Phillips Edison & Company, Inc. (PECO): Lienzo del Modelo de Negocio [Actualizado en Ene-2025]

Sumergirse en el mundo estratégico de Phillips Edison & Company, Inc. (PECO), un fideicomiso dinámico de inversión inmobiliaria que transforma los centros comerciales del vecindario en prósperos destinos minoristas de la comunidad. Al curar magistralmente las propiedades ancladas en supermercados y aprovechar las asociaciones estratégicas con cadenas minoristas nacionales, PECO ha creado un modelo de negocio innovador que ofrece un valor consistente a los inquilinos, los inversores y las comunidades locales. Su enfoque único combina una gestión de propiedades sofisticada, estrategias de inversión específicas y una comprensión profunda de la dinámica inmobiliaria minorista, lo que los convierte en un jugador destacado en el panorama de la propiedad comercial.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: asociaciones clave

Cadenas de tiendas de comestibles nacionales y regionales (inquilinos de anclaje)

A partir de 2024, Peco tiene asociaciones con los siguientes inquilinos de anclaje de comestibles:

Cadena de supermercado	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Kroger	106	38%
Albertsons	42	15%
Editor	33	12%

Empresas de inversión inmobiliaria y socios de capital

Los socios de capital clave de Peco incluyen:

• Goldman Sachs Real Estate Investment Group
• Blackstone Real Estate Partners
• Morgan Stanley Gestión de inversiones

Proveedores de servicios de administración de propiedades y mantenimiento

Asociaciones de administración de propiedades primarias:

Proveedor de servicios	Valor anual del contrato	Número de propiedades administradas
Grupo CBRE	$ 12.4 millones	89
JLL (Jones Lang LaSalle)	$ 8.7 millones	62

Agencias de arrendamiento y corretaje

Detalles de la asociación de arrendamiento clave:

• Marco & Millichap: maneja el 45% de las transacciones de arrendamiento
• CBRE Retail - administra el 35% de la cartera de arrendamiento
• Cushman & Wakefield: maneja el 20% de la cartera de arrendamiento

Instituciones financieras y bancos de inversión

Asociaciones financieras principales:

Institución	Línea de crédito	Tasa de interés
Banco de América	$ 500 millones	Sofr + 2.25%
Wells Fargo	$ 350 millones	Sofr + 2.40%

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: actividades clave

Adquirir, desarrollar y administrar centros comerciales del vecindario

A partir del cuarto trimestre de 2023, Phillips Edison & La compañía posee y opera 277 centros comerciales del vecindario en 31 estados, por un total de 47.2 millones de pies cuadrados de espacio minorista.

Métrico	Valor
Centros de compras totales	277
Total de metros cuadrados de cuadras minoristas	47.2 millones de pies cuadrados
Estados con presencia de propiedad	31

Estrategias de reclutamiento y retención de inquilinos

PECO se centra en los centros anclados en comestibles con una tasa de ocupación de inquilinos del 92.7% al 31 de diciembre de 2023.

• Término de arrendamiento promedio: 5.1 años
• Tasa de retención de inquilinos: 85.3%
• Porcentaje del inquilino de anclaje de la tienda de comestibles: 72%

Renovación y reurbanización de la propiedad

En 2023, la compañía invirtió $ 62.4 millones en mejoras de propiedad y proyectos de reurbanización.

Categoría de reurbanización	Monto de la inversión
Mejoras de la propiedad	$ 62.4 millones
Renovaciones importantes completadas	18 centros comerciales

Gestión de activos y optimización de cartera

PECO mantiene un enfoque estratégico para la gestión de la cartera con un enfoque en las propiedades minoristas de alta calidad basadas en la necesidad.

• Tasa de ocupación de cartera: 92.7%
• Crecimiento de ingresos operativos netos del mismo centro (NOI): 3.2% en 2023
• Edad del centro promedio: 24 años

Inversión estratégica y asignación de capital

Al 31 de diciembre de 2023, los activos totales de la compañía se valoraron en $ 5.6 mil millones.

