Aufschlüsselung der finanziellen Lage der Macerich Company (MAC): Wichtige Erkenntnisse für Investoren

Sie schauen sich The Macerich Company (MAC) an und fragen sich, ob sich der Retail Real Estate Investment Trust (REIT) endlich stabilisiert, aber die neuesten Zahlen für das dritte Quartal 2025 zeichnen ein komplexes Bild, das einen sorgfältigen Blick auf die Bilanz erfordert. Ehrlich gesagt kämpft der Markt mit einem klassischen „Gute Nachrichten, schlechte Nachrichten“-Szenario: Einerseits zeigt das Kerngeschäft Widerstandsfähigkeit, und das Nettobetriebsergebnis (NOI) des Go-Forward-Portfolios steigt deutlich 1.7% Jahr für Jahr zu 178,8 Millionen US-Dollar, außerdem haben sie eingesperrt 5.9% Die Spanne bei der Neuvermietung der Grundmiete für die letzten zwölf Monate zeigt, dass es in den erstklassigen Einkaufszentren eine echte Preissetzungsmacht gibt. Dennoch trifft der erhebliche Gegenwind der höheren Zinsen hart zu; Die Zinsaufwendungen im dritten Quartal 2025 stiegen stark an 27.3%, was einen enormen Sprung darstellt, und dieser Druck hat dazu beigetragen, dass die Funds From Operations (FFO) auf gerade einmal 1,5 Prozent anstiegen $0.35 pro Aktie, es fehlen Konsensschätzungen. Der Schlüssel liegt darin, abzubilden, wie ihre 1 Milliarde Dollar Liquidität und Vermögensverkäufe – wie die 332 Millionen US-Dollar vom Lakewood Center – werden dem entgegenwirken 5,23 Milliarden US-Dollar bei den Hypothekenschuldverschreibungen, insbesondere da die Portfoliobelegung leicht zurückging 93.4%.

Umsatzanalyse

Sie sehen sich The Macerich Company (MAC) an und das Umsatzbild ist ehrlich gesagt viel stärker, als die Erzählung oft vermuten lässt. Die Kernaussage ist, dass die Vermietungsaktivität für einen soliden Aufschwung sorgt und den Umsatz der letzten zwölf Monate (TTM) ab dem dritten Quartal 2025 auf 1,03 Milliarden US-Dollar steigen lässt. Das ist eine aussagekräftige Zahl, die zeigt, dass die Strategie der Klasse-A-Einkaufszentren funktioniert, selbst bei Gegenwind im Einzelhandel.

Die Einnahmen des Unternehmens basieren überwiegend auf seinen Leasingaktivitäten, was typisch für einen Retail Real Estate Investment Trust (REIT) ist. Die Haupteinnahmequellen gliedern sich in vier Schlüsselkomponenten, wobei Mindestmieten den Anker bilden. Hier ist die kurze Berechnung der neuesten Quartalsdaten, die zeigt, woher das Geld wirklich kommt:

• Mindestmieten: Dies ist die Grundmiete, das zuverlässigste Einkommen. Es machte etwa aus 62.2% des Umsatzes im zweiten Quartal 2025 in Höhe von insgesamt 155,47 Millionen US-Dollar.
• Mietrückgewinnungen: Rückerstattungen von Mietern für Betriebsausgaben wie Grundsteuer und Instandhaltung, die sich in etwa auf sie belaufen 26.7%oder 66,83 Millionen US-Dollar im zweiten Quartal 2025.
• Prozentuale Mieten: Eine kleine, aber wichtige Teilmiete, basierend auf einem Prozentsatz des Umsatzes des Mieters über einem bestimmten Schwellenwert. Dieses Segment verzeichnete im zweiten Quartal 2025 im Jahresvergleich einen deutlichen Anstieg von +43,8 % und erreichte 4,15 Millionen US-Dollar.
• Verwaltungsgesellschaften: Die Einnahmen aus der Verwaltung von Immobilien für andere, einem kleineren Segment, verzeichneten im zweiten Quartal 2025 einen leichten Rückgang um -12,4 % auf 5,94 Millionen US-Dollar.

Die Wachstumsrate im Jahresvergleich ist definitiv ein Lichtblick. Das vierteljährliche Umsatzwachstum war konstant stark und erreichte im dritten Quartal 2025 253,3 Millionen US-Dollar, eine Steigerung von 15 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist kein Einzelfall; Auch der Umsatz im zweiten Quartal 2025 stieg im Jahresvergleich um 15,9 %. Die Dynamik ist klar: Mieter zahlen mehr, die Auslastung steigt.

