The Macerich Company (MAC): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie sehen sich The Macerich Company an, die eine Vermögensbasis von 8,42 Milliarden US-Dollar verwaltet, und im Moment ist die Welt der Einzelhandelsimmobilien auf dem Weg ins Ende des Jahres 2025 ein Druckkochtopf. Ehrlich gesagt, selbst bei einer soliden Portfolioauslastung von 93,4 % im dritten Quartal 2025 ist der Druck auf die Branche real, was sich in dem Nettoverlust von (87,4) Millionen US-Dollar für das Quartal widerspiegelt. Um kluge Entscheidungen treffen zu können, müssen Sie wissen, wo der Hebel liegt – liegt er bei starken Ankermietern oder wird sich die Bedrohung durch E-Commerce-Ersatzstoffe durchsetzen? Wir haben die fünf Kräfte von Michael Porter für The Macerich Company zusammengestellt, um Ihnen einen präzisen, analytischen Überblick über die kurzfristigen Risiken und die verborgenen Stärken ihrer erstklassigen Standorte zu geben. Lesen Sie also weiter, um die vollständige Aufschlüsselung zu sehen.

The Macerich Company (MAC) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Wenn man sich die Lieferantenlandschaft von The Macerich Company Ende 2025 ansieht, sieht man eine gemischte Machtdynamik über verschiedene Lieferantengruppen hinweg. Für die physischen Vermögenswerte – die 39 Millionen Quadratmeter von Immobilien gegenüber 38 Fachmarktzentren-Die Macht der Bau- und Wartungsanbieter wird im Allgemeinen unter Kontrolle gehalten. Dies liegt daran, dass The Macerich Company mit zahlreichen Anbietern für routinemäßige Wartungsarbeiten und projektbasierte Bauarbeiten zusammenarbeitet, wodurch die Macht der Lieferanten natürlich fragmentiert wird und die Preise wettbewerbsfähig bleiben. Dennoch übt die Inflation im Laufe des Jahres 2024 und bis 2025 definitiv Druck auf diese Kosten aus, wie das Management feststellte.

Die Situation dreht sich jedoch um, wenn man wesentliche Dienstleistungen wie Versorgungsunternehmen in Betracht zieht. Versorgungsunternehmen agieren oft als regionale Monopole oder Oligopole, was bedeutet, dass die Macerich Company kaum eine Wahl hat, wer ihre Zentren mit Strom, Wasser und Gas versorgt. Dieser Mangel an Wettbewerb gibt den Versorgungsunternehmen einen erheblichen Einfluss, um Bedingungen zu diktieren und Kostensteigerungen weiterzugeben, was ein ständiges Betriebsrisiko darstellt.

Die Macht der Kapitalgeber bzw. Kreditgeber lässt sich am besten anhand der Schuldenlast beurteilen. Stand: 30. September 2025, berichtete The Macerich Company 5,08 Milliarden US-Dollar in Hypothekenschuldscheinen zahlbar. Diese beträchtliche besicherte Verschuldung weist auf eine erhebliche Abhängigkeit von den Schuldenmärkten hin und verleiht den Kreditgebern eine mäßige bis große Macht, insbesondere wenn eine Refinanzierung erforderlich ist oder Kreditbedingungen ausgehandelt werden, wie aus den erwarteten technischen Ausfallgesprächen für das im Jahr 2025 fällige Immobiliendarlehen in South Plains hervorgeht. Die Gesamtverbindlichkeiten beliefen sich auf 5,84 Milliarden US-Dollar gegen das Gesamtvermögen von 8,42 Milliarden US-Dollar an diesem Datum.

Schließlich sind die bei der Entwicklung und Wartung verwendeten Materialien – Dinge wie Stahl, Beton oder Standardvorrichtungen – in der Regel stark kommerzialisiert. Standardisierte Baumaterialien schränken die Produktdifferenzierung der Lieferanten ein, was bedeutet, dass The Macerich Company bei grundlegenden Inputs problemlos zwischen Lieferanten wechseln kann, ohne Einbußen bei Qualität oder Leistung hinnehmen zu müssen. Dadurch bleibt die Verhandlungsmacht dieser spezifischen Materiallieferanten relativ gering.

