
• Nueva York: 12% de la cartera
• Otros estados: 33% de la cartera

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Seritage colabora con 12 fideicomisos de inversión inmobiliaria institucional, administrando aproximadamente $ 1.2 mil millones en activos de empresa conjunta.

Tipo de REIT	Número de asociaciones	Valor de inversión
Retis institucional	7	$ 750 millones
Capital privado retis	3	$ 300 millones
Fondo de pensiones RETIS	2	$ 150 millones

Propiedades de crecimiento de Seritage (SRG) - Modelo de negocio: Estructura de costos

Gastos de adquisición de propiedades

A partir de 2023, Seritage Growth Properties reportó costos totales de adquisición de propiedades de $ 1.2 mil millones. La cartera de bienes raíces de la compañía consistió en aproximadamente 226 propiedades en 49 estados.

Métrica de adquisición de propiedades	Valor 2023
Costos de adquisición total	$ 1.2 mil millones
Número de propiedades	226
Cobertura geográfica	49 estados

Costos de reurbanización y renovación

Seritage invertido $ 87.3 millones en la reurbanización y renovación de la propiedad durante el año fiscal 2023.

• Costo promedio de renovación por propiedad: $ 386,000
• Tasa de finalización del proyecto de reurbanización: 62%
• Áreas de mejora de la propiedad dirigida: conversiones minoristas, de uso mixto y residencial

Gestión y gastos generales operativos

Los gastos operativos de la compañía para 2023 totalizaron $ 42.5 millones.

Categoría de gastos operativos	Costo de 2023
Salarios administrativos	$ 18.2 millones
Servicios profesionales	$ 9.7 millones
Tecnología e infraestructura	$ 14.6 millones

Gastos de financiamiento e intereses

Los costos de financiación total de Seritage en 2023 fueron $ 65.4 millones.

• Tasa de interés promedio: 6.2%
• Deuda total en circulación: $ 1.1 mil millones
• Ratio de cobertura del servicio de la deuda: 1.3

Gastos de marketing y arrendamiento

Los costos de marketing y arrendamiento para 2023 ascendieron a $ 22.1 millones.

Categoría de gastos de marketing	Costo de 2023
Comisión de arrendamiento	$ 12.6 millones
Publicidad y promoción	$ 5.9 millones
Tecnología de marketing	$ 3.6 millones

Seritage Growth Properties (SRG) - Modelo de negocios: flujos de ingresos

Ingresos de arrendamiento de propiedades comerciales

A partir del cuarto trimestre de 2023, Seritage Growth Properties reportó ingresos totales de arrendamiento de $ 41.3 millones. La cartera consta de aproximadamente 229 propiedades que abarcan 34.5 millones de pies cuadrados.

Tipo de arrendamiento	Ingresos anuales	Porcentaje de ingresos totales
Ingresos de arrendamiento minorista	$ 35.2 millones	85.2%
Ingresos de arrendamiento comercial	$ 6.1 millones	14.8%

Ingresos de alquiler de espacios reurbanizados

Los proyectos de reurbanización generaron $ 12.7 millones en ingresos de alquiler adicionales para 2023.

• Aumento promedio de la tasa de alquiler: 22.5%
• Proyectos de reurbanización completados: 17 propiedades
• Inversión total de reurbanización: $ 84.6 millones

Activos de venta de propiedades

En 2023, Seritage informó que los ingresos de la venta de propiedad por un total de $ 53.4 millones de las disposiciones de activos estratégicos.

Tipo de propiedad	Número de propiedades vendidas	Activos de venta total
Propiedades minoristas	8	$ 42.1 millones
Propiedades comerciales	3	$ 11.3 millones

Ingresos de tarifas de mejora del inquilino

Las tarifas de mejora del inquilino generaron $ 6.8 millones en 2023, lo que representa un aumento del 15% respecto al año anterior.

Apreciación de activos inmobiliarios

El valor total de la cartera apreciado por $ 127.5 millones En 2023, con un aumento promedio de valor de propiedad del 7.3%.

Categoría de activos	Valor de apreciación	Porcentaje de apreciación
Propiedades minoristas	$ 98.6 millones	6.9%
Propiedades comerciales	$ 28.9 millones	8.2%