Declaración de misión, visión, & Valores fundamentales de The Macerich Company (MAC)

Como analista experimentado, sé que usted mira más allá del último informe de ganancias, incluso uno que muestra los últimos 12 meses de ingresos de Macerich Company en 1.030 millones de dólares a septiembre de 2025. Esa solidez financiera, más una tasa de ocupación de la cartera del 93,4%, es un resultado directo de su brújula estratégica, pero ¿cuál es exactamente el "por qué" detrás de esas cifras?

Estamos hablando de su misión, visión y valores fundamentales: el marco definitivamente no negociable que dicta todo, desde la reurbanización de sus propiedades hasta cómo administran una base de activos total de $ 8,42 mil millones a partir del tercer trimestre de 2025.

¿Estos principios rectores reflejan realmente su objetivo declarado de crear valor a largo plazo o son sólo tópicos corporativos? Profundicemos y veamos si esta estrategia fundamental se alinea con su realidad operativa.

La Compañía Macerich (MAC) Overview

Necesita una imagen clara de la fundación de The Macerich Company (MAC) y su situación financiera actual y, sinceramente, el sector inmobiliario minorista es una bestia compleja en este momento. MAC, un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), es un veterano en este espacio, ya que fue fundado en 1964 por Mace Siegel y Richard Cohen; de ahí proviene el nombre, definitivamente no es un acrónimo corporativo. Han pasado décadas construyendo una cartera de propiedades comerciales de alta calidad, principalmente en mercados estadounidenses atractivos y densamente poblados.

Su servicio principal no es sólo ser propietarios de centros comerciales; se trata de ser el 'Mall Doctor', adquirir, remodelar y gestionar centros comerciales regionales dominantes. Este enfoque en activos de alta calidad en lugares como California, el noroeste del Pacífico y el corredor metropolitano de Nueva York a Washington, D.C. es lo que impulsa sus ingresos. Como REIT, sus principales ventas de productos son esencialmente ingresos por alquiler y tarifas de gestión por el arrendamiento de su espacio.

He aquí los cálculos rápidos a su escala: MAC actualmente posee intereses en aproximadamente 38 centros minoristas, por un total de aproximadamente 39 millones de pies cuadrados de bienes raíces. Los ingresos de los últimos doce meses (TTM), que ofrecen una visión del año completo a finales del tercer trimestre de 2025, se sitúan en un nivel sólido. 1.100 millones de dólares, mostrando un crecimiento TTM de casi 40% año tras año. Se trata de un rebote significativo.

• Fundada en 1964 por Mace Siegel y Richard Cohen.
• El negocio principal es poseer y redesarrollar REIT minoristas de alta calidad.
• La cartera abarca 39 millones de pies cuadrados en mercados clave de EE. UU.

Hablemos de los últimos números, porque eso es lo que cambia tus decisiones. Los resultados financieros del tercer trimestre de 2025 de The Macerich Company, publicados en noviembre de 2025, mostraron un desempeño mixto pero estratégicamente enfocado. Los ingresos totales para el tercer trimestre de 2025 fueron 253,3 millones de dólares, que en realidad superó las previsiones del consenso de los analistas. Estos ingresos se alimentan principalmente de la actividad de arrendamiento, el elemento vital de un REIT minorista, y esos ingresos por arrendamiento han sido un punto brillante.

La fortaleza operativa de la empresa es más clara cuando se observan los indicadores clave de desempeño (KPI) de su producto principal: el espacio. La ocupación al final del tercer trimestre de 2025 fue 93.4%, lo que supone un sólido salto de 140 puntos básicos con respecto al trimestre anterior. Además, las ventas de cartera por pie cuadrado, una medida real del impacto en la salud de los inquilinos $867 por pie cuadrado, casi 4% en comparación con el mismo período en 2024. Eso significa que la gente está gastando dinero en sus centros.

Aún así, debes ser realista. La empresa reportó una pérdida neta de 87,4 millones de dólares para el trimestre, o 0,34 dólares por acción. Esta pérdida se debe en gran medida a elementos no monetarios como la depreciación y amortización, que es común en el sector inmobiliario, pero de todos modos es una pérdida. Funds From Operations (FFO), el equivalente REIT de las ganancias por acción, fue $0,35 por acción para el trimestre, que estuvo esencialmente en línea con las expectativas. El proceso de arrendamiento, conocido como ingresos incrementales firmados aún no abiertos (SNO), se encuentra ahora en aproximadamente $99 millones, en camino de cumplir con los $100 millones objetivo de fin de año, lo que indica un fuerte crecimiento futuro de los ingresos por alquileres.

