شركة Macerich (MAC): تحليل SWOT [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

تريد معرفة ما إذا كانت شركة Macerich (MAC) لعبة ذكية، والإجابة هي سيناريو الأصول الكلاسيكية عالية الجودة والديون عالية المخاطر. اعتبارًا من أواخر عام 2025، بدأت مراكز التسوق الرئيسية التابعة لشركة MAC في زيادة ثقلها مع توقع إشغال قريب 92%، مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات، ولكن هذا الأداء يلقي بظلاله على جدار كبير من الديون على المدى القريب. هذا لا يتعلق فقط بالبيع بالتجزئة؛ يتعلق الأمر بالهندسة المالية. ويتعين علينا أن نرسم خريطة لكيفية موازنة نقاط قوتها العقارية الرئيسية مع نقاط ضعفها في الرفع المالي والفرص المتاحة في إعادة التطوير متعدد الاستخدامات.

شركة ماسيريتش (MAC) - تحليل SWOT: نقاط القوة

مجموعة رائدة من مراكز التسوق الإقليمية عالية الجودة من الدرجة الأولى في أفضل الأسواق الأمريكية.

أنت تبحث عن الاستقرار والأصول المتميزة، وقد أمضت شركة Macerich العقد الماضي في التركيز على ذلك. لقد تم بيعها بشكل استراتيجي 4 مليار دولار في أصول منخفضة الجودة لتركيز رأس المال على مراكز التسوق الإقليمية من الدرجة الأولى، والتي يطلقون عليها اسم "القلعة". إن إعادة تنظيم المحفظة هذه تعني أن الشركة أقل تعرضًا لتراجع تجارة التجزئة ذات المستوى الأدنى.

تهيمن هذه المراكز الرئيسية على السوق في المناطق التجارية الغنية والمكتظة بالسكان في جميع أنحاء الولايات المتحدة. على سبيل المثال، تعد الأصول الرئيسية مثل Scottsdale Fashion Square في أريزونا وTysons Corner Center في فيرجينيا نقطة جذب لتجار التجزئة والمتسوقين المتميزين. هذا خندق تنافسي هائل.

• سكوتسديل فاشون سكوير (أريزونا): ملكية هالة فاخرة، تمت إضافتها مؤخرًا 11000 قدم مربع متجر هيرميس.
• كوينز سنتر (نيويورك): أحد أصول "القلعة" كبيرة الحجم يؤدي إلى تدفق نقدي كبير.
• مركز تايسونز كورنر (فيرجينيا): مركز رئيسي متعدد الاستخدامات في سوق من الدرجة الأولى.

ارتفاع متوسط ​​مبيعات المستأجر لكل قدم مربع، مما يؤدي إلى نمو قوي في الإيجارات.

وتترجم جودة المحفظة مباشرة إلى إنتاجية المستأجر، وهو أفضل مؤشر منفرد على صحة المركز التجاري. لفترة الـ 12 شهرًا التالية المنتهية في 30 سبتمبر، 2025، كانت مبيعات المستأجر لكل قدم مربع للمساحات التي تقل عن 10000 قدم مربع قوية $867 عبر المحفظة بأكملها.

عندما تركز على "Go-Forward Portfolio" - الأصول التي يلتزم Macerich بالحفاظ عليها - ينتقل هذا الرقم إلى $905 لكل قدم مربع. تمنح هذه الإنتاجية العالية شركة Macerich قوة تسعيرية كبيرة عند التفاوض على عقود الإيجار الجديدة. بصراحة، هذه هي اللعبة بأكملها في عقارات التجزئة.

إليكم الحساب السريع لنمو الإيجار: كانت فروق أسعار إعادة التأجير الأساسية 5.9% أعلى من الإيجار الأساسي المنتهي لفترة الـ 12 شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر، 2025. ويمثل ذلك الربع السادس عشر على التوالي من فروق الأسعار الإيجابية، مما يظهر نموًا ثابتًا ومتزايدًا في الإيرادات.

لا يزال معدل الإشغال مرنًا، ومن المتوقع أن يصل إلى حوالي 92٪ للسنة المالية 2025.

وعلى الرغم من الضجيج في قطاع التجزئة، فإن نسبة الإشغال في ماسيريتش لا تزال قوية، وخاصة في أصولها الأساسية. اعتبارًا من 30 سبتمبر، 2025، بلغ إجمالي إشغال المحفظة 93.4%. يعد هذا رقمًا قويًا ومرنًا لمركز تجاري REIT.

