Declaração de Missão, Visão, & Valores Fundamentais da The Macerich Company (MAC)

Como analista experiente, sei que você olha além do último relatório de lucros, mesmo aquele que mostra a receita dos últimos 12 meses da Macerich Company em US$ 1,03 bilhão em setembro de 2025. Essa solidez financeira, mais uma taxa de ocupação da carteira de 93,4%, é um resultado direto da sua bússola estratégica, mas qual é exatamente o “porquê” por trás desses números?

Estamos falando sobre sua missão, visão e valores essenciais – a estrutura definitivamente inegociável que dita tudo, desde a reconstrução de suas propriedades até como eles gerenciam uma base total de ativos de US$ 8,42 bilhões no terceiro trimestre de 2025.

Será que estes princípios orientadores reflectem verdadeiramente o seu objectivo declarado de criar valor a longo prazo, ou são apenas banalidades corporativas? Vamos nos aprofundar e ver se essa estratégia fundamental está alinhada com sua realidade operacional.

A Companhia Macerich (MAC) Overview

Você precisa de uma imagem clara da fundação e da situação financeira atual da The Macerich Company (MAC) e, honestamente, o setor imobiliário de varejo é uma fera complexa no momento. MAC, um fundo de investimento imobiliário (REIT), é um veterano neste espaço, tendo sido fundado em 1964 por Mace Siegel e Richard Cohen - é daí que vem o nome, definitivamente não é uma sigla corporativa. Eles passaram décadas construindo um portfólio de propriedades de varejo de alta qualidade, principalmente em mercados atraentes e densamente povoados dos EUA.

Seu serviço principal não é apenas possuir shoppings; é ser o 'Mall Doctor', adquirindo, reconstruindo e administrando shopping centers regionais dominantes. Esse foco em ativos de alta qualidade em lugares como a Califórnia, o noroeste do Pacífico e o corredor metropolitano de Nova York a Washington, D.C. é o que impulsiona suas receitas. Como um REIT, suas principais vendas de produtos são essencialmente receitas de aluguel e taxas de administração decorrentes do aluguel de seu espaço.

Aqui está uma matemática rápida em sua escala: a MAC atualmente possui participações em aproximadamente 38 centros de varejo, totalizando cerca de 39 milhões de pés quadrados de imóveis. A receita dos últimos doze meses (TTM), que oferece uma visão do ano inteiro a partir do final do terceiro trimestre de 2025, está em forte US$ 1,10 bilhão, mostrando um crescimento TTM de quase 40% ano após ano. Essa é uma recuperação significativa.

• Fundada em 1964 por Mace Siegel e Richard Cohen.
• O negócio principal é possuir e reconstruir REITs de varejo de alta qualidade.
• Extensão do portfólio 39 milhões de pés quadrados nos principais mercados dos EUA.

Vamos falar dos números mais recentes, porque é isso que muda as suas decisões. Os resultados financeiros do terceiro trimestre de 2025 da The Macerich Company, divulgados em novembro de 2025, mostraram um desempenho misto, mas estrategicamente focado. A receita total do terceiro trimestre de 2025 foi US$ 253,3 milhões, que na verdade superou as previsões de consenso dos analistas. Esta receita é alimentada principalmente pela atividade de leasing, a força vital de um REIT de varejo, e essa receita de leasing tem sido um ponto positivo.

A força operacional da empresa fica mais clara quando você olha para os principais indicadores de desempenho (KPIs) de seu principal produto: o espaço. A ocupação no final do terceiro trimestre de 2025 era 93.4%, o que representa um salto sólido de 140 pontos base em relação ao trimestre anterior. Além disso, as vendas do portfólio por metro quadrado – uma verdadeira medida do impacto na saúde dos inquilinos $ 867 por pé quadrado, quase 4% em comparação com o mesmo período de 2024. Isso significa que as pessoas estão a gastar dinheiro nos seus centros.