Hier ein kurzer Blick auf den wichtigsten finanziellen Kontext, der Lieferantenverhandlungen beeinflusst:

Der Einfluss verschiedener Lieferantentypen auf die Geschäftstätigkeit von The Macerich Company gliedert sich wie folgt:

• Bauverkäufer: Hebelwirkung durch zahlreiche Optionen reduziert.
• Wartungsanbieter: Aufgrund der Größe ist die Leistung im Allgemeinen gering.
• Versorgungsunternehmen: Hohe Verschuldung aufgrund regionaler Monopole.
• Kapitalgeber: Mäßige Leistung aufgrund 5,08 Milliarden US-Dollar Schulden.
• Materiallieferanten: Geringer Stromverbrauch durch standardisierte Produkte.

Wenn das Onboarding für größere Wartungsprojekte länger dauert als erwartet, wird die Zeitplanung für die Investitionsausgaben chaotisch, ein Risiko, das Sie genau im Auge behalten müssen.

The Macerich Company (MAC) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Sie sehen die Kundenmacht der Macerich Company, und ehrlich gesagt ist es eine Push-Pull-Situation. Auf der einen Seite haben Sie in der Vergangenheit die wichtigsten Mieter, auf der anderen Seite verschaffen Ihnen die hohe Auslastung und die starke Vermietungsdynamik der Macerich Company ab Ende 2025 eine echte Oberhand.

Große Ankermieter wie Kaufhäuser erzielten schon immer niedrigere Mieten und günstigere Mietbedingungen, da ihre Präsenz den Verkehr in das gesamte Zentrum steigert. Während Jack Hsieh, CEO von The Macerich Company, erwähnte, dass wir „enorme Fortschritte bei unseren Anker-Leasing-Initiativen“ machen und zwischen 2025 und 2028 30 Anker eröffnen sollen, von denen 25 bereits auf Nutzungen wie Sportartikel, Mode und Lebensmittel ausgerichtet sind, signalisiert dies eine starke Pipeline, negiert aber nicht den Verhandlungsdruck, den diese großen Flächen von Natur aus mit sich bringen. Als Kontext für den Ersatz eines größeren Abgangs stellte The Macerich Company fest, dass Verpflichtungen für 74 % der von Forever 21 geräumten Fläche eingegangen seien, wobei die neuen Mieter „deutlich mehr Miete“ zahlten.

Einzelhändler haben als Kunden immer die Alternative, Verkäufe auf ihre eigenen E-Commerce-Plattformen zu verlagern, was den Druck auf die Mietpreise, den The Macerich Company ausüben kann, begrenzt. Dennoch besteht eindeutig eine Nachfrage nach erstklassigem physischem Raum. Einzelhändler suchen aktiv nach erstklassigen Standorten, mit bemerkenswerten Neuverpflichtungen wie Zara und Uniqlo im Tysons Corner Center, Alo Yoga, Abercrombie & Fitch, Aritzia, Rag & Bone und Loro Piana in verschiedenen erstklassigen Immobilien. Dieser Trend unterstreicht die von starken Marken vorangetriebene „Flucht in die Qualität“.

Die aktuellen Betriebskennzahlen der Macerich Company stärken definitiv ihre Position bei den Leasingverhandlungen. Eine hohe Portfolioauslastung zeigt, dass die Nachfrage nach ihren spezifischen, hochwertigen Vermögenswerten das unmittelbare Angebot übersteigt. Das sieht man deutlich an den Leasingspannen.

Hier ist die kurze Berechnung der Leasingleistung zum 30. September 2025:

Was die Bleibeneigung bestehender Mieter anbelangt, die ein direktes Maß für die Kosten für einen Käuferwechsel ist, ist The Macerich Company bei der Sicherung kurzfristiger Vertragsverlängerungen schneller als geplant. Während die genaue Verlängerungsrate für 2025 nicht angegeben wurde, sind die Fortschritte bei den Ausläufen im Jahr 2025 sehr stark, was darauf hindeutet, dass die Wechselneigung der Kernmieter gering ist.

