Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores

Você está olhando para a The Macerich Company (MAC) e se perguntando se o fundo de investimento imobiliário de varejo (REIT) está finalmente se estabilizando, mas os números mais recentes do terceiro trimestre de 2025 pintam um quadro complexo que exige uma análise cuidadosa do balanço patrimonial. Honestamente, o mercado está a lidar com um cenário clássico de “boas notícias, más notícias”: por um lado, o negócio principal está a mostrar resiliência, com o rendimento operacional líquido (NOI) da carteira Go-Forward a subir um sólido 1.7% ano após ano para US$ 178,8 milhões, além disso, eles trancaram em um 5.9% spread base de locação de aluguel para os últimos doze meses, o que mostra o poder real de precificação em seus shoppings de primeira linha. Mas ainda assim, os ventos contrários significativos das taxas de juro mais elevadas estão a afectar duramente; As despesas com juros do terceiro trimestre de 2025 aumentaram 27.3%, o que é um salto enorme, e essa pressão ajudou a empurrar os Fundos de Operações (FFO) para apenas $0.35 por ação, faltando estimativas de consenso. A chave é mapear como seus US$ 1 bilhão em liquidez e vendas de ativos - como os US$ 332 milhões do Lakewood Center - irão contrariar o US$ 5,23 bilhões em notas hipotecárias a pagar, especialmente porque a ocupação da carteira caiu ligeiramente para 93.4%.

Análise de receita

Você está olhando para a The Macerich Company (MAC) e o quadro de receita é honestamente muito mais forte do que a narrativa costuma sugerir. A principal conclusão é que a atividade de leasing está impulsionando uma recuperação sólida, elevando a receita dos últimos doze meses (TTM) para US$ 1,03 bilhão no terceiro trimestre de 2025. Esse é um número poderoso que mostra que sua estratégia de shopping Classe A está funcionando, mesmo com ventos contrários no varejo.

A receita da empresa está esmagadoramente enraizada em suas atividades de leasing, o que é típico de um fundo de investimento imobiliário de varejo (REIT). Os principais fluxos de receitas dividem-se em quatro componentes principais, sendo as rendas mínimas a âncora. Aqui está uma matemática rápida dos dados trimestrais mais recentes, que mostram de onde realmente vem o dinheiro:

• Rendas Mínimas: Este é o aluguel básico, a renda mais confiável. Foi responsável por cerca 62.2% da receita do segundo trimestre de 2025, totalizando US$ 155,47 milhões.
• Recuperações de inquilinos: Reembolsos de inquilinos por despesas operacionais, como impostos sobre a propriedade e manutenção, perfazendo aproximadamente 26.7%, ou US$ 66,83 milhões, no segundo trimestre de 2025.
• Aluguéis percentuais: Uma pequena mas importante fatia de renda baseada numa percentagem das vendas do inquilino acima de um determinado limite. Este segmento teve um salto significativo ano a ano de + 43,8% no segundo trimestre de 2025, atingindo US$ 4,15 milhões.
• Sociedades Gestoras: Receita de administração de propriedades para terceiros, que é um segmento menor que teve uma ligeira queda de -12,4% no segundo trimestre de 2025, para US$ 5,94 milhões.

A taxa de crescimento anual é definitivamente um ponto positivo. O crescimento da receita trimestral tem sido consistentemente forte, com o terceiro trimestre de 2025 atingindo US$ 253,3 milhões, um aumento de 15% em relação ao ano anterior. Este não é apenas um caso isolado; A receita do segundo trimestre de 2025 também aumentou 15,9% ano a ano. A dinâmica é clara: os inquilinos estão a pagar mais e a ocupação está a aumentar.

