Énoncé de mission, vision, & Valeurs fondamentales de The Macerich Company (MAC)

En tant qu'analyste chevronné, je sais que vous regardez au-delà du dernier rapport sur les résultats, même celui montrant les revenus de Macerich Company sur 12 mois à 1,03 milliard de dollars en septembre 2025. Cette solidité financière, ainsi qu'un taux d'occupation du portefeuille de 93,4 %, sont le résultat direct de leur orientation stratégique, mais quel est exactement le « pourquoi » derrière ces chiffres ?

Nous parlons de leur mission, de leur vision et de leurs valeurs fondamentales, le cadre définitivement non négociable qui dicte tout, du réaménagement de leur propriété à la façon dont ils gèrent une base d'actifs totale de 8,42 milliards de dollars au troisième trimestre 2025.

Ces principes directeurs reflètent-ils réellement leur objectif déclaré de créer de la valeur à long terme, ou s’agit-il simplement de platitudes d’entreprise ? Allons-y et voyons si cette stratégie fondamentale correspond à leur réalité opérationnelle.

La société Macerich (MAC) Overview

Vous avez besoin d’une image claire de la fondation de The Macerich Company (MAC) et de sa situation financière actuelle, et honnêtement, le secteur de l’immobilier commercial est actuellement une bête complexe. MAC, une société de placement immobilier (REIT), est un vétéran dans ce domaine, ayant été fondée en 1964 par Mace Siegel et Richard Cohen - c'est de là que vient son nom, certainement pas un acronyme d'entreprise. Ils ont passé des décennies à constituer un portefeuille de propriétés commerciales de haute qualité, principalement sur des marchés américains attractifs et densément peuplés.

Leur service principal ne consiste pas seulement à posséder des centres commerciaux ; c'est être le « Mall Doctor », acquérir, réaménager et gérer des centres commerciaux régionaux dominants. Cette concentration sur des actifs de haute qualité dans des endroits comme la Californie, le nord-ouest du Pacifique et le corridor métropolitain de New York à Washington, D.C. est ce qui génère leurs revenus. En tant que REIT, leurs principaux produits vendus sont essentiellement les revenus locatifs et les frais de gestion liés à la location de leur espace.

Voici un rapide calcul à leur échelle : MAC possède actuellement des intérêts dans environ 38 centres commerciaux, totalisant environ 39 millions de pieds carrés de l'immobilier. Le chiffre d'affaires des douze derniers mois (TTM), qui vous donne une vue sur l'ensemble de l'année à la fin du troisième trimestre 2025, se situe à un niveau élevé. 1,10 milliard de dollars, affichant une croissance TTM de près 40% année après année. C'est un rebond important.

• Fondée en 1964 par Mace Siegel et Richard Cohen.
• L'activité principale consiste à détenir et à redévelopper des REIT de détail de haute qualité.
• Portées du portefeuille 39 millions de pieds carrés sur les principaux marchés américains.

Parlons des derniers chiffres, car c'est ce qui change vos décisions. Les résultats financiers du troisième trimestre 2025 de la société Macerich, publiés en novembre 2025, ont montré une performance mitigée mais stratégiquement ciblée. Le chiffre d'affaires total du troisième trimestre 2025 était de 253,3 millions de dollars, qui a en fait dépassé les prévisions du consensus des analystes. Ces revenus sont principalement alimentés par l’activité de location, l’élément vital d’une FPI de détail, et ces revenus de location ont été un point positif.

La force opérationnelle de l'entreprise est plus claire lorsque l'on examine les indicateurs clés de performance (KPI) de son produit principal : l'espace. Le taux d'occupation à la fin du troisième trimestre 2025 était 93.4%, ce qui représente un solide bond de 140 points de base par rapport au trimestre précédent. De plus, les ventes du portefeuille par pied carré, une véritable mesure de l'impact sur la santé des locataires 867 $ le pied carré, presque 4% par rapport à la même période en 2024. Cela signifie que les gens dépensent de l’argent dans leurs centres.

Encore faut-il être réaliste. La société a enregistré une perte nette de 87,4 millions de dollars pour le trimestre, ou 0,34 $ par action. Cette perte est en grande partie due à des éléments non monétaires tels que la dépréciation et l'amortissement, qui sont courants dans l'immobilier, mais il s'agit néanmoins d'une perte. Les fonds provenant des opérations (FFO) - l'équivalent REIT du bénéfice par action - étaient 0,35 $ par action pour le trimestre, qui a été globalement conforme aux attentes. Le pipeline de location, connu sous le nom de revenus supplémentaires Signed Not Yet Open (SNO), s'élève désormais à environ 99 millions de dollars, en bonne voie pour répondre aux 100 millions de dollars objectif de fin d’année, ce qui laisse présager une forte croissance future des revenus locatifs.