• Zusagen und Absichtserklärungen (LOIs) umfassen ca 80% von 2025 auslaufenden Quadratmetern.
• Eine zusätzliche 16% der im Jahr 2025 auslaufenden Fläche befinden sich in der LOI-Phase.
• Dies bedeutet, dass The Macerich Company effektiv reagiert hat 96% der im Jahr 2025 auslaufenden Mietverträge durch Zusagen oder aktive Verhandlungen.
• Die Erneuerungsbindungsrate für den Ablauf 2024 lag im niedrigen Bereich von 90 %.

Fairerweise muss man sagen, dass die Gesamtauslastung von 93,4 % im Jahresvergleich leicht unter 93,7 % zum 30. September 2024 liegt, was auf einen gewissen Druck hinweist, aber die sequenzielle Verbesserung auf 94,3 % im Go-Forward-Portfolio und die positive Mietspanne von 5,9 % deuten darauf hin, dass The Macerich Company höhere Raten erzielt, wenn sie einen neuen oder verlängerten Mieter gewinnt. Diese Preissetzungsmacht deutet darauf hin, dass die Verhandlungsmacht der Kunden für den richtigen Mieter am richtigen Standort derzeit durch die hohe Nachfrage nach den Premium-Immobilien der Macerich Company eingeschränkt ist.

The Macerich Company (MAC) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Die Wettbewerbskonkurrenz, mit der The Macerich Company konfrontiert ist, ist hoch und ergibt sich aus der direkten Konkurrenz innerhalb des Class-A-Einzelhandels-REIT-Bereichs. Sie konkurrieren direkt mit etablierten Giganten wie der Simon Property Group um Marktanteile, Mieterqualität und Anlegerwahrnehmung. Bei dieser Rivalität geht es nicht nur um die Miete pro Quadratfuß; Es ist ein Kampf um die Vorherrschaft bei der Schaffung erstklassiger, erlebnisorientierter Einzelhandelsdestinationen in den attraktivsten US-Märkten.

Der Druck ist in den jüngsten Finanzergebnissen deutlich zu erkennen. Für das dritte Quartal 2025 meldete The Macerich Company einen Nettoverlust von $\mathbf{(\$87,4) \text{ Millionen}}$, was zwar eine Verbesserung gegenüber dem $\mathbf{(\$108,2) \text{ Millionen}}$ Verlust im gleichen Zeitraum des Vorjahres darstellt, aber dennoch den anhaltenden betrieblichen Gegenwind und den Sektordruck widerspiegelt, mit dem Sie zu kämpfen haben. Dennoch wehrt sich das Unternehmen mit starken Leasingkennzahlen.

Der Wettbewerb um begehrte neue Mieter und das für die Sanierung benötigte Kapital ist hart. Der Erfolg von Macerich bei der Gewinnung neuer Geschäfte ist ein direkter Maßstab für seine Wettbewerbsfähigkeit. Beispielsweise unterzeichnete das Unternehmen im dritten Quartal 2025 Mietverträge im Wert von 1,5 Millionen Quadratfuß, was einer Steigerung von 81 % auf 87 %}$ gegenüber dem Vorjahr entspricht, was zeigt, dass die Mieternachfrage dynamisch erfasst wird. Darüber hinaus zeigt das 16 Jahre aufeinanderfolgende Quartal mit positiven Leasingspannen für die Grundmiete, die bei 5,9 % über der auslaufenden Grundmiete für die letzten zwölf Monate bis zum 30. September 2025 lag, die Preissetzungsmacht gegenüber der Konkurrenz.

Der Kern dieser Rivalität konzentriert sich auf die Qualität der Vermögenswerte und die strategische Lage. Das Portfolio der Macerich Company konzentriert sich auf Gebiete mit hohen Eintrittsbarrieren wie Kalifornien, den pazifischen Nordwesten, Phoenix/Scottsdale und den Korridor von Metro New York nach Washington, D.C., die dieselben Hauptziele für Wettbewerber wie die Simon Property Group darstellen. Sie müssen kontinuierlich investieren, um diese Immobilien an der Spitze zu halten, was den Zugang zu Sanierungskapital erfordert. Das proaktive Vermögensmanagement des Unternehmens, einschließlich der Verkäufe von Lakewood Center für 332 Millionen US-Dollar und Atlas Park für 72 Millionen US-Dollar im dritten Quartal 2025, hilft bei der Verwaltung der Kapitalstruktur und konzentriert sich gleichzeitig auf Kernvermögenswerte.

