شركة Macerich (MAC): تحليل PESTLE [تم تحديثه في نوفمبر 2025]

أنت تنظر إلى شركة Macerich، وتُظهر الصورة بالتأكيد دراسة في التباينات: أصول عالية الجودة تدفع نجاح التأجير مقابل جدار ديون قاسٍ. بصراحة، جوهر أعمال MAC - محفظة مراكزها التجارية من الفئة A - يُظهر أداءً جيدًا، كما يتضح من توقعات العائدات للعام الكامل 2025 والتي تبلغ تقريبًا 1.01 مليار دولار والطلب القوي من التجار الذي تم توقيع 5.4 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة هذا العام. لكن هذه القوة التشغيلية تُظللها بيئة أسعار الفائدة الوشيكة ومخاطر استحقاق الديون الحادة، بما في ذلك توقع التخلف الفني عن سداد 200 مليون دولار المتبقية المستحقة في 2025. تحتاج إلى فهم كيف يمكن لإعادة تأجير MAC الاستراتيجية أن تتجاوز الضغوط الناتجة عن ما يقرب من 1.8 تريليون دولار من القروض العقارية التجارية المستحقة عبر القطاع، لذا دعونا نغوص في القوى السياسية والاقتصادية والاجتماعية التي تشكل مسارهم نحو 2026.

شركة Macerich (MAC) - تحليل PESTLE: العوامل السياسية

تخلق حالة عدم اليقين في دورة الانتخابات الأمريكية تقلبات في أسواق رأس المال، مما يؤثر على شهية الاستثمار في العقارات التجارية (CRE).

يولد المشهد السياسي في عام 2025، خاصة بعد الانتخابات الفيدرالية والمحلية الأخيرة، مزيجًا من الاستقرار والتقلبات لاستثمار العقارات التجارية (CRE). ففي حين اقترحت دراسة أجرتها CBRE في عام 2024 أن الانتخابات الرئاسية لها تأثير ضئيل على حجم صفقات CRE على المدى القصير، فإن التحولات السياسية الناشئة من الإدارة الجديدة والانتخابات على مستوى الدولة/المحلية هي واقعية وملموسة.

بالنسبة لشركة Macerich، فإن الخطر الرئيسي ليس الانهيار المفاجئ في السوق، بل التكلفة طويلة الأجل لرأس المال والبيئة التنظيمية. تتوقع شركة Fannie Mae أن أسعار الرهن العقاري ستغلق عام 2025 عند حوالي 6.3%، والتي رغم استقرارها، تظل بيئة الفائدة مرتفعة مما يضغط على تقييمات الممتلكات ويجعل إعادة تمويل الديون-مثل قرض Macerich Company البالغ 340,000 دولار لمدة عشر سنوات الذي أُغلق على Washington Square في الربع الثاني من عام 2025-أكثر تكلفة من الدورة السابقة.

الانتخابات المحلية حاسمة بالتأكيد، لأنها تحدد سياسات تقسيم المناطق والإسكان في الأسواق الرئيسية لشركة مايسرِيش مثل كاليفورنيا وممر مدينة نيويورك الكبرى. يجب أن تركز على النتائج المحلية، وليس فقط الضوضاء الوطنية.

التعريفات الأمريكية الجديدة على السلع الفاخرة المستوردة تزيد التكاليف على المستأجرين الفاخرين لشركة مايسرِيش، مما قد يضعف المبيعات ونمو الإيجارات.

إعادة فرض التعريفات الأمريكية الكبيرة على الواردات في أوائل عام 2025 تشكل تهديدًا مباشرًا لأداء المبيعات للمستأجرين الفاخرين لشركة مايسرِيش، الذين يمثلون شريان حياة لمحفظة مراكزها التجارية الراقية. تم تنفيذ رسوم جديدة، بما في ذلك تعريفة أساسية بنسبة 10٪ على معظم الواردات وتعريفة إجمالية بنسبة 104٪ على البضائع الصينية.

الضربة تكون أكثر حدة بالنسبة للعلامات التجارية الفاخرة الدولية في مراكزكم. الرسوم الجديدة بنسبة 20% على الواردات من الاتحاد الأوروبي و31% على البضائع من سويسرا - والتي تؤثر على دور الأزياء الفرنسية وصانعي الساعات السويسريين - أجبرت العلامات التجارية على التكيف. ويقدّر المحللون أن أسعار السلع الفاخرة الأمريكية سترتفع بحوالي 5% في المتوسط مع تمرير العلامات التجارية لهذه التكاليف.

إليكم الحساب السريع: ارتفاع الأسعار يعني انخفاض حجم المبيعات، مما يضغط بعد ذلك على بنود الإيجار النسبي والقدرة طويلة الأمد للمستأجر على تحمل زيادات الإيجار. يواجه قطاع التجزئة ضغوط تكلفة كبيرة على البضائع:

• تعريفة الاستيراد الأساسية في الولايات المتحدة: 10%
• الرسوم على الواردات الفاخرة من الاتحاد الأوروبي: 20%
• الرسوم على الواردات الفاخرة من سويسرا: 31%
• متوسط زيادة أسعر السلع الفاخرة الأمريكية: ~5%

يمكن أن تؤدي القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات المتطورة بشأن الضرائب على الشركات والامتثال البيئي إلى زيادة نفقات التشغيل.

