استكشاف مستثمر شركة Macerich (MAC). Profile: من يشتري ولماذا؟

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وتتساءل من الذي لا يزال يشتري قصة صندوق الاستثمار العقاري (REIT) في المركز التجاري، وبصراحة، الجواب هو أكبر اللاعبين في اللعبة. المستثمر profile هو أمر مؤسسي إلى حد كبير، حيث وصلت الملكية مؤخرًا إلى حوالي 100.20% من الأسهم القائمة اعتبارًا من نوفمبر 2025، والتي تخبرك أن هذا ليس سهمًا يعتمد على التجزئة؛ إنها ساحة معركة للعمالقة مثل BlackRock, Inc. وVanguard Group Inc. الذين يمتلك كل منهم عشرات الملايين من الأسهم. ما الذي يدفعهم إلى الإدانة، حتى مع اقتراب تداول الأسهم $16.60 للسهم الواحد في منتصف نوفمبر 2025؟ إنه رهان على التحول، كما يتضح من نتائج الربع الثالث من عام 2025 التي تظهر الأموال من العمليات (FFO) عند $0.35 للسهم الواحد وارتفاع معدل إشغال المحفظة إلى 94.3%، بالإضافة إلى أ 1.7% قفزة سنوية في صافي الدخل التشغيلي (NOI). وتشتري هذه المؤسسات لأن الأساسيات الأساسية لعقارات التجزئة ــ وعلى وجه التحديد المراكز التجارية العالية الجودة والمزدحمة ــ تظهر انتعاشاً حقيقياً قابلاً للقياس، وليس مجرد أمل. والسؤال هنا هو: هل هم على حق فيما يتعلق بالمخاطرة/المكافأة في الأمد القريب، أم أن التركيز المؤسسي يشكل إشارة تحذيرية إلى ازدحام التجارة؟

من يستثمر في شركة Macerich (MAC) ولماذا؟

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC)، وهي صندوق استثمار عقاري للبيع بالتجزئة (REIT)، وأول شيء يجب أن تفهمه هو أن هذه لعبة مؤسسية بأغلبية ساحقة، وليست لعبة تجزئة. الوجبات الجاهزة المباشرة هي أن الغالبية العظمى من رأس المال حولها 98.12% من الأسهم القائمة - مملوكة لمؤسسات كبيرة مثل مديري الأصول وصناديق التقاعد، وليس المستثمرين الأفراد.

وهذا يعني أن حركة أسعار الأسهم والاستقرار على المدى الطويل تمليهما القرارات الإستراتيجية للشركات العملاقة مثل BlackRock, Inc. وVangguard Group Inc. وبصراحة، يحتفظ مستثمرو التجزئة بجزء ضئيل، بالقرب من 0.00%. إنها لعبة أموال كبيرة تراهن على التحول.

أنواع المستثمرين الرئيسيين: العمالقة المؤسسيون

تعد قاعدة المستثمرين في شركة Macerich مثالًا كلاسيكيًا للهيمنة المؤسسية، وهو أمر نموذجي بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية التي تمر بتحول معقد. وينقسم هؤلاء المالكون الكبار عمومًا إلى ثلاث مجموعات رئيسية: صناديق المؤشرات السلبية، ومديري الأصول النشطين، ومجموعة صغيرة ولكن مؤثرة من صناديق التحوط أو المستثمرين النشطين.

أكبر المساهمين اعتبارًا من السنة المالية 2025 هم في المقام الأول مديرون سلبيون. على سبيل المثال، تحتفظ شركة Vanguard Group Inc 38.6 مليون الأسهم، وتمتلك شركة BlackRock, Inc. أكثر من 44.3 مليون أسهم. إنهم يمتلكون شركة Macerich لأنها أحد مكونات العقارات الكبرى أو المؤشرات الصغيرة. عليهم شرائه. بالإضافة إلى ذلك، لديك ملكية كبيرة من مجلس خطة معاشات التقاعد للمعلمين في أونتاريو، والذي تم تصنيفه على أنه أحد المساهمين الرئيسيين/المطلعين، ويمتلك قدرًا هائلاً 67.8 مليون أسهم، تمثل 26.50% من الشركة.

