Zillow Group, Inc. (Z): 5 FORCES-Analyse [Aktualisiert Nov. 2025]

Sie bewerten den US-Immobilientechnologieriesen Ende 2025, und dabei geht es nicht nur um den Verkehr; es geht um Kontrolle. Zillow Group, Inc. nutzt seine riesige Nutzerbasis von 227 Millionen monatlichen Nutzern und die integrierte „Housing Super App“, um seine Wettbewerbsposition zu verwalten, was von entscheidender Bedeutung ist, da die Konkurrenz trotz ihres Marktanteils von 50 % bei den Portalbesuchen weiterhin intensiv bleibt. Ehrlich gesagt, obwohl die Bedrohung durch neue Marktteilnehmer aufgrund der enormen Datenbarrieren gering erscheint, müssen wir beobachten, wie ihr Umsatzwachstum von 32 % im ersten Quartal von Zillow Home Loans tatsächlich der hohen Verhandlungsmacht von Hauskäufern und -verkäufern entgegenwirkt. Lassen Sie uns die fünf Kräfte aufschlüsseln, um zu sehen, wo die wirklichen Druckpunkte für Ihre Anlagethese liegen.

Zillow Group, Inc. (Z) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Lieferanten

Die Verhandlungsmacht der Lieferanten für Zillow Group, Inc. ist im Allgemeinen gering bis mäßig, vor allem weil sich die Zillow Group erfolgreich als dominierender Kanal für den Verbraucherverkehr etabliert hat und ihr dadurch einen erheblichen Einfluss auf die Unternehmen verschafft, die sie mit Daten und Diensten beliefern.

MLS-Datenanbieter und Datenzugriff

MLS-Datenanbieter, die für die Auflistung von Informationen von grundlegender Bedeutung sind, haben nur geringe Macht über die Zillow Group. Dies liegt vor allem an der enormen Größe der Plattform und ihrer Fähigkeit, Daten aus zahlreichen Quellen zu aggregieren. Die erforderliche Analyse legt nahe, dass die Zillow Group über 850 Datenquellen nutzt, was die mit jedem einzelnen MLS-Feed verbundenen Wechselkosten drastisch senkt. Wenn eine Quelle restriktiv wird, kann sich die Zillow Group auf ihr umfangreiches Netzwerk an Alternativen verlassen, um den Lagerbestand aufrechtzuerhalten und die Hebelwirkung der Lieferanten minimal zu halten.

Immobilienmakler als Lead-Kunden

Immobilienmakler, die die Hauptkunden für das margenstarke Premier Agent-Geschäft sind, verfügen über eine geringe Verhandlungsmacht, da ihr Geschäftserfolg untrennbar mit der Zielgruppenreichweite der Zillow Group verknüpft ist. Im dritten Quartal 2025 verzeichneten die Apps und Websites der Zillow Group durchschnittlich 250 Millionen Unique User pro Monat, was über 50 % aller Besuche auf US-Immobilienportalen ausmacht. Dieses beispiellose Ausmaß bedeutet, dass Agenten teilnehmen müssen, um Leads zu gewinnen; Beispielsweise beliefen sich die Einnahmen aus Wohnimmobilien, die hauptsächlich von Premier Agent getragen wurden, im ersten Quartal 2025 auf 417 Millionen US-Dollar.

Die Abhängigkeit der Agenten vom Datenverkehr der Zillow Group lässt sich wie folgt zusammenfassen:

• Durchschnittliche monatliche Unique User (3. Quartal 2025): 250 Millionen.
• Marktanteil der Portalbesuche: Über 50 %.
• Einnahmen aus Wohnimmobilien im 1. Quartal 2025: 417 Millionen US-Dollar.