والأهم من ذلك، أن نسبة الإشغال في "محفظة Go-Forward" أفضل، حيث حققت نجاحًا كبيرًا 94.3% اعتبارا من Q3 2025. وهذا يدل على أن استراتيجية الشركة المتمثلة في التركيز على أفضل عقاراتها تؤتي ثمارها مع ارتفاع الطلب من تجار التجزئة. إنهم أيضًا متقدمون على الجدول الزمني فيما يتعلق بأهداف التأجير الخاصة بهم، بعد التوقيع 5.4 مليون قدم مربع من عقود الإيجار من سنة إلى تاريخه 2025، ان 86% زيادة عن نفس الفترة من عام 2024.

سجل حافل ناجح في تحويل صناديق التثبيت إلى استخدامات عالية الأداء غير مخصصة للبيع بالتجزئة.

تمثل وفاة مذيعة المتجر فرصة وليس تهديدًا لماسيريتش. لديهم استراتيجية ناجحة ومستمرة لتحويل صناديق التثبيت الضخمة تلك - مساحات Sears وJCPenney السابقة - إلى مزيج متنوع من الاستخدامات ذات الحركة العالية وغير المخصصة للبيع بالتجزئة والاستخدامات التجريبية.

تعتبر هذه الإستراتيجية نقطة قوة بالتأكيد لأنها تنوع مزيج المستأجرين وتزيد من حركة المرور. على سبيل المثال، حصلوا على تسعة التزامات إيجار من شركة Dick's Sporting Goods لمفهوم House of Sport كبير الحجم، والذي يعد بديلاً أساسيًا. لقد نجحوا أيضًا في استبدال صندوق Sears السابق في Danbury Fair Mall بمزيج من Target و Primark.

بالإضافة إلى ذلك، فإنهم يجلبون مرتكزات غير تقليدية مثل الترفيه والبقالة. في مركز تشاندلر للأزياء، وقعوا عقد إيجار مع Seafood City، وهو متجر بقالة بمساحة 66000 قدم مربع. بشكل منفصل، لديهم التزامات بشأن 74% من المساحة المربعة من مساحة Forever 21 السابقة، مما يجلب علامات تجارية أفضل وإيجارًا أعلى. تعتبر هذه التحويلات ضرورية لنمو صافي دخل التشغيل (NOI) في المستقبل.

شركة ماسيريتش (MAC) - تحليل SWOT: نقاط الضعف

جدار كبير لاستحقاق الديون، مع احتياجات إعادة تمويل كبيرة على المدى القريب.

أنت تنظر إلى الميزانية العمومية حيث يمثل جدول استحقاق الديون مخاطرة في الوقت الفعلي، وليس توقعات بعيدة. لقد كانت شركة Macerich عدوانية في خطتها لتخفيض الديون، ولكن لا يزال هناك قدر كبير من الديون بحاجة إلى المعالجة على الفور. على وجه التحديد، هناك قرض واحد متبقي يستحق السداد في نوفمبر 2025 لمدة تقريبية 200 مليون دولار على ممتلكات السهول الجنوبية.

وتتوقع الشركة أن يكون هذا القرض بقيمة 200 مليون دولار في حالة تخلف فني عند الاستحقاق أثناء تفاوضها على تمديد مع المُقرض. هذه ليست مشكلة يمكن أن تنتظر. علاوة على ذلك، تركز الشركة بالفعل على آجال الاستحقاق الكبيرة المستحقة في عام 2026، والتي ستتطلب مزيجًا من مبيعات الأصول أو إعادة التمويل أو إعادة الممتلكات. هذه الحاجة المستمرة لإعادة تمويل الأصول أو التخلص منها تحول تركيز الإدارة وتخلق حالة من عدم اليقين لدى المستثمرين.

فيما يلي نظرة سريعة على عبء الديون اعتبارًا من أواخر عام 2025:

رافعة مالية عالية (نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك) مقارنة بنظيراتها، مما يحد من المرونة المالية.

لا تزال نسبة الرافعة المالية للشركة مرتفعة، وهو ما يمثل أكبر عائق أمام مرونتها المالية. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، بلغت نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 7.76 مرة. لكي نكون منصفين، يعد هذا تحسنًا - فهو يمثل انخفاضًا كاملاً منذ بداية خطة "المسار إلى الأمام" - ولكنه لا يزال مرتفعًا بشكل ملحوظ مقارنة بمتوسط ​​صناعة صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة، والذي يحوم حول 6.7x.

