The Macerich Company (MAC): PESTLE-Analyse [Aktualisierung Nov. 2025]

Sie sehen sich The Macerich Company an, und das Bild ist definitiv eine Studie der Kontraste: hochwertige Vermögenswerte, die den Leasingerfolg vorantreiben, und eine brutale Schuldenmauer. Ehrlich gesagt, das Kerngeschäft von MAC – ihr erstklassiges Einkaufszentrum-Portfolio – entwickelt sich gut, was durch einen für das Gesamtjahr 2025 prognostizierten Umsatz von ca 1,01 Milliarden US-Dollar und eine starke Nachfrage der Einzelhändler, die bereits unterzeichnet wurde 5,4 Millionen Quadratmeter neue Mietverträge in diesem Jahr. Diese operative Stärke wird jedoch durch das drohende Zinsumfeld und das akute Fälligkeitsrisiko der Schulden, einschließlich eines erwarteten technischen Ausfalls eines verbleibenden Kredits, überschattet 200 Millionen Dollar Fälligkeit 2025. Sie müssen verstehen, wie die strategische Neuvermietung von MAC den Druck von fast übertreffen kann 1,8 Billionen Dollar in CRE-Krediten, die in der gesamten Branche fällig werden. Schauen wir uns also die politischen, wirtschaftlichen und soziologischen Kräfte an, die ihren Weg bis 2026 gestalten.

The Macerich Company (MAC) – PESTLE-Analyse: Politische Faktoren

Die Unsicherheit über den Wahlzyklus in den USA führt zu Volatilität am Kapitalmarkt und wirkt sich negativ auf die Investitionsbereitschaft im Bereich Gewerbeimmobilien aus.

Die politische Landschaft im Jahr 2025, insbesondere nach den jüngsten Bundes- und Kommunalwahlen, sorgt für eine Mischung aus Stabilität und Volatilität für Investitionen in gewerbliche Immobilien (CRE). Während eine CBRE-Studie aus dem Jahr 2024 darauf hindeutet, dass Präsidentschaftswahlen nur minimale unmittelbare Auswirkungen auf das Geschäftsvolumen von Gewerbeimmobilien haben, sind die politischen Veränderungen, die sich aus der neuen Regierung und den Rennen zwischen Bundesstaat und Kommunal ergeben, sehr real.

Für Macerich Company besteht das Hauptrisiko nicht in einem plötzlichen Marktcrash, sondern in den langfristigen Kapitalkosten und dem regulatorischen Umfeld. Fannie Mae prognostiziert, dass die Hypothekenzinsen im Jahr 2025 bei etwa liegen werden 6.3%, das zwar stabil ist, aber ein Hochzinsumfeld aufrechterhält, das die Immobilienbewertungen unter Druck setzt und die Refinanzierung von Schulden – wie das zehnjährige Darlehen in Höhe von 340.000 US-Dollar, das die Macerich Company im zweiten Quartal 2025 am Washington Square abgeschlossen hat – teurer macht als im letzten Zyklus.

Kommunalwahlen sind auf jeden Fall von entscheidender Bedeutung, da sie die Bebauungs- und Wohnungspolitik in wichtigen Märkten der Macerich Company wie Kalifornien und dem Metro-New-York-Korridor bestimmen. Sie müssen sich auf lokale Ergebnisse konzentrieren, nicht nur auf den nationalen Lärm.

Neue US-Zölle auf importierte Luxusgüter erhöhen die Kosten für die High-End-Mieter von MAC und dämpfen möglicherweise das Umsatz- und Mietwachstum.

Die Wiedereinführung erheblicher US-Importzölle Anfang 2025 stellt eine direkte Bedrohung für die Umsatzentwicklung der erstklassigen Einzelhandelsmieter der Macerich Company dar, die das Lebenselixier ihres Premium-Einkaufszentrumsportfolios sind. Es wurden neue Zölle eingeführt, darunter ein Basiszoll von 10 % auf fast alle Importe und ein Gesamtzoll von 104 % auf chinesische Waren.

Noch gravierender trifft es die internationalen Luxusmarken in Ihren Zentren. Neue Zölle von 20 % auf Importe aus der Europäischen Union und 31 % auf Waren aus der Schweiz – die sich auf französische Modehäuser und Schweizer Uhrmacher auswirken – haben Marken zu Anpassungen gezwungen. Analysten schätzen, dass die Preise für US-Luxusgüter im Durchschnitt um etwa 5 % steigen werden, da Marken diese Kosten weitergeben.

Hier ist die schnelle Rechnung: Höhere Preise bedeuten ein geringeres Verkaufsvolumen, was dann die prozentuale Mietklausel und die langfristige Fähigkeit eines Mieters, Mietsteigerungen zu verkraften, unter Druck setzt. Der Einzelhandel steht vor einem erheblichen Kostendruck bei Waren:

• Basis-US-Einfuhrzoll: 10%
• Zoll auf EU-Luxusimporte: 20%
• Zoll auf Schweizer Luxusimporte: 31%
• Durchschnittlicher US-Luxuspreisanstieg: ~5%

Die sich weiterentwickelnden bundesstaatlichen und bundesstaatlichen Vorschriften zu Unternehmenssteuern und zur Einhaltung der Umweltvorschriften könnten die Betriebskosten erhöhen.