البيئة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقارية (REITs) مثل شركة ماستريتش تتحرك على جبهتين رئيسيتين: الضرائب والقضايا البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات (ESG).

من ناحية الضرائب، يتمحور النقاش حول انتهاء صلاحية أحكام رئيسية من قانون خفض الضرائب والوظائف لعام 2017 في نهاية عام 2025. ومع أن الإدارة الجديدة اقترحت تخفيض معدل الضريبة على الشركات إلى 20٪ (و15٪ للسلع المصنعة في الولايات المتحدة)، إلا أن الغموض حول هذه الأحكام المنتهية يخلق مخاطر في التخطيط الاستراتيجي. ومع ذلك، فإن اللوائح المقترحة من مصلحة الضرائب الأمريكية في أكتوبر 2025، والتي ستلغي "قاعدة النظر من خلال" للشركات المحلية من الفئة C، تمثل تطوراً مفيداً، حيث تبسط العملية للمستثمرين الأجانب للاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية الأمريكية دون فرض ضرائب معينة، مما قد يوسع قاعدة رأس المال لشركة ماستريتش.

بالنسبة للامتثال البيئي، يأتي الدفع من كلا المستويين الفيدرالي (اقتراح هيئة الأوراق المالية الأمريكية للإفصاح عن المناخ) والمحلي، حيث تتطلب العديد من الولايات والبلديات الآن تقييم الطاقة والإفصاح عنها. شركة ماسيريش في موقع جيد هنا، بعد أن حققت باستمرار المرتبة الأولى في المؤشر العالمي لاستدامة العقارات (GRESB) لقطاع التجزئة في أمريكا الشمالية لمدة عشر سنوات متتالية (2015-2024). يساهم هذا الريادة في تقليل مخاطر الغرامات بسبب عدم الامتثال ويساعد في جذب المستثمرين المؤسسيين الذين يشترطون الآن معايير البيئة والمجتمع والحوكمة (ESG).

تساهم المخاطر الجيوسياسية، مثل النزاعات العالمية، في تعطيل سلاسل التوريد وارتفاع تكاليف التأمين على العقارات.

المخاطر الجيوسياسية – من النزاعات العالمية إلى التوترات التجارية – ليست مجرد مسائل سياسة خارجية نظرية؛ بل أصبحت الآن نفقة تشغيلية ملموسة لمالك العقار مثل شركة ماسيريش. ويتمثل التأثير الرئيسي في ارتفاع تكاليف التأمين على العقارات التجارية.

يقوم شركات التأمين بإعادة تقييم المخاطر بناءً على حالة عدم الاستقرار العالمية والتهديد المستمر للأحداث الجوية الكارثية. من المتوقع أن تتجاوز الخسائر المؤمَّنة العالمية لعام 2024 حاجز 100 مليار دولار للعام الخامس على التوالي، مما يزيد الضغط مباشرة على تكاليف إعادة التأمين ومن ثم على أقساط التأمين الخاصة بك.

بينما يتباطأ معدل زيادة الأسعار، إلا أنه لا يتراجع. ارتفعت معدلات التأمين التجاري بنسبة 5.3% في الربع الأول من عام 2025، بعد زيادة بنسبة 6.3% في الربع الأول من عام 2024. هذا التكلفة المستمرة وغير القابلة للتغير تؤثر مباشرة على صافي الدخل التشغيلي (NOI).

ما تخفيه هذه التقديرات هو التباين الإقليمي؛ فالممتلكات في المناطق عالية المخاطر أو تلك التي تحتوي على بنية تحتية قديمة تواجه زيادات أكبر بكثير، وهو نقطة مهمة في الاكتتاب لمحفظة شركة مايسرش التي تبلغ مساحتها 39 مليون قدم مربع.

شركة مايسرش (MAC) - تحليل PESTLE: العوامل الاقتصادية

عند النظر إلى شركة مايسرش (MAC) سترى مؤشرات تشغيلية قوية، ولكن الصورة الاقتصادية الكلية، خاصة للعقارات التجارية (CRE)، تمثل بالتأكيد عائقًا. التحدي الأساسي هو تكلفة رأس المال وحجم الديون المستحقة عبر الصناعة، مما يؤثر مباشرة على صناديق الاستثمار العقاري (REIT) مثل شركة مايسرش.

تواصل أسعار الفائدة المرتفعة الضغط على تمويل صناديق الاستثمار العقاري، مع اقتراب استحقاق ما يقرب من 1.8 تريليون دولار في قروض العقارات التجارية قبل نهاية عام 2026.

أكبر خطر اقتصادي في الوقت الحالي هو 'جدار الاستحقاق' في العقارات التجارية. نحن نواجه موجة ضخمة من القروض المستحقة السداد بقيمة حوالي 1.8 تريليون دولار في قروض العقارات التجارية قبل نهاية عام 2026. عندما تحتاج هذه القروض، التي غالبًا ما تكون مضمونة بأسعار منخفضة تعود إلى عام 2020، إلى إعادة تمويل اليوم، ترتفع تكلفة خدمة الدين بشكل كبير. على سبيل المثال، متوسط سعر الفائدة للقروض العقارية التجارية الجديدة في عام 2025 هو حوالي 6.24%، وهو زيادة كبيرة عن 4.76% المتوسط على الديون القديمة المستحقة. هذه التكلفة الأعلى للدين تؤثر مباشرة على التدفقات النقدية القابلة للتوزيع لصناديق الاستثمار العقاري (الأموال من العمليات أو FFO)، مما يجعل تخصيص رأس المال تمرينًا مؤلمًا.