• الصناديق السلبية: انتظر لتتبع المؤشر، مما يؤدي إلى زيادة الطلب الأساسي.
• المديرون النشطون: ابحث عن ألفا (الأداء المتفوق) من قصة التحول.
• المطلعون/ كبار المساهمين: المستثمرون الاستراتيجيون على المدى الطويل يحبون صناديق التقاعد.

فيما يلي حسابات سريعة حول أهم الحيازات المؤسسية، والتي توضح أين تكمن القوة الحقيقية:

دوافع الاستثمار: العائد والقيمة التحولية

تتلخص الدوافع الأساسية للاحتفاظ بأسهم شركة Macerich في عاملين أساسيين: عائد أرباح مقنع وإمكانية زيادة رأس المال من خلال محور استراتيجي ناجح. يعد هذا إعدادًا كلاسيكيًا لاستثمار القيمة في مساحة REIT.

دخل الأرباح: إن وضع شركة Macerich كصندوق استثمار عقاري يعني أنه يجب عليها توزيع جزء كبير من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين. بالنسبة للسنة المالية 2025، تبلغ الأرباح السنوية 0.68 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، مما يترجم إلى عائد أرباح آجلة يبلغ حوالي 4.16% ل 4.20%. من المؤكد أن هذا التدفق النقدي الفصلي المستقر جذاب لصناديق التقاعد وصناديق الاستثمار المشتركة التي تركز على الدخل، خاصة في السوق المتقلبة.

النمو وتقليص المخاطر: الإثارة الحقيقية تأتي من خطة "Path Forward"، التي تهدف إلى تبسيط الأعمال وتقليل الرافعة المالية. في الربع الأول من عام 2025، أظهرت الشركة علامات تشغيلية قوية: تجاوزت الإيرادات التوقعات عند 249.22 مليون دولار، ووصلت الأموال من العمليات (FFO) إلى 0.33 دولار للسهم في الربع الثاني من عام 2025. وتعمل الشركة على تحسين ميزانيتها العمومية، وخفض نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك من 8.7x إلى 7.9x، بهدف الوصول إلى المستوى المنخفض إلى المتوسط-6 بحلول عام 2028. يعد أيضًا مؤشرًا رئيسيًا، حيث تصل فروق أسعار عقود الإيجار الجديدة إلى 22٪ في الأشهر الـ 12 التالية اعتبارًا من الربع الأول من عام 2025. ويمكنك العثور على نظرة أعمق حول هذه الأرقام في تحليل الصحة المالية لشركة Macerich (MAC): رؤى أساسية للمستثمرين.

استراتيجيات الاستثمار: قيمة اللعب

إن الإستراتيجية السائدة هنا هي منهج طويل المدى وموجه نحو القيمة، وغالباً ما يشار إليه باسم "التحول الجذري". ويراهن المستثمرون على أن محفظة مراكز التسوق عالية الجودة والمكتظة بالسكان التابعة للشركة ستنتقل بنجاح إلى وجهات متعددة الاستخدامات، مما يؤدي إلى ارتفاع المبيعات والإيجارات.