Integration von Agententechnologieplattformen

Die Zillow Group arbeitet aktiv daran, die Hebelwirkung der Lieferanten durch den Erwerb und die Integration wesentlicher Agentensoftware zu verringern. Ein Paradebeispiel ist die Übernahme von Follow Up Boss im Dezember 2023. Follow Up Boss ist eine unverzichtbare Plattform, die täglich von über 100.000 Agenten zur Lead-Verfolgung und Kommunikation genutzt wird. Durch die interne Integration dieser Technologie integriert sich die Zillow Group tiefer in den Arbeitsablauf des Agenten. Diese Integration ist nun im Rahmen der Ende 2025 eingeführten Zillow Pro-Suite formalisiert, die Tools wie Follow Up Boss, My Agent und Agent Profiles vereint.

Broker und Direct-Feed-Strategie

Makler, die traditionell den Zugang der Agenten zu den Einträgen kontrollieren, verfügen über eine mäßige Macht. Der strategische Vorstoß der Zillow Group hin zu direkten Datenfeeds über ihr „Enhanced Markets“-Modell stellt diese Kontrolle jedoch direkt in Frage. Das Unternehmen skaliert diesen Schritt systematisch und strebt bis Ende 2025 mehr als 35 % der Verbindungen über Enhanced Markets an, mit dem langfristigen Ziel, eine Integration von 75 % bei allen Zillow-Transaktionen zu erreichen. Diese Direct-to-Agent/Consumer-Data-Strategie umgeht das traditionelle Gatekeeping von Brokern und dämpft so die Macht der Broker.

Kontrolle über die Angebotspräsentation über Zillow Showcase

Die Zillow Group festigt ihre Kontrolle weiter und schwächt die traditionelle Börsenkontrolle, die Agenten und Makler durch das Produkt Zillow Showcase ausüben. Showcase verwandelt einen Eintrag in ein Premium-Erlebnis, das Makler nutzen, um Aufträge zu gewinnen. Die Leistungskennzahlen veranschaulichen den Wert, den die Zillow Group extrahiert und kontrolliert:

Darüber hinaus gewinnen Agenten, die Showcase für mehr als 50 % ihrer Angebote nutzen, 30 % mehr Angebote als vergleichbare Nicht-Showcase-Nutzer. Mit über 50 Brokern, die Showcase seit seiner Einführung im Jahr 2023 eingeführt haben, diktiert die Zillow Group den Premium-Präsentationsstandard und verschiebt die Hebelwirkung weg von den traditionellen Mechanismen zur Börsennotierung.

Zillow Group, Inc. (Z) – Porters fünf Kräfte: Verhandlungsmacht der Kunden

Für den typischen Hauskäufer oder -verkäufer, der mit den Plattformen der Zillow Group, Inc. interagiert, ist die Verhandlungsmacht hoch. Die Umstellungskosten liegen praktisch bei null; Sie können sofort zu Realtor.com oder einem anderen Portal wechseln. Vergleichseinkäufe sind das Standardverhalten, wenn man bedenkt, dass der Datenverkehr der Zillow Group im ersten Quartal 2025 durchschnittlich 227 Millionen Unique User pro Monat erreichte, wobei einige Schätzungen von über 365 Millionen monatlichen Besuchen im Jahr 2025 ausgehen.

Premier Agents, der zahlende Kernkundenstamm der Zillow Group, Inc., verfügt über eine mäßige Macht. Ihre Hebelwirkung hängt direkt von der Fähigkeit der Zillow Group ab, Volumen zu liefern, weshalb sie für die Platzierung bezahlen. Während einige Agenten einen 4- bis 6-fachen Return on Zillow Spend vermelden, sind sie stark vom Lead-Flow abhängig. Eine wesentliche Einschränkung ihrer Macht besteht darin, dass Verbindungen der Zillow Group nur etwa 30 Tage lang exklusiv sind, sofern sie nicht bestätigt werden. Danach kann der Lead an einen anderen Agenten weiterverkauft werden.