Métrica financiera	Valor
Activos totales	$ 5.6 mil millones
Deuda total	$ 2.3 mil millones
Gasto de adquisición neta	$ 87.5 millones en 2023

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: recursos clave

Cartera de bienes raíces minoristas de alta calidad

A partir del cuarto trimestre de 2023, Phillips Edison & La compañía posee y opera 268 centros comerciales anclados en comestibles en 32 estados. Área gruesa total, 45.8 millones de pies cuadrados. Tasa de ocupación: 96.4%.

Métrico de cartera	Valor
Propiedades totales	268
Hoques cuadrados totales	45.8 millones
Tasa de ocupación	96.4%

Relaciones sólidas con los anclajes nacionales de la tienda de comestibles

Los inquilinos de anclaje de comestibles clave incluyen:

• Kroger
• Albertsons
• Editor
• Alimentos integrales

Equipo de gestión y liderazgo experimentado

Detalles de liderazgo a partir de 2024:

Posición	Nombre	Años de experiencia
CEO	Jeff Edison	Más de 25 años
director de Finanzas	Plan Mike	Más de 20 años

Experiencia de capital financiero e inversión

Métricas financieras para 2023:

• Capitalización de mercado total: $ 4.2 mil millones
• Activos totales: $ 6.8 mil millones
• Ingresos anuales: $ 526.7 millones

Plataformas de tecnología de administración de propiedades avanzadas

Las inversiones tecnológicas incluyen:

• Software de administración de propiedades basado en la nube
• Plataformas de comunicación de inquilinos en tiempo real
• Sistemas de análisis de datos avanzados

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: propuestas de valor

Propiedades minoristas estables y necesarias en mercados atractivos

A partir del cuarto trimestre de 2023, PECO posee 315 centros comerciales anclados en comestibles en 31 estados, con un área total de 55.6 millones de pies cuadrados.

Métrico de propiedad	Valor
Centros de compras totales	315
Área de lesiones gruesas totales	55.6 millones de pies cuadrados
Estados con propiedades	31

Concéntrese en centros comerciales anclados en comestibles

La cartera de Peco incluye propiedades con inquilinos nacionales y regionales de supermercados, que representan el 47% de sus ingresos por alquiler total en 2023.

• Los principales anclajes de comestibles incluyen Kroger, Albertsons y Publix
• Tasa promedio de ocupación del inquilino: 95.6%
• Los centros anclados en comestibles mantienen la ocupación del 92% durante las fluctuaciones económicas

Pagos de dividendos consistentes para los inversores

Peco ha mantenido un Dividendo trimestral de $ 0.42 por acción A partir de enero de 2024, con un rendimiento de dividendos actual del 5,2%.

Métrico de dividendos	Valor
Dividendo trimestral	$ 0.42 por acción
Rendimiento de dividendos	5.2%

Estrategia de inversión inmobiliaria resistente

En 2023, Peco informó un Crecimiento de ingresos operativos netos del mismo centro (NOI) del 4.7% y mantuvo una tasa de retención de inquilinos del 86.4%.

• Ingresos totales: $ 604.2 millones en 2023
• Ingresos netos: $ 187.3 millones
• Fondos de Operaciones (FFO): $ 329.6 millones

Espacios minoristas orientados a la comunidad estratégicamente ubicados

Las propiedades de Peco se encuentran predominantemente en áreas metropolitanas de alto crecimiento con ingresos domésticos medios un 15% por encima del promedio nacional.

Característica de ubicación	Valor
Ingresos familiares promedio	15% por encima del promedio nacional
Población en áreas comerciales	Promedio de 250,000 residentes

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocios: relaciones con los clientes

Acuerdos de asociación de inquilinos a largo plazo

A partir del cuarto trimestre de 2023, Phillips Edison & La compañía administra aproximadamente 268 centros comerciales anclados en comestibles con un plazo de arrendamiento promedio de 5.8 años. La tasa de retención de inquilinos de la compañía es de 87.3% para el año.