Was dieses Wachstum verbirgt, sind die enormen Anstrengungen im Leasingbereich. Die Macerich Company (MAC) setzt ihren „Path Forward Plan“ um, was durch das 16. Quartal in Folge mit positiven Wiedervermietungsspannen belegt wird, die ab dem dritten Quartal 2025 auf TTM-Basis +5,9 % erreichten. Das bedeutet, dass die Miete höher ist, wenn ein Mietvertrag ausläuft und verlängert wird oder ein neuer Mieter hinzukommt. Darüber hinaus sind die „Signed Not Open“ (SNO)-Pipelines – unterzeichnete, aber noch nicht erwirtschaftete Pipeline-Leasingverträge – auf einen zusätzlichen Umsatz von fast 99 Millionen US-Dollar gestiegen, sodass das Unternehmen auf dem richtigen Weg ist, sein Jahresendziel von 100 Millionen US-Dollar zu erreichen oder zu übertreffen. Dass zukünftige Einnahmen bereits gesichert sind. Der Fairness halber sollte man sich auch die Kapitalstruktur anschauen und durchlesen, wer auf diese Trendwende setzt Erkundung des Investors der Macerich Company (MAC). Profile: Wer kauft und warum?

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Umsatzkomponenten und ihren Beitrag für das zweite Quartal 2025 zusammen und zeigt, wo die Umsatzmacht liegt.

Die wesentliche Veränderung im Umsatzmix ist der übergroße Anstieg der prozentualen Mieten, ein Zeichen dafür, dass die Einzelhandelsmieter in den hochwertigen Einkaufszentren von Macerich bessere Umsätze erzielen, was dem Vermieter direkt zugute kommt. Das ist ein solider Hinweis auf eine Verbesserung der zugrunde liegenden Gesundheit des Einzelhandels in ihrem Portfolio.

Nächster Schritt: Die Finanzabteilung muss bis Ende des Monats die Auswirkungen dieser SNO-Pipeline in Höhe von 99 Millionen US-Dollar auf die FFO-Prognosen für 2026 modellieren.

Rentabilitätskennzahlen

Sie schauen sich The Macerich Company (MAC) an, weil Sie wissen möchten, ob sich ihr operativer Schwerpunkt in echtem Gewinn niederschlägt, und ehrlich gesagt zeigen die Zahlen eine Mischung aus beeindruckenden Bruttomargen und einem anhaltenden Nettoverlust. Dies ist keine einfache Geschichte eines Unternehmens, das Geld verdient; Es ist ein tiefer Einblick in eine Turnaround-Strategie.

In den letzten zwölf Monaten (TTM) bis zum Ende des dritten Quartals 2025 konnte The Macerich Company eine starke Bruttogewinnmarge von etwa 64.60%. Das ist ein Beweis für das Kerngeschäft – die Vermietung hochwertiger Einkaufszentren –, bei dem die Herstellungskosten (COGS) minimal sind. Aber hier ist die schnelle Rechnung: Dieser hohe Bruttogewinn wird durch andere Kosten aufgezehrt, insbesondere durch die Zinsaufwendungen für ihre Schulden.

Die Betriebsgewinnmarge (d. h. das Ergebnis vor Zinsen und Steuern oder EBIT-Marge) für das TTM lag bis zum dritten Quartal 2025 bei 30.04%. Dies ist ein ordentliches Betriebsergebnis, aber der eigentliche Schwachpunkt ist das Endergebnis. Die Nettogewinnmarge für das dritte Quartal 2025 war negativ 34.49%, was zu einem Nettoverlust von führt 87,4 Millionen US-Dollar für das Quartal.

• Bruttomarge: 64.60% (TTM Q3 2025)
• Betriebsmarge: 30.04% (TTM Q3 2025)
• Nettomarge: -34.49% (3. Quartal 2025)

Rentabilitätstrends und Branchenrealität

Der Trend zur Rentabilität ist geprägt von einer langsamen und schwierigen Erholung. Während das Unternehmen immer noch Nettoverluste verbucht, beträgt der Nettoverlust im dritten Quartal 2025 87,4 Millionen US-Dollar war tatsächlich eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahresverlust. Die Herausforderung besteht darin, dass ihre Nettogewinnmarge ungefähr bei -37.97% ist dramatisch schlechter als die durchschnittliche Nettomarge der REIT-Branche, die etwa bei etwa liegt 43.595%. Diese Lücke ist riesig und verdeutlicht die Kosten für die Bewältigung ihrer erheblichen Schuldenlast sowie die bei Immobilien üblichen nicht zahlungswirksamen Belastungen (wie Abschreibungen und Wertminderungen), die den Nettogewinn senken.