Auf der Konsumentenseite ist die Kundenkonzentration gering. Die Nutzerbasis ist stark fragmentiert und besteht aus Millionen einzelner Käufer, Verkäufer und Mieter, sodass kein einzelner Nutzer die Bedingungen diktieren kann. Diese Fragmentierung ermöglicht es der Zillow Group, Inc., Premium-Preise für den Zugang zu diesem riesigen Publikum zu erzielen.

Die „Housing-Super-App“-Strategie soll die Kundenbindung insbesondere für transaktionsnahe Dienste erhöhen. Die Integration von Zillow Home Loans ist dabei ein wichtiger Bestandteil. Die Hypothekeneinnahmen verzeichneten einen deutlichen Anstieg und stiegen im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 32 % auf 41 Millionen US-Dollar, unterstützt durch das Kreditvergabevolumen für Kaufkredite in Höhe von 791 Millionen US-Dollar im selben Quartal.

Die Macht der Mieter zeigt Anzeichen eines Rückgangs, da Zillow Rentals seinen Markt skaliert. Die Mieteinnahmen stiegen im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 33 %. Die Plattform beendete das erste Quartal mit 55.000 Mehrfamilienhäusern und stieg Anfang Mai 2025 auf 60.000.

Hier ist ein kurzer Blick auf die kundenorientierten Kennzahlen:

Die Daten zum Verbraucherengagement zeigen die Größenordnung, in der Zillow Group, Inc. tätig ist:

• Das Traffic-Wachstum über Apps und Websites betrug im ersten Quartal 2025 5 % im Vergleich zum Vorjahr.
• Die Gesamtzahl der Besuche erreichte im ersten Quartal 2025 2,4 Milliarden.
• Der gemeldete Agenten-ROI kann zwischen dem Vier- und Sechsfachen der Ausgaben liegen.
• Anfang Mai 2025 erreichten die Angebote für Mehrfamilienhäuser 60.000.

Zillow Group, Inc. (Z) – Porters fünf Kräfte: Konkurrenzrivalität

Die Rivalität im digitalen Immobilienbereich ist groß und bietet eine dynamische Mischung aus regionalen und internationalen Akteuren, darunter Zillow Group, Inc., Redfin Corporation, Realtor.com (Move, Inc.), Opendoor Technologies Inc., CoStar Group, Inc., Compass, Inc. und Offerpad Solutions Inc.. Die Top-10-Home-Search-Sites machen 98 % des Traffics aus.

Zillow Group, Inc. behält eine führende Position, obwohl die neuesten verfügbaren Verkehrsdaten vom März 2023 zeigen, dass Zillow 44 % des Suchverkehrs erfasst und damit Konkurrenten wie Realtor.com mit 19 % und Redfin mit 15 % in den Schatten stellt. Homes.com galt als wachsender Konkurrent und zog in diesem Zeitraum 3,3 % des Suchverkehrs nach Häusern an.

Der Markt zeigt Anzeichen einer Expansion, die den aggressivsten direkten Preiswettbewerb mildern kann. Zillow prognostiziert, dass die Verkäufe bestehender Häuser im Jahr 2025 4,26 Millionen erreichen werden, was einem Anstieg von 4,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Eine weitere Prognose von Zillow geht von 4,3 Millionen Verkäufen bestehender Häuser im Jahr 2025 aus.

Wettbewerber treiben aktiv agentenzentrierte Modelle voran, was eine kontinuierliche Produktentwicklung durch Zillow Group, Inc. erfordert. Zillow führte im Oktober 2025 Zillow Pro ein, eine Produktreihe, die Agenten Echtzeiteinblicke und Einblick in das Verbraucherverhalten auf der Plattform geben soll. Darüber hinaus gab Zillow im September 2025 bekannt, dass mehr als 50 Unternehmensvereinbarungen für sein Listing-Erlebnis im Zillow Showcase unterzeichnet wurden.

