Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Estás mirando a The Macerich Company (MAC) y te preguntas quién sigue comprando la historia del Real Estate Investment Trust (REIT) del centro comercial y, sinceramente, la respuesta son los jugadores más importantes en el juego. el inversor profile es abrumadoramente institucional, y recientemente la propiedad se ha registrado en alrededor de 100.20% de acciones en circulación a noviembre de 2025, lo que indica que no se trata de una acción impulsada por el comercio minorista; es un campo de batalla para gigantes como BlackRock, Inc. y Vanguard Group Inc., que poseen decenas de millones de acciones cada uno. ¿Qué impulsa su convicción, incluso cuando las acciones se negocian cerca? $16.60 por acción a mediados de noviembre de 2025? Es una apuesta por el cambio, como lo demuestran los resultados del tercer trimestre de 2025 que muestran fondos de operaciones (FFO) en $0.35 por acción y la tasa de ocupación de la cartera en el futuro aumentará a 94.3%, más un 1.7% salto año tras año en el ingreso operativo neto (NOI). Estas instituciones están comprando porque los fundamentos subyacentes del sector inmobiliario minorista (específicamente, los centros comerciales de alta calidad y mucho tráfico) están mostrando una recuperación real y mensurable, no sólo esperanza. La pregunta es: ¿tienen razón sobre el riesgo/recompensa a corto plazo, o es la concentración institucional una señal de advertencia de un comercio saturado?

¿Quién invierte en The Macerich Company (MAC) y por qué?

Estás mirando a The Macerich Company (MAC), un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) minorista, y lo primero que hay que entender es que se trata de una jugada abrumadoramente institucional, no minorista. La conclusión directa es que la gran mayoría de las inversiones de capital 98.12% de las acciones en circulación- está en manos de grandes instituciones como administradores de activos y fondos de pensiones, no de inversionistas individuales.

Esto significa que el movimiento del precio de las acciones y la estabilidad a largo plazo están dictados por las decisiones estratégicas de gigantes como BlackRock, Inc. y Vanguard Group Inc. Los inversores minoristas, honestamente, poseen una porción insignificante, cercana a 0.00%. Es un juego en el que se apuesta mucho dinero a un cambio de rumbo.

Tipos de inversores clave: los gigantes institucionales

La base de inversores de The Macerich Company es un ejemplo clásico de dominio institucional, típico de un REIT que atraviesa una transformación compleja. Estos grandes tenedores generalmente se dividen en tres grupos principales: fondos indexados pasivos, administradores de activos activos y un grupo pequeño pero influyente de fondos de cobertura o inversores activistas.

Los mayores accionistas a partir del año fiscal 2025 son principalmente gestores pasivos. Por ejemplo, Vanguard Group Inc. posee más de 38,6 millones acciones, y BlackRock, Inc. posee más de 44,3 millones acciones. Mantienen The Macerich Company porque es un componente de importantes índices inmobiliarios o de pequeña capitalización. Tienen que comprarlo. Además, usted tiene una propiedad significativa de la Junta del Plan de Pensiones de Maestros de Ontario, que está clasificada como accionista privilegiado/privado y posee una enorme 67,8 millones acciones, representativas 26.50% de la empresa.

• Fondos pasivos: Mantener para el seguimiento del índice, impulsando la demanda base.
• Gerentes Activos: Busque alfa (rendimiento superior) de la historia de cambio.
• Insiders/Principales Accionistas: Inversores estratégicos a largo plazo como los fondos de pensiones.

He aquí los cálculos rápidos sobre las principales participaciones institucionales, que muestran dónde reside el verdadero poder:

Motivaciones de inversión: rendimiento y valor de recuperación

Las principales motivaciones para mantener acciones de The Macerich Company se reducen a dos factores centrales: un rendimiento de dividendos convincente y el potencial de apreciación del capital a partir de un giro estratégico exitoso. Esta es una configuración clásica de inversión de valor en el espacio REIT.

Ingresos por dividendos: El estatus de Macerich Company como REIT significa que debe distribuir una gran parte de sus ingresos imponibles a los accionistas. Para el año fiscal 2025, el dividendo anual es de 0,68 dólares por acción, lo que se traduce en una rentabilidad por dividendo a plazo de alrededor de 4.16% a 4.20%. Ese flujo de caja trimestral estable es definitivamente atractivo para los fondos de pensiones y los fondos mutuos centrados en los ingresos, especialmente en un mercado volátil.