The Macerich Company no es sólo un participante en el sector inmobiliario minorista; es uno de los líderes de la industria y se ubica constantemente como el tercer mayor propietario y operador de centros comerciales en los Estados Unidos. Tienen un claro enfoque en mercados con altas barreras de entrada, lo que significa que sus propiedades son difíciles de replicar. Esta concentración estratégica les da poder de fijación de precios y les ayuda a mantener esa impresionante tasa de ocupación.

Su liderazgo también se extiende más allá de los metros cuadrados. Durante diez años consecutivos, de 2015 a 2024, MAC ha logrado el #1 en el ranking Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para el sector minorista norteamericano. Ese compromiso con los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) es un diferenciador importante para el capital institucional como BlackRock y otros grandes fondos. Ese tipo de pensamiento a largo plazo es lo que separa a los líderes de los rezagados. Para comprender los aspectos prácticos de cómo gestionan su deuda y aprovechan esta fortaleza operativa, debe consultar Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores.

Declaración de misión de The Macerich Company (MAC)

Está buscando la base de la estrategia de The Macerich Company (MAC) y, sinceramente, está todo en la declaración de la misión. Esto no es sólo una tontería corporativa; es la brújula que guía todas las decisiones importantes de asignación de capital y arrendamiento, especialmente a medida que el sector de fideicomisos de inversión inmobiliaria minorista (REIT) continúa evolucionando.

La misión de Macerich Company es clara: poseer y operar centros minoristas prósperos que unan a las comunidades y creen valor a largo plazo para accionistas, socios y clientes. Es un mandato de tres partes que se relaciona directamente con su enfoque operativo en propiedades dominantes y de alta calidad en los mercados prósperos de Estados Unidos. Este enfoque es fundamental, especialmente si se analiza la tasa de ocupación de su cartera en el tercer trimestre de 2025, que se situó en un nivel sólido. 93.4%.

Componente 1: Poseer y operar centros minoristas prósperos

El primer pilar central tiene que ver con la calidad de los activos y la excelencia operativa. Macerich no persigue todos los centros comerciales; se centran en propiedades de Clase A que pueden adaptarse al cambiante panorama del consumidor integrando tiendas minoristas, restaurantes, entretenimiento y otras ofertas experienciales. Así es como se prepara un centro comercial para el futuro.

La prueba está en la actividad de arrendamiento. Para el período 2025/2026, la compañía tenía como objetivo un promedio de 4 millones de pies cuadrados de arrendamiento, pero ya estaban adelantados a lo previsto a finales del segundo trimestre de 2025, habiendo firmado 4,3 millones de pies cuadrados. Se prevé que los nuevos arrendamientos de tiendas firmados en 2025 generen aproximadamente $99 millones en ingresos brutos, lo que muestra cómo sus esfuerzos de arrendamiento estratégico se traducen directamente en desempeño financiero. Esa es una enorme palanca para el crecimiento futuro del ingreso operativo neto (NOI). El logro constante por parte de la empresa de un #1 Punto de Referencia Global de Sostenibilidad Inmobiliaria (GRESB) La clasificación del sector minorista de América del Norte durante diez años consecutivos (2015-2024) también refuerza su compromiso con operaciones sostenibles y de alta calidad.

• Centrarse en propiedades Clase A, dominantes en mercados clave de EE. UU.
• Impulse los ingresos mediante arrendamiento estratégico y alta ocupación.
• Comprometerse con la sostenibilidad, un indicador de calidad a largo plazo.

Componente 2: Unir a las comunidades

En el mercado actual, un centro comercial debe ser más que un simple lugar para comprar cosas; debe ser un centro comunitario, un "tercer lugar" donde se reúna la gente. Este componente de la misión es la propuesta de valor única (UVP) de la empresa. Se trata de crear entornos dinámicos y atractivos que fomenten un sentido de pertenencia.