La société Macerich n'est pas seulement un acteur du secteur de l'immobilier commercial ; c'est l'un des leaders du secteur, se classant régulièrement au troisième rang des propriétaires et exploitants de centres commerciaux aux États-Unis. Ils se concentrent clairement sur les marchés à barrières d’entrée élevées, ce qui signifie que leurs propriétés sont difficiles à reproduire. Cette concentration stratégique leur donne un pouvoir de fixation des prix et les aide à maintenir cet impressionnant taux d'occupation.

Leur leadership s’étend également au-delà de la simple superficie. Pendant dix années consécutives, de 2015 à 2024, le MAC a réalisé le Classement n°1 du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) pour le secteur nord-américain du commerce de détail. Cet engagement envers les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) constitue un différenciateur majeur pour le capital institutionnel comme BlackRock et d’autres grands fonds. C’est ce genre de réflexion à long terme qui différencie les leaders des retardataires. Pour comprendre les détails de la façon dont ils gèrent leur dette et tirer parti de cette force opérationnelle, vous devriez consulter Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs.

Énoncé de mission de la société Macerich (MAC)

Vous recherchez le fondement de la stratégie de The Macerich Company (MAC), et honnêtement, tout est dans l'énoncé de mission. Il ne s’agit pas seulement de futilités d’entreprise ; c'est la boussole qui guide chaque décision majeure en matière d'allocation de capital et de location, d'autant plus que le secteur des fiducies de placement immobilier de détail (REIT) continue d'évoluer.

La mission de la société Macerich est claire : posséder et exploiter des centres commerciaux prospères qui rassemblent les communautés et créent de la valeur à long terme pour les actionnaires, les partenaires et les clients. Il s'agit d'un mandat en trois parties qui correspond directement à leur orientation opérationnelle sur des propriétés dominantes de haute qualité sur les marchés américains riches. Cette concentration est essentielle, en particulier si l’on considère le taux d’occupation de leur portefeuille au troisième trimestre 2025, qui s’est établi à un niveau élevé. 93.4%.

Composante 1 : Posséder et exploiter des centres de vente au détail prospères

Le premier pilier essentiel concerne la qualité des actifs et l’excellence opérationnelle. Macerich ne court pas après tous les centres commerciaux ; ils se concentrent sur les propriétés de classe A qui peuvent s'adapter à l'évolution du paysage de consommation en intégrant des offres de vente au détail, de restauration, de divertissement et d'autres offres expérientielles. C’est ainsi que vous pérennisez un centre commercial.

La preuve en est dans l’activité de location. Pour la période 2025/2026, l'entreprise visait une moyenne de 4 millions de pieds carrés de baux, mais elle était déjà en avance sur le calendrier à la fin du deuxième trimestre 2025, ayant signé 4,3 millions de pieds carrés. Les nouveaux baux de magasins signés en 2025 devraient générer environ 99 millions de dollars en revenus bruts, démontrant comment leurs efforts de location stratégiques se traduisent directement en performance financière. Il s’agit d’un levier énorme pour la croissance future du bénéfice net d’exploitation (NOI). La réalisation constante par l'entreprise d'un N°1 de l’indice de référence mondial en matière de durabilité de l’immobilier (GRESB) Le classement du secteur nord-américain du commerce de détail pendant dix années consécutives (2015-2024) renforce également son engagement envers des opérations durables et de haute qualité.

• Concentrez-vous sur les propriétés de classe A, dominantes sur les principaux marchés américains.
• Générez des revenus grâce à des locations stratégiques et à un taux d'occupation élevé.
• S'engager pour la durabilité, un indicateur de qualité à long terme.

Composante 2 : Rassembler les communautés

Dans le marché actuel, un centre commercial doit être plus qu'un simple endroit pour acheter des choses ; il doit s'agir d'un centre communautaire, d'un « tiers-lieu » où les gens se rassemblent. Cet élément de mission constitue la proposition de valeur unique (UVP) de l'entreprise. Il s'agit de créer des environnements dynamiques et engageants qui favorisent un sentiment d'appartenance.