تعني هذه الرافعة المالية العالية أن المزيد من التدفق النقدي التشغيلي للشركة يتم استهلاكه من خلال مصاريف الفوائد، مما يترك رأس مال أقل للاستثمارات الإستراتيجية أو عوائد المساهمين. الهدف هو تقليل هذه النسبة إلى نطاق 6x المنخفض إلى المتوسط ​​خلال العامين المقبلين. وإلى أن يتم تحقيق هذا الهدف، سيواجه ماسيريتش تكلفة أعلى لرأس المال وتدقيقًا أكبر من وكالات التصنيف الائتماني والمقرضين. تعتبر الرافعة المالية العالية بمثابة رياح معاكسة صعبة في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة.

التعرض للتقليص المستمر أو إفلاس مراسي المتاجر التقليدية.

وفي حين تركز شركة ماسيريتش على مراكز التسوق من الدرجة الأولى، فإنها ليست محصنة ضد التدهور الهيكلي للمستأجرين الرئيسيين القدامى. أحدث تأثير في عام 2025 جاء من تصفية Forever 21، مما تسبب في انخفاض طفيف في الإشغال. أدى هذا الإغلاق إلى تحرير حوالي 570 ألف قدم مربع عبر المحفظة، والتي تعمل الشركة الآن على إعادة تأجيرها.

ويتمثل التحدي في أن استبدال مرساة واحدة كبيرة بعدة مستأجرين أصغر هو أمر يتطلب الكثير من رأس المال ويستغرق وقتًا. على سبيل المثال، بلغ معدل إشغال المحفظة 93.4% اعتبارًا من 30 سبتمبر 2025. وتقوم الشركة بعمل رائع في ردم الأعمال، لكن التعرض لعدد قليل من المستأجرين الرئيسيين المتعثرين يظل يمثل خطرًا. يعد التخلف عن سداد قرض سانتا مونيكا بليس في مارس 2025، والذي أصبح الآن تحت إشراف حارس قضائي معين من قبل المحكمة، مثالًا ملموسًا على الأصول التي تأثرت سلبًا بسبب تغير مشهد التجزئة والديون المرتفعة.

• ساهمت عمليات الإغلاق إلى الأبد 21 في انخفاض طفيف في الإشغال إلى 92.0٪ في الربع الثاني من عام 2025.
• تمت إعادة تأجير مساحة 570 ألف قدم مربع من مساحة Forever 21 السابقة.
• أصبح قرض سانتا مونيكا بلايس في حالة تخلف عن السداد والحراسة القضائية في عام 2025.

ارتفاع النفقات الرأسمالية (CapEx) مطلوب للحفاظ على الأصول الرئيسية وترقيتها.

وتحاول الشركة اللحاق باستثمار رأس المال، وهو أمر ضروري ولكنه يخلق ضغطًا على التدفق النقدي على المدى القريب. وأشار الرئيس التنفيذي إلى أنه لفترة طويلة، "لم يتم إدخال الكثير من رأس المال الهجومي"، مما أدى إلى تعرض بعض العقارات للمنافسة. الآن، لتصحيح ذلك، يجب على شركة Macerich أن تنفق رأس مال كبير لإعادة تطوير وإعادة ترسيخ أفضل خصائصها. وهذه خطوة جيدة على المدى الطويل، ولكنها تضر بالمقاييس المالية على المدى القصير.

على سبيل المثال، يأتي الاستحواذ على Crabtree Mall في عام 2025 مع خطة لاستثمار ما يقرب من 60 مليون دولار في CapEx للتحديث، بما في ذلك المناطق المشتركة وقاعة الطعام. يعد هذا النوع من الإنفاق ضروريًا لدفع معدل الإشغال الدائم من المستوى الحالي إلى هدف يبلغ حوالي 90٪ بحلول عام 2028. ومن المتوقع أن يؤدي ارتفاع النفقات الرأسمالية، إلى جانب ارتفاع نفقات الفائدة، إلى الضغط على الأموال من العمليات (FFO) على المدى القريب، مع عدم توقع نقطة انعطاف حقيقية حتى منتصف عام 2026.

شركة Macerich (MAC) - تحليل SWOT: الفرص

أنت تبحث عن المكان الذي يمكن لشركة Macerich أن تنمو قيمته حقًا، والإجابة واضحة: إنها تحويل أفضل عقاراتها من مراكز بيع بالتجزئة بسيطة إلى مراكز مجتمعية كثيفة ومتعددة الاستخدامات. هذه الإستراتيجية، جنبًا إلى جنب مع الإدارة القوية للميزانية العمومية، هي الطريق إلى تدفق نقدي أفضل وقصة أسهم أقوى. وتنفذ الشركة هذا الأمر بكل وضوح، مع زخم قوي للتأجير ومبيعات أصول محددة جارية بالفعل في عام 2025.

