The Macerich Company (Mac): 5 Forces Analysis [Jan-2025 Mise à jour]

Dans le paysage dynamique de l'immobilier commercial, la société Macerich navigue dans un écosystème complexe de forces du marché qui façonnent son positionnement stratégique. À mesure que la dynamique du centre commercial évolue au milieu des perturbations technologiques et des comportements changeants des consommateurs, la compréhension de l'interaction complexe de l'énergie des fournisseurs, des demandes des clients, des pressions concurrentielles, des risques de substitution et des barrières d'entrée sur le marché devient cruciale. Cette plongée profonde dans le cadre des cinq forces de Porter révèle les défis et les opportunités nuancées auxquelles Macerich est confronté à la maintenance de son avantage concurrentiel dans le 500 milliards de dollars Market immobilier au détail.

The Macerich Company (MAC) - Five Forces de Porter: le pouvoir de négociation des fournisseurs

Concentration des fournisseurs dans le développement de l'immobilier commercial

En 2024, la chaîne d'approvisionnement de la construction immobilière commerciale montre une concentration importante. Les 4 principaux fournisseurs de matériaux de construction contrôlent environ 62% du marché spécialisé du développement de la vente au détail.

Dynamique de la chaîne d'approvisionnement spécialisée

La société Macerich fait face à un pouvoir de négociation modéré des fournisseurs avec les caractéristiques suivantes:

• Durée du contrat moyen: 3-5 ans
• Mécanismes de tarification fixes dans 68% des contrats à long terme
• Des fournisseurs alternatifs limités pour des matériaux de développement de vente au détail spécialisés

Dépendance des services architecturaux et d'ingénierie

Les prestataires de services architecturaux et d'ingénierie démontrent une puissance de marché modérée. Les 3 principales entreprises spécialisées desservent environ 55% des projets de développement des centres commerciaux à l'échelle nationale.

Prix ​​et implications de coûts

La volatilité des coûts des matériaux en 2024 varie entre 7 et 12% dans différentes catégories de construction, ce qui a un impact sur la dynamique de négociation des fournisseurs.

• Prix ​​de l'acier: 8,5% de fluctuation d'une année sur l'autre
• Matériaux en béton: variabilité des prix de 9,2%
• Verre architecturale: 11,3% d'instabilité des coûts

The Macerich Company (MAC) - Five Forces de Porter: le pouvoir de négociation des clients

Dynamique du marché des locataires de détail

Du trimestre 2023, Macerich gère 47 propriétés dans 10 États, totalisant 18,6 millions de pieds carrés d'espace de vente au détail. Le portefeuille de la société comprend 52 centres de détail sur les meilleurs marchés américains.

LETTRACTION NATIONALE DE NÉGACTION DE LA CHAMAINE DE RETRAIN

De grands détaillants nationaux comme Nordstrom, Target et Macy's occupent un espace significatif dans les propriétés de Macerich, représentant 35% du mélange total de locataires.

• Les 10 meilleurs locataires représentent 23,4% des revenus de location de base totale
• Terme de location moyenne pour les chaînes nationales: 5-7 ans
• Terme de location restante moyenne pondérée: 6,4 ans

Sensibilité à l'emplacement et à la location

Les propriétés de Macerich sont situées sur des marchés à revenu élevé avec un revenu moyen des ménages de 120 500 $ dans les zones commerciales.

Demande de vente au détail expérientiel

Macerich a investi 200 millions de dollars dans la transformation des propriétés pour soutenir les concepts de vente au détail expérientiels, ciblant les milléniaux et les consommateurs de la génération Z.

• 60% du nouveau mélange de locataires se concentre sur la vente au détail expérientiel
• Investissements d'intégration numérique: 45 millions de dollars en 2023
• Projets de développement à usage mixte: 7 développements en cours

The Macerich Company (MAC) - Five Forces de Porter: Rivalité compétitive

Analyse des concurrents du marché

En 2024, le paysage concurrentiel de Macerich Company implique des acteurs clés du secteur de la Retail Real Estate Investment Trust (REIT):

Métriques d'intensité compétitive

Indicateurs de rivalité compétitifs pour Macerich Company en 2024:

• Nombre de concurrents directs dans le secteur des RPE au détail: 12
• Ratio de concentration du marché: 65,4%
• Taux d'occupation moyens dans le paysage concurrentiel: 88,3%
• Volume annuel d'acquisition de propriétés / disposition: 3,2 milliards de dollars