Das regulatorische Umfeld für Real Estate Investment Trusts (REITs) wie die Macerich Company ist an zwei wichtigen Fronten in Bewegung: Steuern sowie Umwelt, Soziales und Governance (ESG).

Auf der Steuerseite konzentriert sich die Debatte auf das Auslaufen wichtiger Bestimmungen des Tax Cuts and Jobs Act von 2017 Ende 2025. Während eine neue Regierung vorgeschlagen hat, den Basiskörperschaftssteuersatz auf 20 % (und 15 % für in den USA hergestellte Waren) zu senken, birgt die Unsicherheit im Zusammenhang mit diesen auslaufenden Bestimmungen ein strategisches Planungsrisiko. Dennoch sind die vom IRS im Oktober 2025 vorgeschlagenen Regelungen, die die „Look-through-Regel“ für inländische C-Corporations aufheben würden, eine hilfreiche Entwicklung, da sie den Prozess für ausländische Investoren vereinfachen, in US-REITs zu investieren, ohne bestimmte Steuern auszulösen, was möglicherweise den Kapitalpool der Macerich Company erweitert.

Für die Einhaltung der Umweltvorschriften kommt der Vorstoß sowohl von der Bundesebene (SEC schlägt Klimaoffenlegungen vor) als auch von der lokalen Ebene, wo viele Bundesstaaten und Kommunen mittlerweile Energie-Benchmarking und Offenlegung verlangen. Die Macerich Company ist hier gut positioniert, da sie zehn Jahre in Folge (2015-2024) durchgängig die Nummer 1 im Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) für den nordamerikanischen Einzelhandelssektor erreicht hat. Diese Führungsrolle minimiert das Risiko von Bußgeldern bei Nichteinhaltung und trägt dazu bei, institutionelle Anleger anzuziehen, die jetzt ESG-Kriterien vorschreiben.

Geopolitische Risiken wie globale Konflikte tragen zu Unterbrechungen der Lieferkette und erhöhten Versicherungskosten für Immobilien bei.

Geopolitische Risiken – von globalen Konflikten bis hin zu Handelsspannungen – sind nicht nur abstrakte außenpolitische Themen; Für einen Immobilieneigentümer wie die Macerich Company stellen sie mittlerweile einen erheblichen Betriebsaufwand dar. Die Hauptauswirkung ist in den erhöhten Kosten für die gewerbliche Sachversicherung zu sehen.

Versicherer bewerten das Risiko aufgrund der globalen Instabilität und der anhaltenden Gefahr katastrophaler Wetterereignisse neu. Es wird erwartet, dass die weltweiten Versicherungsschäden im Jahr 2024 im fünften Jahr in Folge die 100-Milliarden-Dollar-Marke überschreiten, was einen direkten Druck auf die Rückversicherungskosten und damit auch auf Ihre Prämien ausübt.

Das Tempo der Zinserhöhungen verlangsamt sich zwar, kehrt sich aber nicht um. Die gewerblichen Versicherungsprämien stiegen im ersten Quartal 2025 um 5,3 %, nachdem sie im ersten Quartal 2024 um 6,3 % gestiegen waren. Diese nachhaltigen, nicht diskretionären Kosten wirken sich direkt auf das Nettobetriebsergebnis (NOI) aus.

Was diese Schätzung verbirgt, sind die regionalen Unterschiede; Immobilien in Hochrisikogebieten oder solche mit älterer Infrastruktur sind mit deutlich stärkeren Zuwächsen konfrontiert, was ein wichtiger Underwriting-Punkt für das 39 Millionen Quadratfuß große Portfolio der Macerich Company ist.

The Macerich Company (MAC) – PESTLE-Analyse: Wirtschaftliche Faktoren

Sie sehen sich The Macerich Company (MAC) an und sehen starke operative Kennzahlen, aber das makroökonomische Bild, insbesondere für Gewerbeimmobilien (CRE), ist definitiv ein Gegenwind. Die größte Herausforderung sind die Kapitalkosten und das schiere Volumen der fälligen Schulden in der gesamten Branche, die sich direkt auf einen Real Estate Investment Trust (REIT) wie Macerich auswirken.

Hohe Zinsen setzen die REIT-Finanzierung weiterhin unter Druck 1,8 Billionen Dollar in CRE-Krediten, die vor Ende 2026 fällig werden.

Das derzeit größte wirtschaftliche Risiko ist die „Maturitätsgrenze“ bei Gewerbeimmobilien. Wir stehen vor einer massiven Kreditwelle, die fällig wird 1,8 Billionen Dollar in CRE-Krediten vor Ende 2026. Wenn diese Kredite, die oft zu niedrigen Zinssätzen der Ära 2020 besichert sind, heute refinanziert werden müssen, steigen die Schuldendienstkosten dramatisch an. Beispielsweise liegt der durchschnittliche Zinssatz für neue CRE-Darlehen im Jahr 2025 bei rund 6.24%, ein deutlicher Anstieg gegenüber dem 4.76% durchschnittlich auf die fällig werdende ältere Schuld. Diese höheren Fremdkapitalkosten belasten direkt den ausschüttbaren Cashflow (Funds From Operations oder FFO) eines REITs und machen die Kapitalallokation zu einer schmerzhaften Angelegenheit.