Ainda assim, você precisa ser realista. A empresa reportou um prejuízo líquido de US$ 87,4 milhões para o trimestre, ou US$ 0,34 por ação. Essa perda se deve em grande parte a itens não monetários, como depreciação e amortização, o que é comum no setor imobiliário, mas mesmo assim é uma perda. Os fundos de operações (FFO) - o equivalente REIT ao lucro por ação - foram US$ 0,35 por ação no trimestre, que esteve essencialmente em linha com as expectativas. O pipeline de leasing, conhecido como receita incremental Signed Not Yet Open (SNO), está agora em aproximadamente US$ 99 milhões, a caminho de atender US$ 100 milhões meta para o final do ano, o que sinaliza um forte crescimento futuro das receitas de arrendamento.

A Macerich Company não é apenas um participante do setor imobiliário de varejo; é uma das líderes do setor, sendo consistentemente classificada como a terceira maior proprietária e operadora de shopping centers nos Estados Unidos. Têm um foco claro em mercados com elevadas barreiras à entrada, o que significa que as suas propriedades são difíceis de replicar. Esta concentração estratégica dá-lhes poder de fixação de preços e ajuda-os a manter essa impressionante taxa de ocupação.

Sua liderança também vai além da metragem quadrada. Por dez anos consecutivos, de 2015 a 2024, o MAC alcançou o Classificação nº 1 do Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para o setor varejista norte-americano. Esse compromisso com os factores ambientais, sociais e de governação (ESG) é um grande diferenciador para o capital institucional como o BlackRock e outros grandes fundos. Esse tipo de pensamento de longo prazo é o que separa os líderes dos retardatários. Para entender os detalhes básicos de como eles gerenciam suas dívidas e alavancar essa força operacional, você deve verificar Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores.

Declaração de missão da Macerich Company (MAC)

Você está procurando a base da estratégia da The Macerich Company (MAC) e, honestamente, está tudo na declaração de missão. Isso não é apenas boato corporativo; é a bússola que orienta todas as principais decisões de alocação de capital e arrendamento, especialmente à medida que o setor de fundos de investimento imobiliário de varejo (REIT) continua a evoluir.

A missão da Macerich Company é clara: possuir e operar centros de varejo prósperos que unam as comunidades e criem valor de longo prazo para acionistas, parceiros e clientes. É um mandato de três partes que mapeia diretamente seu foco operacional em propriedades dominantes e de alta qualidade em mercados ricos dos EUA. Este foco é fundamental, especialmente quando se olha para a taxa de ocupação do portfólio do terceiro trimestre de 2025, que se manteve em um forte 93.4%.

Componente 1: Possuir e operar centros de varejo prósperos

O primeiro pilar central trata da qualidade dos ativos e da excelência operacional. Macerich não está perseguindo todos os shoppings; eles se concentram em propriedades de Classe A que podem se adaptar às mudanças no cenário do consumidor, integrando varejo, restaurantes, entretenimento e outras ofertas experienciais. É assim que você prepara um shopping para o futuro.

A prova está na atividade de locação. Para o período 2025/2026, a empresa tinha como meta uma média de 4 milhões de pés quadrados de locação, mas já estava adiantada no final do segundo trimestre de 2025, tendo assinado 4,3 milhões de pés quadrados. As novas locações de lojas assinadas em 2025 deverão gerar aproximadamente US$ 99 milhões na receita bruta, mostrando como seus esforços de leasing estratégico se traduzem diretamente no desempenho financeiro. Essa é uma enorme alavanca para o crescimento futuro do lucro operacional líquido (NOI). A conquista consistente da empresa de um Referência global de sustentabilidade imobiliária nº 1 (GRESB) A classificação do setor varejista norte-americano por dez anos consecutivos (2015-2024) também reforça seu compromisso com operações sustentáveis e de alta qualidade.

• Concentre-se em propriedades de Classe A, dominantes nos principais mercados dos EUA.
• Aumente a receita por meio de locação estratégica e alta ocupação.
• Comprometa-se com a sustentabilidade, um indicador de qualidade de longo prazo.

Componente 2: Unindo as Comunidades

No mercado atual, um centro comercial deve ser mais do que apenas um local para comprar coisas; precisa de ser um centro comunitário, um “terceiro lugar” onde as pessoas se reúnem. Este componente da missão é a proposta de valor exclusiva (UVP) da empresa. Trata-se de criar ambientes dinâmicos e envolventes que promovam um senso de lugar.