O que este crescimento esconde é o enorme esforço na frente do leasing. A Macerich Company (MAC) está executando seu 'Plano Path Forward', evidenciado pelo 16º trimestre consecutivo de spreads de leasing positivos, que atingiram +5,9% em uma base TTM no terceiro trimestre de 2025. Isso significa que quando um aluguel expira e é renovado ou um novo inquilino chega, o aluguel é mais alto. Além disso, os arrendamentos de pipeline assinados e não abertos (SNO) assinados, mas ainda não gerando receitas, cresceram para quase US$ 99 milhões em receitas incrementais, colocando a empresa no caminho certo para atingir ou superar sua meta de final de ano de US$ 100 milhões. Essa receita futura já está garantida. Para ser justo, você também deve olhar para a estrutura de capital e quem está apostando nessa reviravolta lendo Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?

A tabela abaixo resume os principais componentes das receitas e a sua contribuição para o segundo trimestre de 2025, mostrando onde reside o poder das receitas.

A mudança significativa no mix de receitas é o crescimento descomunal nas rendas percentuais, um sinal de que os lojistas dos centros comerciais de alta qualidade de Macerich estão a registar melhores vendas, o que beneficia directamente o proprietário. Esta é uma indicação sólida de melhoria da saúde subjacente do retalho na sua carteira.

Próximo passo: O setor financeiro precisa modelar o impacto desse pipeline de SNO de US$ 99 milhões nas projeções do FFO para 2026 até o final do mês.

Métricas de Rentabilidade

Você está olhando para a The Macerich Company (MAC) porque quer saber se seu pivô operacional está se traduzindo em lucro real e, honestamente, os números mostram uma mistura de margens brutas impressionantes e uma perda líquida persistente. Esta não é uma simples história de uma empresa ganhando dinheiro; é um mergulho profundo em uma estratégia de recuperação.

Nos últimos doze meses (TTM) que antecederam o final do terceiro trimestre de 2025, a The Macerich Company manteve uma forte margem de lucro bruto de aproximadamente 64.60%. Isso é uma prova do negócio principal – alugar espaços de shopping centers de alta qualidade – onde o custo dos produtos vendidos (CPV) é mínimo. Mas aqui está a matemática rápida: esse alto lucro bruto é comido vivo por outros custos, especialmente despesas com juros sobre a dívida.

A margem de lucro operacional (que é a margem do lucro antes dos juros e impostos, ou EBIT) para o TTM até o terceiro trimestre de 2025 foi de 30.04%. Este é um resultado operacional decente, mas o verdadeiro problema é o resultado final. A margem de lucro líquido do terceiro trimestre de 2025 foi negativa 34.49%, resultando em uma perda líquida de US$ 87,4 milhões para o trimestre.

• Margem Bruta: 64.60% (TTM 3º trimestre de 2025)
• Margem Operacional: 30.04% (TTM 3º trimestre de 2025)
• Margem Líquida: -34.49% (3º trimestre de 2025)

Tendências de lucratividade e realidade do setor

A tendência da rentabilidade é de recuperação lenta e difícil. Embora a empresa ainda esteja registrando prejuízos líquidos, o prejuízo líquido do terceiro trimestre de 2025 de US$ 87,4 milhões foi na verdade uma melhoria em relação à perda do ano anterior. O desafio é que a sua margem de lucro líquido de aproximadamente -37.97% é dramaticamente pior do que a margem líquida média da indústria REIT, que fica em torno 43.595%. Esta lacuna é enorme e realça o custo de suportar a sua significativa carga de dívida e os encargos não monetários comuns no setor imobiliário (como a depreciação e a imparidade), que reduzem o rendimento líquido.

Para ser justo, a empresa está a fazer progressos onde é importante a nível operacional. A receita operacional líquida (NOI) dos centros de portfólio Go-Forward - os shoppings que eles planejam manter - aumentou em 1.7% no terceiro trimestre de 2025 ano após ano, e quase 2% acumulado do ano. Esse é um movimento sólido, embora nada espetacular, na direção certa para o desempenho principal. Você pode se aprofundar em quem está apostando nessa reviravolta Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?