Hier ein kurzer Blick auf die Refinanzierungsherausforderung, vor der der Sektor steht:

Das Fälligkeitsrisiko der Schulden von MAC ist akut, was durch den erwarteten technischen Ausfall bei einer Restlaufzeit von ca. 2025 deutlich wird 200 Millionen Dollar.

Macerich ist nicht immun gegen den Stress auf dem Schuldenmarkt. Das Unternehmen verwaltet seine Bilanz aktiv durch den Verkauf von Vermögenswerten, eine kurzfristige Fälligkeit birgt jedoch ein besonderes Risiko. Das Management hat festgestellt, dass ein Darlehen mit einer Laufzeit von ca. 2025 noch übrig ist 200 Millionen Dollar in seinem Einkaufszentrum South Plains wird voraussichtlich bei Fälligkeit ein technischer Ausfall vorliegen. Ein technischer Ausfall bedeutet, dass der Immobilienwert wahrscheinlich unter eine Beleihungsvereinbarung gesunken ist, auch wenn die Immobilie immer noch einen Cashflow generiert. Dies erzwingt komplexe Verhandlungen über eine Erweiterung oder Umstrukturierung.

Die gute Nachricht ist, dass Macerich Fortschritte bei seiner Veräußerungsstrategie zur Reduzierung der Verschuldung macht. Sie haben bereits Verkäufe wie Lakewood Center und Atlas Park abgeschlossen, wobei der Erlös zur Schuldentilgung verwendet wurde, aber der Markt sieht das Refinanzierungsrisiko immer noch als wesentlichen Bewertungsdämpfer an.

Der Luxuseinzelhandel erlebt im Jahr 2025 aufgrund der „Luxusmüdigkeit“ und anspruchsvollerer Verbraucher eine Verlangsamung.

Das Ausgabeumfeld wird immer schwieriger, selbst für High-End-Konsumenten, die die erstklassigen Einkaufszentren von Macerich besuchen. Es wird prognostiziert, dass der weltweite Markt für persönliche Luxusgüter einen „anhaltenden Rückgang“ erleben wird, der im Jahr 2025 möglicherweise um 2–5 % gegenüber dem Vorjahr schrumpfen wird. Diese Verlangsamung ist auf die „Luxusmüdigkeit“ auf dem US-Markt zurückzuführen, wo die Ausgaben für Luxuskreditkarten im ersten Quartal 2025 um 4–5 % zurückgingen, und auf eine allgemeine Abkühlung der Nachfrage von jüngeren, anspruchsvolleren Verbrauchern. Der gesamte Kundenstamm im Luxussegment ist auf etwa geschrumpft 340 Millionen Menschen im Jahr 2025 von 400 Millionen im Jahr 2022. Dieser Trend ist wichtig, da der Erfolg des Macerich-Portfolios stark von der Leistung und der Mietzahlungsfähigkeit dieser High-End-Einzelhändler abhängt.

Das zukünftige Nettobetriebsergebnis (NOI) des MAC-Portfolios wuchs 1.7% im dritten Quartal 2025 und bewies trotz makroökonomischer Turbulenzen Widerstandsfähigkeit.

Trotz des Hochzinsumfelds und des Gegenwinds im Einzelhandel bleibt die Kernbetriebsleistung von Macerich stabil. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) des künftigen Portfolios (das nicht zum Kerngeschäft gehörte Vermögenswerte ausschließt), ein wichtiger Maßstab für die Rentabilität eines REITs, wuchs 1.7% im Vergleich zum Vorjahr im dritten Quartal 2025 auf 178,8 Millionen US-Dollar. Dieses bescheidene Wachstum zeigt die grundlegende Stärke ihrer erstklassigen Einkaufszentren und ihre Fähigkeit, die Mieten zu steigern. In den letzten 12 Monaten, die am 30. September 2025 endeten, waren die Spannen der Neuvermietung der Grundmiete um 5,9 % höher als die auslaufende Grundmiete, was ein solider Indikator für die Preissetzungsmacht ist.

Hier ist die schnelle Rechnung: Analysten prognostizieren für das Gesamtjahr 2025 einen Umsatz von MAC in Höhe von ungefähr 1,01 Milliarden US-Dollar, ein Zeichen für eine stabile Umsatzentwicklung.

Der Markt erwartet, dass Macerich seine Umsatzstabilität beibehält. Der Konsens der Analysten geht davon aus, dass der Gesamtumsatz von MAC im Jahr 2025 etwa bei 1,01 Milliarden US-Dollar, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahr darstellt. Diese Stabilität, gepaart mit dem Quartalsumsatz im dritten Quartal 2025 von 253,3 Millionen US-Dollardeutet darauf hin, dass Macerichs strategischer Fokus auf Leasing und Asset-Qualität dazu beiträgt, den allgemeinen wirtschaftlichen Druck auszugleichen. Das Unternehmen schafft es, den Umsatzmotor am Laufen zu halten, auch wenn die Treibstoffkosten (Schulden) steigen.