• استثمار القيمة على المدى الطويل: ويتمسك المديرون النشطون، مثل شركة Smead Capital Management Inc.، بالتحول الذي يستمر لعدة سنوات. وهم يرون أن سعر السهم الحالي مقوم بأقل من قيمته مقارنة بالسعر المقدر $2.00 من المتوقع تحقيق هدف FFO للسهم الواحد في عام 2028 تقريبًا، مما قد يدفع السهم نحو 30 دولارًا للسهم الواحد.
• استثمار الدخل: تعد توزيعات الأرباح الفصلية المستقرة البالغة 0.17 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد هي المحرك الرئيسي لصناديق الاستثمار العقاري التي تركز على الدخل. إنهم يشترون بشكل أساسي أداة تشبه السندات مع ارتفاع الأسهم.
• التداول قصير المدى: إن التقلبات العالية في أسعار السهم، والتي يشار إليها ببيتا 2.11، تعني أنه يتحرك أكثر من ضعف حركة السوق بشكل عام. يجذب هذا التقلب المتداولين على المدى القصير والصناديق الكمية التي تتطلع إلى الاستفادة من التقلبات السريعة في الأسعار، على الرغم من أن الشعور المؤسسي العام هو "الاحتفاظ".

الإجراء الرئيسي بالنسبة لك هو مراقبة التقدم المحرز في تخفيض الديون ونمو صافي الدخل التشغيلي (NOI) في نفس المركز. إذا حققت الشركة أهداف الرافعة المالية الخاصة بها وحافظت على فروق أسعار التأجير مرتفعة، فإن أطروحة القيمة طويلة الأجل تصمد.

الملكية المؤسسية والمساهمين الرئيسيين لشركة Macerich (MAC)

تريد أن تعرف من يشتري شركة Macerich (MAC) ولماذا، والإجابة المختصرة هي أن الأموال المؤسسية لا تزال مستثمرة بكثافة، ولكنها تتحرك. اعتبارًا من أواخر عام 2025، يمتلك المستثمرون المؤسسيون - الصناديق الكبيرة والبنوك والأوقاف - جزءًا كبيرًا من الشركة، ويمتلكون ما يقرب من 87.38% من المخزون. إن تركيز الملكية يعني أن قراراتهم الجماعية تدفع بشكل مباشر سعر السهم والتركيز الاستراتيجي للإدارة.

المؤسسية profile لأن شركة Macerich يهيمن عليها عمالقة إدارة الأصول. تعد شركات مثل BlackRock, Inc. وVangguard Group Inc وState Street Corp دائمًا من بين أكبر حاملي الأسهم. غالبًا ما ترتبط حصصهم بصناديق المؤشرات المدارة بشكل سلبي (مثل iShares Core S&P Small-Cap ETF، IJR)، مما يعني أنهم يشترون ويحتفظون بناءً على تكوين المؤشر، لكن المديرين النشطين يتمتعون أيضًا بنفوذ كبير.

فيما يلي لمحة سريعة عن بعض أكبر حصص المؤسسات، والتي توضح الحجم الهائل لاستثماراتها في الشركة:

التحولات الأخيرة: هل تقوم المؤسسات بشراء أو بيع MAC؟

وتظهر بيانات السنة المالية 2025 صورة مختلطة، ولكنها سلبية بعض الشيء، للتراكم المؤسسي. بشكل عام، بالنسبة للدورة 13F المنتهية في سبتمبر 2025، شهد حجم أسهم المؤسسات تحولًا ربع سنوي تقريبًا -9.18%مما يدل على صافي البيع. ومع ذلك، هذا ليس تراجعًا موحدًا؛ إنها إعادة تخصيص رأس المال، وهو ما تتوقعه في قصة تحول صندوق الاستثمار العقاري (REIT).

نحن نرى تباينًا واضحًا بين المؤسسات التي تبيع أسهمها بأسعار منخفضة وتلك التي تزيد من تعرضها للخطر، مما يشير إلى جدل حول استراتيجية "المسار إلى الأمام" الخاصة بالشركة.

• المشترين: تعمل بعض الصناديق على زيادة مراكزها بقوة، وتراهن على التحول. على سبيل المثال، قامت شركة Balyasny Asset Management L.P. بتعزيز أسهمها بشكل هائل 528.3% اعتبارًا من منتصف أغسطس 2025. كما زاد صندوق المعاشات التقاعدية المشترك لولاية نيوجيرسي د حصته بمقدار 26.7% في الربع الثاني من عام 2025.
• البائعين: وتعمل مؤسسات أخرى على الحد من تعرضها للمخاطر. على سبيل المثال، قامت شركة باركليز بي إل سي بتخفيض ممتلكاتها بمقدار -38.6% في نوفمبر 2025. كما شهدت شركة Smead Capital Management Inc -11.8% التغير ربع السنوي في الأسهم اعتبارًا من أغسطس 2025.