Fairerweise muss man sagen, dass das Unternehmen da Fortschritte macht, wo es operativ darauf ankommt. Nettobetriebseinkommen (NOI) für die Go-Forward Portfolio Centers – die Einkaufszentren, die sie weiterhin steigern möchten 1.7% im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich und fast 2% seit Jahresbeginn. Das ist ein solider, wenn auch unspektakulärer Schritt in die richtige Richtung für die Kernleistung. Sie können genauer herausfinden, wer auf diese Trendwende setzt Erkundung des Investors der Macerich Company (MAC). Profile: Wer kauft und warum?

Betriebseffizienz und Kostenmanagement

Bei der betrieblichen Effizienz zeigt die Macerich Company definitiv ihre Stärke, auch wenn der Nettogewinn dies noch nicht widerspiegelt. Der Schlüssel liegt in ihrem Leasing- und Kostenmanagement. Das Managementteam war mit seinem „Path Forward“-Plan schneller als geplant und konzentrierte sich auf die Verbesserung der operativen Leistung. Sie waren beim Kostenmanagement effektiv, was zu einem überraschenden Gewinn pro Aktie im zweiten Quartal 2025 beitrug.

Besonders stark ist die Vermietungsdynamik. Die Macerich Company unterzeichnete 5,4 Millionen Quadratmeter der Neu- und Verlängerungsmietverträge seit Jahresbeginn im Jahr 2025, was ein Steigerung um 86 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024. Noch wichtiger ist, dass die positiven Mietspannen – das heißt, die neue Miete ist höher als die alte Miete für die gleiche Fläche – stark waren 10.5% ab Mitte 2025. Dies zeigt, dass sie für ihre Flächen deutlich mehr Miete erhalten, was sich direkt auf die Bruttomarge und den NOI auswirkt.

Hier sehen Sie, wie sich die wichtigsten Betriebskennzahlen von MAC im Vergleich zur Branche vergleichen lassen, die eine differenziertere Geschichte als nur den Nettoverlust erzählen:

Das hohe Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA von 7,9x ist der Elefant im Raum. Das bedeutet, dass das Unternehmen seine Einkaufszentren zwar effizient betreibt und großartige Mietverträge abschließt, die Nettogewinnspanne jedoch aufgrund der enormen Zinsaufwendungen aus der Schuldenlast tief im Minus bleibt. Die betriebliche Effizienz ist vorhanden; Die Finanzstruktur ist der Gegenwind.

Schulden vs. Eigenkapitalstruktur

Die Macerich Company (MAC) verfügt über eine stark fremdfinanzierte Kapitalstruktur, was für einen Real Estate Investment Trust (REIT) nicht ungewöhnlich, aber selbst im Branchenvergleich aggressiv ist. Sie müssen einen Blick über die Gesamtschuldenzahl hinaus werfen und sehen, wie aktiv damit umgegangen wird.

Im September 2025 ist die Gesamtverschuldung der Macerich Company beträchtlich und liegt bei ca 5,15 Milliarden US-Dollar, wobei es sich bei der überwiegenden Mehrheit um langfristige Schulden und Finanzierungsleasingverpflichtungen handelt (5.147 Millionen US-Dollar). Die gute Nachricht ist, dass ihre kurzfristigen Schulden und die Finanzierungsleasingverpflichtung im gleichen Zeitraum im Wesentlichen bei Null lagen 0 Millionen US-Dollar. Dies bedeutet, dass das kurzfristige Liquiditätsrisiko geringer ist, die langfristige Refinanzierungsbarriere bleibt jedoch ein zentrales Anliegen der Anleger.

Hier ist die kurze Berechnung ihrer Hebelwirkung:

• Gesamtverschuldung (September 2025): 5.147 Millionen US-Dollar
• Gesamteigenkapital (September 2025): 2.511 Millionen US-Dollar

Das Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital (D/E) der Macerich Company liegt derzeit bei ca 2.05. Fairerweise muss man sagen, dass REITs im Allgemeinen mehr Schulden tragen, weil ihre Vermögenswerte – Einkaufszentren und Immobilien – kapitalintensiv sind und oft mit Hypotheken finanziert werden. Dennoch, das hier 2.05 Das Verhältnis liegt deutlich über dem Durchschnitt der Einzelhandels-REIT-Branche, der näher bei liegt 1.043 ab Anfang 2025. Ein so hohes D/E-Verhältnis signalisiert, dass das Unternehmen bei der Verwendung von Schulden zur Finanzierung seines Wachstums und seiner Geschäftstätigkeit definitiv aggressiv vorgegangen ist, was das Risiko erhöht profile für Anteilseigner.