The Macerich Company (MAC) – PESTLE-Analyse: Soziale Faktoren

Die starke Nachfrage von Einzelhändlern nach Class-A-Einkaufszentren ist mit der Unterzeichnung durch MAC offensichtlich 5,4 Millionen Quadratmeter Mietverträge seit Jahresbeginn im dritten Quartal 2025.

Man könnte meinen, der physische Laden sei tot, aber die Daten der Leistung von The Macerich Company im Jahr 2025 erzählen eine andere Geschichte. Ehrlich gesagt, verzeichnet die Nachfrage nach Class-A-Einkaufszentren einen Anstieg. Das Unternehmen unterzeichnete insgesamt 5,4 Millionen Quadratmeter an Neu- und Verlängerungsmietverträgen seit Jahresbeginn bis zum dritten Quartal 2025, was enorm ist 86% Anstieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024.

Dieses starke Vertrauen der Einzelhändler führt direkt zu einer höheren Auslastung und einem besseren Umsatz pro Quadratfuß. Die zukünftige Portfolioauslastung stieg auf 94.3% Stand: 3. Quartal 2025. Das ist ein klares Signal dafür, dass erstklassige Einzelhandelszentren florieren, auch wenn Einkaufszentren der unteren Preisklasse Schwierigkeiten haben. Ganz einfach: Händler wollen dort sein, wo die zahlungskräftigen Konsumenten bereits einkaufen. Portfolioverkäufe pro Quadratfuß für den zukünftigen Portfolio-Hit $905 im dritten Quartal 2025.

Die Präferenz der Verbraucher verlagert sich hin zum erlebnisorientierten Einzelhandel und treibt die Strategie von MAC voran, Gastronomie, Unterhaltung und gemischt genutzte Komponenten zu integrieren.

Der moderne Verbraucher kauft ein Erlebnis, nicht nur ein Produkt. Deshalb positioniert The Macerich Company seine Zentren aktiv neu, um zu Community-Zentren zu werden, die über nur Kleidung und Accessoires hinausgehen. Dies ist ein entscheidender gesellschaftlicher Trend. Das Unternehmen priorisiert den Erlebniseinzelhandel, der Gastronomie-, Unterhaltungs- und Wellnesskonzepte umfasst, um den Fußgängerverkehr anzukurbeln und die Verweildauer der Besucher zu verlängern.

Hier ist die kurze Berechnung ihrer Anker-Leasingstrategie: Das Unternehmen hat 30 Anker, die zwischen 2025 und 2028 eröffnet werden sollen. Davon sind 25 auf nicht-traditionelle Einzelhandelszwecke wie Sportartikel, Unterhaltung und Lebensmittel ausgerichtet. Dieser Wandel sorgt dafür, dass diese Eigenschaften im Zeitalter des E-Commerce weiterhin relevant bleiben. Sie brauchen einen Grund, das Haus auf jeden Fall zu verlassen, und ein gutes Essen oder eine einzigartige Aktivität liefert diesen Grund.

Die Bevölkerungsmigration in Sun Belt-Märkte wie Phoenix/Scottsdale, wo MAC über wichtige Vermögenswerte verfügt, erhöht die Kaufkraft der lokalen Verbraucher.

Bevölkerungsmigrationstrends sind ein enormer Rückenwind für The Macerich Company. Menschen und Unternehmen ziehen immer noch aus kostenintensiven Küstengebieten in die Sun Belt- und Mountain-Staaten, ein Trend, der bis 2024 und Anfang 2025 robust blieb. Das Portfolio von MAC konzentriert sich auf diese wachstumsstarken Gebiete, insbesondere im Phoenix/Scottsdale-Korridor.

Dieser demografische Wandel führt direkt zu einem Anstieg der Verbraucherbasis und der Kaufkraft in der Nähe wichtiger Vermögenswerte wie dem Scottsdale Fashion Square. Für den Kontext wurde die Region Sun Belt berücksichtigt 70% Der Anteil des gesamten US-Bevölkerungswachstums zwischen 2020 und 2023 beträgt, und diese Dynamik hält an. Mehr Einwohner und ein unternehmensfreundliches Klima bedeuten, dass mehr lokale Käufer mit verfügbarem Einkommen die Zentren besuchen. Phoenix zum Beispiel gehört zu den Top-5-Destinationen für die Verlagerung von Unternehmenszentralen und bringt hochverdienende Arbeitsplätze mit sich.

MAC ersetzt aktiv untergeordnete Mieter (wie Forever 21) durch bessere Marken und verdoppelt dabei häufig die Miete in diesen überfüllten Räumen.