Die finanzielle Leistung der Zillow Group, Inc. im ersten Quartal 2025 zeigt ihre Fähigkeit, den Umsatz schneller zu steigern als der zugrunde liegende Immobilienmarkt. Das Unternehmen meldete im ersten Quartal 2025 einen Umsatz von 598 Millionen US-Dollar, was einer Steigerung von 13 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Hier ist ein Vergleich des Umsatzwachstums der Zillow Group, Inc. im ersten Quartal 2025 mit dem Transaktionswertwachstum der Wohnimmobilienbranche:

Der Wettbewerbsdruck zeigt sich in den unterschiedlichen Einnahmequellen und der Produktakzeptanz:

• Zillow Showcase-Einträge zeigen 79 % mehr Seitenaufrufe als Nicht-Showcase-Einträge.
• Agenten, die Showcase für mehr als die Hälfte ihrer Angebote nutzen, gewinnen 30 % mehr Angebote.
• Das bereinigte EBITDA von Zillow im ersten Quartal 2025 betrug 153 Millionen US-Dollar oder 26 % des Umsatzes.
• Die Barmittel und Investitionen beliefen sich am Ende des ersten Quartals 2025 auf 1,6 Milliarden US-Dollar.
• Der mobile Apps- und Website-Traffic von Zillow belief sich im ersten Quartal 2025 auf 227 Millionen durchschnittliche monatliche Unique User, ein Anstieg von 5 % im Vergleich zum Vorjahr.

Zillow Group, Inc. (Z) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch Ersatzspieler

Die Bedrohung durch Ersatzprodukte für Zillow Group, Inc. (Z) wird durch die etablierte Position der Plattform als Ausgangspunkt für die moderne Immobiliensuche gemildert, auch wenn es traditionelle und kostengünstige Alternativen gibt.

Herkömmliche Immobilienmakler bleiben ein Ersatz für die gesamte Transaktion, aber die Plattform von Zillow Group, Inc. (Z) ist zum Standard-Anlaufpunkt für den Erstkontakt geworden. Während NAR-Daten von Ende 2025 auf einen Rekordwert von 91 % der Verkäufer hinweisen, die im vergangenen Jahr einen Agenten eingesetzt haben, ist die Verbraucherreichweite von Zillow unbestreitbar. Zillow schätzt, dass im Jahr 2024 67 % der US-Hauskäufer seine Web-Angebote und mobilen Apps nutzten und sich damit für die Mehrheit der Verbraucher als wichtigstes Entdeckungstool etabliert haben, bevor sie überhaupt einen Makler beauftragen. Darüber hinaus verlassen sich die Agenten selbst stark auf die Plattform; Makler, die mindestens ein Produkt der Zillow Group nutzen, sind für schätzungsweise 80 % der US-Wohnimmobilientransaktionen verantwortlich. Dies deutet darauf hin, dass Agenten oft eher eine Ergänzung zur Entdeckungsphase von Zillow als ein reiner Ersatz für die anfängliche Suche sind.

FSBO-Angebote (For Sale By Owner) stellen einen kostengünstigen Ersatz dar und sind für Verkäufer attraktiv, die Provisionsgebühren vermeiden möchten. Die Daten zeigen jedoch, dass dieser Weg immer seltener und weniger erfolgreich ist. Im Jahr 2024 sank der FSBO-Marktanteil auf ein Rekordtief von 6 % aller Hausverkäufe, verglichen mit 8 % im Jahr 2021. Die finanzielle Ungleichheit ist groß: FSBO-Häuser wurden im Jahr 2024 für einen Durchschnittspreis von 380.000 US-Dollar verkauft, deutlich weniger als der Durchschnittspreis von 435.000 US-Dollar für durch Makler unterstützte Verkäufe. Dieser Preisunterschied macht die Einsparungen durch die Vermeidung von Provisionen oft zunichte, und nur etwa 11 % der FSBO-Verkäufer schließen erfolgreich ab, ohne irgendwann einen Makler einzubeziehen.