وهذا يخبرني أنه في حين أن الأموال السلبية مستقرة، فإن المديرين النشطين يقررون ما إذا كان تعافي ماسيريتش قد تم تسعيره بشكل صحيح. يرى البعض فرصة ذات قيمة كبيرة؛ ويرى آخرون أن هناك الكثير من المخاطر في البيئة الحالية.

تأثير المستثمر على الإستراتيجية وأداء الأسهم

لا يحتفظ المستثمرون المؤسسيون بالأسهم فحسب؛ إنهم يمارسون الضغط الذي يشكل استراتيجية الشركة. بالنسبة لشركة Macerich، كان الاهتمام الرئيسي الذي يدفع حوار المستثمرين في عام 2025 هو الرافعة المالية العالية للشركة، أو عبء الديون.

لذا، فإن إدارة الشركة تنفذ استراتيجية تهدف بشكل مباشر إلى استرضاء هؤلاء المساهمين الكبار. تدور خطة "المسار إلى الأمام" حول تبسيط الأعمال، وتحسين العمليات، والأهم من ذلك، تقليل هذا النفوذ. وقد تُرجم ذلك إلى إجراءات ملموسة:

• التصرف في الأصول: لقد اكتملت الشركة 1.1 مليار دولار في مبيعات التصرف منذ بداية الخطة، بما في ذلك بيع أصول مثل Lakewood Center وAtlas Park في الربع الثالث من عام 2025. وهذه خطوة مباشرة لسداد الديون وتحسين الميزانية العمومية.
• زخم التأجير: التركيز على الأداء التشغيلي واضح 2.6 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الموقعة في الربع الأول من عام 2025 وحده، وهو ما يزيد عن ضعف الحجم مقارنة بالربع نفسه من العام السابق. إن نجاح التأجير هذا هو ما يبرر فرضية الاستثمار للمشترين النشطين.
• إشارة الأرباح: قرار الإدارة بالاحتفاظ بتوزيع أرباح ربع سنوية $0.17 للسهم الواحد، حتى مع خسارة صافية في الربع الثالث من عام 2025 قدرها 87.4 مليون دولارتعد هذه إشارة قوية للقاعدة المؤسسية بأن الشركة لا تزال ملتزمة بعوائد المساهمين، وهو بالتأكيد عامل رئيسي لمستثمري صناديق الاستثمار العقارية.

ويفرض هيكل الملكية المؤسسية بشكل أساسي على الشركة إعطاء الأولوية لخفض الديون والتحسينات التشغيلية للحفاظ على الثقة. يمكنك قراءة المزيد عن الأهداف طويلة المدى التي تدعم هذه الإجراءات بيان المهمة والرؤية والقيم الأساسية لشركة Macerich (MAC).

المستثمرون الرئيسيون وتأثيرهم على شركة Macerich (MAC)

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وتحاول معرفة من الذي يتخذ القرارات خلف الكواليس، والإجابة واضحة: إنها الصناديق المؤسسية الضخمة. هذه ليست مجرد ممتلكات سلبية؛ حجمها يحدد التركيز الاستراتيجي للشركة، وخاصة خطة تخفيض الديون الهامة.

شركة Macerich (MAC) مملوكة بأغلبية ساحقة من قبل المؤسسات، حيث تمثل ممتلكاتها ما يقرب من 99.3٪ من أسهم الشركة اعتبارًا من أواخر عام 2025، أو حتى ملكية مؤسسية بنسبة 100.20٪ اعتبارًا من 20 نوفمبر 2025، مما يعكس التركيز العالي للأسهم التي تحتفظ بها الصناديق مقابل التعويم العام. وهذا يعني أن حفنة من مديري الأصول الهائلين يمتلكون مفاتيح إدارة شركة Macerich (MAC).

