Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores

Está mirando a The Macerich Company (MAC) y se pregunta si el fideicomiso de inversión en bienes raíces minoristas (REIT) finalmente se está estabilizando, pero las últimas cifras del tercer trimestre de 2025 pintan un panorama complejo que exige una mirada cuidadosa al balance. Honestamente, el mercado está lidiando con un escenario clásico de 'buenas noticias, malas noticias': por un lado, el negocio principal está mostrando resiliencia, con un ingreso operativo neto (NOI) de la cartera Go-Forward aumentando un sólido 1.7% año tras año a 178,8 millones de dólares, además se encerraron en un 5.9% diferencial de arrendamiento de alquiler base para los últimos doce meses, lo que muestra un poder de fijación de precios real en sus centros comerciales de primer nivel. Pero aún así, el importante obstáculo de las tasas de interés más altas está golpeando con fuerza; Los gastos por intereses del tercer trimestre de 2025 se dispararon 27.3%, lo cual es un salto enorme, y esa presión ayudó a impulsar los fondos de operaciones (FFO) a apenas $0.35 por acción, faltando estimaciones de consenso. La clave es mapear cómo sus mil millones de dólares en liquidez y ventas de activos -como los 332 millones de dólares del Lakewood Center- contrarrestarán la 5.230 millones de dólares en pagarés hipotecarios, especialmente porque la ocupación de la cartera cayó ligeramente a 93.4%.

Análisis de ingresos

Estás mirando a The Macerich Company (MAC) y, sinceramente, el panorama de ingresos es mucho más sólido de lo que suele sugerir la narrativa. La conclusión principal es que la actividad de arrendamiento está impulsando un sólido repunte, elevando los ingresos de los últimos doce meses (TTM) a $ 1,030 millones a partir del tercer trimestre de 2025. Esa es una cifra poderosa que muestra que su estrategia de centros comerciales Clase A está funcionando, incluso con vientos en contra en el sector minorista.

Los ingresos de la empresa se basan abrumadoramente en sus actividades de arrendamiento, lo que es típico de un fideicomiso de inversión inmobiliaria minorista (REIT). Las principales fuentes de ingresos se dividen en cuatro componentes clave, siendo los alquileres mínimos el ancla. A continuación se muestran los cálculos rápidos de los datos trimestrales más recientes, que muestran de dónde proviene realmente el dinero:

• Rentas Mínimas: Este es el alquiler base, el ingreso más confiable. representó aproximadamente 62.2% de los ingresos del segundo trimestre de 2025, por un total de 155,47 millones de dólares.
• Recuperaciones de inquilinos: Reembolsos de los inquilinos por gastos operativos como impuestos a la propiedad y mantenimiento, que representan aproximadamente 26.7%, o 66,83 millones de dólares, en el segundo trimestre de 2025.
• Alquileres porcentuales: Una pequeña pero importante porción del alquiler basada en un porcentaje de las ventas del inquilino por encima de un cierto umbral. Este segmento experimentó un importante salto interanual del +43,8 % en el segundo trimestre de 2025, alcanzando los 4,15 millones de dólares.
• Sociedades Gestoras: Ingresos por la gestión de propiedades para terceros, que es un segmento más pequeño que experimentó una ligera caída del -12,4% en el segundo trimestre de 2025 a 5,94 millones de dólares.

La tasa de crecimiento año tras año es definitivamente un punto positivo. El crecimiento de los ingresos trimestrales ha sido consistentemente fuerte, y el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 253,3 millones de dólares, un aumento del 15 % con respecto al año anterior. Esto no es algo único; Los ingresos del segundo trimestre de 2025 también aumentaron un 15,9% año tras año. El impulso es claro: los inquilinos están pagando más y la ocupación está aumentando.