Macerich y parvient en réaménageant et en remerchandisant activement les propriétés pour ajouter des utilisations commerciales non traditionnelles, telles que des hôtels, des résidences et des espaces de travail créatifs, comme le montrent des projets comme le réaménagement de FlatIron Crossing. Cette stratégie diversifie les flux de revenus et, plus important encore, augmente le trafic piétonnier et le temps de séjour, ce qui profite à tous les locataires. Lorsque l’on regarde les revenus locatifs du deuxième trimestre 2025 qui s’élèvent à 232 725 milliers de dollars contre 197 961 000 $ un an plus tôt, cette approche centrée sur la communauté est un moteur évident de cette croissance des revenus. C'est certainement une décision judicieuse de combiner le commerce et l'expérience.

Composante 3 : Créer de la valeur à long terme pour les parties prenantes

Le dernier élément relie les objectifs opérationnels et communautaires aux résultats financiers pour les actionnaires, les partenaires et les clients. C'est là que la discipline financière d'un REIT chevronné entre en jeu, notamment à travers le plan « Path Forward », qui se concentre sur la réduction de la dette, l'amélioration du NOI et la simplification du portefeuille.

Voici le calcul rapide : l’amélioration des performances opérationnelles et la réduction de la dette créent directement de la valeur pour les actionnaires. Les fonds provenant des opérations (FFO) de la société au troisième trimestre 2025, une mesure clé de la performance des REIT, sont passés à 93,4 millions de dollars, ou 0,35 $ par action diluée, une amélioration par rapport à l'année précédente. De plus, l’entreprise est en bonne voie pour atteindre son objectif de 2025 100 millions à 150 millions de dollars des ventes de parcelles extérieures et de terrains non essentiels, avec 77 millions de dollars soit cédés, soit sous contrat par rapport à cet objectif, renforçant ainsi le bilan. Ce désendettement stratégique, accompagné de gains opérationnels tels qu'un Augmentation de 1,7% en résultat opérationnel net pour ses centres de portefeuille Go-Forward au troisième trimestre 2025, montre un engagement clair à générer des rendements financiers durables. Pour en savoir plus sur qui parie sur cette stratégie, vous voudrez peut-être consulter Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Déclaration de vision de la société Macerich (MAC)

Vous recherchez une carte claire de la direction que prend The Macerich Company (MAC), et honnêtement, leur énoncé de vision va droit au but : il s'agit d'être le meilleur absolu dans un paysage de vente au détail en évolution. La vision du MAC est être le premier propriétaire, exploitant et développeur de centres commerciaux régionaux, reconnu pour créer des environnements dynamiques et attrayants qui répondent aux besoins changeants des communautés et des détaillants. Il ne s’agit pas seulement de futilités d’entreprise ; il s'agit d'une directive stratégique qui correspond directement à leur pivot opérationnel vers des propriétés à usage mixte et à haute densité.

La vision est réaliste mais ambitieuse, se concentrant sur leurs points forts - des centres commerciaux de haute qualité et de niveau « A » - tout en reconnaissant la nécessité d'évoluer. Cela se voit dans la performance de leur portefeuille : les ventes des locataires au pied carré pour les espaces de moins de 10 000 pieds carrés ont été touchées. $849 pour les douze derniers mois clos le 30 juin 2025, ce qui constitue un indicateur solide de la demande pour leurs emplacements de premier ordre.

Propriété de premier ordre et environnements dynamiques

La première partie de la vision, premier propriétaire, exploitant et développeur de centres commerciaux régionaux, est un engagement envers la qualité plutôt que la quantité. Ils vendent activement leurs actifs non essentiels pour renforcer cette position, en visant un objectif de cession totale de 2 milliards de dollars. En août 2025, ils avaient déjà progressé vers cet objectif, avec des ventes d'actifs et des renégociations entre 1,2 milliard de dollars et 1,5 milliard de dollars. Ce désendettement est crucial pour une société de placement immobilier (REIT) comme MAC, d'autant plus que les charges d'intérêt s'élèvent à 71,9 millions de dollars au deuxième trimestre 2025.

La deuxième partie, créer des environnements dynamiques et engageants, c'est là que le caoutchouc rencontre la route. Cela signifie aller au-delà du simple commerce de détail. Ils ajoutent des hôtels, des résidences et des espaces de travail créatifs à des propriétés comme FlatIron Crossing, les transformant en véritables destinations « magasin-vivre-travail-loisirs ». Cette stratégie est le moteur du crédit-bail, qui constitue sans aucun doute un atout majeur. Les nouveaux baux de magasins devraient générer environ 99 millions de dollars du chiffre d'affaires brut, affichant une solide dynamique.