إليك الحسابات السريعة: عندما تمتلك شركات مثل BlackRock, Inc. وThe Vanguard Group, Inc. أكثر من ثلث الأسهم، فإن أصواتها على القضايا الرئيسية - مثل تعيينات مجلس الإدارة أو التوجيه الاستراتيجي - هي بالتأكيد ما يهم.

الثلاثة الكبار ومفتاح الداخل

إن كبار المساهمين هم المشتبه بهم المعتادون في العالم المؤسسي، لكن حجمهم الهائل هنا ملفت للنظر. يتحكم أكبر ثلاثة مالكين مؤسسيين وحدهم في أكثر من 40% من أسهم الشركة.

ومع ذلك، فإن أكبر مساهم منفرد ليس صندوقًا سلبيًا تقليديًا، بل مجلس خطة معاشات التقاعد للمعلمين في أونتاريو، الذي يمتلك حصة هائلة تبلغ 26.50٪، تقدر قيمتها بحوالي 1.17 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من أواخر عام 2025. وهذه حصة "من الداخل" كبيرة تمنحهم نفوذًا كبيرًا، وغالبًا ما يتم تصنيفهم على أنهم من الداخل بسبب حجمها وطبيعتها الإستراتيجية طويلة المدى.

يبدو أكبر المالكين المؤسسيين، استنادًا إلى إيداعات الربع الثالث من عام 2025، كما يلي:

تأثير المستثمر: قيادة الطريق إلى الأمام

الطريقة الأساسية التي يؤثر بها هؤلاء المستثمرون على شركة Macerich (MAC) في الوقت الحالي هي الدفع باتجاه استراتيجية "المسار إلى الأمام". بصراحة، كان السوق يطالب بميزانية عمومية أقوى لسنوات، والخطة الحالية هي استجابة مباشرة لهذا الضغط.

ينصب التركيز الرئيسي على تقليل الرافعة المالية للشركة. وفي نهاية الربع الثالث من عام 2025، بلغ صافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والإطفاء) 7.76 مرة. الهدف العام للإدارة، والذي يمثل في الأساس تفويضًا من كبار المساهمين، هو خفض هذا إلى نطاق منخفض إلى متوسط ​​6x خلال السنوات القليلة المقبلة. وهذه خطة عمل واضحة يقودها المستثمرون.

• المطالبة بخفض الديون: يرغب المستثمرون في رؤية الميزانية العمومية خالية من المخاطر.
• دعم مبيعات الأصول: أعلنت الشركة عن أصول للبيع أو مغلقة أو قيد إعادة التفاوض بقيمة 1.2 مليار دولار لتمويل تخفيض الديون.
• التركيز على الجودة: تركز الإستراتيجية على مراكز التسوق عالية الجودة، وهي أطروحة رئيسية طويلة الأجل لحاملي الأسهم مثل Smead Capital Management، Inc.

إذا كنت مهتمًا بالتاريخ ونموذج الأعمال الذي أدى إلى هيكل الملكية هذا، فيمكنك قراءة المزيد عنه شركة Macerich (MAC): التاريخ والملكية والرسالة وكيف تعمل وتجني الأموال.

التحركات الأخيرة: نشاط الشراء والبيع وأجهزة الصراف الآلي

يُظهر نشاط التداول الأخير صورة مختلطة، وهو أمر نموذجي بالنسبة لشركة تمر بمرحلة تحول. في حين أن الصناديق السلبية الكبيرة تحافظ في الغالب على مراكزها، فإن بعض المستثمرين النشطين يقومون بتحركات ملحوظة.

