Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): Análisis de 5 fuerzas [enero-2025 actualizado]

En el panorama dinámico de bienes raíces comerciales, Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) navega por un complejo ecosistema de las fuerzas del mercado que dan forma a su posicionamiento estratégico. Como un jugador destacado en el desarrollo del centro comercial de vecindarios y comunitarios, PECO enfrenta desafíos y oportunidades intrincados entre las relaciones con los proveedores, la dinámica del cliente, los paisajes competitivos, los posibles sustitutos y las barreras para la entrada al mercado. Comprender estas dimensiones estratégicas a través del marco Five Forces de Michael Porter revela las estrategias matizadas que permiten a PECO mantener su ventaja competitiva en un mercado inmobiliario minorista en evolución.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los proveedores

Número limitado de proveedores de construcción y desarrollo de bienes raíces comerciales

A partir de 2024, el mercado de construcción de bienes raíces comerciales demuestra una dinámica de proveedores concentrados:

Categoría de proveedor	Concentración de mercado	Ingresos anuales
Principales empresas de construcción	Top 5 Control 42.3%	$ 87.6 mil millones
Contratistas de centros minoristas especializados	Top 3 Control 29.7%	$ 43.2 mil millones

Equipos y materiales especializados requeridos

El desarrollo de los centros de compras minoristas requiere materiales específicos:

• Acero estructural: $ 3,200 por tonelada
• Class comercial: $ 45- $ 65 por pie cuadrado
• Sistemas de HVAC especializados: $ 25- $ 40 por pie cuadrado

Dependencia del material de construcción regional y los mercados laborales

Características del mercado regional para la cadena de suministro de construcción de Peco:

Región	Índice de costos de material	Disponibilidad laboral
Medio oeste	102.5	Medio
Sudeste	98.7	Alto

Relaciones de proveedores a largo plazo

Métricas de relación de proveedor de Peco:

• Duración promedio del contrato del proveedor: 5.7 años
• Repita la tasa de participación del proveedor: 68.3%
• Reducción de precios negociado: 4.2% anual

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Las cinco fuerzas de Porter: poder de negociación de los clientes

Diversa mezcla de inquilinos

A partir del cuarto trimestre de 2023, Phillips Edison & La compañía administra 267 centros comerciales anclados en comestibles con 3.379 inquilinos en total. La composición del inquilino incluye:

Categoría de inquilino	Porcentaje	Número de inquilinos
Cadenas minoristas nacionales	42%	1,419
Cadenas minoristas regionales	33%	1,115
Empresas locales	25%	845

Tasas de retención de inquilinos

Tasas de retención de inquilinos de Peco para 2023:

• Tasa de retención general: 87.3%
• Retención de los centros con manchas de comestibles: 92.6%
• Tasa de renovación de arrendamiento promedio: 75.4%

Estructuras de arrendamiento

Detalles de arrendamiento para la cartera de Peco en 2023:

Característica de arrendamiento	Métrico
Término de arrendamiento inicial promedio	5.2 años
Aumento de alquiler anual fijo	2.5% - 3.1%
Término de arrendamiento promedio ponderado restante	6.8 años

Potencial de negociación

Factores de negociación del inquilino específicos del mercado en 2023:

• Tasa de ocupación: 94.2%
• Variación de la tasa de alquiler por mercado: ± 7.5%
• Probabilidad de renovación basada en la ubicación: 68.3%

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Las cinco fuerzas de Porter: rivalidad competitiva

Competencia significativa en los mercados de centros comerciales de vecindarios y comunitarios

A partir de 2024, Phillips Edison & Company, Inc. opera en un mercado inmobiliario minorista competitivo con el siguiente panorama competitivo:

Competidor	Número de propiedades	Valor de mercado total
Kimco Realty	530 propiedades	$ 9.8 mil millones
Centros de regencia	448 propiedades	$ 8.3 mil millones
Párroco	317 propiedades	$ 5.2 mil millones

Presencia de múltiples fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

El sector REIT de propiedad minorista incluye los siguientes competidores clave:

• Kimco Realty Corporation
• Regency Centers Corporation
• Fideicomiso de inversión de bienes raíces federales
• Cedar Realty Trust

Concentración geográfica

Distribución geográfica de Peco a partir de 2024:

