Explorer l'investisseur de The Macerich Company (MAC) Profile: Qui achète et pourquoi ?

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et vous vous demandez qui achète encore dans l’histoire du Real Estate Investment Trust (REIT) du centre commercial, et honnêtement, la réponse est celle des plus grands acteurs du jeu. L'investisseur profile est majoritairement institutionnel, la propriété s'établissant récemment à environ 100.20% d'actions en circulation en novembre 2025, ce qui vous indique qu'il ne s'agit pas d'une action axée sur la vente au détail ; c'est un champ de bataille pour des géants comme BlackRock, Inc. et Vanguard Group Inc., qui détiennent chacun des dizaines de millions d'actions. Qu'est-ce qui motive leur conviction, même à l'heure où les cours des actions sont proches $16.60 par action à la mi-novembre 2025 ? C'est un pari sur le redressement, en témoigne les résultats du troisième trimestre 2025 montrant des fonds provenant des opérations (FFO) à $0.35 par action et le taux d'occupation futur du portefeuille grimpant à 94.3%, plus un 1.7% bond d’une année sur l’autre du bénéfice net d’exploitation (NOI). Ces institutions achètent parce que les fondamentaux sous-jacents de l’immobilier commercial – en particulier les centres commerciaux de haute qualité et à fort trafic – montrent une reprise réelle et mesurable, et pas seulement de l’espoir. La question est : ont-ils raison sur le rapport risque/récompense à court terme, ou la concentration institutionnelle est-elle un signe avant-coureur d’un marché saturé ?

Qui investit dans The Macerich Company (MAC) et pourquoi ?

Vous regardez The Macerich Company (MAC), un fonds de placement immobilier (REIT) de détail, et la première chose à comprendre est qu'il s'agit essentiellement d'un jeu institutionnel et non de détail. Ce qu’il faut retenir directement, c’est que la grande majorité des capitaux autour 98.12% des actions en circulation, est détenue par de grandes institutions comme les gestionnaires d'actifs et les fonds de pension, et non par des investisseurs individuels.

Cela signifie que l'évolution du cours des actions et la stabilité à long terme sont dictées par les décisions stratégiques de géants comme BlackRock, Inc. et Vanguard Group Inc. Honnêtement, les investisseurs particuliers en détiennent une part négligeable, proche de 0.00%. C'est un jeu où l'on parie beaucoup d'argent sur un redressement.

Types d’investisseurs clés : les géants institutionnels

La base d'investisseurs de la société Macerich est un exemple classique de domination institutionnelle, typique d'un REIT subissant une transformation complexe. Ces grands détenteurs sont généralement divisés en trois groupes principaux : les fonds indiciels passifs, les gestionnaires d’actifs actifs et un groupe restreint mais influent de hedge funds ou d’investisseurs activistes.

Les principaux actionnaires à compter de l’exercice 2025 sont essentiellement des gestionnaires passifs. Par exemple, Vanguard Group Inc. détient 38,6 millions actions, et BlackRock, Inc. possède plus de 44,3 millions actions. Ils détiennent The Macerich Company car elle fait partie des principaux indices immobiliers ou de petites capitalisations. Ils doivent l'acheter. De plus, vous détenez une participation importante dans le Teachers Pension Plan Board de l'Ontario, qui est classé parmi les initiés/actionnaires majeurs et détient une participation massive. 67,8 millions actions, représentant 26.50% de l'entreprise.

• Fonds passifs : Conserver pour le suivi de l'index, ce qui stimule la demande de base.
• Gestionnaires actifs : Recherchez l’alpha (surperformance) à partir de l’histoire du redressement.
• Initiés/actionnaires majeurs : Les investisseurs stratégiques à long terme comme les fonds de pension.

Voici un rapide calcul sur les principaux titres institutionnels, montrant où se situe le véritable pouvoir :

Motivations d'investissement : rendement et valeur de redressement

Les principales motivations pour détenir des actions de The Macerich Company se résument à deux facteurs fondamentaux : un rendement en dividendes intéressant et le potentiel d'appréciation du capital résultant d'un pivot stratégique réussi. Il s’agit d’une configuration classique d’investissement de valeur dans l’espace REIT.

Revenu de dividendes : Le statut de la société Macerich en tant que REIT signifie qu'elle doit distribuer une grande partie de son bénéfice imposable aux actionnaires. Pour l'exercice 2025, le dividende annuel est de 0,68 $ par action, ce qui se traduit par un rendement du dividende à terme d'environ 4.16% à 4.20%. Ce flux de trésorerie trimestriel stable est définitivement attrayant pour les fonds de pension et les fonds communs de placement axés sur le revenu, en particulier dans un marché volatil.