Hier ist ein Blick darauf, wie die operative Leistung von The Macerich Company im dritten Quartal 2025 bei bestimmten Kennzahlen im Vergleich zu wichtigen Wettbewerbern abschneidet:

Die Rivalität wird auch auf der Grundlage der betrieblichen Effizienz und der Gesundheit des Portfolios ausgetragen, was sich direkt auf Ihre Fähigkeit auswirkt, zukünftiges Wachstum zu finanzieren und die Renditen für die Aktionäre aufrechtzuerhalten. Sie müssen beobachten, wie Ihre Kollegen ihre Bilanzen und das NOI-Wachstum verwalten:

• Portfoliomieterverkäufe pro Quadratfuß (Flächen). < 10.000 Quadratfuß, TTM endete am 30.09.2025): $\mathbf{\$867}$.
• Anstieg des Nettobetriebseinkommens (NOI) der Go-Forward Portfolio Centers (im Vergleich zum dritten Quartal 2025): $\mathbf{1,7\%}$.
• Wachstum der Zinsaufwendungen (Y/Y Q3 2025): $\mathbf{27,3\%}$ auf $\mathbf{\$72,7 \text{ Millionen}}$.
• Vierteljährlicher Dividendenbetrag: $\mathbf{\$0,17}$ pro Aktie.
• Aktienkurs (Stand 25. November 2025): $\mathbf{\$16,52}$.

Um effektiv im Wettbewerb bestehen zu können, muss The Macerich Company weiterhin ein überragendes Asset-Management an den Tag legen, wie sein 39 Millionen Quadratfuß großes Portfolio in 38 Einzelhandelszentren beweist. Der Druck ist groß, diesen qualitativ hochwertigen physischen Fußabdruck in konsistente, positive Nettoeinnahmen umzuwandeln, insbesondere wenn Wettbewerber wie Regency Centers im gleichen Zeitraum einen FFO pro Aktie von 1,15 US-Dollar meldeten.

The Macerich Company (MAC) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatz

Sie sehen den digitalen Wandel und ehrlich gesagt, die Zahlen zeigen, warum E-Commerce die größte Ersatzbedrohung für die physischen Vermögenswerte der Macerich Company darstellt. Nach Angaben des Handelsministeriums machte der US-amerikanische E-Commerce im zweiten Quartal 2025 saisonbereinigt 16,3 % des Gesamtumsatzes aus. Das ist ein Anstieg gegenüber unbereinigten 15,5 % im gleichen Zeitraum. Die Portfolioauslastung der Macerich Company lag zum 30. September 2025 bei 93,4 %, was einen leichten Rückgang gegenüber 93,7 % im Vorjahr darstellt und den anhaltenden Druck dieser Alternativen zeigt. Dennoch verzeichnet The Macerich Company in seinen besten Räumlichkeiten eine starke Mieterleistung; Der Mieterumsatz pro Quadratfuß für Flächen unter 10.000 Quadratfuß erreichte in den letzten zwölf Monaten bis zum 30. September 2025 867 US-Dollar, ein Anstieg von 834 US-Dollar im Vorjahresvergleich. Es ist eigentlich eine Geschichte von zwei Märkten.

Hier ein kurzer Blick auf den Vergleich des digitalen Umsatzwachstums mit der Leasingaktivität von The Macerich Company im dritten Quartal 2025:

Lifestyle-Zentren und gemischt genutzte Siedlungen sind die direkte Antwort der Macerich Company auf den Wunsch der Verbraucher nach Erlebnissen statt reinen Transaktionen. Sie sehen, dass diese Strategie in ihre Entwicklungspipeline integriert ist. Beispielsweise schreiten die Pläne voran, das 25 Hektar große Outdoor-Dorf am FlatIron Crossing in ein neues, gemischt genutztes Unterhaltungsviertel umzuwandeln, das Mehrfamilien-, Büro- und Hotelkomponenten integriert. Auch bei Green Acres ist eine Umgestaltung im Gange, die 300.000 Quadratmeter neue Unterhaltungs-, Gastronomie- und Einzelhandelsmarken auf das Grundstück bringen wird. Dieser Fokus auf die Schaffung gemeinschaftlicher Eckpfeiler ist eine direkte Gegenmaßnahme zur Bequemlichkeit, zu Hause zu bleiben.