Mission : valeur à long terme et centres communautaires

L'énoncé de mission du MAC fonde la vision sur des résultats tangibles : posséder et exploiter des centres commerciaux prospères qui rassemblent les communautés et créent de la valeur à long terme pour les actionnaires, les partenaires et les clients. Cette double orientation – impact social et rendement financier – est une caractéristique de la stratégie REIT moderne. La partie « centres commerciaux prospères » est validée par le résultat opérationnel net (NOI) des mêmes centres pour leurs centres de portefeuille Go-Forward, qui ont connu une 1.7% augmentation au troisième trimestre 2025.

Pour les actionnaires, la mesure de base est le fonds provenant des opérations (FFO). Au troisième trimestre 2025, MAC a déclaré des FFO de 0,35 $ par action diluée, une amélioration par rapport à $0.32 et $0.33 rapportés respectivement au deuxième et au premier trimestre 2025. Cette hausse légère mais régulière suggère que leur orientation opérationnelle se traduit par de meilleurs résultats, même si les taux d'occupation fluctuent (le taux d'occupation au troisième trimestre 2025 était de 93.4%, à partir de 92.0% au deuxième trimestre 2025). Si vous souhaitez approfondir les chiffres derrière cette mission, vous devriez lire Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs.

Valeurs fondamentales : la boussole opérationnelle

Les six valeurs fondamentales - Excellence, Autonomisation, Intégrité, Relations, Optimisme et Plaisir - constituent le cadre comportemental pour l'exécution de la mission et de la vision. Ce ne sont pas de simples affiches sur un mur ; ils dictent la manière dont MAC évolue dans un secteur volatil. Par exemple, « Relations » est la clé du succès de leur location, qui a vu une 10.5% Écart de relocation des loyers de base pour les 12 derniers mois clos le 30 juin 2025. Ce type d'écart signifie qu'ils obtiennent des loyers nettement plus élevés sur les nouveaux baux que sur ceux qui arrivent à expiration, un signe clair de la confiance des détaillants dans leurs emplacements.

La valeur de « l'Excellence » se reflète également dans leurs efforts de pointe en matière de développement durable, notamment dans leur classement GRESB au premier rang parmi tous les détaillants américains pour la 10e année consécutive. Cet engagement en faveur de la responsabilité d'entreprise crée de la valeur à long terme en attirant des locataires et des investisseurs institutionnels de haute qualité qui donnent la priorité aux facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Il s'agit d'une décision commerciale intelligente, et pas seulement d'une initiative de bien-être.

• Excellence : Ils se concentrent sur les centres commerciaux de qualité « A ».
• Autonomisation : Prend en charge la prise de décision décentralisée dans la gestion immobilière.
• Intégrité : Indispensable pour maintenir la confiance avec les partenaires et les prêteurs.
• Relations : Alimente les forts écarts de relocation des loyers de base.
• Optimisme : Nécessaire pour les projets de développement à long terme comme l'acquisition de Crabtree Mall pour 290 millions de dollars.
• Amusant : Reconnaît la nature expérientielle des centres commerciaux modernes.

Valeurs fondamentales de la société Macerich (MAC)

Vous recherchez les véritables moteurs d’un fonds de placement immobilier (REIT) majeur comme The Macerich Company, et pas seulement le bilan. Je comprends. Les valeurs fondamentales – les principes directeurs – sont ce qui mappe les risques à court terme aux opportunités à long terme. Pour Macerich Company, l’accent est mis sur quelques domaines clés qui se traduisent directement par leur performance financière pour 2025. Voici un calcul rapide : des valeurs comme l'excellence et l'intégrité sont directement liées à leur taux d'occupation loué de 93,4 % et à leurs actions stratégiques de désendettement.

Nous devons dépasser les schémas passe-partout et voir comment ces valeurs se manifestent dans les chiffres et les actions de l’exercice 2025. Ce qu’ils disent faire et ce qu’ils font réellement sont souvent deux choses très différentes, mais pour Macerich Company, les données suggèrent un fort alignement.

Excellence

L'excellence n'est pas un adjectif ; il s'agit d'un engagement mesurable envers les normes les plus élevées en matière de gestion immobilière et d'innovation. Pour une FPI de vente au détail, cela signifie créer des destinations dans lesquelles les détaillants souhaitent se rendre et que les acheteurs souhaitent visiter, ce qui nécessite une innovation continue. Vous ne pouvez pas simplement vous asseoir sur un bon actif et vous attendre à ce qu'il fonctionne. Il faut le travailler.