Croissance et réduction des risques : Le véritable enthousiasme vient du plan « Path Forward », qui vise à simplifier les activités et à réduire l'endettement. Au premier trimestre 2025, la société a montré de solides signes opérationnels : le chiffre d'affaires a dépassé les attentes à 249,22 millions de dollars et les fonds provenant des opérations (FFO) ont atteint 0,33 $ par action au deuxième trimestre 2025. La société améliore son bilan, réduisant son ratio dette/EBITDA de 8,7x à 7,9x, avec pour objectif d'atteindre la fourchette basse à moyenne des 6 d'ici 2028. Une forte activité de location est également un facteur clé. indicateur, les spreads de location des nouvelles transactions atteignant 22 % au cours des 12 derniers mois à compter du premier trimestre 2025. Vous pouvez trouver une analyse plus approfondie de ces chiffres dans Décomposer la santé financière de The Macerich Company (MAC) : informations clés pour les investisseurs.

Stratégies d'investissement : le jeu de valeur

La stratégie dominante ici est une approche à long terme axée sur la valeur, souvent appelée « jeu de redressement ». Les investisseurs parient que le portefeuille de centres commerciaux de haute qualité et densément peuplés de la société réussira sa transition vers des destinations à usage mixte, entraînant une hausse des ventes et des loyers.

• Investissement de valeur à long terme : Les gestionnaires actifs, comme Smead Capital Management Inc., attendent cette transformation sur plusieurs années. Ils considèrent le cours actuel de l'action comme sous-évalué par rapport au prix estimé. $2.00 objectif de FFO par action attendu vers 2028, ce qui pourrait pousser le titre vers 30 $ par action.
• Investissement de revenu : Le dividende trimestriel stable de 0,17 $ par action est le principal moteur des fonds REIT axés sur le revenu. Ils achètent essentiellement un instrument de type obligation avec un potentiel de hausse des actions.
• Trading à court terme : La forte volatilité des prix du titre, indiquée par un bêta de 2,11, signifie qu'il évolue plus de deux fois plus que l'ensemble du marché. Cette volatilité attire les traders à court terme et les fonds quantitatifs qui cherchent à capitaliser sur les fluctuations rapides des prix, même si le sentiment institutionnel général est de « conserver ».

L’action clé pour vous est de suivre les progrès de la réduction de la dette et la croissance du résultat opérationnel net (NOI) au même centre. Si l’entreprise atteint ses objectifs d’endettement et maintient les spreads de location à un niveau élevé, la thèse de la valeur à long terme tient la route.

Propriété institutionnelle et principaux actionnaires de The Macerich Company (MAC)

Vous voulez savoir qui achète The Macerich Company (MAC) et pourquoi, et la réponse courte est que l’argent institutionnel est toujours fortement investi, mais il circule. Fin 2025, les investisseurs institutionnels - les grands fonds, les banques et les fonds de dotation - détiennent une part massive de l'entreprise, détenant environ 87.38% du stock. Cette concentration de la propriété signifie que leurs décisions collectives déterminent directement le cours des actions et l'orientation stratégique de la direction.

L'institutionnel profile car The Macerich Company est dominée par les géants de la gestion d’actifs. Des sociétés comme BlackRock, Inc., Vanguard Group Inc et State Street Corp figurent systématiquement parmi les plus grands détenteurs. Leurs participations sont souvent liées à des fonds indiciels gérés passivement (comme l'ETF iShares Core S&P Small-Cap, IJR), ce qui signifie qu'ils achètent et détiennent en fonction de la composition de l'indice, mais les gestionnaires actifs exercent également une influence significative.

Voici un aperçu de certains des enjeux institutionnels les plus importants, montrant l’ampleur de leur investissement dans l’entreprise :

Changements récents : les institutions achètent-elles ou vendent-elles des MAC ?

Les données pour l’exercice 2025 montrent un tableau mitigé, mais légèrement négatif, de l’accumulation institutionnelle. Dans l’ensemble, pour le cycle 13F se terminant en septembre 2025, le volume des actions institutionnelles a connu une variation trimestrielle d’environ -9.18%, indiquant une vente nette. Pourtant, il ne s’agit pas d’une retraite uniforme ; il s'agit d'une réaffectation du capital, ce à quoi on peut s'attendre dans le cas d'un redressement d'une fiducie de placement immobilier (REIT).