Macerich consegue isso redesenvolvendo e remerchandising ativamente propriedades para adicionar usos de varejo não tradicionais, como hotéis, residências e espaços de trabalho criativos, como visto em projetos como a remodelação em FlatIron Crossing. Esta estratégia diversifica o fluxo de receitas e, mais importante, aumenta o tráfego pedonal e o tempo de permanência, o que beneficia todos os inquilinos. Quando você olha para a receita de locação do segundo trimestre de 2025 aumentando para US$ 232.725 mil em relação aos US$ 197.961 mil do ano anterior, essa abordagem centrada na comunidade é um claro impulsionador desse crescimento de receita. É definitivamente uma jogada inteligente combinar comércio com experiência.

Componente 3: Criação de valor a longo prazo para as partes interessadas

O componente final vincula as metas operacionais e comunitárias aos resultados financeiros para acionistas, parceiros e clientes. É aqui que entra em jogo a disciplina financeira de um REIT experiente, particularmente através do plano 'Path Forward', que se centra na redução da dívida, na melhoria do NOI e na simplificação da carteira.

Aqui estão as contas rápidas: melhorar o desempenho operacional e reduzir a dívida cria diretamente valor para os acionistas. Os fundos de operações (FFO) do terceiro trimestre de 2025 da empresa, uma métrica importante para o desempenho do REIT, aumentaram para US$ 93,4 milhões, ou US$ 0,35 por ação diluída, uma melhoria em relação ao ano anterior. Além disso, a empresa está no caminho certo para cumprir sua meta para 2025 de US$ 100 milhões a US$ 150 milhões nas vendas de outparcels e terrenos não essenciais, com US$ 77 milhões vendidos ou sob contrato contra esta meta, fortalecendo o balanço. Esta desalavancagem estratégica, juntamente com ganhos operacionais como um Aumento de 1,7% no lucro operacional líquido de seus Centros de Portfólio Go-Forward no terceiro trimestre de 2025, mostra um compromisso claro em fornecer retornos financeiros sustentados. Para saber mais sobre quem está apostando nessa estratégia, você pode conferir Explorando o investidor da The Macerich Company (MAC) Profile: Quem está comprando e por quê?

Declaração de Visão da The Macerich Company (MAC)

Você está procurando um mapa claro de onde a The Macerich Company (MAC) está indo e, honestamente, sua declaração de visão vai direto ao ponto: trata-se de ser o melhor em um cenário de varejo em mudança. A visão do MAC é ser o principal proprietário, operador e desenvolvedor de shoppings regionais, reconhecido por criar ambientes dinâmicos e envolventes que atendem às crescentes necessidades das comunidades e dos varejistas. Isso não é apenas boato corporativo; é uma diretriz estratégica que mapeia diretamente seu pivô operacional em direção a propriedades de uso misto e de alta densidade.

A visão é realista, mas ambiciosa, concentrando-se nos seus principais pontos fortes – centros comerciais de alta qualidade e nível “A” – ao mesmo tempo que reconhece a necessidade de evoluir. Você pode ver isso no desempenho de seu portfólio: vendas de inquilinos por metro quadrado para espaços com menos de 10.000 pés quadrados atingidos $849 para os últimos doze meses encerrados em 30 de junho de 2025, o que é um forte indicador de demanda por suas localizações principais.

Propriedade Premier e Ambientes Dinâmicos

A primeira parte da visão, principal proprietário, operador e desenvolvedor de shoppings regionais, é um compromisso com a qualidade em vez da quantidade. Estão a vender activamente activos não essenciais para fortalecer esta posição, visando uma meta de disposição total de US$ 2 bilhões. Em agosto de 2025, já tinham feito progressos em direção a esse objetivo, com vendas de ativos e renegociações entre US$ 1,2 bilhão e US$ 1,5 bilhão. Esta desalavancagem é crucial para um fundo de investimento imobiliário (REIT) como o MAC, especialmente com as despesas com juros aumentando para US$ 71,9 milhões no segundo trimestre de 2025.

A segunda parte, criando ambientes dinâmicos e envolventes, é onde a borracha encontra a estrada. Significa ir além do varejo. Eles estão adicionando hotéis, residências e espaços de trabalho criativos a propriedades como FlatIron Crossing, transformando-os em verdadeiros destinos de “comprar-viver-trabalhar-divertir”. Esta estratégia é o que impulsiona o leasing, que é definitivamente um ponto forte. As novas locações de lojas deverão gerar aproximadamente US$ 99 milhões na receita bruta, mostrando sólido impulso futuro.