تسريع عمليات إعادة التطوير متعددة الاستخدامات (السكنية والمكاتب والفنادق) لتعزيز قيمة الأصول.

الفرصة الأساسية هنا هي التكثيف وإضافة المكونات السكنية والمكاتب والفنادق إلى مواقع مراكز التسوق الحالية لإنشاء بيئة تعمل على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع. وهذا يغير بشكل أساسي مخاطر الأصول profile ويزيد من قيمته الإجمالية. تسعى شركة Macerich إلى تحقيق ذلك بنشاط، حيث تنقل خصائصها إلى وجهات "التسوق والعيش والعمل واللعب".

على سبيل المثال، يتم تحويل مركز بارادايس فالي التجاري السابق إلى مشروع تطوير رئيسي متعدد الاستخدامات، بما في ذلك المساكن متعددة الأسر والمكاتب والبقالة الراقية. يتضمن المشروع الأحدث في FlatIron Crossing في برومفيلد، كولورادو، تطوير وحدات سكنية فاخرة ومتعددة الأسر ومتاجر بيع بالتجزئة جديدة في موقع متجر Nordstrom السابق. وتتوقع الشركة أن تكون حصتها المقدرة من صافي حقوق الملكية في الجزء السكني من هذا المشروع بين 70 مليون دولار و 80 مليون دولار، مع عائد مقدر ومستقر قدره 7.0% ل 8.0%. إليك الحساب السريع: هذا العائد في مشروع متعدد الأسر هو عائد قوي ينوع بعيدًا عن مخاطر التجزئة البحتة.

التأجير لمستأجرين غير تقليديين مثل المكاتب الطبية والترفيهية ومراكز اللياقة البدنية.

يعد ملء صناديق المتاجر الكبرى السابقة بمستأجرين غير تقليديين بمثابة رافعة هائلة لنمو صافي الدخل التشغيلي (NOI). هؤلاء المستأجرون - مثل الخدمات الطبية واللياقة البدنية والترفيهية - مقاومون للإنترنت، ويوقعون عقود إيجار طويلة الأجل، ويجذبون حركة مرور ثابتة تفيد تجار التجزئة المحيطين. تستهدف الشركة بنشاط هذه الاستخدامات الجديدة في المحفظة.

إن خط التأجير قوي، مما يدل على هذا التحول. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، من المتوقع أن يتم إنشاء خط الأنابيب المُوقع غير المفتوح (SNO) تقريبًا 99 مليون دولار في إجمالي الإيرادات على حصة الشركة. يؤدي هذا الطلب القوي إلى دفع نمو الإيجارات، مع فروق أسعار إعادة التأجير الأساسية على الصفقات الجديدة 37.4% للأشهر الاثني عشر اللاحقة المنتهية في 31 مارس 2025. وهذه قفزة هائلة في الإيجار لنفس المساحة.

تشمل أمثلة التأجير غير التقليدية الرئيسية ما يلي:

• تأمين مدينة المأكولات البحرية، أ 66,000 قدم مربع بائع تجزئة للبقالة في مركز تشاندلر للأزياء.
• تأجير مساحة ل دين تاي فونج، وهو مطعم راقي في Scottsdale Fashion Square، ومن المقرر افتتاحه في أوائل عام 2025.
• التخطيط ل بيت ديك للرياضةوهو مفهوم تجريبي للبيع بالتجزئة يشتمل على عناصر تفاعلية مثل جدران التسلق، ومن المتوقع افتتاحه في عام 2027 وتحويل جناح المرساة السابق.

جذب الطلب على تجارة التجزئة التجريبية التي لا تستطيع التجارة الإلكترونية محاكاتها.

أصبحت مراكز التسوق رفيعة المستوى التابعة لشركة Macerich بمثابة نقاط وجهة، وليس مجرد نقاط معاملات. وتكمن الفرصة في الاستفادة من طلب المستهلكين على التجارب التي لا يمكن تكرارها عبر الإنترنت. ويتجلى هذا التركيز على المراكز عالية الجودة وعالية الأداء في مقاييس المحفظة.