Eficiência Operacional e Gestão de Custos

A eficiência operacional é onde a The Macerich Company mostra definitivamente sua força, mesmo que o lucro líquido ainda não a reflita. A chave está no aluguel e no gerenciamento de custos. A equipa de gestão tem estado adiantada no seu plano 'Path Forward', centrando-se na melhoria do desempenho operacional. Eles têm sido eficazes na gestão de custos, o que contribuiu para uma surpresa no lucro por ação no segundo trimestre de 2025.

A dinâmica do leasing é especialmente forte. A Companhia Macerich assinou 5,4 milhões de pés quadrados de arrendamentos novos e renovados no acumulado do ano em 2025, o que é um Aumento de 86% em comparação com o mesmo período de 2024. Mais importante ainda, os leasing spreads positivos - o que significa que a nova renda é superior à renda antiga para o mesmo espaço - foram fortes em 10.5% em meados de 2025. Isso mostra que eles estão obtendo um aluguel significativamente maior pelo seu espaço, o que aumenta diretamente a margem bruta e o NOI.

Veja como as principais métricas operacionais da MAC se comparam às da indústria, que conta uma história com mais nuances do que apenas o prejuízo líquido:

A elevada relação dívida líquida/EBITDA de 7,9x é o elefante na sala. Significa que, embora a empresa esteja a operar os seus centros comerciais de forma eficiente e a assinar excelentes contratos de arrendamento, a enorme despesa com juros resultante da carga da dívida é o que mantém a margem de lucro líquido profundamente negativa. A eficiência operacional está aí; a estrutura financeira é o vento contrário.

Estrutura de dívida versus patrimônio

A Macerich Company (MAC) opera com uma estrutura de capital altamente alavancada, o que não é incomum para um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT), mas é agressiva mesmo para os padrões do setor. Você precisa olhar além do número total da dívida e ver como eles a estão gerenciando ativamente.

Em setembro de 2025, a dívida total da The Macerich Company é substancial, situando-se em aproximadamente US$ 5,15 bilhões, sendo a grande maioria obrigações de dívida de longo prazo e de arrendamento mercantil (US$ 5.147 milhões). A boa notícia é que a sua dívida de curto prazo e a obrigação de locação financeira para o mesmo período foram essencialmente nulas, pelo menos US$ 0 milhões. Isto significa que o risco de liquidez no curto prazo é menor, mas o muro de refinanciamento a longo prazo continua a ser uma preocupação fundamental para os investidores.

Aqui está uma matemática rápida sobre sua vantagem:

• Dívida total (setembro de 2025): US$ 5.147 milhões
• Patrimônio Líquido Total (setembro de 2025): US$ 2.511 milhões

O índice de dívida/capital próprio (D/E) da Macerich Company está atualmente em torno de 2.05. Para ser justo, os REIT geralmente têm mais dívidas porque os seus activos – centros comerciais e imobiliário – são intensivos em capital e muitas vezes financiados com hipotecas. Ainda assim, isso 2.05 índice é significativamente maior do que a média do setor REIT de varejo, que está mais próxima de 1.043 no início de 2025. Um índice D/E tão alto sinaliza que a empresa tem sido definitivamente agressiva no uso de dívida para financiar seu crescimento e operações, o que aumenta o risco profile para os acionistas.

A empresa está a equilibrar ativamente esta elevada alavancagem através do seu plano “Path Forward”, que dá prioridade à desalavancagem. Isto não é apenas conversa; eles estão usando uma combinação de vendas de ativos e refinanciamento estratégico.

O objectivo é claro: reduzir o rácio Dívida Líquida/EBITDA, que se situou em 7,76x no terceiro trimestre de 2025, uma volta completa desde o início do programa. Estão a trocar dívidas mais antigas, por vezes de taxa variável, por dívidas novas, de taxa fixa e de longo prazo, como a US$ 340 milhões empréstimo a um preço fixo 5.58% taxa. Além disso, eles usaram a emissão de ações no mercado (ATM), vendendo um adicional US$ 50 milhões em estoque, para reduzir a carga da dívida. Esta combinação de vendas de activos, refinanciamento e financiamento de capital menor mostra uma abordagem realista e orientada para a acção para gerir a sua estrutura de capital. Você pode ler mais sobre isso em nossa análise completa: Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores

Liquidez e Solvência

Você está olhando para a The Macerich Company (MAC) e se perguntando se eles têm dinheiro de curto prazo suficiente para cobrir suas contas, o que é uma pergunta justa para um REIT que navega em um ambiente difícil de varejo e taxas de juros. A conclusão direta é que, embora a MAC tenha conseguido garantir uma almofada de liquidez significativa, os seus principais rácios operacionais sinalizam um desafio de liquidez estrutural persistente que exige vendas contínuas de ativos para gerir.