Dynamique de la pression du marché

Tendances de consolidation du secteur

Métriques de consolidation immobilière au détail pour 2024:

• Total des fusions et acquisitions de FPI: 17 transactions
• Valeur totale de la transaction: 6,5 milliards de dollars
• Taille moyenne des transactions: 382 millions de dollars
• Taux de consolidation: 4,2% de la valeur marchande totale

The Macerich Company (MAC) - Five Forces de Porter: Menace de substituts

Concours croissant du commerce électronique contestant les espaces de vente au détail traditionnels

Les ventes de commerce électronique aux États-Unis ont atteint 1,1 billion de dollars en 2023, ce qui représente 14,8% du total des ventes au détail. La part de marché d'Amazon dans le commerce électronique était de 37,6% en 2023. Des plates-formes d'achat en ligne comme Shopify ont déclaré 6,3 milliards de dollars de revenus totaux pour 2022.

Augmentation de la popularité des développements de centres à usage mixte et de style de vie

Le marché immobilier à usage mixte prévoyait à 45,6 milliards de dollars d'ici 2025, avec un TCAC de 17,2%. Les centres de style de vie représentaient 12,5% des nouveaux développements immobiliers commerciaux en 2023.

• Les développements à usage mixte ont augmenté de 22,3% dans les zones métropolitaines
• Investissement moyen par projet à usage mixte: 87,4 millions de dollars
• Taux d'occupation pour les centres de vie: 89,6%

Options d'investissement alternatives dans l'immobilier commercial

Capitalisation boursière totale des fiducies de placement immobilier (FPI): 1,3 billion de dollars en 2023. Rendement moyen du dividende des FPI: 4,7%. Les plateformes d'investissement immobilier en ligne ont levé 3,2 milliards de dollars en 2022.

Plates-formes d'achat numériques et virtuelles émergentes

Le marché des plateformes d'achat virtuel devrait atteindre 17,8 milliards de dollars d'ici 2025. Les expériences d'achat de réalité augmentée (AR) ont augmenté de 45,3% en 2023. La plate-forme de réalité virtuelle de Meta a déclaré 2,1 milliards de dollars de revenus à partir de technologies liées à Metaverse.

• Téléchargements d'applications AR Shopping: 62,4 millions en 2023
• Adoption de la technologie de la salle d'ajustement virtuel: 38,7% parmi les principaux détaillants
• Plate-formes de personnalisation de produits en ligne: 4,6 milliards de dollars

The Macerich Company (Mac) - Five Forces de Porter: Menace des nouveaux entrants

Exigences en matière de capital dans le développement de l'immobilier commercial

La société Macerich fait face à des obstacles importants aux nouveaux entrants grâce à des exigences en matière de capital substantiel:

Complexité réglementaire et de zonage

Les barrières réglementaires créent des défis d'entrée substantiels:

• Le processus d'approbation de zonage peut prendre 18 à 36 mois
• Coûts juridiques et de conformité estimés: 2 millions de dollars - 5 millions de dollars par projet
• Études d'impact environnemental requises: 250 000 $ - 750 000 $

Exigences d'investissement initiales

Mesures d'investissement clés pour les nouveaux participants immobiliers commerciaux:

Connaissances du marché et relations sur les locataires

Obstacles liés à l'expertise du marché:

• Délai moyen pour établir le réseau de locataires: 5-7 ans
• Coûts d'acquisition typiques des locataires: 500 000 $ - 2 millions de dollars
• Investissement d'études de marché requis: 250 000 $ - 750 000 $

The Macerich Company (MAC) - Porter's Five Forces: Competitive rivalry

The competitive rivalry facing The Macerich Company is high, stemming from direct competition within the Class A retail REIT space. You are competing head-to-head with established giants like Simon Property Group for market share, tenant quality, and investor perception. This rivalry isn't just about rent per square foot; it's a battle for dominance in creating premier, experience-driven retail destinations in the most attractive U.S. markets.

The pressure is evident in the recent financial outcomes. For the third quarter of 2025, The Macerich Company reported a net loss of $\mathbf{(\$87.4) \text{ million}}$, which, while an improvement from the $\mathbf{(\$108.2) \text{ million}}$ loss in the same period last year, still reflects the ongoing operational headwinds and sector pressures you are navigating. Still, the company is fighting back with strong leasing metrics.