Crecimiento y reducción de riesgos: El verdadero entusiasmo proviene del plan 'Path Forward', cuyo objetivo es simplificar el negocio y reducir el apalancamiento. En el primer trimestre de 2025, la compañía mostró fuertes señales operativas: los ingresos superaron las expectativas en 249,22 millones de dólares y los fondos de operaciones (FFO) alcanzaron 0,33 dólares por acción en el segundo trimestre de 2025. La compañía está mejorando su balance, recortando su relación deuda-EBITDA de 8,7x a 7,9x, con el objetivo de alcanzar un nivel bajo a medio de 6 para 2028. También es un indicador clave, con diferenciales de arrendamiento de nuevos acuerdos que alcanzaron el 22% en los últimos 12 meses a partir del primer trimestre de 2025. Puede encontrar una inmersión más profunda en estos números en Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores.

Estrategias de inversión: el juego de valor

La estrategia dominante aquí es un enfoque a largo plazo, orientado al valor, a menudo denominado "juego de recuperación". Los inversores apuestan a que la cartera de centros comerciales densamente poblados y de alta calidad de la compañía hará una transición exitosa a destinos de uso mixto, lo que impulsará mayores ventas y alquileres.

• Inversión de valor a largo plazo: Los gestores activos, como Smead Capital Management Inc., esperan una transformación de varios años. Consideran que el precio actual de las acciones está infravalorado en relación con el valor estimado. $2.00 El objetivo de FFO por acción se espera alrededor de 2028, lo que podría impulsar las acciones hacia los 30 dólares por acción.
• Inversión de ingresos: El dividendo trimestral estable de 0,17 dólares por acción es el principal impulsor de los fondos REIT centrados en los ingresos. Básicamente, están comprando un instrumento similar a un bono con ventajas para las acciones.
• Comercio a corto plazo: La alta volatilidad del precio de la acción, indicada por una beta de 2,11, significa que se mueve más del doble que el mercado en general. Esta volatilidad atrae a operadores a corto plazo y fondos cuantitativos que buscan capitalizar las rápidas oscilaciones de precios, aunque el sentimiento institucional general es de "mantener".

La acción clave para usted es monitorear el progreso de la reducción de la deuda y el crecimiento del ingreso operativo neto (NOI) en el mismo centro. Si la empresa alcanza sus objetivos de apalancamiento y mantiene altos los diferenciales de arrendamiento, la tesis del valor a largo plazo se mantiene.

Propiedad institucional y principales accionistas de The Macerich Company (MAC)

Quiere saber quién está comprando The Macerich Company (MAC) y por qué, y la respuesta corta es que el dinero institucional todavía está fuertemente invertido, pero se está moviendo. A finales de 2025, los inversores institucionales (los grandes fondos, bancos y dotaciones) poseen una gran parte de la empresa, con aproximadamente 87.38% de la acción. Esa concentración de propiedad significa que sus decisiones colectivas impulsan directamente el precio de las acciones y el enfoque estratégico de la administración.

Lo institucional profile Porque The Macerich Company está dominada por los gigantes de la gestión de activos. Empresas como BlackRock, Inc., Vanguard Group Inc y State Street Corp se encuentran constantemente entre los mayores tenedores. Sus participaciones a menudo están vinculadas a fondos indexados administrados pasivamente (como el ETF iShares Core S&P Small-Cap, IJR), lo que significa que compran y mantienen en función de la composición del índice, pero los administradores activos también tienen una influencia significativa.

A continuación se muestra una instantánea de algunas de las mayores apuestas institucionales, que muestran la magnitud de su inversión en la empresa:

Cambios recientes: ¿Las instituciones están comprando o vendiendo MAC?

Los datos del año fiscal 2025 muestran un panorama mixto, pero ligeramente negativo en términos netos, para la acumulación institucional. En general, para el ciclo 13F que finalizó en septiembre de 2025, el volumen de participación institucional experimentó un cambio trimestral de aproximadamente -9.18%, indicando ventas netas. Aun así, ésta no es una retirada uniforme; es una reasignación de capital, que es lo que se esperaría en una historia de recuperación de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).