إليك نظرة سريعة على تحدي إعادة التمويل الذي يواجه القطاع:

مخاطر استحقاق ديون MAC حادة، كما يتضح من التعثر الفني المتوقع لقرض مستحق متبقٍ لعام 2025 بحوالي 200 مليون دولار.

Macerich ليست بمنأى عن توترات سوق الديون. الشركة تدير ميزانيتها العمومية بنشاط من خلال بيع الأصول، لكن الاستحقاق القريب يشكل خطرًا محددًا. وقد أشارت الإدارة إلى أن قرضًا واحدًا متبقيًا مستحقًا لعام 2025 بمبلغ حوالي 200 مليون دولار في مركز South Plains المتوقع أن يكون في حالة تعثر فني عند الاستحقاق. التعثر الفني يعني على الأرجح أن قيمة العقار انخفضت تحت مقياس القرض إلى القيمة، حتى إذا كان العقار لا يزال يولد تدفقًا نقديًا. هذا يجبر الشركة على الدخول في مفاوضات معقدة لتمديد القرض أو إعادة هيكلته.

والخبر السار هو أن شركة Macerich تحرز تقدمًا في إستراتيجية التصرف الخاصة بها لتقليل الرافعة المالية. لقد أغلقوا بالفعل مبيعات مثل Lakewood Center وAtlas Park، مع استخدام العائدات لسداد الديون، لكن السوق لا يزال يرى مخاطر إعادة التمويل كعامل مثبط رئيسي للتقييم.

سيشهد قطاع التجزئة الفاخرة تباطؤًا في عام 2025 بسبب "إرهاق الرفاهية" وزيادة المستهلكين المميزين.

أصبحت بيئة الإنفاق أكثر صرامة، حتى بالنسبة للمستهلكين الأثرياء الذين يترددون على مراكز التسوق من الدرجة الأولى في ماسيريتش. من المتوقع أن يشهد سوق السلع الفاخرة الشخصية العالمية "انزلاقًا مستمرًا"، ومن المحتمل أن يتقلص بنسبة 2% إلى 5% على أساس سنوي في عام 2025. ويعود هذا التباطؤ إلى "إرهاق الرفاهية" في السوق الأمريكية، حيث انخفض الإنفاق على بطاقات الائتمان الفاخرة بنسبة 4-5% في الربع الأول من عام 2025، وتراجع عام في الطلب من المستهلكين الأصغر سنًا والأكثر تميزًا. لقد تقلصت قاعدة عملاء المنتجات الفاخرة بشكل عام إلى حوالي 100% 340 مليون الناس في عام 2025 من 400 مليون في عام 2022. وهذا الاتجاه مهم لأن نجاح محفظة Macerich يعتمد بشكل كبير على الأداء والقدرة على دفع الإيجار لتجار التجزئة المتميزين.

نما صافي الدخل التشغيلي (NOI) لمحفظة شركة المطوع والقاضي المستقبلية 1.7% في الربع الثالث من عام 2025، مما يدل على المرونة على الرغم من ضجيج الاقتصاد الكلي.

على الرغم من بيئة أسعار الفائدة المرتفعة والرياح المعاكسة للبيع بالتجزئة، يظل الأداء التشغيلي الأساسي لشركة Macerich مستقرًا. نمت المحفظة المستقبلية (التي تستثني الأصول غير الأساسية) صافي الدخل التشغيلي (NOI)، وهو مقياس رئيسي لربحية صناديق الاستثمار العقارية. 1.7% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025 178.8 مليون دولار. يُظهر هذا النمو المتواضع القوة الأساسية لمواقع مراكز التسوق رفيعة المستوى وقدرتها على رفع الإيجارات. بالنسبة للأشهر الـ 12 اللاحقة المنتهية في 30 سبتمبر 2025، كانت فروق أسعار إعادة تأجير الإيجار الأساسي أعلى بنسبة 5.9٪ من الإيجار الأساسي المنتهي، وهو مؤشر قوي على قوة التسعير.

إليك الحسابات السريعة: يتوقع المحللون أن تصل إيرادات شركة المطوع والقاضي لعام 2025 بأكمله تقريبًا 1.01 مليار دولار، علامة على الأداء المستقر في الخط العلوي.

تتوقع السوق أن يحافظ Macerich على استقراره في أعلى مستوياته. يتوقع إجماع المحللين أن تبلغ إيرادات شركة المطوع والقاضي لعام 2025 بأكمله تقريبًا 1.01 مليار دولار، وهي زيادة ملحوظة عن العام السابق. هذا الاستقرار، إلى جانب الإيرادات الفصلية للربع الثالث من عام 2025 البالغة 253.3 مليون دولاريشير إلى أن تركيز Macerich الاستراتيجي على التأجير وجودة الأصول يساعد في تعويض الضغوط الاقتصادية الأوسع. تمكنت الشركة من الحفاظ على تشغيل محرك الإيرادات، حتى مع ارتفاع تكلفة الوقود (الديون).