Der definitiv wachsende Trend zur adaptiven Umnutzung älterer Einkaufszentren in Nicht-Einzelhandelsimmobilien mit gemischter Nutzung unterstützt landesweit die Strategie der Macerich Company, auch wenn ihr Fokus auf qualitativ hochwertigen Zentren liegt. Bundesweit haben Entwickler im Jahr 2024 fast 25.000 Wohnungen aus bestehenden Gebäuden umgebaut, ein Anstieg von 50 % gegenüber 2023. Büroumbauten machten im Jahr 2024 fast 24 % der fertiggestellten Einheiten aus. Diese umfassendere Marktverschiebung bestätigt die Kapitalallokation hin zu nicht-traditionellen Nutzungen innerhalb erstklassiger Einzelhandelsflächen, die The Macerich Company selektiv vornimmt.

Verbraucher, die Fahrten durch Lieferungen nach Hause oder BOPIS (Online-Kauf, Abholung im Geschäft) ersetzen, sind im gesamten E-Commerce-Wachstum erfasst, aber die Vermietungsgeschwindigkeit von The Macerich Company zeigt, dass der physische Einzelhandel immer noch eine erhebliche Nachfrage anzieht. Sie unterzeichneten allein im dritten Quartal 2025 Mietverträge über 1,5 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg der vermieteten Fläche um 81 % gegenüber dem Vorjahr auf vergleichbarer Basis entspricht. Das ist ein echtes, greifbares Engagement der Einzelhändler.

• Im dritten Quartal 2025 unterzeichnete Mietverträge: 1,5 Millionen Quadratmeter.
• Fortschritt beim Leasing-Tachometer: Derzeit 70 % in Richtung des Jahresendziels 2025.
• Sign Not Open (SNO)-Pipeline: Auf etwa 99 Millionen US-Dollar erweitert.
• Positive Spreads bei Neuvermietung der Grundmiete: 16. Quartal in Folge.
• Liquiditätsposition (Stand 4. November 2025): Rund 1 Milliarde US-Dollar.

The Macerich Company (MAC) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie sehen die Hürden, die einen neuen, gut finanzierten Konkurrenten heute daran hindern, ein erstklassiges Einkaufszentrum der Klasse A von Grund auf zu bauen. Ehrlich gesagt sind die Hürden immens, insbesondere wenn man bedenkt, wie viel Kapital allein für den ersten Spatenstich für eine moderne Anlage erforderlich ist.

Extrem hohe Kapitalkosten für den Erwerb und die Entwicklung erstklassiger, großflächiger Einzelhandelsstandorte.

Neue Marktteilnehmer müssen mit Baukostenrichtwerten rechnen, die bei modernen Einzelhandelszentren zwischen 150 und 250 US-Dollar pro Quadratfuß liegen können. Für ein Premium-Lifestyle-Center, das wahrscheinlich ein neuer Wettbewerber errichten würde, um mit den Vermögenswerten der Macerich Company (MAC) zu konkurrieren, steigen die Kosten auf 420 bis 580 US-Dollar pro Quadratfuß. Wenn man bedenkt, dass die Macerich Company (MAC) über eine Bruttomietfläche von 42,2 Millionen Quadratfuß verfügt, ist der Umfang des benötigten Kapitals atemberaubend. Darüber hinaus lagen die Materialkosten, etwa für Bewehrungsstahl, im Februar 2025 bei rund 912 US-Dollar pro Tonne, und es wurde prognostiziert, dass die Baukosten im Jahr 2025 insgesamt zwischen 5 % und 7 % steigen werden. Sanierung ist das aktuelle Thema, da eine Neuentwicklung von Grund auf oft als zu riskant oder zu teuer angesehen wird, wobei einige Schätzungen darauf hindeuten, dass die Kosten für Neubauten 400 US-Dollar pro Quadratfuß übersteigen könnten.

Erhebliche regulatorische Hürden und langwierige Bebauungsgenehmigungsverfahren.