Comecemos pelas posições clássicas de liquidez: os índices correntes e rápidos. Estes rácios são definitivamente baixos, o que é típico de um fundo de investimento imobiliário (REIT) de capital intensivo, mas ainda assim sinaliza um risco. De acordo com os dados mais recentes, o Índice de Corrente da The Macerich Company (MAC) fica em aproximadamente 0,45, e o Índice de Liquidez é ainda mais restrito, em cerca de 0,37.

• O índice atual de 0,45 significa que o MAC tem apenas 45 centavos em ativos circulantes para cada dólar de passivo circulante.
• O Quick Ratio de 0,37 mostra que sem estoque, a posição é apenas marginalmente pior.

Fluxo de caixa: a verdadeira história da liquidez

Para um REIT como a The Macerich Company (MAC), a demonstração do fluxo de caixa geralmente conta uma história mais completa do que os índices do balanço, especialmente quando se analisa sua capacidade de gerar caixa a partir das operações. Os dados TTM encerrados em 30 de setembro de 2025 mostram uma tendência positiva na geração principal de caixa, o que é um ponto forte.

Aqui está uma matemática rápida sobre as tendências de fluxo de caixa (TTM setembro de 2025, em milhões):

• Fluxo de Caixa Operacional (CFO): US$ 326,27 milhões. Esse é o caixa gerado pelo core business de locação e administração de shoppings, e é superior ao exercício anterior.
• Fluxo de caixa de investimento (CFI): US$ -269,01 milhões (calculado como: Aquisições de ativos imobiliários de US$ -553,56 milhões + Venda de ativos imobiliários de US$ 284,55 milhões). Este número negativo é impulsionado por aquisições significativas de ativos, mas é parcialmente compensado pela estratégia de alienação da empresa.
• Fluxo de Caixa de Financiamento (CFF): US$ 105 milhões. Este fluxo positivo é crítico e mostra que a empresa está ativamente a levantar capital para gerir a sua estrutura de dívida.

Riscos de curto prazo e pontos fortes acionáveis

A Macerich Company (MAC) está num claro ciclo de desalavancagem, vendendo activos não essenciais para pagar dívidas. Esta é uma ação clara que você deseja ver. Somente no terceiro trimestre de 2025, a MAC vendeu três shoppings – Atlas Park, Lakewood Center e Valley Mall – por um total de US$ 426 milhões em receitas. Este capital é crucial para manter a sua liquidez imediata, que era de aproximadamente mil milhões de dólares em 4 de novembro de 2025, incluindo 650 milhões de dólares de capacidade disponível na sua linha de crédito rotativo.

No entanto, permanece um risco significativo: o risco de refinanciamento. A administração reconheceu aproximadamente US$ 1 bilhão em vencimentos de empréstimos com vencimento em 2026. Além disso, há um empréstimo restante de aproximadamente US$ 200 milhões com vencimento em 2025 em South Plains que deverá estar em inadimplência técnica, exigindo uma prorrogação ou resolução. Este é o principal desafio: utilizar as vendas de activos e o fluxo de caixa operacional para enfrentar um grande muro de dívida. Você pode ler mais sobre sua direção estratégica aqui: Declaração de missão, visão e valores essenciais da The Macerich Company (MAC).