شركة Macerich (MAC) - تحليل PESTLE: العوامل الاجتماعية

أصبح الطلب القوي من جانب تجار التجزئة على مساحات مراكز التسوق من الفئة "أ" واضحًا، مع توقيع شركة MAC 5.4 مليون قدم مربع من عقود الإيجار من العام حتى تاريخه في الربع الثالث من عام 2025.

قد تعتقد أن المتجر الفعلي قد انتهى، لكن البيانات المستقاة من أداء شركة Macerich لعام 2025 تحكي قصة مختلفة. بصراحة، تشهد مساحات مراكز التسوق من الدرجة الأولى ارتفاعًا كبيرًا في الطلب. وقعت الشركة ما مجموعه 5.4 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة والتجديدية منذ بداية العام وحتى الربع الثالث من عام 2025، وهو رقم ضخم 86% زيادة عن نفس الفترة من عام 2024.

تُترجم هذه الثقة القوية لمتاجر التجزئة مباشرةً إلى ارتفاع معدل الإشغال ومبيعات أفضل لكل قدم مربع. ارتفع معدل إشغال المحفظة إلى 94.3% اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025. وهذه إشارة واضحة إلى أن مراكز البيع بالتجزئة من الدرجة الأولى تزدهر، حتى في ظل معاناة مراكز التسوق ذات المستوى الأدنى. الأمر بسيط: يريد تجار التجزئة أن يكونوا في المكان الذي يتسوق فيه المستهلكون الأثرياء بالفعل. وصلت مبيعات المحفظة لكل قدم مربع لمحفظة المضي قدمًا $905 في الربع الثالث من عام 2025.

يتحول تفضيل المستهلك إلى تجارة التجزئة القائمة على الخبرة، مما يدفع استراتيجية شركة المطوع والقاضي لدمج مكونات الطعام والترفيه والاستخدامات المتعددة.

المستهلك الحديث يشتري تجربة، وليس مجرد منتج. لذا، تعمل شركة Macerich بشكل نشط على إعادة تنظيم مراكزها لتصبح مراكز مجتمعية، متجاوزة مجرد الملابس والإكسسوارات. وهذا اتجاه اجتماعي حاسم. تعطي الشركة الأولوية لتجارة التجزئة التجريبية، والتي تشمل مفاهيم تناول الطعام والترفيه والصحة، لزيادة حركة المرور وزيادة وقت إقامة الزوار.

إليك الحساب السريع لاستراتيجية التأجير المرساة الخاصة بهم: لدى الشركة 30 مرساة مستهدفة افتتاحها بين عامي 2025 و2028. من بينها، 25 ملتزمة باستخدامات التجزئة غير التقليدية مثل السلع الرياضية والترفيه والبقالة. وهذا التحول هو ما يبقي هذه الخصائص ذات صلة بعصر التجارة الإلكترونية. أنت بحاجة إلى سبب لمغادرة المنزل بشكل نهائي، ووجبة رائعة أو نشاط فريد يوفر هذا السبب.

الهجرة السكانية إلى أسواق حزام الشمس، مثل فينيكس/سكوتسديل حيث تمتلك ماك أصولًا رئيسية، تزيد من القوة الشرائية للمستهلكين المحليين.

تعد اتجاهات الهجرة السكانية رياحًا مؤاتية ضخمة لشركة ماكيريخ. لا يزال الناس والشركات ينتقلون من المناطق الساحلية ذات التكلفة العالية إلى حزام الشمس وولايات الجبال، وهو اتجاه ظل قويًا خلال عام 2024 وحتى أوائل عام 2025. يتركز محفظة ماك في هذه المناطق عالية النمو، وبالتحديد في ممر فينيكس/سكوتسديل.

هذا التحول الديمغرافي يزيد مباشرة من قاعدة المستهلكين والقوة الشرائية بالقرب من الأصول الرئيسية مثل سكوتسديل فاشن سكوير. ولتوضيح السياق، شكلت منطقة حزام الشمس 70% من إجمالي نمو سكان الولايات المتحدة بين عامي 2020 و2023، ويستمر هذا الزخم. المزيد من السكان، إلى جانب مناخ صديق للأعمال، يعني المزيد من المتسوقين المحليين الذين لديهم دخل قابل للصرف يزورون المراكز. على سبيل المثال، تعد فينيكس أحد أفضل خمسة وجهات لنقل مقرات الشركات، مما يجلب وظائف عالية الدخل.

تعمل شركة MAC بنشاط على استبدال المستأجرين من المستوى الأقل (مثل Forever 21) بعلامات تجارية أفضل، غالبًا مع مضاعفة الإيجار في تلك المساحات المستبدلة.

العامل الاجتماعي هنا هو التوجه نحو الجودة: يفضل المستهلكون بيئات بيع بالتجزئة مميزة ومنتقاة، وتستجيب شركة ماكيريش من خلال ترقية خليط مستأجريها. إنها تستبدل بشكل منهجي تجار التجزئة الضعفاء من المستوى الأدنى بعلامات تجارية أقوى ذات أداء أعلى. بالنسبة للمساحة التي تخلى عنها متاجر Forever 21 السابقة - مثال رئيسي على مستأجر من المستوى الأدنى - لدى الشركة التزامات على 74% من تلك 0.5 مليون قدم مربع.