Zillow Group, Inc. (Z) reduziert aktiv die Ersatzbedrohung durch traditionelle Makler, indem es aggressiv auf ein integriertes Transaktionsmodell umsteigt, das oft als „Housing Super App“ bezeichnet wird. Ziel dieser Strategie ist die Wertschöpfung in den Bereichen Maklerdienstleistungen, Finanzierung und Abschluss. Die „Enhanced Markets“-Initiative ist der Schlüssel zu dieser Integration. Bis zum ersten Quartal 2025 lag der Anteil der Enhanced Market-Verbindungen bei 24 %, mit einem Jahresendziel von mehr als 35 %. Die langfristige Vision besteht darin, 75 % aller Zillow-Transaktionen zu erreichen, die über diese integrierten Märkte fließen. Die Synergie zwischen Makler- und Hypothekendienstleistungen ist bereits sichtbar; Im ersten Quartal 2025 arbeiteten 70 % der Umzugsunternehmen, die Zillow Home Loans nutzten, auch mit einem Premier Agent-Partner zusammen, ein Anstieg gegenüber 60 % im Vorjahr. Diese Bündelung macht das Zillow-Ökosystem stabiler und erhöht die Wechselkosten für Verbraucher, die andernfalls einen Ersatzdienstleister für Finanzierung oder Agentenverbindung suchen würden.

Die Bedrohung durch kostenlose, qualitativ hochwertige Datenaggregationsalternativen bleibt vor allem aufgrund der Größe und des Datenvorteils von Zillow Group, Inc. (Z) beherrschbar. Die digitale Präsenz der Plattform ist riesig, was für jeden alternativen Datenanbieter eine erhebliche Eintrittsbarriere darstellt. Im dritten Quartal 2025 erreichten die mobilen Apps und der Website-Traffic der Zillow Group, Inc. (Z) durchschnittlich 250 Millionen Unique User pro Monat, was einem Anstieg von 7 % im Jahresvergleich entspricht. Die Gesamtzahl der Besuche in diesem Quartal erreichte 2,5 Milliarden, ein Anstieg von 4 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieses Verkehrsaufkommen entspricht über 50 % aller Besuche auf Immobilienportalen in den USA. Die schiere Menge der gesammelten Daten – von Zestimates mit einer durchschnittlichen Fehlerquote von etwa 1,9 % für auf dem Markt befindliche Häuser im ersten Quartal 2025 bis hin zu Nutzerverhaltensmustern – ist für jede kostenlose Alternative schwer zu reproduzieren.

• Zillow Group, Inc. (Z) Q3 2025 Durchschnittliche monatliche Unique User: 250 Millionen.
• Zillow Group, Inc. (Z) Q3 2025 Gesamtbesuche: 2,5 Milliarden.
• Zillow Group, Inc. (Z) Marktanteil der Besuche auf US-Immobilienportalen: Über 50%.
• Einführung von Zillow Home Loans bei Premier Agent-Partnern (Q1 2025): 70%.

Zillow Group, Inc. (Z) – Porters fünf Kräfte: Bedrohung durch neue Marktteilnehmer

Sie bewerten heute die Hürden für einen Konkurrenten, ein neues Online-Immobilienportal zu starten. Ehrlich gesagt sind die Hürden für einen neuen Marktteilnehmer, Zillow Group, Inc. (Z) ernsthaft herauszufordern, erheblich, was vor allem auf die schiere Größe ihrer bestehenden Infrastruktur und ihres Markenwerts zurückzuführen ist.

Die Bedrohung ist vor allem aufgrund des enormen Kapitalbedarfs gering, der allein für die Erlangung der Markenbekanntheit und den Aufbau der erforderlichen Dateninfrastruktur erforderlich ist. Bedenken Sie Folgendes: Zillow Group, Inc. (Z) wird bei Google häufiger gesucht als der allgemeine Begriff „Immobilien“ und dreimal häufiger als die nächstnächste Marke in der Kategorie. Dieses Maß an Top-of-Mind-Bewusstsein lässt sich weder billig noch schnell erkaufen.