Análise de Avaliação

Você está olhando para a The Macerich Company (MAC), um grande fundo de investimento imobiliário de varejo (REIT), e tentando descobrir se o mercado fixou um preço justo. A resposta curta é que Wall Street vê-a como uma “Hold”, o que significa que pensam que as ações estão a ser negociadas perto do seu valor intrínseco neste momento, mas as métricas subjacentes pintam um quadro mais complexo de uma empresa em transição.

O preço-alvo médio de 12 meses dos analistas é de cerca de $19.87, o que sugere uma vantagem modesta em relação ao preço de negociação recente perto de US$ 16,59 no final de novembro de 2025. Esta classificação de consenso de 'Hold' é baseada em uma divisão de 13 empresas: cinco classificações de 'Compra', cinco classificações de 'Hold' e três classificações de 'Venda'.

A Macerich Company (MAC) está supervalorizada ou subvalorizada?

Quando nos aprofundamos nos principais múltiplos de avaliação, vemos a complexidade típica de um REIT que ainda funciona em um ambiente desafiador. Como a The Macerich Company relatou lucro por ação (EPS) negativo nos últimos doze meses, o índice preço/lucro (P/E) tradicional é negativo. No entanto, os analistas estão olhando para o futuro e o rácio P/L futuro é estimado num valor mais palatável. 10.70, que está definitivamente abaixo da média do mercado.

Para um negócio imobiliário, o índice Price-to-Book (P/B) e o índice Enterprise Value-to-EBITDA (EV/EBITDA) costumam ser mais reveladores. Aqui está a matemática rápida:

• Preço por livro (P/B): A proporção é de aproximadamente 1.69. Isto significa que as ações são negociadas com um prémio em relação ao seu valor patrimonial líquido, sugerindo que os investidores veem valor na qualidade da carteira e no potencial de fluxo de caixa futuro.
• Valor da Empresa em relação ao EBITDA (EV/EBITDA): O EV/EBITDA dos últimos doze meses (LTM) está em torno de 15,7x. Para um REIT de varejo, isso é um pouco mais alto em comparação com alguns pares, refletindo a alta alavancagem da empresa (o índice dívida/capital próprio está próximo 1.99) que é levado em consideração no cálculo do Enterprise Value.

Esse alto EV/EBITDA indica que o mercado está disposto a pagar um prêmio pelo fluxo de caixa operacional (EBITDA) da empresa, mas uma boa parte desse valor está vinculada à estrutura da dívida. Você precisa ficar de olho no programa de liquidação de dívidas, que deve ser concluído até 2026.

Preço das ações e saúde dos dividendos

A tendência dos preços das ações nos últimos 12 meses (período de 52 semanas) tem sido volátil. As ações da Macerich Company foram negociadas dentro de uma ampla faixa, desde um mínimo de $12.48 para um alto de $22.27. O recente preço de fechamento perto de US$ 16,59 representa um declínio de quase 14.79% nas últimas 52 semanas, indicando que o mercado tem estado cauteloso.

Para investidores focados na renda, o dividendo é crucial. O dividendo anual da Macerich Company está atualmente fixado em $0.68 por ação, traduzindo-se em um rendimento de dividendos atraente de aproximadamente 4.02% a partir de novembro de 2025. No entanto, a sustentabilidade deste dividendo é uma discussão matizada.

Veja como fica a cobertura de dividendos:

Embora o dividendo seja tecnicamente coberto pelo fluxo de caixa, os ganhos GAAP negativos e o alto índice de dívida em relação ao patrimônio significam que você deve tratar esse dividendo com certa cautela. A empresa está em uma recuperação, mostrando forte impulso de assinatura de leasing 1,5 milhão metros quadrados de arrendamentos novos e renovados no terceiro trimestre de 2025 – mas a incerteza macroeconómica ainda representa um risco.

Você pode mergulhar mais fundo no interesse institucional e na dinâmica de negociação Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?

Fatores de Risco

Você está olhando para a The Macerich Company (MAC) e se perguntando onde as minas terrestres estão escondidas, o que é inteligente. A conclusão direta é que, embora a dinâmica operacional seja forte, a saúde financeira da empresa ainda está fortemente exposta a uma elevada alavancagem e à necessidade imediata de refinanciar a dívida num ambiente de taxas elevadas. Esta é uma história clássica de recuperação de um fundo de investimento imobiliário (REIT); a solução operacional está a funcionar, mas o balanço continua a ser o principal risco.