العائد المالي لهذه الاستراتيجية واضح. العلامات التجارية الجديدة "تدفع إيجارات أعلى بشكل ملحوظ." على الرغم من أن الإيجار قد لا يتضاعف حرفيًا دائمًا، فإن فروق إعادة تأجير الإيجار الأساسي لمدة 12 شهرًا المنتهية في 30 سبتمبر 2025 كانت إيجابية بنسبة 5.9% فوق الإيجار المنتهي. ويعد هذا ربعًا متتاليًا السادس عشر من فروق التأجير الإيجابية، مما يظهر نجاحًا مستمرًا في الحصول على إيجارات أعلى من قاعدة مستأجرين أفضل. تحسين مزيج المستأجرين هذا هو المفتاح للحفاظ على حالة الصف الأول (Class A) لعقاراتهم.

• تحقيق فروق إعادة تأجير إيجابية بنسبة 5.9% على الإيجار الأساسي (الفترة المنتهية 12 شهرًا في الربع الثالث من 2025).
• تأمين الالتزامات على 74% من مساحة متجر Forever 21 السابقة.
• من المتوقع أن تحقق عقود إيجار المتاجر الجديدة حوالي 80 مليون دولار من إجمالي الإيرادات الزائدة عن الاستخدامات السابقة (تقدير تراكمي للفترة 2024-2028).

شركة Macerich (MAC) - تحليل PESTLE: العوامل التكنولوجية

لم تعد التكنولوجيا مجرد نفقة خلفية في عقارات التجزئة؛ فهي الآن محرك أساسي لقيمة الأصول والكفاءة التشغيلية. بالنسبة لشركة ماكيريش، يتم تحديد المشهد التكنولوجي على المدى القريب بواسطة قوتين: تحديث الأنظمة الداخلية لزيادة سرعة التأجير، وخلق وظائف عالية التقنية من الخارج تعزز مباشرة قاعدة المستهلكين في الأسواق الرئيسية.

من الضروري أن ترى كيف تترجم هذه التحولات الرقمية والديموغرافية إلى أداء ملموس، فلنلق نظرة على الأرقام. يتركز اهتمام الشركة على منصتها التشغيلية الجديدة والتحفيز الاقتصادي الهائل من تصنيع التكنولوجيا، وهذان العاملان هما الأكثر أهمية في الوقت الحالي.

اعتماد الذكاء الاصطناعي التوليدي من قبل تجار التجزئة يقود إلى تجارب عملاء مخصصة ويحسن كفاءة سلسلة التوريد.

يعمل تجار التجزئة المستأجرون لديك على توسيع نطاق مشروعات الذكاء الاصطناعي التوليدي (Gen AI) بسرعة في عام 2025، متجاوزين المشاريع التجريبية الأولية. يعد هذا تحولًا تكنولوجيًا حاسمًا يؤثر بشكل مباشر على قدرتهم على دفع الإيجار، حيث من المتوقع أن يقدم Gen AI قيمة تتراوح بين 400 مليار دولار و 660 مليار دولار عام في صناعة التجارة الإلكترونية من خلال تحسين عمليات القنوات المتعددة وتعزيز تجارب العملاء.

يجد تجار التجزئة أن التخصيص المدعوم بالذكاء الاصطناعي من الجيل الجديد قد انتهى 2.5x زيادة مشاركة العملاء و 31% متوسط الزيادة في تحويل المبيعات مقارنة بالطرق القديمة القائمة على القواعد. وهذا يعني أن عقاراتك تؤوي مستأجرين أصبحوا أكثر ذكاءً وكفاءة، مما يدعم في النهاية مبيعات أعلى للمستأجرين لكل قدم مربع - وهو مقياس رئيسي لشركة Macerich. عن 80% من شركات البيع بالتجزئة العالمية إما تتبنى أو تجرب مشاريع الذكاء الاصطناعي العام، لذلك يعد هذا اتجاهًا سائدًا وليس متخصصًا.

تقوم شركة MAC بتنفيذ منصة تشغيل جديدة مدتها خمس سنوات لتبسيط العمليات وتحسين التنبؤ وإدارة الأداء على المدى الطويل.

تعد شركة Macerich في المراحل المتوسطة من إكمال منصة تشغيل جديدة مدتها خمس سنوات، وهي جزء أساسي من إستراتيجية "Path Forward" الخاصة بها، والمصممة لتبسيط العمليات الداخلية مثل التأجير وتخصيص رأس المال.

تتضمن هذه المنصة لوحة تحكم للتأجير، تسمى داخليًا "عداد سرعة التأجير Macerich"، والتي تتتبع نسبة إنجاز الإيرادات لجميع أنشطة التأجير الجديدة. تظهر التحسينات التشغيلية بالفعل في نتائج عام 2025:

• إجمالي عقود الإيجار الموقعة 5.4 مليون قدم مربع من العام حتى الربع الثالث من عام 2025.
• من المتوقع أن تولد عقود إيجار المتاجر الجديدة تقريبًا 99 مليون دولار في إجمالي الإيرادات.
• كان الهدف من صفقات الإيجار الجديدة هو 70% الانتهاء بحلول نهاية عام 2025، وهو الهدف الذي حققته الشركة بالفعل اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2025.