Der soziale Faktor ist hier eine Flucht in die Qualität: Verbraucher bevorzugen erstklassige, kuratierte Einzelhandelsumgebungen, und The Macerich Company reagiert darauf mit einer Aufwertung seines Mietermixes. Sie ersetzen systematisch angeschlagene, untergeordnete Einzelhändler durch stärkere, leistungsstärkere Marken. Für die von ehemaligen Forever 21-Filialen frei gewordenen Flächen – ein Paradebeispiel für einen Mieter der unteren Kategorie – hat das Unternehmen Verpflichtungen für 74 % davon 0,5 Millionen Quadratfuß.

Der finanzielle Nutzen dieser Strategie liegt auf der Hand. Die neuen Marken zahlen „deutlich mehr Miete“. Auch wenn sich die Miete nicht immer im wahrsten Sinne des Wortes verdoppelt, waren die Spreads der 12-monatigen Neuvermietung der Grundmiete zum 30. September 2025 positiv und lagen mit 5,9 % über der auslaufenden Miete. Dies ist das 16. Quartal in Folge mit positiven Mietzinsspannen, was einen anhaltenden Erfolg bei der Erzielung höherer Mieten von einer besseren Mieterbasis zeigt. Diese Optimierung des Mietermixes ist der Schlüssel zur Aufrechterhaltung des Class-A-Status ihrer Immobilien.

• Erzielen Sie eine positive Spanne von 5,9 % bei der Neuvermietung der Grundmiete (nachlaufende 12 Monate bis zum 3. Quartal 2025).
• Sichern Sie sich Zusagen für 74 % der ehemaligen Forever 21-Quadratfläche.
• Es wird erwartet, dass neue Ladenmieten zu einem Gesamtbruttoumsatz von rund 80 Millionen US-Dollar führen werden, der über den bisherigen Nutzungen liegt (kumulierte Schätzung für 2024–2028).

The Macerich Company (MAC) – PESTLE-Analyse: Technologische Faktoren

Technologie ist bei Einzelhandelsimmobilien kein Back-Office-Kosten mehr; Es ist ein zentraler Faktor für den Anlagenwert und die betriebliche Effizienz. Für The Macerich Company wird die technologische Landschaft auf kurze Sicht von zwei Kräften bestimmt: der Modernisierung interner Systeme zur Beschleunigung der Vermietungsgeschwindigkeit und der Schaffung externer High-Tech-Arbeitsplätze, die die Verbraucherbasis in Schlüsselmärkten direkt stärkt.

Sie müssen sehen, wie sich dieser digitale und demografische Wandel in greifbarer Leistung niederschlägt. Schauen wir uns also die Zahlen an. Der Fokus des Unternehmens auf seine neue Betriebsplattform und die massiven wirtschaftlichen Impulse durch die Technologieproduktion sind derzeit definitiv die kritischsten Faktoren.

Die Einführung generativer KI durch Einzelhändler fördert personalisierte Kundenerlebnisse und verbessert die Effizienz der Lieferkette.

Die Einzelhändler, die Ihre Mieter sind, weiten im Jahr 2025 ihre Projekte zur generativen KI (Gen AI) rasch aus und gehen dabei über die ersten Pilotprojekte hinaus. Dies ist ein entscheidender technologischer Wandel, der sich direkt auf ihre Fähigkeit auswirkt, Miete zu zahlen, da die KI der Generation Prognosen zufolge einen Wert dazwischen liefern wird 400 Milliarden Dollar und 660 Milliarden Dollar ein Jahr in der E-Commerce-Branche durch die Optimierung von Omnichannel-Abläufen und die Verbesserung des Kundenerlebnisses.

Einzelhändler stellen fest, dass die KI-gestützte Personalisierung der Generation auf dem Vormarsch ist 2,5x höhere Kundenbindung und a 31% durchschnittliche Steigerung der Umsatzkonversion im Vergleich zu älteren, regelbasierten Methoden. Das bedeutet, dass Ihre Immobilien Mieter beherbergen, die intelligenter und effizienter werden, was letztendlich zu höheren Mieterverkäufen pro Quadratfuß führt – eine Schlüsselkennzahl für Macerich. Über 80% der globalen Einzelhandelsunternehmen übernehmen Gen-KI-Projekte oder führen diese als Pilotprojekt durch. Es handelt sich also um einen Mainstream-Trend und nicht um einen Nischentrend.

MAC implementiert eine neue fünfjährige Betriebsplattform, um Prozesse zu rationalisieren und die langfristige Prognose und das Leistungsmanagement zu verbessern.

Die Macerich Company befindet sich in der mittleren Phase der Fertigstellung einer neuen fünfjährigen Betriebsplattform, einem wichtigen Teil ihrer „Path Forward“-Strategie, die darauf abzielt, interne Prozesse wie Leasing und Kapitalallokation zu rationalisieren.

Diese Plattform umfasst ein Leasing-Dashboard, intern „Macerich Leasing-Tachometer“ genannt, das den Umsatzabschlussprozentsatz für alle neuen Leasingaktivitäten verfolgt. Die betrieblichen Verbesserungen zeigen sich bereits in den Ergebnissen für 2025:

• Unterzeichnete Mietverträge insgesamt 5,4 Millionen Quadratmeter seit Jahresbeginn bis zum dritten Quartal 2025.
• Es wird prognostiziert, dass durch die Neuvermietung von Filialen ca 99 Millionen Dollar im Bruttoumsatz.
• Das Ziel für neue Leasingverträge war 70% Fertigstellung bis Jahresende 2025, ein Ziel, das das Unternehmen bereits im dritten Quartal 2025 erreicht hat.