على سبيل المثال، قام صندوق المعاشات التقاعدية المشترك لولاية نيوجيرسي (د) بزيادة حصته بشكل كبير في الربع الثاني من عام 2025، مما أدى إلى زيادة مركزه بنسبة 26.7٪. ويشير هذا إلى الإيمان بتحول الشركة ومحفظة مراكز التسوق عالية الجودة الخاصة بها.

على الجانب الآخر، قامت الشركة نفسها بجمع رأس المال من خلال برنامج At-The-Market (ATM)، مما يزيد من عدد الأسهم ويمكن أن يضغط على سعر السهم. في الربع الثالث من عام 2025، باعت شركة Macerich (MAC) 2.8 مليون سهم من الأسهم العادية مقابل ما يقرب من 50 مليون دولار أمريكي من صافي العائدات، بمتوسط ​​سعر مرجح قدره 18.03 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. هذه خطوة تكتيكية لتمويل خطة تخفيض الديون، ولكنها في الأساس بيع الأسهم لسداد الديون.

أيضًا، تمت ملاحظة البيع من الداخل في الأشهر الثلاثة التي سبقت إيداعات الربع الثالث من عام 2025، حيث قام كبير مسؤولي المحاسبة والمدير ببيع الأسهم. في حين أن الرئيس التنفيذي، جاكسون هسيه، لديه حصة كبيرة وملتزم بالخطة، إلا أن القليل من البيع من الداخل لا يزال من الممكن أن يثير الدهشة وهو أمر يجب مراقبته.

تأثير السوق ومعنويات المستثمرين

أنت تنظر إلى شركة Macerich (MAC) وتتساءل من يشتري ولماذا، خاصة وأن قطاع العقارات بالتجزئة لا يزال يتنقل في بيئة معقدة. والنتيجة المباشرة هي أنه على الرغم من أن المشاعر المؤسسية محايدة في الغالب - تصنيف "الاحتفاظ" بالإجماع - إلا أن اللاعبين الكبار على المدى الطويل مثل صناديق التقاعد ومديري الأصول الرئيسية يحافظون على حصصهم، وفي بعض الحالات، يزيدونها بنشاط، مما يشير إلى الإيمان بخطة التحول للشركة.

يمتلك المستثمرون المؤسسيون الغالبية العظمى من الأسهم، حيث تبلغ نسبة الملكية حوالي 87.38٪. هذا ليس سهمًا مدفوعًا بتجار التجزئة اليوميين؛ إنها ساحة معركة من أجل الأموال الكبيرة. أكبر مساهم منفرد هو مجلس خطة معاشات التقاعد للمعلمين في أونتاريو، الذي يمتلك حصة كبيرة تبلغ 26.50٪ بقيمة 1.17 مليار دولار تقريبًا. يعد هذا تصويتًا كبيرًا بالثقة على المدى الطويل، وليس تجارة سريعة.

المشاعر حذرة، لكنها ليست مذعورة. بصراحة، ينتظر السوق أن تتحقق استراتيجية "المسار إلى الأمام" الخاصة بالشركة بشكل كامل. يمكنك التعمق أكثر في خلفية الشركة واستراتيجيتها هنا: شركة Macerich (MAC): التاريخ والملكية والرسالة وكيف تعمل وتجني الأموال.

ردود فعل السوق الأخيرة على تحولات الملكية

كانت استجابة سوق الأوراق المالية لتغيرات الملكية في عام 2025 مختلطة، ولكنها إيجابية بشكل عام بسبب الأخبار التي تؤكد التحول الاستراتيجي للشركة. على سبيل المثال، في الربع الثالث من عام 2025، قامت شركة T. Rowe Price Group, Inc. بزيادة مركزها بشكل كبير، مما عزز أسهمها إلى 6.13 مليون، وهي قفزة تزيد عن 40.1%. من المؤكد أن هذا النوع من التراكم القوي من قبل مدير صندوق محترم يتم ملاحظته.