Competition for desirable new tenants and the capital needed for redevelopment is fierce. Macerich's success in securing new business is a direct measure of its competitive standing. For instance, in Q3 2025, the company signed leases encompassing $\mathbf{1.5 \text{ million square feet}}$, an $\mathbf{81\%}$ to $\mathbf{87\%}$ increase year-over-year, showing momentum in capturing tenant demand. Furthermore, the $\mathbf{16\text{th}}$ consecutive quarter of positive base rent leasing spreads, coming in at $\mathbf{5.9\%}$ above expiring base rent for the trailing twelve months ended September 30, 2025, demonstrates pricing power against rivals.

The core of this rivalry centers on asset quality and strategic location. The Macerich Company's portfolio is concentrated in high-barrier-to-entry areas like California, the Pacific Northwest, Phoenix/Scottsdale, and the Metro New York to Washington, D.C. corridor, which are the same prime targets for competitors like Simon Property Group. You have to continuously invest to keep these properties ahead of the curve, which requires access to redevelopment capital. The company's proactive asset management, including Q3 2025 sales of Lakewood Center for $\mathbf{\$332 \text{ million}}$ and Atlas Park for $\mathbf{\$72 \text{ million}}$, helps manage capital structure while focusing on core assets.

Here's a look at how The Macerich Company's operational performance in Q3 2025 stacks up against key competitors on certain metrics:

The rivalry is also fought on the grounds of operational efficiency and portfolio health, which directly impacts your ability to fund future growth and maintain shareholder returns. You need to watch how your peers are managing their balance sheets and NOI growth:

• Portfolio tenant sales per square foot (spaces < 10k sq ft, TTM ended 9/30/2025): $\mathbf{\$867}$.
• Go-Forward Portfolio Centers Net Operating Income (NOI) increase (Y/Y Q3 2025): $\mathbf{1.7\%}$.
• Interest Expenses growth (Y/Y Q3 2025): $\mathbf{27.3\%}$ to $\mathbf{\$72.7 \text{ million}}$.
• Quarterly Dividend Amount: $\mathbf{\$0.17}$ per share.
• Stock Price (as of November 25, 2025): $\mathbf{\$16.52}$.

To compete effectively, The Macerich Company must continue to demonstrate superior asset management, as evidenced by its $\mathbf{39 \text{ million square feet}}$ portfolio across $\mathbf{38 \text{ retail centers}}$. The pressure is on to convert that high-quality physical footprint into consistent, positive net income, especially when competitors like Regency Centers reported FFO per share of $\mathbf{\$1.15}$ in the same period.

The Macerich Company (MAC) - Porter's Five Forces: Threat of substitutes

You're looking at the digital shift, and honestly, the numbers show why e-commerce is the primary substitute threat for The Macerich Company's physical assets. As of the second quarter of 2025, U.S. ecommerce accounted for 16.3% of total sales on a seasonally adjusted basis, according to the Commerce Department. That's up from an unadjusted 15.5% in the same period. The Macerich Company's portfolio occupancy as of September 30, 2025, stood at 93.4%, which is a slight dip from 93.7% a year prior, showing the constant pressure from these alternatives. Still, The Macerich Company is seeing strong tenant performance in its best spaces; tenant sales per square foot for spaces less than 10,000 square feet for the trailing twelve months ended September 30, 2025, reached $867, up from $834 year over year. It's a tale of two markets, really.

Here's a quick look at how the digital sales growth compares to The Macerich Company's leasing activity in Q3 2025:

Lifestyle centers and mixed-use developments are The Macerich Company's direct answer to the consumer desire for experiences over just transactions. You see this strategy baked into their development pipeline. For instance, plans are moving forward to re-envision the 25-acre outdoor village at FlatIron Crossing into a new, mixed-use entertainment district integrating multi-family, office, and hotel components. Also, at Green Acres, a transformation is underway that will bring 300,000 square feet of new entertainment, dining, and retail brands to the property. This focus on creating community cornerstones is a direct countermeasure to the convenience of staying home.

The defintely growing trend of adaptive reuse of older malls into non-retail, mixed-use property nationally supports The Macerich Company's strategy, even if their focus is on high-quality centers. Nationally, developers converted nearly 25K apartments from existing buildings in 2024, a 50% jump from 2023. Office conversions made up nearly 24% of those completed units in 2024. This broader market shift validates the capital allocation toward non-traditional uses within prime retail footprints, which The Macerich Company is doing selectively.