Missão: Valor de longo prazo e centros comunitários

A declaração de missão da MAC fundamenta a visão em resultados tangíveis: possuir e operar centros de varejo prósperos que unam as comunidades e criem valor de longo prazo para acionistas, parceiros e clientes. Este duplo foco – impacto social e retorno financeiro – é uma marca registrada da estratégia REIT moderna. A parte dos “centros de varejo prósperos” é validada pela receita operacional líquida (NOI) do mesmo centro para seus centros de portfólio Go-Forward, que tiveram um 1.7% aumento no terceiro trimestre de 2025.

Para os acionistas, a métrica principal é Fundos de Operações (FFO). No terceiro trimestre de 2025, a MAC relatou FFO de US$ 0,35 por ação diluída, uma melhoria em relação ao $0.32 e $0.33 relatado no segundo e primeiro trimestre de 2025, respectivamente. Esta subida ligeira mas constante sugere que o seu foco operacional está a traduzir-se em melhores resultados, mesmo com a flutuação das taxas de ocupação (a ocupação do terceiro trimestre de 2025 foi 93.4%, acima de 92.0% no segundo trimestre de 2025). Se você quiser se aprofundar nos números por trás desta missão, leia Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores.

Valores Fundamentais: A Bússola Operacional

Os seis valores fundamentais – Excelência, Capacitação, Integridade, Relacionamentos, Otimismo e Diversão – são a estrutura comportamental para executar a missão e a visão. Eles não são apenas pôsteres na parede; eles determinam como o MAC navega em um setor volátil. Por exemplo, 'Relacionamentos' é fundamental para o sucesso do seu leasing, que viu um 10.5% spread de arrendamento base para os últimos 12 meses encerrados em 30 de junho de 2025. Esse tipo de spread significa que eles estão obtendo aluguéis significativamente mais altos em novos arrendamentos do que nos que expiram, um sinal claro da confiança dos varejistas em suas localizações.

O valor da “Excelência” também se reflete nos seus esforços de sustentabilidade líderes do setor, incluindo a sua classificação GRESB número 1 entre todos os varejistas dos EUA pelo 10º ano consecutivo. Este compromisso com a responsabilidade corporativa cria valor a longo prazo, atraindo lojistas e investidores institucionais de alta qualidade que priorizam fatores ambientais, sociais e de governança (ESG). É uma jogada empresarial inteligente, não apenas uma iniciativa alegre.

• Excelência: Direciona seu foco em shoppings de qualidade 'A'.
• Empoderamento: Apoia a tomada de decisões descentralizada na gestão de propriedades.
• Integridade: Essencial para manter a confiança de parceiros e credores.
• Relacionamentos: Alimenta os fortes spreads de arrendamento de renda base.
• Otimismo: Necessário para projetos de desenvolvimento de longo prazo, como a aquisição do Crabtree Mall para US$ 290 milhões.
• Diversão: Reconhece a natureza experiencial dos centros de varejo modernos.

Valores Fundamentais da The Macerich Company (MAC)

Você está procurando os verdadeiros motivadores por trás de um grande fundo de investimento imobiliário (REIT) como a The Macerich Company, não apenas o balanço patrimonial. Entendo. Os valores fundamentais – os princípios orientadores – são os que mapeiam os riscos de curto prazo para as oportunidades de longo prazo. Para a Macerich Company, o foco está em algumas áreas-chave que se traduzem diretamente no seu desempenho financeiro em 2025. Aqui estão as contas rápidas: valores como Excelência e Integridade estão diretamente ligados à sua ocupação locada de 93,4% e às suas ações estratégicas de desalavancagem.

Precisamos olhar além dos padrões e ver como esses valores aparecem nos números e nas ações do ano fiscal de 2025. O que dizem que fazem e o que realmente fazem são muitas vezes duas coisas muito diferentes, mas para a Macerich Company, os dados sugerem um forte alinhamento.

Excelência

Excelência não é um adjetivo; é um compromisso mensurável com o mais alto padrão em gestão e inovação de propriedades. Para um REIT de retalho, isto significa criar destinos onde os retalhistas queiram estar e os compradores queiram visitar, e isso requer inovação contínua. Você não pode simplesmente sentar em um bom ativo e esperar que ele funcione. Você tem que trabalhar isso.