Das Unternehmen gleicht diese hohe Verschuldung aktiv durch seinen „Path Forward“-Plan aus, der dem Schuldenabbau Priorität einräumt. Das ist nicht nur Gerede; Sie nutzen eine Kombination aus Vermögensverkäufen und strategischer Refinanzierung.

Das Ziel ist klar: Reduzierung des Verhältnisses von Nettoverschuldung zu EBITDA, das bei lag 7,76x im dritten Quartal 2025, eine ganze Umdrehung weniger als zu Beginn des Programms. Sie tauschen ältere, manchmal variabel verzinsliche Schulden gegen neue, festverzinsliche, längerfristige Schulden aus, wie z 340 Millionen Dollar Darlehen zu einem Festpreis 5.58% Rate. Darüber hinaus haben sie die Aktienemission am Markt (ATM) genutzt und zusätzliche Aktien verkauft 50 Millionen Dollar auf Lager, um die Schuldenlast abzubauen. Diese Mischung aus Vermögensverkäufen, Refinanzierungen und geringfügiger Eigenkapitalfinanzierung zeigt einen realistischen, handlungsorientierten Ansatz zur Verwaltung ihrer Kapitalstruktur. Mehr dazu können Sie in unserer vollständigen Analyse lesen: Aufschlüsselung der finanziellen Lage der Macerich Company (MAC): Wichtige Erkenntnisse für Investoren

Liquidität und Zahlungsfähigkeit

Sie schauen sich The Macerich Company (MAC) an und fragen sich, ob sie über genügend kurzfristige Barmittel verfügen, um ihre Rechnungen zu decken, was eine berechtigte Frage für einen REIT ist, der sich in einem schwierigen Einzelhandels- und Zinsumfeld zurechtfindet. Die direkte Erkenntnis ist, dass es MAC zwar gelungen ist, sich ein erhebliches Liquiditätspolster zu sichern, ihre Kernbetriebskennzahlen jedoch auf eine anhaltende strukturelle Liquiditätsherausforderung hinweisen, deren Bewältigung fortlaufende Vermögensverkäufe erfordert.

Beginnen wir mit den klassischen Liquiditätspositionen: den aktuellen und schnellen Kennzahlen. Diese Quoten sind definitiv niedrig, was typisch für einen kapitalintensiven Real Estate Investment Trust (REIT) ist, aber dennoch ein Risiko darstellt. Nach den neuesten Daten liegt das Current Ratio von The Macerich Company (MAC) bei etwa 0,45, und das Quick Ratio ist mit etwa 0,37 sogar noch enger.

• Ein aktuelles Verhältnis von 0,45 bedeutet, dass MAC für jeden Dollar an kurzfristigen Verbindlichkeiten nur 45 Cent an Umlaufvermögen hat.
• Eine Quick Ratio von 0,37 zeigt, dass die Situation ohne Lagerbestand nur unwesentlich schlechter ist.

Cashflow: Die wahre Geschichte der Liquidität

Für einen REIT wie The Macerich Company (MAC) erzählt die Kapitalflussrechnung oft eine vollständigere Geschichte als die Bilanzkennzahlen, insbesondere wenn man ihre Fähigkeit betrachtet, Cash aus dem operativen Geschäft zu generieren. Die TTM-Daten zum 30. September 2025 zeigen einen positiven Trend bei der Kern-Cash-Generierung, was eine Stärke darstellt.