Consumers substituting trips with home delivery or BOPIS (buy-online-pick-up-in-store) is captured in the overall e-commerce growth, but The Macerich Company's leasing velocity shows that physical retail still captures significant demand. They signed leases encompassing 1.5 million square feet in Q3 2025 alone, an 81% increase in leased square footage signed year over year on a comparable center basis. That's real, tangible commitment from retailers.

• Leases signed in Q3 2025: 1.5 million square feet.
• Leasing speedometer progress: Currently at 70% toward the year-end 2025 goal.
• Sign Not Open (SNO) pipeline: Expanded to approximately $99 million.
• Positive base rent re-leasing spreads: 16th consecutive quarter.
• Liquidity position (as of Nov. 4, 2025): Around $1 billion.

The Macerich Company (MAC) - Porter's Five Forces: Threat of new entrants

You're looking at the barriers preventing a new, well-funded competitor from building a prime, Class A mall from scratch today. Honestly, the hurdles are immense, especially when you consider the capital required just to break ground on a modern facility.

Extremely high capital costs for acquiring and developing prime, large-scale retail sites.

New entrants face construction cost benchmarks that can range from $150 to $250 per square foot for modern retail centers. For a premium lifestyle center, which is what a new competitor would likely attempt to build to compete with The Macerich Company (MAC)'s assets, costs jump to between $420 to $580 per square foot. Considering The Macerich Company (MAC) owns 42.2 million square feet of gross leasable area, the scale of capital needed is staggering. Furthermore, material costs, like steel rebar, hovered around $912 per ton as of February 2025, and construction costs overall were predicted to rise between 5% and 7% in 2025. Redevelopment is the current play, as new ground-up development is often deemed too risky or expensive, with some estimates suggesting new construction costs could exceed $400 per square foot.

Significant regulatory hurdles and lengthy zoning approval processes.

Securing the necessary entitlements for a large-scale project is a multi-month, often multi-year, drain on capital and time. In some Florida jurisdictions, if a development permit requires a public hearing, the final decision deadline extends to 180 days after the application is deemed complete. In major markets like Chicago, large projects still rely on the Planned Development (PD) process for customized zoning. While Los Angeles is streamlining its code, reducing administrative steps from over 120 to approximately 60 in some projects as of mid-2025, the complexity remains market-dependent.

Existing Class A mall locations are essentially irreplaceable in dense, high-income markets.

The Macerich Company (MAC) has strategically concentrated its portfolio in irreplaceable trade areas, including California, the Pacific Northwest, Phoenix/Scottsdale, and the Metro New York to Washington, D.C. corridor. You simply cannot replicate the existing footprint of The Macerich Company (MAC)'s 29 consolidated regional malls and 10 unconsolidated regional malls. This scarcity value is reflected in the high performance of their existing assets; for instance, their go-forward portfolio sales were $905 per square foot at the end of Q3 2025, compared to the overall portfolio average of $849 per square foot over the prior twelve months ending June 2025.

New entrants face difficulty securing anchor tenants without an established portfolio.

The traditional anchor model is changing, but securing a high-traffic draw remains critical, and established landlords have the leverage. New entrants must compete against The Macerich Company (MAC)'s existing leasing momentum; they signed 5.4 million square feet of new and renewal leases year-to-date in 2025, an 86% increase compared to the same period in 2024. A new developer would struggle to offer the same stability, especially when The Macerich Company (MAC)'s leased occupancy stood at 93.4% as of September 30, 2025.

Here's a quick look at the financial scale of the existing portfolio versus the cost to build new, which illustrates the barrier:

The difficulty in entry is compounded by the shift in tenant strategy, meaning a new entrant must not only secure land but also curate a completely new, high-traffic tenant mix, which The Macerich Company (MAC) is actively managing through its existing pipeline:

• The Macerich Company (MAC) Q3 2025 Signed Not Open (SNO) pipeline target was set at $100 million by year-end.
• The Macerich Company (MAC) reported a 7.8% increase in Funds From Operations (FFO) attributable to common stockholders for Q3 2025.
• New store leases signed by The Macerich Company (MAC) in Q1 2025 were expected to produce gross revenue of approximately $80 million at their share over 2024's prior use revenue.
• The Macerich Company (MAC) is targeting $2 billion in mall dispositions, with $1.2 billion closed to date.