Lo que esconde este crecimiento es el enorme esfuerzo en el frente del arrendamiento. The Macerich Company (MAC) está ejecutando su 'Plan Path Forward', como lo demuestra el decimosexto trimestre consecutivo de diferenciales positivos de re-arrendamiento, que alcanzaron el +5,9 % en términos totales a partir del tercer trimestre de 2025. Esto significa que cuando un contrato de arrendamiento vence y se renueva o llega un nuevo inquilino, el alquiler es más alto. Además, los arrendamientos de oleoductos Signed Not Open (SNO) firmados pero que aún no generan ingresos han aumentado a casi $99 millones en ingresos incrementales, lo que coloca a la compañía en camino de cumplir o superar su objetivo de fin de año de $100 millones. Esos ingresos futuros ya están asegurados. Para ser justos, también se debe observar la estructura de capital y quién está apostando por este cambio leyendo Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

La siguiente tabla resume los componentes clave de los ingresos y su contribución para el segundo trimestre de 2025, y muestra dónde reside el poder de los ingresos.

El cambio significativo en la combinación de ingresos es el enorme crecimiento en los alquileres porcentuales, una señal de que los inquilinos minoristas en los centros comerciales de alta calidad de Macerich están viendo mejores ventas, lo que beneficia directamente al propietario. Esa es una indicación sólida de la mejora de la salud minorista subyacente en su cartera.

Próximo paso: Finanzas necesita modelar el impacto de ese oleoducto SNO de $ 99 millones en las proyecciones de FFO para 2026 para fin de mes.

Métricas de rentabilidad

Estás mirando a The Macerich Company (MAC) porque quieres saber si su giro operativo se está traduciendo en ganancias reales y, sinceramente, las cifras muestran una mezcla de márgenes brutos impresionantes y una pérdida neta persistente. Ésta no es la simple historia de una empresa que gana dinero; es una inmersión profunda en una estrategia de cambio.

En los últimos doce meses (TTM) hasta finales del tercer trimestre de 2025, The Macerich Company mantuvo un sólido margen de beneficio bruto de aproximadamente 64.60%. Esto es un testimonio del negocio principal: alquilar espacio de alta calidad en centros comerciales, donde el costo de los bienes vendidos (COGS) es mínimo. Pero aquí está el cálculo rápido: esa alta ganancia bruta es devorada viva por otros costos, especialmente los gastos por intereses de su deuda.

El margen de beneficio operativo (que es el margen de beneficio antes de intereses e impuestos, o EBIT) para el TTM hasta el tercer trimestre de 2025 se situó en 30.04%. Este es un resultado operativo decente, pero el verdadero problema es el resultado final. El margen de beneficio neto del tercer trimestre de 2025 fue negativo 34.49%, lo que resulta en una pérdida neta de 87,4 millones de dólares para el trimestre.

• Margen Bruto: 64.60% (TTM del tercer trimestre de 2025)
• Margen operativo: 30.04% (TTM del tercer trimestre de 2025)
• Margen Neto: -34.49% (Tercer trimestre de 2025)

Tendencias de rentabilidad y realidad de la industria

La tendencia de la rentabilidad es de recuperación lenta y difícil. Si bien la compañía todavía registra pérdidas netas, la pérdida neta del tercer trimestre de 2025 de 87,4 millones de dólares en realidad fue una mejora con respecto a la pérdida del año anterior. El desafío es que su margen de beneficio neto de aproximadamente -37.97% es dramáticamente peor que el margen neto medio de la industria REIT, que se ubica alrededor 43.595%. Esta brecha es enorme y resalta el costo de soportar su importante carga de deuda y los cargos no monetarios comunes en el sector inmobiliario (como la depreciación y el deterioro), que arrastran hacia abajo los ingresos netos.

Para ser justos, la empresa está avanzando en lo operativo que es necesario. El ingreso operativo neto (NOI) de los centros de cartera Go-Forward (los centros comerciales que planean mantener) aumentó en 1.7% en el tercer trimestre de 2025 año tras año, y casi 2% año hasta la fecha. Se trata de un movimiento sólido, aunque poco espectacular, en la dirección correcta para el rendimiento central. Puede profundizar en quién está apostando por este cambio al Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Eficiencia operativa y gestión de costos

La eficiencia operativa es donde The Macerich Company definitivamente está mostrando su fortaleza, incluso si el beneficio neto aún no lo refleja. La clave está en su arrendamiento y gestión de costes. El equipo directivo se ha adelantado a lo previsto en su plan 'Path Forward', centrándose en la mejora del rendimiento operativo. Han sido eficaces en la gestión de costes, lo que contribuyó a una sorpresa en las ganancias por acción en el segundo trimestre de 2025.