Hier ist die schnelle Berechnung ihrer Cashflow-Trends (TTM September 2025, in Millionen):

• Operativer Cashflow (CFO): 326,27 Millionen US-Dollar. Hierbei handelt es sich um den Cashflow aus dem Kerngeschäft der Vermietung und Verwaltung von Einkaufszentren, und es handelt sich um einen Anstieg im Vergleich zum vorangegangenen Geschäftsjahr.
• Investierender Cashflow (CFI): -269,01 Millionen US-Dollar (berechnet als: Erwerb von Immobilienvermögen in Höhe von -553,56 Millionen US-Dollar + Verkauf von Immobilienvermögen in Höhe von 284,55 Millionen US-Dollar). Diese negative Zahl ist auf umfangreiche Vermögensakquisitionen zurückzuführen, wird jedoch teilweise durch die Veräußerungsstrategie des Unternehmens ausgeglichen.
• Finanzierungs-Cashflow (CFF): 105 Millionen Dollar. Dieser positive Zufluss ist von entscheidender Bedeutung und zeigt, dass das Unternehmen aktiv Kapital beschafft, um seine Schuldenstruktur zu verwalten.

Kurzfristige Risiken und umsetzbare Stärken

Die Macerich Company (MAC) befindet sich eindeutig in einem Entschuldungszyklus und verkauft nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte, um Schulden zu tilgen. Dies ist eine klare Aktion, die Sie sehen möchten. Allein im dritten Quartal 2025 verkaufte MAC drei Einkaufszentren – Atlas Park, Lakewood Center und Valley Mall – für einen Gesamterlös von 426 Millionen US-Dollar. Dieses Kapital ist von entscheidender Bedeutung für die Aufrechterhaltung ihrer unmittelbaren Liquidität, die sich am 4. November 2025 auf etwa 1 Milliarde US-Dollar belief, einschließlich der verfügbaren Kapazität von 650 Millionen US-Dollar auf ihrer revolvierenden Kreditlinie.

Allerdings bleibt ein erhebliches Risiko bestehen: das Refinanzierungsrisiko. Das Management hat zugegeben, dass im Jahr 2026 Kredite in Höhe von etwa 1 Milliarde US-Dollar fällig werden. Darüber hinaus gibt es bei South Plains noch einen verbleibenden Kredit in Höhe von etwa 200 Millionen US-Dollar mit Fälligkeit im Jahr 2025, der sich voraussichtlich in einem technischen Verzug befindet und eine Verlängerung oder Abwicklung erfordert. Das ist die zentrale Herausforderung: den Verkauf von Vermögenswerten und den operativen Cashflow nutzen, um eine große Schuldenwand zu überwinden. Mehr über ihre strategische Ausrichtung können Sie hier lesen: Leitbild, Vision und Grundwerte der Macerich Company (MAC).

Bewertungsanalyse

Sie sehen sich The Macerich Company (MAC) an, einen großen Retail-Real-Estate-Investment-Trust (REIT), und versuchen herauszufinden, ob der Markt den Preis fair bewertet hat. Die kurze Antwort ist, dass die Wall Street es als „Halten“ betrachtet, was bedeutet, dass sie davon ausgeht, dass die Aktie derzeit nahe ihrem inneren Wert gehandelt wird, aber die zugrunde liegenden Kennzahlen zeichnen ein komplexeres Bild eines Unternehmens im Wandel.

Das durchschnittliche 12-Monats-Kursziel der Analysten liegt bei rund $19.87, was auf einen leichten Aufwärtstrend gegenüber dem aktuellen Handelspreis nahe 16,59 US-Dollar Ende November 2025 hindeutet. Dieses Konsensrating von „Halten“ basiert auf einer Aufteilung von 13 Unternehmen: fünf „Kauf“-Ratings, fünf „Halten“-Ratings und drei „Verkaufen“-Ratings.

Ist The Macerich Company (MAC) überbewertet oder unterbewertet?

Wenn wir uns die Kernbewertungskennzahlen genauer ansehen, erkennen wir die typische Komplexität eines REITs, der sich immer noch in einem herausfordernden Umfeld befindet. Da The Macerich Company in den letzten zwölf Monaten einen negativen Gewinn pro Aktie (EPS) meldete, ist das traditionelle Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) negativ. Allerdings blicken die Analysten nach vorne und das zukünftige KGV wird als erfreulicher eingeschätzt 10.70, was definitiv unter dem Marktdurchschnitt liegt.

Für ein Immobilienunternehmen sind das Preis-Buchwert-Verhältnis (P/B) und das Unternehmenswert-EBITDA-Verhältnis (EV/EBITDA) oft aussagekräftiger. Hier ist die schnelle Rechnung:

• Preis-Buchwert-Verhältnis (P/B): Das Verhältnis liegt bei ca 1.69. Das bedeutet, dass die Aktie mit einem Aufschlag auf ihren Nettoinventarwert gehandelt wird, was darauf hindeutet, dass Anleger Wert in der Qualität des Portfolios und dem zukünftigen Cashflow-Potenzial sehen.
• Unternehmenswert-EBITDA (EV/EBITDA): Das EV/EBITDA der letzten zwölf Monate (LTM) liegt bei ca 15,7x. Bei einem Einzelhandels-REIT liegt dieser Wert im Vergleich zu manchen Mitbewerbern etwas höher, was den hohen Verschuldungsgrad des Unternehmens widerspiegelt (das Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital ist nahe beieinander). 1.99), der in die Berechnung des Unternehmenswerts einfließt.