Macerich logra esto redesarrollando y comercializando activamente propiedades para agregar usos minoristas no tradicionales, como hoteles, residencias y espacios de trabajo creativos, como se ve en proyectos como la reurbanización en FlatIron Crossing. Esta estrategia diversifica el flujo de ingresos y, lo que es más importante, aumenta el tráfico peatonal y el tiempo de permanencia, lo que beneficia a todos los inquilinos. Cuando observamos que los ingresos por arrendamiento en el segundo trimestre de 2025 aumentaron a $232.725 mil Desde $197,961 mil un año antes, ese enfoque centrado en la comunidad es un claro impulsor de ese crecimiento de ingresos. Definitivamente es una medida inteligente combinar el comercio con la experiencia.

Componente 3: Creación de valor a largo plazo para las partes interesadas

El componente final vincula los objetivos operativos y comunitarios con el resultado final para los accionistas, socios y clientes. Aquí es donde entra en juego la disciplina financiera de un REIT experimentado, particularmente a través del plan 'Path Forward', que se centra en la reducción de la deuda, la mejora del NOI y la simplificación de la cartera.

He aquí los cálculos rápidos: mejorar el desempeño operativo y reducir la deuda crea directamente valor para los accionistas. Los fondos de operaciones (FFO) del tercer trimestre de 2025 de la compañía, una métrica clave para el desempeño de los REIT, aumentaron a 93,4 millones de dólares, o $0,35 por acción diluida, una mejora con respecto al año anterior. Además, la empresa está en camino de cumplir su objetivo para 2025 de Entre 100 y 150 millones de dólares en ventas de parcelas y suelos no estratégicos, con $77 millones ya sea vendido o contratado contra este objetivo, fortaleciendo el balance. Este desapalancamiento estratégico, junto con ganancias operativas como una 1,7% de aumento en ingresos operativos netos para sus centros de cartera Go-Forward en el tercer trimestre de 2025, muestra un claro compromiso de generar retornos financieros sostenidos. Para obtener más información sobre quién apuesta en esta estrategia, quizás quieras consultar Explorando al inversor de The Macerich Company (MAC) Profile: ¿Quién compra y por qué?

Declaración de visión de The Macerich Company (MAC)

Está buscando un mapa claro de hacia dónde se dirige The Macerich Company (MAC) y, sinceramente, su declaración de visión va directo al grano: se trata de ser absolutamente el mejor en un panorama minorista cambiante. La visión de MAC es ser el principal propietario, operador y desarrollador de centros comerciales regionales, reconocido por crear entornos dinámicos y atractivos que satisfagan las necesidades cambiantes de las comunidades y los minoristas. Esto no es sólo una tontería corporativa; es una directiva estratégica que se relaciona directamente con su giro operativo hacia propiedades de uso mixto y alta densidad.

La visión es realista pero ambiciosa y se centra en su punto fuerte central: centros comerciales de alta calidad y nivel 'A', al tiempo que reconoce la necesidad de evolucionar. Puede ver esto en el desempeño de su cartera: las ventas de inquilinos por pie cuadrado para espacios de menos de 10,000 pies cuadrados alcanzaron $849 para los últimos doce meses finalizados el 30 de junio de 2025, lo que es un fuerte indicador de la demanda de sus ubicaciones principales.

Propiedad Premier y entornos dinámicos

La primera parte de la visión, principal propietario, operador y desarrollador de centros comerciales regionales, es una apuesta por la calidad sobre la cantidad. Están vendiendo activamente activos no esenciales para fortalecer esta posición, con el objetivo de lograr un objetivo de disposición total de $2 mil millones. En agosto de 2025, ya habían avanzado hacia este objetivo, con ventas de activos y renegociaciones entre 1.200 millones de dólares y 1.500 millones de dólares. Este desapalancamiento es crucial para un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) como MAC, especialmente cuando los gastos por intereses aumentan a 71,9 millones de dólares en el segundo trimestre de 2025.

La segunda parte, creando entornos dinámicos y atractivos, es donde la goma se encuentra con la carretera. Significa ir más allá del comercio minorista. Están agregando hoteles, residencias y espacios de trabajo creativos a propiedades como FlatIron Crossing, convirtiéndolas en verdaderos destinos para "comprar, vivir, trabajar y jugar". Esta estrategia es la que impulsa el arrendamiento, que sin duda es una de sus principales fortalezas. Se prevé que los arrendamientos de nuevas tiendas generen aproximadamente $99 millones en ingresos brutos, mostrando un sólido impulso hacia adelante.