Nous constatons une nette divergence entre les institutions qui vendent leurs titres et d'autres qui augmentent leur exposition, ce qui laisse entrevoir un débat sur la stratégie « Path Forward » de l'entreprise.

• Acheteurs : Certains fonds augmentent agressivement leurs positions, pariant sur le redressement. Par exemple, Balyasny Asset Management L.P. a considérablement augmenté ses actions. 528.3% à la mi-août 2025. En outre, le Fonds de pension commun D de l’État du New Jersey a augmenté sa participation de 26.7% au deuxième trimestre 2025.
• Vendeurs : D’autres institutions réduisent leur exposition aux risques. Par exemple, Barclays PLC a réduit ses participations de -38.6% en novembre 2025. Smead Capital Management Inc. a également connu une -11.8% évolution trimestrielle des actions à compter d’août 2025.

Cela me dit que même si l'argent passif est stable, les gestionnaires actifs décident si la reprise de Macerich est correctement valorisée. Certains y voient une opportunité de valeur importante ; d’autres voient trop de risques dans l’environnement actuel.

Influence des investisseurs sur la stratégie et la performance des actions

Les investisseurs institutionnels ne se contentent pas de détenir des actions ; ils exercent une pression qui façonne la stratégie de l’entreprise. Pour The Macerich Company, la principale préoccupation qui anime le dialogue avec les investisseurs en 2025 a été l'endettement élevé de l'entreprise.

La direction de l'entreprise met donc en œuvre une stratégie visant directement à apaiser ces grands actionnaires. Le plan « Path Forward » vise à simplifier l'entreprise, à améliorer les opérations et, plus important encore, à réduire cet effet de levier. Cela s’est traduit par des actions concrètes :

• Dispositions d'actifs : L'entreprise a réalisé plus de 1,1 milliard de dollars de cessions depuis le début du plan, y compris la vente d'actifs comme Lakewood Center et Atlas Park au troisième trimestre 2025. Il s'agit d'une mesure directe visant à rembourser la dette et à améliorer le bilan.
• Dynamique de la location : L'accent mis sur la performance opérationnelle est clair, avec 2,6 millions pieds carrés de baux signés au cours du seul premier trimestre 2025, soit plus du double du volume par rapport au même trimestre de l'année précédente. Ce succès de location justifie la thèse d'investissement pour les acheteurs actifs.
• Signal de dividende : La décision de la direction de maintenir le dividende trimestriel de $0.17 par action, même avec une perte nette au T3 2025 de 87,4 millions de dollars, est un signal puissant adressé à la base institutionnelle indiquant que la société reste attachée au rendement pour les actionnaires, un facteur clé pour les investisseurs en REIT.

La structure institutionnelle de propriété dicte essentiellement que l’entreprise doit donner la priorité à la réduction de la dette et aux améliorations opérationnelles pour maintenir la confiance. Vous pouvez en savoir plus sur les objectifs à long terme qui sous-tendent ces actions dans leur Énoncé de mission, vision et valeurs fondamentales de The Macerich Company (MAC).

Investisseurs clés et leur impact sur The Macerich Company (MAC)

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et essayez de déterminer qui mène réellement la danse dans les coulisses, et la réponse est claire : ce sont les énormes fonds institutionnels. Il ne s’agit pas uniquement de titres passifs ; leur taille dicte l'orientation stratégique de l'entreprise, notamment le plan crucial de réduction de la dette.

La société Macerich (MAC) est majoritairement détenue par des institutions, leurs participations représentant environ 99,3 % des actions de la société à la fin de 2025, voire une participation institutionnelle de 100,20 % au 20 novembre 2025, ce qui reflète la forte concentration d'actions détenues par les fonds par rapport au flottant public. Cela signifie qu'une poignée de gestionnaires d'actifs colossaux détiennent les clés de la gouvernance de The Macerich Company (MAC).

Voici le calcul rapide : lorsque des sociétés comme BlackRock, Inc. et The Vanguard Group, Inc. détiennent plus d'un tiers des actions, leurs votes sur des questions majeures - comme les nominations au conseil d'administration ou l'orientation stratégique - sont définitivement ce qui compte.

Les trois grands et un initié clé

Les principaux actionnaires sont les suspects habituels dans le monde institutionnel, mais leur ampleur est ici frappante. Les trois plus grands actionnaires institutionnels contrôlent à eux seuls plus de 40 % des actions de la société.