O maior risco no curto prazo é financeiro: a elevada alavancagem da empresa. No final do terceiro trimestre de 2025, a dívida líquida sobre o EBITDA ajustado (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) era de 7,76x. O objetivo da administração é reduzir esse valor para a faixa baixa a média de 6x nos próximos anos, mas isso significa que ainda é preciso muita execução. Além disso, o aumento das taxas de juro ou o aperto das condições de crédito poderiam intensificar definitivamente a pressão sobre os seus esforços de refinanciamento.

Riscos operacionais e financeiros: o muro da dívida e o atrito de ocupação

A Macerich Company enfrenta um duplo desafio: gerir uma pesada dívida e, ao mesmo tempo, navegar no atrito transitório de relocação das suas propriedades. Do lado da dívida, o risco mais concreto é o vencimento iminente. Há um empréstimo restante com vencimento em 2025 por aproximadamente US$ 200 milhões em South Plains, que deverá entrar em inadimplência técnica no vencimento, embora as discussões para uma prorrogação estejam em andamento. Além disso, o empréstimo do Santa Monica Place já está inadimplente, com um síndico nomeado pelo tribunal gerenciando a disposição esperada do ativo.

Na frente operacional, a empresa está a lidar com tempos de inatividade friccionais (vagas), à medida que substitui inquilinos mais antigos e em dificuldades por outros melhores. Por exemplo, a relocação dos antigos espaços da Forever 21 criou um impacto no curto prazo no rendimento operacional líquido (NOI). Para ser justo, este é um movimento estratégico, mas ainda aparece como uma perda no curto prazo. A ocupação total do portfólio em 30 de setembro de 2025 era 93.4%, que é sólido, mas o processo de liberação é caro e demorado.

Aqui está uma rápida olhada nas finanças do terceiro trimestre de 2025 que destacam a pressão:

Mitigação e o plano do caminho a seguir

A estratégia da empresa, denominada Plano Path Forward, foi concebida para enfrentar estes riscos de frente, simplificando o negócio e reduzindo a alavancagem. Isto não é apenas conversa; eles estão atuando em duas frentes claras: vendas de ativos e leasing agressivo.

• Desalavancagem via Disposições: A empresa está fazendo progressos substanciais em seu plano de alienação, com vendas de ativos se aproximando US$ 1,2 bilhão rumo a uma meta total de US$ 2 bilhões até ao final de 2026. Este dinheiro é essencial para saldar dívidas e fortalecer o balanço.
• Excelência Operacional: Eles estão adiantados no volume de arrendamento. Locações assinadas acumuladas no ano no total de 2025 5,4 milhões pés quadrados, um 86% aumentar durante o mesmo período em 2024. Mais importante ainda, 74% do espaço desocupado da Forever 21 já está comprometido com marcas novas e melhores, pagando aluguel significativamente mais alto.
• Pipeline de locação: O pipeline Signed-Not-Open (SNO) é forte, situando-se em aproximadamente US$ 99 milhões em receita incremental, no ritmo certo para atender ou exceder o US$ 100 milhões meta de final de ano. Este pipeline é o crescimento futuro do NOI bloqueado hoje.

Têm um caminho claro, mas o risco de execução permanece elevado até que o rácio Dívida Líquida/EBITDA se aproxime do seu objetivo. Para um mergulho mais profundo nas estruturas estratégicas e de avaliação, você pode conferir a postagem completa: Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores.

Oportunidades de crescimento

Você está procurando um mapa claro de onde a The Macerich Company (MAC) irá a partir daqui, especialmente com o peso da dívida ainda uma preocupação. A conclusão directa é que o seu crescimento futuro depende menos de novas construções e mais da execução das suas Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê? Plano 'Path Forward': simplificar o negócio, reduzir a alavancagem e aumentar os aluguéis de seu portfólio de shoppings premium.