Misión: valor a largo plazo y centros comunitarios

La declaración de misión de MAC fundamenta la visión en resultados tangibles: poseer y operar centros minoristas prósperos que unan a las comunidades y creen valor a largo plazo para accionistas, socios y clientes. Este doble enfoque (impacto social y retorno financiero) es un sello distintivo de la estrategia REIT moderna. La parte de "centros minoristas prósperos" está validada por su ingreso operativo neto (NOI) del mismo centro para sus centros de cartera Go-Forward, que experimentaron un 1.7% aumento en el tercer trimestre de 2025.

Para los accionistas, la métrica principal son los fondos de operaciones (FFO). En el tercer trimestre de 2025, MAC informó FFO de $0,35 por acción diluida, una mejora con respecto a la $0.32 y $0.33 informado en el segundo y primer trimestre de 2025, respectivamente. Este ligero pero constante aumento sugiere que su enfoque operativo se está traduciendo en mejores resultados, incluso cuando las tasas de ocupación fluctúan (la ocupación del tercer trimestre de 2025 fue 93.4%, desde 92.0% en el segundo trimestre de 2025). Si desea profundizar en los números detrás de esta misión, debe leer Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores.

Valores fundamentales: la brújula operativa

Los seis valores fundamentales (excelencia, empoderamiento, integridad, relaciones, optimismo y diversión) son el marco de comportamiento para ejecutar la misión y la visión. No son sólo carteles colgados en la pared; dictan cómo MAC navega en un sector volátil. Por ejemplo, 'Relaciones' es clave para el éxito de su arrendamiento, que experimentó un 10.5% diferencial de arrendamiento de alquiler base para los últimos 12 meses finalizados el 30 de junio de 2025. Ese tipo de diferencial significa que están obteniendo alquileres significativamente más altos en los arrendamientos nuevos que en los que vencen, una clara señal de la confianza de los minoristas en sus ubicaciones.

El valor de la 'Excelencia' también se refleja en sus esfuerzos de sustentabilidad líderes en la industria, incluido su ranking GRESB número uno entre todos los minoristas de EE. UU. por décimo año consecutivo. Este compromiso con la responsabilidad corporativa crea valor a largo plazo al atraer inquilinos e inversores institucionales de alta calidad que priorizan los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG). Es una medida empresarial inteligente, no sólo una iniciativa para sentirse bien.

• Excelencia: Impulsa su enfoque en centros comerciales de calidad 'A'.
• Empoderamiento: Apoya la toma de decisiones descentralizada en la gestión de propiedades.
• Integridad: Esencial para mantener la confianza con socios y prestamistas.
• Relaciones: Impulsa los sólidos diferenciales de alquiler base y re-arrendamiento.
• Optimismo: Necesario para proyectos de desarrollo a largo plazo como la adquisición de Crabtree Mall para $290 millones.
• Diversión: Reconoce la naturaleza experiencial de los centros comerciales modernos.

Valores fundamentales de Macerich Company (MAC)

Está buscando los verdaderos impulsores detrás de un importante Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) como The Macerich Company, no solo el balance. Lo entiendo. Los valores fundamentales (los principios rectores) son los que asignan los riesgos a corto plazo a las oportunidades a largo plazo. Para Macerich Company, la atención se centra en algunas áreas clave que se traducen directamente en su desempeño financiero para 2025. He aquí los cálculos rápidos: valores como Excelencia e Integridad están directamente relacionados con su 93,4% de ocupación arrendada y sus acciones estratégicas de desapalancamiento.

Necesitamos mirar más allá de lo convencional y ver cómo estos valores se reflejan en las cifras y acciones del año fiscal 2025. Lo que dicen que hacen y lo que realmente hacen son a menudo dos cosas muy diferentes, pero para Macerich Company, los datos sugieren una fuerte alineación.

Excelencia

La excelencia no es un adjetivo; es un compromiso mensurable con el más alto estándar en innovación y administración de propiedades. Para un REIT minorista, esto significa crear destinos en los que los minoristas quieran estar y los compradores quieran visitar, y eso requiere innovación continua. No se puede simplemente quedarse con un buen activo y esperar que funcione. Tienes que trabajarlo.