Dieser hohe EV/EBITDA zeigt an, dass der Markt bereit ist, einen Aufschlag für den operativen Cashflow (EBITDA) des Unternehmens zu zahlen, aber ein großer Teil dieses Wertes ist in der Schuldenstruktur gebunden. Sie müssen ihr Schuldentilgungsprogramm genau im Auge behalten, dessen Abschluss bis 2026 geplant ist.

Aktienkurs und Dividendengesundheit

Der Aktienkurstrend war in den letzten 12 Monaten (Zeitraum von 52 Wochen) volatil. Die Aktien der Macerich Company wurden innerhalb einer breiten Spanne gehandelt, beginnend mit einem Tiefststand von $12.48 auf einen Höchststand von $22.27. Der jüngste Schlusskurs nahe 16,59 US-Dollar bedeutet einen Rückgang von fast 14.79% in den letzten 52 Wochen, was darauf hindeutet, dass der Markt vorsichtig war.

Für ertragsorientierte Anleger ist die Dividende von entscheidender Bedeutung. Die jährliche Dividende der Macerich Company beträgt derzeit $0.68 pro Aktie, was einer attraktiven Dividendenrendite von ca 4.02% Stand: November 2025. Die Nachhaltigkeit dieser Dividende ist jedoch eine differenzierte Diskussion.

So sieht die Dividendendeckung aus:

Obwohl die Dividende technisch durch den Cashflow gedeckt ist, sollten Sie diese Dividende aufgrund des negativen GAAP-Ergebnisses und des hohen Verhältnisses von Schulden zu Eigenkapital mit einer gewissen Vorsicht behandeln. Das Unternehmen befindet sich in einer Trendwende und zeigt eine starke Dynamik bei der Unterzeichnung von Mietverträgen 1,5 Millionen Quadratmeter an Neu- und Verlängerungsmietverträgen im dritten Quartal 2025 – aber die makroökonomische Unsicherheit stellt immer noch ein Risiko dar.

Sie können tiefer in das institutionelle Interesse und die Handelsdynamik eintauchen, indem Sie Erkundung des Investors der Macerich Company (MAC). Profile: Wer kauft und warum?

Risikofaktoren

Sie schauen sich The Macerich Company (MAC) an und fragen sich, wo die Landminen versteckt sind, was klug ist. Die direkte Schlussfolgerung ist, dass die betriebliche Dynamik zwar stark ist, die finanzielle Gesundheit des Unternehmens jedoch immer noch stark von der hohen Verschuldung und der unmittelbaren Notwendigkeit einer Refinanzierung der Schulden in einem Hochzinsumfeld abhängt. Dies ist eine klassische Turnaround-Story des Real Estate Investment Trust (REIT). Die operative Lösung funktioniert, aber die Bilanz bleibt das Hauptrisiko.

Das größte kurzfristige Risiko ist finanzieller Natur: die hohe Verschuldung des Unternehmens. Zum Ende des dritten Quartals 2025 lag die Nettoverschuldung im Verhältnis zum bereinigten EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) bei einem hohen 7,76-fachen. Das Ziel des Managements besteht darin, diesen Wert in den nächsten Jahren auf den niedrigen bis mittleren 6-fachen Bereich zu senken, aber das bedeutet, dass noch viel Umsetzungsbedarf besteht. Darüber hinaus könnten steigende Zinsen oder verschärfte Kreditbedingungen den Druck auf ihre Refinanzierungsbemühungen deutlich erhöhen.

Operative und finanzielle Risiken: Die Schuldenmauer und Belegungskonflikte

Die Macerich Company steht vor einer doppelten Herausforderung: Sie muss eine hohe Schuldenlast bewältigen und gleichzeitig die Übergangsprobleme bei der Neuvermietung ihrer Immobilien bewältigen. Auf der Schuldenseite besteht das konkretste Risiko in einer drohenden Fälligkeit. Es verbleibt noch ein Darlehen mit einer Laufzeit von ca. 2025 200 Millionen Dollar in South Plains, das bei Fälligkeit voraussichtlich technisch in Verzug geraten wird, obwohl Gespräche über eine Verlängerung noch im Gange sind. Außerdem ist das Santa Monica Place-Darlehen bereits in Verzug, und ein vom Gericht bestellter Insolvenzverwalter kümmert sich um die erwartete Verwertung des Vermögenswerts.