A Macerich Company demonstra esse valor através de sua eficiência operacional e liderança em sustentabilidade. Eles alcançaram o primeiro lugar no ranking Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para o setor de varejo norte-americano por dez anos consecutivos, o que é um feito operacional definitivamente impressionante. Este foco na sustentabilidade reduz os custos operacionais e atrai inquilinos e parceiros de capital de alta qualidade. Além disso, os 'Centros de Portfólio Go-Forward' da empresa registraram um aumento de 1,7% na receita operacional líquida (NOI) no terceiro trimestre de 2025, o que é um sinal claro de que sua gestão imobiliária está funcionando.

• Atingiu 93,4% de ocupação do portfólio locado em 30 de setembro de 2025.
• Projeta-se que os novos aluguéis de lojas gerem aproximadamente US$ 99 milhões em receita bruta.
• Implementação de uma nova plataforma operacional de cinco anos para melhor previsão e gestão de desempenho.

Integridade

Integridade, no mundo financeiro, significa transparência e cumprimento da estratégia declarada, especialmente quando envolve decisões difíceis, como vendas de ativos. O compromisso da Macerich Company com o seu plano “Path Forward”, que visa simplificar o negócio e reduzir a alavancagem, é o exemplo concreto aqui.

A empresa está a executar ativamente a sua estratégia para fortalecer o balanço. Por exemplo, no terceiro trimestre de 2025, a Macerich Company concluiu a venda do Lakewood Center por US$ 332,1 milhões. Utilizam os recursos provenientes destas disposições estratégicas para reduzir a dívida e reinvestir em activos essenciais e de alto desempenho, como a aquisição do Crabtree Mall por 266,9 milhões de dólares em dinheiro. Isto não é apenas papel comercial; é um plano transparente e declarado para reduzir o rácio dívida/capital e concentrar-se nas propriedades dominantes. O objetivo final é gerar retornos consistentes e entregar valor aos acionistas, e é por isso que você pode encontrar uma análise mais granular de seu desempenho em Dividindo a saúde financeira da Macerich Company (MAC): principais insights para investidores.

Relacionamentos

Um REIT é um proprietário e seu negócio vive e morre por meio de seu relacionamento com os inquilinos e a comunidade. O valor dos relacionamentos se reflete na procura pelo espaço da Macerich Company. A prova está na atividade de leasing: a receita de leasing da Macerich Company nos primeiros nove meses de 2025 foi de US$ 705,6 milhões, um aumento significativo de 19,0% ano a ano.

Este tipo de crescimento não acontece sem fortes parcerias com inquilinos e uma profunda compreensão das necessidades dos consumidores. As propriedades da empresa funcionam como centros comunitários, o que é uma parte central da sua missão. Quando um varejista observa um salto de 19% no fluxo de receita que você fornece, isso indica que você é um bom parceiro. Esse é um relacionamento baseado no desempenho, não apenas em um aperto de mão.

Empoderamento

Empoderamento significa empurrar a tomada de decisões para baixo no organograma e responsabilizar as pessoas. Para a Macerich Company, isso se traduz em gestão ágil de propriedades e foco em melhorias operacionais. O plano 'Path Forward', embora seja uma estratégia de cima para baixo, depende de equipas capacitadas para executar os seus objectivos, como simplificar as operações e aumentar a eficiência.

O resultado deste foco interno é uma melhoria da posição financeira. Os fundos de operações (FFO) da empresa - uma métrica chave para REITs - foram de US$ 253,5 milhões nos primeiros nove meses de 2025, acima dos US$ 247,5 milhões no mesmo período de 2024. Este ganho no FFO, mesmo com uma perda líquida de US$ (178,4) milhões no mesmo período, mostra que o principal negócio operacional está gerando mais caixa, o que é uma vitória para a propriedade operacional. Aqui está uma matemática rápida: melhores processos internos levam a um melhor fluxo de caixa. A posição de liquidez da empresa é agora de aproximadamente US$ 1 bilhão no terceiro trimestre de 2025, dando-lhes flexibilidade de capital para agir de acordo com suas decisões autorizadas.