O foco estratégico da empresa consiste em maximizar o valor dos seus activos de Classe A – as propriedades “Fortress” e “Steady Eddie” – através do arrendamento agressivo de espaços a taxas mais elevadas. Honestamente, este é o mecanismo principal. Para o ano fiscal de 2025, a projeção consensual de receitas é de cerca de US$ 931,51 milhões, com um FFO (Fundos de Operações) estimado de $1.49 por ação. O que esta estimativa esconde é o momento em que novos arrendamentos entram em operação, o que é a verdadeira vantagem.

Principais impulsionadores do crescimento: leasing e redesenvolvimento

O crescimento da receita a curto prazo da The Macerich Company é definitivamente impulsionado pela sua velocidade de leasing. Eles estão adiantados em suas metas de arrendamento, o que representa uma enorme vitória operacional. Eles assinaram 4,3 milhões pés quadrados em locações a partir de setembro de 2025, superando as metas iniciais. Os spreads de relocação dos últimos 12 meses foram saudáveis 10.9% a partir do primeiro trimestre de 2025, o que significa que os novos arrendamentos estão chegando significativamente mais do que os que expiram. Esta é uma frase clara: os aluguéis mais altos em imóveis de primeira linha impulsionam a recuperação.

Esse forte arrendamento alimenta diretamente seu pipeline de Signed Not Occupied (SNO), que é a receita futura já garantida. Aqui está a matemática rápida: o pipeline de SNO cumulativo é de aproximadamente US$ 80 milhões em aluguel anual incremental, com cerca de US$ 25 milhões do que se espera que impacte os resultados de 2025. Este é um caminho claro para o crescimento do rendimento operacional líquido (NOI) em 2026 e 2027.

• Momento de locação: Assinado 4,3 milhões pés quadrados de arrendamentos no terceiro trimestre de 2025.
• Pipeline SNO: Aluguel incremental cumulativo de ~$ 80 milhões.
• Liberação de Spreads: Média 10.9% superiores aos aluguéis antigos.

Iniciativas Estratégicas e Vantagem Competitiva

As iniciativas estratégicas são todas sobre simplificação e modernização. A empresa está a executar ativamente um plano de alienação, visando 2 mil milhões de dólares em vendas de ativos para reduzir a dívida, com 1,2 mil milhões de dólares em vendas de centros comerciais concluídas em setembro de 2025. Esta desalavancagem (reduzindo a dívida da empresa) é fundamental para reduzir o risco do investimento. Além disso, estão consolidando estrategicamente ativos de joint venture (JV), como a aquisição total do Arrowhead Towne Center e do South Plains Mall, para obter 100% de controle sobre propriedades de alto desempenho.

A sua vantagem competitiva está enraizada na qualidade do seu portfólio. Eles possuem shoppings Classe A em mercados ricos e densamente povoados dos EUA, o que atrai varejistas de primeira linha e gera altas vendas por metro quadrado (PSF). Para o portfólio principal, as vendas dos lojistas giram em torno US$ 900 PSF, que é uma métrica chave que mostra o domínio desses locais. Eles também estão investindo em varejo experiencial (por exemplo, âncoras de entretenimento como Pindustry e Dick's House of Sport) e redesenvolvimentos como Green Acres em Long Island para impulsionar o tráfego de pedestres e o crescimento futuro dos aluguéis.

O compromisso da empresa com a sustentabilidade, evidenciado pela décima posição consecutiva na classificação GRESB em primeiro lugar entre os REITs de varejo norte-americanos, também é uma vantagem competitiva suave (ambiental, social e de governança, ou ESG) que atrai o capital institucional. O ponto de inflexão em meados de 2026 é o que a administração pretende como o ponto em que estas iniciativas se traduzam plenamente numa dinâmica de lucros positiva.

Próxima etapa: Finanças: acompanhe a taxa de conversão do pipeline SNO de US$ 80 milhões em receitas realizadas a cada trimestre para avaliar a execução operacional.