El impulso del arrendamiento es especialmente fuerte. La Compañía Macerich firmó 5,4 millones de pies cuadrados de arrendamientos nuevos y renovados en lo que va del año en 2025, lo cual es un 86% de aumento en comparación con el mismo período en 2024. Más importante aún, los diferenciales de arrendamiento positivos (lo que significa que el alquiler nuevo es más alto que el alquiler anterior para el mismo espacio) fueron sólidos en 10.5% a mediados de 2025. Esto demuestra que están obteniendo un alquiler significativamente mayor por su espacio, lo que refuerza directamente el margen bruto y el NOI.

Así es como se comparan las métricas operativas clave de MAC con las de la industria, lo que cuenta una historia más matizada que solo la pérdida neta:

El elevado ratio Deuda Neta/EBITDA de 7,9x es el elefante en la habitación. Significa que, si bien la compañía opera sus centros comerciales de manera eficiente y firma excelentes contratos de arrendamiento, el enorme gasto en intereses de la carga de deuda es lo que mantiene el margen de beneficio neto en números rojos. La eficiencia operativa está ahí; la estructura financiera es el viento en contra.

Estructura de deuda versus capital

The Macerich Company (MAC) opera con una estructura de capital altamente apalancada, lo cual no es inusual para un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT), pero es agresivo incluso para los estándares de la industria. Debe mirar más allá del número total de deuda y ver cómo la están administrando activamente.

A septiembre de 2025, la deuda total de The Macerich Company es sustancial, situándose en aproximadamente 5.150 millones de dólares, siendo la gran mayoría deuda a largo plazo y obligaciones de arrendamiento de capital ($5.147 millones). La buena noticia es que su deuda a corto plazo y su obligación de arrendamiento de capital durante el mismo período fueron prácticamente nulas, al menos. $0 millones. Esto significa que el riesgo de liquidez a corto plazo es menor, pero el muro de refinanciación a largo plazo sigue siendo una preocupación clave para los inversores.

Aquí están los cálculos rápidos sobre su apalancamiento:

• Deuda Total (septiembre 2025): $5.147 millones
• Capital contable total (septiembre de 2025): $2,511 millones

La relación deuda-capital (D/E) de The Macerich Company se sitúa actualmente en torno a 2.05. Para ser justos, los REIT generalmente tienen más deuda porque sus activos (centros comerciales y bienes raíces) requieren mucho capital y a menudo se financian con hipotecas. Aún así, esto 2.05 El índice es significativamente más alto que el promedio de la industria REIT minorista, que está más cerca de 1.043 a principios de 2025. Una relación D/E tan alta indica que la empresa ha sido definitivamente agresiva en el uso de deuda para financiar su crecimiento y operaciones, lo que aumenta el riesgo. profile para los accionistas.

La empresa está equilibrando activamente este alto apalancamiento a través de su plan 'Path Forward', que prioriza el desapalancamiento. Esto no es sólo una charla; Están utilizando una combinación de venta de activos y refinanciación estratégica.

El objetivo es claro: reducir el ratio Deuda Neta/EBITDA, que se situaba en 7,76x en el tercer trimestre de 2025, un giro completo desde el inicio del programa. Están cambiando deuda más antigua, a veces a tasa variable, por deuda nueva, a tasa fija y a más largo plazo, como la $340 millones préstamo a un precio fijo 5.58% tasa. Además, han utilizado la emisión de acciones en el mercado (ATM), vendiendo un adicional $50 millones en stock, para reducir la carga de la deuda. Esta combinación de venta de activos, refinanciación y financiación de capital menor muestra un enfoque realista y orientado a la acción para gestionar su estructura de capital. Puedes leer más sobre esto en nuestro análisis completo: Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores

Liquidez y Solvencia

Estás mirando a The Macerich Company (MAC) y te preguntas si tienen suficiente efectivo a corto plazo para cubrir sus facturas, lo cual es una pregunta justa para un REIT que atraviesa un entorno minorista y de tasas de interés difícil. La conclusión directa es que, si bien MAC ha logrado asegurar un importante colchón de liquidez, sus índices operativos básicos indican un persistente desafío de liquidez estructural que requiere ventas continuas de activos para gestionarlo.