Das Unternehmen profitiert von der Schaffung von High-Tech-Arbeitsplätzen, beispielsweise durch die Investition der Taiwan Semiconductor Manufacturing Company in Höhe von 65 Milliarden US-Dollar in der Nähe des Arrowhead Towne Center.

Eine massive, lokale Technologieinvestition wirkt als starker wirtschaftlicher Rückenwind für Macerichs Immobilien. Die Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC) investiert insgesamt mehr als 65 Milliarden Dollar in seinen fortschrittlichen Halbleiterfertigungsbetrieben in Phoenix, Arizona, wobei die Phasen ab 2025 beginnen.

Dieses Projekt liegt strategisch günstig in der Nähe von Macerichs Arrowhead Towne Center, einem seiner leistungsstärksten Vermögenswerte. Der Zustrom von Hochlohnarbeitern wird die lokale Verbraucherbasis deutlich stärken, was den Mieterumsatz und damit auch das Nettobetriebseinkommen (Net Operating Income, NOI) der Immobilien steigert. Hier ist die kurze Rechnung zur Schaffung von Arbeitsplätzen:

Die digitale Integration (Omnichannel-Einzelhandel) ist von entscheidender Bedeutung und zwingt Betreiber von Einkaufszentren dazu, in Technologie auf Objektebene zu investieren, um den Online-zu-Offline-Verkauf zu unterstützen.

Die Verschmelzung von Online- und physischem Einkauf (Omnichannel-Einzelhandel) ist für Mieter nicht verhandelbar, und Macerich muss die technologische Infrastruktur bereitstellen, um dies zu unterstützen. Das bedeutet, dass in Technologien auf Immobilienebene investiert werden muss, etwa in verbessertes WLAN, mobile Apps zur Orientierung und für Angebote sowie Datenanalysetools, die den Mietern Einblick in das Kundenverhalten im Einkaufszentrum geben.

Auch wenn die Direktinvestitionszahlen von Macerich nicht immer öffentlich sind, werden die technologischen Verbesserungen ausdrücklich als treibende Kraft bei jeder Leasing- und Kapitalallokationsentscheidung für ihre Immobilien genannt. Das Ziel ist einfach: Das physische Einkaufszentrum zu einem wesentlichen, datenreichen Knotenpunkt in der gesamten Lieferkette und Customer Journey des Einzelhändlers zu machen. Wenn Sie die Technologie nicht anbieten, gehen die besten Mieter weg.

The Macerich Company (MAC) – PESTLE-Analyse: Rechtliche Faktoren

MAC ist einem erhöhten rechtlichen Risiko durch Schuldenausfälle ausgesetzt, wie beispielsweise beim Santa Monica Place-Darlehen, bei dem im März 2025 ein gerichtlich bestellter Insolvenzverwalter die Kontrolle übernahm.

Sie sehen, wie sich die Macerich Company (MAC) durch ein sehr reales rechtliches Minenfeld bewegt, und das unmittelbarste Risiko geht von ihrer Schuldenlast aus. Das Unternehmen hat erhebliche Hypothekenschulden ohne Rückgriffsmöglichkeit, und wenn der Cashflow einer Immobilie die Zahlung nicht decken kann, kann der Kreditgeber nur auf den Vermögenswert selbst zurückgreifen, was zu einem Zahlungsausfall und rechtlichen Schritten führt.

Die Situation mit Santa Monica Place ist ein konkretes Beispiel. Das im Januar 2023 fällige Darlehen der Immobilie in Höhe von 300 Millionen US-Dollar geriet in Verzug. Nach einem Gerichtsverfahren übernahm ein vom Gericht bestellter Insolvenzverwalter offiziell die Kontrolle über den Betrieb der Immobilie März 2025. Diese Maßnahme stellt einen klaren rechtlichen Verlust der Kontrolle über einen wichtigen Vermögenswert dar und stellt einen besorgniserregenden Präzedenzfall für andere Immobilien dar, deren Kredite in naher Zukunft fällig werden.

Hier ist die kurze Berechnung des Risikos: Die gesamten ausstehenden Schulden von MAC beliefen sich auf ungefähr 7,2 Milliarden US-Dollar zum Ende des Geschäftsjahres 2024. Angesichts der bevorstehenden Kreditlaufzeiten, insbesondere derjenigen, die an regresslose Einzelkredite gebunden sind, birgt jeder Kredit ein eigenes rechtliches und finanzielles Risiko. Das sind viele separate Rechtsstreitigkeiten, die ausgetragen werden müssen.

Die Einhaltung der sich entwickelnden staatlichen und lokalen Bebauungsgesetze für gemischt genutzte Sanierungen ist eine ständige, komplexe Hürde.