Métrico	Valor
Centros de compras totales	268
Término de arrendamiento promedio	5.8 años
Tasa de retención de inquilinos	87.3%

Servicios de administración de propiedades personalizados

PECO proporciona administración de propiedades personalizadas con gerentes de cuentas dedicados para cada cartera de inquilinos. La compañía administra más de $ 4.6 mil millones en activos inmobiliarios totales.

• Equipo de gestión de cuentas dedicado
• Estrategias de arrendamiento personalizadas
• Mantenimiento de la propiedad proactiva

Comunicación regular con inquilinos minoristas

La compañía realiza revisiones trimestrales de desempeño del inquilino y mantiene un promedio de 2.4 puntos de contacto de comunicación directa por inquilino mensualmente.

Mantenimiento y soporte receptivo

El equipo de administración de propiedades de Peco responde a las solicitudes de mantenimiento dentro de un promedio de 24 horas, con el 95.6% de los problemas resueltos dentro de la llamada de servicio inicial.

Métrico de mantenimiento	Actuación
Tiempo de respuesta promedio	24 horas
Tasa de resolución de primera llamada	95.6%

Plataformas de compromiso de inquilinos digitales

La compañía utiliza una plataforma digital patentada con una tasa de adopción del inquilino del 92%, lo que permite la gestión del arrendamiento en línea, las solicitudes de mantenimiento y la comunicación en tiempo real.

• Portal de gestión de arrendamiento en línea
• Sistema de solicitud de mantenimiento digital
• Canales de comunicación en tiempo real

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: canales

Equipos de arrendamiento directo

Phillips Edison & La compañía mantiene un equipo de arrendamiento interno de 45 profesionales dedicados a la adquisición y gestión de inquilinos inmobiliarios a partir de 2024.

Métrica del equipo de arrendamiento	2024 datos
Profesionales de arrendamiento total	45
Negociaciones de arrendamiento promedio por trimestre	127
Cobertura geográfica	22 estados

Plataformas de listado de propiedades en línea

PECO utiliza múltiples plataformas digitales para el marketing de propiedades y la adquisición de inquilinos.

• Plataforma de grupo de costo
• Mercado inmobiliario comercial de Loopnet
• Listados de sitios web propietarios de la empresa

Redes de corredores de bienes raíces

Phillips Edison colabora con 213 firmas de corretaje de bienes raíces comerciales en todo el país en 2024.

Estadística de red de corredores	Valor 2024
Total de corredores de bolsa asociados	213
Estructura de comisión	4-6% del valor de arrendamiento

Sitio web de relaciones con los inversores

Peco mantiene una plataforma digital integral de relaciones con los inversores con datos financieros e informes financieros en tiempo real.

• Tráfico del sitio web: 87,500 visitantes mensuales
• Repositorio de presentación de la SEC
• Acceso al transmisión por web de ganancias trimestrales

Presentaciones de conferencia financiera

Phillips Edison participa en 12 conferencias financieras principales anualmente en 2024.

Métrica de participación de la conferencia	2024 datos
Conferencias totales a las que asistió	12
Reuniones de inversores por conferencia	18-22

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: segmentos de clientes

Cadenas nacionales de tiendas de comestibles

A partir del cuarto trimestre de 2023, Phillips Edison & La empresa sirve 15 Top National Grocery Store Chains como inquilinos de anclaje.

Cadena de supermercado	Número de propiedades	Porcentaje de cartera
Kroger	89	22.3%
Albertsons	47	11.8%
Editor	36	9.1%

Marcas minoristas regionales

Peco maneja Más de 280 propiedades con marcas minoristas regionales en 32 estados.

• Tasa de ocupación promedio para minoristas regionales: 93.4%
• Ingresos de inquilinos minoristas regionales totales: $ 187.3 millones en 2023

Inquilinos locales de pequeñas empresas

Las pequeñas empresas locales representan 37.5% de la mezcla de inquilinos de Peco.

Tipo de negocio	Número de inquilinos	Tamaño de arrendamiento promedio
Restaurantes	412	2,100 pies cuadrados
Centros de fitness	156	3,500 pies cuadrados
Servicios personales	267	1.600 pies cuadrados

Inversores inmobiliarios institucionales

Peco atrae 42 inversores institucionales con una inversión total de $ 3.6 mil millones.