Le principal actionnaire, cependant, n'est pas un fonds passif traditionnel, mais le Teachers Pension Plan Board Ontario, qui détient une énorme participation de 26,50 %, évaluée à environ 1,17 milliard de dollars à la fin de 2025. Il s'agit d'une participation « d'initié » importante qui leur confère une influence démesurée, souvent catégorisée comme un initié en raison de sa taille et de sa nature stratégique à long terme.

Les plus grands détenteurs institutionnels, sur la base des dépôts du troisième trimestre 2025, ressemblent à ceci :

Influence des investisseurs : tracer la voie à suivre

La principale manière dont ces investisseurs ont un impact sur The Macerich Company (MAC) à l'heure actuelle est de promouvoir la stratégie « Path Forward ». Honnêtement, le marché exige depuis des années un bilan plus solide, et le plan actuel est une réponse directe à cette pression.

L’objectif principal est de réduire l’endettement de l’entreprise. A la fin du troisième trimestre 2025, le ratio dette nette/EBITDA (Earning Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) s'élève à 7,76x. L'objectif public de la direction, qui correspond essentiellement au mandat de ses principaux actionnaires, est de ramener ce chiffre dans la fourchette basse à moyenne de 6x au cours des prochaines années. Il s’agit d’un plan d’action clair, piloté par les investisseurs.

• Exigez une réduction de la dette : les investisseurs souhaitent voir le bilan sans risque.
• Soutenir les ventes d'actifs : la société a annoncé 1,2 milliard de dollars d'actifs à vendre, clôturés ou en renégociation pour financer cette réduction de la dette.
• Mettre l'accent sur la qualité : la stratégie se concentre sur les centres commerciaux de la plus haute qualité, ce qui constitue une thèse clé à long terme pour des détenteurs comme Smead Capital Management, Inc.

Si vous êtes intéressé par l'histoire et le modèle économique qui ont conduit à cette structure de propriété, vous pouvez en savoir plus sur The Macerich Company (MAC) : histoire, propriété, mission, comment ça marche et gagne de l'argent.

Mouvements récents : achat, vente et activité des guichets automatiques

L’activité commerciale récente montre une image mitigée, typique d’une entreprise en redressement. Alors que les grands fonds passifs maintiennent pour la plupart leurs positions, certains investisseurs actifs prennent des mesures notables.

Par exemple, le Fonds de pension commun D de l’État du New Jersey a considérablement augmenté sa participation au deuxième trimestre 2025, augmentant ainsi sa position de 26,7 %. Cela suggère une confiance dans le redressement de l'entreprise et dans son portefeuille de centres commerciaux de haute qualité.

D’un autre côté, la société elle-même a levé des capitaux grâce à son programme At-The-Market (ATM), qui augmente le nombre d’actions et peut exercer une pression sur le cours des actions. Au troisième trimestre 2025, The Macerich Company (MAC) a vendu 2,8 millions d'actions ordinaires pour un produit net d'environ 50 millions de dollars, à un prix moyen pondéré de 18,03 dollars par action. Il s’agit d’une mesure tactique visant à financer leur plan de réduction de la dette, mais il s’agit essentiellement de vendre des actions pour rembourser la dette.

En outre, des ventes d'initiés ont été constatées au cours des trois mois précédant les dépôts du troisième trimestre 2025, le chef comptable et un directeur vendant des actions. Même si le PDG, Jackson Hsieh, détient une participation importante et s'engage dans le plan, un peu de vente d'initié peut encore faire sourciller et est quelque chose à surveiller.

Impact sur le marché et sentiment des investisseurs

Vous regardez The Macerich Company (MAC) et vous vous demandez qui achète et pourquoi, en particulier dans un contexte où le secteur de l'immobilier commercial continue de naviguer dans un environnement complexe. Ce qu’il faut retenir directement, c’est que même si le sentiment institutionnel est globalement neutre – une note consensuelle « Hold » – les grands acteurs à long terme comme les fonds de pension et les principaux gestionnaires d’actifs maintiennent, et dans certains cas, augmentent activement leurs participations, signalant leur confiance dans le plan de redressement de l’entreprise.