Empecemos por las posiciones de liquidez clásicas: los ratios corriente y rápido. Estos ratios son definitivamente bajos, lo cual es típico de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) con uso intensivo de capital, pero aún así señala un riesgo. Según los datos más recientes, el ratio actual de The Macerich Company (MAC) se sitúa en aproximadamente 0,45, y el Quick Ratio es aún más ajustado, en aproximadamente 0,37.

• El índice actual de 0,45 significa que MAC tiene solo 45 centavos en activos corrientes por cada dólar de pasivos corrientes.
• El Quick Ratio de 0,37 muestra que sin inventario, la situación es sólo marginalmente peor.

Flujo de caja: la verdadera historia de la liquidez

Para un REIT como The Macerich Company (MAC), el estado de flujo de efectivo a menudo cuenta una historia más completa que los índices del balance, especialmente cuando se analiza su capacidad para generar efectivo a partir de las operaciones. Los datos de TTM que finalizaron el 30 de septiembre de 2025 muestran una tendencia positiva en la generación de efectivo básica, lo cual es una fortaleza.

Aquí están los cálculos rápidos sobre sus tendencias de flujo de efectivo (TTM de septiembre de 2025, en millones):

• Flujo de caja operativo (CFO): 326,27 millones de dólares. Este es el efectivo generado por el negocio principal de arrendamiento y administración de centros comerciales, y es superior al del año fiscal anterior.
• Flujo de Caja de Inversión (CFI): $-269,01 millones (calculado como: Adquisiciones de Activos Inmobiliarios por $-553,56M + Venta de Activos Inmobiliarios por $284,55M). Esta cifra negativa se debe a importantes adquisiciones de activos, pero se ve parcialmente compensada por la estrategia de disposición de la empresa.
• Flujo de caja de financiación (CFF): 105 millones de dólares. Este flujo positivo es fundamental y muestra que la empresa está recaudando capital activamente para gestionar su estructura de deuda.

Riesgos a corto plazo y fortalezas procesables

The Macerich Company (MAC) se encuentra en un claro ciclo de desapalancamiento, vendiendo activos no esenciales para pagar su deuda. Esta es una acción clara que desea ver. Solo en el tercer trimestre de 2025, MAC vendió tres centros comerciales (Atlas Park, Lakewood Center y Valley Mall) por un total de 426 millones de dólares en ganancias. Este capital es crucial para mantener su liquidez inmediata, que ascendía a aproximadamente mil millones de dólares al 4 de noviembre de 2025, incluidos 650 millones de dólares de capacidad disponible en su línea de crédito renovable.

Sin embargo, persiste un riesgo importante: el riesgo de refinanciación. La administración ha reconocido aproximadamente mil millones de dólares en vencimientos de préstamos que vencen en 2026. Además, queda un préstamo restante de ~$200 millones con vencimiento en 2025 en South Plains que se espera que esté en incumplimiento técnico, lo que requiere una extensión o resolución. Éste es el desafío central: utilizar las ventas de activos y el flujo de caja operativo para abordar un gran muro de deuda. Puede leer más sobre su dirección estratégica aquí: Declaración de misión, visión y valores fundamentales de The Macerich Company (MAC).

Análisis de valoración

Estás mirando a The Macerich Company (MAC), un importante fideicomiso de inversión en bienes raíces minoristas (REIT), y estás tratando de determinar si el mercado le ha fijado un precio justo. La respuesta corta es que Wall Street lo ve como un 'Mantener', lo que significa que creen que la acción se cotiza cerca de su valor intrínseco en este momento, pero las métricas subyacentes pintan una imagen más compleja de una empresa en transición.