• Fondos de pensiones: 18 inversores
• Compañías de seguros: 12 inversores
• Fondos de riqueza soberana: 7 inversores
• Dotaciones: 5 inversores

Inversores minoristas individuales

A partir de diciembre de 2023, Peco tiene aproximadamente 87,000 accionistas individuales.

Categoría de inversionista	Número de inversores	Inversión promedio
Corretaje minorista	62,500	$15,200
Compra de acciones directas	24,500	$22,700

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocio: Estructura de costos

Gastos de adquisición de propiedades

En el año fiscal 2023, Phillips Edison & La compañía gastó $ 246.3 millones en adquisiciones de propiedades. La cartera de inversiones inmobiliarias de la compañía se centró en centros comerciales anclados en comestibles en los Estados Unidos.

Categoría de adquisición	Gasto total ($ m)
Propiedades ancladas en comestibles	$196.5
Centros minoristas del vecindario	$49.8

Costos de mantenimiento y renovación

Los gastos anuales de mantenimiento y renovación para la cartera de propiedades de Peco totalizaron $ 37.2 millones en 2023.

• Presupuesto de renovación de propiedades: $ 22.7 millones
• Gastos de mantenimiento de rutina: $ 14.5 millones

Sobrecarga operativa

La sobrecarga operativa total de Peco para 2023 fue de $ 53.6 millones, desglosado de la siguiente manera:

Categoría de gastos generales	Costo ($ M)
Utilidades	$8.3
Seguro	$6.9
Infraestructura tecnológica	$12.4
Administración de propiedades	$26.0

Salarios administrativos y administrativos

La compensación total para el personal ejecutivo y administrativo en 2023 fue de $ 18.4 millones.

Categoría de posición	Compensación total ($ M)
Liderazgo ejecutivo	$7.6
Alta gerencia	$6.2
Personal administrativo	$4.6

Inversiones de gastos de capital

El gasto total de capital de Peco para 2023 fue de $ 92.7 millones, asignado en varias categorías de inversión:

• Mejoras de la propiedad: $ 52.3 millones
• Infraestructura tecnológica: $ 18.9 millones
• Proyectos de expansión estratégica: $ 21.5 millones

Estructura de costos totales para 2023: $ 448.2 millones

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) - Modelo de negocios: flujos de ingresos

Ingresos de alquiler de inquilinos minoristas

A partir del tercer trimestre de 2023, Peco informó $ 103.4 millones En ingresos totales de alquiler. La compañía administra una cartera de 272 centros comerciales del vecindario con aproximadamente 36.8 millones de pies cuadrados de área gruesa leable.

Tipo de inquilino	Porcentaje de ingresos por alquiler	Ingresos anuales de alquiler
Inquilinos con manchas de comestibles	65%	$ 67.2 millones
Minorista especializado	25%	$ 25.8 millones
Inquilinos basados ​​en servicios	10%	$ 10.4 millones

Contratos de arrendamiento de propiedades

La cartera de arrendamiento de Peco demuestra las siguientes características:

• Término de arrendamiento promedio: 5.4 años
• Tasa de ocupación: 96.4%
• Alquiler de base promedio ponderado: $ 17.35 por pie cuadrado

Distribuciones de dividendos de fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Para el año fiscal 2023, Peco informó:

• Distribución total de dividendos: $ 1.90 por acción
• Rendimiento de dividendos anuales: 4.8%
• Dividendos totales pagados: $ 86.3 millones

Ganancias de venta de propiedades y apreciación

En 2023, Peco se dio cuenta:

Venta de propiedades	Valor total	Ganancia neta
Número de propiedades vendidas	7	N / A
Activos de venta total	$ 124.6 millones	$ 18.2 millones

Tarifas de servicio auxiliar

Las fuentes de ingresos adicionales incluyen:

• Tarifas de administración de propiedades: $ 5.2 millones
• Ingresos de reembolso del inquilino: $ 22.7 millones
• Estacionamiento y otras tarifas incidentales: $ 3.6 millones