أظهر السوق أيضًا رد فعل جيد على تقرير أرباح الربع الثالث من عام 2025. في 4 نوفمبر 2025، ارتفع سعر السهم بنسبة 2.08% ليصل إلى 17.34 دولارًا أمريكيًا في تداولات ما بعد البيع، مما يعكس تفاؤل المستثمرين بشأن زخم التأجير. حدث هذا على الرغم من أن الأموال من العمليات (FFO) التي تم الإبلاغ عنها والتي تبلغ 0.35 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد قد أخطأت قليلاً في تقدير الإجماع البالغ 0.36 دولارًا أمريكيًا. إن تجاوز الإيرادات - 253.3 مليون دولار أمريكي مقابل التوقعات البالغة 246.77 مليون دولار أمريكي - هو ما يهم المستثمرين حقًا، مما يدل على أن الأعمال الأساسية تزداد قوة.

فيما يلي حسابات سريعة حول سبب أهمية الشراء المؤسسي: عندما يفتح صندوق مثل Nuveen مركزًا جديدًا تبلغ قيمته حوالي 32.6 مليون دولار (كما فعل في الربع الثاني من عام 2025)، فهذا يشير إلى أن العناية الواجبة تشير إلى عرض قيمة مقنع. ترى الأموال تتدفق على أساس الاعتقاد بأن محفظة مراكز التسوق المتميزة مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية.

وجهات نظر المحللين حول تأثير المستثمرين الرئيسيين

ينظر مجتمع المحللين إلى الدعم المؤسسي القوي باعتباره قوة استقرار، لكنهم واقعيون بشأن التحديات. التصنيف الإجماعي من 11 محللًا اعتبارًا من نوفمبر 2025 هو "انتظار". تم تحديد متوسط ​​السعر المستهدف لمدة 12 شهرًا عند 19.67 دولارًا. ويشير ذلك إلى ارتفاع متواضع عن سعر السهم في نوفمبر 2025 والذي يبلغ حوالي 16.60 دولارًا للسهم.

تظهر التقييمات المختلطة الجدل الداخلي: هل شركة Macerich هي مسرحية ذات قيمة عميقة أم صندوق استثمار عقاري متحدي؟ على سبيل المثال، قام بنك أوف أمريكا بترقية السهم إلى "شراء" بسعر مستهدف يبلغ 23.00 دولارًا، إيمانًا باستراتيجية الشركة لإعادة وضع أصولها. ولكن لا يزال بنك JPMorgan Chase & Co يحتفظ بتصنيف "ناقص الوزن"، حتى بعد رفع السعر المستهدف إلى 19.00 دولارًا.

ما يخفيه هذا التقدير هو الرافعة المالية العالية. بلغ صافي ديون الشركة إلى الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك 7.76 مرة في نهاية الربع الثالث من عام 2025. وهذا رقم مرتفع، ولهذا السبب يحافظ المحللون على "تعليق" حذر حتى مع النظرة الإيجابية للتأجير. تراهن الصناديق الكبيرة على أن برنامج إعادة تدوير رأس المال القوي، مثل بيع مركز ويلتون التجاري مقابل 25 مليون دولار في الربع الأول من عام 2025، سيخفض هذا الرافعة المالية ويفتح القيمة.

المفتاح بالنسبة لك هو مراقبة المقاييس التي يراقبها كبار المستثمرين:

• تتبع معدلات الإشغال، التي بلغت 94.3% في المحفظة المستقبلية في الربع الثالث من عام 2025.
• مراقبة خط التأجير، والذي من المتوقع أن يساهم بحوالي 25 مليون دولار من الإيرادات الإضافية في عام 2025.
• ابحث عن المزيد من مبيعات الأصول بشكل واضح لتقليل الرافعة المالية بمقدار 7.76x.

يجب أن تكون خطوتك التالية هي وضع نموذج لكيفية تأثير تخفيض نسبة الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى هدف الشركة المتمثل في انخفاض إلى متوسط ​​ستة مرات على تقييم التدفق النقدي المخصوم (DCF) للسهم.