Die Umstellung vom traditionellen Einzelhandel auf gemischt genutzte Bauvorhaben mit Hinzufügung von Wohn-, Büro- oder Gastgewerbekomponenten ist für MAC eine strategische Notwendigkeit, bereitet jedoch rechtliche und regulatorische Probleme. Jedes einzelne Sanierungsprojekt erfordert die Navigation durch ein Labyrinth lokaler Bebauungsvorschriften, Bauvorschriften und Umweltprüfungen.

Für ein Projekt in Kalifornien gelten beispielsweise deutlich andere und oft strengere Anforderungen an den Umweltverträglichkeitsbericht (Environmental Impact Report, EIR) als für ein ähnliches Projekt in Arizona. Diese rechtlichen Verfahren umfassen oft öffentliche Anhörungen und können durch lokale Opposition oder Änderungen in der Kommunalverwaltung verzögert werden, wodurch sich die Zeitspanne um Monate oder sogar Jahre verlängert. Diese regulatorischen Reibungen wirken sich direkt auf den Kapitalwert (NPV) eines Projekts aus.

Die Komplexität führt zu höheren Rechts- und Beratungskosten sowie dem Risiko von Änderungen des Projektumfangs, die von lokalen Planungskommissionen angeordnet werden. Sie müssen die Zoneneinteilung richtig machen, bevor Sie überhaupt Beton gießen können.

Das Unternehmen muss sich an die neuen SEC-Regeln halten, einschließlich der im Oktober 2023 verabschiedeten Compensation Recovery Policy (Clawback Policy).

Die neuen Regeln der SEC zu Vergütungsrückforderungen, die Ende 2023 in Kraft traten, verlangen von MAC, eine Richtlinie zur Rückforderung (Rückforderung) anreizbasierter Vergütungen von aktuellen und ehemaligen Führungskräften einzuführen. Dies wird ausgelöst, wenn das Unternehmen seinen Jahresabschluss aufgrund einer wesentlichen Nichteinhaltung der Finanzberichterstattungsanforderungen anpassen muss.

Dabei handelt es sich nicht nur um eine Compliance-Formalität; Dabei handelt es sich um einen rechtlichen Mechanismus, der die Vergütung von Führungskräften direkt an die Genauigkeit der Finanzberichterstattung knüpft. Die Police deckt Entschädigungen ab, die während des Zeitraums von drei Jahren vor dem Datum erhalten wurden, an dem MAC feststellt, dass eine Anpassung erforderlich ist. Dies erhöht das persönliche rechtliche Risiko für Führungskräfte und verstärkt die Notwendigkeit einwandfreier Finanzkontrollen.

Die Richtlinie gilt für alle anreizbasierten Vergütungen, die einen erheblichen Teil der Vergütung von Führungskräften ausmachen, und ist für die weitere Notierung an der NYSE obligatorisch.

Cybersicherheit und Datenschutz-Compliance sind kritische Risiken, die vom Prüfungsausschuss des Vorstands überwacht werden.

Als großer Einzelhandelsvermieter verarbeitet MAC eine riesige Menge sensibler Daten: Finanzinformationen der Mieter, Kundendaten aus Treueprogrammen und Mitarbeiterdaten. Die Rechtslandschaft für den Datenschutz entwickelt sich rasant weiter, angetrieben durch staatliche Gesetze wie den California Consumer Privacy Act (CCPA) und ähnliche Vorschriften in den gesamten USA.

Compliance ist ein fortwährendes rechtliches Risiko mit hohem Risiko. Der Prüfungsausschuss des Vorstands hat die direkte Aufsicht über diesen Bereich und ist sich bewusst, dass ein erheblicher Datenschutzverstoß zu massiven Geldstrafen, Sammelklagen und einem verheerenden Reputationsschaden führen kann.

Um diese Standards zu erfüllen, muss das Unternehmen kontinuierlich investieren. Hier ein Blick auf die Compliance-Schwerpunktbereiche:

• Datenzuordnung: Identifizierung und Klassifizierung aller erfassten personenbezogenen Daten.
• Lieferantenüberprüfung: Sicherstellen, dass Drittpartner die Datensicherheitsstandards von MAC erfüllen.
• Reaktion auf Verstöße: Aufrechterhaltung eines rechtssicheren 72-Stunden-Reaktionsplans für Vorfälle.

Ein Scheitern hier könnte behördliche Strafen in Millionenhöhe sowie einen erheblichen, nicht versicherbaren Vertrauensverlust nach sich ziehen.

The Macerich Company (MAC) – PESTLE-Analyse: Umweltfaktoren

Sie sehen sich die Umweltpolitik der Macerich Company an profile, Und die direkte Erkenntnis ist, dass ihre branchenführende Nachhaltigkeitsleistung einen spürbaren Wettbewerbsvorteil darstellt, aber das Makrorisiko steigender Sachversicherungskosten noch nicht mindert. Das starke Engagement des Unternehmens für Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) ist ein klares Signal an institutionelle Anleger, aber das finanzielle Risiko durch klimabedingte Ereignisse nimmt schneller zu, als ihre betrieblichen Einsparungen ausgleichen können.