Macerich Company demuestra este valor a través de su eficiencia operativa y liderazgo en sostenibilidad. Han alcanzado el puesto número 1 en el ranking Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para el sector minorista de América del Norte durante diez años consecutivos, lo que sin duda es una hazaña operativa impresionante. Este enfoque en la sostenibilidad reduce los costos operativos y atrae inquilinos y socios de capital de alta calidad. Además, los 'Centros de cartera Go-Forward' de la compañía experimentaron un aumento del 1,7 % en el ingreso operativo neto (NOI) en el tercer trimestre de 2025, lo que es una clara señal de que la administración de su propiedad está funcionando.

• Alcanzó un 93,4% de ocupación del portafolio arrendado al 30 de septiembre de 2025.
• Se proyecta que los arrendamientos de nuevas tiendas generen aproximadamente $99 millones en ingresos brutos.
• Implementar una nueva plataforma operativa de cinco años para una mejor previsión y gestión del desempeño.

integridad

La integridad, en el mundo financiero, significa transparencia y cumplimiento de la estrategia establecida, especialmente cuando se trata de decisiones difíciles como la venta de activos. El compromiso de Macerich Company con su plan 'Path Forward', cuyo objetivo es simplificar el negocio y reducir el apalancamiento, es un ejemplo concreto.

La empresa está ejecutando activamente su estrategia para fortalecer el balance. Por ejemplo, en el tercer trimestre de 2025, Macerich Company completó la venta de Lakewood Center por 332,1 millones de dólares. Utilizan los ingresos de estas disposiciones estratégicas para reducir la deuda y reinvertir en activos centrales de alto rendimiento, como la adquisición de Crabtree Mall por 266,9 millones de dólares en efectivo. Esto no es sólo papel comercial; es un plan transparente y declarado para reducir la relación deuda-capital y centrarse en las propiedades dominantes. El objetivo final es generar retornos consistentes y entregar valor a los accionistas, razón por la cual puede encontrar un desglose más granular de su desempeño en Desglosando la salud financiera de The Macerich Company (MAC): ideas clave para los inversores.

Relaciones

Un REIT es un propietario y su negocio vive y muere gracias a sus relaciones con los inquilinos y la comunidad. El valor de las relaciones se refleja en la demanda del espacio de Macerich Company. La prueba está en la actividad de arrendamiento: los ingresos por arrendamiento de Macerich Company durante los primeros nueve meses de 2025 fueron de 705,6 millones de dólares, un aumento significativo del 19,0% año tras año.

Este tipo de crecimiento no se produce sin asociaciones sólidas con inquilinos y un profundo conocimiento de las necesidades de los consumidores. Las propiedades de la empresa sirven como centros comunitarios, lo cual es una parte central de su misión. Cuando un minorista ve un aumento del 19,0 % en el flujo de ingresos que usted proporciona, le indica que es un buen socio. Esa es una relación basada en el desempeño, no solo en un apretón de manos.

Empoderamiento

Empoderar significa empujar la toma de decisiones hacia abajo en el organigrama y responsabilizar a las personas. Para Macerich Company, esto se traduce en una gestión ágil de la propiedad y un enfoque en las mejoras operativas. El plan 'Path Forward', si bien es una estrategia de arriba hacia abajo, depende de equipos capacitados para ejecutar sus objetivos, como optimizar las operaciones y mejorar la eficiencia.

El resultado de este enfoque interno es una mejor posición financiera. Los fondos de operaciones (FFO) de la compañía, una métrica clave para los REIT, fueron de $253,5 millones durante los primeros nueve meses de 2025, frente a $247,5 millones en el mismo período de 2024. Esta ganancia en FFO, incluso con una pérdida neta de $(178,4) millones para el mismo período, muestra que el negocio operativo principal está generando más efectivo, lo que es una ganancia para la propiedad operativa. He aquí los cálculos rápidos: mejores procesos internos conducen a un mejor flujo de caja. La posición de liquidez de la compañía es ahora de aproximadamente mil millones de dólares en el tercer trimestre de 2025, lo que les brinda la flexibilidad de capital para actuar según sus decisiones autorizadas.