El precio objetivo promedio a 12 meses de los analistas es de aproximadamente $19.87, lo que sugiere una modesta ventaja con respecto al precio de negociación reciente cercano a $ 16,59 a fines de noviembre de 2025. Esta calificación de consenso de 'Mantener' se basa en una división de 13 empresas: cinco calificaciones de 'Comprar', cinco calificaciones de 'Mantener' y tres calificaciones de 'Vender'.

¿Está sobrevalorada o infravalorada The Macerich Company (MAC)?

Cuando profundizamos en los múltiplos de valoración básicos, vemos la complejidad típica de un REIT que aún funciona en un entorno desafiante. Debido a que The Macerich Company reportó ganancias por acción (EPS) negativas en los últimos doce meses, la relación precio-beneficio (P/E) tradicional es negativa. Sin embargo, los analistas miran hacia el futuro y se estima que la relación P/E futura es más aceptable. 10.70, que definitivamente está por debajo de la media del mercado.

Para un negocio inmobiliario, la relación precio-valor contable (P/B) y la relación valor empresarial-EBITDA (EV/EBITDA) suelen ser más reveladoras. Aquí están los cálculos rápidos:

• Precio al Libro (P/B): La proporción es de aproximadamente 1.69. Esto significa que las acciones cotizan con una prima respecto de su valor liquidativo, lo que sugiere que los inversores ven valor en la calidad de la cartera y el potencial de flujo de caja futuro.
• Valor empresarial a EBITDA (EV/EBITDA): El EV/EBITDA de los últimos doce meses (LTM) es de aproximadamente 15,7x. Para un REIT minorista, esto es un poco más alto en comparación con algunos pares, lo que refleja el alto apalancamiento de la compañía (la relación deuda-capital está cerca de 1.99) que se tiene en cuenta en el cálculo del valor empresarial.

Este alto EV/EBITDA indica que el mercado está dispuesto a pagar una prima por el flujo de caja operativo (EBITDA) de la empresa, pero una buena parte de ese valor está ligado a la estructura de deuda. Es necesario seguir de cerca su programa de disposición de deuda, cuya finalización está prevista para 2026.

Precio de las acciones y salud de los dividendos

La tendencia del precio de las acciones durante los últimos 12 meses (período de 52 semanas) ha sido volátil. Las acciones de Macerich Company se han negociado dentro de un amplio rango, desde un mínimo de $12.48 a un alto de $22.27. El precio de cierre reciente cerca de $16,59 representa una caída de casi 14.79% durante las últimas 52 semanas, lo que indica que el mercado ha sido cauteloso.

Para los inversores centrados en los ingresos, el dividendo es crucial. El dividendo anual de The Macerich Company se fija actualmente en $0.68 por acción, lo que se traduce en una atractiva rentabilidad por dividendo de aproximadamente 4.02% a noviembre de 2025. Sin embargo, la sostenibilidad de este dividendo es una discusión matizada.

Así es como se ve la cobertura de dividendos:

Si bien el dividendo está técnicamente cubierto por el flujo de caja, las ganancias GAAP negativas y la alta relación deuda-capital significan que se debe tratar este dividendo con cierto grado de precaución. La compañía está en un proceso de recuperación y muestra un fuerte impulso en el arrendamiento. 1,5 millones pies cuadrados de arrendamientos nuevos y renovados en el tercer trimestre de 2025, pero la incertidumbre macroeconómica aún representa un riesgo.

Puede profundizar en el interés institucional y la dinámica comercial al Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Factores de riesgo

Estás mirando The Macerich Company (MAC) y te preguntas dónde están escondidas las minas terrestres, lo cual es inteligente. La conclusión directa es que, si bien el impulso operativo es fuerte, la salud financiera de la empresa todavía está muy expuesta a un alto apalancamiento y a la necesidad inmediata de refinanciar la deuda en un entorno de tasas altas. Esta es una historia clásica de recuperación de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT); La solución operativa está funcionando, pero el balance sigue siendo el principal riesgo.