وتستفيد الشركة من خلق فرص العمل في مجال التكنولوجيا المتقدمة، مثل استثمار شركة تصنيع أشباه الموصلات التايوانية بقيمة 65 مليار دولار بالقرب من مركز أروهيد تاون سنتر.

يعمل الاستثمار التكنولوجي المحلي الضخم بمثابة رياح اقتصادية قوية لممتلكات ماسيريتش. تقوم شركة تصنيع أشباه الموصلات التايوانية (TSMC) باستثمار إجمالي يزيد عن 65 مليار دولار في عمليات تصنيع أشباه الموصلات المتقدمة في فينيكس، أريزونا، مع افتتاح المراحل في عام 2025.

يقع هذا المشروع في موقع استراتيجي بالقرب من مركز مدينة أروهيد في ماسيريتش، وهو أحد أصولها الأفضل أداءً. سيؤدي تدفق العمال ذوي الأجور المرتفعة إلى تعزيز قاعدة المستهلكين المحليين بشكل كبير، مما يؤدي إلى زيادة مبيعات المستأجرين، وبالتالي صافي الدخل التشغيلي للعقارات (NOI). إليك الرياضيات السريعة حول خلق الوظائف:

يعد التكامل الرقمي (البيع بالتجزئة متعدد القنوات) أمرًا بالغ الأهمية، مما يجبر مشغلي مراكز التسوق على الاستثمار في التكنولوجيا على مستوى العقارات لدعم المبيعات عبر الإنترنت وخارجها.

يعد المزج بين التسوق عبر الإنترنت والتسوق الفعلي (البيع بالتجزئة عبر القنوات الشاملة) أمرًا غير قابل للتفاوض بالنسبة للمستأجرين، ويجب على شركة Macerich توفير البنية التحتية التكنولوجية لدعمه. وهذا يعني الاستثمار في التكنولوجيا على مستوى العقار مثل شبكة Wi-Fi المحسنة، وتطبيقات الهاتف المحمول لتحديد الطريق والعروض، وأدوات تحليل البيانات التي تمنح المستأجرين نظرة ثاقبة لسلوك العملاء داخل مراكز التسوق.

في حين أن أرقام الاستثمار المباشر لشركة Macerich ليست علنية دائمًا، إلا أن التحسينات التكنولوجية يُشار إليها بوضوح على أنها تقود كل قرار بشأن التأجير وتخصيص رأس المال في ممتلكاتهم. الهدف بسيط: جعل المركز التجاري الفعلي عقدة أساسية غنية بالبيانات في سلسلة التوريد الشاملة لمتاجر التجزئة ورحلة العميل. إذا لم تقدم التكنولوجيا، فإن أفضل المستأجرين يرحلون.

شركة Macerich (MAC) - تحليل PESTLE: العوامل القانونية

تواجه شركة المطوع والقاضي مخاطر قانونية متزايدة من التخلف عن سداد الديون، مثل قرض سانتا مونيكا بليس حيث تولى الحارس القضائي المعين من قبل المحكمة السيطرة في مارس 2025.

أنت تشاهد شركة Macerich (MAC) وهي تبحر في حقل ألغام قانوني حقيقي للغاية، ويأتي الخطر الأكثر إلحاحًا من عبء ديونها. لدى الشركة قدر كبير من ديون الرهن العقاري غير القابلة للرجوع، وعندما لا يتمكن التدفق النقدي للعقار من تغطية الدفع، فإن الملاذ الوحيد للمقرض هو الأصل نفسه، مما يؤدي إلى التخلف عن السداد واتخاذ إجراءات قانونية.

الوضع مع مكان سانتا مونيكا هو مثال ملموس. لقد أصبح قرض العقار بقيمة 300 مليون دولار، والذي استحق في يناير 2023، في حالة تخلف عن السداد. وبعد الإجراءات القانونية، تولى الحارس القضائي المعين من قبل المحكمة رسميًا السيطرة على عمليات العقار في مارس 2025. ويمثل هذا الإجراء خسارة قانونية واضحة للسيطرة على أحد الأصول الرئيسية ويشكل سابقة مثيرة للقلق بالنسبة للعقارات الأخرى التي تستحق قروضها على المدى القريب.

إليكم الحساب السريع للتعرض: كان إجمالي ديون شركة المطوع والقاضي المستحقة تقريبًا 7.2 مليار دولار وذلك حتى نهاية العام المالي 2024. ومع اقتراب موعد استحقاق القروض، وخاصة تلك المرتبطة بالديون ذات الأصل الواحد وغير القابلة للرجوع، يمثل كل منها مخاطر قانونية ومالية متميزة. هناك الكثير من المعارك القانونية المنفصلة التي يجب خوضها.

يعد الامتثال لقوانين تقسيم المناطق الحكومية والمحلية المتطورة لإعادة تطوير الاستخدام المختلط عقبة ثابتة ومعقدة.

يعد التحول من تجارة التجزئة التقليدية إلى التطويرات متعددة الاستخدامات - إضافة مكونات سكنية أو مكتبية أو ضيافة - ضرورة استراتيجية لشركة MAC، ولكنه يمثل صداعًا قانونيًا وتنظيميًا. يتطلب كل مشروع إعادة تطوير التنقل في متاهة من قوانين تقسيم المناطق المحلية، وقوانين البناء، والمراجعات البيئية.