Región	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Medio oeste	112 propiedades	35.3%
Sudeste	85 propiedades	26.8%
Nordeste	67 propiedades	21.1%
Suroeste	53 propiedades	16.8%

Estrategias de diferenciación

Métricas de diferenciación competitiva:

• Tasa de ocupación: 94.6%
• Puntuación de calidad del inquilino: 8.2/10
• Término de arrendamiento promedio: 5.3 años
• Ingresos operativos netos: $ 422.5 millones

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Las cinco fuerzas de Porter: amenaza de sustitutos

Impacto en el comercio electrónico en los modelos tradicionales de centros comerciales minoristas

A partir del cuarto trimestre de 2023, el comercio electrónico representaba el 14.8% de las ventas minoristas totales en los Estados Unidos. Phillips Edison & La compañía posee 178 centros comerciales anclados en comestibles, con una tasa de ocupación del 96%. Las ventas de comestibles en línea alcanzaron los $ 187.7 mil millones en 2023, lo que representa un crecimiento del 13.5% del año anterior.

Métrico de comercio electrónico	Valor 2023
Ventas minoristas en línea totales	$ 870.1 mil millones
Ventas de comestibles en línea	$ 187.7 mil millones
Porcentaje de comercio electrónico de venta minorista	14.8%

Conceptos de desarrollo de uso mixto emergente

La cartera de Peco incluye 18 desarrollos de uso mixto. Las inversiones inmobiliarias de uso mixto aumentaron en un 22.3% en 2023, con $ 45.6 mil millones invertidos en todo el país.

• Inversión de desarrollo de uso mixto: $ 45.6 mil millones
• Propiedades de uso mixto Peco: 18 ubicaciones
• Ocupación de propiedad de uso mixto promedio: 89.4%

Cambiar las preferencias de compra del consumidor

La preferencia del consumidor por los centros comerciales basados ​​en la conveniencia aumentó en un 17.2% en 2023. Los centros de supermercado mantuvieron el 92.3% de las tasas de retención de compradores.

Métrica de preferencia del consumidor	2023 porcentaje
Crecimiento de compras basado en conveniencia	17.2%
Retención del centro de los supermercados	92.3%

Adaptación potencial a través de estrategias minoristas experimentales

Las inversiones minoristas experimentales alcanzaron los $ 28.3 mil millones en 2023. PECO implementó estrategias minoristas experimentales en 42 propiedades, aumentando la participación de los inquilinos en un 15,6%.

• Inversión minorista experimental: $ 28.3 mil millones
• Propiedades Peco con estrategias experimentales: 42
• Aumento del compromiso del inquilino: 15.6%

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Las cinco fuerzas de Porter: amenaza de nuevos participantes

Altos requisitos de capital para el desarrollo de bienes raíces comerciales

Phillips Edison & La empresa requiere una inversión de capital sustancial para el desarrollo del centro comercial. A partir del cuarto trimestre de 2023, el costo promedio de desarrollar un nuevo centro comercial del vecindario varía de $ 150 a $ 250 por pie cuadrado. El valor total de la cartera de bienes raíces de la compañía es de $ 7.6 mil millones, con 268 centros comerciales en 31 estados.

Métrica de inversión de capital	Valor
Costo de desarrollo promedio por pie cuadrado	$150 - $250
Valor total de la cartera de bienes raíces	$ 7.6 mil millones
Número de centros comerciales	268
Presencia geográfica	31 estados

Zonificación y barreras regulatorias de entrada

Los desafíos regulatorios crean obstáculos significativos para los nuevos participantes del mercado:

• El proceso de aprobación de la zonificación puede tomar de 12 a 24 meses
• Costos estimados de cumplimiento legal y regulatorio: $ 500,000 - $ 1.5 millones por proyecto
• Requisitos de municipio local complejo

Relaciones establecidas con minoristas nacionales y regionales

Relaciones clave del minorista a partir de 2024:

• Kroger: 34 centros comerciales
• Walmart: 28 centros comerciales
• Objetivo: 15 centros comerciales
• CVS: 42 centros comerciales

Conocimiento y experiencia del mercado complejo

La ventaja competitiva de Peco incluye:

Métrico de experiencia	Valor
Años de experiencia en la industria	31 años
Tasa de ocupación promedio	94.3%
Tasa de retención anual de inquilinos	88.5%