تؤدي مراكز محفظة المضي قدمًا (الأصول الأساسية) أداءً جيدًا بشكل استثنائي، مما يثبت قيمة هذه الإستراتيجية. ارتفعت حركة المرور خلال الربع الثاني من عام 2025 لمحفظة Go-Forward 2.1% مقارنة بنفس الفترة من عام 2024. وهذه نتيجة مباشرة لإضافة مستأجرين مقنعين وذوي خبرة. كانت مبيعات المحفظة لكل قدم مربع لمحفظة Go-Forward قوية 906 دولارًا للقدم المربع في نهاية الربع الثاني من عام 2025، وهو مؤشر رئيسي على صحة المستأجر وجودة الأصول.

إمكانية بيع أصول العقارات غير الأساسية لتخفيض الميزانية العمومية.

وتعتمد خطة "المسار إلى الأمام" الخاصة بالشركة على تقليص المديونيات (تخفيض الديون نسبة إلى الأرباح)، كما أن مبيعات الأصول هي أسرع طريقة لضخ رأس المال. الهدف هو تركيز رأس المال على أفضل الأصول وبيع العقارات غير الأساسية، بما في ذلك إعادة الممتلكات المحتملة للمقرضين. وهذه فرصة حاسمة لتحقيق استقرار الهيكل المالي.

الشركة تسبق الموعد المحدد في خطة التصرف الخاصة بها. أعلنوا تقريبا 1.2 مليار دولار من الأصول التي كانت إما معروضة للبيع أو مغلقة أو قيد التفاوض مع المقرضين اعتبارًا من أوائل عام 2025. وقد ساهمت معاملات محددة في عام 2025 بالفعل في هذا الجهد.

لقد نجح تقليص المديونية: تم تخفيض صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 7.76x في الربع الثالث من عام 2025، وهو منعطف كامل أقل مما كان عليه عندما بدأت خطة المسار إلى الأمام. المالية: مسودة عرض نقدي لمدة 13 أسبوعًا بحلول يوم الجمعة.

شركة ماسيريتش (MAC) - تحليل SWOT: التهديدات

الضغط المستمر الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة، يزيد من تكلفة إعادة تمويل الديون الكبيرة.

تواجه شركة Macerich (MAC) تهديدًا كبيرًا من عبء الديون المرتفع في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025، أبلغت الشركة عن إجمالي ديون تبلغ حوالي 5.08 مليار دولار. وينعكس هذا الرفع المالي الكبير بوضوح في نسبة صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA)، والتي بلغت مستوى مرتفعًا 7.76x في نهاية الربع الثالث من عام 2025. تعد هذه النسبة علامة حمراء رئيسية، لأنها تشير إلى أن الشركة ستحتاج إلى ما يقرب من ثماني سنوات من الأرباح الحالية لسداد صافي ديونها، بافتراض أن الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك ثابتة.

الخطر المباشر هو إعادة التمويل. وبينما أحرزت الإدارة تقدمًا، لا تزال هناك عقبة رئيسية: وهي فترة استحقاق قرض واحد تقريبًا 200 مليون دولار على خاصية South Plains لا تزال معلقة في عام 2025 ومن المتوقع أن تكون في حالة تخلف فني. وحتى عمليات إعادة التمويل الناجحة تواجه تكاليف أعلى بشكل حاد. على سبيل المثال، كان متوسط سعر الفائدة على ديون شركة المطوع والقاضي الموحدة ذات السعر الثابت عند مستوى بالفعل 4.49% اعتبارًا من 30 يونيو 2025، مع متوسط سعر الفائدة المتغير 6.02%. ومن المرجح أن يتم إعادة تسعير أي دين جديد عند هذه المستويات المرتفعة أو أعلى منها، مما يؤدي بشكل مباشر إلى تآكل الأموال من العمليات (FFO).

يؤدي استمرار اختراق التجارة الإلكترونية إلى تآكل الحصة السوقية لمستأجري مراكز التسوق.

لا يزال التحول الهيكلي نحو التسوق عبر الإنترنت يمثل تهديدًا مستمرًا، حتى بالنسبة لمراكز التسوق من الفئة "أ". إن انتشار التجارة الإلكترونية لا يتباطأ؛ كان يمثل حوالي 16.3% من إجمالي مبيعات التجزئة الأمريكية في الربع الثاني من عام 2025 (معدلة موسمياً). في حين من المتوقع أن تنمو مبيعات التجزئة الإجمالية في الولايات المتحدة بين مستوى متواضع 2.7% و 3.7% في عام 2025، من المتوقع أن تنمو المبيعات خارج المتاجر والمبيعات عبر الإنترنت بشكل أسرع بكثير، في نطاق 7% إلى 9%.