Die klare Maßnahme hier: Konzentrieren Sie Ihre Due Diligence auf den Schuldenstapel – insbesondere auf den 7,76x Nettoverschuldung/bereinigtes EBITDA-Verhältnis – und die erfolgreiche Umsetzung des 99 Millionen Dollar SNO-Pipeline, die definitiv der Haupttreiber für zukünftige Cashflow-Verbesserungen ist.

MAC behält ein erstklassiges GRESB-Ranking bei

Die Nachhaltigkeitsführerschaft der Macerich Company beschränkt sich nicht nur auf das Marketing; Es handelt sich um ein verifiziertes, langfristiges Engagement, das ESG-fokussiertes institutionelles Kapital anzieht. Sie haben im zehnten Jahr in Folge (2015–2024) den ersten Platz unter allen US-Einzelhandelsunternehmen im Real Estate Assessment des Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) erreicht. Dieses Top-Ranking signalisiert großen Vermögensverwaltern wie BlackRock neben Platz 3 im Bereich Einzelhandel, Amerika, dass das Unternehmen aktiv mit klimabedingten Risiken und Chancen umgeht, die zunehmend mit der langfristigen Bewertung verknüpft sind.

Diese konstante Leistung trägt zur Aufrechterhaltung niedrigerer Kapitalkosten bei und bietet ein klares Unterscheidungsmerkmal in einem Sektor, der mit Gegenwind zu kämpfen hat. Dies ist ein entscheidender Bestandteil ihres „doppelten Wesentlichkeits“-Fokus, bei dem die Verantwortung für die Umwelt direkt eine positive finanzielle Auswirkung hat.

Aggressive CO2-Neutralität und Netto-Null-Ziele

Die Macerich Company hat sich ehrgeizige, wissenschaftlich fundierte Ziele gesetzt, die weit über dem Branchendurchschnitt liegen. Das kurzfristige Ziel besteht darin, bis 2030 CO2-Neutralität für Scope-1- und Scope-2-Emissionen zu erreichen. Der nächste Schritt besteht darin, bis 2035 einen vollständigen Netto-Null-Betrieb zu erreichen, mit einer weiteren Verpflichtung, die Lieferkette für vollständige Netto-Null-Emissionen bis 2040 einzubeziehen.

Mit der Statusaktualisierung 2024 sind sie auf dem richtigen Weg, diese Ziele zu erreichen. Die Scope-1- und Scope-2-Emissionen sind gegenüber dem Ausgangswert um 22 % gesunken, was einen Fortschritt von 41 % auf dem Weg zum CO2-Neutralitätsziel für 2030 widerspiegelt. Außerdem beziehen sie einen wachsenden Teil ihrer Energie aus sauberen Ressourcen, mit dem Ziel, bis 2030 60 % des Stroms aus erneuerbaren und sauberen Energien zu beziehen.

Übertreffen der Ziele zur Abfallreduzierung

Das Unternehmen hat sein ursprüngliches Ziel zur Reduzierung fester Abfälle für 2025 bereits übertroffen und eine Reduzierung um 37 % gegenüber dem Ausgangswert von 2015 erreicht. Diese betriebliche Effizienz führt zu direkten Kosteneinsparungen, reduziert die Entsorgungsgebühren und demonstriert eine effektive Immobilienverwaltung. Der Fokus hat sich nun auf Umleitungsraten verlagert.

Hier ist die kurze Berechnung ihrer Abfallentwicklung:

• Die Deponietonnage wurde seit 2021 um 15 % reduziert.
• Die portfolioweite Abfallumleitungsrate stieg im Jahr 2024 auf 57 %.
• Das neue Ziel besteht darin, bis 2030 60 % des Abfalls von Deponien fernzuhalten.

Steigende Versicherungskosten als wachsendes finanzielles Risiko

Das größte kurzfristige Umweltrisiko ist nicht regulatorischer, sondern physischer Natur: die steigenden Kosten für Sachversicherungen aufgrund extremer Wetterbedingungen. Die Liegenschaften der Macerich Company befinden sich in wichtigen US-Märkten, von denen viele zunehmend klimabedingten Gefahren wie Waldbränden in Kalifornien und schweren Konvektionsstürmen in der Mitte und im Osten der USA ausgesetzt sind.

Dies ist ein Makrotrend, der sich auf den gesamten Immobiliensektor auswirkt. Die weltweiten versicherten Schäden durch Naturkatastrophen beliefen sich im ersten Halbjahr 2025 auf 100 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 40 % gegenüber dem Vorjahr. Allein auf die USA entfielen im ersten Halbjahr 2025 unglaubliche gesamtwirtschaftliche Verluste in Höhe von 126 Milliarden US-Dollar. Diese Volatilität führt direkt zu höheren Prämien und einer geringeren Verfügbarkeit von Deckungen, insbesondere in Hochrisikogebieten, was Druck auf das Nettobetriebsergebnis (NOI) auf Immobilienebene ausübt.

Was diese Schätzung verbirgt, ist das Potenzial, dass ein einzelnes Katastrophenereignis trotz Versicherung einen massiven Kapitalaufwand für eine große Immobilie erfordert oder zu einem dauerhaften Wertverlust führt, wenn der Versicherungsschutz unerschwinglich wird oder nicht mehr verfügbar ist.