Auf betrieblicher Ebene hat das Unternehmen mit Reibungsausfallzeiten (Leerständen) zu kämpfen, da es ältere, in Schwierigkeiten geratene Mieter durch bessere ersetzt. Beispielsweise führte die Neuvermietung der ehemaligen Räume von Forever 21 kurzfristig zu einer Belastung des Nettobetriebseinkommens (Net Operating Income, NOI). Fairerweise muss man sagen, dass dies ein strategischer Schachzug ist, der sich jedoch kurzfristig als Verlust erweist. Die Gesamtbelegung des Portfolios betrug zum 30. September 2025 93.4%, was solide ist, aber der Neuvermietungsprozess ist kostspielig und zeitaufwändig.

Hier ist ein kurzer Blick auf die Finanzzahlen für das dritte Quartal 2025, die den Druck verdeutlichen:

Schadensbegrenzung und der Path-Forward-Plan

Die Strategie des Unternehmens, Path Forward Plan genannt, zielt darauf ab, diese Risiken direkt anzugehen, indem das Geschäft vereinfacht und die Verschuldung reduziert wird. Das ist nicht nur Gerede; Sie verfolgen zwei klare Ziele: Vermögensverkäufe und aggressives Leasing.

• Schuldenabbau durch Dispositionen: Das Unternehmen macht erhebliche Fortschritte bei seinem Veräußerungsplan und der Verkauf von Vermögenswerten steht kurz bevor 1,2 Milliarden US-Dollar hin zu einem Gesamtziel von 2 Milliarden Dollar bis Ende 2026. Dieses Bargeld ist für die Schuldentilgung und die Stärkung der Bilanz unerlässlich.
• Operative Exzellenz: Beim Leasingvolumen liegen sie über dem Zeitplan. Insgesamt unterzeichnete Mietverträge im Jahr 2025 5,4 Millionen Quadratfuß, an 86% Anstieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024. Noch wichtiger ist, 74% der frei gewordenen Forever 21-Fläche sind bereits an neue, bessere Marken vergeben, die deutlich mehr Miete zahlen.
• Leasing-Pipeline: Die Signed-Not-Open-Pipeline (SNO) ist stark und liegt bei ca 99 Millionen Dollar an zusätzlichen Einnahmen, genau auf dem richtigen Weg, um die zu erreichen oder zu übertreffen 100 Millionen Dollar Jahresendziel. Diese Pipeline ist das zukünftige NOI-Wachstum, das heute gesichert ist.

Sie haben einen klaren Weg, aber das Umsetzungsrisiko bleibt hoch, bis sich das Verhältnis Nettoverschuldung/EBITDA ihrem Ziel nähert. Für einen tieferen Einblick in die Bewertungs- und strategischen Rahmenbedingungen können Sie sich den vollständigen Beitrag ansehen: Aufschlüsselung der finanziellen Lage der Macerich Company (MAC): Wichtige Erkenntnisse für Investoren.

Wachstumschancen

Sie sind auf der Suche nach einer klaren Übersicht darüber, wohin sich The Macerich Company (MAC) von hier aus entwickeln wird, insbesondere angesichts der weiterhin besorgniserregenden Schuldenlast. Die direkte Erkenntnis ist, dass ihr zukünftiges Wachstum weniger von Neubauten als vielmehr von der Ausführung ihrer Projekte abhängt Erkundung des Investors der Macerich Company (MAC). Profile: Wer kauft und warum? „Path Forward“-Plan: Vereinfachung des Geschäfts, Verringerung der Verschuldung und Erzielung höherer Mieten aus ihrem Premium-Einkaufszentrumsportfolio.

Der strategische Fokus des Unternehmens liegt auf der Maximierung des Werts seiner Klasse-A-Vermögenswerte – der „Fortress“- und „Steady Eddie“-Liegenschaften – durch aggressive Wiedervermietung von Flächen zu höheren Konditionen. Ehrlich gesagt ist dies der Kernmotor. Für das Geschäftsjahr 2025 liegt die Konsens-Umsatzprognose bei rund 931,51 Millionen US-Dollar, mit einem geschätzten FFO (Funds From Operations) von $1.49 pro Aktie. Was diese Schätzung verbirgt, ist der Zeitpunkt, zu dem neue Mietverträge online gehen, was den eigentlichen Vorteil darstellt.