ويعني هذا الاختلاف أن النمو يحدث بشكل غير متناسب عبر الإنترنت، مما يجبر مستأجري مراكز التسوق على التنافس للحصول على شريحة أصغر من كعكة نمو التجزئة الإجمالية. يُترجم هذا الضغط إلى ارتفاع معدل دوران المستأجرين، وزيادة الطلب على رأس مال المالك (تحسينات المستأجر)، والحاجة المستمرة لشركة Macerich للاستثمار بكثافة في إعادة التسويق للحفاظ على حركة المرور. إذا انخفضت مبيعات المستأجر، فإن قدرته على دفع الإيجارات المرتفعة التي تحتاجها شركة المطوع والقاضي لتبرير تقييمات ممتلكاتها تتضاءل.

يؤثر التباطؤ الاقتصادي على الإنفاق الاستهلاكي الفاخر، مما يضر بمبيعات المستأجرين.

على الرغم من تركيز ماسيريتش على العقارات عالية الجودة والمبيعات العالية لكل قدم مربع، فإن التباطؤ الاقتصادي الأوسع يهدد بشكل مباشر قاعدة المستهلكين الأثرياء التي تزيد إيراداتهم. وصلت ثقة المستهلك الأمريكي إلى أدنى مستوى لها منذ مايو 2020 في أبريل 2025، مما يعكس القلق الاقتصادي المتزايد.

يتوقع المتنبئون أن يتباطأ نمو الإنفاق الاستهلاكي الحقيقي بشكل ملحوظ، لينخفض من 2.4% على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2025 إلى أبطأ بكثير 1.0% على أساس سنوي بحلول أوائل عام 2026. ويتفاقم هذا التباطؤ بسبب توقعات الاتحاد الوطني للبيع بالتجزئة بأن ينخفض نمو الناتج المحلي الإجمالي الأمريكي إلى أقل بقليل من 2% في عام 2025، بانخفاض عن 2.8% في عام 2024. ويتراجع المستهلك الحذر، حتى المستهلك الراقي، عن المشتريات الفاخرة التقديرية أولاً.

• إن تباطؤ نمو الناتج المحلي الإجمالي يعني عدداً أقل من الوظائف الراقية ومكافآت أقل للإنفاق على السلع الفاخرة.
• متوسط مبيعات المستأجر لكل قدم مربع، وهو مقياس رئيسي $849 بالنسبة لإجمالي محفظة الشركة للأشهر الاثني عشر اللاحقة المنتهية في يونيو 2025، [استشهد بـ 5 في البحث الأولي] ولكن هذا الرقم حساس للغاية لتراجع الإنفاق الراقي.
• سيؤدي أي تراجع مستدام إلى الضغط على فروق أسعار الإشغال والتأجير، والتي تعد المحرك الأساسي لصافي دخل التشغيل (NOI).

زيادة المنافسة من صناديق الاستثمار العقارية الأخرى ذات رأس المال الجيد والرافعة المالية المنخفضة.

تعمل شركة ماسيريتش في نفس السوق التي يعمل بها المنافسون الأكبر حجمًا والأفضل من حيث رأس المال، وهو ما يشكل تهديدًا واضحًا من حيث تخصيص رأس المال والاستحواذ على المستأجرين. يعد المنافس المباشر، Simon Property Group، مثالًا رئيسيًا على صناديق الاستثمار العقارية ذات الميزانية العمومية القوية بشكل ملحوظ.

وإليك الرياضيات السريعة حول الرافعة المالية، والتي توضح حجم العيوب التنافسية:

تسمح نسبة الرافعة المالية المنخفضة والتصنيف الائتماني A- لمجموعة Simon Property Group باقتراض رأس المال بتكلفة أقل بكثير (متوسط سعر فائدة مرجح تقريبي قدره 4.0%) ومع عهود أقل من ماسيريتش. تعني هذه المرونة المالية أن سيمون يمكنه تقديم بدلات تحسين أكثر تنافسية للمستأجرين، والاستثمار بقوة أكبر في إعادة تطوير العقارات، ومتابعة عمليات الاستحواذ الإستراتيجية دون نفس الضغط على الميزانية العمومية، مما يجعلهم المالك المفضل لتجار التجزئة من الدرجة الأولى. هذا لا يتعلق فقط بالتكلفة؛ يتعلق الأمر بالسرعة والاستقرار في الأعمال كثيفة رأس المال.