Die Sicherung der erforderlichen Berechtigungen für ein Großprojekt ist ein mehrmonatiger, oft sogar mehrjähriger Kapital- und Zeitaufwand. Wenn für eine Entwicklungsgenehmigung in einigen Gerichtsbarkeiten Floridas eine öffentliche Anhörung erforderlich ist, verlängert sich die endgültige Entscheidungsfrist auf 180 Tage, nachdem der Antrag als abgeschlossen gilt. In großen Märkten wie Chicago verlassen sich große Projekte immer noch auf den Planned Development (PD)-Prozess für maßgeschneiderte Zoneneinteilung. Während Los Angeles seinen Code verschlankt und die Verwaltungsschritte in einigen Projekten ab Mitte 2025 von über 120 auf etwa 60 reduziert, bleibt die Komplexität marktabhängig.

Bestehende Einkaufszentren der Klasse A sind in dicht besiedelten Märkten mit hohem Einkommen im Wesentlichen unersetzlich.

Die Macerich Company (MAC) hat ihr Portfolio strategisch auf unersetzliche Handelsgebiete konzentriert, darunter Kalifornien, den pazifischen Nordwesten, Phoenix/Scottsdale und den Korridor von Metro New York nach Washington, D.C. Sie können die bestehende Präsenz der 29 konsolidierten regionalen Einkaufszentren und 10 nicht konsolidierten regionalen Einkaufszentren der Macerich Company (MAC) einfach nicht reproduzieren. Dieser Knappheitswert spiegelt sich in der hohen Wertentwicklung ihrer vorhandenen Vermögenswerte wider; Beispielsweise beliefen sich ihre künftigen Portfolioumsätze am Ende des dritten Quartals 2025 auf 905 US-Dollar pro Quadratfuß, verglichen mit dem Gesamtportfoliodurchschnitt von 849 US-Dollar pro Quadratfuß in den vorangegangenen zwölf Monaten bis Juni 2025.

Für Neueinsteiger ist es schwierig, Ankermieter ohne ein etabliertes Portfolio zu finden.

Das traditionelle Ankermodell verändert sich, aber die Sicherstellung einer hohen Besucherzahl bleibt entscheidend, und etablierte Vermieter verfügen über die Hebelwirkung. Neue Marktteilnehmer müssen gegen die bestehende Leasingdynamik von The Macerich Company (MAC) antreten; Sie unterzeichneten im Jahr 2025 neue und verlängerte Mietverträge über 5,4 Millionen Quadratfuß, was einer Steigerung von 86 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 entspricht. Ein neuer Entwickler würde Schwierigkeiten haben, die gleiche Stabilität zu bieten, insbesondere wenn die Mietauslastung von The Macerich Company (MAC) zum 30. September 2025 bei 93,4 % lag.

Hier ist ein kurzer Blick auf die finanzielle Größe des bestehenden Portfolios im Vergleich zu den Kosten für den Neubau, der die Hürde verdeutlicht:

Die Eintrittsschwierigkeiten werden durch die Verschiebung der Mieterstrategie noch verschärft, was bedeutet, dass ein neuer Marktteilnehmer nicht nur Grundstücke sichern, sondern auch einen völlig neuen, stark frequentierten Mietermix kuratieren muss, den The Macerich Company (MAC) aktiv über seine bestehende Pipeline verwaltet:

• Das Signed Not Open (SNO)-Pipeline-Ziel der Macerich Company (MAC) für das dritte Quartal 2025 wurde auf festgelegt 100 Millionen Dollar bis Jahresende.
• Die Macerich Company (MAC) meldete für das dritte Quartal 2025 einen Anstieg der Funds From Operations (FFO), der den Stammaktionären zuzurechnen ist, um 7,8 %.
• Es wurde erwartet, dass die von The Macerich Company (MAC) im ersten Quartal 2025 unterzeichneten neuen Ladenmietverträge einen Bruttoumsatz von etwa 80 Millionen Dollar in Höhe ihres Anteils über den Vornutzungserlösen des Jahres 2024.
• Die Macerich Company (MAC) strebt die Veräußerung von Einkaufszentren im Wert von 2 Milliarden US-Dollar an 1,2 Milliarden US-Dollar bis heute geschlossen.