Wichtigste Wachstumstreiber: Leasing und Sanierung

Das kurzfristige Umsatzwachstum der Macerich Company wird definitiv von der Vermietungsgeschwindigkeit bestimmt. Sie liegen bei ihren Leasingzielen früher als geplant, was einen enormen operativen Gewinn darstellt. Sie haben unterschrieben 4,3 Millionen Im September 2025 wurden Mietverträge von insgesamt 1,5 Quadratmetern vermietet und übertrafen damit die ursprünglichen Ziele. Die nachlaufenden 12-Monats-Wiedervermietungsspannen waren gesund 10.9% ab dem 1. Quartal 2025, was bedeutet, dass die Zahl der neuen Mietverträge deutlich höher ist als die der auslaufenden. Das ist ein klarer Einzeiler: Höhere Mieten für Spitzenimmobilien treiben die Erholung voran.

Diese starke Vermietung fließt direkt in ihre Signed Not Occupied (SNO)-Pipeline ein, also die bereits gesicherten zukünftigen Einnahmen. Hier ist die schnelle Rechnung: Die kumulierte SNO-Pipeline beläuft sich auf ca 80 Millionen Dollar in der jährlichen Mehrmiete, mit ca 25 Millionen Dollar davon wird sich voraussichtlich auf die Ergebnisse für 2025 auswirken. Dies ist ein klarer Weg für das Wachstum des Nettobetriebseinkommens (NOI) in den Jahren 2026 und 2027.

• Leasingdynamik: Signiert 4,3 Millionen Quadratfuß Mietverträge ab Q3 2025.
• SNO-Pipeline: Kumulierte Zusatzmiete von ~80 Millionen US-Dollar.
• Weitervermietung von Spreads: Mittelung 10.9% höher als die alten Mieten.

Strategische Initiativen und Wettbewerbsvorteile

Bei den strategischen Initiativen geht es um Vereinfachung und Modernisierung. Das Unternehmen setzt aktiv einen Veräußerungsplan um, der auf den Verkauf von Vermögenswerten in Höhe von 2 Milliarden US-Dollar abzielt, um die Schulden abzubauen. Bis September 2025 soll der Verkauf von Einkaufszentren in Höhe von 1,2 Milliarden US-Dollar abgeschlossen sein. Diese Entschuldung (Reduzierung der Schulden des Unternehmens) ist für die Risikoreduzierung der Investition von entscheidender Bedeutung. Darüber hinaus konsolidieren sie strategisch Joint-Venture-Vermögenswerte (JV), wie die vollständige Übernahme von Arrowhead Towne Center und South Plains Mall, um 100 % Kontrolle über leistungsstarke Immobilien zu erlangen.

Ihr Wettbewerbsvorteil beruht auf der Qualität ihres Portfolios. Sie besitzen erstklassige Einkaufszentren in wohlhabenden, dicht besiedelten US-Märkten, die erstklassige Einzelhändler anziehen und hohe Umsätze pro Quadratfuß (PSF) generieren. Für das Kernportfolio liegen die Mieterumsätze bei ca 900 PSFDies ist ein wichtiger Indikator für die Dominanz dieser Standorte. Sie investieren auch in Erlebniseinzelhandel (z. B. Unterhaltungsmoderatoren wie Pindustry und Dick's House of Sport) und Neuentwicklungen wie Green Acres auf Long Island, um den Fußgängerverkehr und zukünftiges Mietwachstum anzukurbeln.

Das Engagement des Unternehmens für Nachhaltigkeit, das sich in der zehnten GRESB-Platzierung in Folge unter den nordamerikanischen Einzelhandels-REITs zeigt, ist auch ein leichter Wettbewerbsvorteil (Umwelt, Soziales und Governance oder ESG), der institutionelles Kapital anspricht. Das Management strebt den Wendepunkt Mitte 2026 als den Punkt an, an dem sich diese Initiativen vollständig in einer positiven Gewinndynamik niederschlagen.

Nächster Schritt: Finanzen: Verfolgen Sie vierteljährlich die Umwandlungsrate der 80-Millionen-Dollar-SNO-Pipeline in realisierte Einnahmen, um die operative Umsetzung zu beurteilen.