على سبيل المثال، سيواجه مشروع في كاليفورنيا متطلبات مختلفة إلى حد كبير - وغالبًا ما تكون أكثر صرامة - لتقرير التأثير البيئي مقارنة بمشروع مماثل في أريزونا. غالبًا ما تتضمن هذه الإجراءات القانونية جلسات استماع عامة ويمكن أن تتوقف بسبب المعارضة المحلية أو التغييرات في الحكومة البلدية، مما يضيف شهورًا أو حتى سنوات إلى الجدول الزمني. يؤثر هذا الاحتكاك التنظيمي بشكل مباشر على صافي القيمة الحالية (NPV) للمشروع.

ويترجم التعقيد إلى ارتفاع التكاليف القانونية والاستشارية، بالإضافة إلى مخاطر تغييرات نطاق المشروع التي أمرت بها لجان التخطيط المحلية. عليك أن تحصل على تقسيم المناطق بشكل صحيح قبل أن تتمكن حتى من صب الخرسانة.

يجب أن تلتزم الشركة بقواعد هيئة الأوراق المالية والبورصات الجديدة، بما في ذلك سياسة استرداد التعويضات (سياسة الاسترداد) المعتمدة في أكتوبر 2023.

تتطلب القواعد الجديدة للجنة الأوراق المالية والبورصة بشأن استرداد التعويضات، والتي أصبحت سارية في أواخر عام 2023، من شركة المطوع والقاضي اعتماد سياسة لاستعادة (استرداد) التعويضات القائمة على الحوافز من المسؤولين التنفيذيين الحاليين والسابقين. يتم تفعيل ذلك إذا اضطرت الشركة إلى إعادة بيان بياناتها المالية بسبب عدم الالتزام الجوهري بمتطلبات إعداد التقارير المالية.

وهذا ليس مجرد إجراء شكلي للامتثال؛ إنها آلية قانونية تربط رواتب المسؤولين التنفيذيين مباشرة بدقة التقارير المالية. تغطي السياسة التعويضات المستلمة خلال فترة الثلاث سنوات السابقة للتاريخ الذي تحدد فيه شركة المطوع والقاضي ضرورة إعادة البيان. وهذا يضيف طبقة من المخاطر القانونية الشخصية للمديرين التنفيذيين ويعزز الحاجة إلى ضوابط مالية نقية.

تنطبق هذه السياسة على جميع التعويضات القائمة على الحوافز، والتي تمثل جزءًا كبيرًا من رواتب المسؤولين التنفيذيين، وهي إلزامية لمواصلة الإدراج في بورصة نيويورك.

يعد الأمن السيبراني والامتثال لحماية البيانات من المخاطر الحاسمة التي تشرف عليها لجنة التدقيق التابعة لمجلس الإدارة.

باعتبارها مالكًا رئيسيًا لمتاجر التجزئة، تتعامل شركة MAC مع حجم هائل من البيانات الحساسة: المعلومات المالية للمستأجر، وبيانات العملاء من برامج الولاء، وسجلات الموظفين. يتطور المشهد القانوني لحماية البيانات بسرعة، مدفوعًا بقوانين الولاية مثل قانون خصوصية المستهلك في كاليفورنيا (CCPA) واللوائح المماثلة في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

يعد الامتثال مخاطرة قانونية دائمة وعالية المخاطر. وتتولى لجنة التدقيق التابعة لمجلس الإدارة الإشراف المباشر على هذا المجال، مع إدراكها أن أي خرق كبير للبيانات يمكن أن يؤدي إلى غرامات ضخمة، ودعاوى قضائية جماعية، وضربة مدمرة للسمعة.

ويجب على الشركة أن تستثمر بشكل مستمر للوفاء بهذه المعايير. وفيما يلي نظرة على مجالات التركيز على الامتثال:

• تعيين البيانات: تحديد وتصنيف جميع البيانات الشخصية التي تم جمعها.
• فحص البائع: التأكد من استيفاء الشركاء الخارجيين لمعايير أمان البيانات الخاصة بشركة MAC.
• الاستجابة للانتهاك: الحفاظ على خطة سليمة من الناحية القانونية للاستجابة للحوادث لمدة 72 ساعة.

وقد يؤدي الفشل هنا إلى فرض عقوبات تنظيمية تكلف ملايين الدولارات، بالإضافة إلى خسارة كبيرة وغير قابلة للتأمين للثقة.

شركة ماسيريتش (MAC) - تحليل PESTLE: العوامل البيئية

أنت تنظر إلى البيئة الخاصة بشركة Macerich profile, والوجهة المباشرة هي أن أداء الاستدامة الرائد في الصناعة الخاص بهم يمثل ميزة تنافسية ملموسة، لكنه لا يخفف من المخاطر الكلية لارتفاع تكاليف التأمين على الممتلكات حتى الآن. يعد التزام الشركة العميق بالمعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) بمثابة إشارة واضحة للمستثمرين المؤسسيين، ولكن المخاطر المالية الناجمة عن الأحداث المتعلقة بالمناخ تتسارع بشكل أسرع مما يمكن أن تعوضه مدخراتهم التشغيلية.