Vemos una clara divergencia entre las instituciones que venden a la baja y otras que aumentan su exposición, lo que apunta a un debate sobre la estrategia "Path Forward" de la empresa.

• Compradores: Algunos fondos están aumentando agresivamente sus posiciones, apostando por el cambio. Por ejemplo, Balyasny Asset Management L.P. impulsó sus acciones con una enorme 528.3% a mediados de agosto de 2025. Además, el Fondo Común de Pensiones D del Estado de Nueva Jersey aumentó su participación en 26.7% en el segundo trimestre de 2025.
• Vendedores: Otras instituciones están reduciendo su exposición al riesgo. Por ejemplo, Barclays PLC redujo sus participaciones en -38.6% en noviembre de 2025. Smead Capital Management Inc. también experimentó una -11.8% variación trimestral de acciones a agosto de 2025.

Esto me dice que si bien el dinero pasivo es estable, los gestores activos están decidiendo si el precio de la recuperación de Macerich es correcto. Algunos ven una oportunidad de gran valor; otros ven demasiado riesgo en el entorno actual.

Influencia de los inversores en la estrategia y el rendimiento de las acciones

Los inversores institucionales no sólo poseen acciones; ejercen una presión que da forma a la estrategia corporativa. Para The Macerich Company, la principal preocupación que impulsa el diálogo con los inversores en 2025 ha sido el alto apalancamiento o carga de deuda de la empresa.

Por tanto, la dirección de la empresa está ejecutando una estrategia dirigida directamente a apaciguar a estos grandes accionistas. El plan 'Path Forward' tiene como objetivo simplificar el negocio, mejorar las operaciones y, lo más importante, reducir ese apalancamiento. Esto se ha traducido en acciones concretas:

• Disposiciones de activos: La empresa ha completado más de 1.100 millones de dólares en ventas de disposición desde el inicio del plan, incluida la venta de activos como Lakewood Center y Atlas Park en el tercer trimestre de 2025. Este es un movimiento directo para pagar la deuda y mejorar el balance.
• Impulso del arrendamiento: El enfoque en el desempeño operativo es claro, con 2,6 millones pies cuadrados de arrendamientos firmados solo en el primer trimestre de 2025, que es más del doble del volumen del mismo trimestre del año anterior. Este éxito del arrendamiento es lo que justifica la tesis de inversión para los compradores activos.
• Señal de dividendo: La decisión de la dirección de mantener el dividendo trimestral de $0.17 por acción, incluso con una pérdida neta en el tercer trimestre de 2025 de 87,4 millones de dólares, es una poderosa señal para la base institucional de que la empresa sigue comprometida con la rentabilidad para los accionistas, sin duda un factor clave para los inversores REIT.

La estructura de propiedad institucional esencialmente dicta que la empresa debe priorizar la reducción de la deuda y las mejoras operativas para mantener la confianza. Puede leer más sobre los objetivos a largo plazo que sustentan estas acciones en su Declaración de misión, visión y valores fundamentales de The Macerich Company (MAC).

Inversores clave y su impacto en The Macerich Company (MAC)

Si miras a The Macerich Company (MAC) y tratas de descubrir quién realmente toma las decisiones detrás de escena, la respuesta es clara: son los enormes fondos institucionales. No se trata sólo de participaciones pasivas; su tamaño dicta el enfoque estratégico de la empresa, especialmente el plan crítico de reducción de deuda.

The Macerich Company (MAC) es propiedad mayoritaria de instituciones, y sus participaciones representan aproximadamente el 99,3% de las acciones de la empresa a finales de 2025, o incluso una propiedad institucional del 100,20% al 20 de noviembre de 2025, lo que refleja la alta concentración de acciones en poder de los fondos frente a la flotación pública. Esto significa que un puñado de gestores de activos colosales tienen las llaves del gobierno de The Macerich Company (MAC).

Aquí está el cálculo rápido: cuando empresas como BlackRock, Inc. y The Vanguard Group, Inc. poseen más de un tercio de las acciones, sus votos sobre temas importantes (como nombramientos de juntas directivas o dirección estratégica) son definitivamente lo que importa.

Los tres grandes y un experto clave

Los principales accionistas son los sospechosos habituales en el mundo institucional, pero su magnitud aquí es sorprendente. Los tres mayores accionistas institucionales controlan por sí solos más del 40% de las acciones de la empresa.