Les investisseurs institutionnels détiennent la grande majorité des actions, avec une participation d'environ 87,38 %. Il ne s’agit pas d’une action pilotée par les day traders de détail ; c'est un champ de bataille pour gagner beaucoup d'argent. Le principal actionnaire est le Teachers Pension Plan Board Ontario, qui détient une participation majoritaire de 26,50 %, évaluée à environ 1,17 milliard de dollars. Il s’agit d’un vote de confiance massif et à long terme, et non d’un échange rapide.

Le sentiment est prudent, mais il n’y a pas de panique. Honnêtement, le marché attend que la stratégie « Path Forward » de l’entreprise se concrétise pleinement. Vous pouvez approfondir le contexte et la stratégie de l’entreprise ici : The Macerich Company (MAC) : histoire, propriété, mission, comment ça marche et gagne de l'argent.

Réactions récentes du marché aux changements de propriété

La réponse du marché boursier aux changements de propriété en 2025 a été mitigée, mais généralement positive sur les nouvelles qui valident le changement stratégique de l'entreprise. Par exemple, au troisième trimestre 2025, T. Rowe Price Group, Inc. a considérablement augmenté sa position, portant ses actions à 6,13 millions, soit un bond de plus de 40,1 %. Ce type d’accumulation agressive de la part d’un gestionnaire de fonds respecté est définitivement remarqué.

Le marché a également montré une bonne réaction au rapport sur les résultats du troisième trimestre 2025. Le 4 novembre 2025, le cours de l'action a augmenté de 2,08 % à 17,34 $ dans les échanges après-vente, reflétant l'optimisme des investisseurs quant à la dynamique de la location. Cela s'est produit même si les fonds provenant des opérations (FFO) annoncés de 0,35 $ par action ont légèrement manqué l'estimation consensuelle de 0,36 $. Le chiffre d'affaires supérieur - 253,3 millions de dollars rapportés contre 246,77 millions de dollars prévus - était ce qui comptait vraiment pour les investisseurs, démontrant que l'activité principale se renforce.

Voici un rapide calcul expliquant pourquoi l'achat institutionnel est important : lorsqu'un fonds comme Nuveen ouvre une nouvelle position d'une valeur d'environ 32,6 millions de dollars (comme il l'a fait au deuxième trimestre 2025), cela signale que sa diligence raisonnable indique une proposition de valeur convaincante. Vous voyez l’argent affluer parce que vous pensez que le portefeuille des centres commerciaux haut de gamme est sous-évalué.

Points de vue des analystes sur l'impact des principaux investisseurs

La communauté des analystes considère le fort soutien institutionnel comme une force stabilisatrice, mais elle est réaliste quant aux défis à relever. La note consensuelle de 11 analystes en novembre 2025 est « Conserver ». L'objectif de cours moyen sur 12 mois est fixé à 19,67 $. Cela suggère une légère hausse par rapport au cours de l’action de novembre 2025, d’environ 16,60 $ par action.

Les notes mitigées témoignent du débat interne : The Macerich Company est-elle une société à forte valeur ou un REIT en difficulté ? Bank of America, par exemple, a rehaussé le titre à « Acheter » avec un objectif de cours de 23,00 $, croyant en la stratégie de l'entreprise visant à repositionner ses actifs. Néanmoins, JPMorgan Chase & Co. maintient une note « sous-pondérée », même après avoir relevé son objectif de cours à 19,00 $.

Ce que cache cette estimation, c’est l’effet de levier élevé. La dette nette de l'entreprise par rapport à l'EBITDA ajusté s'élevait à 7,76 fois à la fin du troisième trimestre 2025. C'est un chiffre élevé, et c'est pourquoi les analystes maintiennent une « attente » prudente, même avec des perspectives positives sur le crédit-bail. Les grands fonds parient que le programme agressif de recyclage des capitaux – comme la vente du Wilton Mall pour 25 millions de dollars au premier trimestre 2025 – réduira cet effet de levier et débloquera de la valeur.

La clé pour vous est de surveiller les indicateurs que surveillent les grands investisseurs :

• Suivez les taux d’occupation, qui ont atteint 94,3 % dans le portefeuille futur au troisième trimestre 2025.
• Surveillez le pipeline de location, qui devrait générer environ 25 millions de dollars de revenus supplémentaires en 2025.
• Recherchez définitivement plus de ventes d’actifs pour réduire l’effet de levier de 7,76x.

Votre prochaine étape devrait consister à modéliser l'impact d'une réduction du ratio dette/EBITDA par rapport à l'objectif de l'entreprise de six fois faible à moyen sur la valorisation des flux de trésorerie actualisés (DCF) du titre.