الإجراء الواضح هنا: ركز العناية الواجبة على كومة الديون - على وجه التحديد 7.76x صافي الدين/نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) المعدلة - والتنفيذ الناجح لـ 99 مليون دولار خط أنابيب SNO، وهو بالتأكيد المحرك الأساسي لتحسين التدفق النقدي في المستقبل.

تحتفظ شركة MAC بتصنيف GRESB من الدرجة الأولى

إن قيادة الاستدامة لشركة Macerich لا تقتصر على التسويق فحسب؛ إنه التزام طويل الأجل تم التحقق منه ويجذب رأس المال المؤسسي الذي يركز على الحوكمة البيئية والاجتماعية والحوكمة. لقد حصلوا على المرتبة الأولى بين جميع متاجر التجزئة في الولايات المتحدة في التقييم العقاري العالمي لمعيار الاستدامة العقارية (GRESB) للسنة العاشرة على التوالي (2015-2024). يشير هذا التصنيف من الدرجة الأولى، إلى جانب التصنيف رقم 3 في تجارة التجزئة في الأمريكتين، إلى مديري الأصول الرئيسيين مثل BlackRock أن الشركة تدير بنشاط المخاطر والفرص المتعلقة بالمناخ، والتي ترتبط بشكل متزايد بالتقييم طويل الأجل.

ويساعد هذا الأداء الثابت في الحفاظ على تكلفة أقل لرأس المال ويوفر تمييزًا واضحًا في قطاع يواجه رياحًا معاكسة. إنه عنصر حاسم في تركيزهم على "الأهمية المادية المزدوجة" - حيث تحقق الإدارة البيئية تأثيرًا ماليًا إيجابيًا بشكل مباشر.

حياد الكربون العدواني وأهداف صافي الصفر

لقد وضعت شركة Macerich أهدافًا طموحة قائمة على العلم تتجاوز متوسط ​​الصناعة. ويتمثل الهدف على المدى القريب في تحقيق الحياد الكربوني لانبعاثات النطاقين 1 و2 بحلول عام 2030. والخطوة التالية هي الوصول إلى عمليات صافي صفر كاملة بحلول عام 2035، مع التزام إضافي بتضمين سلسلة التوريد لصافي الانبعاثات الصفرية الكاملة بحلول عام 2040.

اعتبارًا من تحديث الحالة لعام 2024، فإنهم يسيرون على الطريق الصحيح لتحقيق هذه الأهداف. انخفضت انبعاثات النطاقين 1 و2 بنسبة 22% عن خط الأساس، مما يعكس تقدمًا بنسبة 41% نحو هدف الحياد الكربوني لعام 2030. كما أنها تحصل على جزء متزايد من طاقتها من الموارد النظيفة، مع هدف عام 2030 المتمثل في الحصول على 60٪ من الكهرباء من الطاقة المتجددة والنظيفة.

تجاوز أهداف الحد من النفايات

لقد تجاوزت الشركة بالفعل هدفها الأصلي للحد من النفايات الصلبة لعام 2025، حيث حققت انخفاضًا بنسبة 37% عن خط الأساس لعام 2015. تعتبر هذه الكفاءة التشغيلية بمثابة توفير مباشر للتكلفة، مما يقلل من رسوم التصرف ويظهر إدارة فعالة للممتلكات. وقد تحول التركيز الآن إلى معدلات التحويل.

إليك الحساب السريع لمسار نفاياتهم:

• تم تخفيض حمولة مدافن النفايات بنسبة 15% منذ عام 2021.
• وارتفع معدل تحويل النفايات على مستوى المحفظة إلى 57% في عام 2024.
• والهدف الجديد هو تحويل 60% من النفايات من مدافن النفايات بحلول عام 2030.

ارتفاع تكاليف التأمين كمخاطر مالية متزايدة

إن أهم المخاطر البيئية في الأمد القريب ليست تنظيمية بل مادية: ارتفاع تكلفة التأمين على الممتلكات بسبب الظروف الجوية القاسية. تقع عقارات شركة Macerich في الأسواق الأمريكية الرئيسية، والتي يتعرض الكثير منها بشكل متزايد للمخاطر المرتبطة بالمناخ مثل حرائق الغابات في كاليفورنيا والعواصف الحملية الشديدة عبر وسط وشرق الولايات المتحدة.

وهذا اتجاه كلي يؤثر على قطاع العقارات بأكمله. بلغت خسائر التأمين العالمية الناجمة عن أحداث الكوارث الطبيعية 100 مليار دولار في النصف الأول من عام 2025، بزيادة قدرها 40٪ عن العام السابق. وتسببت الولايات المتحدة وحدها في خسائر اقتصادية مذهلة بلغت 126 مليار دولار في النصف الأول من عام 2025. ويترجم هذا التقلب مباشرة إلى ارتفاع أقساط التأمين وانخفاض توافر التغطية، خاصة في المناطق عالية المخاطر، مما يضغط على صافي الدخل التشغيلي على مستوى العقارات.

وما يخفيه هذا التقدير هو احتمال أن يتطلب حدث كارثي واحد نفقات رأسمالية ضخمة لشراء عقار كبير، على الرغم من التأمين، أو التسبب في خسارة دائمة في القيمة إذا أصبحت التغطية التأمينية باهظة الثمن أو غير متاحة بشكل فاحش.