Der Netzwerkeffekt der Zillow Group, Inc. (Z) schafft eine nahezu unüberwindbare Eintrittsbarriere für neue Portale. Im ersten Quartal 2025 hatte die Plattform ein Publikum von durchschnittlich 227 Millionen Unique Usern pro Monat und generierte allein in diesem Quartal 2,4 Milliarden Besuche. Ein neuer Dienst müsste eine kritische Masse von Verbrauchern und Listing-Agenten gleichzeitig anziehen, um überhaupt um Liquidität konkurrieren zu können.

Regulatorische Hindernisse im Hypothekensegment erfordern erhebliche Compliance-Investitionen, da Zillow Home Loans in mehreren Bundesstaaten tätig ist. Der Umfang dieser Operation nimmt zu; Beispielsweise stiegen im zweiten Quartal 2025 die Hypothekeneinnahmen im Jahresvergleich um 41 % auf 48 Millionen US-Dollar, während das Volumen der Kaufkreditvergabe um 48 % auf 1,1 Milliarden US-Dollar stieg. Die Bewältigung des Flickenteppichs aus bundesstaatlichen Lizenzen und Compliance für die Kreditvergabe ist ein komplexer und kostspieliger Graben, in dessen Beseitigung Zillow Group, Inc. (Z) bereits investiert hat.

Der Zugriff auf umfassende Multiple Listing Service (MLS)-Daten erfordert Hunderte individueller Vereinbarungen, was eine hohe Hürde darstellt, die Zillow Group, Inc. (Z) bereits überwunden hat. Das Unternehmen hat sich den Zugriff über mehr als 850 Quellen gesichert, ein gewaltiges Unterfangen, das einen Datenvorteil schafft, den nur wenige schnell reproduzieren könnten. Darüber hinaus setzt Zillow Group, Inc. (Z) nun strenge Datenstandards durch, wie z. B. die Anforderung, dass MLS-Einträge ab Mai 2025 innerhalb von 24 Stunden nach der öffentlichen Vermarktung erscheinen müssen, um die Sichtbarkeit auf ihrer Plattform aufrechtzuerhalten. Diese Kontrolle über den Listungsfluss festigt ihre Position weiter.

Neue Marktteilnehmer würden Schwierigkeiten haben, mit der Finanzkraft der Zillow Group, Inc. (Z) zu konkurrieren, die ihre weitere Produktentwicklung finanziert. Das Unternehmen erzielte im ersten Quartal 2025 eine starke bereinigte EBITDA-Marge von 26 %, was einem bereinigten EBITDA von 153 Millionen US-Dollar bei einem Umsatz von 598 Millionen US-Dollar in diesem Quartal entspricht. Diese Rentabilität ermöglicht aggressive Investitionen in die „Wohnen-Super-App“-Strategie, die für ein Startup nur schwer zu erreichen ist.

Hier ist ein kurzer Blick auf die wichtigsten betrieblichen und finanziellen Kennzahlen, die diese Barriere definieren:

Die Wettbewerbsvorteile, die Zillow Group, Inc. (Z) aufgebaut hat, sind vielfältig und schaffen hohe Eintrittsbarrieren:

• Dominante Verbrauchermentalität, belegt durch das Suchvolumen.
• Riesiges, etabliertes Netzwerk mit 227 Millionen monatlichen Nutzern.
• Umfangreicher, vorab ausgehandelter Datenzugriff über über 850 MLS-Vereinbarungen.
• Betrieb mit hohen Margen und einem bereinigten EBITDA von 26 % im ersten Quartal 2025.
• Regulatorisches Fachwissen, das in den Betrieb von Zillow Home Loans in mehreren Bundesstaaten integriert ist.

Finanzen: Entwurf einer 13-wöchigen Cash-Ansicht bis Freitag.