Macerich Company démontre cette valeur par son efficacité opérationnelle et son leadership en matière de durabilité. Ils ont atteint le classement GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) n°1 pour le secteur nord-américain du commerce de détail pendant dix années consécutives, ce qui constitue un exploit opérationnel vraiment impressionnant. Cet accent mis sur la durabilité réduit les coûts d’exploitation et attire des locataires et des partenaires financiers de grande qualité. De plus, les « Go-Forward Portfolio Centers » de la société ont enregistré une augmentation de 1,7 % de leur bénéfice net d'exploitation (NOI) au troisième trimestre 2025, ce qui est un signe clair que leur gestion immobilière fonctionne.

• Atteint un taux d'occupation loué du portefeuille de 93,4 % au 30 septembre 2025.
• Les nouveaux baux de magasins devraient générer environ 99 millions de dollars de revenus bruts.
• Mettre en œuvre une nouvelle plateforme opérationnelle sur cinq ans pour une meilleure prévision et une meilleure gestion des performances.

Intégrité

L'intégrité, dans le monde financier, signifie transparence et suivi de la stratégie déclarée, surtout lorsqu'elle implique des décisions difficiles comme la vente d'actifs. L'engagement de Macerich Company dans son plan « Path Forward », qui vise à simplifier les activités et à réduire l'endettement, en est un exemple concret.

La société met activement en œuvre sa stratégie visant à renforcer son bilan. Par exemple, au troisième trimestre 2025, Macerich Company a finalisé la vente de Lakewood Center pour 332,1 millions de dollars. Ils utilisent le produit de ces cessions stratégiques pour réduire leur dette et réinvestir dans des actifs de base très performants, comme l'acquisition de Crabtree Mall pour 266,9 millions de dollars en espèces. Il ne s’agit pas seulement de papier commercial ; il s'agit d'un plan transparent et déclaré visant à réduire le ratio d'endettement et à se concentrer sur les propriétés dominantes. L'objectif ultime est de générer des rendements constants et de créer de la valeur pour les actionnaires. C'est pourquoi vous pouvez trouver une répartition plus détaillée de leurs performances dans Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs.

Relations

Une FPI est un propriétaire et son entreprise vit et meurt grâce à ses relations avec les locataires et la communauté. La valeur des relations se reflète dans la demande pour l'espace de Macerich Company. La preuve en est dans l'activité de location : les revenus de location de Macerich Company pour les neuf premiers mois de 2025 s'élevaient à 705,6 millions de dollars, soit une augmentation significative de 19,0 % d'une année sur l'autre.

Ce type de croissance ne se produit pas sans de solides partenariats avec les locataires et une compréhension approfondie des besoins des consommateurs. Les propriétés de l'entreprise servent de carrefours communautaires, ce qui constitue un élément central de leur mission. Lorsqu'un détaillant constate une augmentation de 19,0 % du flux de revenus que vous fournissez, cela lui indique que vous êtes un bon partenaire. Il s'agit d'une relation fondée sur la performance, et pas seulement sur une poignée de main.

Autonomisation

L’autonomisation signifie pousser la prise de décision vers le bas de l’organigramme et responsabiliser les gens. Pour Macerich Company, cela se traduit par une gestion immobilière agile et une concentration sur les améliorations opérationnelles. Le plan « Path Forward », bien qu'il s'agisse d'une stratégie descendante, s'appuie sur des équipes habilitées pour exécuter ses objectifs, comme la rationalisation des opérations et l'amélioration de l'efficacité.

Le résultat de cette concentration interne est une situation financière améliorée. Les fonds provenant des opérations (FFO) de la société - une mesure clé pour les REIT - s'élevaient à 253,5 millions de dollars pour les neuf premiers mois de 2025, contre 247,5 millions de dollars pour la même période de 2024. Ce gain en FFO, même avec une perte nette de (178,4) millions de dollars pour la même période, montre que les activités d'exploitation de base génèrent plus de liquidités, ce qui constitue une victoire pour la propriété opérationnelle. Voici le calcul rapide : de meilleurs processus internes conduisent à de meilleurs flux de trésorerie. La position de liquidité de la société s'élève désormais à environ 1 milliard de dollars au troisième trimestre 2025, ce qui lui donne la flexibilité du capital nécessaire pour agir conformément aux décisions qu'elle a prises.