El mayor riesgo a corto plazo es financiero: el alto apalancamiento de la empresa. A finales del tercer trimestre de 2025, la deuda neta sobre el EBITDA ajustado (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) se situó en un máximo de 7,76 veces. El objetivo de la administración es reducir esto al rango bajo a medio de 6x en los próximos años, pero eso significa que aún queda mucha ejecución por hacer. Además, el aumento de las tasas de interés o el endurecimiento de las condiciones crediticias definitivamente podrían intensificar la presión sobre sus esfuerzos de refinanciamiento.

Riesgos operativos y financieros: el muro de la deuda y la fricción en la ocupación

The Macerich Company enfrenta un doble desafío: gestionar una pesada carga de deuda y al mismo tiempo sortear la fricción transitoria de volver a arrendar sus propiedades. Por el lado de la deuda, el riesgo más concreto es un vencimiento inminente. Queda un préstamo restante con vencimiento en 2025 por aproximadamente $200 millones en South Plains, que se espera que esté en incumplimiento técnico al vencimiento, aunque se están llevando a cabo discusiones para una extensión. Además, el préstamo de Santa Monica Place ya está en mora, y un síndico designado por el tribunal gestiona la disposición esperada del activo.

En el frente operativo, la empresa está lidiando con tiempos de inactividad friccionales (vacantes) mientras reemplaza a los inquilinos más antiguos y en dificultades por otros mejores. Por ejemplo, el realquiler de antiguos espacios de Forever 21 creó un lastre a corto plazo sobre el ingreso operativo neto (NOI). Para ser justos, se trata de una medida estratégica, pero sigue resultando una pérdida a corto plazo. La ocupación total del portafolio al 30 de septiembre de 2025 fue 93.4%, que es sólido, pero el proceso de realquiler es costoso y lleva tiempo.

Aquí hay un vistazo rápido a los estados financieros del tercer trimestre de 2025 que resaltan la presión:

Mitigación y plan de camino a seguir

La estrategia de la empresa, denominada Plan Path Forward, está diseñada para abordar estos riesgos de frente simplificando el negocio y reduciendo el apalancamiento. Esto no es sólo una charla; Están actuando en dos frentes claros: venta de activos y arrendamiento agresivo.

• Desapalancamiento vía Disposiciones: La compañía está logrando avances sustanciales en su plan de enajenación y la venta de activos se acerca 1.200 millones de dólares hacia un objetivo total de $2 mil millones para finales de 2026. Este efectivo es esencial para pagar la deuda y fortalecer el balance.
• Excelencia operativa: Están adelantados a lo previsto en cuanto al volumen de arrendamiento. Arrendamientos firmados en lo que va del año en total en 2025 5,4 millones pies cuadrados, un 86% aumentará durante el mismo período en 2024. Más importante aún, 74% del espacio desocupado de Forever 21 ya está destinado a marcas nuevas y mejores que pagan un alquiler significativamente mayor.
• Canal de arrendamiento: El oleoducto Signed-Not-Open (SNO) es sólido y se encuentra a aproximadamente $99 millones en ingresos incrementales, justo en camino de alcanzar o superar el $100 millones objetivo de fin de año. Esta cartera es el crecimiento futuro del NOI bloqueado hoy.

Tienen un camino claro, pero el riesgo de ejecución sigue siendo alto hasta que el ratio Deuda Neta/EBITDA se acerque a su objetivo. Para profundizar en los marcos estratégicos y de valoración, puede consultar la publicación completa: Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores.

Oportunidades de crecimiento

Está buscando un mapa claro de hacia dónde se dirige The Macerich Company (MAC) a partir de aquí, especialmente ahora que la carga de la deuda sigue siendo una preocupación. La conclusión directa es que su crecimiento futuro depende menos de nuevas construcciones y más de la ejecución de sus proyectos. Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué? Plan 'Path Forward': simplificar el negocio, reducir el apalancamiento e impulsar alquileres más altos de su cartera de centros comerciales premium.