Sin embargo, el mayor accionista no es un fondo pasivo tradicional sino la Teachers Pension Plan Board Ontario, que posee una enorme participación del 26,50%, valorada en aproximadamente 1.170 millones de dólares a finales de 2025. Se trata de una importante participación 'interna' que les otorga una enorme influencia, a menudo categorizada como información privilegiada debido a su tamaño y naturaleza estratégica a largo plazo.

Los mayores tenedores institucionales, según las presentaciones del tercer trimestre de 2025, se ven así:

Influencia de los inversores: impulsando el camino a seguir

La forma principal en que estos inversores impactan a The Macerich Company (MAC) en este momento es impulsando la estrategia 'Path Forward'. Sinceramente, el mercado lleva años exigiendo un balance más sólido y el plan actual es una respuesta directa a esa presión.

El objetivo principal es reducir el apalancamiento de la empresa. Al cierre del tercer trimestre de 2025, la deuda neta sobre EBITDA (Ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) se situó en 7,76x. El objetivo público de la administración, que es esencialmente el mandato de sus grandes accionistas, es reducir esto al rango bajo a medio de 6x en los próximos años. Se trata de un plan de acción claro e impulsado por los inversores.

• Exigir una deuda más baja: los inversores quieren que el balance esté libre de riesgos.
• Apoyar la venta de activos: la compañía anunció 1.200 millones de dólares en activos en venta, cerrados o en renegociación para financiar esta reducción de deuda.
• Centrarse en la calidad: la estrategia se centra en los centros comerciales de la más alta calidad, lo cual es una tesis clave a largo plazo para accionistas como Smead Capital Management, Inc.

Si está interesado en la historia y el modelo de negocio que llevaron a esta estructura de propiedad, puede leer más sobre The Macerich Company (MAC): historia, propiedad, misión, cómo funciona y genera dinero.

Movimientos recientes: compra, venta y actividad en cajeros automáticos

La actividad comercial reciente muestra un panorama mixto, típico de una empresa que está atravesando un proceso de recuperación. Si bien los grandes fondos pasivos mantienen en su mayoría sus posiciones, algunos inversores activos están dando pasos notables.

Por ejemplo, el Fondo Común de Pensiones D del Estado de Nueva Jersey aumentó significativamente su participación en el segundo trimestre de 2025, aumentando su posición en un 26,7%. Esto sugiere que se cree en la recuperación de la empresa y en su cartera de centros comerciales de alta calidad.

Por otro lado, la propia empresa ha estado recaudando capital a través de su programa At-The-Market (ATM), que aumenta el número de acciones y puede ejercer presión sobre el precio de las acciones. En el tercer trimestre de 2025, The Macerich Company (MAC) vendió 2,8 millones de acciones ordinarias por aproximadamente 50 millones de dólares de ingresos netos, a un precio promedio ponderado de 18,03 dólares por acción. Este es un movimiento táctico para financiar su plan de reducción de deuda, pero esencialmente consiste en vender capital para pagar la deuda.

Además, se han observado ventas de información privilegiada en los tres meses previos a las presentaciones del tercer trimestre de 2025, con el director de contabilidad y un director vendiendo acciones. Si bien el director ejecutivo, Jackson Hsieh, tiene una participación importante y está comprometido con el plan, un poco de venta de información privilegiada todavía puede causar sorpresa y es algo que hay que monitorear.

Impacto en el mercado y sentimiento de los inversores

Estás mirando a The Macerich Company (MAC) y te preguntas quién está comprando y por qué, especialmente ahora que el sector inmobiliario minorista aún atraviesa un entorno complejo. La conclusión directa es que, si bien el sentimiento institucional es mayoritariamente neutral (una calificación consensuada de 'Mantener'), los grandes actores de largo plazo, como los fondos de pensiones y los principales administradores de activos, mantienen y, en algunos casos, aumentan activamente sus participaciones, lo que indica una creencia en el plan de recuperación de la empresa.

Los inversores institucionales poseen la gran mayoría de las acciones, con una propiedad de aproximadamente el 87,38%. Esta no es una acción impulsada por comerciantes minoristas; es un campo de batalla por mucho dinero. El mayor accionista es Teachers Pension Plan Board Ontario, que posee una participación dominante del 26,50%, valorada en aproximadamente 1.170 millones de dólares. Se trata de un voto de confianza masivo y de largo plazo, no de un intercambio rápido.