El enfoque estratégico de la compañía es maximizar el valor de sus activos Clase A (las propiedades 'Fortress' y 'Steady Eddie') mediante el arrendamiento agresivo de espacio a tarifas más altas. Honestamente, este es el motor central. Para el año fiscal 2025, la proyección de ingresos consensuada es de alrededor $931,51 millones, con un FFO (Funds From Operations) estimado de $1.49 por acción. Lo que oculta esta estimación es el momento en que se pondrán en marcha nuevos arrendamientos, que es la verdadera ventaja.

Impulsores clave del crecimiento: arrendamiento y reurbanización

El crecimiento de los ingresos a corto plazo de The Macerich Company está definitivamente impulsado por su velocidad de arrendamiento. Están adelantados a lo previsto en sus objetivos de arrendamiento, lo que supone una enorme victoria operativa. ellos firmaron 4,3 millones pies cuadrados en arrendamientos a septiembre de 2025, superando las metas iniciales. Los diferenciales de re-arrendamiento de los últimos 12 meses fueron saludables 10.9% a partir del primer trimestre de 2025, lo que significa que los nuevos arrendamientos serán significativamente más altos que los que vencen. Ésa es una frase clara: los alquileres más altos en bienes inmuebles de primera categoría impulsan la recuperación.

Este sólido arrendamiento alimenta directamente su cartera firmada y no ocupada (SNO), que son los ingresos futuros que ya están asegurados. He aquí los cálculos rápidos: la cartera SNO acumulada asciende a aproximadamente $80 millones en alquiler anual incremental, con aproximadamente $25 millones de lo que se espera que afecte los resultados de 2025. Esta es una pista clara para el crecimiento del ingreso operativo neto (NOI) hacia 2026 y 2027.

• Impulso del arrendamiento: Firmado 4,3 millones pies cuadrados de arrendamientos al tercer trimestre de 2025.
• Oleoducto SNO: Renta incremental acumulada de ~$80 millones.
• Spreads de rearrendamiento: promediando 10.9% más altos que los alquileres antiguos.

Iniciativas estratégicas y ventaja competitiva

Las iniciativas estratégicas tienen que ver con la simplificación y la modernización. La compañía está ejecutando activamente un plan de disposición, apuntando a $2 mil millones en ventas de activos para reducir la deuda, con $1.2 mil millones en ventas en centros comerciales completadas en septiembre de 2025. Este desapalancamiento (reducir la deuda de la compañía) es fundamental para reducir el riesgo de la inversión. Además, están consolidando estratégicamente activos de empresas conjuntas (JV), como la adquisición total de Arrowhead Towne Center y South Plains Mall, para obtener el control del 100 % sobre propiedades de alto rendimiento.

Su ventaja competitiva se basa en la calidad de su cartera. Poseen centros comerciales de Clase A en mercados estadounidenses prósperos y densamente poblados, lo que atrae a minoristas de primer nivel y genera altas ventas por pie cuadrado (PSF). Para la cartera principal, las ventas de inquilinos rondan $900 pies cuadrados, que es una métrica clave que muestra el predominio de estas ubicaciones. También están invirtiendo en comercio minorista experiencial (por ejemplo, presentadores de entretenimiento como Pindustry y Dick's House of Sport) y reurbanizaciones como Green Acres en Long Island para impulsar el tráfico peatonal y el crecimiento futuro de los alquileres.

El compromiso de la compañía con la sostenibilidad, evidenciado por su décimo ranking consecutivo #1 de GRESB entre los REIT minoristas de América del Norte, es también una ventaja competitiva suave (ambiental, social y de gobernanza, o ESG) que atrae al capital institucional. La dirección apunta al punto de inflexión de mediados de 2026 como el momento en el que estas iniciativas se traduzcan plenamente en un impulso positivo de los beneficios.

Siguiente paso: Finanzas: realice un seguimiento de la tasa de conversión de la cartera de SNO de 80 millones de dólares en ingresos realizados cada trimestre para evaluar la ejecución operativa.