El sentimiento es de cautela, pero no de pánico. Sinceramente, el mercado está esperando que la estrategia 'Path Forward' de la empresa se materialice por completo. Puede profundizar en los antecedentes y la estrategia de la empresa aquí: The Macerich Company (MAC): historia, propiedad, misión, cómo funciona y genera dinero.

Reacciones recientes del mercado a los cambios de propiedad

La respuesta del mercado de valores a los cambios de propiedad en 2025 ha sido mixta, pero en general positiva ante las noticias que validan el cambio estratégico de la empresa. Por ejemplo, en el tercer trimestre de 2025, T. Rowe Price Group, Inc. aumentó significativamente su posición, impulsando sus acciones a 6,13 millones, un salto de más del 40,1%. Este tipo de acumulación agresiva por parte de un administrador de fondos respetado definitivamente llama la atención.

El mercado también mostró una buena reacción al informe de resultados del tercer trimestre de 2025. El 4 de noviembre de 2025, el precio de las acciones subió un 2,08 % hasta 17,34 dólares en las operaciones posteriores al mercado, lo que refleja el optimismo de los inversores sobre el impulso del arrendamiento. Esto sucedió a pesar de que los fondos de operaciones (FFO) informados de 0,35 dólares por acción no alcanzaron ligeramente la estimación de consenso de 0,36 dólares. La superación de los ingresos (253,3 millones de dólares reportados frente a los 246,77 millones de dólares previstos) fue lo que realmente importó a los inversores, lo que demuestra que el negocio principal se está fortaleciendo.

Aquí están los cálculos rápidos de por qué son importantes las compras institucionales: cuando un fondo como Nuveen abre una nueva posición por valor de alrededor de 32,6 millones de dólares (como lo hicieron en el segundo trimestre de 2025), indica que su debida diligencia apunta a una propuesta de valor convincente. Se ve dinero fluyendo porque se cree que la cartera de centros comerciales premium está infravalorada.

Perspectivas de los analistas sobre el impacto de los inversores clave

La comunidad de analistas considera que el fuerte respaldo institucional es una fuerza estabilizadora, pero son realistas acerca de los desafíos. La calificación de consenso de 11 analistas a noviembre de 2025 es "Mantener". El precio objetivo promedio a 12 meses se fija en 19,67 dólares. Eso sugiere una modesta ventaja con respecto al precio de las acciones de noviembre de 2025 de alrededor de 16,60 dólares por acción.

Las calificaciones mixtas muestran el debate interno: ¿The Macerich Company es una empresa de gran valor o un REIT cuestionado? Bank of America, por ejemplo, mejoró la acción a "Comprar" con un precio objetivo de 23,00 dólares, creyendo en la estrategia de la empresa para reposicionar sus activos. Pero aún así, JPMorgan Chase & Co. mantiene una calificación de "infraponderación", incluso después de elevar su precio objetivo a 19,00 dólares.

Lo que oculta esta estimación es el alto apalancamiento. La deuda neta de la compañía con respecto al EBITDA ajustado se situó en 7,76 veces al final del tercer trimestre de 2025. Es una cifra elevada y es por eso que los analistas mantienen una cautelosa 'mantener' incluso con una perspectiva positiva sobre el arrendamiento. Los grandes fondos están apostando a que el agresivo programa de reciclaje de capital, como la venta del Wilton Mall por 25 millones de dólares en el primer trimestre de 2025, reducirá ese apalancamiento y desbloqueará valor.

La clave para usted es observar las métricas que observan los grandes inversores:

• Realice un seguimiento de las tasas de ocupación, que alcanzaron el 94,3 % en la cartera futura en el tercer trimestre de 2025.
• Monitorear la cartera de arrendamiento, que se espera que contribuya con alrededor de $25 millones en ingresos incrementales en 2025.
• Definitivamente busque más ventas de activos para reducir el apalancamiento de 7,76x.

Su próximo paso debería ser modelar cómo una reducción en la relación deuda-EBITDA al objetivo de la compañía de seis veces entre baja y media afectaría la valoración del flujo de caja descontado (DCF) de las acciones.